Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode hors série du podcast Je découvre le monde du meublé consacré à la fiscalité de la location de courte durée en 2026. Dernièrement, les loueurs saisonnières ont été confrontées à deux informations importantes que nous allons décrypter dans cet épisode, à savoir d'une part la réception du mail de la DGFIP relatif au changement du régime microbique pour l'allocation de meubles et de tourisme et, d'autre part, la publication de la première version du PLF 2026 qui remet au goût du jour les discussions sur l'éventuel assujettissement de certains loueurs à la TVA et à son paiement. Commençons par le mail envoyé par la DGFIP à la fin du mois de septembre. Composé de trois points, ce mail rappelle les changements relatifs au régime microbique depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire et apporte également une précision sur le rôle de l'amortissement au régime réel et les conditions de sa réintégration dans le calcul de la plus-value. conséquence de la loi de finances 2025. Les deux premiers points de ce mail concernent donc les loueurs qui pratiquent la location de courte durée et relèvent du régime microbique qu'il s'agisse d'un meublé de tourisme, le point 1, ou d'un meublé de tourisme classé ou d'une chambre d'autre, le point 2. Pour rappel, les meublés de tourisme sont, selon les termes de l'article L324-1-1 du Code du tourisme, les villes à appartements ou studios meublés à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, et qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. De plus, la différence entre un meublé de tourisme classé ou non classé résulte dans la réalisation d'une démarche, volontaire et non obligatoire, du loueur qui demande à un organisme de classement agréé de procéder au classement de son bien, comme l'indique l'article L324-1 du Code du tourisme. Ce mail rappelle donc que deux changements ont lieu pour le régime microbique des locations saisonnières. Le premier concerne le plafond de chiffre d'affaires lié à cette activité. En effet, Il n'est possible de relever du régime microbique que tant que les recettes annuelles ne dépassent pas un certain plafond, qui a justement été revu à la baisse par la loi Lemaire. Pour 2025, les meublés de tourisme non classés voient donc leur plafond descendre à 15 000 euros contre 77 700 euros auparavant, tandis que celui des meublés de tourisme classés passe de 188 700 à 77 700 euros. Attention, ces plafonds ne sont pas par biens, mais pour la totalité de l'activité. Concrètement, cela veut dire que, quel que soit le nombre de biens mis en location, si ces deux dernières années, soit 2023 et 2024, vos recettes annuelles ont dépassé les nouveaux plafonds pour leur catégorie, vous devez obligatoirement passer au régime réel pour les revenus de 2025 que vous allez déclarer au printemps 2026. En effet, un changement obligatoire ne peut intervenir qu'en cas de dépassement du plafond prévu sur deux années consécutives. Prenons deux exemples. Si, en 2023, vous avez généré 20 000 euros de recettes pour l'allocation d'un ou plusieurs meublés de tourisme non classés et en avez généré 22 000 en 2024, vous devez obligatoirement passer au réel pour la déclaration des revenus 2025, car vos recettes ont été systématiquement supérieures au nouveau plafond de 15 000 euros sur ces deux dernières années. A l'inverse, si en 2023 vous avez généré 12 000 euros de recettes, à nouveau pour la location d'un meublé de tourisme non classé, et en avez généré 16 000 en 2024, le changement n'est pas obligatoire, car le plafond est dépassé sur une seule des deux dernières années. La même logique s'applique pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, en utilisant cette fois-ci le nouveau plafond de 77 700 euros. Le second changement concerne le taux d'abattement applicable aux meublés de tourisme dans le cadre du régime microbique, qui a également été revu à la baisse. Pour rappel, le régime microbique permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire applicable au montant de recette de l'activité avant le calcul de l'imposition. En 2025, ce taux d'abattement passe à 30% pour les meublés de tourisme non classés, contre 50% auparavant, et à 50% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'autres, contre 71% auparavant. Concrètement, cela veut dire que les loueurs de meubles et de tourisme qui restent au régime microbique vont voir leur imposition fortement augmentée en 2025. Illustrons cela par un exemple. Prenons le cas d'un loueur qui a généré 12 000 euros de recettes de location pour un meublé de tourisme non classé en 2024. En location meublée, l'imposition est calculée sur la base du taux marginal de l'imposition auquel s'ajoutent les charges sociales. Dans notre cas, imaginons que notre loueur a un TMI de 30% et relève du paiement des prélèvements sociaux. En 2024, sur 12 000 euros de recettes, notre loueur a donc bénéficié d'un abattement de 50%, ce qui ramène le calcul de son imposition sur la somme de 6 000 euros pour un résultat de 2 832 euros d'impôt. À situation équivalente, en 2025, Notre loueur ne bénéficiera plus que d'un abattement de 30%, ce qui porte sa base imposable à 8400€ et donc son imposition à 3965€, soit 40% de plus que l'année précédente. Alors finalement, qui est concerné par la première partie de ce mail ? Eh bien ce sont à la fois les loueurs qui ont dépassé les plafonds et qui doivent donc obligatoirement passer au réel, mais aussi ceux qui, sans devoir obligatoirement changer de régime, ne veulent pas voir leur imposition grimper. Si vous êtes dans cette deuxième situation... le mieux est d'utiliser un simulateur pour savoir si le régime réel n'est pas devenu plus avantageux et qu'un changement serait donc tout de même opportun. Dans tous les cas, que votre passage au régime réel résulte d'une obligation ou d'un souhait, vous devez sans tarder prendre contact avec votre SIE par le biais de votre espace professionnel, au besoin, en procédant à sa création. Passons maintenant au troisième point du mail de la DGFIP, qui concerne les loueurs qui relèvent ou vont relever du régime réel. Dans le cadre du régime réel, les loueurs relèvent du double mécanisme de la déduction des charges et de l'amortissement. Autrement dit, toutes les dépenses que vous réaliserez pour les besoins de votre activité seront déductibles de votre montant imposable, ainsi que l'amortissement de la valeur des différents composants de votre logement, des éventuels travaux et du mobilier. L'action combinée des charges déductibles et de l'amortissement permet de réduire le montant imposable de manière importante, souvent bien plus efficacement que l'abattement du régime microbique. Une partie de l'amortissement déduit pourra toutefois être réintégrée au montant de la plus-value en cas de vente du bien, ce qui est mentionné dans cette partie du mail. Toutefois, cette réintégration a des effets très limités pour le loueur, et si nous allons ici les passer en revue, nous vous conseillons, pour plus de détails, d'aller écouter nos épisodes consacrés exclusivement à ce sujet. Notons tout d'abord que ce n'est pas la totalité de l'amortissement déduit qui est réintégrable, comme le précise d'ailleurs le mail de la DGFIP, puisque les amortissements liés au mobilier ne seront par exemple pas pris en compte. Mais au-delà de ce premier point, il est important de souligner que, pour les loueurs en meublé non professionnels, le régime de la plus-value des particuliers, qui leur est imposable, opère selon un système d'abattement légaux qui viennent minorer le montant de plus-value imposable en fonction du nombre d'années de détention du bien au-delà de la cinquième année. Ainsi, l'exonération de l'impôt sur la plus-value est atteinte après 22 ans de détention du bien et les prélèvements sociaux sont exonérés au bout de 30 ans. Mais même sans attendre ces durées, il faut considérer que l'éventuel impact de la réintégration diminue donc au fil du temps. De plus, de très nombreux loueurs ne seront pas concernés par cette mesure, tout simplement parce que leur bien échappera à une quelconque imposition de la plus-value. En effet, il existe différents cas dans lesquels la plus-value ne trouve pas à s'appliquer, à savoir la transmission par donation ou succession, de faire du bien loué auparavant sa résidence principale, ce qui exonère de plus-value en cas de vente ultérieure, ou encore le cas de la vente du bien afin d'utiliser le produit de cette vente pour financer l'achat ou la construction de sa résidence principale. Ainsi, assez peu de loueurs qui relèvent du régime réel sont concernés par la plus-value et ceux qui le sont peuvent toujours bénéficier des abattements pour durée de détention ... Raison pour laquelle la réintégration de l'amortissement ne constitue aucunement un frein à l'intérêt du régime réel en location meublée, qu'elle soit ou non de courte durée. Penchons-nous maintenant sur une autre mesure, cette fois-ci présente dans la version initiale du PLF 2026 présentée il y a quelques jours, qui pourrait également concerner certains lois de courte durée, il s'agit de l'abaissement du seuil de franchise de la TVA à 37 500 euros. Sans rentrer dans le détail, rappelons qu'une telle idée avait déjà fait son chemin lors de l'adoption de la loi de finances 2025, qui l'avait abaissé à 25 000 euros. Avant que François Bayrou, alors Premier ministre, ne prenne sa suspension jusqu'au mois de juin 2025, puis annonce finalement le report de ce sujet au moment de l'examen du projet de loi de finances 2026. Force est donc de constater que les rédacteurs du PLF 2026 n'ont pas oublié cette promesse, comme en témoigne la présence, au sein du texte, d'un article 25 consacré au sujet de la diminution du seuil de franchise en TVA, qui passerait cette fois-ci à 37 500 euros si le texte devait aller à son terme, même s'il est à noter qu'il n'en est encore ici qu'à ses débuts. Mais alors, en quoi ce changement pourrait concerner les lois de courte durée ? Pour le comprendre, il faut remonter quelques mois en arrière et rappeler les derniers changements de doctrine fiscale qui ont eu lieu sur le sujet du paiement de la TVA en location de courte durée. Ainsi, entre l'été 2024 et le mois de mars 2025, la doctrine fiscale a assoupli les conditions permettant de considérer que des prestations para-hôtelières sont accomplies par les lois lors de séjour d'une durée de 5 nuitées au moins. Pour rappel, l'activité de location de courte durée devient assujettie au paiement de la TVA lorsqu'au moins trois des quatre prestations para-hôtelières, que sont la fourniture du petit-déjeuner, la fourniture de linge, le ménage régulier des locaux et l'accueil de la clientèle, sont accomplies. Or, pour les séjours de cinq nuitées ou moins, il suffit maintenant que le linge soit fourni à l'entrée dans les lieux des locataires pour que la condition de fourniture de linge soit considérée comme remplie. De même, la condition de ménage régulier des locaux, entendue comme étant faite pendant le séjour des locataires, est également considérée comme remplie dès lors que ce dernier est fait à l'entrée dans les lieux. Il s'agit donc d'une évolution majeure pour les courts séjours car, en principe, ces deux prestations ne sont considérées comme accomplies que si elles sont proposées de manière récurrente pendant le séjour, ce qui reste d'ailleurs le cas pour les séjours de plus de cinq nuitées. En conséquence, de nombreux loueurs vont remplir, quasiment d'office, au moins deux prestations. Ils doivent donc, s'ils ne veulent pas devoir payer la TVA, faire attention à ne pas proposer le petit déjeuner, mais également ne pas proposer un accueil physique à leur locataire. En effet, le BOFIP a également précisé que la prestation d'accueil est considérée comme remplie même dans le cas où les clients se voient proposer le choix entre l'accueil physique et l'utilisation d'une boîte à clé. Le seul moyen d'éviter cette prestation reste donc de ne proposer aucune autre alternative que le recours à une boîte à clé. Mais finalement, quel rapport entre cette évolution de doctrine fiscale et l'évolution du seuil de franchise de TVA prévu par le PLF 2026 ? Et bien tout simplement parce que, même en étant assujettis à la TVA, les loueurs peuvent ne pas la payer tant que leur montant de leur recette relevant de la TVA ... reste inférieur au seuil de franchise. Plus ce dernier est bas, et plus il sera donc facile de devoir payer la TVA si les conditions en sont remplies. En location meublée, cette dernière sera alors d'un taux de 10%. Les évolutions du seuil de franchise de la TVA au sein du PLF 2026 devront donc être suivies avec attention par les lois de courte durée qui devront, au besoin, commencer à se renseigner sur ces modalités de paiement. A ce sujet, vous pouvez d'ailleurs aller écouter notre épisode dédié à la TVA pour en apprendre un peu plus. Pour l'heure, notre épisode touche à sa fin. Nous espérons qu'il vous aura permis d'y voir plus clair sur les changements relatifs à la location de courte durée et nous continuerons de suivre de près l'évolution du PLF 2026 afin de vous tenir informés si des modifications devaient intervenir au sujet de l'activité de location meublée.
