Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode du podcast Je découvre le monde du meublé consacré à la question de l'exercice d'une activité de location meublée pendant une période d'expatriation. Dans ce podcast, nous allons donc aborder toutes les questions relatives aux particularités de l'expatriation et à ses conséquences sur l'activité de location meublée. Commençons tout d'abord par la question qui revient le plus souvent dans le cadre de l'exercice d'une activité de location meublée par un non-résident, à savoir celle du statut fiscal dont le loire relève pendant son activité. Pour rappel, il existe deux statuts fiscaux accessibles en location meublée. Le premier est celui de loire en meublée non professionnelle, aussi appelée LMNP, de relève les contribuables qui génèrent un montant de recette annuelle de location meublée inférieur à 23 000 euros ou qui, tout en générant plus de 23 000 euros de recette annuelle, dispose de revenus d'activité supérieurs. au montant de leurs recettes. Le second est celui de lois remeublées professionnelles, ou LMP, qui, selon les termes de l'article 155 du Code général des impôts, concerne les loueurs qui disposent d'un montant de recettes annuel de location meublée qui est à la fois supérieur à 23 000 euros, mais aussi supérieur à leurs autres revenus d'activité. Ce poids du montant de recettes par rapport aux revenus d'activité est particulièrement important pour les expatriés, car le doute subsiste sur les revenus qui doivent effectivement être pris en compte S'agit-il des seuls revenus imposables en France ou de l'intégralité des revenus imposables du loueur, même taxés à l'étranger ? S'il n'existe aucun texte précisant clairement la solution adoptée, il semblerait tout de même que c'est la première option qui doivent être privilégiées, autrement dit celles consistant à retenir uniquement les revenus imposables en France. En effet, c'est la position qui est régulièrement retenue par le gouvernement lors de réponses relatives à des questions posées par les parlementaires. Dernier exemple en date, celle formulée sur le sujet le... 4 janvier 2024 suite à une question posée en 2023 par Evelyne Renaud-Garabédian, alors sénatrice représentant les Français établisseurs de France. En conséquence, un loire expatrié qui ne dispose pas ou uniquement de peu de revenus d'activité imposable en France a beaucoup plus de chances de relever du statut de LMP si son montant de recette annuelle dépasse 23 000 euros, alors même que, dans une situation équivalente, il serait considéré comme LMP s'il exerçait son activité professionnelle principale en France. Pour autant, Les loueurs ont la possibilité de procéder différemment en prenant en compte le montant de l'ensemble de leurs revenus, mais adopter cette méthode reste alors risqueux et péril. La question du statut fiscal doit donc faire l'objet d'une grande vigilance de la part des loueurs, notamment si l'activité de location meublée était déjà en cours avant l'expatriation et que cette dernière peut éventuellement entraîner un changement de statut. En revanche, pour ceux dont le chiffre d'affaires est inférieur au seuil des 23 000 euros annuels, l'expatriation n'a aucun impact et ils seront tout de même considérés comme LMNP. Pour celles et ceux qui souhaiteraient s'éviter toute considération sur le statut fiscal ou qui voudraient absolument être considérés comme un LMNP alors même que leur chiffre d'affaires se situe aux alentours de cette limite de 23 000 euros, la meilleure solution reste donc certainement d'adapter leur activité, et notamment le prix de location, afin que ce dernier ne dépasse pas la barre des 23 000 euros, leur garantissant donc de rester au statut LMNP pour leur activité. Pour autant, si de nombreux loueurs s'inquiètent de relever du statut de LMNP en lieu et place de celui de LMNP, Il convient de rappeler que ce dernier peut également avoir un certain intérêt, car il permet notamment, en cas de vente du bien, de bénéficier des possibilités d'exonération ouvertes aux lois remeublées professionnelles, qui, pour rappel, sont exonérées de plus-value sur la vente de leur bien si, au jour de la vente, ils relèvent du statut de LMP et ont exercé une activité de location meublée sous ce statut pendant au moins 5 ans, même non consécutif, et si la moyenne de leur recette annuelle des deux dernières années d'activité est inférieure à 90 000 euros. Il existe également une possibilité d'exonération partielle si la moyenne des recettes se situe entre 90 et 126 000 euros. En contrepartie, un passage au statut de LMP non anticipé peut également revêtir certains inconvénients pour les loueurs. Par exemple, au statut LMP, le déficit qui pourrait se créer en raison d'un excédent de charges déductibles est imputable sur le revenu global avec une durée de vie de 6 ans. Or, si les revenus imposables en France sont inexistants ou très faibles, il se pourrait que les loueurs n'aient pas la possibilité d'utiliser l'intégralité de leur déficit Merci. avant sa date d'expiration. Autre point à considérer, celui de l'assujettissement aux cotisations sociales, car les LMP sont assujettis de plein droit aux cotisations sociales, contrairement à la plupart des LMNP qui relèvent quant à eux des prélèvements sociaux. Cette dernière précision nous amène d'ailleurs à évoquer le cas du paiement des charges sociales pendant une période d'expatriation. En cas de paiement des cotisations sociales, les lois remeublées non résidentes doivent s'en acquitter en totalité, à l'exception de la CSG et de la CRDS, ce qui leur imposera de s'affilier à un régime de sécurité sociale, à moins qu'ils ne soient déjà affiliés à un autre régime de sécurité sociale français, en raison de l'exercice d'une autre activité que la location meublée par exemple. Attention, l'affiliation à la Caisse des Français à l'étranger ne permet pas de s'affilier à un autre régime de sécurité sociale français. pas de bénéficier d'une exonération d'affiliation au régime de la Sécurité sociale des indépendants, mais l'éventuel cumul permet néanmoins de cumuler les trimestres cotisés dans la limite de 4 trimestres par an, ainsi que les droits à une pension de retraite qui sont, quant à eux, cumulables sans limitation. En cas de paiement de la cotisation minimale, ce dernier compte pour 3 trimestres de retraite. A l'inverse, pour les lois assujetties aux prélèvements sociaux, le taux de prélèvement sera réduit s'ils sont résidents d'un état de l'EEE, ainsi que de la Suisse et de la Grande-Bretagne. Pour rappel, l'EEE inclut toute l'Union européenne, l'Islande, la Norvège et le Liechtenstein. Dans cette situation, ils seront exonérés du paiement de la CSG et de la CRDS, mais resteront redevables du prélèvement de solidarité. Leur taux de prélèvement sera donc de 7,5% contre 17,2% en temps normal. Si certaines précautions doivent donc être prises en cas de début ou de poursuite d'une activité de location meublée pendant l'expatriation, Il reste à noter que cette activité peut être extrêmement avantageuse. D'une part en raison de sa souplesse juridique, permettant à un loueur sachant devoir revenir dans son logement après un certain temps de pouvoir récupérer plus facilement son bien en raison d'une durée de bail de longue durée plus courte qu'en location vide, voire la possibilité de ne conclure que des baux à durée déterminée, comme les baux étudiants, mobilité ou saisonniers, afin de garder un maximum de flexibilité. Cela permet également au loueur de ne pas avoir à déménager ses meubles en les laissant dans le logement, afin de pouvoir directement le louer meublé. Il est d'ailleurs à noter que, sous réserve de l'accord du propriétaire, une telle solution s'offre même aux locataires de longue durée qui peuvent soulouer leur logement meublé en attendant leur retour. Cela leur permet de conserver un point de chute certain pour leur retour tout en limitant le coût financier d'une telle opération. Autre point positif pour les Loires qui relèveront du statut de LMNP, le fait de revenir ensuite habiter dans le bien loué pendant l'expatriation afin d'en faire ou d'en refaire à leur résidence principale, leur permettra ensuite d'échapper au paiement de la plus-value en cas de vente de ce même bien, puisqu'il s'agira de leur résidence principale, et donc de ne pas être concerné par la réintégration des amortissements, qui auraient pu être déduits pendant la période de location, si c'est le régime réel qui a été choisi. Vous l'aurez compris, une période d'expatriation, plus ou moins longue, n'est nullement un obstacle à une activité de location meublée, et peut même revêtir de très nombreux avantages si le loueur étudie bien sa situation en amont et en anticipe tous les aspects, juridiques comme fiscaux.
