Speaker #1Bonjour à toutes et à tous, et bienvenue dans le deuxième épisode de cette série consacrée à la location de la résidence principale ou secondaire, épisode dans lequel, après avoir présenté les différentes règles et limitations de cette activité dans notre premier épisode, nous allons maintenant nous focaliser sur la question fiscale en parlant régimes fiscaux, prélèvements et cotisations sociales, ou encore taxes. Commençons par une brève présentation du fonctionnement des deux régimes fiscaux accessibles en location meublée qui, rappelons-le, voient ses revenus imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Cela veut dire que les revenus perçus seront imposés sur la base du taux marginal d'imposition du loueur, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux ou, plus rarement, les cotisations sociales. Optimiser sa fiscalité en limitant le poids de l'imposition pour le loueur passe donc nécessairement par le fait de réduire le plus possible le montant imposable. Et c'est justement en ce domaine que les deux régimes fiscaux, le régime microbique et le régime réel d'imposition, diffèrent. D'une part, le régime microbique fonctionne selon le mécanisme de l'abattement forfaitaire. Pour faire simple, le montant imposable est établi sur la base du montant de recettes annuelles issues de l'allocation meublée déclarée par le loueur, auquel s'applique un taux d'abattement qui varie selon le type d'activité ainsi que le type de biens. Pour les revenus perçus en 2025 et depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire, il existe deux possibilités pour le régime microbique en location meublée. Ainsi, l'allocation de courte durée d'un meublé de tourisme non classé bénéficie actuellement d'un abattement de 30% et le bénéfice du régime microbique est plafonné à un montant de recettes annuelles inférieur à 15 000 euros. tandis que la location de courte durée d'un meublé de tourisme classé, d'une chambre d'hôte ou encore la location de longue durée bénéficient d'un taux d'abattement de 50% et d'un plafond de chiffre d'affaires annuel de 77 700 euros. D'autre part, le régime réel apparaît comme plus complexe mais aussi souvent le plus avantageux puisqu'il permet au loueur de déduire de son résultat imposable toutes les charges liées à l'activité ainsi que le montant de l'amortissement de la valeur du bien, des travaux et du mobilier. Ce régime va donc permettre au lower d'absorber. notamment sous la forme d'une déduction fiscale, le coût des plateformes, agences, conciergeries ou encore les frais de ménage, solution auxquelles on recourt de nombreux loueurs. Les avantages et inconvénients de ces deux régimes devront donc être pesés avec minutie par le loueur, qui devra éviter de se tourner trop rapidement vers la solution de facilité que représente le régime microbique et qui constitue une erreur fréquente, particulièrement dans le cas de la location occasionnelle d'une résidence principale ou secondaire. L'une des raisons de cette erreur, outre l'attrait de la simplicité déclarative, pratique. mais néanmoins coûteuse du régime microbique, et la crainte des loueurs occasionnels que le régime réel ne corresponde pas à leur situation et ne soit alors pas avantageux, crainte qui vient du fait que, dans le cas où un logement est occupé à titre personnel par son bailleur, le montant de certaines charges déductibles est diminué au prorata du temps d'occupation du loueur sur l'année, de même que l'amortissement. Pour y voir plus clair, prenons l'exemple d'une résidence secondaire louée en courte durée pendant l'année, mais dont le propriétaire se réserve 12 semaines, soit 3 mois d'occupation personnelle. Dans ce cas, l'amortissement ainsi que certaines charges déductibles, comme celles liées à l'approvisionnement en eau, en électricité, les factures de téléphone ou encore Internet, se verront diminuer d'un quart de leur montant au titre des trois mois d'occupation personnelle. Malgré tout, certaines charges resteront également déductibles en totalité, comme les frais de comptabilité, de gestion ou les services souscrits dans le cadre de l'activité de location meublé. Ce point est clair-ci, il est donc important de rappeler qu'en réalité, la non-déduction des charges et de l'amortissement au prorata ne veut pas dire la fin de l'intérêt du régime réel, tout simplement parce qu'il s'opère souvent à un effet de balancier entre la période de réservation et le montant des charges et d'amortissement déductible, ce qui aboutit souvent à un résultat fiscal avantageux pour le loueur. En effet, plus un bien est occupé par son propriétaire pendant l'année et moins les charges et l'amortissement déductible seront élevées, mais puisque le bien est occupé la majorité du temps par son propriétaire, les recettes de location seront également moins importantes et auront donc toutes les chances d'être compensées par les charges et l'amortissement déduit Merci. même s'il ne s'agit que d'une fraction de ces derniers. A l'inverse, plus un bien est mis en location pendant l'année, plus les recettes seront importantes, mais également plus les charges et l'amortissement déductibles seront importants, et permettront également de réduire considérablement le résultat fiscal. Attention toutefois, cette réflexion s'applique surtout aux résidences secondaires, car dans le cas de la location d'une résidence principale, certaines charges comme les intérêts d'emprunt ne pourront être déduits, de même que l'amortissement, ce qui limitera donc le montant des déductions dont le loueur pourra bénéficier. Même si la réflexion que nous venons de mener entre le montant des déductions et le volume de réservation s'applique également ici, les résidences principales étant souvent moins louées pendant l'année que les résidences secondaires. Plus que jamais, cette situation nécessite donc le recours au conseil d'un spécialiste, ou au moins un simulateur d'imposition, pour déterminer le régime fiscal le plus avantageux. Avant de conclure ce point, il nous reste tout de même à préciser ce que recouvre vraiment le terme d'occupation personnelle pour les résidences secondaires. Pour ces dernières, cette notion désigne les périodes pendant lesquelles les propriétaires se réservent la possibilité de jouir exclusivement de leurs biens, autrement dit, les périodes où le bien n'est pas ouvert à l'allocation. À partir du moment où le bien n'est pas ouvert à l'allocation, il est considéré que les propriétaires s'en réservent la jouissance personnelle. Qu'ils s'y rendent effectivement ou non n'a donc pas d'importance. Ces périodes, qui entraînent une réduction des charges et de l'amortissement, ne sont toutefois pas à confondre avec les périodes pendant lesquelles le bien est disponible à l'allocation, mais n'est pas loué. Prenons un exemple. En 2025, un propriétaire souhaite se rendre dans sa résidence secondaire une semaine en février, deux en juin et une en octobre. Il va donc fermer le bien à la location pendant ces quatre semaines. Et, qu'il s'y rende ou pas sur ces périodes, ces quatre semaines pèseront sur ses charges et amortissements déductibles. Pour les 48 semaines restantes, puisque le bien était ouvert à la location, qu'il soit effectivement réservé ou non, la déduction des charges et de l'amortissement sera effective. Au-delà du choix du régime fiscal, les lois de résidence principale comme secondaire qui louent en courte durée devront porter une attention toute particulière à l'éventualité d'être soumis au paiement des cotisations sociales. En effet, même au statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP, il est toujours possible de devoir payer les cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux si les recettes annuelles générées par l'activité de location de courte durée dépassent les 23 000 euros. Dans cette situation, le loueur devrait donc s'affilier à un régime de sécurité sociale, soit celui des indépendants, soit, sur option, au régime général, et payer les cotisations sociales. Pour les loueurs qui seraient donc proches de cette limite et qui ne souhaiteraient pas relever du système des cotisations sociales, il est donc particulièrement important d'adapter le nombre de réservations ou leur prix afin de rester en deçà de ce seuil de 23 000 euros de recettes annuelles de location de courte durée qui ne doit d'ailleurs pas être confondu avec celui identique, permettant de déterminer l'appartenance au statut de LMNP ou LMP. Enfin, il est important de ne pas oublier le volet taxe de l'activité de location de courte durée pour une résidence principale ou secondaire. Et si ? Pour tout connaître de ce sujet, nous vous conseillons notre série dédiée aux taxes en location meublée. Nous profitons tout de même de cet épisode pour attirer votre attention sur un point important si vous louez votre résidence secondaire. En effet, si commencer une activité de location meublée signifie devoir s'acquitter de la cotisation foncière des entreprises, ou CFE, une réponse gouvernementale du mois de juin 2025 est venue rappeler que payer la CFE n'exonère pas du paiement de la taxe d'habitation sur la résidence secondaire, ou THRS. Les résidences secondaires peuvent donc à la fois être assujetties à la CFE et à la THRS, puisque le critère qui vient déclencher cette deuxième taxe est la possibilité de pouvoir jouer du bien, même si le propriétaire ne s'y rend pas effectivement. Les loueurs qui alternent période de location et d'occupation personnelle ont donc toutes les chances de se retrouver en situation de cumul. Pour ne pas devoir supporter la THRS, la seule solution est aujourd'hui de conclure un mandat de gestion exclusif avec une agence de location, mandat qui permettra de prouver que le bien n'était pas disponible à la location toute l'année puisque géré par l'agence, et ainsi permettre à son propriétaire d'être exonéré de la THRS au motif qu'il n'a pas eu la possibilité de louer de son bien. Bien entendu, cette situation de cumul ne concerne que les résidences secondaires, puisque les résidences principales, même louées sur la courte durée, restent couvertes par l'exonération de taxes d'habitation pour les résidences principales. Pour conclure cet épisode, rappelons également que la location de la résidence principale peut donner lieu à une exonération d'impôts sur les revenus de la location. Il existe deux cas de figure. Le premier est le cas de la location d'une pièce de la résidence principale sur la longue durée. Dans ce cas, une exonération d'impôt est possible si le prix est fixé dans des limites raisonnables, dont le montant évolue chaque année, et qui, en 2025, sont fixées à 213 euros annuels par mètre carré de surface habitable en Ile-de-France et 157 euros dans les autres régions. Deuxièmement, dans le cas de la location de courte durée de la résidence principale, une exonération d'impôt est prévue si les recettes annuelles sont inférieures à 760 euros. Notre épisode consacré à la fiscalité de la location de la résidence principale ou secondaire touche maintenant à sa fin. Et nous vous retrouverons dans notre troisième épisode qui sera consacré au rôle de la copropriété pour la mise en location d'une résidence principale ou secondaire.
