- Speaker #0
Je déclare mon meublé, spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé. A le plaisir de vous présenter « Je découvre le monde du meublé » , le podcast à destination de tous les loueurs en meublé. Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublée ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité, retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils, bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée. Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode du podcast des rendez-vous de JD2M. Je m'appelle Baptiste Ausha, je suis juriste pour Je déclare mon meublé et dans ce podcast, je donne la parole à des professionnels du secteur de la location meublée, spécialistes de la comptabilité, du droit, de la gestion de biens ou encore du patrimoine. Ils viennent vous parler fiscalité, emprunts, investissement, réglementation et vous livrer leurs meilleurs conseils pour que vous puissiez en apprendre toujours plus sur l'activité de location meublée. Aujourd'hui, notre rendez-vous sera consacré à un acteur que l'on pourrait qualifier d'incontournable dans le domaine de l'investissement immobilier, le notaire. Quel est son rôle ? Pourquoi ? Ou encore, quand y avoir recours ? Voici autant de questions que se posent de nombreux investisseurs, questions auxquelles nous allons tenter de répondre dans ce podcast. Et pour cela, je reçois Nuno, notaire et fondateur du réseau Mon Notaire Conseil. Nuno, bonjour, merci de m'avoir rejoint pour cet épisode. On a, dans la première partie, évoqué justement tout l'intérêt d'avoir recours à un notaire, le rôle du notaire. Bien loin, finalement, de le résumer à son seul cliché d'acte, de personne qui va finalement venir uniquement constater une vente. Mais justement, on a un peu passé en revue tout l'intérêt d'aller voir un notaire. Donc évidemment, si vous n'avez pas écouté la première partie de ce podcast, allez d'abord l'écouter. Là maintenant, on va parler de la sortie patrimoine. Cette idée, tu me le disais, c'est que quand on préparait ce podcast, un bien immobilier a une durée de vie limitée, mais il a une durée de vie finalement limitée dans le patrimoine. Parce qu'il va y rentrer à un moment ou à un autre. Et il va finir par en sortir. Donation, succession, vente. Les cas de figure sont multiples. Mais quoi qu'il arrive, c'est justement tout l'intérêt. C'est que le notaire permet d'envisager ces scénarios, que ce soit de la transmission gratuite, la donation à la succession, ou payante, à savoir justement avec la vente. Ce que je te propose, c'est qu'on essaye un peu de se faire un panorama de ces cas de figure, en commençant plutôt par les cas de donation et de succession. Donc la transmission. la cession à titre non onéreux, avec une première question, et bien justement une question qui se pose beaucoup parmi les gens qui font de la location meublée, qui ont resté en location meublée. Certains pensent que le fait de louer un bien empêche la donation ou la succession. Est-ce que tu peux nous expliquer en quoi finalement ce n'est absolument pas le cas ?
- Speaker #1
Tu disais justement, il y a plusieurs types de transmission. La transmission à titre onéreux, donc j'ai une contrepartie, un prix de vente. Parce que je vais vendre à titre onéreux, donc j'ai l'acquéreur qui va me payer un prix. J'ai la transmission à titre gratuit. Là, je n'ai pas de contrepartie. C'est-à-dire qu'en fait, le bien va sortir de mon patrimoine et moi, en contrepartie, je ne reçois rien. En général, déjà, on sait que la transmission à titre gratuit, je la veux que pour les membres de ma famille ou les gens que je veux protéger. Je ne vais pas transmettre le bien à titre gratuit à un acquéreur. Ça me semble assez logique. Eh bien, cette transmission à titre gratuit, soit j'attends et je vais la subir, en fait, à mon décès, soit je vais l'anticiper. Et l'idée, on l'a vu, c'est que plus je vais l'anticiper, plus ça va être intéressant, tant d'un point de vue civil que fiscal. Or, l'idée de dire que, tiens, si je donne, du coup, on le sait, ça, dans toutes les cours de récréation, donner, c'est donner, reprendre, c'est voler. Donc, les gens, ils ont peur de donner parce qu'ils ont peur de manquer. C'est quelque chose qu'on retrouve beaucoup, notamment chez les personnes âgées. parce qu'ils ont vécu des choses qu'on n'a pas connues. Je touche du bois, si je peux, ou quelque chose de dur en tout cas. J'espère qu'on ne le connaîtra pas au cours des prochaines années, malgré les annonces récentes. Les gens qui ont peur de manquer, même s'ils ont un gros patrimoine, en fait, ils n'arrivent pas à évaluer ce patrimoine et à se dire combien d'années ils pourraient tenir sur ce patrimoine. Moi, j'ai des personnes qui ont 90 ans, je ne sais pas si je dois donner à mes enfants, parce que je fais comment, moi, si un jour j'ai besoin ? Du coup, j'ai beau leur faire un calcul, c'est très simple en fait. Vu le montant de nos patrimoines, vous pourriez tenir jusqu'à 180 ans, même avec un gros train de vie. Mais ils ont toujours cette peur. Et cette peur que tu as bien identifiée, on la retrouve pas que chez les anciens. Même chez les jeunes parents, on peut se dire, « Mais attends, je donne, mais après, qu'est-ce qui se passe si le bien est loué ? » Eh bien, ce qu'on peut faire, c'est démembrer. Démembrer, c'est-à-dire que d'un côté, il va y avoir la nue propriété. c'est cette nulle propriété qui va faire l'objet de la donation, et bien entendu. On va préserver le cadre de vie, les pouvoirs, les revenus au profit des donateurs, la personne qui donne, et donc c'est ce qu'on appelle l'usufruit. Cet usufruit, en fait, dedans, il y a deux choses. Il y a le droit d'utiliser et le droit de percevoir les fruits. Toi qui es juriste, c'est ce qu'on appelait en droit latin, l'usus et le fructus. Donc l'usus, le droit d'utiliser, fructus, le droit de percevoir les fruits. Donc déjà, ça veut dire que si je donne la nue propriété d'un bien qui m'appartient à mes enfants, bien entendu, en tant qu'usufruitier, je peux continuer de l'habiter, de le prêter et de le louer. Donc les revenus locatifs, que ce soit la location nue. ou meublé, c'est toujours pour moi. Donc, pas d'inquiétude, vous pouvez et vous devez d'ailleurs transmettre le plus tôt possible la nupropriété à vos enfants et vous préservez votre train de vie, vos revenus pour vous grâce à le juge.
- Speaker #0
Si je résume, effectivement, ce que je viens de vous expliquer, c'est ce mécanisme du démembrement. On est en train d'exercer l'allocation meublée et on commence finalement à s'en départir progressivement en donnant la nupropriété sauf que finalement, au présent, pour la personne qui est habituelle, ça ne va rien changer. Elle va continuer à percevoir ses loyers, elle va continuer à pouvoir bénéficier de la fiscalité, notamment quand on prend une location à blé, l'amortissement de l'usufruit est toujours à l'app, ça ne le remet absolument pas en cause. Donc effectivement, c'est extrêmement avantageux, et on le disait, après on pourrait se dire justement, si ça ne change rien, pourquoi démembrer ? Sauf qu'en réalité, ça va changer quelque chose, non pas sur le moment, mais au moment où la transmission va devoir se faire, justement, basse le cas le plus probable est ensuite du décès, nécessairement. Est-ce que, du coup, tu peux nous expliquer, notamment, quel va être le bénéfice fiscal du démembrement ? C'est-à-dire qu'au moment où la succession va devoir avoir lieu, eh bien, quel va être l'intérêt d'y avoir pensé avant et d'avoir opéré le démembrement de son bien ?
- Speaker #1
On va prendre un exemple concret. Imagine, je suis propriétaire d'un bien qui vaut 200 000 euros, j'ai un seul enfant et je n'ai pas de conjoint. Je suis seul propriétaire, j'ai un enfant. Eh bien, si je décède sans avoir anticipé que ce bien vaut 200 000 euros, mon enfant va devoir payer des droits de succession sur ce bien. Il va bénéficier d'un abattement qui est de 100 000 euros par parent et par enfant qui s'applique tous les 15 ans. Donc si je n'ai pas transmis du vivant, mon enfant va avoir la totalité de l'abattement. Donc 200 000 moins 100 000, il va rester taxable dans ma succession 100 000. Sur ces 100 000, mon enfant va payer des droits de succession au barème progressif qui va de 5 à 45 %. Là, en l'occurrence, il va être dans la tranche à 20 %. Et pour tenir compte des tranches inférieures, en fait, je vais enlever 1806 euros. Donc, en fait, ça va faire payer à mon enfant 20 000 moins 1 806. Bref, allez, donc dans les 18 894, ça fait ça, 18 894 euros. Un petit peu moins de 19 000 euros. Ça, c'est si je ne fais rien de mon vivant. Alors que si je transmets la nulle propriété justement de mon vivant, au lieu que mon enfant recueille le bien au moment de la succession, il va être propriétaire de suite, au moment de l'acte de donation. Et moi, je vais garder l'usufru en toute ma vie. Et mon usufruit va s'éteindre à mon décès sans aucune taxation. Alors, la bâtisse où c'est très intéressant, c'est qu'au moment de la donation, déjà, je regarde la valeur aujourd'hui et non pas la valeur à mon décès. Donc, plus je suis jeune, plus j'ai une grande espérance de vie, plus le bien a une chance de se revaloriser. Quand on parlait de total return tout à l'heure. Donc, si je prends mon bien et qu'au jour de la donation, le bien vaut 200 000 et que, par exemple, imagine, tu as un parent qui a, on va dire, 54 ans. Il est dans la catégorie entre 51 et 61 ans. L'usufruit se calcule par tranche de 10 ans. C'est le Code général des impôts qui établit un barème qui est un peu basé sur l'espérance de vie. Plus je suis jeune, plus j'ai une grande espérance de vie, plus mon enfant est censé attendre longtemps pour récupérer l'usufruit. Donc plus je suis jeune et plus l'usufruit que je conserve a une forte valeur. Dans notre exemple, si le parent qui va donner le bien a 54 ans, son usufruit vaut 50%. Donc je transmets un bien qui vaut 200 000. Mais fiscalement, j'efface 50% de l'addition. Le bien n'est valorisé que pour 100 000 euros. Donc, je transmets la nulle propriété d'un bien qui vaut donc 100 000 euros. Mon enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros. Droit de donation à payer zéro. À mon décès, le plus tard possible, l'usufruit va s'éteindre sur ce bien sans aucune taxation. Donc, je viens de gagner 100 000 de base. Encore une fois, si le bien s'est revalorisé, Baptiste, parce que, dans mon exemple, la personne qui donne est très jeune, elle a 54 ans. avec une espérance de vie qui va être de au moins 30 ans, imagine le bien en 30 ans double de valeur. Même si le bien vaut 400 000 euros au décès, il n'y aura jamais de droit de succession ni sur l'usufruit qui s'est éteint, ni sur la prise de valeur entre les 200 000 et les 400 000. Chose qui va être très intéressante dans notre total return dans le patrimoine familial.
- Speaker #0
Oui, effectivement. Pour revenir sur ce que tu disais, c'est vrai que parfois, quand on entend pour la première fois parler d'usufruit et de propriété, on ne sait pas en fait... dans la valeur totale du bien, ce qui est recouvert par l'usufruit et la nulle propriété. Donc c'est bien, tu l'as très bien expliqué. En fait, la valeur de l'usufruit, et donc par définition celle de la nulle propriété, va se calculer par rapport à l'âge de l'usufruitier, de celui qui donne la nulle propriété. Donc c'est par tranche, effectivement. Donc là, dans ton exemple, on était pile à 50%. Mais évidemment, plus on donne tard dans la vie, moins l'usufruit vaut. Plus on donne tôt, plus il est important.
- Speaker #1
C'est ça. Et ce sont donc deux bases communiquant. La nulle propriété et l'usufruit, de l'autre côté. ensemble, ça constitue la pleine propriété, donc la valeur totale de votre bien. Forcément, plus mon usufruit a une forte valeur, plus la nulle propriété donnée est faible. Plus je vieillis et plus mon usufruit baisse, parce que mon espérance de vie baisse, et donc plus la valeur de la nulle propriété augmente. Donc l'intérêt, c'est de donner quand la valeur de la nulle propriété est la plus faible, la plus basse possible, donc lorsque l'usufruit est le plus haut, donc lorsque je suis le plus jeune possible.
- Speaker #0
Merci pour cette question, effectivement. absolument important, et puis encore une fois justement parce que le démembrement lui n'impacte absolument pas l'activité de location meublée au moment où elle est exercée, c'est ça aussi qu'il faut bien garder à l'esprit et c'est justement aussi parce que ce démembrement en plus il a un autre intérêt au-delà de l'intérêt fiscal il a un intérêt qui d'ailleurs vaut de manière générale pour quel que soit le sujet dès qu'on commence à parler de succession c'est qu'il permet quand même à quelqu'un d'organiser sa succession de ne pas laisser les héritiers devoir se débrouiller avec ça. Alors on le sait, c'est aussi, on va peut-être, là il y aurait énormément à dire, pas que sur l'investissement, donc on ne va pas nécessairement revenir sur à quel point le rôle du notaire est important à ce moment-là, évidemment, parce que là ce serait carrément presque un cours de droit notarial qu'il faudrait qu'on fasse ensemble. Mais voilà, c'est important de le rappeler aussi, c'est que le démembrement, au-delà de son avantage fiscal, il a aussi un avantage presque entre guillemets en nature, c'est qu'il permet d'organiser beaucoup plus sereinement la transmission, la succession d'un bien immobilier. plutôt que justement de devoir laisser les héritiers se débrouiller avec tout ça. Et justement, en plus, tout l'avantage de ce démantèlement, c'est qu'ensuite, les héritiers qui vont récupérer, parce qu'encore une fois, ça peut être fait pour un bien loué, les héritiers peuvent ensuite très très facilement continuer, choisir de continuer l'activité, ou bien de choisir d'y mettre fin, mais dans ce cas-là, attention, s'il y a un locataire de longue durée dans le bien, il y aura certaines conditions pour le récupérer, que ce soit s'ils veulent vendre, s'ils veulent y habiter eux-mêmes. Ça, on ne va pas forcément revenir à l'occasion de ce podcast sur ces points-là. Mais voilà, c'est important de le savoir aussi que finalement, après, une fois qu'on récupère la pleine propriété du bien, on est libre ou de continuer ou d'arrêter, même si pour arrêter, il faudra quand même cocher certaines cases puisque le locataire de longue durée est protégé. J'ai du coup maintenant envie de t'emmener sur un autre sujet qui va être cette fois-ci la transmission à titre onéreux. la vente parce que là aussi encore une fois c'est un petit peu la même chose que pour l'achat le rôle du notaire un peu réduit finalement l'acheteur et le vendeur voient finalement encore une fois le notaire comme celui devant lequel on est forcé de passer à la fin mais là ça fait un peu écho à tout ce qu'on avait dit le notaire justement il a un rôle extrêmement important pour le vendeur le premier c'est certainement justement l'anticipation de la fiscalité et c'est là enfin qu'on en arrive à cette question de la plus-value Merci. C'est quelque chose qu'il faut anticiper à l'avance. Est-ce que tu peux peut-être nous expliquer globalement ce que c'est que la plus-value ? Plus particulièrement pour la vente d'un bien meublé, puisqu'on sait que ça a évolué dernièrement. Est-ce que tu peux commencer par nous parler un petit peu de cette fiscalité de la plus-value et en quoi c'est important de l'anticiper, notamment si on s'est lancé dans une activité pour ensuite, avec le but peut-être après, de vendre le bien ?
- Speaker #1
Eh bien Baptiste, on disait que la plus-value immobilière, c'est la différence entre prix de vente et le prix d'acquisition. Si j'ai acheté un bien 100 et que je le revends 200, j'ai une plus-value de 100. Cette plus-value de 100 va être taxable. En France, comme je le disais, l'État part du principe que si j'ai spéculé sur un bien immobilier, je dois partager cette valeur ajoutée, cette plus-value, avec l'État. La part de l'État va dépendre, est-ce que je suis un vendeur en nom propre, personne physique, ou est-ce que je suis une société ? Si je suis un vendeur en nom propre, personne physique, et bien cette plus-value va être axée à ce qu'on appelle la plus-value des particuliers au taux actuel de 36,2% qui contient deux choses, des prélèvements sociaux, le taux de 17,2% et de l'impôt sur revenu au barème forfaitaire, quel que soit votre taux d'imposition à l'IR, et bien ça sera le même barème pour tout le monde, un barème de 19%. Donc 19 plus 17,2, ça va me faire 36,2 avec des abattements pour durée de détention. On rentrera dans les détails juste après. Mais déjà, on sait que le fait générateur, c'est le moment de la vente finale, lorsqu'il va y avoir ce transfert de propriété, lorsque le bien sort de mon patrimoine. Pour autant, tu l'as justement dit, Ce n'est pas au moment de la vente finale que je dois me poser ces questions. C'est en amont, parce qu'au moment de la vente finale, le notaire va juste constater le transfert de propriété du vendeur au profit de l'acquéreur et le paiement du prix de l'acquéreur au profit du vendeur, et donc les conséquences fiscales pour les deux. On parle souvent de passage obligatoire chez le notaire, parce qu'en effet, cette vente finale, obligatoirement, doit être signée devant un notaire lorsqu'il s'agit d'une transaction sur un bien immobilier en France. Pour autant, si je ne veux pas subir, c'est en amont. c'est au moment de la promesse, voire même avant la promesse que le vendeur va se poser la question mais quelles sont les conséquences de cette vente ? Qu'est-ce que ça va engendrer pour moi ? Parce que si j'achetais un bien sans, je vais le vendre de sans, et que je pense garder de sans dans mon patrimoine pour faire d'autres choses mais qu'au final l'État va se servir, va me ponctionner, va me déduire la plus-value. Forcément, il faut que je le sache en amont. Parce qu'aujourd'hui en France, la plus-value immobilière notamment lorsque je suis un vendeur particulier Eh bien, ce n'est pas qu'elle a un dolore, mais en fait, je ne la vois même pas. Elle est prélevée directement le jour de la vente sur le prix de vente par le notaire. Ça n'a pas toujours été le cas. Avant, c'était le vendeur qui encaissait son prix de vente chez le notaire et qui ensuite devait faire sa déclaration et aller payer lui-même son impôt à l'État. On a pu observer que certains vendeurs oubliaient, entre guillemets, de redéclarer et donc d'aller payer leur plus-value. Du coup, l'État s'est dit, tiens, on a un officier public ministériel en qui on a confiance, qui est le notaire, on va lui demander à lui. avant même de verser le prix de vente au notaire, de piocher la partie qui revient à l'État pour reverser cet impôt, donc cet impôt sur la plus-value immobilière à l'État. Alors, ce que je recommande, Baptiste, c'est de prendre rendez-vous chez votre notaire dès que vous avez un projet de vente pour voir est-ce que je bénéficie d'un des cas d'exonération parce qu'il y en a plusieurs. Si je ne bénéficie pas d'un cas d'exonération, quel va être le montant de la plus-value ? Et est-ce qu'il y a des sources d'optimisation ? Est-ce que, par exemple, je dois attendre... parfois il suffit d'attendre quelques jours pour bénéficier d'un abattement supplémentaire vu que les abattements, en fait, c'est par année de détention. Et à chaque date anniversaire, j'ai trop de gens qui ne font pas attention à ça et c'est dommage. Ça peut vous faire perdre quelques centaines, voire quelques milliers d'euros en fonction de la date de signature. Donc si par exemple, votre date anniversaire, c'est en juin et que vous signez la promesse de vente en janvier, on sait qu'en général, on a trois mois entre une promesse et une vente, peut-être qu'il faudra négocier avec votre acquéreur un délai un petit peu plus long. On en parlait tout à l'heure des choses à voir avec le vendeur et le notaire. Peut-être dire à votre acquéreur, au lieu de signer en avril, au lieu que ce soit trois mois, on va prévoir un délai un petit peu plus long. On va signer en juin juste après ma date anniversaire. Comme ça, je vais bénéficier d'un abattement supplémentaire. En tout cas, il faut anticiper ces choses avec votre notaire.
- Speaker #0
Surtout que cet abattement, mine de rien, il n'est pas anecdotique. L'abattement sur la plus-value, il fonctionne de la même manière, mais pas avec les mêmes taux. cet impôt sur la plus-value à 19% dont tu parlais. L'abattement, c'est quand même 6% par an. Donc sur une vente à plusieurs dizaines ou centaines de milliers d'euros, 6%, ce n'est quand même pas anodin. Donc effectivement, parfois, attendre quelques mois, ça peut permettre d'avoir 6% supplémentaire d'abattement sur la plus-value. Globalement, c'est aussi cet abattement qui peut permettre parfois, ça peut être utile, de revoir un projet. Parce qu'on sait que finalement, cet abattement, il peut permettre d'obtenir une exonération totale, puisque par définition, les 6% se cumulent. Sur l'impôt sur la plus-value, ça permet d'obtenir une exonération totale au bout de 22 ans. Les prélèvements sociaux, c'est un peu plus long, c'est 30 ans, parce qu'on a un abattement qui est très faible, en fait, les 22 premières années, 1,65% de la 5e à la 21e. C'est vrai que c'est important de le rappeler, cet abattement, il ne se déclenche qu'à partir du début de la 6e année de détention, donc l'anniversaire des 5 ans. Pour autant, donc, 1,65% pour les prélèvements sociaux entre le début de la 6e et la 21e, 1,60% pour la 22e, c'est un peu technique. Par contre, après 9% par an, donc 72% d'abattement. sur finalement entre la 23ème et la 30ème, mais pour autant, c'est quand même quelque chose, parfois, ça peut valoir le coup, si on n'est pas pressé, ne serait-ce que peut-être de reporter de quelques mois, ou peut-être même de quelques années, si on a l'occasion, et ça, encore une fois, c'est aussi le notaire qui peut permettre de l'expliquer. Tu parlais aussi des cas d'exonération, c'est important de le mentionner en location meublée, là, je prends le terme de la location meublée, puisque c'est aussi un petit peu notre sujet, évidemment, lorsque, par exemple, Et ça, ça arrive beaucoup. Donc, on a ce cas où on a laissé s'écouler suffisamment de temps. C'est important de bien le préciser. On parle de temps de détention, pas de temps de location, mais bien à partir du moment où le bien est dans le patrimoine. Mais on a d'autres possibilités, que ce soit, par exemple, de refaire du bien sa résidence principale, puisque les résidences principales sont exonérées. Il y a aussi peut-être une possibilité sur laquelle j'aimerais te faire revenir, parce qu'elle est peut-être un peu plus technique, moins connue. C'est le fait de vendre un bien pour... acquérir ou faire construire sa propre résidence principale qui permet également d'être exonéré de plus-value, mais ça, il y a quand même des conditions. Est-ce que, peut-être, tu peux nous en dire un petit mot, nous préciser ces conditions, parce qu'encore une fois, c'est assez peu connu, et pourtant, c'est un cas de figure qui peut arriver un certain nombre de fois.
- Speaker #1
Tout à fait, c'est un cas de figure qui correspond notamment à beaucoup d'investisseurs immobiliers. Souvent, les investisseurs préfèrent acheter un bien à titre d'investissement plutôt qu'à titre de résidence principale, en tout cas sur leurs premiers investissements. Eh bien, sur la première session d'une résidence secondaire, vous allez pouvoir bénéficier d'une exonération totale de plus-value, donc zéro, on passe de 36,2 à zéro à payer, si je remplis deux conditions. Première condition, ne pas avoir été propriétaire de ma résidence principale depuis plus de quatre ans. Attention ! pour ceux qui sont nus propriétaires parce que vos parents vous ont donné la nue propriété. Si vous vivez avec vos parents dans le logement familial qui constitue la résidence principale de tout le monde, du coup, vous ne remplissez pas cette condition. Donc, ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis plus de 4 ans. Deuxième condition, avec le prix de vente, je m'engage à acheter une résidence principale dans un délai de 2 ans maximum à compter de ma vente qui va bénéficier de l'exonération. Donc, imagine, je n'ai jamais été propriétaire de ma résidence principale. Je cède là, en avril 2025, une résidence secondaire. Eh bien, j'ai deux ans pour racheter une résidence principale. Donc, j'ai jusqu'à avril 2027 pour racheter une résidence principale. Et je devrais prouver à l'administration fiscale que j'ai bien parfait cette obligation de remport. Attention, petite précision, ça ne fonctionne que pour un logement. On a des investisseurs qui ont essayé de faire jouer ça sur des immeubles de rapport. Il y en a pour qui c'est passé, ils n'ont pas été contrôlés, mais attention au cas de contrôle, ça ne bénéficiera qu'à un seul des logements de votre immeuble de rapport. Donc, que le bien soit en copropriété ou non, c'est pour la cession d'un seul logement et la première cession d'un logement à titre de résidence secondaire pour acheter une RV.
- Speaker #0
Merci beaucoup. Là, encore une fois, on était sur ce passage un petit peu d'anticipation. On va arriver maintenant justement au moment de la vente. et là encore une fois le notaire Il peut intervenir notamment en aidant le vendeur. Donc là, cette fois-ci, on va prendre le point de vue plutôt du vendeur, notamment pour l'aider et le guider dans tous les points qu'il aura à vérifier avec ce futur acquéreur et peut-être pour le guider dans une, peut-être pas une obligation, mais du moins une recommandation. Quelque chose qui est important, que tu m'as beaucoup souligné quand on a préparé ce podcast, c'est l'importance pour le vendeur d'être transparent dans la vente. Et moi, j'ai envie de te faire revenir justement sur cette notion. Tu m'as dit être transparent. Tout le monde, globalement, ça tombe un peu sous le sens. Mais ça veut dire quoi, finalement, être transparent ? Quand on est un vendeur, qu'est-ce qu'il faut dire ? Sur quoi il est important d'alerter, d'informer son acquéreur ? On sait que beaucoup de vendeurs peuvent être tentés parce qu'ils ont peur que, finalement, la vente ne se conclue pas. Tenter, parfois, de passer sous silence à certains points. Et donc, est-ce que tu peux nous donner un petit peu ton sentiment là-dessus ? Est-ce qu'on peut passer certaines choses sous silence ? Qu'est-ce qui engage la responsabilité du vendeur s'il ne communique pas ? Il y a beaucoup de questions, la question des impayés, des procédures en cours. Est-ce que tu peux nous essayer de nous faire un petit panorama de toutes ces choses que même si on n'a pas forcément envie d'en parler quand on est vendeur, c'est quand même important de le faire pour que justement la vente se passe dans les meilleures conditions et qu'il n'y ait pas de litige par la suite.
- Speaker #1
Dans la vie comme en immobilier, la peur, ça fait partie des pires conseils que tu puisses avoir et c'est le plus mauvais guide. Pourquoi ? Parce qu'en fait, la peur, ça va te braquer dans... le niveau d'information que tu as délivré à ton acquéreur. Il faut savoir qu'en tant que vendeur, il y a des obligations. Il y a des obligations légales, elles sont prévues dans le Code civil et cela depuis 1804. Il y a un devoir d'information du vendeur et ce devoir d'information ne fait que croître eu égard aux évolutions législatives, réglementaires, mais également jurisprudentielles. La jurisprudence sont les arrêts. Lorsqu'il y a un contentieux, en fait, on va devant un tribunal et le tribunal va trancher qui a raison, qui a tort. et donc les tribunaux... sont souvent plus clément et favorables aux acquéreurs, souvent vu comme la partie faible, versus le vendeur, souvent vu comme la partie forte. Auti des obligations d'information, il y a de plus en plus de choses, et c'est pour ça qu'on voit l'augmentation du volume d'un acte de propriété. Moi, j'ai commencé à exercer en 2007. Je pense que mon acte avec l'ensemble des annexes, ça devait faire peut-être une quarantaine de pages. Aujourd'hui, un acte avec l'ensemble des annexes, je suis souvent à plus de 300 pages. voire même si c'est un bien en copropriété, plus de 500 pages. On voit ici que le devoir d'information du vendeur ne fait que croître. Au titre de ces informations, et notamment tous les diagnostics immobiliers, il y en a de plus en plus. Amiante, plomb, thermite, gaz, électricité, DPE, diagnostic de performance énergétique. Des choses qui sont tellement techniques qu'en fait le vendeur ne maîtrise pas. Et c'est pour cela qu'en fait il y a une profession qui existe, la profession de diagnostiqueur immobilier, qui vous aide à faire ces diagnostics, diagnostics qui sont obligatoires. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, je ne peux pas vendre un bien immobilier, même si l'acquéreur est d'accord. C'est-à-dire que moi, je vais te vendre un bien immobilier, tu me dis « Bon, non, non, c'est auquel je te l'achète en l'état » . Non, j'ai l'obligation de te délivrer cette information et j'ai l'obligation de passer par un professionnel, par un diagnosticeur immobilier. qui va me prendre quelques centaines d'euros pour que je puisse te donner ces informations qui sont impératives pour que je puisse te vendre un bien et qu'on puisse te purger ton droit de rétractation. Sans ces documents, même si on signe une promesse de vente, tant que je ne t'ai pas délivré ces documents, ton droit de rétractation ne commence pas à courir.
- Speaker #0
Donc tu nous parlais tout à l'heure, dans la première partie de ce podcast, du droit de rétractation qui courait pendant 10 jours. C'est bien ça. Mais en fait, ces 10 jours, il commence à courir qu'à partir du moment où l'ensemble des documents ont été fournis. Donc, ce n'est pas nécessairement, si on signe mais qu'il n'y a pas tous les documents qui ont été fournis, s'il n'en manque ne serait-ce qu'un, en fait, finalement, on se rend compte qu'on a une durée de rétractation qui peut aller beaucoup plus loin qu'uniquement 10 jours. C'est important de le savoir, qu'on soit vendeur ou acquéreur d'ailleurs.
- Speaker #1
Exactement, parce que souvent, les gens ont envie de sceller ce consentement, cet échange de consentement entre le vendeur et l'acquéreur. le code civil en fait nous dit que dès lors qu'il y a Un accord sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite. Ça, c'est la théorie. En pratique, dans nos contrats, on diffère le transfert de propriété parce qu'on ne va pas être d'accord dès qu'on se tape dans la main. OK, c'est bon, on est d'accord sur la chose et sur le prix, mais tu n'es pas encore propriétaire de mon bien. Parce qu'on va différer le transfert de propriété au moment où moi, je vais recevoir mon prix de vente, forcément. Et entre notre accord, l'offre d'achat, la promesse de vente et la vente finale, il y a plusieurs étapes. Et le notaire doit justement vérifier la bonne réalisation des conditions suppensives. la purge de ton droit d'attractation en tant qu'acquireur, la purge des droits de priorité ou des droits de promption, que ce soit du locataire, de la mairie, de la SAFER pour un bien agricole. Bref, il y a plein de choses à vérifier qui font que le transfert de propriété ne peut pas être immédiat. Mais en tout cas, si on doit revenir sur le devoir d'information qui ne fait que croître du vendeur, outre les diagnostics immobiliers, dès lors qu'il y a un vice sur le bien, dès lors que j'ai eu par exemple un sinistre suite à une catastrophe naturelle, je dois informer mon acquéreur. Parce que peut-être que ce sinistre peut se reproduire dans le futur. Et c'est quelque chose que l'acquéreur doit appréhender dans le cadre de son investissement pour savoir s'il est OK ou non. Et là où je disais que la peur, c'est le pire de tes conseillers, eh bien, si tu as peur que ton acquéreur ne donne pas suite, surtout sur un marché immobilier comme en ce moment, qui est néfaste, parce qu'on est quand même sur moins 45% de transactions lissées sur deux ans, c'est pas rien. Les vendeurs, s'ils ont une obligation, une pression de vendre, La fausse bonne idée, c'est de dire « je ne vais pas trop en dire, parce que sinon, mon acquéreur risque de ne pas donner suite » . Oui, mais ne pas trop en dire, c'est une chose. Mais ne pas parfaire à mes obligations légales, ne pas dire le strict minimum, c'est autre chose. Et je peux être condamné pour cela, et notamment, je peux être condamné pour garantie des vices cachés. Si en tant que vendeur, j'ai délibérément maquillé, caché, modifié quelque chose pour éviter que l'acquéreur ne donne pas suite, eh bien, je peux être condamné. donc à des dommages et intérêts, et même pour des choses très importantes, ça peut même aller jusqu'à la nullité de la vente. Donc vraiment, fausse bonne idée de ne pas dire les choses. Si vous avez eu un problème sur le bien, il faut être transparent, ce devoir de transparence, ce devoir d'obligation d'information du vendeur vis-à-vis de l'acquéreur.
- Speaker #0
On en parlait aussi peut-être dans le cadre de la vente d'un bien qui est actuellement affecté à une activité de location meublée, de ne pas aussi oublier de mentionner... l'éventuelle existence d'impayés, du locataire, autre chose comme ça. On en parlait si on se focalise précisément sur cette activité. Il y a aussi des précisions, par exemple l'avenir du dépôt de garantie ou les impayés du locataire. Pourquoi est-ce que c'est important aussi de les mentionner auprès de son acquéreur lorsqu'on vend un bien qui fait l'objet au moment de la vente d'une activité de location meublée ?
- Speaker #1
En fait, un acquéreur qui va acheter un bien qui est loué ou qu'il veut louer, son but c'est quoi ? C'est d'avoir des loyers. Donc, il faut qu'il sache quelle est la santé financière du bien, mais également du locataire. Si en face, il s'endette en général pour 20 ans, voire peut-être sur 25 ans et qu'il n'y a pas de loyer. Je te prends un exemple concret. J'ai encore eu hier une personne assez désespérée qui me contacte parce qu'elle a acheté un bien immobilier il y a trois ans. En fait, ça fait deux ans et demi qu'elle n'a pas de loyer. Elle a mis deux ans et demi en fait pour pouvoir, et on parle d'un bien en plus qui est un bien professionnel. Elle a mis deux ans et demi en fait pour pouvoir obtenir. la fin du bail, la résolution du bail pour non-payement du loyer. Eh bien, cette personne, elle estime avoir été trompée aussi bien par l'agence immobilière que par le vendeur, qui ne lui a pas dit que, certes, au moment où la vente s'est faite, le vendeur, il payait ses loyers, mais par le passé, il avait eu déjà plusieurs incidents.
- Speaker #0
les incidents de paiement. Et la vie est ainsi faite qu'en général, les choses se reproduisent. Donc, tout le monde peut avoir un incident de paiement. Mais lorsque ça se produit régulièrement ou à plusieurs reprises, il y a des chances que ça se reproduise. Donc, en tant que vendeur, je ne peux que vous conseiller d'informer de manière transparente l'acquéreur sur la santé financière, sur la solvabilité de votre locataire. Est-ce que c'est quelqu'un qui paye bien ? Est-ce qu'il est à jour ? Est-ce qu'il faut le relancer ? Est-ce que c'est un problème de diligence ? Est-ce que c'est un problème ? monétaire, en tout cas, ayez cette transparence parce que vous pourriez tout à fait être condamné, en cas de contentieux, par les tribunaux et les sanctions peuvent être lourdes parce que, imaginez, eh bien, un acquéreur dit « ah mais moi j'ai été trompé » , eh bien, dans les vices du consentement, notamment en cas de dol, le dol c'est lorsqu'il y a une manœuvre volontaire de la part du vendeur pour tromper le consentement de l'acquéreur, lorsque j'ai en fait ce dol, eh bien, on peut aller jusqu'à une nullité de la vente, une nullité de notre transaction.
- Speaker #1
Et donc, dernier petit détail sur lequel j'aimerais peut-être te faire revenir, c'est quelque chose qu'on a tendance à oublier parfois, c'est le dépôt de garantie. Quand on vend un bien qui faisait l'objet d'une activité de location meublée, pourquoi c'est important de ne pas oublier ce dépôt de garantie ?
- Speaker #0
Le locataire, quand il va partir, il va demander le remboursement de son dépôt de garantie à celui qui est propriétaire au moment de la vente, donc l'acquéreur. Forcément. l'acquéreur va devoir débourser cette somme pour la rembourser au locataire lorsqu'il va partir. Donc conventionnellement, je préconise, et c'est souvent l'usage, mais ce n'est pas obligatoire, en tout cas la loi ne le prévoit pas. Donc il faut le prévoir dès l'avant contrat, que le vendeur rembourse à l'acquéreur ses dépôts de garantie, qu'il a lui-même encaissé en tant que vendeur lorsque son locataire est entré dans les lieux, et donc que l'acquéreur devra reverser au locataire le jour où le locataire sortira. Donc il faut le prévoir en amont. Si je suis un acquéreur, débutant novice et que je ne connais pas cela, eh bien je peux être surpris et j'ai eu des clients qui ont été surpris, ils m'ont dit « mais attends, je ne comprends pas parce que le locataire là, il s'en va et me demande un remboursement du dépôt de garantie » . Ben oui, parce que conventionnellement, en tant qu'acquéreur, j'ai repris les charges, les droits, les obligations du vendeur parce que c'est moi qui deviens bailleur. Donc le bailleur, à la fin du bail, dans ses obligations, il a donc l'obligation de restitution du dépôt de garantie. Donc tu es devenu bailleur, tu as cette obligation de restitution. « Ah oui, mais je ne l'ai pas. » Ah, mais ça, du coup, il fallait l'anticiper. Donc, il fallait le prévoir conventionnellement au stade de l'avant-contrat que le vendeur te rembourse à toi et comme ça, toi, le jour où le locataire part, tu pourras le restituer.
- Speaker #1
Effectivement, et finalement, tout ça, ça souligne un petit peu l'idée qui s'imprime un peu en filigrane de tout notre échange, c'est que souvent, on ne va pas penser à tout ça. Ce n'est même pas une question de bonne ou de mauvaise foi. on parlait du dol de parfois avoir caché certaines informations Il y a certainement parfois des vendeurs qui ont peur, effectivement, et qui ne veulent pas donner certaines informations. Il y a aussi, certainement, on peut le penser, des vendeurs qui ne donnent pas certaines informations parce qu'ils n'ont pas pensé à les donner, parce qu'ils ne savent pas que ce qu'elles peuvent ensuite entraîner vient des conséquences néfastes, notamment une contestation ou voir une unité de la vente. Donc, encore une fois, c'est important, ne serait-ce que peut-être de partir du principe qu'effectivement, on n'est pas tous spécialistes de la vente immobilière, que ce soit de l'achat ou de la vente. et c'est aussi en ça que justement le notaire lui en tant que spécialiste, il va avoir ce Ausha et que c'est un peu dommage parfois justement de le réduire peut-être à son étape, un peu de passage forcé, obligé. On y va un peu en traînant les pieds. Donc, c'est quand même important justement de donner un petit peu une valeur. Ça ne pourra généralement qu'avoir une valeur ajoutée, que ce soit pour les investisseurs ou à la fin de l'investissement immobilier, à la fin de la durée de vie de l'investissement immobilier, pour transmettre, que ce soit à titre gratuit. à titre onéreux, je pense que c'est vraiment quelque chose que ton intervention a contribué à nous démontrer dans ce podcast. Je pense qu'on a fait globalement le tour du sujet, même si, pourquoi pas, on peut toujours avoir l'occasion de peut-être rentrer plus en détail. Ce serait intéressant parce que là, on a abordé beaucoup de notions, notamment des questions de démembrement. On est passé un peu vite dessus, de fiscalité de la plus-value. On sait, on pourrait passer des heures à parler de ces points-là. pourquoi pas peut-être un jour revenir en détail vraiment sur un point précis, ça pourrait être une super occasion. Mais là déjà pour ce pré-podcast sur vraiment le rôle du notaire, je pense qu'on a accompli notre mission de souligner vraiment en quoi il était important. Donc je te propose qu'on s'arrête ici. Peut-être que tu souhaites ajouter un petit mot, le mot de la fin.
- Speaker #0
En tout cas, merci beaucoup Baptiste pour ton invitation. Avec plaisir pour refaire un prochain podcast, pour soulever un petit peu le capot et rentrer dans les détails, voir un petit peu plusieurs techniques, des solutions d'optimisation. En tout cas, ce que je vous invite à faire, c'est 1. identifier le notaire avec qui vous avez envie de travailler. D'accord ? Il y a beaucoup de notaires. Les notaires, donc, du coup, peuvent être choisis par le vendeur et par l'acquéreur. Le fait qu'il y ait un ou deux notaires, il n'y a pas de coût supplémentaire, il faut aussi le préciser. D'accord ? Donc, vous pouvez avoir votre propre notaire sans que cela engendre un coût supplémentaire et consulter votre notaire le plus en amont possible de votre projet pour qu'il vous aide sur la partie juridique, administrative et fiscale pour bien optimiser. anticiper et sublimer votre projet pour éviter tout simplement de subir certaines choses, de subir les conséquences de votre investissement, de subir les conséquences de mauvais choix opérés dès le départ et que votre notaire, avec vous, définisse la feuille de route qu'elles vont être les différentes étapes, qu'elles vont être les meilleures solutions pour aller obtenir et en tout cas pour arriver au cap que vous allez définir. Donc votre notaire, il est à votre côté, c'est votre allié Merci. important dans le cadre d'une acquisition d'un bien immobilier et notamment pour de l'allocation meublée. Donc, n'hésitez pas à consulter votre notaire. Et c'est la raison, en fait, si tu veux, pour laquelle nous, en fait, on a donné le nom à notre réseau de Mon Notaire Conseil. C'est pour expliquer ça. C'est votre notaire qui est là pour vous conseiller au cours de toutes les étapes importantes de leur vie. Et c'est le rôle de chacun des notaires. Donc, contactez le notaire de votre choix et faites-vous bien conseiller.
- Speaker #2
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