Speaker #1Bonjour à toutes et à tous, et bienvenue dans le troisième et dernier épisode de cette série consacrée à la location d'une résidence principale ou secondaire. Dans cet épisode, nous allons tout particulièrement nous focaliser sur le rôle de la copropriété et sur les éventuelles interactions que le loueur d'une résidence principale ou secondaire doit avoir avec elle, plus particulièrement depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire le 1er janvier 2025. Commençons tout d'abord par rappeler l'importance du règlement de copropriété en location meublée de courte durée. Dans ce domaine, il est à noter que toute activité de location de... courte durée pratiquée dans une copropriété ne peut se faire que si le règlement de copropriété l'autorise, ce qui fait de ce dernier un texte clé. Mais pourquoi une telle différence du rôle de ce règlement entre la location de courte et de longue durée ? Cela tient en réalité dans l'usage qui est fait du logement. En location de longue durée ou en bail étudiant ou mobilité, le logement est un usage d'habitation, mais dès qu'une activité de courte durée est pratiquée, son usage passe dans la catégorie commerciale. Or, cet usage différent qui est fait du logement peut-être empêchés par la copropriété. Pour le vérifier, il faut donc rechercher dans le règlement de copropriété l'absence d'une clause d'habitation bourgeoise ou exclusivement bourgeoise, dont le but est justement de garantir que les locaux seront uniquement utilisés à des fins d'habitation, et donc par des occupants, propriétaires ou locataires, de longue durée. Il a toutefois pu arriver que de telles clauses soient réputées non écrites par des juges, comme n'étant pas valables ou pas en phase avec la pratique réelle menée au sein de la copropriété. Par exemple, De telles clauses ont été réputées non écrites dès lors qu'elles étaient présentes dans des règlements de copropriété d'immeubles dits « mixtes » , autrement dit mêlant des locaux à usage d'habitation et à usage commercial. En ce sens, le 8 juin 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a par exemple estimé qu'une clause du règlement de copropriété soumettant l'allocation de courte durée à l'autorisation préalable de l'Assemblée générale des copropriétaires était réputée non écrite à partir du moment où ce règlement autorisait également expressément l'exercice du profession libérale dans l'immeuble activité considérée comme entraînant des nuisances identiques à l'activité de location de courte durée. En effet, les fréquences d'aller-retour opérées par des patients dans un cabinet médical ont ici été considérées comme occasionnant les mêmes nuisances que d'éventuels locataires touristiques se rendant dans le bien et ne justifiaient donc pas d'une différence de traitement. Malgré l'existence d'une telle clause, il faudra donc garder à l'esprit qu'il est peut-être possible, dans certains cas, de la contester. En son absence, en revanche, l'activité de location de courte durée peut être opérée sans aucune limitation, sous réserve et entendu de l'obtention des autorisations nécessaires auprès de la commune. Néanmoins, depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire, les propriétaires de résidences secondaires qui pratiquent déjà ou entendent pratiquer la location de courte durée doivent se montrer vigilants. En cause, la possibilité donnée par cette loi d'opérer plus simplement une révision du règlement de copropriété dans le but que ce dernier vise à interdire l'activité de location de courte durée si ce n'était pas déjà le cas. Dans la situation prévue par la loi, une modification du règlement de copropriété visant à l'interdiction de la location de meubles et de tourisme pourrait donc être votée uniquement à la majorité des deux tiers des voix et non plus à l'unanimité. Pour autant, cette mesure ne peut pas s'appliquer pour l'intégralité des règlements de copropriété comme le précise bien la loi Lemaire, même si sa rédaction a fait naître de nombreuses interrogations pour les lois et qu'il y a fort à parier que les décisions soient prises au cas par cas en ayant éventuellement recours à la justice dans les années qui viennent. Pour mieux comprendre ce que dit le texte de la loi Lemaire sur les copropriétés concernées par cet aménagement, il convient de se tourner vers la rédaction de cette loi, et plus particulièrement de son article 6, alinéa 2, qui entraîne une modification de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ainsi, à la liste des décisions pouvant être prises à la majorité des deux tiers des voix, s'ajoute maintenant la modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autre que ceux constituant une résidence principale. Une précision supplémentaire est toutefois apportée. La modification prévenue peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à des sessions commerciales. Mettons donc un peu d'ordre dans tout ça. Ce que nous apprend cet ajout réalisé à l'article 26 est que, premièrement, seule la location d'une résidence secondaire pourrait être concernée par un tel vote. Ainsi, même si toutes les conditions pour modifier le règlement de copropriété s'appliquent, et que ce dernier est éventuellement modifié dans le but d'interdire la location de courte durée, les propriétaires de résidence principale auront toujours la possibilité de louer. Deuxièmement, il faudra que la copropriété réunisse les conditions pour que ce choix puisse effectivement être réalisé à la majorité des deux tiers des voix et non pas à l'unanimité. En effet, l'article 26 précise bien que la modification ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans des lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Arrêtons-nous donc un moment sur cette notion de destination qu'il ne faut pas confondre avec celle d'usage. Pour les présenter simplement, la destination représente l'objet pour lequel le local est construit à l'origine, tandis que la notion d'usage... reflète la pratique ou l'activité qui est effectivement exercée. Le point technique ici est qu'en location de courte durée, le logement a à la fois une destination d'habitation, mais un usage commercial. Il faudra donc que le règlement de copropriété précise explicitement qu'il n'est pas possible pour les copropriétaires d'exercer une activité commerciale dans des lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale et donc qui n'auraient pas été initialement construits pour un usage d'habitation. Si la perspective d'une interdiction de la location de courte durée est la mesure qui a le... Le plus retenu l'attention, la loi Lemaire apporte tout de même deux autres changements du point de vue du règlement de copropriété. Son article 6 modifie donc une deuxième fois la loi du 10 juillet 1965, en lui ajoutant cette fois-ci un article 8-1-1 qui précise que les règlements de copropriété établis à compter de l'entrée en vigueur de la loi Lemaire devront mentionner de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meubles et de tourisme, le but de cette mesure étant de favoriser pour les nouveaux règlements de copropriété Merci. leur lecture par les copropriétaires et ainsi éviter d'éventuels litiges quant à leur interprétation. Enfin, l'article 8 de la loi Lemaire ajoute également une autre obligation au loueur de courte durée au sein d'une copropriété, en ajoutant au texte de la loi du 10 juillet 1965 un article 9-2, qui indique que lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration prévue pour les meublés de tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui a été autorisé à louer en courte durée en informe le syndic. Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location touristique au sein de la copropriété doit alors être inscrit à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale. Il s'agit donc d'une nouvelle obligation d'information qu'ont les loueurs de courte durée envers les membres de la copropriété. Attention toutefois, il ne s'agit bien que d'une obligation d'information et les autres copropriétaires n'ont pas, à l'occasion de cette réunion, à donner leur aval à l'exercice de l'activité. Au-delà d'une interdiction éventuelle ou à venir de location de courte durée dans la copropriété, Les copropriétaires doivent également surveiller d'autres points de ce règlement, notamment dans le cas de la présence d'équipements partagés au sein de la copropriété, qui peuvent par exemple être une piscine ou des jeux pour enfants. Le cas échéant, il est possible que le règlement de copropriété permette ou non l'accès à ces équipements à des locataires de passage. Il est donc important de se renseigner à l'avance sur cette possibilité, afin d'éviter les litiges tant avec les autres copropriétaires qu'avec les locataires saisonniers, si ces derniers ne peuvent finalement pas accéder à un équipement auquel ils pensent pouvoir prétendre. Enfin, Dans le même registre, il est également possible qu'un propriétaire qui souhaite par exemple faire installer des boîtes à clés doivent recueillir au préalable l'aval des autres copropriétaires si ces dernières sont placées dans des parties communes de la copropriété. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire, de nombreux doutes subsistent donc parmi les copropriétaires afin de savoir s'il serait possible ou non que la location de courte durée soit interdite dans leur copropriété. Nous espérons donc que cet épisode vous aura permis d'en apprendre plus sur ce nouveau mécanisme qui devrait toutefois avoir son fonctionnement évolué pas à pas au fil des ans. en fonction d'éventuelles décisions de justice rendues sur le sujet. Pour l'heure, notre série touche à sa fin et nous vous retrouverons avec plaisir dans une nouvelle série de l'été.
