Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue dans Inestimable, le podcast du groupe Jiboir. Chaque mois, on décrypte ensemble les grandes tendances de l'immobilier. On vous partage des conseils concrets, des expertises de terrain et des clés pour mieux investir, habiter ou transmettre. Dans cet épisode, on s'intéresse à un sujet qui fait beaucoup parler dans le monde de l'investissement immobilier, le projet de loi de finances 2025, quelles sont ses mesures phares à connaître et surtout, quelles opportunités concrètes pour les investisseurs. Nous avons dans une première partie parlé du... prêt à taux zéro, revu et corrigé pour 2025. Dans cette seconde partie, cap sur deux axes majeurs du texte, la donation immobilière et le logement locatif intermédiaire. Deux leviers puissants pour structurer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires, tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux. Pour en parler, je reçois Stéphane Tranchefort, directeur commercial immobilier neuf du groupe Jiboir, qui nous éclaire sur ces nouveaux mécanismes. Bonjour Stéphane.

• Speaker #1

  Bonjour.

• Speaker #0

  Alors, Pour commencer, pouvez-vous nous rappeler comment fonctionne la fiscalité sur les donations aujourd'hui ?

• Speaker #1

  En cas de donation ou de succession, on doit payer des droits, des taxes qui sont dues à l'État. Pour calculer ces droits, il convient d'appliquer un barème à la valeur du bien qu'on va transmettre, ou de la somme, et donc on va appliquer un abattement. Donc, une fois qu'on aura appliqué cet abattement, on devra payer un pourcentage, suivant le cas, sur le montant qui va dépasser cet abattement. Donc, on parle de droit de mutation à titre gratuit. Alors, ça veut dire quoi ? En fait, on parle de mutation à titre gratuit lorsque l'opération est faite sans contrepartie, au profit de celui, bien sûr, qui la consent. Bon, il existe... Deux catégories, les donations qui sont des mutations à titre gratuit réalisées du vivant, du donateur, c'est la personne qui donne, et les successions qui sont des mutations à l'occasion malheureusement du décès d'une personne. Le cas le plus fréquent quand même, c'est une donation entre parents et enfants. Pour ces donations entre parents et enfants, il est possible de déduire un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant. Autrement dit, un couple marié peut transmettre jusqu'à 200 000 euros. tous les 15 ans. Il y a un régime aussi temporel pour cela. Donc à chacun de ces enfants, sans payer de droit de mutation à titre gratuit, ces fameuses taxes. Alors bien sûr, il existe d'autres cas, suivant la configuration dans laquelle on se trouve, puisqu'il y a des noations qui peuvent se faire entre époux, entre grands-parents et petits-enfants, mais retenons que le cas le plus commun est une filiation directe, comme on l'appelle, entre parents.

• Speaker #0

  Et qu'est-ce qui va changer justement dans le cadre de la dernière réforme projet de loi de finances 2025 concernant ces abattements ?

• Speaker #1

  C'est que des bonnes nouvelles finalement. Puisque cette évolution nous permet de pouvoir améliorer encore les possibilités de donation avant de payer ces taxes. Il y a un nouvel article de loi qui a été promulgué au mois de février dernier et qui va permettre dans le cadre d'acquisition d'un logement, et on va voir le détail tout à l'heure, de pouvoir donner en plus. de ce que je viens de dire, donc jusqu'à 200 000 euros par enfant pour un couple marié, on va pouvoir donner 100 000 euros de plus à l'un de ses enfants. Donc ça, c'est une bonne chose pour améliorer encore ses possibilités d'accès à la propriété. Et l'enfant qui reçoit, lui, il peut recevoir jusqu'à 300 000 euros. Ce qu'il peut recevoir de ses parents, par exemple, de ses grands-parents, voire de ses oncles et tantes. Donc ça, c'est un vrai levier pour pouvoir se constituer un super gros apport. pour pouvoir passer du statut de commande locataire à un statut de propriétaire. Donc tout ça, c'est bien sûr régi dans un espace aussi temporel, puisque ce booster-là, il est décidé jusqu'au 31 décembre 2026. Et donc on a une fenêtre de tir pour pouvoir améliorer ça.

• Speaker #0

  Et comment cela peut-il influencer la donation immobilière en 2025 ?

• Speaker #1

  Alors, tout d'abord, comme je vous le disais, c'est lié à un logement. Donc, l'affectation de cette somme supplémentaire, elle doit être dédiée soit à un logement neuf ou en état futur d'achèvement, avant de surplan. Et la personne doit avoir la possibilité soit de l'utiliser en tant que résidence principale, c'est son appartement, il vit dedans, ou elle peut aussi le mettre en location. Donc, ça peut être un investisseur, sachant que cette location apporte destination aussi d'avoir un usage de résidence principale du locataire. Autrement dit, ce n'est pas fait pour faire du Airbnb avec de la courte durée. Ça peut être le cas aussi pour l'acquisition d'un logement, ce qu'on appelle dans l'ancien, dans la revente. Mais il faut absolument que cela soit en faveur de la rénovation énergétique. Et en plus, il faut que le logement soit celui de la personne qui reçoit l'argent, ce qu'on appelle le donataire. Donc ça, c'est très, très important. Et que ce logement, bien sûr, constitue toujours pareil son habitation principale.

• Speaker #0

  Et donc, quel conseil recommandez-vous en 2025 pour transmettre à bien immobilier dans les meilleures conditions fiscales ?

• Speaker #1

  La stratégie, elle n'est pas toujours facile à adapter, mais on voit bien qu'aujourd'hui, il y a beaucoup de réflexion au niveau du gouvernement pour chercher... Les dizaines de milliards dont on parle dans la presse, qui évoluent tous les six mois pour combler un peu notre déficit. Et on voit bien que le rabot des niches fiscales, ça va être un vrai sujet pour les mois et les années à venir. Donc, comme disait un notaire que je connais bien, ce qui est pris est pris. Et concernant, j'espère qu'ils ne toucheront pas aux donations, mais concernant cette transmission d'argent par filiation, s'il devait y toucher. Aujourd'hui, on a une vraie fenêtre de tir pour le faire. Et je pense que c'est le bon moment aussi pour y arriver. Et avec ce booster lié à l'accession à la propriété, parce que c'est à ce moment-là, quand on transmet à ses enfants qu'on a besoin le plus de les aider, on a cette aide supplémentaire liée au projet de loi de finances 2025 qui permettra de donner 100 000 euros de plus par enfant. Sachant que cet enfant-là, je le répète, il pourra lui percevoir jusqu'à 300 000. Donc, on parle de gros sous.

• Speaker #0

  Merci beaucoup Stéphane pour ces indications par rapport aux évolutions concernant la donation en 2025. Nous allons passer à présent au logement locatif intermédiaire qui est un nouveau dispositif pour les investisseurs. Pouvez-vous nous expliquer Stéphane ce qu'est le logement locatif intermédiaire ?

• Speaker #1

  Il faut savoir que depuis 2024, ce dispositif fiscal existe. Il a été très peu utilisé par les promoteurs, parce qu'auparavant, il y avait ce qu'on appelle le Pinel, un dispositif qui avait un agrément de beaucoup d'acquéreurs, d'investisseurs. Mais ce dispositif étant terminé depuis la fin de l'année, l'État a mis en place un nouveau dispositif pour les particuliers. C'est-à-dire que ces logements locatifs intermédiaires existaient déjà pour ce qu'on appelle les institutionnels. Donc ça peut être un opérateur public qui achète un bâtiment complet, ça peut être une banque, une assurance. Mais aujourd'hui, on vient de le démocratiser pour les particuliers. Donc ça, ça offre une alternative assez solide par rapport au dispositif Pinel qu'on connaissait précédemment.

• Speaker #0

  Alors, j'allais vous demander justement à qui s'adresse-t-il principalement, mais quel est le profil investisseur justement pour le logement locatif intermédiaire ?

• Speaker #1

  Globalement, un investisseur, il va avoir à peu près quatre items. Il va vouloir se créer un patrimoine tout d'abord. Il va vouloir préparer peut-être sa retraite de façon à avoir des revenus. complémentaire, s'assurer un revenu locatif aussi pendant sa vie professionnelle, puis aussi protéger sa famille, parce qu'on peut transmettre, bien sûr, sans frais, un investissement à ses enfants, dans le cadre d'un investissement immobilier. Cet investisseur-là, depuis 40 ans en France, on a quand même été éduqué à avoir ce qu'on appelle une carotte fiscale, un dispositif qui permettait d'avoir une économie ou un gain d'impôt, ou en tout cas une soustraction d'impôt, suivant les dispositifs qui permettaient d'attirer beaucoup les investisseurs. Donc c'est bien pour un particulier, mais pour y arriver, il faut qu'il ait une structure, donc une personne dite morale, pour pouvoir acquérir ce bien-là. Et ça c'est important parce que c'est ce qui vient différencier ce que j'expliquais tout à l'heure, à savoir qu'auparavant c'était plutôt des investisseurs institutionnels, et aujourd'hui on va arriver sur un marché d'individuels, de particuliers. Mais par contre, le véhicule pour y arriver, c'est de créer une personne morale. Et puis le véhicule qui sera le plus utilisé, ce sera la SCI.

• Speaker #0

  Et par exemple, deux conjoints qui veulent créer une SCI, comment s'y prendre concrètement ?

• Speaker #1

  Pour créer une SCI, je vous invite à nous contacter finalement, parce qu'on met en place tout un système d'accompagnement pour la création de la SCI, pour l'ensemble de ses investisseurs dans notre groupe Jiboir, de façon à pouvoir simplifier. Donc ces démarches qui ne sont pas complexes, mais sur lesquelles on a toutes les compétences pour vous accompagner. Et après, bien sûr, avec l'ensemble des services que nous avons, on pourra gérer, louer, administrer votre bien et répondre à l'ensemble des services demandés pour faciliter cet investissement avec une compétence dédiée et responsable qu'est notre groupe.

• Speaker #0

  Mais je crois qu'il y a des choses à savoir aussi pour les logements éligibles et les zones. concernés qu'on dit zones tendues. Pouvez-vous nous en parler ?

• Speaker #1

  Tout d'abord, ça doit être une construction neuve. Cette construction neuve, ce qu'on appelle un état futur d'achèvement, on achète sur plan. Ce logement-là, ce sera en majorité ces éléments-là. Ça peut être aussi la transformation de locaux en logements d'habitation après rénovation. de certaines réglementations assez précises quand même. Et ça peut être aussi l'acquisition avec l'amélioration de performances énergétiques de certains biens. À partir du moment où on gagne, on gagne deux classes en moins. Par exemple, j'ai un logement qui est en E. S'il passe en C, à ce moment-là, je pourrais avoir mon agrément. Donc ces logements, comme vous le disiez, doivent être dans des zones dites tendues. Donc ces zones tendues, il y a un classement qui s'appelle A, B, A, B1. Bon, on ne va pas compliquer les choses, mais globalement, c'est dans tout. Les villes où il y a une pression locative forte et donc ces logements doivent absolument intégrer ces zones-là.

• Speaker #0

  Et est-ce que c'est des logements qu'on peut retrouver en deuxième couronne, troisième couronne, qui sont un peu plus excentrés des centres-villes ou pas forcément ?

• Speaker #1

  Si la zone est tendue, oui. Mais ça, ce n'est pas moi qui le décide. C'est un zonage du gouvernement. Alors, on peut ajouter à ça qu'il y a des communes qui ont conclu certains projets avec l'État. Donc, des zones de revitalisation urbaine qui peuvent en faire partie. Ça peut être des communes également qui ont un projet d'intérêt majeur national à l'intérieur de leur commune. Donc ça, c'est un peu plus rare, mais il y a différentes catégories de possibilités de localisation, en tout cas pour pouvoir réaliser cette...

• Speaker #0

  investissement donc suivant la zone où la typologie donc du secteur très bien et si les auditeurs doivent retenir les principaux avantages fiscaux d'un investissement et l'élit aujourd'hui que diriez vous voilà donc ça c'est le plus intéressant en fait oui parce que c'est ce qui peut motiver au travers de la plus connaître dans le passé donc

• Speaker #1

  tout d'abord on a une tva qui va être réduite à 10% au lieu de 20% Donc ça c'est un levier assez intéressant, puisque si je décidais d'acheter un investissement d'une valeur de 250 000 euros aujourd'hui dans le marché, si le logement est éligible, donc au logement... Donc, intermédiaire, nous aurions la possibilité de passer en TVA à 10. C'est-à-dire qu'on va gagner tout de suite 25 000 euros. Et ça, on l'a tout de suite cash au moment de l'acte. Donc, c'est un gain immédiat.

• Speaker #0

  Oui, ce n'est pas rien. Donc,

• Speaker #1

  ça, ce n'est pas rien. Et puis... 10% c'est beaucoup pour un investisseur quand il regarde son rendement locatif et ça lui permet aussi justement de se dire avec ça c'est un bon levier, je gagne tout de suite plutôt que précédemment dans les dispositifs où c'était étalé sur un certain nombre d'années. En plus de ça, l'investisseur aura un crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant une durée de 20 ans. C'est-à-dire que la taxe foncière, globalement, même s'il la versera, il aura un crédit d'impôt équivalent, donc ça ne lui coûtera rien. Et en plus, il n'a pas limite dans le nombre d'investissements dans le système EFI. fiscale précédent, on pouvait investir jusqu'à deux logements par an. Là, on peut en investir plus si on en a les moyens, bien entendu.

• Speaker #0

  Oui, donc finalement, c'est un dispositif, une alternative plutôt intéressante au dispositif Pinel. Il doit certainement y avoir des conditions pour bénéficier des avantages fiscaux. À quoi doivent s'engager impérativement les investisseurs ?

• Speaker #1

  Il y a tout d'abord la durée de l'engagement. Donc l'engagement locatif, il est pour une durée minimum de 15 ans. De façon à servir un parc locatif durable dans toutes ces zones dites tendues. Donc une personne qui achète un bien, il doit le garder à minima 15 ans avant d'arbitrer. Je le garde ou je le vends. Par contre, on voit qu'il n'y a pas de limite dans le nombre de biens qu'on peut acheter. Si j'achète deux biens, je peux très bien en céder un au bout de la 11e année. Voilà, et donc le deuxième au bout de la 16e. année donc voilà je peux en libérer un dans la plupart des cas les gens en achèteront un et vaut mieux retenir 15 ans aujourd'hui donc de façon à ce que voilà cet engagement locatif soit tenu sur la durée et je le rappelle ça doit être la résidence principale donc du locataire on peut pas faire du airbnb un port voilà donc sur ce type de produits comme c'est un dispositif aussi avec des loyers intermédiaires donc un quand je dis loyer intermédiaire c'est aussi tout simplement pour répondre à une partie de notre population qui a des revenus trop élevés pour bénéficier d'un logement social mais ces revenus sont ainsi fille insuffisant pour accéder au marché qu'on appelle le marché privé le marché classique donc c'est vrai que pour répondre à cela il ya aussi donc un respect au niveau des conditions de ressources du locataire mais ces conditions là sans rentrer dans le détail sont extrêmement large et correspond à plus de 80% de la population donc et en plus il devra donc s'assurer que le Le loyer correspond à un prix de location au mètre carré dans le cadre du plafond qui s'appelait auparavant Pinel. C'est les mêmes loyers qui sont en deçà du marché de façon à ce que la notion d'intermédiaire soit bien tenue.

• Speaker #0

  Et quelles sont les principales ambitions du LILI au-delà d'être une alternative Pinel ? Vous l'avez rappelé, je crois, en introduction par rapport à la tension aujourd'hui à se loger. Y a-t-il d'autres ambitions derrière ?

• Speaker #1

  Je crois qu'il faut retenir que ce mécanisme a pour ambition de renforcer l'offre locative des zones tendues. C'est vraiment ça la priorité du sujet. Et la contrepartie, c'est que ça offre ses avantages fiscaux aux investisseurs. C'est vraiment la priorité.

• Speaker #0

  Très bien. Alors d'ailleurs, je souhaite rappeler qu'on a un article plutôt complet sur notre site internet, le site internet du groupe Jiboir concernant le logement locatif. intermédiaires. Avez-vous un dernier conseil pour bien structurer une donation pour bien investir en 2025 ?

• Speaker #1

  Chacun doit pouvoir vivre ses projets. Ça c'est une première chose. On vit des périodes un peu perturbées, qui peuvent interroger les gens, et je les comprends. Est-ce que c'est le bon moment ? Est-ce que les prix vont monter ? Est-ce qu'ils vont baisser ? On se pose plein de questions. Et finalement, quand on investit dans de l'immobilier, on part pour un marathon. C'est un temps long. Ce temps long-là, forcément, on ne le maîtrise pas aujourd'hui. Et on se dit, est-ce qu'on fait bien de le faire ? Et ce qu'on constate, c'est que l'ensemble de nos investisseurs... ou acquéreurs, même en résidence principale, ils ont besoin de confiance. Parce que forcément, ils vont prendre un prêt sur une durée longue, et ils vont se dire, est-ce que je vais pouvoir subvenir à l'ensemble de ces besoins pour y arriver, sans mettre une pression financière difficile à gérer pour eux. Il faut le faire sans stress, un investissement immobilier, il faut pouvoir dormir sur ses deux oreilles, pas de pression financière. Mais pour ça, il faut se faire conseiller. C'est-à-dire que, voilà, dans ces conseils-là, bien sûr, on a des conseillers qui sont aguerris, donc à pouvoir évaluer avec vous quel est le meilleur choix, en tout cas par rapport à une certaine fiscalité. Bien sûr, vous avez aussi d'autres... d'autres conseils, que peuvent être, bien sûr, je vais peut-être dire un notaire, mais ça peut être un conseiller en gestion de patrimoine, un avocat fiscaliste pour certaines situations plus complexes. Mais voilà, il peut être toujours temps d'investir. Quand le marché est bas, on achète un petit peu moins cher. pour certains biens. Et quand le marché est haut, on achète un petit peu plus cher. Mais si on a quelque chose à revendre, on le revendra un petit peu plus cher. Et si on parle même d'une résidence principale, quand le marché est baissier ou haussier, quand on revend quelque chose pour acheter, à la fin, on a un delta. Et ce delta, il peut être le même, que le marché soit haut ou soit bas. L'important, c'est que ça réponde aussi aux enjeux. Si on parle d'un foyer, en disant, tiens, on souhaite aller vers ça, et c'est comment on va y arriver. C'est plutôt le comment qui va nous intéresser avec vous que quand. Parce que le quand, c'est sujet à toutes les interrogations qu'on pouvait évoquer précédemment. précédemment.

• Speaker #0

  Parce qu'un groupe immobilier, une agence immobilière parfois on a tendance à se dire qu'on va aller vers elle quand on a un projet bien défini mais pas nécessairement pour des conseils, on peut être frileux et aller pour des conseils alors que comme vous le disiez c'est aussi le rôle du groupe Jiboir qui s'entoure aussi de partenaires comme la CAFPI qui était en première partie de cet épisode par exemple et puis de tant d'autres et pour cette partie conseil il est important qu'on dise à nos auditeurs qu'on est aussi là justement pour vendre bien entendu, louer ou autre mais en tous les cas pour conseiller aussi avant tout pour que les personnes puissent dormir sur leurs deux oreilles comme vous le dites bien.

• Speaker #1

  Oui, c'est exactement ça. Il y a plusieurs types de conseils qu'on peut avoir. Ce qui est sûr, c'est que nous, on vous posera les bonnes questions. Il y a des questions auxquelles vous aurez à répondre vous-même et il y a des questions sur lesquelles on essaiera d'orienter les choses. Mais dans tous les cas, on ne sera pas... L'objectif, ce n'est pas de dire je sais. L'objectif, c'est de dire je comprends votre projet. Et pour y arriver, vous avez plusieurs solutions. Et dans ces solutions, il y aura un arbitrage, un paramétrage. Parce que le client qui veut tout, on va lui dire... Dans quel ordre ? Et de façon à vous dire, voilà, ce qui est le plus essentiel pour vous, c'est d'aller vers ça. Voilà ce que j'ai compris. Et après avoir passé quelques nuits de sommeil dessus, la personne pourra décider, choisir. Mais en tout cas, notre rôle de conseiller aura été présent. Et c'est aussi ça, de faire poser les bonnes questions pour que la personne, au travers des échanges, s'oriente finalement lui-même, au travers de la réflexion commune qu'on a eue, par des questions plutôt très ouvertes, pour l'amener à réfléchir par lui-même. Parce que souvent, les solutions, les gens les ont.

• Speaker #0

  Mais ils ont besoin d'un professionnel en phase 2 pour pouvoir peut-être... s'assurer des réponses, justement. Oui,

• Speaker #1

  oui, et puis voilà. C'est vrai qu'on aura des... Nous, on va ouvrir le champ des possibles. Donc c'est ça aussi l'intérêt, avec compétence et professionnalisme. Et après, suivant les orientations des gens, on pourra dire, au travers de ce que j'ai compris, vous direz plutôt vers cet axe-là, cet axe-là. Mais nous, on est là pour réussir son projet. On n'est pas là pour lui vendre un bien.

• Speaker #0

  Tout à fait, mais c'est important de le rappeler. Et avant de vous quitter, est-ce qu'on peut avoir un peu votre regard sur ce premier trimestre 2025 ? C'est vrai que vous disiez tout à l'heure qu'elle... Une certaine instabilité par rapport au climat médiatique. Pour autant, comment se passent les ventes dans le neuf par exemple ?

• Speaker #1

  Comme vous le disiez, le climat international et national, depuis trois mois, on ne sait plus sur quel pied on danse. Pour être très clair, on n'a pas de lecture économique. Là, on parle de logement, mais on peut parler aussi de bureaux, de tertiaires en fait. On a des marchés qui se cristallisent parce que, sur la raison de confiance, que ce soit pour un patron ou un particulier pour investir aujourd'hui, à chaque fois, c'est un... C'est un défi, quoi. C'est un défi et c'est un pari. C'est-à-dire que quand on n'a pas de lecture, on fait des paris. On est condamné, entre guillemets, à continuer d'avancer, mais on n'a pas de lecture. Et dans ce manque de lecture, on fait des paris. On en gagne et puis des fois, on en perd. Donc, c'est vrai que pour un particulier qui va mettre 20 ans ou 25 ans de crédit sur un bien, moi, je comprends les interrogations. Ce n'est pas simple. Donc, quand on ramène ça à un marché, alors, suivant, je n'ai pas encore les chiffres, à fin mars, au niveau national, mais ce qu'on peut constater, c'est que Pour ceux qui ont fait globalement une année moins bonne l'année dernière, les chiffres sont un petit peu mieux. Donc cette année, nous on avait eu la chance de très très bien démarrer l'année dernière. Donc après un mois de janvier, février, cette année qui était plus difficile chez nous, le mois de mars est devenu d'un calibre, je vais dire correct.

• Speaker #0

  Correct. Voilà,

• Speaker #1

  parce qu'il ne faut pas s'enflammer, on avance un peu au mois le mois, c'est ce qui est difficile aussi dans notre métier. mais on voit bien que dans un marché comme je le citais tout à l'heure qu'il y a eu une espèce de perfusion fiscales avec les dispositifs d'accompagnement aux investisseurs qu'on a eu depuis 40 ans, quand on enlève la perf, on est encore tout tremblant, on n'est pas encore assez solide pour que le marché avance tout seul. C'est un peu ce qu'on constate aujourd'hui. Donc bien sûr, nous espérons que les dispositifs comme le LLI qu'on a évoqué tout à l'heure soient aussi une réponse pour que nos investisseurs reprennent confiance au marché et continuent à mettre des logements en location sur ces marchés qui sont prétendus.

• Speaker #0

  Tout à fait, on l'espère en tous les cas. Merci beaucoup Stéphane Tranchefort pour votre éclairage. et on espère vous avoir une nouvelle fois, dans quelques mois peut-être, au micro d'Inestimables.

• Speaker #1

  Merci à vous.