Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue dans ce nouvel épisode d'Inestimables, le podcast du groupe J'y bois. Nous souhaitons ici vous parler à l'oreille et mettre en mots la valeur qui nous est chère, la proximité. Parce que vous accompagner, c'est aussi vous répondre, nous vous éclairons en nous appuyant sur notre expertise solide. Merci de nous écouter, de partager et de participer à ce podcast en nous indiquant les thématiques que vous aimeriez entendre. On s'attaque au projet de loi de finances 2025 et aux opportunités pour les futurs propriétaires. Trois parties composeront ce nouvel enregistrement, avec l'une dédiée au PTZ, le Préat au zéro, une autre à la donation et enfin une dernière au LLI, le logement locatif intermédiaire. Le Préat au zéro évolue en 2025 pour offrir de nouvelles opportunités aux futurs propriétaires. Les zones géographiques ne seront plus une barrière, les maisons individuelles neuves rejoignent les appartements neufs dans les biens éligibles Merci. et la part financée par le PTZ augmente, allégeant ainsi le poids de l'investissement immobilier. Ces changements majeurs promettent de transformer le paysage de l'accession à la propriété en France. Pour explorer ces nouveautés et comprendre comment elles peuvent faciliter un projet immobilier, nous accueillons aujourd'hui un responsable d'agence de courtage et une courtière expérimentée. Ils nous éclaireront sur les modalités actualisées du PTZ, les avantages qu'il offre et les démarches à entreprendre pour en bénéficier. Bonjour Jean-François Fontaine.

• Speaker #1

  Bonjour Marie-Cécile.

• Speaker #0

  Vous êtes responsable d'agence CAFPI à Rennes et vous êtes accompagnée aujourd'hui de Julie Montréal, courtier mandataire en prêt immobilier.

• Speaker #1

  Tout à fait, je suis courtier en prêt immobilier depuis 2010, donc maintenant ça fait un peu plus de 15 ans et responsable de l'agence CAFPI à Rennes depuis 2018.

• Speaker #0

  Et vous Julie, je vous laisse vous présenter.

• Speaker #2

  Julie Montréal, courtier en prêt immobilier depuis bientôt 10 ans également. Et donc aujourd'hui je suis courtier sur l'agence de Rennes et puis l'agence de Bain de Bretagne.

• Speaker #0

  Merci de répondre à cette interview. Alors nous allons entrer dans le vif du sujet. Pouvez-vous s'il vous plaît nous rappeler ce qu'est ce prêt à taux zéro et son objectif initial ?

• Speaker #1

  Oui alors pour rappeler le contexte, le PTZ a été instauré en 1995 et a pour objectif de faciliter l'accession à la propriété. Le PTZ est un dispositif de prêts immobiliers mis en place par l'État pour aider les ménages français à acheter leur première résidence principale. Il s'agit bien d'un prêt sans intérêt qui est en réalité financé et pris en charge directement par l'État. Il a donc pour but d'encourager l'achat d'un premier logement pour les priements excellents, faciliter l'accès à la propriété et bien entendu soutenir la construction neuve et la rénovation dans certaines zones tendues et revitalisées. Il y a des enjeux énergétiques et écologiques. via ce PTZ.

• Speaker #0

  Et on peut peut-être rappeler que le prêt à taux zéro n'est qu'une partie d'un prêt ?

• Speaker #1

  Tout à fait, le prêt à taux zéro n'est qu'une partie d'un prêt. Il ne peut pas financer la totalité d'un projet. Pour des logements collectifs, il peut aller jusqu'à 50% du coût de l'opération et pour des logements individuels, en moyenne, on va dire jusqu'à 30% du coût de l'opération.

• Speaker #0

  Alors, quelles sont les principales évolutions du PTZ prévues dans ce projet de loi de finances 2025 ?

• Speaker #2

  Alors à partir du 1er avril, le Préat au zéro, donc si je parle du neuf aujourd'hui, sera accessible partout en France, sans restriction géographique pour l'achat d'un logement neuf. Ce qu'aujourd'hui sont concernés, je dirais, les zones A et B1, c'est-à-dire les villes qui ont plus de 50 000 habitants. Et donc les zones B2 et C deviennent éligibles au Préat au zéro pour l'achat dans le neuf. Et surtout, c'est que le Préat au zéro redevient éligible à la construction de maisons individuelles. Ensuite, le Préato 0 va sur la partie ancien, puisque aujourd'hui, le Préato 0 est éligible pour les projets de rénovation de logements. Celui-ci reste inchangé au niveau des zones. Il y a juste une petite modification qui va être que les travaux engagés aujourd'hui devront viser une amélioration énergétique, de la performance énergétique d'au moins 35%. Et ces travaux devront également être réalisés par des artisans qui sont qualifiés RGE. ce qui n'était pas le cas aujourd'hui pour le Préat au zéro.

• Speaker #0

  D'ailleurs, il y a des modalités qui ont récemment changé avec le projet de loi de finances, mais on peut dire aussi que ça a commencé en 2024.

• Speaker #2

  C'est ça, puisque du coup, notamment les plafonds, on va dire, de montants de Préat au zéro ont été réévalués du coup en 2024, et notamment sur Rennes, puisque Rennes est passée en zone A en juillet 2024.

• Speaker #0

  Et pour bien comprendre pourquoi on a de nouvelles modalités au début 2025, Merci. Pourquoi cela a-t-il été acté, en tous les cas au regard de la situation du marché actuel ?

• Speaker #1

  Alors oui, ça a été acté pour faciliter l'accession à la propriété, en élargissant l'égalité du prêt à taux zéro à l'ensemble du territoire français. Julie l'a bien dit. Le gouvernement vise à rendre l'achat immobilier plus accessible. L'opprimant excédent, notamment ce revenu modeste et intermédiaire. C'est vrai que c'est un gros coup de pouce pour les ménages français, pour devenir propriétaire et accéder à un prêt mobilier. Ça permet également de soutenir le secteur de la construction qui a un petit peu souffert sur ces deux dernières années, de stimuler la rénovation énergétique, puisqu'effectivement il y a là aussi des enjeux écologiques. Et donc ces mesures ont été mises en place pour répondre à... à la crise du logement qui a été accentuée par la hausse des taux qui s'est amorcée mi-2022 jusqu'à début 2024, même si là on observe une baisse des taux depuis le printemps 2024. Et là, on atterrit à des taux autour de 3%, voire même un petit peu inférieur à 3%.

• Speaker #0

  Alors, c'est peut-être une redite de ma part, mais peut-on vraiment rappeler les nouvelles principales conditions d'obtention à retenir ? principalement ?

• Speaker #2

  Alors pour bénéficier du prêt à taux zéro, donc déjà il faut être primo accédant, donc ne pas avoir été propriétaire sur les 24 derniers mois. Après les conditions, il y a des conditions de ressources et en fonction des zones géographiques. Aujourd'hui, on peut accéder au prêt à taux zéro à partir du moment où on achète un logement neuf. Neuf, ça veut dire soit qui sera livré dans quelques mois, on appelle ça le logement VFA, donc collectif, ou bien éligible également à partir là de 2025. aux constructions de maisons individuelles. Donc achat de terrain plus construction. Et donc dans l'ancien, il faudra bien que le client achète un logement sur lequel il va réaliser au moins 25% de travaux. Ces 25%, c'est 25% du coût total de l'opération. Et dans ces cas-là, il pourra prétendre à un certain montant à taux zéro.

• Speaker #0

  Les personnes qui peuvent bénéficier de ce prêt à taux zéro, ça doit être leur première accession à la propriété ? Ou ils peuvent être déjà propriétaires ?

• Speaker #2

  Ce ne sera pas forcément leur première accession. Il faut juste qu'ils puissent prouver qu'ils ont été locataires ou logés à titre gratuit depuis au moins 24 mois et donc n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale sur les 24 derniers mois. S'ils ont réalisé un achat, je dirais, il y a cinq ans qu'ils ont revendu et ils sont repassés locataires pendant deux, trois ans, ils peuvent reprétendre au prêt à taux zéro.

• Speaker #0

  J'aimerais aussi qu'on évoque le système de zonage en expliquant un peu ces zones, parce que là, on parle de chiffres souvent quand on parle des zones. Mais pour que ce soit plus clair pour nos auditeurs, peut-on évoquer le système de zonage qui est utilisé pour définir le périmètre d'éligibilité et en dire un peu plus sur les plafonds par zone ?

• Speaker #1

  Oui, alors il existe quatre zones répertoriées sur le territoire français. La zone A, par exemple, Rennes est passée, Julie l'a dit, en zone A été 2024. Et donc les plafonds du Préat au zéro peuvent aller de... 49 000 euros jusqu'à 161 700 euros. Ça va dépendre du nombre de personnes dans le foyer.

• Speaker #0

  Et typiquement, zone A, vous dites Rennes est passée en zone A, mais tout Rennes ou quel quartier de Rennes justement pour qu'on puisse mieux appréhender les zones ?

• Speaker #1

  Tout Rennes.

• Speaker #0

  C'est pas que le centre-ville ?

• Speaker #1

  Absolument pas. C'est vraiment la ville de Rennes, quel que soit le quartier. Vous avez ensuite la zone B1. En zone B1, on va retrouver en gros On parlait localement des Rennes Métropole, les communes de Rennes Métropole. Et donc là, les plafonds du Prato Zéro vont aller de 34 500 euros jusqu'à 113 850 euros, toujours en fonction du nombre de personnes au foyer. La zone B2, on va un petit peu plus s'éloigner, je dirais, de Rennes Métropole. Et là, ça va aller de 31 500 euros jusqu'à 103 950 euros. Et enfin, la zone C, où le PTZ pourra aller de 28 000. 500 euros pour une personne seule, jusqu'à 94 000, 50 euros si vous êtes 8 ou plus au foyer.

• Speaker #0

  Et zone C, on est plus en zone rurale ou on reste toujours quand même dans une zone dynamique ?

• Speaker #1

  On est effectivement un peu plus en zone rurale.

• Speaker #0

  Et là, cette règle, vous l'avez mentionnée pour Rennes, est-ce qu'elle est généralement commune aux autres agglomérations qui ont eu justement la classification A ?

• Speaker #1

  Elle est générale pour toutes les villes qui ont eu la classification A, donc ce n'est pas que Rennes qui a été concernée. par ce changement de zone.

• Speaker #0

  Merci d'avoir reclarifié ce zonage. Ces évolutions rendent-elles aujourd'hui le PTZ plus attractif ? Et en quoi cela va-t-il changer votre mission de courtier auprès des futurs propriétaires ?

• Speaker #1

  Oui, le prêt à taux zéro va forcément être attractif pour les primo-accédants puisque ça va leur permettre d'avoir une capacité d'emprunt plus importante et donc d'accéder à des biens et à des budgets auxquels ils ne pouvaient pas prétendre avant. J'ai, pour exemple, un jeune couple. de primo-accédant qui est venu me voir pour établir sa capacité de financement, pour pouvoir se positionner sur des recherches. Il ne pensait pas du tout avoir accès à un logement neuf, pensant que c'était trop cher par rapport à leur capacité d'emprunt. Il souhaitait rembourser entre 1200 et 1300 euros. par mois, ça leur donnait du coup une capacité d'emprunt pour un bien existant à 255 000 euros, plus frais de notaire bien entendu, et pour un bien neuf, grâce au prêt à taux zéro, ils pouvaient du coup acheter un bien à 324 000 euros. Et ils ont été agréablement surpris et ils ont entamé leur recherche finalement dans le neuf et se sont positionnés effectivement sur un T3, sur Rennes, à 324 000 euros. Donc oui, c'est forcément plus intéressant et plus attractif pour eux.

• Speaker #0

  Et sans d'ailleurs ce prêt dans l'exemple concret que vous citez, sans ce prêt à taux zéro, peut-être que c'est des personnes qui n'auraient pas pu avoir le bien qu'ils souhaitaient.

• Speaker #1

  Exactement. Ils recherchaient effectivement un T3 dans certains quartiers. Donc, c'était un petit peu compliqué au niveau du budget avec 255 000 euros qui restaient malgré tout. Déjà, une belle capacité d'emprunt et un beau budget. Mais ils étaient très agréablement surpris et très heureux de pouvoir se positionner sur un bien neuf à 324 000 euros. voilà donc C'est vrai que pour rebondir sur la question et notre rôle, aujourd'hui on a un rôle d'information pour les primo-accédants et on doit les informer sur leurs droits et leurs capacités d'emprunt. Et c'est à nous d'évaluer, de leur dire qu'ils sont éligibles ou non d'établir une capacité d'emprunt, savoir s'ils sont éligibles ou non au prêt à taux zéro. Et peut-être que ça les fera réfléchir et les orientera sur leurs recherches.

• Speaker #0

  Vous, de toute façon, pour le rappeler aux auditeurs, votre mission, c'est... Que vos clients puissent accéder à la propriété. Donc j'imagine que de toute façon, que ce soit ces conseils-là ou d'autres, vous faites à chaque fois votre possible pour trouver des solutions.

• Speaker #1

  Exactement, on est là pour trouver des solutions informées. Les clients qui ne sont pas toujours informés de leurs droits et qui n'imaginent pas ce à quoi ils peuvent prétendre. Et donc l'idée, c'est de les aider, de les faciliter pour les orienter dans leur recherche et pour qu'ils puissent se positionner sereinement sur un bien.

• Speaker #0

  Et est-ce que d'ailleurs le PTZ... il pourra faciliter l'investissement dans l'ancien avec travaux ou est-ce qu'en fait, il reste vraiment principalement orienté vers le neuf ?

• Speaker #2

  Donc, le prêt à taux zéro a facilité l'investissement quand même dans l'ancien avec travaux. Déjà, pas particulièrement en 2025, mais déjà sur l'ancien prêt à taux zéro. Et notamment sur des personnes qui aujourd'hui... Je rebondis un petit peu sur l'exemple qu'a pris Jean-François dans le neuf. Je dirais, même principe. des clients qui n'avaient pas forcément envie de se lancer dans un achat avec travaux parce que ça fait toujours peur je dirais, surtout quand on ne s'y connait pas forcément. Aujourd'hui, sans prêt à taux zéro dans certaines zones, j'avais donné un budget à des clients qui avaient par exemple un budget à 170 000 euros frais d'agence inclus pour un achat classique dans l'ancien. Donc forcément pour eux, quand je leur annonce le budget, c'est de dire on ne trouvera jamais un bien à 170 000 euros. Donc ma question a été de dire, est-ce que vous seriez prêts demain, même si ce n'était pas le projet initial, à vous lancer dans des travaux de rénovation, sachant que vous pourriez du coup dans ces cas-là bénéficier du prêt à taux zéro ? Et en faisant le calcul par rapport à leurs revenus et la zone géographique, en effet ça leur permettait de pouvoir bénéficier d'un montant de prêt à taux zéro assez conséquent s'ils faisaient au moins 35% de travaux par rapport au coût du projet. Et cela leur a permis du coup d'acheter, d'acquérir un bien à 250 000 euros achat plus travaux. Et donc forcément d'acquérir un bien qui leur correspondait et de que leur projet puisse se concrétiser. On est là pour conseiller et notamment je dirais en plus, d'autant plus sur les primo-accédants qui ont besoin d'être accompagnés et qui sont souvent très contents quand ils en ressortent, quand on leur annonce certains budgets et certaines possibilités.

• Speaker #0

  Et d'ailleurs, quel impact vous... Vous prévoyez sur le marché immobilier, notamment en termes de volume de transactions et de prix. Est-ce que ça a été fait justement pour accroître le volume et vous le constatez déjà ? Ou est-ce que pour le moment, c'est plutôt faible ? C'est quoi votre regard là-dessus ?

• Speaker #1

  Pour échanger avec un certain nombre de promoteurs, ils ont observé et nous aussi, on observe une hausse des ventes dans le neuf pour les achats d'appartements VFA, puisque le prêt-à-tôt zéro a été revu en avril 2024. Là, le fait qu'il s'élargisse aux maisons individuelles, on imagine qu'il y aura également cet effet de rebond pour les constructeurs de maisons individuelles et donc pour la vente de terrain. On souhaite pour tous les professionnels et puis pour relancer effectivement la construction et le marché dans ce secteur qui a un petit peu souffert ces deux dernières années. Donc donner un chiffre précis, c'est encore difficile, mais la tendance est plutôt positive, je dirais.

• Speaker #0

  Vous vous le constatez ?

• Speaker #1

  On le constate sur les dossiers et les projets en VEFA et le nombre de dossiers qu'on sort avec Préat au zéro pour les prix moins excédents. On espère également retrouver plusieurs prix moins excédents pour la construction de maisons individuelles.

• Speaker #0

  Et d'ailleurs, on n'en a pas parlé, alors on rappelle que le Préat au zéro est une partie d'un prêt. Quel est le délai moyen d'un remboursement d'un tel prêt ?

• Speaker #1

  La durée moyenne est entre 20 et 25 ans. Il y a un différé de remboursement sur le prêt à taux zéro très souvent, en moyenne 10 ans. On le rembourse sur les 15 années suivantes, ce qui fait une durée de 25 ans ou sur les 10 années suivantes, sur 20 ans. Le fait qu'il y ait un différé de remboursement sur le prêt à taux zéro, ça va permettre aux clients de pouvoir amortir plus rapidement le prêt sur lequel ils vont payer des intérêts. Ça a un double effet cliquet. pour l'emprunteur.

• Speaker #0

  Et là, on vient un peu de dresser les derniers avantages, les dernières modalités de ce prêt à taux zéro qui ont commencé finalement en 2024. Mais on peut lire justement sur le site officiel du service public quand on veut justement tout savoir sur le PTZ, que c'est un dispositif temporaire. Donc, est-ce que ça peut... Quelque part, ça ne rassure pas quand on voit que c'est temporaire. Donc, qu'est-ce qu'on peut en dire ? Est-ce qu'il est amené à évoluer favorablement, défavorablement ? Qu'est-ce que vous en pensez ?

• Speaker #1

  Difficile de se projeter. Ça va dépendre du contexte politique et économique. Ce nouveau projet de loi de finances pour Préat au zéro a été reconduit jusqu'à 2027. Maintenant, des lois de finances peuvent être votées chaque année, selon le budget. Donc ça peut être revu effectivement chaque année, en fin d'année. Donc j'ai envie de dire, voilà, il faut en profiter maintenant, ne pas hésiter. Profitons-en tant que c'est là, c'est acquis. Est-ce que ça restera jusqu'en 2027 ? On se le souhaite à tous, mais je ne peux pas vous le garantir aujourd'hui.

• Speaker #0

  Je voudrais connaître aussi, on voudrait connaître les points de vigilance pour nos clients à anticiper concernant un montage financier ou les délais par exemple d'obtention. Est-ce que vous avez des conseils concrets à nous donner quand on y est ?

• Speaker #1

  Oui, tout à fait. Pour le prêt à taux zéro, un prêt, vous l'avez compris, prêts réglementés par l'État et donc les banques sont contrôlées par un organisme d'État pour s'assurer de la conformité de la mise en place du prêt à taux zéro. Elles exigent un peu plus de documents et de formalités administratives et donc avec des délais de contrôle qui sont peut-être un petit peu plus longs pour les établissements bancaires. C'est vrai que souvent, les banques veulent des dossiers complets pour le prêt à taux zéro ... on va dire pour le 31 octobre ou pour mi-novembre ou plus tard. Donc c'est vrai que l'idéal c'est de pouvoir se positionner avant le 31 octobre si on a un financement avec prêt à taux zéro. Sinon après il faudra attendre le 1er janvier de l'année suivante pour pouvoir prétendre et avoir une offre de prêt avec le nouveau prêt à taux zéro. Donc ça c'est très important en termes de délai. et pour l'achat d'anciens Avec travaux, je vais le redire, mais bien anticiper le fait que les travaux doivent être réalisés par des artisans. Donc RGE, Calibat, ça c'est une nouveauté. Il faudra être très vigilant sur ce point-là.

• Speaker #0

  Parce qu'on en parlait en off, mais ça a son importance aussi, parce qu'aujourd'hui, la tendance, entre guillemets, est de faire soi-même pour justement économiser, ce qu'on peut tout à fait entendre. Alors là, il faut bien se dire que c'est très réglementé, même la réhabilitation, en tout cas la rénovation, c'est réglementé. On ne peut pas faire ce qu'on veut.

• Speaker #1

  Tout à fait. Il faut vraiment respecter la loi, cette loi de finances qui concerne le PTZ et qui va demander à ce que les travaux soient réalisés par des artisans RGE Calibad. Donc on peut peut-être réaliser des économies en réalisant soi-même les travaux, mais on perdra finalement peut-être ses économies réalisées car on ne pourra pas bénéficier du prêt à taux zéro qui permet lui de réaliser de très belles économies.

• Speaker #0

  Alors pour conclure, les deux dernières questions interrogent justement votre expertise en tant que courtier. Pour résumer, est-ce qu'on peut dire que le PTZ 2025, même si comme on le rappelle, il y a certaines modalités qui ont commencé dès 2024, est-ce vraiment une réelle opportunité pour les futurs propriétaires primo-accédants ou est-ce que ça reste un outil qu'ils peuvent utiliser que ce soit maintenant ou plus tard ?

• Speaker #1

  Marie-Cécile, je dirais les deux. C'est une opportunité. Vous êtes primo-accédant, c'est votre premier achat. Vous pouvez bénéficier de ce prêt à taux zéro et donc bénéficier d'une capacité d'emprunt plus importante et de bénéficier d'un prêt à zéro pour cent. Ça n'a pas de prix. Effectivement, c'est un outil parce que ça permet au primo-accédant, à l'emprunteur, mais de... de pouvoir avoir un budget supérieur et d'accéder à des biens à des prix plus élevés. Donc ça lui facilite l'accès à la propriété pour un premier achat. Donc les deux, Marie-Cécile.

• Speaker #0

  Et est-ce que vous avez, vous Jean-François, comme vous Julie, un dernier conseil pour celles et ceux qui souhaitent se positionner rapidement ? Avant l'entrée en vigueur des nouvelles mesures, l'entrée officielle est le 1er avril, me semble-t-il.

• Speaker #2

  J'ai envie de vous dire de venir nous voir. Dès que le projet est en tête, c'est vraiment de venir nous consulter et qu'on puisse comme ça informer chaque investisseur, chaque acheteur de ses capacités et justement des délais pour pouvoir se positionner. assez rapidement et puis lui donner les meilleurs conseils possibles. Aujourd'hui, on travaille avec le groupe Chiboire depuis plus de 15 ans. L'idée, c'est vraiment de vous conseiller avant de vous lancer dans le projet, de se voir avant de partir en visite.

• Speaker #0

  Merci beaucoup Julie et Jean-François d'avoir répondu à nos questions. J'espère que c'est très clair pour nos auditeurs. Et on se retrouve, nous concernant, pour une partie 2 et 3 avec la donation. et le LLI. Merci.

• Speaker #2

  Merci Marie-Cécile.