Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans une nouvelle série consacrée à une pratique qui prend de plus en plus d'ampleur au fil des ans et culmine lors de la période estivale, l'allocation de la résidence principale ou d'une résidence secondaire. Dans cette série en trois épisodes, nous allons donc nous intéresser à tous les aspects de cette activité, en commençant aujourd'hui par son fonctionnement et notamment les démarches administratives qui y sont liées, ainsi que les points réglementaires à garder à l'esprit. L'une des raisons de l'explosion de la mise en location des résidences principales ou secondaires est certes due à l'essor des plateformes et à la simplification des outils permettant de louer son bien rapidement, mais également à la découverte progressive par de plus en plus de loueurs de la souplesse de ce type d'activité et de la facilité avec laquelle elle s'organise. En effet, louer une résidence principale ou secondaire permet, selon le type de bail utilisé, de faire correspondre parfaitement l'utilisation personnelle que le bailleur souhaite faire du logement et l'activité de location meublée. En résidence principale, il existe ainsi la possibilité d'en louer Merci. la totalité, mais aussi uniquement une partie, comme une chambre. Dans ce dernier cas, la location n'est pas obligatoirement de courte durée, puisqu'il est également possible de pratiquer la location étudiante, ce qui évite par exemple de devoir gérer un calendrier de réservation et garantie des revenus réguliers. Tandis que pour une résidence secondaire, toutes les options s'offrent aux bailleurs, excepté celle de la location de longue durée à titre de résidence principale s'ils souhaitent tout de même pouvoir jouer également du bien pendant l'année. Ils pourront donc alterner à loisir entre période d'occupation personnelle, location saisonnière ou encore bail étudiant ou mobilité. D'autant qu'aucun de ces contrats n'a de valeur contraignante une fois arrivé aux séances, ce qui veut aussi dire qu'il est possible de faire varier l'activité d'une année sur l'autre. Un propriétaire peut donc faire l'expérience du bail mobilité pour louer sa résidence secondaire et s'y rendre ensuite quelques semaines et, si cela ne lui convient pas, s'orienter davantage vers la location de courte durée l'année suivante. Au-delà de ce premier avantage, la location d'une résidence principale et secondaire a un second atout, celui d'être très aisé à mettre en place. En effet, puisqu'elles sont généralement occupées par leur propriétaire, les résidences principales ou secondaires sont déjà meublées, rendant leur mise en location possible sans aucun frais supplémentaire pour le loueur, puisqu'il y a fort à parier qu'aucun équipement obligatoire ne sera manquant, et même que le bien propose bien davantage d'équipements que les 11 imposés par le décret du 31 juillet 2015, ce qui ne manquera pas d'être apprécié par les locataires. Pour autant, se lancer dans une activité de location de courte durée dans une résidence principale ou secondaire peut également être l'occasion d'acquérir du nouveau mobilier qui servira à... autant aux occupants traditionnels du bien qu'à ses locataires et pourra même donner lieu à un avantage fiscal, comme nous le verrons dans le deuxième épisode de cette série. Enfin, pour les résidences principales, il est important de noter que cette activité s'adresse en réalité à bien plus de loueurs qu'il n'y paraît à première vue. En effet, la location de résidence principale est une option qui est également ouverte aux locataires de longue durée et non pas uniquement aux propriétaires du logement. En effet, c'est ici la notion de résidence principale qui est importante et non celle de propriété. Pour autant, lorsqu'un locataire souhaite louer sa résidence principale, il doit en amont recueillir l'accord de son propriétaire, accord qui doit bien évidemment porter sur la location, mais également sur son prix, sachant qu'en principe, la sous-location d'une résidence principale ne peut déboucher sur le paiement d'un prix plus élevé que le loyer mensuel dont s'acquitte normalement le locataire. Néanmoins, il arrive parfois que des locataires mettent des biens en location sans l'accord de leur propriétaire ou sans lui en avoir fait la demande. Confronté à ces situations, Les propriétaires peuvent se rapprocher d'un commissaire de justice afin de faire constater la mise en location frauduleuse, sur la base de laquelle ils pourront ensuite demander la résiliation du bail et éventuellement le versement de dommages et intérêts. Mais même si elles représentent de nombreux avantages, la location de résidence principale ou secondaire demande tout de même, selon le mode de location pratiqué, de bien respecter la réglementation applicable dans la commune. En location de longue durée ou en vertu d'un bail mobilité, qu'il s'agisse d'une chambre de la résidence principale ou à un étudiant, ou d'un bail étudiant en mobilité conclu pour l'allocation d'une résidence secondaire, il faudra donc par exemple veiller aux éventuelles règles d'encadrement des loyers, ainsi qu'au formalisme contractuel à respecter. Mais c'est surtout pour la courte durée que les obligations seront ici plus importantes et risquent le plus de provoquer des erreurs parmi les loueurs. En cause de nombreuses interrogations et incompréhensions qui existent aujourd'hui autour des notions d'enregistrement en mairie et d'autorisation de changement d'usage, tentons d'éclaircir un peu les choses. Ceux qui louent leur résidence principale n'auront éventuellement qu'à se préoccuper d'un éventuel enregistrement en mairie. En effet, puisqu'ils louent leur résidence principale, ils n'ont pas besoin d'obtenir une autorisation de changement d'usage. En revanche, ils auront besoin de réaliser leur enregistrement à la mairie sous la forme d'une demande d'autorisation préalable soumise à un enregistrement si la commune sur laquelle se situe leur bien applique la réglementation sur le changement d'usage. Le cas échéant, un numéro d'enregistrement leur sera délivré et il devra figurer sur toutes les annonces de mise en location. Il convient donc de se renseigner à l'avance si la commune applique cette réglementation. Par principe, elle est en place dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, Mais d'autres communes ont également la possibilité de la mettre en place, raison pour laquelle il est nécessaire de se renseigner à l'avance. Si, au contraire, la réglementation ne s'applique pas, aucune démarche déclarative n'est nécessaire pour l'allocation d'une résidence principale. Les lois de résidence secondaire, quant à eux, devront au moins réaliser une déclaration en mairie qui sera une déclaration simple si la commune n'applique pas la réglementation sur le changement d'usage, mais qui deviendra une autorisation préalable soumise à enregistrement si la commune applique cette réglementation. Quant à l'autorisation de changement d'usage en elle-même, Seuls les loueurs dont les biens se situent dans des communes qui ont mis en place cette mesure et qui entendent mettre leurs biens en location plus d'une fois par année civile devront s'acquitter de cette obligation. A ce sujet, il convient également de noter que, depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire, toute nouvelle autorisation de changement d'usage ne peut être délivrée que contre la présentation d'un DPE ayant une note comprise entre A et E. D'ici quelques mois, les autorisations d'enregistrement seront toutefois uniformisées pour tous les loueurs, sous la forme d'un téléservice national de déclaration, dont la création a été prévue par la loi Lemaire et qui devrait voir le jour d'ici le 20 mai 2026. La procédure d'enregistrement par une plateforme centralisée devrait donc évoluer pour tous les loueurs dans les prochains mois. Enfin, il est à noter qu'en matière d'autorisation, certaines conditions ou critères d'attribution peuvent varier d'une commune à l'autre et des quotas peuvent être mis en place par les communes, ainsi que des zones dans lesquelles l'allocation de courte durée est exclue en application des dispositions de la loi Lemaire. Il convient donc de se renseigner à l'avance sur l'existence de telles zones ou quotas afin de s'assurer que le projet pourrait être mené jusqu'à son terme. Et si la location d'une résidence principale échappe à davantage de contraintes déclaratives que la location d'une résidence secondaire, c'est aussi parce qu'il s'agit justement de la résidence principale du loueur qu'il l'occupe donc la majorité de l'année. En contrepartie de ce statut particulier, certaines limites spécifiques s'appliquent tout de même, comme la limitation du nombre de jours maximum pendant lesquels une résidence principale peut être louée en totalité au cours d'une même année civile. En la matière, la durée maximale est, par principe, de 120 jours, mais peut se voir amené à 90 jours par le maire de la commune en application des nouvelles dispositions contenues dans la loi Lemaire. Par contre, si la résidence principale n'est louée qu'en partie, et donc que ses occupants habituels y sont également présents, aucune limite ne s'applique. A ne pas oublier également, et à ne pas non plus confondre avec la précédente, la limite commune à tous les modes de location de courte durée, qu'il s'agit d'une résidence principale ou secondaire, équivaut à la durée maximum d'un bail saisonnier pour un même locataire fixé à 90 jours au cours d'une même année civile. Enfin, il est difficile d'aborder les éventuelles limites à l'exercice de l'activité de location de courte durée dans une résidence principale ou secondaire, sans mentionner le règlement de copropriété, thème auquel nous consacrerons justement le troisième épisode de cette série, dans lequel nous nous intéresserons au rôle du règlement de copropriété et à l'évolution de son poids dans l'activité de location de courte durée depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire. Mais avant cela, notre second épisode portera sur la fiscalité de cette activité, l'occasion, à titre de conclusion, de rappeler à tous les loueurs quel que soit le type de biens loués ou le volume que représente la location meublée, qu'il leur est obligatoire de se rendre sur le site de l'Institut national de la propriété industrielle pour réaliser leur enregistrement et obtenir le numéro SIRET de leur activité, qui leur sera justement utile pour leur déclaration fiscale.
