Description
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Sais-tu réellement combien gagner avec une activité de conciergerie ?
Dans cet épisode nous décryptons l’ensemble des revenus et des charges de la conciergerie Keytoko gérant 70 logements.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
Tu as envie de développer et de vivre de ta conciergerie ? Tu es au bon endroit. Je m'appelle Vanessa Guérin et chaque semaine, retrouve-moi sur le podcast La Conciergerie pour un nouvel épisode en solo ou accompagné. Que tu sois totalement débutant ou expérimenté, apprends les meilleures stratégies pour développer une conciergerie à succès sans s'acclimer ton temps. Bon épisode ! Bonjour à tous et bienvenue dans l'épisode 108 du podcast La Conciergerie, le podcast dédié aux exploitants et futurs exploitants de conciergerie qui veulent vivre pleinement de leur activité et toujours sans sacrifier leur temps. Il y a dix jours a eu lieu le second After Work Conciergerie et le premier à Bordeaux. Merci aux membres de la communauté gratuite, le club des conciergeries, d'avoir répondu présent. De nouvelles rencontres sont en préparation dans plusieurs villes de France. Si vous avez envie d'échanger avec d'autres conciergeries, c'est le moment. de rejoindre le club des conciergeries. Rendez-vous sur l'Instagram La Conciergerie Podcast pour en savoir plus. A l'occasion des deux ans du podcast, j'ai organisé un jeu concours qui consistait à déposer un avis sur Apple Podcast. Le tirage au sort a eu lieu hier et voici le gagnant. Roulement de tambour. Il s'agit de Thierry. Bravo à toi Thierry, je t'ai débloqué une nouvelle formation dans le club des conciergeries. J'espère qu'elle te sera utile. Passons au sujet du jour. Aujourd'hui, c'est un épisode passionnant et... hyper transparent, combien gagne concrètement une conciergerie ? Quelles sont les charges à prévoir ? Et plein d'autres sujets, mais toujours en lien avec des chiffres précis. Jordan nous précise les chiffres de sa conciergerie qui gère 70 logements. Bon épisode ! Bonjour Jordan, bienvenue sur le podcast La Conciergerie. Je suis ravie aujourd'hui de t'accueillir dans cet épisode. Alors, j'ai toujours du mal à présenter mes invités, alors je vais te laisser plutôt te présenter, nous dire qui tu es. Donc tu es aussi gérant de conciergerie, mais nous expliquer depuis quand cette conciergerie est ouverte et ce que tu faisais avant ta conciergerie aussi.
Bonjour Vanessa, bonjour à tous et à toutes. Je m'appelle Jordan Boissière, je dirige Kaitoko depuis maintenant bientôt trois ans avec mon associé Nicolas. Kaitoko, c'est une conciergerie qu'on a ouverte en début d'année 2022 avec l'idée de mettre à profit une expérience qu'on avait acquis en tant que superhote à domicile. et approché par Airbnb à l'époque du développement du programme Lucky, qui n'existe plus aujourd'hui, mais qui nous a permis de démarrer avec un vrai soutien, beaucoup de prospects entrant. Et notre objectif depuis le début, c'est l'idée d'offrir une belle expérience et de beaux logements, d'où le nom Keitoko, qui vient du mot Lingala, Kiitoko, qui est aussi le prénom du chien. Avant ça, moi, je faisais du social, et ça faisait très longtemps que j'avais envie de me lancer dans l'entrepreneuriat. Et je faisais un boulot qui avait du sens. C'est chouette de faire un boulot qui a du sens, mais c'est encore plus chouette de faire un boulot pour soi.
Oui, c'est sûr.
C'est mon objectif.
OK. Donc, la conciergerie est ouverte depuis 2022. C'est ce que tu me disais.
C'est ça.
OK. Vous êtes deux associés. Et aujourd'hui, vous êtes sur quel secteur et vous avez combien de logements ?
Alors, on est... On administre un peu plus de 70 logements, 71 et même 72 depuis quelques jours. On est sur deux secteurs principaux, Toulouse et puis sa région, toute la Haute-Garonne, et les Caraïbes avec notamment la Martinique et la Luenne.
C'est pas mal ça. Et toi tu es en Martinique ?
Moi non malheureusement, on y va au moins une fois par an, mais on a quelqu'un sur place, une Highland Manager qui s'occupe de faire tourner. Ah oui,
plutôt que City Manager, Island Manager, c'est pas mal. C'est vous qui l'avez vraiment, c'est bon.
Je pense, après on ne l'a pas breveté, donc si quelqu'un veut nous le voler, il n'y a pas de souci. Ok,
l'objectif de cet épisode, c'est que dans une première partie, on va parler des chiffres de ta conciergerie. C'est toi-même qui es venu vers moi pour me dire qu'il n'y avait aucun souci, tu voulais être totalement transparent. Et c'est génial parce que du coup, peu de conciergeries sont vraiment transparents sur leurs chiffres. Donc on va parler un peu de tout, c'est-à-dire le chiffre d'affaires, la répartition des charges, la rémunération aussi, hyper important. Et dans une deuxième partie, on parlera du modèle que vous avez mis en place dans votre conciergerie. Parce qu'il y a un modèle entre location courte durée et location longue durée. Ok, ben écoute, si tu veux, on démarre direct. Petite question avant de commencer la première partie. C'est quoi la différence de votre conciergerie par rapport à d'autres conciergeries, par exemple ?
Ça, c'est une bonne question. Je pense que c'est la question qu'on se pose tous et que tous les clients nous posent. Ce qui est particulier je pense, parce qu'on fait tous à peu près les mêmes activités, on a à peu près tous la même vie tarifaire, on a souvent les mêmes outils. Nous ce qui va faire notre différence c'est qu'on a une façon de fonctionner, une philosophie qui est un peu particulière. On met beaucoup d'humains, beaucoup de fraternité au cœur de notre action. Et la deuxième chose c'est qu'effectivement nous on est plutôt sur une démarche de projet. Donc on va accompagner des propriétaires. parce que leur bien ou leur situation nous parle, et on les accompagnera quelle que soit la nature de leur projet, que ce soit de la courte durée, de la moyenne, de la longue durée, pourquoi pas de la transaction à terme, ce n'est pas encore dans notre arc, mais on n'est pas fermé là-dessus. Après, sur le reste, on a un panel d'activités qui ressemble à toutes les autres, mais sans doute une façon de faire qui est un peu différente.
Donc, c'est une conciergerie carte G ?
Oui, tout à fait.
Ok. Je viens de le préciser aussi. Je reviens sur ce que tu avais dit lors de ta présentation. J'y en ai pensé. En fait, avant, vous êtes toujours, d'ailleurs, investisseur de base ?
Oui, tout à fait. Mon associé l'est. Moi, j'ai une voiture et une boîte, et ça me pose marveusement comme problème. Mais mon associé a des biens, et c'était aussi ça. L'objectif, c'était de structurer cette aventure-là et de mettre à profit une expertise.
OK. Très bien. Bon, passons dans le vif du sujet. Du coup, tu m'as expliqué que vous aviez 70 logements dans la conciergerie. C'est quoi les typologies que vous avez de bien ?
Donc nous, on a... J'ai fait l'inventaire pour l'épisode. On a 71 logements, 72 depuis lundi, 9 qui sont exclusivement en moyenne et longue durée, et après une grosse soixantaine qui sont en courte et moyenne durée. On a la possibilité de... D'agir sur le moins de durée, on en reparlera peut-être en deuxième partie. On a 42 logements type 1 ou 2, donc avec une chambre. On ne réfléchit pas à la surface, chez nous on réfléchit au nombre de chambres, y compris sur le ménage et sur la rémunération des intervenants, par exemple. On a 19 logements qui sont T3 ou T4, et on a 7 logements qui dépassent le T5, notamment des villes. Oui, pardon. Je disais, ça, c'est sur l'année. Donc, c'est les logements qu'on gère du 1er janvier au 31 décembre. On a aussi une particularité, c'est qu'on accepte les résidences principales quand elles passent certains critères de qualification et donc qu'elles sont intéressantes pour le marché, pour des saisons notamment estivales. Et dans ces cas-là, on monte jusqu'à 100 lots, 110 lots en saison. OK.
Vous les prenez, vous avez un minimum de durée quand même ? sur le contrat avec le propriétaire pour les résidences principales ?
Oui, en fait, l'idée, c'est que ce soit intéressant pour tout le monde. Donc, si c'est prendre une maison pour une semaine et qu'elle n'a jamais été louée, ça n'a pas vraiment de plus-value, ce sera très compliqué. Mais on travaille au minimum sur trois semaines un mois sur ce type de logement.
Ok. J'allais dire juste avant, ça m'aurait étonné que tu n'aies pas pris des notes sur le nombre de biens et leur typologie parce que tu aurais une sacrée mémoire. Parlons de la rentabilité par logement. Comment tu la calcules déjà ?
C'est hyper compliqué. Nous, c'est un travail qu'on a décidé de mener depuis quelques mois. On est accompagné par une consultante en stratégie d'entreprise parce qu'on se rend compte que quand même dans l'activité, je pense que la plupart de mes confrères, sauf les très très gros, ont la même difficulté. C'est qu'on sait à peu près combien vont nous coûter les outils. C'est à peu près combien nous va nous coûter le ménage, tout ça c'est assez précis. Par contre, savoir combien nous coûte précisément la quantité de papier toilette, la quantité de gel douche pour un logement selon si le voyageur a consommé 3 feuilles ou un rouleau, etc. C'est hyper compliqué. C'est un travail qu'on mène depuis maintenant quelques semaines, quelques mois. On a pu estimer que globalement, ce qui fait varier énormément la rentabilité, je vais enfoncer une porte ouverte, mais c'est la qualité du logement et puis sa taille. Dans la qualité, je mets aussi l'emplacement. Ce qui pèse le premier poste de charge sur la rentabilité d'un logement, c'est les outils. On est quand même dans une industrie où les outils ont un poids énorme. On parle des PMS, des logiciels de gestion des opérations, des capteurs à l'intérieur des logements, etc. Nous, on a estimé que ça constituait à peu près 25 à 30% de la marge brute d'un logement. Ça c'est un fait, ça constitue aussi une réelle valeur ajoutée, notamment vis-à-vis des propriétaires, de dire qu'on équipe les logements de capteurs de fait, ça apporte un vrai plus.
Donc si je peux t'arrêter sur ce point, ça veut dire que vous, vous les prenez à votre charge tout ça ? Les capteurs, les serres connectées ?
Tout à fait, c'est une bonne... Je sais que tout le monde ne le fait pas. Nous on prend tout en charge et on refacture, mais à l'intérieur du package global. de coûts. Le mot refacturer n'était pas du tout bon. Voilà.
Dans vos commissions.
Exactement. Ça marche. Moi, pour préparer l'épisode, là, j'ai fait une petite étude. On se rendait compte que sur une soixantaine de lots en courte durée, il y en a un peu moins d'une dizaine de nos logements qui payent quasiment toutes les charges fixes de l'agence. Et après, le reste apporte plus de rentabilité. Mais globalement, une petite dizaine de logements, parce qu'ils tournent bien, parce qu'ils ont une rentabilité parfois à 4 chiffres, permet finalement de supporter nos charges de structure. Et qu'on a des logements qui sont très peu rentables, pas sur lesquels on perd de l'argent, mais sur lesquels on en gagne très peu, voire pas. Nous, notre philosophie, elle est de toujours travailler, c'est ce que je disais au début, main dans la main avec le propriétaire. On ne va pas jeter un logement parce qu'il ne nous rapporte pas d'argent. On va plutôt aller voir le propriétaire, essayer de travailler ensemble pour l'accompagner. Soit apporter, si c'est de la petite déco, des choses comme ça, si c'est des petits travaux, si c'est des améliorations de plus grande envergure, essayer de le mettre en relation avec les courtiers en travaux ou les artisans qui vont bien, pour améliorer le bien, son potentiel et finalement la rentabilité des deux parties. Puisque c'est le truc que je trouve avantageux dans ce métier, c'est qu'on partage les mêmes objectifs avec un client qui est un propriétaire. Et que plus que ça, on est commissionné, donc si on ne gagne pas d'argent, ça veut dire que le propriétaire non plus. C'est l'intérêt des deux parties d'être rentable.
Ok. Et vous, vous lui expliquez quoi ? Vous lui dites qu'il faut... Vous faites une étude de comment améliorer le logement ?
Ouais, on regarde. C'est un peu la difficulté aussi, c'est qu'on peut... On peut aller s'installer nous dans le logement et y passer quelques nuits, je sais qu'il y en a qui le font, c'est pas mon approche et on se rendra pas compte de la même manière. Mais l'idée c'est qu'après quelques temps d'exploitation, on voit quels sont les retours, qu'est-ce qui grève la rentabilité, pourquoi un logement n'arrive pas à prendre sa place sur le marché, et derrière d'identifier en termes de qualité, d'équipement, ce qu'il faut aller apporter en plus. On se rend compte, on fait ça un travail remarquable en plus avec nos solutions qui nous accompagnent sur le revenue management, notamment sur les équipements. C'est vraiment que, par exemple, à Toulouse, on est sur un marché très business. Aller mettre, par exemple, un jacuzzi dans un appart n'apporte strictement rien. Sauf si on en fait une love room, là c'est autre chose. Mais par contre, aller s'assurer que la machine à laver soit fonctionnelle et que la cuisine soit bien équipée, ça fait une vraie différence. Et là, pour le coup, ça apporte de la rentabilité. Donc souvent, ce sont des petites améliorations de cet ordre-là qui permettent de reconstruire la place d'un logement sur son marché.
Ok. Et les grandes surfaces, vous en avez ?
Oui, on a un peu moins d'une petite dizaine de T4, T5 et plus. Elles sont beaucoup plus rentables que les plus petites surfaces, notamment parce que, en tout cas à Toulouse, ce n'est pas le cas forcément sur d'autres marchés, mais à Toulouse, l'offre a explosé sur les deux ou trois dernières années et particulièrement explosé sur les T1, T2. Donc c'est plus compliqué, les prix se sont tassés, c'est assez compliqué de faire sa place. Globalement, moi ce que j'analysais, c'est que pour faire la rentabilité d'un T4, il faut trois studios.
Ok.
En gros. Et nous, effectivement, j'apprécie ces grandes surfaces-là parce qu'en plus, ce n'est pas la même clientèle. Ce n'est pas la même typologie de séjour. Et donc, c'est intéressant, effectivement, de proposer ce type de biens. Oui. Mais je te dis, par exemple, il y a des consergeries qui n'aiment pas. Qui ne travaillent que sur des petites surfaces. C'est des choix. Nous, on a fait le choix de se développer. Tout azimut sur les surfaces et y compris sur la zone. On opère sur toute la ville de Toulouse, toute la grande métropole, et même sur le département, là où certains s'hyperspécialisent, et n'ont sans doute pas tort non plus.
Même pour ce qui est de l'accueil des voyageurs, selon la surface, ça peut ne pas être la même. Vous, vous avez décidé de faire quoi sur l'accueil ?
Nous, on est en autonome absolument partout. Exception de certains logements, notamment des villas, sur demande du propriétaire, c'est eux qui payent les check-in, check-out, on a éliminé les check-in visite dès le début, à cause notamment des voyageurs qui étaient en retard. Et ça génère des tensions, ça fait qu'il faut demander des dommagements parce que l'agent a attendu plus longtemps que prévu, etc. Donc on a fait le choix d'éliminer ça, de proposer une arrivée autonome partout. Ce qui n'empêche pas de garder un contact humain qui est très fort, déjà par les outils, par les messages, même s'ils sont partiellement automatisés, on n'est pas dans une approche tout automatisme chez nous, ni tout IA, au contraire, on prend vraiment le temps de répondre aux gens, et on contacte tous les voyageurs individuellement chaque jour.
Ok.
des types au service client prennent le temps de discuter avec eux, de s'assurer de savoir comment ça se passe, comment ils vont arriver, informer. Par exemple, en fin de semaine, on a un gros événement à Toulouse qui neutralise la circulation dans le centre-ville. L'idée, c'est aussi de contacter les voyageurs pour les informer en amont. On garde ce lien humain, mais effectivement, j'estime que le check-in physique apporte... pas une plus-value particulière, notamment parce que sur notre marché, on est très voyage d'affaires. Donc les gens, ils veulent de la flexibilité, ils veulent pouvoir arriver tard, repartir tôt et pas dépendre d'un agent avec ses horaires de travail.
C'est vrai que la flexibilité, c'est devenu hyper important, mais c'est pas facile toujours de l'expliquer à son client propriétaire. Certains en fait se disent, ben si le propriétaire il prend une conciergerie c'est parce qu'il ne veut pas faire les arrivées et les sorties, alors je vais les faire. Sauf qu'on se rend compte que c'est très chronophage parce qu'on attend très longtemps. Les voyageurs ont tellement l'habitude de l'arrivée autonome qu'ils se disent, ben c'est pas grave je peux rentrer à minuit de toute manière. Et puis en plus, beaucoup de conciergeries, et ça c'est malheureux, ne font pas payer cette arrivée physique. Et c'est un manque à gagner, c'est même une grosse perte finalement.
Et encore, quand on fait tout tout seul, à la rigueur, ce n'est que son temps qu'on perd. Mais quand on rémunère quelqu'un pour faire les arrivées ou les départs, là pour le coup, c'est son argent qu'on perd également et sa rentabilité. Et donc, c'est important. Moi, l'autre argument que j'entends souvent, c'est des propriétaires qui me disent Oui, mais comment vous contrôlez l'état des logements ? C'est plus un argument de j'en sens parce que moi j'ai déjà vu des gens me donner les clés en main propre et avoir laissé le logement dans un état déplorable derrière et ne pas en avoir honte. Donc en fait que ce soit l'agent d'entretien ou l'agent qui fait le check-in ou le check-out, ça revient strictement au même et ça n'empêche pas derrière les galères de air cover et autres.
C'est vrai. On passe au chiffre d'affaires ?
Ouais.
Tu as été transparent sur ça aussi, tu as fait pas mal de stats qui te permet de faire le bilan avant l'épisode, c'est pas mal. Qu'est-ce que tu peux nous dire là-dessus ?
Pour rentrer un petit peu dans le détail, sans rentrer trop dans le détail non plus, nous on opère avec deux sociétés. On a une société qui est une holding et puis une autre qui est une société plus opérationnelle, uniquement sur l'Hexagone, en l'occurrence Toulouse et sa région. Je partage des chiffres sur une vision un peu de groupe. Donc sur 2023 on a fait un chiffre d'affaires de 385 000 euros avec un résultat qui était très légèrement négatif de moins de 3000 euros en raison de l'investissement. On a notamment fait le choix d'acheter tout notre linge, de ne pas être avec le linge des propriétaires et on n'avait pas de société de location de linge à l'époque. On a acheté beaucoup de matériel, des choses comme ça. Là pour 2024 c'est génial parce que l'épisode m'a permis de faire un atterrissage. On fait un chiffre d'affaires de 420 000 euros et le résultat prévisionnel est positif, de l'ordre d'à peu près 10 000 euros. Ce qu'on ne va même pas se verser en dividende, c'est de l'argent qu'on va utiliser pour éponger. Premièrement, on avait une partie de TVA qui restait à payer de l'exercice précédent. Ça, c'est le gros cadeau dont on ne parle pas au début, quand on se lance, mais c'est la TVA. Et réinvestir également ces fonds-là.
Ok. J'aimerais bien revenir sur la holding et l'autre société. Pourquoi vous avez fait cette structure-là ?
Alors, pour être complètement transparent, c'est pour une raison très légale. Fiscal et légal, mais la première raison, c'est que mon associé à la carte G, pas moi, pour pouvoir qu'on reste associé à part égale, et qu'une des deux sociétés à la carte G, il fallait avoir deux structures juridiquement différentes, même si l'une possède l'autre. Et la deuxième raison, c'est aussi de se dire, pour l'instant, on parlera un peu plus tard de la rémunération, mais pour l'instant, aucun de nous deux se rémunère de l'activité, parce qu'on a la chance d'être soutenus. par le premier soutien des entrepreneurs en France, c'est Pôle emploi.
C'est ça.
Et donc, l'idée, c'est de pouvoir laisser les fonds à l'intérieur et voir à terme d'avoir une bonne structure pour se rémunérer. Le montage, on l'a fait dès le début. s'il a un point parce que ça génère des honoraires de comptables des structures mais ça s'est largement absorber c'est pas dans l'optique d'investir aussi ou pas du tout pourquoi pas pour l'instant l'idée c'est vraiment d'apporter la
boîte le plus loin possible et avec la meilleure structure possible mais pourquoi pas à terme notamment acheter des locaux qui ne soient propres j'aimerais bien comprendre le chiffre d'affaires qui soit de 2003 ou 2024 vu que vous avez la carte g c'est les loyers vous avez perçu ou c'est les commissions uniquement non
c'est uniquement l'argent qu'on a gagné tant que nous et qui nous appartient parce que j'avais fait aussi un truc très grosso modo mais 80% de notre chiffre d'affaires c'est la conciergerie Et après, on a un petit peu de partage sur la longue durée, à peu près 10%. On vend aussi des assurances, entre 7 et 8% de notre chiffre d'affaires. Et on a fait un peu de conseils, un peu de formation, des choses comme ça, pour 2-3%. Ce qu'effectivement, ces fonds-là, c'est uniquement les honoraires de location et le ménage.
Ok.
En gros. L'argent qu'on a géré pour le compte de tiers avec la carte G, on a atteint notre pointe l'année dernière et on est assuré à hauteur de 550 000 euros. Donc on a manié à peu près 530 000, 540 000 euros. que là on a reversé au propriétaire mais qui rentre effectivement pas dans le chiffre d'affaires.
Je pense aux éditeurs qui écoutent l'épisode qui doivent se dire punaise, 385 000 euros de chiffre d'affaires et c'est négatif le résultat Est-ce qu'on peut préciser un peu plus les investissements parce qu'on ne se rend pas toujours compte de ce qu'il y a dedans ?
Il y a des gros investissements. Le premier gros investissement qu'on a fait, c'était un site internet. Ce qui est déjà un goût. C'est un site internet notamment de vente directe, il faut compter dans les 5-6 000 euros. Donc au début c'est un investissement réel, après il y a des investissements matériels, des ordinateurs, des choses comme ça, qui s'amortissent sur la durée. gros poste d'investissement, c'est le linge. C'est un choix qu'on a fait stratégiquement dès le début. On a testé, on a commencé à travailler avec le linge que nous confiaient les propriétaires. Quand la première propriétaire rentre, elle dit, je ne comprends pas pourquoi je n'ai pas mes draps. bleu sur le lit on a dit c'est bon on arrête on achète notre linge à nous on met notre linge à nous et on le gère sauf que c'est pas forcément l'investissement le plus judicieux au monde parce que le linge s'use à une vitesse qui est incroyable le linge qu'on achète et nous on avait trouvé un super fournisseur avec vraiment du linge de qualité mais le linge qu'on achète il n'est pas fait pour être lavé trois quatre fois par semaine à haute température en plus on est obligé de laver maintenant entre 60 et 70 à cause des punaises de lit tout une galère. Donc du coup effectivement ça représente un gros gros investissement pour donner un ordre d'idée aux auditeurs puisqu'on est dans la transparence sur si je mets l'ange 2022 2023 on a acheté à peu près 60 000 euros de linge et aujourd'hui il ne reste pas 60 000 euros de linge. La valeur c'est gravement dépréciée donc je n'ai pas envie que j'aurai 60 000 euros de torchon.
Du coup, le linge, c'est vrai que ça peut être une... C'est pas une perte, c'est un investissement, mais qui n'est pas sur la durée. Moi-même, j'avais acheté mon linge parce que je n'avais pas beaucoup de solutions autour de moi. Et au bout d'une saison, il est déjà bien abîmé, quoi. Et je n'avais pas autant de logements que vous.
Ah, c'est fou. Ça suit à une vitesse absolument incroyable.
Tu as une idée de la durée du linge ?
Je me suis amusé à la chercher. On a tracé quelques lots. La durée moyenne, c'est six mois. Et six mois, c'est pour quand c'est bien quali. Si c'est du linge qu'on a acheté à Jiffy, la durée est bien inférieure. Quali, c'était à peu près six mois, d'autant plus qu'on ne va pas faire l'épisode là-dessus. Mais il y a une épidémie de gens qui, à mon avis, ne se coupent plus les ongles. Et ça génère des petits trous, des tout petits trous, en fait, dans les draps. Et au bout d'un moment, ça s'élime, ça s'élime, ça s'élime et ça se déchire.
Ah ouais, ok.
Exactement. C'est un problème qu'on a choisi de résoudre maintenant en passant par une société de location de l'agent.
Ouais, ok.
Au moment où l'épisode sera diffusé, on aura changé depuis une semaine.
Ouais, ok. Ça marche. Pour le chiffre d'affaires, je pense qu'on a tout vu. Est-ce qu'on parlerait pas... Décharge maintenant.
Si, bien sûr. Bien sûr. On a des charges pour l'activité de conciergerie uniquement, j'ai essayé d'isoler ça. On est sur des charges de l'ordre de 210 000 euros, selon comment on affecte, depuis début 2024. 70% de nos dépenses de ces charges-là, c'est de l'achat de prestations de services. Au gros poste, c'est le ménage, bien entendu. On travaille qu'avec des indépendants. C'est de l'achat de prestations de services ménage, de l'achat de blanchisserie. Il y a l'achat de la prestation de nos city managers, qui sont prestataires de services également, et la maintenance.
Ok. C'est vraiment les prestataires.
Oui. Finalement, c'est là qu'on retrouve une société un peu normale. Si on avait des salariés, ce serait la masse salariale de la même. On a un gros 10% de nos dépenses qui sont des logiciels et les outils métiers. Je disais au début, je pense que tout le monde s'en rend compte, mais on fait une activité où on est incroyablement contraint par les outils techniques. qu'on est obligé d'utiliser souvent, je crois si c'est en le moins un pierre, donc des fois on tâtonne, on change, etc. C'est compliqué. Mais quand on a trouvé le bon PMS et après les bons logiciels, ça va beaucoup mieux. Ça représente quand même un coût énorme. La plupart sont câblés sur le nombre de logements, mais il y a aussi pas mal d'outils qui ont une part fixe, plus une part ajustée au nombre de logements, et donc nous, ça fait à peu près 10% des charges. J'inclue également là-dedans. Mais c'est un truc qui est à prendre en compte notamment quand on se développe et qu'on fait de la vente directe. Si on a la carte G et qu'on vend des séjours en direct, c'est le risque bancaire. Nous on a perdu en début d'année, fin d'année 2023, début 2024, 10 000 euros en charge back. Ce sont des clients qui sont venus, qui ont effectué l'intégralité de leur séjour. Il y en a un en l'occurrence qui avait volé une télé et qui après se sont fait rembourser par leur banque.
Et comment ils ont pu faire ça ?
C'est très simple, tu peux le faire à n'importe quoi. Toi, tu fais ton achat, tu appelles ta banque, tu dis ma carte était volée.
J'ai été fraudé.
J'ai été fraudé et en fait ce qu'on ne dit pas quand il se passe ça, c'est que c'est le commerçant qui paye, c'est pas la banque. C'est le commerçant à qui on vient reprendre les fonds. Nous ça a été dans le cas présent la double peine, parce que non seulement on a perdu l'argent, mais on avait déjà payé notre propriétaire. On a dû racheter une télé, enfin voilà. C'est toute une galère. C'est aussi pour ça qu'on s'est tourné vers des outils qui nous permettent de mieux sécuriser les séjours en obligeant les cautions et la prise de pièces d'identité. Ça ne plaît absolument pas à certains voyageurs, mais ce n'est pas grave. On demande des pièces d'identité, sauf aux voyageurs Airbnb. Et donc, c'est un coût, en fait, maintenant qu'on a intégré. Le risque de chargeback, on l'intègre dans notre budget et on se dit, potentiellement, on va perdre 8 euros cette année parce que c'est comme ça.
Oui, c'est important.
Ouais, parce qu'en fait, le système est mal foutu. C'est-à-dire que c'est la banque du client qui décide qui a tort, qui a raison.
Ouais. Et puis tant que les plateformes, du moins toutes les plateformes, n'auront pas vérifié l'identité des voyageurs, ce sera obligatoire de vérifier soi-même, finalement.
C'est ça. On a une grosse part, et ça, tout le monde le sait, de consommables, de consommables qui ne sont pas revendus. C'est vrai que je ne l'ai pas dit au début, mais je trouve ça important. Nous, on ne gagne pas d'argent sur le ménage.
C'est-à-dire que quand on vend, admettons, des frais de ménage à 40 euros en logement, dedans, il y aura ce que je rémunère à mon agent d'entretien, ce que je paye en blanchisserie, la TVA, et à la rigueur, s'il y a un petit delta, je le garde. Mais au final, il va juste couvrir les frais de transaction. On ne marche pas sur le ménage. C'est un choix qu'on a fait pour rester avec des frais de ménage très raisonnables. Et du coup, ça fait que même les consommables sont à peine inclus dedans. On les inclut dans les charges générales. Notamment parce que moi, je suis incapable de savoir selon un séjour, combien les gens vont consommer de papier toilette, de gel douche, etc. On ne rentre pas dans ces calculs d'apothicaires, donc on fait un bon package. Et voilà. C'est pas intéressant, on fait 30 000 rouleaux de papier toilette l'an dernier.
Ok. Ah oui, c'est un gros budget finalement.
Ouais, c'est un gros budget.
Vous mettez quoi dans les consommables ?
Nous, on est assez minimaliste, mais c'est un choix aussi, c'est de ne pas refacturer trop aux voyageurs. Donc on met du papier WC, sopalin, gel doux et ou tampon, ça dépend des logements, et quelques styles de café, quelques styles de thé. Et après, on propose par contre aux voyageurs s'ils souhaitent des packs supplémentaires. Ils peuvent acheter un petit-déj, des choses comme ça.
Et ça ? On n'en a pas parlé pour la préparation, mais est-ce que tu saurais dire si ça fonctionne bien, la vente additionnelle, les packs ?
Alors nous, on est mauvais, vilain petit canard là-dessus. On a commencé la vente additionnelle en juillet de cette année. Parce qu'avant, on n'avait pas l'outillage qui nous permettait de le gérer, de le vendre. Depuis juillet, on a un outil qui nous permet de le faire super bien. Donc on le propose et on a fait un démarrage en fond phare très chouette. Alors c'est essentiellement les early check-in, late check-out qui se vendent le plus. Mais on a vendu une petite dizaine quand même de paniers. Panier petit-déj, panier gourmand, de mise en place romantique, des choses comme ça. C'est essentiellement les étrangers. Les français, globalement, il y a très peu de trucs. Mais les étrangers, on raffole.
Ouais, ok. Est-ce qu'il y a autre chose à rajouter sur les charges ? Là, on parlait bien des charges de 2024. Donc ça ne comprenait pas l'investissement de linge et les équipements type ordinateur.
Ça, c'était l'an dernier. Sur cette année, on a après des charges un peu diverses, donc l'adhésion à des assos, on adhère effectivement au SPLM, de l'organisation d'événements, les taxes type CFE, tout ça. Mais voilà, grosso modo, les charges, c'est quand même 70% de la prestation de service et le reste des outils ou des éléments liés à l'activité directe.
Oui, ce qui est finalement, on va dire, standard pour une entreprise de prestation de service.
Tout à fait.
Ok. En termes de rémunération, je pense que... Oui, mon chat aime bien passer devant la caméra tout le temps. C'est vrai. En termes de rémunération, la rémunération que tu as préparée pour l'épisode, elle comprend... Enfin non, tu en as parlé, je reprends. Tu en as parlé juste avant. Vous vous rémunérez très peu, c'est ça ? Ou pas du tout même ?
Dans les faits, quasiment pas. Déjà, je vais vous montrer un peu l'historique pour préparer l'épisode. On aurait pu se rémunérer à partir de 35-40 logements. Donc à partir de 35 lots, on était bon, parce qu'on a fait le choix de travailler du monde. Je sais qu'il y a aussi pas mal de conciergeries qui font tout tout seul à 30 logements. Dans ces cas-là, effectivement, le fonctionnement est différent. Nous, on avait du monde qui le faisait avec nous. Et on aurait pu se rémunérer autour d'un gros SMIC, chacun. Je dis un gros smith, c'est qu'on avait estimé aux alentours de 1500 euros net. Pas de 35-40 logements. Le fait d'avoir le soutien des droits au chômage, et le soutien de Pôle emploi qui avait validé le projet, nous permet de laisser ça dans l'entreprise, de prendre quelqu'un en plus, on a pu prendre une city manager en plus, un apprenti, et finalement d'étoffer l'équipe et de ne pas vraiment se rémunérer. On a quelques avantages, quelques indemnités kilométriques, des choses comme ça.
Ok.
Un peu comme tout le monde, on ne se rémunère pas directement.
Oui, les indemnités kilométriques, on n'en parle pas assez souvent, mais ça peut être une bonne source de rémunération parce qu'on bouge beaucoup en conseil à l'aujourd'hui. Et finalement, on ne va pas payer de charges là-dessus.
Non, tout à fait. Après, il faut être un peu raisonnable. Nous, par exemple, il y a des choses qu'on ne dit pas, mais on s'est versé pas mal d'indemnités kilométriques, notamment l'an dernier, et du coup, on a dû payer la taxe pour les véhicules de société.
Ah oui, ok.
Parce que les impôts vont considérer que ça devenait un véhicule quasiment d'affaires. Mais effectivement, moi j'ai acheté ma voiture au début de l'activité, et j'ai fait quasiment 30 000 km en un an. Puisque pas...
Non, le standard, oui. Ouais, alors que moi j'étais plutôt sur les 50 000 km, et du coup je me versais à peu près un salaire de plus par an avec les ICA.
Si on a une voiture électrique, c'est encore plus intéressant, parce que le barème est plus généreux.
Ouais, mais en voiture de société, non ?
Même en...
En indemnité ?
Ouais, en ICA, il y a un bonus.
Ouais, parce qu'il y a deux sujets. Est-ce qu'on achète la voiture... en tant que voiture de société ou est-ce qu'on garde sa voiture perso et on fait des indemnités kilométriques ? Ça, ça pourrait être un sujet effectivement à aborder. On n'a pas parlé du nombre de personnes que vous avez dans la conciergerie en tant que personnel. Est-ce que vous avez des salariés ?
Du coup, on a un apprenti qui est notre premier salarié. Et premier apprenti, après on n'a que des indépendants. On est donc deux associés, gérants, directeurs. On a donc deux city managers. à Toulouse plus un apprenti, une Highland Manager en Martinique, et après 14 agents d'entretien indépendants et deux agents de maintenance. Et tout ça nous fait 10 équivalents temps plein. On fait ce travail-là, il faut de temps.
Et vous avez l'intention de salarié ou de rester comme ça ?
Alors moi, je ne vais pas le mentir, j'aime beaucoup le modèle des indépendants. et je sais que ceux qui travaillent avec nous le préfèrent également parce que ça permet d'avoir plusieurs activités et de gagner quand même largement plus je suis pas fermé, embauché du tout mais ça reste compliqué ça coûte... on avait fait le calcul à un moment pour un agent d'entretien qui nous facture allez admettons 2000 euros par mois si on doit l'embaucher pour qu'il garde le même niveau la boîte paye quasiment 3000 En fait, derrière, qui va payer ça ? Est-ce que le client voyageur est prêt à payer plus ou est-ce que le propriétaire souhaite prendre une part fixe ? Tant que le modèle ne change pas non plus fondamentalement en France, ça reste compliqué.
Oui, parce que, mis à part dans les Caraïbes, à Toulouse, ce n'est pas saisonnier. Donc, il y a du travail tout le temps pour les prestataires de ménage. Toulouse,
on travaille toute l'année. Avec une petite baisse en janvier-février, comme partout, mais sinon, on va travailler toute l'année.
Pour finir cette première partie, c'est quoi l'objectif l'année prochaine ? Est-ce que vous voulez vous rémunérer ou vous rester comme ça ? Est-ce qu'il y a des gros investissements ? À quoi vous vous attendez pour l'année prochaine ?
Très bonne question. Et pour le coup, je ne m'étais pas posé avant l'épisode. L'objectif, c'est de continuer à se développer. On a encore la chance d'avoir le parachute de... Pôle emploi, l'idée, c'est de continuer à investir, mettre les moyens pour se développer sereinement, pour en 2026 vivre confortablement de l'activité, ce qui est pour le coup un objectif à plus moyen terme, et de continuer à se développer. Quand on dit se développer, il y a beaucoup, beaucoup de conciergeries, et nous, on faisait la même chose au début, qui se disent, si je me développe, c'est que j'ai un gros portefeuille. Un peu toujours le concours en deux.
Qui en a le plus.
Et ce n'est plus du tout mon optique, ce n'est plus du tout notre optique. L'idée, c'est de... même si on redescend en termes de volume de parc, c'est d'avoir des biens qualitatifs, rentables. C'est un exercice important à faire. Et dans lequel on est capable d'assurer la qualité à tout le monde. Aux voyageurs, aux propriétaires et aux agents. Ce qui est important aussi. Parce que sinon, on ne prend que des petits studios, on fait d'une nuit dans un quartier de gare, mais il n'y a plus grand monde qui voudra venir faire le ménage dedans.
Oui, c'est sûr.
Donc l'idée, c'est ça, c'est de continuer cette démarche-là, d'avoir un truc, une société à notre image, très humaine. Une démarche. positive et en 2026 se rémunérer confortablement mais d'ici là continuer à investir ok c'est clair passer à la deuxième partie ?
volontiers alors tu m'as expliqué quand tu m'avais contacté pour l'épisode que vous aviez un modèle plutôt hybride, est-ce que tu peux expliquer c'est quoi ce modèle hybride ?
alors nous le modèle hybride en tout cas la façon dont on l'a conçu je pense pas qu'on soit les seuls du tout à le faire je... Je pense pas, j'ai vu notamment des confrères dans l'Est qui le sait, mais on en a fait véritablement un crédo de fonctionnement, c'est qu'on accompagne un propriétaire et un projet. Y compris si ce projet-là c'est de faire de la longue durée, donc très vite on s'est dit, bah allez, on va se structurer, s'outiller, et apprendre à faire de la longue durée, c'est pas tout à fait la même chose. Alors quand on fait de la conciergerie, c'est... Pas plus facile non plus de gérer les locataires à l'année. Mais donc, notre façon de fonctionner, c'est qu'on accompagne tous les séjours qui durent une nuit ou qui durent une vie. Le slogan commercial. L'idée, c'est que c'est venu souvent par des propriétaires qui ont voulu mettre leur logement en courte durée. La rentabilité n'est pas forcément au niveau. Parce qu'il y a eu une manne, mais comme partout en France, d'explosion de l'offre et de gens qui ont acheté des logements très chers en se faisant vendre des formations, comme quoi ils allaient générer un cash flow et un revenu passif à quatre chiffres, et au final, ce n'est pas le cas. Et donc, ils se dirigent vers la longue durée parce qu'ils ont besoin de sécurité. Et du coup, nous, on garde ces logements-là. On a commencé en courte durée, on les accompagne dans la longue durée, en faisant tout le travail d'agence, là pour le coup, plus classique, la sélection du locataire. On a trouvé un super partenaire pour la GLI et donc la sélection des dossiers. Et puis derrière, tout le parcours de vie du locataire. Mais en rajoutant, peut-être la marque de fabrique est un peu différente d'une conciergerie, c'est qu'il y a la différence d'une agence, sans truc de limite, traditionnelle. On a la compétence en interne pour venir, par exemple, faire du ménage entre chaque locataire, remettre l'appartement en état. On a la compétence en interne pour aller faire un peu de maintenance quand on est sur du petit dépannage. Et on a une capacité à répondre au locataire tous les jours, y compris les week-ends et les jours fériés. Nos équipes sont joignables 7 jours sur 7, de 10h à 19h. Donc on apporte ce petit truc en plus qui est une forme de réactivité un peu différente des agences entre guillemets traditionnelles. Et la possibilité de faire l'opération inverse, c'est-à-dire que si notre logement en longue durée a une vacance locative, parce que le locataire est parti à une mauvaise période de l'année, et donc en attendant le nouveau locataire, on le remet en courte durée. Et finalement, on comble cette vacance locative comme ça.
Mais vous faites du coup de la longue durée meublée ?
On ne fait que du meublé, oui. Ok. On ne fait que du meublé. On fait donc de la longue durée, de la moyenne durée, c'est-à-dire entre un moyen et un grand. Et on fait de la gestion de coloc aussi.
Ok. Oui, c'est l'avantage d'avoir la carte G.
Exactement. C'est plus compliqué sans la carte.
Oui, il faudrait avoir un prestataire qui puisse prendre cette partie-là. Ok, ça me paraît clair. Quels sont les avantages de ce modèle hybride finalement, de pouvoir vraiment garder vos propriétaires ? Oui, peut-être.
Nous, notre avantage, il est sur la rétention client. C'est qu'on ne perd pas des logements en portefeuille, on garde une possibilité de bascule. La deuxième chose, c'est que quand même, la location longue durée assure aussi un revenu à l'agence. C'est quand même des honoraires qui vont tomber tous les mois quoi qu'il arrive. Et nous, ça nous permet d'étendre notre champ de compétences. On s'ouvre pour l'avenir à des partenariats, on a des touches en fait avec des confrères conciergeries dans d'autres villes en France qui souhaitent, elles, gérer uniquement un peu le côté terrain et déléguer une partie du travail de gestion et de back-office. Et nous, c'est quelque chose qu'on s'ouvre à faire, d'aller proposer cette expertise-là, que maintenant on a acquis à d'autres confrères pour se développer sur d'autres villes.
Ok.
Et c'est pour la longue durée qu'on a l'assurance de le faire.
Oui, c'est vrai qu'avoir des honoraires de longue durée, ça permet d'avoir un peu de stabilité dans le milieu de la conciergerie qui peut être saisonnier. Même s'il n'y a pas de saisonnalité, pas vraiment à Toulouse, il y a quand même des mois plus forts que certains, j'imagine.
Exactement. Alors, ce n'est pas des milliers de cents, un honoraire. On parle d'une centaine d'euros. On est à 10% avec la GLI. Donc la garantie loyer impayée, par exemple. Donc voilà, on est au max sur une centaine d'euros par mois. Mais là, rien, c'est ça qui tombe de manière sûre.
Par logement ? Oui.
Ok. Ça dépend du loyer.
Oui, bien sûr. Ok. J'allais parler d'une actualité assez récente sur le projet loi finance. Mais finalement, tu m'as expliqué que vous faisiez de la longue durée meublée, donc ça ne va pas s'appliquer. Mais ce qui est intéressant, c'est que là, ils sont en train d'expliquer que si un propriétaire veut vendre son LMNP, il va avoir les charges d'ésarmantissement qu'il a déjà déduits à la revente. Ce qui fait qu'il n'a que quelques solutions pour ne pas l'avoir. C'est peut-être passer en location nue. pendant un an. J'imagine que vous y avez peut-être pensé.
Oui, on y a pensé, d'autant que c'est pas non plus très compliqué. Il suffit d'enlever du bail les équipements et de proposer au locataire de les lui retirer. C'est juste que nous, pour l'instant, on n'a pas de client. On n'est pas fermé à faire du nu. On n'a pas de client que ça intéresse parce que le régime fiscal, pour le moment, n'est pas assez intéressant. Mais après, une fois qu'on fait du meublé, ça revient à la même chose de faire du vide. Ça simplifie même les états des lieux.
Ouais, ça dépendra surtout de la réglementation aussi, parce que tu peux changer, mais ok. Bon, Jordan, je pense qu'on a vu pas mal de choses. La première partie, hyper intéressante, sur la transparence d'une conciergerie de 70 logements. Pourquoi avoir développé, petite dernière question, la Guyane, la Martinique ?
Alors, c'est pas forcément des choix stratégiques, on s'est pas dit qu'on y allait parce qu'on... on voulait, c'est plutôt des opportunités. Martigny, on avait des logements là-bas, donc on s'est dit, on en profite et voilà. On y va assez régulièrement et là, Guyane, c'est la même histoire. C'est des marchés qui sont hyper intéressants et très très différents. Mais bon, ça pourra faire l'objet d'un nouvel épisode, si jamais. Mais c'est des marchés qui sont très intéressants, et qui sont notamment trustés par des petits acteurs, pour le moment. Et ça change parce que le poids des plateformes est quasiment dérisoire. Il y a très peu d'offres sur Airbnb, par exemple. C'est beaucoup des acteurs traditionnels et c'est en train de changer. C'est finalement un marché complètement émergent, avec des superbes initiatives d'anti-aides qui structurent ça, qui font des salons sur place pour les professionnels. Et donc, voilà, c'est intéressant de participer à un marché qui, lui, pour le coup, émerge et de faire partie de l'aventure.
OK. Donc, si je vais aller à Martinique et que je cherche sur Airbnb, je ne vais pas trouver grand-chose, quoi.
Pas forcément. OK. Tu vas en trouver parce que ça se fait de plus en plus. Mais globalement, il faudra aller sur les sites de certaines grosses agences pour trouver des logements.
Ouais, ok. Je ne savais pas.
Ou de Jtoko.
Voilà, maintenant. Merci Jordan, je pense qu'on a fait le tour. Une petite dernière question qu'on n'a pas préparée justement. Qu'est-ce que tu conseillerais à quelqu'un qui veut démarrer ? Qu'est-ce que tu lui conseillerais de mettre en place dès le départ par exemple ? Une chose. C'est très large la question.
Ouais, c'est super large. Moi, je lui dirais de réfléchir à... Et ça, c'est la question bateau d'entretien d'embauche, mais de réfléchir à où il se voit cinq ans plus tard.
OK.
Parce que c'est de ça que va définir ses choix en termes d'investissement, d'équipement. Et pour le coup, ça définira tout, parce que sinon, on voit trop de confrères au début qui vont acheter toutes les solutions et tous les trucs et qui, au final, n'ont plus de marge à la fin. Alors que si tu sais d'avance où est-ce que tu veux aller... C'est plus simple pour toi aussi de te dire comment je m'outille, qu'est-ce que je fais. Et pour moi, c'est ça le vrai sujet, c'est de savoir quel est son cap. Et derrière, le reste, ça déboule.
Ok, super conseil. Merci Jordan. Je te souhaite une bonne journée.
Bonne journée.
Merci pour ta transparence Jordan. Cette épisode va permettre à ceux voulant démarrer de bien se rendre compte du potentiel possible en conciergeant. J'appelle d'ailleurs aux candidatures, y a-t-il parmi les auditeurs du podcast des conciergeries prêtes à être transparentes et à partager ses chiffres sur le podcast ? Si oui, il suffit de me contacter sur Instagram, la conciergerie podcast. La semaine prochaine, c'est le grand retour des épisodes solos. On verra, le sujet du jour, c'est on verra s'il faut utiliser une ou plusieurs plateformes. Je vous dirai tout en détail, les avantages, les inconvénients et pourquoi il est préférable ou pas d'avoir qu'une seule ou deux plateformes, peut-être même trois. Je vous dis à la semaine prochaine. Et pas si vite, tu as apprécié cet épisode ? Tu peux le partager à ton entourage ou encore mieux, laisser un avis 5 étoiles sur ta plateforme d'écoute préférée et un commentaire. Je te dis à bientôt !
Description
🟠 Tous les liens importants sont ici : https://linktr.ee/la_conciergerie.podcast
Sais-tu réellement combien gagner avec une activité de conciergerie ?
Dans cet épisode nous décryptons l’ensemble des revenus et des charges de la conciergerie Keytoko gérant 70 logements.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
Tu as envie de développer et de vivre de ta conciergerie ? Tu es au bon endroit. Je m'appelle Vanessa Guérin et chaque semaine, retrouve-moi sur le podcast La Conciergerie pour un nouvel épisode en solo ou accompagné. Que tu sois totalement débutant ou expérimenté, apprends les meilleures stratégies pour développer une conciergerie à succès sans s'acclimer ton temps. Bon épisode ! Bonjour à tous et bienvenue dans l'épisode 108 du podcast La Conciergerie, le podcast dédié aux exploitants et futurs exploitants de conciergerie qui veulent vivre pleinement de leur activité et toujours sans sacrifier leur temps. Il y a dix jours a eu lieu le second After Work Conciergerie et le premier à Bordeaux. Merci aux membres de la communauté gratuite, le club des conciergeries, d'avoir répondu présent. De nouvelles rencontres sont en préparation dans plusieurs villes de France. Si vous avez envie d'échanger avec d'autres conciergeries, c'est le moment. de rejoindre le club des conciergeries. Rendez-vous sur l'Instagram La Conciergerie Podcast pour en savoir plus. A l'occasion des deux ans du podcast, j'ai organisé un jeu concours qui consistait à déposer un avis sur Apple Podcast. Le tirage au sort a eu lieu hier et voici le gagnant. Roulement de tambour. Il s'agit de Thierry. Bravo à toi Thierry, je t'ai débloqué une nouvelle formation dans le club des conciergeries. J'espère qu'elle te sera utile. Passons au sujet du jour. Aujourd'hui, c'est un épisode passionnant et... hyper transparent, combien gagne concrètement une conciergerie ? Quelles sont les charges à prévoir ? Et plein d'autres sujets, mais toujours en lien avec des chiffres précis. Jordan nous précise les chiffres de sa conciergerie qui gère 70 logements. Bon épisode ! Bonjour Jordan, bienvenue sur le podcast La Conciergerie. Je suis ravie aujourd'hui de t'accueillir dans cet épisode. Alors, j'ai toujours du mal à présenter mes invités, alors je vais te laisser plutôt te présenter, nous dire qui tu es. Donc tu es aussi gérant de conciergerie, mais nous expliquer depuis quand cette conciergerie est ouverte et ce que tu faisais avant ta conciergerie aussi.
Bonjour Vanessa, bonjour à tous et à toutes. Je m'appelle Jordan Boissière, je dirige Kaitoko depuis maintenant bientôt trois ans avec mon associé Nicolas. Kaitoko, c'est une conciergerie qu'on a ouverte en début d'année 2022 avec l'idée de mettre à profit une expérience qu'on avait acquis en tant que superhote à domicile. et approché par Airbnb à l'époque du développement du programme Lucky, qui n'existe plus aujourd'hui, mais qui nous a permis de démarrer avec un vrai soutien, beaucoup de prospects entrant. Et notre objectif depuis le début, c'est l'idée d'offrir une belle expérience et de beaux logements, d'où le nom Keitoko, qui vient du mot Lingala, Kiitoko, qui est aussi le prénom du chien. Avant ça, moi, je faisais du social, et ça faisait très longtemps que j'avais envie de me lancer dans l'entrepreneuriat. Et je faisais un boulot qui avait du sens. C'est chouette de faire un boulot qui a du sens, mais c'est encore plus chouette de faire un boulot pour soi.
Oui, c'est sûr.
C'est mon objectif.
OK. Donc, la conciergerie est ouverte depuis 2022. C'est ce que tu me disais.
C'est ça.
OK. Vous êtes deux associés. Et aujourd'hui, vous êtes sur quel secteur et vous avez combien de logements ?
Alors, on est... On administre un peu plus de 70 logements, 71 et même 72 depuis quelques jours. On est sur deux secteurs principaux, Toulouse et puis sa région, toute la Haute-Garonne, et les Caraïbes avec notamment la Martinique et la Luenne.
C'est pas mal ça. Et toi tu es en Martinique ?
Moi non malheureusement, on y va au moins une fois par an, mais on a quelqu'un sur place, une Highland Manager qui s'occupe de faire tourner. Ah oui,
plutôt que City Manager, Island Manager, c'est pas mal. C'est vous qui l'avez vraiment, c'est bon.
Je pense, après on ne l'a pas breveté, donc si quelqu'un veut nous le voler, il n'y a pas de souci. Ok,
l'objectif de cet épisode, c'est que dans une première partie, on va parler des chiffres de ta conciergerie. C'est toi-même qui es venu vers moi pour me dire qu'il n'y avait aucun souci, tu voulais être totalement transparent. Et c'est génial parce que du coup, peu de conciergeries sont vraiment transparents sur leurs chiffres. Donc on va parler un peu de tout, c'est-à-dire le chiffre d'affaires, la répartition des charges, la rémunération aussi, hyper important. Et dans une deuxième partie, on parlera du modèle que vous avez mis en place dans votre conciergerie. Parce qu'il y a un modèle entre location courte durée et location longue durée. Ok, ben écoute, si tu veux, on démarre direct. Petite question avant de commencer la première partie. C'est quoi la différence de votre conciergerie par rapport à d'autres conciergeries, par exemple ?
Ça, c'est une bonne question. Je pense que c'est la question qu'on se pose tous et que tous les clients nous posent. Ce qui est particulier je pense, parce qu'on fait tous à peu près les mêmes activités, on a à peu près tous la même vie tarifaire, on a souvent les mêmes outils. Nous ce qui va faire notre différence c'est qu'on a une façon de fonctionner, une philosophie qui est un peu particulière. On met beaucoup d'humains, beaucoup de fraternité au cœur de notre action. Et la deuxième chose c'est qu'effectivement nous on est plutôt sur une démarche de projet. Donc on va accompagner des propriétaires. parce que leur bien ou leur situation nous parle, et on les accompagnera quelle que soit la nature de leur projet, que ce soit de la courte durée, de la moyenne, de la longue durée, pourquoi pas de la transaction à terme, ce n'est pas encore dans notre arc, mais on n'est pas fermé là-dessus. Après, sur le reste, on a un panel d'activités qui ressemble à toutes les autres, mais sans doute une façon de faire qui est un peu différente.
Donc, c'est une conciergerie carte G ?
Oui, tout à fait.
Ok. Je viens de le préciser aussi. Je reviens sur ce que tu avais dit lors de ta présentation. J'y en ai pensé. En fait, avant, vous êtes toujours, d'ailleurs, investisseur de base ?
Oui, tout à fait. Mon associé l'est. Moi, j'ai une voiture et une boîte, et ça me pose marveusement comme problème. Mais mon associé a des biens, et c'était aussi ça. L'objectif, c'était de structurer cette aventure-là et de mettre à profit une expertise.
OK. Très bien. Bon, passons dans le vif du sujet. Du coup, tu m'as expliqué que vous aviez 70 logements dans la conciergerie. C'est quoi les typologies que vous avez de bien ?
Donc nous, on a... J'ai fait l'inventaire pour l'épisode. On a 71 logements, 72 depuis lundi, 9 qui sont exclusivement en moyenne et longue durée, et après une grosse soixantaine qui sont en courte et moyenne durée. On a la possibilité de... D'agir sur le moins de durée, on en reparlera peut-être en deuxième partie. On a 42 logements type 1 ou 2, donc avec une chambre. On ne réfléchit pas à la surface, chez nous on réfléchit au nombre de chambres, y compris sur le ménage et sur la rémunération des intervenants, par exemple. On a 19 logements qui sont T3 ou T4, et on a 7 logements qui dépassent le T5, notamment des villes. Oui, pardon. Je disais, ça, c'est sur l'année. Donc, c'est les logements qu'on gère du 1er janvier au 31 décembre. On a aussi une particularité, c'est qu'on accepte les résidences principales quand elles passent certains critères de qualification et donc qu'elles sont intéressantes pour le marché, pour des saisons notamment estivales. Et dans ces cas-là, on monte jusqu'à 100 lots, 110 lots en saison. OK.
Vous les prenez, vous avez un minimum de durée quand même ? sur le contrat avec le propriétaire pour les résidences principales ?
Oui, en fait, l'idée, c'est que ce soit intéressant pour tout le monde. Donc, si c'est prendre une maison pour une semaine et qu'elle n'a jamais été louée, ça n'a pas vraiment de plus-value, ce sera très compliqué. Mais on travaille au minimum sur trois semaines un mois sur ce type de logement.
Ok. J'allais dire juste avant, ça m'aurait étonné que tu n'aies pas pris des notes sur le nombre de biens et leur typologie parce que tu aurais une sacrée mémoire. Parlons de la rentabilité par logement. Comment tu la calcules déjà ?
C'est hyper compliqué. Nous, c'est un travail qu'on a décidé de mener depuis quelques mois. On est accompagné par une consultante en stratégie d'entreprise parce qu'on se rend compte que quand même dans l'activité, je pense que la plupart de mes confrères, sauf les très très gros, ont la même difficulté. C'est qu'on sait à peu près combien vont nous coûter les outils. C'est à peu près combien nous va nous coûter le ménage, tout ça c'est assez précis. Par contre, savoir combien nous coûte précisément la quantité de papier toilette, la quantité de gel douche pour un logement selon si le voyageur a consommé 3 feuilles ou un rouleau, etc. C'est hyper compliqué. C'est un travail qu'on mène depuis maintenant quelques semaines, quelques mois. On a pu estimer que globalement, ce qui fait varier énormément la rentabilité, je vais enfoncer une porte ouverte, mais c'est la qualité du logement et puis sa taille. Dans la qualité, je mets aussi l'emplacement. Ce qui pèse le premier poste de charge sur la rentabilité d'un logement, c'est les outils. On est quand même dans une industrie où les outils ont un poids énorme. On parle des PMS, des logiciels de gestion des opérations, des capteurs à l'intérieur des logements, etc. Nous, on a estimé que ça constituait à peu près 25 à 30% de la marge brute d'un logement. Ça c'est un fait, ça constitue aussi une réelle valeur ajoutée, notamment vis-à-vis des propriétaires, de dire qu'on équipe les logements de capteurs de fait, ça apporte un vrai plus.
Donc si je peux t'arrêter sur ce point, ça veut dire que vous, vous les prenez à votre charge tout ça ? Les capteurs, les serres connectées ?
Tout à fait, c'est une bonne... Je sais que tout le monde ne le fait pas. Nous on prend tout en charge et on refacture, mais à l'intérieur du package global. de coûts. Le mot refacturer n'était pas du tout bon. Voilà.
Dans vos commissions.
Exactement. Ça marche. Moi, pour préparer l'épisode, là, j'ai fait une petite étude. On se rendait compte que sur une soixantaine de lots en courte durée, il y en a un peu moins d'une dizaine de nos logements qui payent quasiment toutes les charges fixes de l'agence. Et après, le reste apporte plus de rentabilité. Mais globalement, une petite dizaine de logements, parce qu'ils tournent bien, parce qu'ils ont une rentabilité parfois à 4 chiffres, permet finalement de supporter nos charges de structure. Et qu'on a des logements qui sont très peu rentables, pas sur lesquels on perd de l'argent, mais sur lesquels on en gagne très peu, voire pas. Nous, notre philosophie, elle est de toujours travailler, c'est ce que je disais au début, main dans la main avec le propriétaire. On ne va pas jeter un logement parce qu'il ne nous rapporte pas d'argent. On va plutôt aller voir le propriétaire, essayer de travailler ensemble pour l'accompagner. Soit apporter, si c'est de la petite déco, des choses comme ça, si c'est des petits travaux, si c'est des améliorations de plus grande envergure, essayer de le mettre en relation avec les courtiers en travaux ou les artisans qui vont bien, pour améliorer le bien, son potentiel et finalement la rentabilité des deux parties. Puisque c'est le truc que je trouve avantageux dans ce métier, c'est qu'on partage les mêmes objectifs avec un client qui est un propriétaire. Et que plus que ça, on est commissionné, donc si on ne gagne pas d'argent, ça veut dire que le propriétaire non plus. C'est l'intérêt des deux parties d'être rentable.
Ok. Et vous, vous lui expliquez quoi ? Vous lui dites qu'il faut... Vous faites une étude de comment améliorer le logement ?
Ouais, on regarde. C'est un peu la difficulté aussi, c'est qu'on peut... On peut aller s'installer nous dans le logement et y passer quelques nuits, je sais qu'il y en a qui le font, c'est pas mon approche et on se rendra pas compte de la même manière. Mais l'idée c'est qu'après quelques temps d'exploitation, on voit quels sont les retours, qu'est-ce qui grève la rentabilité, pourquoi un logement n'arrive pas à prendre sa place sur le marché, et derrière d'identifier en termes de qualité, d'équipement, ce qu'il faut aller apporter en plus. On se rend compte, on fait ça un travail remarquable en plus avec nos solutions qui nous accompagnent sur le revenue management, notamment sur les équipements. C'est vraiment que, par exemple, à Toulouse, on est sur un marché très business. Aller mettre, par exemple, un jacuzzi dans un appart n'apporte strictement rien. Sauf si on en fait une love room, là c'est autre chose. Mais par contre, aller s'assurer que la machine à laver soit fonctionnelle et que la cuisine soit bien équipée, ça fait une vraie différence. Et là, pour le coup, ça apporte de la rentabilité. Donc souvent, ce sont des petites améliorations de cet ordre-là qui permettent de reconstruire la place d'un logement sur son marché.
Ok. Et les grandes surfaces, vous en avez ?
Oui, on a un peu moins d'une petite dizaine de T4, T5 et plus. Elles sont beaucoup plus rentables que les plus petites surfaces, notamment parce que, en tout cas à Toulouse, ce n'est pas le cas forcément sur d'autres marchés, mais à Toulouse, l'offre a explosé sur les deux ou trois dernières années et particulièrement explosé sur les T1, T2. Donc c'est plus compliqué, les prix se sont tassés, c'est assez compliqué de faire sa place. Globalement, moi ce que j'analysais, c'est que pour faire la rentabilité d'un T4, il faut trois studios.
Ok.
En gros. Et nous, effectivement, j'apprécie ces grandes surfaces-là parce qu'en plus, ce n'est pas la même clientèle. Ce n'est pas la même typologie de séjour. Et donc, c'est intéressant, effectivement, de proposer ce type de biens. Oui. Mais je te dis, par exemple, il y a des consergeries qui n'aiment pas. Qui ne travaillent que sur des petites surfaces. C'est des choix. Nous, on a fait le choix de se développer. Tout azimut sur les surfaces et y compris sur la zone. On opère sur toute la ville de Toulouse, toute la grande métropole, et même sur le département, là où certains s'hyperspécialisent, et n'ont sans doute pas tort non plus.
Même pour ce qui est de l'accueil des voyageurs, selon la surface, ça peut ne pas être la même. Vous, vous avez décidé de faire quoi sur l'accueil ?
Nous, on est en autonome absolument partout. Exception de certains logements, notamment des villas, sur demande du propriétaire, c'est eux qui payent les check-in, check-out, on a éliminé les check-in visite dès le début, à cause notamment des voyageurs qui étaient en retard. Et ça génère des tensions, ça fait qu'il faut demander des dommagements parce que l'agent a attendu plus longtemps que prévu, etc. Donc on a fait le choix d'éliminer ça, de proposer une arrivée autonome partout. Ce qui n'empêche pas de garder un contact humain qui est très fort, déjà par les outils, par les messages, même s'ils sont partiellement automatisés, on n'est pas dans une approche tout automatisme chez nous, ni tout IA, au contraire, on prend vraiment le temps de répondre aux gens, et on contacte tous les voyageurs individuellement chaque jour.
Ok.
des types au service client prennent le temps de discuter avec eux, de s'assurer de savoir comment ça se passe, comment ils vont arriver, informer. Par exemple, en fin de semaine, on a un gros événement à Toulouse qui neutralise la circulation dans le centre-ville. L'idée, c'est aussi de contacter les voyageurs pour les informer en amont. On garde ce lien humain, mais effectivement, j'estime que le check-in physique apporte... pas une plus-value particulière, notamment parce que sur notre marché, on est très voyage d'affaires. Donc les gens, ils veulent de la flexibilité, ils veulent pouvoir arriver tard, repartir tôt et pas dépendre d'un agent avec ses horaires de travail.
C'est vrai que la flexibilité, c'est devenu hyper important, mais c'est pas facile toujours de l'expliquer à son client propriétaire. Certains en fait se disent, ben si le propriétaire il prend une conciergerie c'est parce qu'il ne veut pas faire les arrivées et les sorties, alors je vais les faire. Sauf qu'on se rend compte que c'est très chronophage parce qu'on attend très longtemps. Les voyageurs ont tellement l'habitude de l'arrivée autonome qu'ils se disent, ben c'est pas grave je peux rentrer à minuit de toute manière. Et puis en plus, beaucoup de conciergeries, et ça c'est malheureux, ne font pas payer cette arrivée physique. Et c'est un manque à gagner, c'est même une grosse perte finalement.
Et encore, quand on fait tout tout seul, à la rigueur, ce n'est que son temps qu'on perd. Mais quand on rémunère quelqu'un pour faire les arrivées ou les départs, là pour le coup, c'est son argent qu'on perd également et sa rentabilité. Et donc, c'est important. Moi, l'autre argument que j'entends souvent, c'est des propriétaires qui me disent Oui, mais comment vous contrôlez l'état des logements ? C'est plus un argument de j'en sens parce que moi j'ai déjà vu des gens me donner les clés en main propre et avoir laissé le logement dans un état déplorable derrière et ne pas en avoir honte. Donc en fait que ce soit l'agent d'entretien ou l'agent qui fait le check-in ou le check-out, ça revient strictement au même et ça n'empêche pas derrière les galères de air cover et autres.
C'est vrai. On passe au chiffre d'affaires ?
Ouais.
Tu as été transparent sur ça aussi, tu as fait pas mal de stats qui te permet de faire le bilan avant l'épisode, c'est pas mal. Qu'est-ce que tu peux nous dire là-dessus ?
Pour rentrer un petit peu dans le détail, sans rentrer trop dans le détail non plus, nous on opère avec deux sociétés. On a une société qui est une holding et puis une autre qui est une société plus opérationnelle, uniquement sur l'Hexagone, en l'occurrence Toulouse et sa région. Je partage des chiffres sur une vision un peu de groupe. Donc sur 2023 on a fait un chiffre d'affaires de 385 000 euros avec un résultat qui était très légèrement négatif de moins de 3000 euros en raison de l'investissement. On a notamment fait le choix d'acheter tout notre linge, de ne pas être avec le linge des propriétaires et on n'avait pas de société de location de linge à l'époque. On a acheté beaucoup de matériel, des choses comme ça. Là pour 2024 c'est génial parce que l'épisode m'a permis de faire un atterrissage. On fait un chiffre d'affaires de 420 000 euros et le résultat prévisionnel est positif, de l'ordre d'à peu près 10 000 euros. Ce qu'on ne va même pas se verser en dividende, c'est de l'argent qu'on va utiliser pour éponger. Premièrement, on avait une partie de TVA qui restait à payer de l'exercice précédent. Ça, c'est le gros cadeau dont on ne parle pas au début, quand on se lance, mais c'est la TVA. Et réinvestir également ces fonds-là.
Ok. J'aimerais bien revenir sur la holding et l'autre société. Pourquoi vous avez fait cette structure-là ?
Alors, pour être complètement transparent, c'est pour une raison très légale. Fiscal et légal, mais la première raison, c'est que mon associé à la carte G, pas moi, pour pouvoir qu'on reste associé à part égale, et qu'une des deux sociétés à la carte G, il fallait avoir deux structures juridiquement différentes, même si l'une possède l'autre. Et la deuxième raison, c'est aussi de se dire, pour l'instant, on parlera un peu plus tard de la rémunération, mais pour l'instant, aucun de nous deux se rémunère de l'activité, parce qu'on a la chance d'être soutenus. par le premier soutien des entrepreneurs en France, c'est Pôle emploi.
C'est ça.
Et donc, l'idée, c'est de pouvoir laisser les fonds à l'intérieur et voir à terme d'avoir une bonne structure pour se rémunérer. Le montage, on l'a fait dès le début. s'il a un point parce que ça génère des honoraires de comptables des structures mais ça s'est largement absorber c'est pas dans l'optique d'investir aussi ou pas du tout pourquoi pas pour l'instant l'idée c'est vraiment d'apporter la
boîte le plus loin possible et avec la meilleure structure possible mais pourquoi pas à terme notamment acheter des locaux qui ne soient propres j'aimerais bien comprendre le chiffre d'affaires qui soit de 2003 ou 2024 vu que vous avez la carte g c'est les loyers vous avez perçu ou c'est les commissions uniquement non
c'est uniquement l'argent qu'on a gagné tant que nous et qui nous appartient parce que j'avais fait aussi un truc très grosso modo mais 80% de notre chiffre d'affaires c'est la conciergerie Et après, on a un petit peu de partage sur la longue durée, à peu près 10%. On vend aussi des assurances, entre 7 et 8% de notre chiffre d'affaires. Et on a fait un peu de conseils, un peu de formation, des choses comme ça, pour 2-3%. Ce qu'effectivement, ces fonds-là, c'est uniquement les honoraires de location et le ménage.
Ok.
En gros. L'argent qu'on a géré pour le compte de tiers avec la carte G, on a atteint notre pointe l'année dernière et on est assuré à hauteur de 550 000 euros. Donc on a manié à peu près 530 000, 540 000 euros. que là on a reversé au propriétaire mais qui rentre effectivement pas dans le chiffre d'affaires.
Je pense aux éditeurs qui écoutent l'épisode qui doivent se dire punaise, 385 000 euros de chiffre d'affaires et c'est négatif le résultat Est-ce qu'on peut préciser un peu plus les investissements parce qu'on ne se rend pas toujours compte de ce qu'il y a dedans ?
Il y a des gros investissements. Le premier gros investissement qu'on a fait, c'était un site internet. Ce qui est déjà un goût. C'est un site internet notamment de vente directe, il faut compter dans les 5-6 000 euros. Donc au début c'est un investissement réel, après il y a des investissements matériels, des ordinateurs, des choses comme ça, qui s'amortissent sur la durée. gros poste d'investissement, c'est le linge. C'est un choix qu'on a fait stratégiquement dès le début. On a testé, on a commencé à travailler avec le linge que nous confiaient les propriétaires. Quand la première propriétaire rentre, elle dit, je ne comprends pas pourquoi je n'ai pas mes draps. bleu sur le lit on a dit c'est bon on arrête on achète notre linge à nous on met notre linge à nous et on le gère sauf que c'est pas forcément l'investissement le plus judicieux au monde parce que le linge s'use à une vitesse qui est incroyable le linge qu'on achète et nous on avait trouvé un super fournisseur avec vraiment du linge de qualité mais le linge qu'on achète il n'est pas fait pour être lavé trois quatre fois par semaine à haute température en plus on est obligé de laver maintenant entre 60 et 70 à cause des punaises de lit tout une galère. Donc du coup effectivement ça représente un gros gros investissement pour donner un ordre d'idée aux auditeurs puisqu'on est dans la transparence sur si je mets l'ange 2022 2023 on a acheté à peu près 60 000 euros de linge et aujourd'hui il ne reste pas 60 000 euros de linge. La valeur c'est gravement dépréciée donc je n'ai pas envie que j'aurai 60 000 euros de torchon.
Du coup, le linge, c'est vrai que ça peut être une... C'est pas une perte, c'est un investissement, mais qui n'est pas sur la durée. Moi-même, j'avais acheté mon linge parce que je n'avais pas beaucoup de solutions autour de moi. Et au bout d'une saison, il est déjà bien abîmé, quoi. Et je n'avais pas autant de logements que vous.
Ah, c'est fou. Ça suit à une vitesse absolument incroyable.
Tu as une idée de la durée du linge ?
Je me suis amusé à la chercher. On a tracé quelques lots. La durée moyenne, c'est six mois. Et six mois, c'est pour quand c'est bien quali. Si c'est du linge qu'on a acheté à Jiffy, la durée est bien inférieure. Quali, c'était à peu près six mois, d'autant plus qu'on ne va pas faire l'épisode là-dessus. Mais il y a une épidémie de gens qui, à mon avis, ne se coupent plus les ongles. Et ça génère des petits trous, des tout petits trous, en fait, dans les draps. Et au bout d'un moment, ça s'élime, ça s'élime, ça s'élime et ça se déchire.
Ah ouais, ok.
Exactement. C'est un problème qu'on a choisi de résoudre maintenant en passant par une société de location de l'agent.
Ouais, ok.
Au moment où l'épisode sera diffusé, on aura changé depuis une semaine.
Ouais, ok. Ça marche. Pour le chiffre d'affaires, je pense qu'on a tout vu. Est-ce qu'on parlerait pas... Décharge maintenant.
Si, bien sûr. Bien sûr. On a des charges pour l'activité de conciergerie uniquement, j'ai essayé d'isoler ça. On est sur des charges de l'ordre de 210 000 euros, selon comment on affecte, depuis début 2024. 70% de nos dépenses de ces charges-là, c'est de l'achat de prestations de services. Au gros poste, c'est le ménage, bien entendu. On travaille qu'avec des indépendants. C'est de l'achat de prestations de services ménage, de l'achat de blanchisserie. Il y a l'achat de la prestation de nos city managers, qui sont prestataires de services également, et la maintenance.
Ok. C'est vraiment les prestataires.
Oui. Finalement, c'est là qu'on retrouve une société un peu normale. Si on avait des salariés, ce serait la masse salariale de la même. On a un gros 10% de nos dépenses qui sont des logiciels et les outils métiers. Je disais au début, je pense que tout le monde s'en rend compte, mais on fait une activité où on est incroyablement contraint par les outils techniques. qu'on est obligé d'utiliser souvent, je crois si c'est en le moins un pierre, donc des fois on tâtonne, on change, etc. C'est compliqué. Mais quand on a trouvé le bon PMS et après les bons logiciels, ça va beaucoup mieux. Ça représente quand même un coût énorme. La plupart sont câblés sur le nombre de logements, mais il y a aussi pas mal d'outils qui ont une part fixe, plus une part ajustée au nombre de logements, et donc nous, ça fait à peu près 10% des charges. J'inclue également là-dedans. Mais c'est un truc qui est à prendre en compte notamment quand on se développe et qu'on fait de la vente directe. Si on a la carte G et qu'on vend des séjours en direct, c'est le risque bancaire. Nous on a perdu en début d'année, fin d'année 2023, début 2024, 10 000 euros en charge back. Ce sont des clients qui sont venus, qui ont effectué l'intégralité de leur séjour. Il y en a un en l'occurrence qui avait volé une télé et qui après se sont fait rembourser par leur banque.
Et comment ils ont pu faire ça ?
C'est très simple, tu peux le faire à n'importe quoi. Toi, tu fais ton achat, tu appelles ta banque, tu dis ma carte était volée.
J'ai été fraudé.
J'ai été fraudé et en fait ce qu'on ne dit pas quand il se passe ça, c'est que c'est le commerçant qui paye, c'est pas la banque. C'est le commerçant à qui on vient reprendre les fonds. Nous ça a été dans le cas présent la double peine, parce que non seulement on a perdu l'argent, mais on avait déjà payé notre propriétaire. On a dû racheter une télé, enfin voilà. C'est toute une galère. C'est aussi pour ça qu'on s'est tourné vers des outils qui nous permettent de mieux sécuriser les séjours en obligeant les cautions et la prise de pièces d'identité. Ça ne plaît absolument pas à certains voyageurs, mais ce n'est pas grave. On demande des pièces d'identité, sauf aux voyageurs Airbnb. Et donc, c'est un coût, en fait, maintenant qu'on a intégré. Le risque de chargeback, on l'intègre dans notre budget et on se dit, potentiellement, on va perdre 8 euros cette année parce que c'est comme ça.
Oui, c'est important.
Ouais, parce qu'en fait, le système est mal foutu. C'est-à-dire que c'est la banque du client qui décide qui a tort, qui a raison.
Ouais. Et puis tant que les plateformes, du moins toutes les plateformes, n'auront pas vérifié l'identité des voyageurs, ce sera obligatoire de vérifier soi-même, finalement.
C'est ça. On a une grosse part, et ça, tout le monde le sait, de consommables, de consommables qui ne sont pas revendus. C'est vrai que je ne l'ai pas dit au début, mais je trouve ça important. Nous, on ne gagne pas d'argent sur le ménage.
C'est-à-dire que quand on vend, admettons, des frais de ménage à 40 euros en logement, dedans, il y aura ce que je rémunère à mon agent d'entretien, ce que je paye en blanchisserie, la TVA, et à la rigueur, s'il y a un petit delta, je le garde. Mais au final, il va juste couvrir les frais de transaction. On ne marche pas sur le ménage. C'est un choix qu'on a fait pour rester avec des frais de ménage très raisonnables. Et du coup, ça fait que même les consommables sont à peine inclus dedans. On les inclut dans les charges générales. Notamment parce que moi, je suis incapable de savoir selon un séjour, combien les gens vont consommer de papier toilette, de gel douche, etc. On ne rentre pas dans ces calculs d'apothicaires, donc on fait un bon package. Et voilà. C'est pas intéressant, on fait 30 000 rouleaux de papier toilette l'an dernier.
Ok. Ah oui, c'est un gros budget finalement.
Ouais, c'est un gros budget.
Vous mettez quoi dans les consommables ?
Nous, on est assez minimaliste, mais c'est un choix aussi, c'est de ne pas refacturer trop aux voyageurs. Donc on met du papier WC, sopalin, gel doux et ou tampon, ça dépend des logements, et quelques styles de café, quelques styles de thé. Et après, on propose par contre aux voyageurs s'ils souhaitent des packs supplémentaires. Ils peuvent acheter un petit-déj, des choses comme ça.
Et ça ? On n'en a pas parlé pour la préparation, mais est-ce que tu saurais dire si ça fonctionne bien, la vente additionnelle, les packs ?
Alors nous, on est mauvais, vilain petit canard là-dessus. On a commencé la vente additionnelle en juillet de cette année. Parce qu'avant, on n'avait pas l'outillage qui nous permettait de le gérer, de le vendre. Depuis juillet, on a un outil qui nous permet de le faire super bien. Donc on le propose et on a fait un démarrage en fond phare très chouette. Alors c'est essentiellement les early check-in, late check-out qui se vendent le plus. Mais on a vendu une petite dizaine quand même de paniers. Panier petit-déj, panier gourmand, de mise en place romantique, des choses comme ça. C'est essentiellement les étrangers. Les français, globalement, il y a très peu de trucs. Mais les étrangers, on raffole.
Ouais, ok. Est-ce qu'il y a autre chose à rajouter sur les charges ? Là, on parlait bien des charges de 2024. Donc ça ne comprenait pas l'investissement de linge et les équipements type ordinateur.
Ça, c'était l'an dernier. Sur cette année, on a après des charges un peu diverses, donc l'adhésion à des assos, on adhère effectivement au SPLM, de l'organisation d'événements, les taxes type CFE, tout ça. Mais voilà, grosso modo, les charges, c'est quand même 70% de la prestation de service et le reste des outils ou des éléments liés à l'activité directe.
Oui, ce qui est finalement, on va dire, standard pour une entreprise de prestation de service.
Tout à fait.
Ok. En termes de rémunération, je pense que... Oui, mon chat aime bien passer devant la caméra tout le temps. C'est vrai. En termes de rémunération, la rémunération que tu as préparée pour l'épisode, elle comprend... Enfin non, tu en as parlé, je reprends. Tu en as parlé juste avant. Vous vous rémunérez très peu, c'est ça ? Ou pas du tout même ?
Dans les faits, quasiment pas. Déjà, je vais vous montrer un peu l'historique pour préparer l'épisode. On aurait pu se rémunérer à partir de 35-40 logements. Donc à partir de 35 lots, on était bon, parce qu'on a fait le choix de travailler du monde. Je sais qu'il y a aussi pas mal de conciergeries qui font tout tout seul à 30 logements. Dans ces cas-là, effectivement, le fonctionnement est différent. Nous, on avait du monde qui le faisait avec nous. Et on aurait pu se rémunérer autour d'un gros SMIC, chacun. Je dis un gros smith, c'est qu'on avait estimé aux alentours de 1500 euros net. Pas de 35-40 logements. Le fait d'avoir le soutien des droits au chômage, et le soutien de Pôle emploi qui avait validé le projet, nous permet de laisser ça dans l'entreprise, de prendre quelqu'un en plus, on a pu prendre une city manager en plus, un apprenti, et finalement d'étoffer l'équipe et de ne pas vraiment se rémunérer. On a quelques avantages, quelques indemnités kilométriques, des choses comme ça.
Ok.
Un peu comme tout le monde, on ne se rémunère pas directement.
Oui, les indemnités kilométriques, on n'en parle pas assez souvent, mais ça peut être une bonne source de rémunération parce qu'on bouge beaucoup en conseil à l'aujourd'hui. Et finalement, on ne va pas payer de charges là-dessus.
Non, tout à fait. Après, il faut être un peu raisonnable. Nous, par exemple, il y a des choses qu'on ne dit pas, mais on s'est versé pas mal d'indemnités kilométriques, notamment l'an dernier, et du coup, on a dû payer la taxe pour les véhicules de société.
Ah oui, ok.
Parce que les impôts vont considérer que ça devenait un véhicule quasiment d'affaires. Mais effectivement, moi j'ai acheté ma voiture au début de l'activité, et j'ai fait quasiment 30 000 km en un an. Puisque pas...
Non, le standard, oui. Ouais, alors que moi j'étais plutôt sur les 50 000 km, et du coup je me versais à peu près un salaire de plus par an avec les ICA.
Si on a une voiture électrique, c'est encore plus intéressant, parce que le barème est plus généreux.
Ouais, mais en voiture de société, non ?
Même en...
En indemnité ?
Ouais, en ICA, il y a un bonus.
Ouais, parce qu'il y a deux sujets. Est-ce qu'on achète la voiture... en tant que voiture de société ou est-ce qu'on garde sa voiture perso et on fait des indemnités kilométriques ? Ça, ça pourrait être un sujet effectivement à aborder. On n'a pas parlé du nombre de personnes que vous avez dans la conciergerie en tant que personnel. Est-ce que vous avez des salariés ?
Du coup, on a un apprenti qui est notre premier salarié. Et premier apprenti, après on n'a que des indépendants. On est donc deux associés, gérants, directeurs. On a donc deux city managers. à Toulouse plus un apprenti, une Highland Manager en Martinique, et après 14 agents d'entretien indépendants et deux agents de maintenance. Et tout ça nous fait 10 équivalents temps plein. On fait ce travail-là, il faut de temps.
Et vous avez l'intention de salarié ou de rester comme ça ?
Alors moi, je ne vais pas le mentir, j'aime beaucoup le modèle des indépendants. et je sais que ceux qui travaillent avec nous le préfèrent également parce que ça permet d'avoir plusieurs activités et de gagner quand même largement plus je suis pas fermé, embauché du tout mais ça reste compliqué ça coûte... on avait fait le calcul à un moment pour un agent d'entretien qui nous facture allez admettons 2000 euros par mois si on doit l'embaucher pour qu'il garde le même niveau la boîte paye quasiment 3000 En fait, derrière, qui va payer ça ? Est-ce que le client voyageur est prêt à payer plus ou est-ce que le propriétaire souhaite prendre une part fixe ? Tant que le modèle ne change pas non plus fondamentalement en France, ça reste compliqué.
Oui, parce que, mis à part dans les Caraïbes, à Toulouse, ce n'est pas saisonnier. Donc, il y a du travail tout le temps pour les prestataires de ménage. Toulouse,
on travaille toute l'année. Avec une petite baisse en janvier-février, comme partout, mais sinon, on va travailler toute l'année.
Pour finir cette première partie, c'est quoi l'objectif l'année prochaine ? Est-ce que vous voulez vous rémunérer ou vous rester comme ça ? Est-ce qu'il y a des gros investissements ? À quoi vous vous attendez pour l'année prochaine ?
Très bonne question. Et pour le coup, je ne m'étais pas posé avant l'épisode. L'objectif, c'est de continuer à se développer. On a encore la chance d'avoir le parachute de... Pôle emploi, l'idée, c'est de continuer à investir, mettre les moyens pour se développer sereinement, pour en 2026 vivre confortablement de l'activité, ce qui est pour le coup un objectif à plus moyen terme, et de continuer à se développer. Quand on dit se développer, il y a beaucoup, beaucoup de conciergeries, et nous, on faisait la même chose au début, qui se disent, si je me développe, c'est que j'ai un gros portefeuille. Un peu toujours le concours en deux.
Qui en a le plus.
Et ce n'est plus du tout mon optique, ce n'est plus du tout notre optique. L'idée, c'est de... même si on redescend en termes de volume de parc, c'est d'avoir des biens qualitatifs, rentables. C'est un exercice important à faire. Et dans lequel on est capable d'assurer la qualité à tout le monde. Aux voyageurs, aux propriétaires et aux agents. Ce qui est important aussi. Parce que sinon, on ne prend que des petits studios, on fait d'une nuit dans un quartier de gare, mais il n'y a plus grand monde qui voudra venir faire le ménage dedans.
Oui, c'est sûr.
Donc l'idée, c'est ça, c'est de continuer cette démarche-là, d'avoir un truc, une société à notre image, très humaine. Une démarche. positive et en 2026 se rémunérer confortablement mais d'ici là continuer à investir ok c'est clair passer à la deuxième partie ?
volontiers alors tu m'as expliqué quand tu m'avais contacté pour l'épisode que vous aviez un modèle plutôt hybride, est-ce que tu peux expliquer c'est quoi ce modèle hybride ?
alors nous le modèle hybride en tout cas la façon dont on l'a conçu je pense pas qu'on soit les seuls du tout à le faire je... Je pense pas, j'ai vu notamment des confrères dans l'Est qui le sait, mais on en a fait véritablement un crédo de fonctionnement, c'est qu'on accompagne un propriétaire et un projet. Y compris si ce projet-là c'est de faire de la longue durée, donc très vite on s'est dit, bah allez, on va se structurer, s'outiller, et apprendre à faire de la longue durée, c'est pas tout à fait la même chose. Alors quand on fait de la conciergerie, c'est... Pas plus facile non plus de gérer les locataires à l'année. Mais donc, notre façon de fonctionner, c'est qu'on accompagne tous les séjours qui durent une nuit ou qui durent une vie. Le slogan commercial. L'idée, c'est que c'est venu souvent par des propriétaires qui ont voulu mettre leur logement en courte durée. La rentabilité n'est pas forcément au niveau. Parce qu'il y a eu une manne, mais comme partout en France, d'explosion de l'offre et de gens qui ont acheté des logements très chers en se faisant vendre des formations, comme quoi ils allaient générer un cash flow et un revenu passif à quatre chiffres, et au final, ce n'est pas le cas. Et donc, ils se dirigent vers la longue durée parce qu'ils ont besoin de sécurité. Et du coup, nous, on garde ces logements-là. On a commencé en courte durée, on les accompagne dans la longue durée, en faisant tout le travail d'agence, là pour le coup, plus classique, la sélection du locataire. On a trouvé un super partenaire pour la GLI et donc la sélection des dossiers. Et puis derrière, tout le parcours de vie du locataire. Mais en rajoutant, peut-être la marque de fabrique est un peu différente d'une conciergerie, c'est qu'il y a la différence d'une agence, sans truc de limite, traditionnelle. On a la compétence en interne pour venir, par exemple, faire du ménage entre chaque locataire, remettre l'appartement en état. On a la compétence en interne pour aller faire un peu de maintenance quand on est sur du petit dépannage. Et on a une capacité à répondre au locataire tous les jours, y compris les week-ends et les jours fériés. Nos équipes sont joignables 7 jours sur 7, de 10h à 19h. Donc on apporte ce petit truc en plus qui est une forme de réactivité un peu différente des agences entre guillemets traditionnelles. Et la possibilité de faire l'opération inverse, c'est-à-dire que si notre logement en longue durée a une vacance locative, parce que le locataire est parti à une mauvaise période de l'année, et donc en attendant le nouveau locataire, on le remet en courte durée. Et finalement, on comble cette vacance locative comme ça.
Mais vous faites du coup de la longue durée meublée ?
On ne fait que du meublé, oui. Ok. On ne fait que du meublé. On fait donc de la longue durée, de la moyenne durée, c'est-à-dire entre un moyen et un grand. Et on fait de la gestion de coloc aussi.
Ok. Oui, c'est l'avantage d'avoir la carte G.
Exactement. C'est plus compliqué sans la carte.
Oui, il faudrait avoir un prestataire qui puisse prendre cette partie-là. Ok, ça me paraît clair. Quels sont les avantages de ce modèle hybride finalement, de pouvoir vraiment garder vos propriétaires ? Oui, peut-être.
Nous, notre avantage, il est sur la rétention client. C'est qu'on ne perd pas des logements en portefeuille, on garde une possibilité de bascule. La deuxième chose, c'est que quand même, la location longue durée assure aussi un revenu à l'agence. C'est quand même des honoraires qui vont tomber tous les mois quoi qu'il arrive. Et nous, ça nous permet d'étendre notre champ de compétences. On s'ouvre pour l'avenir à des partenariats, on a des touches en fait avec des confrères conciergeries dans d'autres villes en France qui souhaitent, elles, gérer uniquement un peu le côté terrain et déléguer une partie du travail de gestion et de back-office. Et nous, c'est quelque chose qu'on s'ouvre à faire, d'aller proposer cette expertise-là, que maintenant on a acquis à d'autres confrères pour se développer sur d'autres villes.
Ok.
Et c'est pour la longue durée qu'on a l'assurance de le faire.
Oui, c'est vrai qu'avoir des honoraires de longue durée, ça permet d'avoir un peu de stabilité dans le milieu de la conciergerie qui peut être saisonnier. Même s'il n'y a pas de saisonnalité, pas vraiment à Toulouse, il y a quand même des mois plus forts que certains, j'imagine.
Exactement. Alors, ce n'est pas des milliers de cents, un honoraire. On parle d'une centaine d'euros. On est à 10% avec la GLI. Donc la garantie loyer impayée, par exemple. Donc voilà, on est au max sur une centaine d'euros par mois. Mais là, rien, c'est ça qui tombe de manière sûre.
Par logement ? Oui.
Ok. Ça dépend du loyer.
Oui, bien sûr. Ok. J'allais parler d'une actualité assez récente sur le projet loi finance. Mais finalement, tu m'as expliqué que vous faisiez de la longue durée meublée, donc ça ne va pas s'appliquer. Mais ce qui est intéressant, c'est que là, ils sont en train d'expliquer que si un propriétaire veut vendre son LMNP, il va avoir les charges d'ésarmantissement qu'il a déjà déduits à la revente. Ce qui fait qu'il n'a que quelques solutions pour ne pas l'avoir. C'est peut-être passer en location nue. pendant un an. J'imagine que vous y avez peut-être pensé.
Oui, on y a pensé, d'autant que c'est pas non plus très compliqué. Il suffit d'enlever du bail les équipements et de proposer au locataire de les lui retirer. C'est juste que nous, pour l'instant, on n'a pas de client. On n'est pas fermé à faire du nu. On n'a pas de client que ça intéresse parce que le régime fiscal, pour le moment, n'est pas assez intéressant. Mais après, une fois qu'on fait du meublé, ça revient à la même chose de faire du vide. Ça simplifie même les états des lieux.
Ouais, ça dépendra surtout de la réglementation aussi, parce que tu peux changer, mais ok. Bon, Jordan, je pense qu'on a vu pas mal de choses. La première partie, hyper intéressante, sur la transparence d'une conciergerie de 70 logements. Pourquoi avoir développé, petite dernière question, la Guyane, la Martinique ?
Alors, c'est pas forcément des choix stratégiques, on s'est pas dit qu'on y allait parce qu'on... on voulait, c'est plutôt des opportunités. Martigny, on avait des logements là-bas, donc on s'est dit, on en profite et voilà. On y va assez régulièrement et là, Guyane, c'est la même histoire. C'est des marchés qui sont hyper intéressants et très très différents. Mais bon, ça pourra faire l'objet d'un nouvel épisode, si jamais. Mais c'est des marchés qui sont très intéressants, et qui sont notamment trustés par des petits acteurs, pour le moment. Et ça change parce que le poids des plateformes est quasiment dérisoire. Il y a très peu d'offres sur Airbnb, par exemple. C'est beaucoup des acteurs traditionnels et c'est en train de changer. C'est finalement un marché complètement émergent, avec des superbes initiatives d'anti-aides qui structurent ça, qui font des salons sur place pour les professionnels. Et donc, voilà, c'est intéressant de participer à un marché qui, lui, pour le coup, émerge et de faire partie de l'aventure.
OK. Donc, si je vais aller à Martinique et que je cherche sur Airbnb, je ne vais pas trouver grand-chose, quoi.
Pas forcément. OK. Tu vas en trouver parce que ça se fait de plus en plus. Mais globalement, il faudra aller sur les sites de certaines grosses agences pour trouver des logements.
Ouais, ok. Je ne savais pas.
Ou de Jtoko.
Voilà, maintenant. Merci Jordan, je pense qu'on a fait le tour. Une petite dernière question qu'on n'a pas préparée justement. Qu'est-ce que tu conseillerais à quelqu'un qui veut démarrer ? Qu'est-ce que tu lui conseillerais de mettre en place dès le départ par exemple ? Une chose. C'est très large la question.
Ouais, c'est super large. Moi, je lui dirais de réfléchir à... Et ça, c'est la question bateau d'entretien d'embauche, mais de réfléchir à où il se voit cinq ans plus tard.
OK.
Parce que c'est de ça que va définir ses choix en termes d'investissement, d'équipement. Et pour le coup, ça définira tout, parce que sinon, on voit trop de confrères au début qui vont acheter toutes les solutions et tous les trucs et qui, au final, n'ont plus de marge à la fin. Alors que si tu sais d'avance où est-ce que tu veux aller... C'est plus simple pour toi aussi de te dire comment je m'outille, qu'est-ce que je fais. Et pour moi, c'est ça le vrai sujet, c'est de savoir quel est son cap. Et derrière, le reste, ça déboule.
Ok, super conseil. Merci Jordan. Je te souhaite une bonne journée.
Bonne journée.
Merci pour ta transparence Jordan. Cette épisode va permettre à ceux voulant démarrer de bien se rendre compte du potentiel possible en conciergeant. J'appelle d'ailleurs aux candidatures, y a-t-il parmi les auditeurs du podcast des conciergeries prêtes à être transparentes et à partager ses chiffres sur le podcast ? Si oui, il suffit de me contacter sur Instagram, la conciergerie podcast. La semaine prochaine, c'est le grand retour des épisodes solos. On verra, le sujet du jour, c'est on verra s'il faut utiliser une ou plusieurs plateformes. Je vous dirai tout en détail, les avantages, les inconvénients et pourquoi il est préférable ou pas d'avoir qu'une seule ou deux plateformes, peut-être même trois. Je vous dis à la semaine prochaine. Et pas si vite, tu as apprécié cet épisode ? Tu peux le partager à ton entourage ou encore mieux, laisser un avis 5 étoiles sur ta plateforme d'écoute préférée et un commentaire. Je te dis à bientôt !
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Sais-tu réellement combien gagner avec une activité de conciergerie ?
Dans cet épisode nous décryptons l’ensemble des revenus et des charges de la conciergerie Keytoko gérant 70 logements.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
Tu as envie de développer et de vivre de ta conciergerie ? Tu es au bon endroit. Je m'appelle Vanessa Guérin et chaque semaine, retrouve-moi sur le podcast La Conciergerie pour un nouvel épisode en solo ou accompagné. Que tu sois totalement débutant ou expérimenté, apprends les meilleures stratégies pour développer une conciergerie à succès sans s'acclimer ton temps. Bon épisode ! Bonjour à tous et bienvenue dans l'épisode 108 du podcast La Conciergerie, le podcast dédié aux exploitants et futurs exploitants de conciergerie qui veulent vivre pleinement de leur activité et toujours sans sacrifier leur temps. Il y a dix jours a eu lieu le second After Work Conciergerie et le premier à Bordeaux. Merci aux membres de la communauté gratuite, le club des conciergeries, d'avoir répondu présent. De nouvelles rencontres sont en préparation dans plusieurs villes de France. Si vous avez envie d'échanger avec d'autres conciergeries, c'est le moment. de rejoindre le club des conciergeries. Rendez-vous sur l'Instagram La Conciergerie Podcast pour en savoir plus. A l'occasion des deux ans du podcast, j'ai organisé un jeu concours qui consistait à déposer un avis sur Apple Podcast. Le tirage au sort a eu lieu hier et voici le gagnant. Roulement de tambour. Il s'agit de Thierry. Bravo à toi Thierry, je t'ai débloqué une nouvelle formation dans le club des conciergeries. J'espère qu'elle te sera utile. Passons au sujet du jour. Aujourd'hui, c'est un épisode passionnant et... hyper transparent, combien gagne concrètement une conciergerie ? Quelles sont les charges à prévoir ? Et plein d'autres sujets, mais toujours en lien avec des chiffres précis. Jordan nous précise les chiffres de sa conciergerie qui gère 70 logements. Bon épisode ! Bonjour Jordan, bienvenue sur le podcast La Conciergerie. Je suis ravie aujourd'hui de t'accueillir dans cet épisode. Alors, j'ai toujours du mal à présenter mes invités, alors je vais te laisser plutôt te présenter, nous dire qui tu es. Donc tu es aussi gérant de conciergerie, mais nous expliquer depuis quand cette conciergerie est ouverte et ce que tu faisais avant ta conciergerie aussi.
Bonjour Vanessa, bonjour à tous et à toutes. Je m'appelle Jordan Boissière, je dirige Kaitoko depuis maintenant bientôt trois ans avec mon associé Nicolas. Kaitoko, c'est une conciergerie qu'on a ouverte en début d'année 2022 avec l'idée de mettre à profit une expérience qu'on avait acquis en tant que superhote à domicile. et approché par Airbnb à l'époque du développement du programme Lucky, qui n'existe plus aujourd'hui, mais qui nous a permis de démarrer avec un vrai soutien, beaucoup de prospects entrant. Et notre objectif depuis le début, c'est l'idée d'offrir une belle expérience et de beaux logements, d'où le nom Keitoko, qui vient du mot Lingala, Kiitoko, qui est aussi le prénom du chien. Avant ça, moi, je faisais du social, et ça faisait très longtemps que j'avais envie de me lancer dans l'entrepreneuriat. Et je faisais un boulot qui avait du sens. C'est chouette de faire un boulot qui a du sens, mais c'est encore plus chouette de faire un boulot pour soi.
Oui, c'est sûr.
C'est mon objectif.
OK. Donc, la conciergerie est ouverte depuis 2022. C'est ce que tu me disais.
C'est ça.
OK. Vous êtes deux associés. Et aujourd'hui, vous êtes sur quel secteur et vous avez combien de logements ?
Alors, on est... On administre un peu plus de 70 logements, 71 et même 72 depuis quelques jours. On est sur deux secteurs principaux, Toulouse et puis sa région, toute la Haute-Garonne, et les Caraïbes avec notamment la Martinique et la Luenne.
C'est pas mal ça. Et toi tu es en Martinique ?
Moi non malheureusement, on y va au moins une fois par an, mais on a quelqu'un sur place, une Highland Manager qui s'occupe de faire tourner. Ah oui,
plutôt que City Manager, Island Manager, c'est pas mal. C'est vous qui l'avez vraiment, c'est bon.
Je pense, après on ne l'a pas breveté, donc si quelqu'un veut nous le voler, il n'y a pas de souci. Ok,
l'objectif de cet épisode, c'est que dans une première partie, on va parler des chiffres de ta conciergerie. C'est toi-même qui es venu vers moi pour me dire qu'il n'y avait aucun souci, tu voulais être totalement transparent. Et c'est génial parce que du coup, peu de conciergeries sont vraiment transparents sur leurs chiffres. Donc on va parler un peu de tout, c'est-à-dire le chiffre d'affaires, la répartition des charges, la rémunération aussi, hyper important. Et dans une deuxième partie, on parlera du modèle que vous avez mis en place dans votre conciergerie. Parce qu'il y a un modèle entre location courte durée et location longue durée. Ok, ben écoute, si tu veux, on démarre direct. Petite question avant de commencer la première partie. C'est quoi la différence de votre conciergerie par rapport à d'autres conciergeries, par exemple ?
Ça, c'est une bonne question. Je pense que c'est la question qu'on se pose tous et que tous les clients nous posent. Ce qui est particulier je pense, parce qu'on fait tous à peu près les mêmes activités, on a à peu près tous la même vie tarifaire, on a souvent les mêmes outils. Nous ce qui va faire notre différence c'est qu'on a une façon de fonctionner, une philosophie qui est un peu particulière. On met beaucoup d'humains, beaucoup de fraternité au cœur de notre action. Et la deuxième chose c'est qu'effectivement nous on est plutôt sur une démarche de projet. Donc on va accompagner des propriétaires. parce que leur bien ou leur situation nous parle, et on les accompagnera quelle que soit la nature de leur projet, que ce soit de la courte durée, de la moyenne, de la longue durée, pourquoi pas de la transaction à terme, ce n'est pas encore dans notre arc, mais on n'est pas fermé là-dessus. Après, sur le reste, on a un panel d'activités qui ressemble à toutes les autres, mais sans doute une façon de faire qui est un peu différente.
Donc, c'est une conciergerie carte G ?
Oui, tout à fait.
Ok. Je viens de le préciser aussi. Je reviens sur ce que tu avais dit lors de ta présentation. J'y en ai pensé. En fait, avant, vous êtes toujours, d'ailleurs, investisseur de base ?
Oui, tout à fait. Mon associé l'est. Moi, j'ai une voiture et une boîte, et ça me pose marveusement comme problème. Mais mon associé a des biens, et c'était aussi ça. L'objectif, c'était de structurer cette aventure-là et de mettre à profit une expertise.
OK. Très bien. Bon, passons dans le vif du sujet. Du coup, tu m'as expliqué que vous aviez 70 logements dans la conciergerie. C'est quoi les typologies que vous avez de bien ?
Donc nous, on a... J'ai fait l'inventaire pour l'épisode. On a 71 logements, 72 depuis lundi, 9 qui sont exclusivement en moyenne et longue durée, et après une grosse soixantaine qui sont en courte et moyenne durée. On a la possibilité de... D'agir sur le moins de durée, on en reparlera peut-être en deuxième partie. On a 42 logements type 1 ou 2, donc avec une chambre. On ne réfléchit pas à la surface, chez nous on réfléchit au nombre de chambres, y compris sur le ménage et sur la rémunération des intervenants, par exemple. On a 19 logements qui sont T3 ou T4, et on a 7 logements qui dépassent le T5, notamment des villes. Oui, pardon. Je disais, ça, c'est sur l'année. Donc, c'est les logements qu'on gère du 1er janvier au 31 décembre. On a aussi une particularité, c'est qu'on accepte les résidences principales quand elles passent certains critères de qualification et donc qu'elles sont intéressantes pour le marché, pour des saisons notamment estivales. Et dans ces cas-là, on monte jusqu'à 100 lots, 110 lots en saison. OK.
Vous les prenez, vous avez un minimum de durée quand même ? sur le contrat avec le propriétaire pour les résidences principales ?
Oui, en fait, l'idée, c'est que ce soit intéressant pour tout le monde. Donc, si c'est prendre une maison pour une semaine et qu'elle n'a jamais été louée, ça n'a pas vraiment de plus-value, ce sera très compliqué. Mais on travaille au minimum sur trois semaines un mois sur ce type de logement.
Ok. J'allais dire juste avant, ça m'aurait étonné que tu n'aies pas pris des notes sur le nombre de biens et leur typologie parce que tu aurais une sacrée mémoire. Parlons de la rentabilité par logement. Comment tu la calcules déjà ?
C'est hyper compliqué. Nous, c'est un travail qu'on a décidé de mener depuis quelques mois. On est accompagné par une consultante en stratégie d'entreprise parce qu'on se rend compte que quand même dans l'activité, je pense que la plupart de mes confrères, sauf les très très gros, ont la même difficulté. C'est qu'on sait à peu près combien vont nous coûter les outils. C'est à peu près combien nous va nous coûter le ménage, tout ça c'est assez précis. Par contre, savoir combien nous coûte précisément la quantité de papier toilette, la quantité de gel douche pour un logement selon si le voyageur a consommé 3 feuilles ou un rouleau, etc. C'est hyper compliqué. C'est un travail qu'on mène depuis maintenant quelques semaines, quelques mois. On a pu estimer que globalement, ce qui fait varier énormément la rentabilité, je vais enfoncer une porte ouverte, mais c'est la qualité du logement et puis sa taille. Dans la qualité, je mets aussi l'emplacement. Ce qui pèse le premier poste de charge sur la rentabilité d'un logement, c'est les outils. On est quand même dans une industrie où les outils ont un poids énorme. On parle des PMS, des logiciels de gestion des opérations, des capteurs à l'intérieur des logements, etc. Nous, on a estimé que ça constituait à peu près 25 à 30% de la marge brute d'un logement. Ça c'est un fait, ça constitue aussi une réelle valeur ajoutée, notamment vis-à-vis des propriétaires, de dire qu'on équipe les logements de capteurs de fait, ça apporte un vrai plus.
Donc si je peux t'arrêter sur ce point, ça veut dire que vous, vous les prenez à votre charge tout ça ? Les capteurs, les serres connectées ?
Tout à fait, c'est une bonne... Je sais que tout le monde ne le fait pas. Nous on prend tout en charge et on refacture, mais à l'intérieur du package global. de coûts. Le mot refacturer n'était pas du tout bon. Voilà.
Dans vos commissions.
Exactement. Ça marche. Moi, pour préparer l'épisode, là, j'ai fait une petite étude. On se rendait compte que sur une soixantaine de lots en courte durée, il y en a un peu moins d'une dizaine de nos logements qui payent quasiment toutes les charges fixes de l'agence. Et après, le reste apporte plus de rentabilité. Mais globalement, une petite dizaine de logements, parce qu'ils tournent bien, parce qu'ils ont une rentabilité parfois à 4 chiffres, permet finalement de supporter nos charges de structure. Et qu'on a des logements qui sont très peu rentables, pas sur lesquels on perd de l'argent, mais sur lesquels on en gagne très peu, voire pas. Nous, notre philosophie, elle est de toujours travailler, c'est ce que je disais au début, main dans la main avec le propriétaire. On ne va pas jeter un logement parce qu'il ne nous rapporte pas d'argent. On va plutôt aller voir le propriétaire, essayer de travailler ensemble pour l'accompagner. Soit apporter, si c'est de la petite déco, des choses comme ça, si c'est des petits travaux, si c'est des améliorations de plus grande envergure, essayer de le mettre en relation avec les courtiers en travaux ou les artisans qui vont bien, pour améliorer le bien, son potentiel et finalement la rentabilité des deux parties. Puisque c'est le truc que je trouve avantageux dans ce métier, c'est qu'on partage les mêmes objectifs avec un client qui est un propriétaire. Et que plus que ça, on est commissionné, donc si on ne gagne pas d'argent, ça veut dire que le propriétaire non plus. C'est l'intérêt des deux parties d'être rentable.
Ok. Et vous, vous lui expliquez quoi ? Vous lui dites qu'il faut... Vous faites une étude de comment améliorer le logement ?
Ouais, on regarde. C'est un peu la difficulté aussi, c'est qu'on peut... On peut aller s'installer nous dans le logement et y passer quelques nuits, je sais qu'il y en a qui le font, c'est pas mon approche et on se rendra pas compte de la même manière. Mais l'idée c'est qu'après quelques temps d'exploitation, on voit quels sont les retours, qu'est-ce qui grève la rentabilité, pourquoi un logement n'arrive pas à prendre sa place sur le marché, et derrière d'identifier en termes de qualité, d'équipement, ce qu'il faut aller apporter en plus. On se rend compte, on fait ça un travail remarquable en plus avec nos solutions qui nous accompagnent sur le revenue management, notamment sur les équipements. C'est vraiment que, par exemple, à Toulouse, on est sur un marché très business. Aller mettre, par exemple, un jacuzzi dans un appart n'apporte strictement rien. Sauf si on en fait une love room, là c'est autre chose. Mais par contre, aller s'assurer que la machine à laver soit fonctionnelle et que la cuisine soit bien équipée, ça fait une vraie différence. Et là, pour le coup, ça apporte de la rentabilité. Donc souvent, ce sont des petites améliorations de cet ordre-là qui permettent de reconstruire la place d'un logement sur son marché.
Ok. Et les grandes surfaces, vous en avez ?
Oui, on a un peu moins d'une petite dizaine de T4, T5 et plus. Elles sont beaucoup plus rentables que les plus petites surfaces, notamment parce que, en tout cas à Toulouse, ce n'est pas le cas forcément sur d'autres marchés, mais à Toulouse, l'offre a explosé sur les deux ou trois dernières années et particulièrement explosé sur les T1, T2. Donc c'est plus compliqué, les prix se sont tassés, c'est assez compliqué de faire sa place. Globalement, moi ce que j'analysais, c'est que pour faire la rentabilité d'un T4, il faut trois studios.
Ok.
En gros. Et nous, effectivement, j'apprécie ces grandes surfaces-là parce qu'en plus, ce n'est pas la même clientèle. Ce n'est pas la même typologie de séjour. Et donc, c'est intéressant, effectivement, de proposer ce type de biens. Oui. Mais je te dis, par exemple, il y a des consergeries qui n'aiment pas. Qui ne travaillent que sur des petites surfaces. C'est des choix. Nous, on a fait le choix de se développer. Tout azimut sur les surfaces et y compris sur la zone. On opère sur toute la ville de Toulouse, toute la grande métropole, et même sur le département, là où certains s'hyperspécialisent, et n'ont sans doute pas tort non plus.
Même pour ce qui est de l'accueil des voyageurs, selon la surface, ça peut ne pas être la même. Vous, vous avez décidé de faire quoi sur l'accueil ?
Nous, on est en autonome absolument partout. Exception de certains logements, notamment des villas, sur demande du propriétaire, c'est eux qui payent les check-in, check-out, on a éliminé les check-in visite dès le début, à cause notamment des voyageurs qui étaient en retard. Et ça génère des tensions, ça fait qu'il faut demander des dommagements parce que l'agent a attendu plus longtemps que prévu, etc. Donc on a fait le choix d'éliminer ça, de proposer une arrivée autonome partout. Ce qui n'empêche pas de garder un contact humain qui est très fort, déjà par les outils, par les messages, même s'ils sont partiellement automatisés, on n'est pas dans une approche tout automatisme chez nous, ni tout IA, au contraire, on prend vraiment le temps de répondre aux gens, et on contacte tous les voyageurs individuellement chaque jour.
Ok.
des types au service client prennent le temps de discuter avec eux, de s'assurer de savoir comment ça se passe, comment ils vont arriver, informer. Par exemple, en fin de semaine, on a un gros événement à Toulouse qui neutralise la circulation dans le centre-ville. L'idée, c'est aussi de contacter les voyageurs pour les informer en amont. On garde ce lien humain, mais effectivement, j'estime que le check-in physique apporte... pas une plus-value particulière, notamment parce que sur notre marché, on est très voyage d'affaires. Donc les gens, ils veulent de la flexibilité, ils veulent pouvoir arriver tard, repartir tôt et pas dépendre d'un agent avec ses horaires de travail.
C'est vrai que la flexibilité, c'est devenu hyper important, mais c'est pas facile toujours de l'expliquer à son client propriétaire. Certains en fait se disent, ben si le propriétaire il prend une conciergerie c'est parce qu'il ne veut pas faire les arrivées et les sorties, alors je vais les faire. Sauf qu'on se rend compte que c'est très chronophage parce qu'on attend très longtemps. Les voyageurs ont tellement l'habitude de l'arrivée autonome qu'ils se disent, ben c'est pas grave je peux rentrer à minuit de toute manière. Et puis en plus, beaucoup de conciergeries, et ça c'est malheureux, ne font pas payer cette arrivée physique. Et c'est un manque à gagner, c'est même une grosse perte finalement.
Et encore, quand on fait tout tout seul, à la rigueur, ce n'est que son temps qu'on perd. Mais quand on rémunère quelqu'un pour faire les arrivées ou les départs, là pour le coup, c'est son argent qu'on perd également et sa rentabilité. Et donc, c'est important. Moi, l'autre argument que j'entends souvent, c'est des propriétaires qui me disent Oui, mais comment vous contrôlez l'état des logements ? C'est plus un argument de j'en sens parce que moi j'ai déjà vu des gens me donner les clés en main propre et avoir laissé le logement dans un état déplorable derrière et ne pas en avoir honte. Donc en fait que ce soit l'agent d'entretien ou l'agent qui fait le check-in ou le check-out, ça revient strictement au même et ça n'empêche pas derrière les galères de air cover et autres.
C'est vrai. On passe au chiffre d'affaires ?
Ouais.
Tu as été transparent sur ça aussi, tu as fait pas mal de stats qui te permet de faire le bilan avant l'épisode, c'est pas mal. Qu'est-ce que tu peux nous dire là-dessus ?
Pour rentrer un petit peu dans le détail, sans rentrer trop dans le détail non plus, nous on opère avec deux sociétés. On a une société qui est une holding et puis une autre qui est une société plus opérationnelle, uniquement sur l'Hexagone, en l'occurrence Toulouse et sa région. Je partage des chiffres sur une vision un peu de groupe. Donc sur 2023 on a fait un chiffre d'affaires de 385 000 euros avec un résultat qui était très légèrement négatif de moins de 3000 euros en raison de l'investissement. On a notamment fait le choix d'acheter tout notre linge, de ne pas être avec le linge des propriétaires et on n'avait pas de société de location de linge à l'époque. On a acheté beaucoup de matériel, des choses comme ça. Là pour 2024 c'est génial parce que l'épisode m'a permis de faire un atterrissage. On fait un chiffre d'affaires de 420 000 euros et le résultat prévisionnel est positif, de l'ordre d'à peu près 10 000 euros. Ce qu'on ne va même pas se verser en dividende, c'est de l'argent qu'on va utiliser pour éponger. Premièrement, on avait une partie de TVA qui restait à payer de l'exercice précédent. Ça, c'est le gros cadeau dont on ne parle pas au début, quand on se lance, mais c'est la TVA. Et réinvestir également ces fonds-là.
Ok. J'aimerais bien revenir sur la holding et l'autre société. Pourquoi vous avez fait cette structure-là ?
Alors, pour être complètement transparent, c'est pour une raison très légale. Fiscal et légal, mais la première raison, c'est que mon associé à la carte G, pas moi, pour pouvoir qu'on reste associé à part égale, et qu'une des deux sociétés à la carte G, il fallait avoir deux structures juridiquement différentes, même si l'une possède l'autre. Et la deuxième raison, c'est aussi de se dire, pour l'instant, on parlera un peu plus tard de la rémunération, mais pour l'instant, aucun de nous deux se rémunère de l'activité, parce qu'on a la chance d'être soutenus. par le premier soutien des entrepreneurs en France, c'est Pôle emploi.
C'est ça.
Et donc, l'idée, c'est de pouvoir laisser les fonds à l'intérieur et voir à terme d'avoir une bonne structure pour se rémunérer. Le montage, on l'a fait dès le début. s'il a un point parce que ça génère des honoraires de comptables des structures mais ça s'est largement absorber c'est pas dans l'optique d'investir aussi ou pas du tout pourquoi pas pour l'instant l'idée c'est vraiment d'apporter la
boîte le plus loin possible et avec la meilleure structure possible mais pourquoi pas à terme notamment acheter des locaux qui ne soient propres j'aimerais bien comprendre le chiffre d'affaires qui soit de 2003 ou 2024 vu que vous avez la carte g c'est les loyers vous avez perçu ou c'est les commissions uniquement non
c'est uniquement l'argent qu'on a gagné tant que nous et qui nous appartient parce que j'avais fait aussi un truc très grosso modo mais 80% de notre chiffre d'affaires c'est la conciergerie Et après, on a un petit peu de partage sur la longue durée, à peu près 10%. On vend aussi des assurances, entre 7 et 8% de notre chiffre d'affaires. Et on a fait un peu de conseils, un peu de formation, des choses comme ça, pour 2-3%. Ce qu'effectivement, ces fonds-là, c'est uniquement les honoraires de location et le ménage.
Ok.
En gros. L'argent qu'on a géré pour le compte de tiers avec la carte G, on a atteint notre pointe l'année dernière et on est assuré à hauteur de 550 000 euros. Donc on a manié à peu près 530 000, 540 000 euros. que là on a reversé au propriétaire mais qui rentre effectivement pas dans le chiffre d'affaires.
Je pense aux éditeurs qui écoutent l'épisode qui doivent se dire punaise, 385 000 euros de chiffre d'affaires et c'est négatif le résultat Est-ce qu'on peut préciser un peu plus les investissements parce qu'on ne se rend pas toujours compte de ce qu'il y a dedans ?
Il y a des gros investissements. Le premier gros investissement qu'on a fait, c'était un site internet. Ce qui est déjà un goût. C'est un site internet notamment de vente directe, il faut compter dans les 5-6 000 euros. Donc au début c'est un investissement réel, après il y a des investissements matériels, des ordinateurs, des choses comme ça, qui s'amortissent sur la durée. gros poste d'investissement, c'est le linge. C'est un choix qu'on a fait stratégiquement dès le début. On a testé, on a commencé à travailler avec le linge que nous confiaient les propriétaires. Quand la première propriétaire rentre, elle dit, je ne comprends pas pourquoi je n'ai pas mes draps. bleu sur le lit on a dit c'est bon on arrête on achète notre linge à nous on met notre linge à nous et on le gère sauf que c'est pas forcément l'investissement le plus judicieux au monde parce que le linge s'use à une vitesse qui est incroyable le linge qu'on achète et nous on avait trouvé un super fournisseur avec vraiment du linge de qualité mais le linge qu'on achète il n'est pas fait pour être lavé trois quatre fois par semaine à haute température en plus on est obligé de laver maintenant entre 60 et 70 à cause des punaises de lit tout une galère. Donc du coup effectivement ça représente un gros gros investissement pour donner un ordre d'idée aux auditeurs puisqu'on est dans la transparence sur si je mets l'ange 2022 2023 on a acheté à peu près 60 000 euros de linge et aujourd'hui il ne reste pas 60 000 euros de linge. La valeur c'est gravement dépréciée donc je n'ai pas envie que j'aurai 60 000 euros de torchon.
Du coup, le linge, c'est vrai que ça peut être une... C'est pas une perte, c'est un investissement, mais qui n'est pas sur la durée. Moi-même, j'avais acheté mon linge parce que je n'avais pas beaucoup de solutions autour de moi. Et au bout d'une saison, il est déjà bien abîmé, quoi. Et je n'avais pas autant de logements que vous.
Ah, c'est fou. Ça suit à une vitesse absolument incroyable.
Tu as une idée de la durée du linge ?
Je me suis amusé à la chercher. On a tracé quelques lots. La durée moyenne, c'est six mois. Et six mois, c'est pour quand c'est bien quali. Si c'est du linge qu'on a acheté à Jiffy, la durée est bien inférieure. Quali, c'était à peu près six mois, d'autant plus qu'on ne va pas faire l'épisode là-dessus. Mais il y a une épidémie de gens qui, à mon avis, ne se coupent plus les ongles. Et ça génère des petits trous, des tout petits trous, en fait, dans les draps. Et au bout d'un moment, ça s'élime, ça s'élime, ça s'élime et ça se déchire.
Ah ouais, ok.
Exactement. C'est un problème qu'on a choisi de résoudre maintenant en passant par une société de location de l'agent.
Ouais, ok.
Au moment où l'épisode sera diffusé, on aura changé depuis une semaine.
Ouais, ok. Ça marche. Pour le chiffre d'affaires, je pense qu'on a tout vu. Est-ce qu'on parlerait pas... Décharge maintenant.
Si, bien sûr. Bien sûr. On a des charges pour l'activité de conciergerie uniquement, j'ai essayé d'isoler ça. On est sur des charges de l'ordre de 210 000 euros, selon comment on affecte, depuis début 2024. 70% de nos dépenses de ces charges-là, c'est de l'achat de prestations de services. Au gros poste, c'est le ménage, bien entendu. On travaille qu'avec des indépendants. C'est de l'achat de prestations de services ménage, de l'achat de blanchisserie. Il y a l'achat de la prestation de nos city managers, qui sont prestataires de services également, et la maintenance.
Ok. C'est vraiment les prestataires.
Oui. Finalement, c'est là qu'on retrouve une société un peu normale. Si on avait des salariés, ce serait la masse salariale de la même. On a un gros 10% de nos dépenses qui sont des logiciels et les outils métiers. Je disais au début, je pense que tout le monde s'en rend compte, mais on fait une activité où on est incroyablement contraint par les outils techniques. qu'on est obligé d'utiliser souvent, je crois si c'est en le moins un pierre, donc des fois on tâtonne, on change, etc. C'est compliqué. Mais quand on a trouvé le bon PMS et après les bons logiciels, ça va beaucoup mieux. Ça représente quand même un coût énorme. La plupart sont câblés sur le nombre de logements, mais il y a aussi pas mal d'outils qui ont une part fixe, plus une part ajustée au nombre de logements, et donc nous, ça fait à peu près 10% des charges. J'inclue également là-dedans. Mais c'est un truc qui est à prendre en compte notamment quand on se développe et qu'on fait de la vente directe. Si on a la carte G et qu'on vend des séjours en direct, c'est le risque bancaire. Nous on a perdu en début d'année, fin d'année 2023, début 2024, 10 000 euros en charge back. Ce sont des clients qui sont venus, qui ont effectué l'intégralité de leur séjour. Il y en a un en l'occurrence qui avait volé une télé et qui après se sont fait rembourser par leur banque.
Et comment ils ont pu faire ça ?
C'est très simple, tu peux le faire à n'importe quoi. Toi, tu fais ton achat, tu appelles ta banque, tu dis ma carte était volée.
J'ai été fraudé.
J'ai été fraudé et en fait ce qu'on ne dit pas quand il se passe ça, c'est que c'est le commerçant qui paye, c'est pas la banque. C'est le commerçant à qui on vient reprendre les fonds. Nous ça a été dans le cas présent la double peine, parce que non seulement on a perdu l'argent, mais on avait déjà payé notre propriétaire. On a dû racheter une télé, enfin voilà. C'est toute une galère. C'est aussi pour ça qu'on s'est tourné vers des outils qui nous permettent de mieux sécuriser les séjours en obligeant les cautions et la prise de pièces d'identité. Ça ne plaît absolument pas à certains voyageurs, mais ce n'est pas grave. On demande des pièces d'identité, sauf aux voyageurs Airbnb. Et donc, c'est un coût, en fait, maintenant qu'on a intégré. Le risque de chargeback, on l'intègre dans notre budget et on se dit, potentiellement, on va perdre 8 euros cette année parce que c'est comme ça.
Oui, c'est important.
Ouais, parce qu'en fait, le système est mal foutu. C'est-à-dire que c'est la banque du client qui décide qui a tort, qui a raison.
Ouais. Et puis tant que les plateformes, du moins toutes les plateformes, n'auront pas vérifié l'identité des voyageurs, ce sera obligatoire de vérifier soi-même, finalement.
C'est ça. On a une grosse part, et ça, tout le monde le sait, de consommables, de consommables qui ne sont pas revendus. C'est vrai que je ne l'ai pas dit au début, mais je trouve ça important. Nous, on ne gagne pas d'argent sur le ménage.
C'est-à-dire que quand on vend, admettons, des frais de ménage à 40 euros en logement, dedans, il y aura ce que je rémunère à mon agent d'entretien, ce que je paye en blanchisserie, la TVA, et à la rigueur, s'il y a un petit delta, je le garde. Mais au final, il va juste couvrir les frais de transaction. On ne marche pas sur le ménage. C'est un choix qu'on a fait pour rester avec des frais de ménage très raisonnables. Et du coup, ça fait que même les consommables sont à peine inclus dedans. On les inclut dans les charges générales. Notamment parce que moi, je suis incapable de savoir selon un séjour, combien les gens vont consommer de papier toilette, de gel douche, etc. On ne rentre pas dans ces calculs d'apothicaires, donc on fait un bon package. Et voilà. C'est pas intéressant, on fait 30 000 rouleaux de papier toilette l'an dernier.
Ok. Ah oui, c'est un gros budget finalement.
Ouais, c'est un gros budget.
Vous mettez quoi dans les consommables ?
Nous, on est assez minimaliste, mais c'est un choix aussi, c'est de ne pas refacturer trop aux voyageurs. Donc on met du papier WC, sopalin, gel doux et ou tampon, ça dépend des logements, et quelques styles de café, quelques styles de thé. Et après, on propose par contre aux voyageurs s'ils souhaitent des packs supplémentaires. Ils peuvent acheter un petit-déj, des choses comme ça.
Et ça ? On n'en a pas parlé pour la préparation, mais est-ce que tu saurais dire si ça fonctionne bien, la vente additionnelle, les packs ?
Alors nous, on est mauvais, vilain petit canard là-dessus. On a commencé la vente additionnelle en juillet de cette année. Parce qu'avant, on n'avait pas l'outillage qui nous permettait de le gérer, de le vendre. Depuis juillet, on a un outil qui nous permet de le faire super bien. Donc on le propose et on a fait un démarrage en fond phare très chouette. Alors c'est essentiellement les early check-in, late check-out qui se vendent le plus. Mais on a vendu une petite dizaine quand même de paniers. Panier petit-déj, panier gourmand, de mise en place romantique, des choses comme ça. C'est essentiellement les étrangers. Les français, globalement, il y a très peu de trucs. Mais les étrangers, on raffole.
Ouais, ok. Est-ce qu'il y a autre chose à rajouter sur les charges ? Là, on parlait bien des charges de 2024. Donc ça ne comprenait pas l'investissement de linge et les équipements type ordinateur.
Ça, c'était l'an dernier. Sur cette année, on a après des charges un peu diverses, donc l'adhésion à des assos, on adhère effectivement au SPLM, de l'organisation d'événements, les taxes type CFE, tout ça. Mais voilà, grosso modo, les charges, c'est quand même 70% de la prestation de service et le reste des outils ou des éléments liés à l'activité directe.
Oui, ce qui est finalement, on va dire, standard pour une entreprise de prestation de service.
Tout à fait.
Ok. En termes de rémunération, je pense que... Oui, mon chat aime bien passer devant la caméra tout le temps. C'est vrai. En termes de rémunération, la rémunération que tu as préparée pour l'épisode, elle comprend... Enfin non, tu en as parlé, je reprends. Tu en as parlé juste avant. Vous vous rémunérez très peu, c'est ça ? Ou pas du tout même ?
Dans les faits, quasiment pas. Déjà, je vais vous montrer un peu l'historique pour préparer l'épisode. On aurait pu se rémunérer à partir de 35-40 logements. Donc à partir de 35 lots, on était bon, parce qu'on a fait le choix de travailler du monde. Je sais qu'il y a aussi pas mal de conciergeries qui font tout tout seul à 30 logements. Dans ces cas-là, effectivement, le fonctionnement est différent. Nous, on avait du monde qui le faisait avec nous. Et on aurait pu se rémunérer autour d'un gros SMIC, chacun. Je dis un gros smith, c'est qu'on avait estimé aux alentours de 1500 euros net. Pas de 35-40 logements. Le fait d'avoir le soutien des droits au chômage, et le soutien de Pôle emploi qui avait validé le projet, nous permet de laisser ça dans l'entreprise, de prendre quelqu'un en plus, on a pu prendre une city manager en plus, un apprenti, et finalement d'étoffer l'équipe et de ne pas vraiment se rémunérer. On a quelques avantages, quelques indemnités kilométriques, des choses comme ça.
Ok.
Un peu comme tout le monde, on ne se rémunère pas directement.
Oui, les indemnités kilométriques, on n'en parle pas assez souvent, mais ça peut être une bonne source de rémunération parce qu'on bouge beaucoup en conseil à l'aujourd'hui. Et finalement, on ne va pas payer de charges là-dessus.
Non, tout à fait. Après, il faut être un peu raisonnable. Nous, par exemple, il y a des choses qu'on ne dit pas, mais on s'est versé pas mal d'indemnités kilométriques, notamment l'an dernier, et du coup, on a dû payer la taxe pour les véhicules de société.
Ah oui, ok.
Parce que les impôts vont considérer que ça devenait un véhicule quasiment d'affaires. Mais effectivement, moi j'ai acheté ma voiture au début de l'activité, et j'ai fait quasiment 30 000 km en un an. Puisque pas...
Non, le standard, oui. Ouais, alors que moi j'étais plutôt sur les 50 000 km, et du coup je me versais à peu près un salaire de plus par an avec les ICA.
Si on a une voiture électrique, c'est encore plus intéressant, parce que le barème est plus généreux.
Ouais, mais en voiture de société, non ?
Même en...
En indemnité ?
Ouais, en ICA, il y a un bonus.
Ouais, parce qu'il y a deux sujets. Est-ce qu'on achète la voiture... en tant que voiture de société ou est-ce qu'on garde sa voiture perso et on fait des indemnités kilométriques ? Ça, ça pourrait être un sujet effectivement à aborder. On n'a pas parlé du nombre de personnes que vous avez dans la conciergerie en tant que personnel. Est-ce que vous avez des salariés ?
Du coup, on a un apprenti qui est notre premier salarié. Et premier apprenti, après on n'a que des indépendants. On est donc deux associés, gérants, directeurs. On a donc deux city managers. à Toulouse plus un apprenti, une Highland Manager en Martinique, et après 14 agents d'entretien indépendants et deux agents de maintenance. Et tout ça nous fait 10 équivalents temps plein. On fait ce travail-là, il faut de temps.
Et vous avez l'intention de salarié ou de rester comme ça ?
Alors moi, je ne vais pas le mentir, j'aime beaucoup le modèle des indépendants. et je sais que ceux qui travaillent avec nous le préfèrent également parce que ça permet d'avoir plusieurs activités et de gagner quand même largement plus je suis pas fermé, embauché du tout mais ça reste compliqué ça coûte... on avait fait le calcul à un moment pour un agent d'entretien qui nous facture allez admettons 2000 euros par mois si on doit l'embaucher pour qu'il garde le même niveau la boîte paye quasiment 3000 En fait, derrière, qui va payer ça ? Est-ce que le client voyageur est prêt à payer plus ou est-ce que le propriétaire souhaite prendre une part fixe ? Tant que le modèle ne change pas non plus fondamentalement en France, ça reste compliqué.
Oui, parce que, mis à part dans les Caraïbes, à Toulouse, ce n'est pas saisonnier. Donc, il y a du travail tout le temps pour les prestataires de ménage. Toulouse,
on travaille toute l'année. Avec une petite baisse en janvier-février, comme partout, mais sinon, on va travailler toute l'année.
Pour finir cette première partie, c'est quoi l'objectif l'année prochaine ? Est-ce que vous voulez vous rémunérer ou vous rester comme ça ? Est-ce qu'il y a des gros investissements ? À quoi vous vous attendez pour l'année prochaine ?
Très bonne question. Et pour le coup, je ne m'étais pas posé avant l'épisode. L'objectif, c'est de continuer à se développer. On a encore la chance d'avoir le parachute de... Pôle emploi, l'idée, c'est de continuer à investir, mettre les moyens pour se développer sereinement, pour en 2026 vivre confortablement de l'activité, ce qui est pour le coup un objectif à plus moyen terme, et de continuer à se développer. Quand on dit se développer, il y a beaucoup, beaucoup de conciergeries, et nous, on faisait la même chose au début, qui se disent, si je me développe, c'est que j'ai un gros portefeuille. Un peu toujours le concours en deux.
Qui en a le plus.
Et ce n'est plus du tout mon optique, ce n'est plus du tout notre optique. L'idée, c'est de... même si on redescend en termes de volume de parc, c'est d'avoir des biens qualitatifs, rentables. C'est un exercice important à faire. Et dans lequel on est capable d'assurer la qualité à tout le monde. Aux voyageurs, aux propriétaires et aux agents. Ce qui est important aussi. Parce que sinon, on ne prend que des petits studios, on fait d'une nuit dans un quartier de gare, mais il n'y a plus grand monde qui voudra venir faire le ménage dedans.
Oui, c'est sûr.
Donc l'idée, c'est ça, c'est de continuer cette démarche-là, d'avoir un truc, une société à notre image, très humaine. Une démarche. positive et en 2026 se rémunérer confortablement mais d'ici là continuer à investir ok c'est clair passer à la deuxième partie ?
volontiers alors tu m'as expliqué quand tu m'avais contacté pour l'épisode que vous aviez un modèle plutôt hybride, est-ce que tu peux expliquer c'est quoi ce modèle hybride ?
alors nous le modèle hybride en tout cas la façon dont on l'a conçu je pense pas qu'on soit les seuls du tout à le faire je... Je pense pas, j'ai vu notamment des confrères dans l'Est qui le sait, mais on en a fait véritablement un crédo de fonctionnement, c'est qu'on accompagne un propriétaire et un projet. Y compris si ce projet-là c'est de faire de la longue durée, donc très vite on s'est dit, bah allez, on va se structurer, s'outiller, et apprendre à faire de la longue durée, c'est pas tout à fait la même chose. Alors quand on fait de la conciergerie, c'est... Pas plus facile non plus de gérer les locataires à l'année. Mais donc, notre façon de fonctionner, c'est qu'on accompagne tous les séjours qui durent une nuit ou qui durent une vie. Le slogan commercial. L'idée, c'est que c'est venu souvent par des propriétaires qui ont voulu mettre leur logement en courte durée. La rentabilité n'est pas forcément au niveau. Parce qu'il y a eu une manne, mais comme partout en France, d'explosion de l'offre et de gens qui ont acheté des logements très chers en se faisant vendre des formations, comme quoi ils allaient générer un cash flow et un revenu passif à quatre chiffres, et au final, ce n'est pas le cas. Et donc, ils se dirigent vers la longue durée parce qu'ils ont besoin de sécurité. Et du coup, nous, on garde ces logements-là. On a commencé en courte durée, on les accompagne dans la longue durée, en faisant tout le travail d'agence, là pour le coup, plus classique, la sélection du locataire. On a trouvé un super partenaire pour la GLI et donc la sélection des dossiers. Et puis derrière, tout le parcours de vie du locataire. Mais en rajoutant, peut-être la marque de fabrique est un peu différente d'une conciergerie, c'est qu'il y a la différence d'une agence, sans truc de limite, traditionnelle. On a la compétence en interne pour venir, par exemple, faire du ménage entre chaque locataire, remettre l'appartement en état. On a la compétence en interne pour aller faire un peu de maintenance quand on est sur du petit dépannage. Et on a une capacité à répondre au locataire tous les jours, y compris les week-ends et les jours fériés. Nos équipes sont joignables 7 jours sur 7, de 10h à 19h. Donc on apporte ce petit truc en plus qui est une forme de réactivité un peu différente des agences entre guillemets traditionnelles. Et la possibilité de faire l'opération inverse, c'est-à-dire que si notre logement en longue durée a une vacance locative, parce que le locataire est parti à une mauvaise période de l'année, et donc en attendant le nouveau locataire, on le remet en courte durée. Et finalement, on comble cette vacance locative comme ça.
Mais vous faites du coup de la longue durée meublée ?
On ne fait que du meublé, oui. Ok. On ne fait que du meublé. On fait donc de la longue durée, de la moyenne durée, c'est-à-dire entre un moyen et un grand. Et on fait de la gestion de coloc aussi.
Ok. Oui, c'est l'avantage d'avoir la carte G.
Exactement. C'est plus compliqué sans la carte.
Oui, il faudrait avoir un prestataire qui puisse prendre cette partie-là. Ok, ça me paraît clair. Quels sont les avantages de ce modèle hybride finalement, de pouvoir vraiment garder vos propriétaires ? Oui, peut-être.
Nous, notre avantage, il est sur la rétention client. C'est qu'on ne perd pas des logements en portefeuille, on garde une possibilité de bascule. La deuxième chose, c'est que quand même, la location longue durée assure aussi un revenu à l'agence. C'est quand même des honoraires qui vont tomber tous les mois quoi qu'il arrive. Et nous, ça nous permet d'étendre notre champ de compétences. On s'ouvre pour l'avenir à des partenariats, on a des touches en fait avec des confrères conciergeries dans d'autres villes en France qui souhaitent, elles, gérer uniquement un peu le côté terrain et déléguer une partie du travail de gestion et de back-office. Et nous, c'est quelque chose qu'on s'ouvre à faire, d'aller proposer cette expertise-là, que maintenant on a acquis à d'autres confrères pour se développer sur d'autres villes.
Ok.
Et c'est pour la longue durée qu'on a l'assurance de le faire.
Oui, c'est vrai qu'avoir des honoraires de longue durée, ça permet d'avoir un peu de stabilité dans le milieu de la conciergerie qui peut être saisonnier. Même s'il n'y a pas de saisonnalité, pas vraiment à Toulouse, il y a quand même des mois plus forts que certains, j'imagine.
Exactement. Alors, ce n'est pas des milliers de cents, un honoraire. On parle d'une centaine d'euros. On est à 10% avec la GLI. Donc la garantie loyer impayée, par exemple. Donc voilà, on est au max sur une centaine d'euros par mois. Mais là, rien, c'est ça qui tombe de manière sûre.
Par logement ? Oui.
Ok. Ça dépend du loyer.
Oui, bien sûr. Ok. J'allais parler d'une actualité assez récente sur le projet loi finance. Mais finalement, tu m'as expliqué que vous faisiez de la longue durée meublée, donc ça ne va pas s'appliquer. Mais ce qui est intéressant, c'est que là, ils sont en train d'expliquer que si un propriétaire veut vendre son LMNP, il va avoir les charges d'ésarmantissement qu'il a déjà déduits à la revente. Ce qui fait qu'il n'a que quelques solutions pour ne pas l'avoir. C'est peut-être passer en location nue. pendant un an. J'imagine que vous y avez peut-être pensé.
Oui, on y a pensé, d'autant que c'est pas non plus très compliqué. Il suffit d'enlever du bail les équipements et de proposer au locataire de les lui retirer. C'est juste que nous, pour l'instant, on n'a pas de client. On n'est pas fermé à faire du nu. On n'a pas de client que ça intéresse parce que le régime fiscal, pour le moment, n'est pas assez intéressant. Mais après, une fois qu'on fait du meublé, ça revient à la même chose de faire du vide. Ça simplifie même les états des lieux.
Ouais, ça dépendra surtout de la réglementation aussi, parce que tu peux changer, mais ok. Bon, Jordan, je pense qu'on a vu pas mal de choses. La première partie, hyper intéressante, sur la transparence d'une conciergerie de 70 logements. Pourquoi avoir développé, petite dernière question, la Guyane, la Martinique ?
Alors, c'est pas forcément des choix stratégiques, on s'est pas dit qu'on y allait parce qu'on... on voulait, c'est plutôt des opportunités. Martigny, on avait des logements là-bas, donc on s'est dit, on en profite et voilà. On y va assez régulièrement et là, Guyane, c'est la même histoire. C'est des marchés qui sont hyper intéressants et très très différents. Mais bon, ça pourra faire l'objet d'un nouvel épisode, si jamais. Mais c'est des marchés qui sont très intéressants, et qui sont notamment trustés par des petits acteurs, pour le moment. Et ça change parce que le poids des plateformes est quasiment dérisoire. Il y a très peu d'offres sur Airbnb, par exemple. C'est beaucoup des acteurs traditionnels et c'est en train de changer. C'est finalement un marché complètement émergent, avec des superbes initiatives d'anti-aides qui structurent ça, qui font des salons sur place pour les professionnels. Et donc, voilà, c'est intéressant de participer à un marché qui, lui, pour le coup, émerge et de faire partie de l'aventure.
OK. Donc, si je vais aller à Martinique et que je cherche sur Airbnb, je ne vais pas trouver grand-chose, quoi.
Pas forcément. OK. Tu vas en trouver parce que ça se fait de plus en plus. Mais globalement, il faudra aller sur les sites de certaines grosses agences pour trouver des logements.
Ouais, ok. Je ne savais pas.
Ou de Jtoko.
Voilà, maintenant. Merci Jordan, je pense qu'on a fait le tour. Une petite dernière question qu'on n'a pas préparée justement. Qu'est-ce que tu conseillerais à quelqu'un qui veut démarrer ? Qu'est-ce que tu lui conseillerais de mettre en place dès le départ par exemple ? Une chose. C'est très large la question.
Ouais, c'est super large. Moi, je lui dirais de réfléchir à... Et ça, c'est la question bateau d'entretien d'embauche, mais de réfléchir à où il se voit cinq ans plus tard.
OK.
Parce que c'est de ça que va définir ses choix en termes d'investissement, d'équipement. Et pour le coup, ça définira tout, parce que sinon, on voit trop de confrères au début qui vont acheter toutes les solutions et tous les trucs et qui, au final, n'ont plus de marge à la fin. Alors que si tu sais d'avance où est-ce que tu veux aller... C'est plus simple pour toi aussi de te dire comment je m'outille, qu'est-ce que je fais. Et pour moi, c'est ça le vrai sujet, c'est de savoir quel est son cap. Et derrière, le reste, ça déboule.
Ok, super conseil. Merci Jordan. Je te souhaite une bonne journée.
Bonne journée.
Merci pour ta transparence Jordan. Cette épisode va permettre à ceux voulant démarrer de bien se rendre compte du potentiel possible en conciergeant. J'appelle d'ailleurs aux candidatures, y a-t-il parmi les auditeurs du podcast des conciergeries prêtes à être transparentes et à partager ses chiffres sur le podcast ? Si oui, il suffit de me contacter sur Instagram, la conciergerie podcast. La semaine prochaine, c'est le grand retour des épisodes solos. On verra, le sujet du jour, c'est on verra s'il faut utiliser une ou plusieurs plateformes. Je vous dirai tout en détail, les avantages, les inconvénients et pourquoi il est préférable ou pas d'avoir qu'une seule ou deux plateformes, peut-être même trois. Je vous dis à la semaine prochaine. Et pas si vite, tu as apprécié cet épisode ? Tu peux le partager à ton entourage ou encore mieux, laisser un avis 5 étoiles sur ta plateforme d'écoute préférée et un commentaire. Je te dis à bientôt !
Description
🟠 Tous les liens importants sont ici : https://linktr.ee/la_conciergerie.podcast
Sais-tu réellement combien gagner avec une activité de conciergerie ?
Dans cet épisode nous décryptons l’ensemble des revenus et des charges de la conciergerie Keytoko gérant 70 logements.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
Tu as envie de développer et de vivre de ta conciergerie ? Tu es au bon endroit. Je m'appelle Vanessa Guérin et chaque semaine, retrouve-moi sur le podcast La Conciergerie pour un nouvel épisode en solo ou accompagné. Que tu sois totalement débutant ou expérimenté, apprends les meilleures stratégies pour développer une conciergerie à succès sans s'acclimer ton temps. Bon épisode ! Bonjour à tous et bienvenue dans l'épisode 108 du podcast La Conciergerie, le podcast dédié aux exploitants et futurs exploitants de conciergerie qui veulent vivre pleinement de leur activité et toujours sans sacrifier leur temps. Il y a dix jours a eu lieu le second After Work Conciergerie et le premier à Bordeaux. Merci aux membres de la communauté gratuite, le club des conciergeries, d'avoir répondu présent. De nouvelles rencontres sont en préparation dans plusieurs villes de France. Si vous avez envie d'échanger avec d'autres conciergeries, c'est le moment. de rejoindre le club des conciergeries. Rendez-vous sur l'Instagram La Conciergerie Podcast pour en savoir plus. A l'occasion des deux ans du podcast, j'ai organisé un jeu concours qui consistait à déposer un avis sur Apple Podcast. Le tirage au sort a eu lieu hier et voici le gagnant. Roulement de tambour. Il s'agit de Thierry. Bravo à toi Thierry, je t'ai débloqué une nouvelle formation dans le club des conciergeries. J'espère qu'elle te sera utile. Passons au sujet du jour. Aujourd'hui, c'est un épisode passionnant et... hyper transparent, combien gagne concrètement une conciergerie ? Quelles sont les charges à prévoir ? Et plein d'autres sujets, mais toujours en lien avec des chiffres précis. Jordan nous précise les chiffres de sa conciergerie qui gère 70 logements. Bon épisode ! Bonjour Jordan, bienvenue sur le podcast La Conciergerie. Je suis ravie aujourd'hui de t'accueillir dans cet épisode. Alors, j'ai toujours du mal à présenter mes invités, alors je vais te laisser plutôt te présenter, nous dire qui tu es. Donc tu es aussi gérant de conciergerie, mais nous expliquer depuis quand cette conciergerie est ouverte et ce que tu faisais avant ta conciergerie aussi.
Bonjour Vanessa, bonjour à tous et à toutes. Je m'appelle Jordan Boissière, je dirige Kaitoko depuis maintenant bientôt trois ans avec mon associé Nicolas. Kaitoko, c'est une conciergerie qu'on a ouverte en début d'année 2022 avec l'idée de mettre à profit une expérience qu'on avait acquis en tant que superhote à domicile. et approché par Airbnb à l'époque du développement du programme Lucky, qui n'existe plus aujourd'hui, mais qui nous a permis de démarrer avec un vrai soutien, beaucoup de prospects entrant. Et notre objectif depuis le début, c'est l'idée d'offrir une belle expérience et de beaux logements, d'où le nom Keitoko, qui vient du mot Lingala, Kiitoko, qui est aussi le prénom du chien. Avant ça, moi, je faisais du social, et ça faisait très longtemps que j'avais envie de me lancer dans l'entrepreneuriat. Et je faisais un boulot qui avait du sens. C'est chouette de faire un boulot qui a du sens, mais c'est encore plus chouette de faire un boulot pour soi.
Oui, c'est sûr.
C'est mon objectif.
OK. Donc, la conciergerie est ouverte depuis 2022. C'est ce que tu me disais.
C'est ça.
OK. Vous êtes deux associés. Et aujourd'hui, vous êtes sur quel secteur et vous avez combien de logements ?
Alors, on est... On administre un peu plus de 70 logements, 71 et même 72 depuis quelques jours. On est sur deux secteurs principaux, Toulouse et puis sa région, toute la Haute-Garonne, et les Caraïbes avec notamment la Martinique et la Luenne.
C'est pas mal ça. Et toi tu es en Martinique ?
Moi non malheureusement, on y va au moins une fois par an, mais on a quelqu'un sur place, une Highland Manager qui s'occupe de faire tourner. Ah oui,
plutôt que City Manager, Island Manager, c'est pas mal. C'est vous qui l'avez vraiment, c'est bon.
Je pense, après on ne l'a pas breveté, donc si quelqu'un veut nous le voler, il n'y a pas de souci. Ok,
l'objectif de cet épisode, c'est que dans une première partie, on va parler des chiffres de ta conciergerie. C'est toi-même qui es venu vers moi pour me dire qu'il n'y avait aucun souci, tu voulais être totalement transparent. Et c'est génial parce que du coup, peu de conciergeries sont vraiment transparents sur leurs chiffres. Donc on va parler un peu de tout, c'est-à-dire le chiffre d'affaires, la répartition des charges, la rémunération aussi, hyper important. Et dans une deuxième partie, on parlera du modèle que vous avez mis en place dans votre conciergerie. Parce qu'il y a un modèle entre location courte durée et location longue durée. Ok, ben écoute, si tu veux, on démarre direct. Petite question avant de commencer la première partie. C'est quoi la différence de votre conciergerie par rapport à d'autres conciergeries, par exemple ?
Ça, c'est une bonne question. Je pense que c'est la question qu'on se pose tous et que tous les clients nous posent. Ce qui est particulier je pense, parce qu'on fait tous à peu près les mêmes activités, on a à peu près tous la même vie tarifaire, on a souvent les mêmes outils. Nous ce qui va faire notre différence c'est qu'on a une façon de fonctionner, une philosophie qui est un peu particulière. On met beaucoup d'humains, beaucoup de fraternité au cœur de notre action. Et la deuxième chose c'est qu'effectivement nous on est plutôt sur une démarche de projet. Donc on va accompagner des propriétaires. parce que leur bien ou leur situation nous parle, et on les accompagnera quelle que soit la nature de leur projet, que ce soit de la courte durée, de la moyenne, de la longue durée, pourquoi pas de la transaction à terme, ce n'est pas encore dans notre arc, mais on n'est pas fermé là-dessus. Après, sur le reste, on a un panel d'activités qui ressemble à toutes les autres, mais sans doute une façon de faire qui est un peu différente.
Donc, c'est une conciergerie carte G ?
Oui, tout à fait.
Ok. Je viens de le préciser aussi. Je reviens sur ce que tu avais dit lors de ta présentation. J'y en ai pensé. En fait, avant, vous êtes toujours, d'ailleurs, investisseur de base ?
Oui, tout à fait. Mon associé l'est. Moi, j'ai une voiture et une boîte, et ça me pose marveusement comme problème. Mais mon associé a des biens, et c'était aussi ça. L'objectif, c'était de structurer cette aventure-là et de mettre à profit une expertise.
OK. Très bien. Bon, passons dans le vif du sujet. Du coup, tu m'as expliqué que vous aviez 70 logements dans la conciergerie. C'est quoi les typologies que vous avez de bien ?
Donc nous, on a... J'ai fait l'inventaire pour l'épisode. On a 71 logements, 72 depuis lundi, 9 qui sont exclusivement en moyenne et longue durée, et après une grosse soixantaine qui sont en courte et moyenne durée. On a la possibilité de... D'agir sur le moins de durée, on en reparlera peut-être en deuxième partie. On a 42 logements type 1 ou 2, donc avec une chambre. On ne réfléchit pas à la surface, chez nous on réfléchit au nombre de chambres, y compris sur le ménage et sur la rémunération des intervenants, par exemple. On a 19 logements qui sont T3 ou T4, et on a 7 logements qui dépassent le T5, notamment des villes. Oui, pardon. Je disais, ça, c'est sur l'année. Donc, c'est les logements qu'on gère du 1er janvier au 31 décembre. On a aussi une particularité, c'est qu'on accepte les résidences principales quand elles passent certains critères de qualification et donc qu'elles sont intéressantes pour le marché, pour des saisons notamment estivales. Et dans ces cas-là, on monte jusqu'à 100 lots, 110 lots en saison. OK.
Vous les prenez, vous avez un minimum de durée quand même ? sur le contrat avec le propriétaire pour les résidences principales ?
Oui, en fait, l'idée, c'est que ce soit intéressant pour tout le monde. Donc, si c'est prendre une maison pour une semaine et qu'elle n'a jamais été louée, ça n'a pas vraiment de plus-value, ce sera très compliqué. Mais on travaille au minimum sur trois semaines un mois sur ce type de logement.
Ok. J'allais dire juste avant, ça m'aurait étonné que tu n'aies pas pris des notes sur le nombre de biens et leur typologie parce que tu aurais une sacrée mémoire. Parlons de la rentabilité par logement. Comment tu la calcules déjà ?
C'est hyper compliqué. Nous, c'est un travail qu'on a décidé de mener depuis quelques mois. On est accompagné par une consultante en stratégie d'entreprise parce qu'on se rend compte que quand même dans l'activité, je pense que la plupart de mes confrères, sauf les très très gros, ont la même difficulté. C'est qu'on sait à peu près combien vont nous coûter les outils. C'est à peu près combien nous va nous coûter le ménage, tout ça c'est assez précis. Par contre, savoir combien nous coûte précisément la quantité de papier toilette, la quantité de gel douche pour un logement selon si le voyageur a consommé 3 feuilles ou un rouleau, etc. C'est hyper compliqué. C'est un travail qu'on mène depuis maintenant quelques semaines, quelques mois. On a pu estimer que globalement, ce qui fait varier énormément la rentabilité, je vais enfoncer une porte ouverte, mais c'est la qualité du logement et puis sa taille. Dans la qualité, je mets aussi l'emplacement. Ce qui pèse le premier poste de charge sur la rentabilité d'un logement, c'est les outils. On est quand même dans une industrie où les outils ont un poids énorme. On parle des PMS, des logiciels de gestion des opérations, des capteurs à l'intérieur des logements, etc. Nous, on a estimé que ça constituait à peu près 25 à 30% de la marge brute d'un logement. Ça c'est un fait, ça constitue aussi une réelle valeur ajoutée, notamment vis-à-vis des propriétaires, de dire qu'on équipe les logements de capteurs de fait, ça apporte un vrai plus.
Donc si je peux t'arrêter sur ce point, ça veut dire que vous, vous les prenez à votre charge tout ça ? Les capteurs, les serres connectées ?
Tout à fait, c'est une bonne... Je sais que tout le monde ne le fait pas. Nous on prend tout en charge et on refacture, mais à l'intérieur du package global. de coûts. Le mot refacturer n'était pas du tout bon. Voilà.
Dans vos commissions.
Exactement. Ça marche. Moi, pour préparer l'épisode, là, j'ai fait une petite étude. On se rendait compte que sur une soixantaine de lots en courte durée, il y en a un peu moins d'une dizaine de nos logements qui payent quasiment toutes les charges fixes de l'agence. Et après, le reste apporte plus de rentabilité. Mais globalement, une petite dizaine de logements, parce qu'ils tournent bien, parce qu'ils ont une rentabilité parfois à 4 chiffres, permet finalement de supporter nos charges de structure. Et qu'on a des logements qui sont très peu rentables, pas sur lesquels on perd de l'argent, mais sur lesquels on en gagne très peu, voire pas. Nous, notre philosophie, elle est de toujours travailler, c'est ce que je disais au début, main dans la main avec le propriétaire. On ne va pas jeter un logement parce qu'il ne nous rapporte pas d'argent. On va plutôt aller voir le propriétaire, essayer de travailler ensemble pour l'accompagner. Soit apporter, si c'est de la petite déco, des choses comme ça, si c'est des petits travaux, si c'est des améliorations de plus grande envergure, essayer de le mettre en relation avec les courtiers en travaux ou les artisans qui vont bien, pour améliorer le bien, son potentiel et finalement la rentabilité des deux parties. Puisque c'est le truc que je trouve avantageux dans ce métier, c'est qu'on partage les mêmes objectifs avec un client qui est un propriétaire. Et que plus que ça, on est commissionné, donc si on ne gagne pas d'argent, ça veut dire que le propriétaire non plus. C'est l'intérêt des deux parties d'être rentable.
Ok. Et vous, vous lui expliquez quoi ? Vous lui dites qu'il faut... Vous faites une étude de comment améliorer le logement ?
Ouais, on regarde. C'est un peu la difficulté aussi, c'est qu'on peut... On peut aller s'installer nous dans le logement et y passer quelques nuits, je sais qu'il y en a qui le font, c'est pas mon approche et on se rendra pas compte de la même manière. Mais l'idée c'est qu'après quelques temps d'exploitation, on voit quels sont les retours, qu'est-ce qui grève la rentabilité, pourquoi un logement n'arrive pas à prendre sa place sur le marché, et derrière d'identifier en termes de qualité, d'équipement, ce qu'il faut aller apporter en plus. On se rend compte, on fait ça un travail remarquable en plus avec nos solutions qui nous accompagnent sur le revenue management, notamment sur les équipements. C'est vraiment que, par exemple, à Toulouse, on est sur un marché très business. Aller mettre, par exemple, un jacuzzi dans un appart n'apporte strictement rien. Sauf si on en fait une love room, là c'est autre chose. Mais par contre, aller s'assurer que la machine à laver soit fonctionnelle et que la cuisine soit bien équipée, ça fait une vraie différence. Et là, pour le coup, ça apporte de la rentabilité. Donc souvent, ce sont des petites améliorations de cet ordre-là qui permettent de reconstruire la place d'un logement sur son marché.
Ok. Et les grandes surfaces, vous en avez ?
Oui, on a un peu moins d'une petite dizaine de T4, T5 et plus. Elles sont beaucoup plus rentables que les plus petites surfaces, notamment parce que, en tout cas à Toulouse, ce n'est pas le cas forcément sur d'autres marchés, mais à Toulouse, l'offre a explosé sur les deux ou trois dernières années et particulièrement explosé sur les T1, T2. Donc c'est plus compliqué, les prix se sont tassés, c'est assez compliqué de faire sa place. Globalement, moi ce que j'analysais, c'est que pour faire la rentabilité d'un T4, il faut trois studios.
Ok.
En gros. Et nous, effectivement, j'apprécie ces grandes surfaces-là parce qu'en plus, ce n'est pas la même clientèle. Ce n'est pas la même typologie de séjour. Et donc, c'est intéressant, effectivement, de proposer ce type de biens. Oui. Mais je te dis, par exemple, il y a des consergeries qui n'aiment pas. Qui ne travaillent que sur des petites surfaces. C'est des choix. Nous, on a fait le choix de se développer. Tout azimut sur les surfaces et y compris sur la zone. On opère sur toute la ville de Toulouse, toute la grande métropole, et même sur le département, là où certains s'hyperspécialisent, et n'ont sans doute pas tort non plus.
Même pour ce qui est de l'accueil des voyageurs, selon la surface, ça peut ne pas être la même. Vous, vous avez décidé de faire quoi sur l'accueil ?
Nous, on est en autonome absolument partout. Exception de certains logements, notamment des villas, sur demande du propriétaire, c'est eux qui payent les check-in, check-out, on a éliminé les check-in visite dès le début, à cause notamment des voyageurs qui étaient en retard. Et ça génère des tensions, ça fait qu'il faut demander des dommagements parce que l'agent a attendu plus longtemps que prévu, etc. Donc on a fait le choix d'éliminer ça, de proposer une arrivée autonome partout. Ce qui n'empêche pas de garder un contact humain qui est très fort, déjà par les outils, par les messages, même s'ils sont partiellement automatisés, on n'est pas dans une approche tout automatisme chez nous, ni tout IA, au contraire, on prend vraiment le temps de répondre aux gens, et on contacte tous les voyageurs individuellement chaque jour.
Ok.
des types au service client prennent le temps de discuter avec eux, de s'assurer de savoir comment ça se passe, comment ils vont arriver, informer. Par exemple, en fin de semaine, on a un gros événement à Toulouse qui neutralise la circulation dans le centre-ville. L'idée, c'est aussi de contacter les voyageurs pour les informer en amont. On garde ce lien humain, mais effectivement, j'estime que le check-in physique apporte... pas une plus-value particulière, notamment parce que sur notre marché, on est très voyage d'affaires. Donc les gens, ils veulent de la flexibilité, ils veulent pouvoir arriver tard, repartir tôt et pas dépendre d'un agent avec ses horaires de travail.
C'est vrai que la flexibilité, c'est devenu hyper important, mais c'est pas facile toujours de l'expliquer à son client propriétaire. Certains en fait se disent, ben si le propriétaire il prend une conciergerie c'est parce qu'il ne veut pas faire les arrivées et les sorties, alors je vais les faire. Sauf qu'on se rend compte que c'est très chronophage parce qu'on attend très longtemps. Les voyageurs ont tellement l'habitude de l'arrivée autonome qu'ils se disent, ben c'est pas grave je peux rentrer à minuit de toute manière. Et puis en plus, beaucoup de conciergeries, et ça c'est malheureux, ne font pas payer cette arrivée physique. Et c'est un manque à gagner, c'est même une grosse perte finalement.
Et encore, quand on fait tout tout seul, à la rigueur, ce n'est que son temps qu'on perd. Mais quand on rémunère quelqu'un pour faire les arrivées ou les départs, là pour le coup, c'est son argent qu'on perd également et sa rentabilité. Et donc, c'est important. Moi, l'autre argument que j'entends souvent, c'est des propriétaires qui me disent Oui, mais comment vous contrôlez l'état des logements ? C'est plus un argument de j'en sens parce que moi j'ai déjà vu des gens me donner les clés en main propre et avoir laissé le logement dans un état déplorable derrière et ne pas en avoir honte. Donc en fait que ce soit l'agent d'entretien ou l'agent qui fait le check-in ou le check-out, ça revient strictement au même et ça n'empêche pas derrière les galères de air cover et autres.
C'est vrai. On passe au chiffre d'affaires ?
Ouais.
Tu as été transparent sur ça aussi, tu as fait pas mal de stats qui te permet de faire le bilan avant l'épisode, c'est pas mal. Qu'est-ce que tu peux nous dire là-dessus ?
Pour rentrer un petit peu dans le détail, sans rentrer trop dans le détail non plus, nous on opère avec deux sociétés. On a une société qui est une holding et puis une autre qui est une société plus opérationnelle, uniquement sur l'Hexagone, en l'occurrence Toulouse et sa région. Je partage des chiffres sur une vision un peu de groupe. Donc sur 2023 on a fait un chiffre d'affaires de 385 000 euros avec un résultat qui était très légèrement négatif de moins de 3000 euros en raison de l'investissement. On a notamment fait le choix d'acheter tout notre linge, de ne pas être avec le linge des propriétaires et on n'avait pas de société de location de linge à l'époque. On a acheté beaucoup de matériel, des choses comme ça. Là pour 2024 c'est génial parce que l'épisode m'a permis de faire un atterrissage. On fait un chiffre d'affaires de 420 000 euros et le résultat prévisionnel est positif, de l'ordre d'à peu près 10 000 euros. Ce qu'on ne va même pas se verser en dividende, c'est de l'argent qu'on va utiliser pour éponger. Premièrement, on avait une partie de TVA qui restait à payer de l'exercice précédent. Ça, c'est le gros cadeau dont on ne parle pas au début, quand on se lance, mais c'est la TVA. Et réinvestir également ces fonds-là.
Ok. J'aimerais bien revenir sur la holding et l'autre société. Pourquoi vous avez fait cette structure-là ?
Alors, pour être complètement transparent, c'est pour une raison très légale. Fiscal et légal, mais la première raison, c'est que mon associé à la carte G, pas moi, pour pouvoir qu'on reste associé à part égale, et qu'une des deux sociétés à la carte G, il fallait avoir deux structures juridiquement différentes, même si l'une possède l'autre. Et la deuxième raison, c'est aussi de se dire, pour l'instant, on parlera un peu plus tard de la rémunération, mais pour l'instant, aucun de nous deux se rémunère de l'activité, parce qu'on a la chance d'être soutenus. par le premier soutien des entrepreneurs en France, c'est Pôle emploi.
C'est ça.
Et donc, l'idée, c'est de pouvoir laisser les fonds à l'intérieur et voir à terme d'avoir une bonne structure pour se rémunérer. Le montage, on l'a fait dès le début. s'il a un point parce que ça génère des honoraires de comptables des structures mais ça s'est largement absorber c'est pas dans l'optique d'investir aussi ou pas du tout pourquoi pas pour l'instant l'idée c'est vraiment d'apporter la
boîte le plus loin possible et avec la meilleure structure possible mais pourquoi pas à terme notamment acheter des locaux qui ne soient propres j'aimerais bien comprendre le chiffre d'affaires qui soit de 2003 ou 2024 vu que vous avez la carte g c'est les loyers vous avez perçu ou c'est les commissions uniquement non
c'est uniquement l'argent qu'on a gagné tant que nous et qui nous appartient parce que j'avais fait aussi un truc très grosso modo mais 80% de notre chiffre d'affaires c'est la conciergerie Et après, on a un petit peu de partage sur la longue durée, à peu près 10%. On vend aussi des assurances, entre 7 et 8% de notre chiffre d'affaires. Et on a fait un peu de conseils, un peu de formation, des choses comme ça, pour 2-3%. Ce qu'effectivement, ces fonds-là, c'est uniquement les honoraires de location et le ménage.
Ok.
En gros. L'argent qu'on a géré pour le compte de tiers avec la carte G, on a atteint notre pointe l'année dernière et on est assuré à hauteur de 550 000 euros. Donc on a manié à peu près 530 000, 540 000 euros. que là on a reversé au propriétaire mais qui rentre effectivement pas dans le chiffre d'affaires.
Je pense aux éditeurs qui écoutent l'épisode qui doivent se dire punaise, 385 000 euros de chiffre d'affaires et c'est négatif le résultat Est-ce qu'on peut préciser un peu plus les investissements parce qu'on ne se rend pas toujours compte de ce qu'il y a dedans ?
Il y a des gros investissements. Le premier gros investissement qu'on a fait, c'était un site internet. Ce qui est déjà un goût. C'est un site internet notamment de vente directe, il faut compter dans les 5-6 000 euros. Donc au début c'est un investissement réel, après il y a des investissements matériels, des ordinateurs, des choses comme ça, qui s'amortissent sur la durée. gros poste d'investissement, c'est le linge. C'est un choix qu'on a fait stratégiquement dès le début. On a testé, on a commencé à travailler avec le linge que nous confiaient les propriétaires. Quand la première propriétaire rentre, elle dit, je ne comprends pas pourquoi je n'ai pas mes draps. bleu sur le lit on a dit c'est bon on arrête on achète notre linge à nous on met notre linge à nous et on le gère sauf que c'est pas forcément l'investissement le plus judicieux au monde parce que le linge s'use à une vitesse qui est incroyable le linge qu'on achète et nous on avait trouvé un super fournisseur avec vraiment du linge de qualité mais le linge qu'on achète il n'est pas fait pour être lavé trois quatre fois par semaine à haute température en plus on est obligé de laver maintenant entre 60 et 70 à cause des punaises de lit tout une galère. Donc du coup effectivement ça représente un gros gros investissement pour donner un ordre d'idée aux auditeurs puisqu'on est dans la transparence sur si je mets l'ange 2022 2023 on a acheté à peu près 60 000 euros de linge et aujourd'hui il ne reste pas 60 000 euros de linge. La valeur c'est gravement dépréciée donc je n'ai pas envie que j'aurai 60 000 euros de torchon.
Du coup, le linge, c'est vrai que ça peut être une... C'est pas une perte, c'est un investissement, mais qui n'est pas sur la durée. Moi-même, j'avais acheté mon linge parce que je n'avais pas beaucoup de solutions autour de moi. Et au bout d'une saison, il est déjà bien abîmé, quoi. Et je n'avais pas autant de logements que vous.
Ah, c'est fou. Ça suit à une vitesse absolument incroyable.
Tu as une idée de la durée du linge ?
Je me suis amusé à la chercher. On a tracé quelques lots. La durée moyenne, c'est six mois. Et six mois, c'est pour quand c'est bien quali. Si c'est du linge qu'on a acheté à Jiffy, la durée est bien inférieure. Quali, c'était à peu près six mois, d'autant plus qu'on ne va pas faire l'épisode là-dessus. Mais il y a une épidémie de gens qui, à mon avis, ne se coupent plus les ongles. Et ça génère des petits trous, des tout petits trous, en fait, dans les draps. Et au bout d'un moment, ça s'élime, ça s'élime, ça s'élime et ça se déchire.
Ah ouais, ok.
Exactement. C'est un problème qu'on a choisi de résoudre maintenant en passant par une société de location de l'agent.
Ouais, ok.
Au moment où l'épisode sera diffusé, on aura changé depuis une semaine.
Ouais, ok. Ça marche. Pour le chiffre d'affaires, je pense qu'on a tout vu. Est-ce qu'on parlerait pas... Décharge maintenant.
Si, bien sûr. Bien sûr. On a des charges pour l'activité de conciergerie uniquement, j'ai essayé d'isoler ça. On est sur des charges de l'ordre de 210 000 euros, selon comment on affecte, depuis début 2024. 70% de nos dépenses de ces charges-là, c'est de l'achat de prestations de services. Au gros poste, c'est le ménage, bien entendu. On travaille qu'avec des indépendants. C'est de l'achat de prestations de services ménage, de l'achat de blanchisserie. Il y a l'achat de la prestation de nos city managers, qui sont prestataires de services également, et la maintenance.
Ok. C'est vraiment les prestataires.
Oui. Finalement, c'est là qu'on retrouve une société un peu normale. Si on avait des salariés, ce serait la masse salariale de la même. On a un gros 10% de nos dépenses qui sont des logiciels et les outils métiers. Je disais au début, je pense que tout le monde s'en rend compte, mais on fait une activité où on est incroyablement contraint par les outils techniques. qu'on est obligé d'utiliser souvent, je crois si c'est en le moins un pierre, donc des fois on tâtonne, on change, etc. C'est compliqué. Mais quand on a trouvé le bon PMS et après les bons logiciels, ça va beaucoup mieux. Ça représente quand même un coût énorme. La plupart sont câblés sur le nombre de logements, mais il y a aussi pas mal d'outils qui ont une part fixe, plus une part ajustée au nombre de logements, et donc nous, ça fait à peu près 10% des charges. J'inclue également là-dedans. Mais c'est un truc qui est à prendre en compte notamment quand on se développe et qu'on fait de la vente directe. Si on a la carte G et qu'on vend des séjours en direct, c'est le risque bancaire. Nous on a perdu en début d'année, fin d'année 2023, début 2024, 10 000 euros en charge back. Ce sont des clients qui sont venus, qui ont effectué l'intégralité de leur séjour. Il y en a un en l'occurrence qui avait volé une télé et qui après se sont fait rembourser par leur banque.
Et comment ils ont pu faire ça ?
C'est très simple, tu peux le faire à n'importe quoi. Toi, tu fais ton achat, tu appelles ta banque, tu dis ma carte était volée.
J'ai été fraudé.
J'ai été fraudé et en fait ce qu'on ne dit pas quand il se passe ça, c'est que c'est le commerçant qui paye, c'est pas la banque. C'est le commerçant à qui on vient reprendre les fonds. Nous ça a été dans le cas présent la double peine, parce que non seulement on a perdu l'argent, mais on avait déjà payé notre propriétaire. On a dû racheter une télé, enfin voilà. C'est toute une galère. C'est aussi pour ça qu'on s'est tourné vers des outils qui nous permettent de mieux sécuriser les séjours en obligeant les cautions et la prise de pièces d'identité. Ça ne plaît absolument pas à certains voyageurs, mais ce n'est pas grave. On demande des pièces d'identité, sauf aux voyageurs Airbnb. Et donc, c'est un coût, en fait, maintenant qu'on a intégré. Le risque de chargeback, on l'intègre dans notre budget et on se dit, potentiellement, on va perdre 8 euros cette année parce que c'est comme ça.
Oui, c'est important.
Ouais, parce qu'en fait, le système est mal foutu. C'est-à-dire que c'est la banque du client qui décide qui a tort, qui a raison.
Ouais. Et puis tant que les plateformes, du moins toutes les plateformes, n'auront pas vérifié l'identité des voyageurs, ce sera obligatoire de vérifier soi-même, finalement.
C'est ça. On a une grosse part, et ça, tout le monde le sait, de consommables, de consommables qui ne sont pas revendus. C'est vrai que je ne l'ai pas dit au début, mais je trouve ça important. Nous, on ne gagne pas d'argent sur le ménage.
C'est-à-dire que quand on vend, admettons, des frais de ménage à 40 euros en logement, dedans, il y aura ce que je rémunère à mon agent d'entretien, ce que je paye en blanchisserie, la TVA, et à la rigueur, s'il y a un petit delta, je le garde. Mais au final, il va juste couvrir les frais de transaction. On ne marche pas sur le ménage. C'est un choix qu'on a fait pour rester avec des frais de ménage très raisonnables. Et du coup, ça fait que même les consommables sont à peine inclus dedans. On les inclut dans les charges générales. Notamment parce que moi, je suis incapable de savoir selon un séjour, combien les gens vont consommer de papier toilette, de gel douche, etc. On ne rentre pas dans ces calculs d'apothicaires, donc on fait un bon package. Et voilà. C'est pas intéressant, on fait 30 000 rouleaux de papier toilette l'an dernier.
Ok. Ah oui, c'est un gros budget finalement.
Ouais, c'est un gros budget.
Vous mettez quoi dans les consommables ?
Nous, on est assez minimaliste, mais c'est un choix aussi, c'est de ne pas refacturer trop aux voyageurs. Donc on met du papier WC, sopalin, gel doux et ou tampon, ça dépend des logements, et quelques styles de café, quelques styles de thé. Et après, on propose par contre aux voyageurs s'ils souhaitent des packs supplémentaires. Ils peuvent acheter un petit-déj, des choses comme ça.
Et ça ? On n'en a pas parlé pour la préparation, mais est-ce que tu saurais dire si ça fonctionne bien, la vente additionnelle, les packs ?
Alors nous, on est mauvais, vilain petit canard là-dessus. On a commencé la vente additionnelle en juillet de cette année. Parce qu'avant, on n'avait pas l'outillage qui nous permettait de le gérer, de le vendre. Depuis juillet, on a un outil qui nous permet de le faire super bien. Donc on le propose et on a fait un démarrage en fond phare très chouette. Alors c'est essentiellement les early check-in, late check-out qui se vendent le plus. Mais on a vendu une petite dizaine quand même de paniers. Panier petit-déj, panier gourmand, de mise en place romantique, des choses comme ça. C'est essentiellement les étrangers. Les français, globalement, il y a très peu de trucs. Mais les étrangers, on raffole.
Ouais, ok. Est-ce qu'il y a autre chose à rajouter sur les charges ? Là, on parlait bien des charges de 2024. Donc ça ne comprenait pas l'investissement de linge et les équipements type ordinateur.
Ça, c'était l'an dernier. Sur cette année, on a après des charges un peu diverses, donc l'adhésion à des assos, on adhère effectivement au SPLM, de l'organisation d'événements, les taxes type CFE, tout ça. Mais voilà, grosso modo, les charges, c'est quand même 70% de la prestation de service et le reste des outils ou des éléments liés à l'activité directe.
Oui, ce qui est finalement, on va dire, standard pour une entreprise de prestation de service.
Tout à fait.
Ok. En termes de rémunération, je pense que... Oui, mon chat aime bien passer devant la caméra tout le temps. C'est vrai. En termes de rémunération, la rémunération que tu as préparée pour l'épisode, elle comprend... Enfin non, tu en as parlé, je reprends. Tu en as parlé juste avant. Vous vous rémunérez très peu, c'est ça ? Ou pas du tout même ?
Dans les faits, quasiment pas. Déjà, je vais vous montrer un peu l'historique pour préparer l'épisode. On aurait pu se rémunérer à partir de 35-40 logements. Donc à partir de 35 lots, on était bon, parce qu'on a fait le choix de travailler du monde. Je sais qu'il y a aussi pas mal de conciergeries qui font tout tout seul à 30 logements. Dans ces cas-là, effectivement, le fonctionnement est différent. Nous, on avait du monde qui le faisait avec nous. Et on aurait pu se rémunérer autour d'un gros SMIC, chacun. Je dis un gros smith, c'est qu'on avait estimé aux alentours de 1500 euros net. Pas de 35-40 logements. Le fait d'avoir le soutien des droits au chômage, et le soutien de Pôle emploi qui avait validé le projet, nous permet de laisser ça dans l'entreprise, de prendre quelqu'un en plus, on a pu prendre une city manager en plus, un apprenti, et finalement d'étoffer l'équipe et de ne pas vraiment se rémunérer. On a quelques avantages, quelques indemnités kilométriques, des choses comme ça.
Ok.
Un peu comme tout le monde, on ne se rémunère pas directement.
Oui, les indemnités kilométriques, on n'en parle pas assez souvent, mais ça peut être une bonne source de rémunération parce qu'on bouge beaucoup en conseil à l'aujourd'hui. Et finalement, on ne va pas payer de charges là-dessus.
Non, tout à fait. Après, il faut être un peu raisonnable. Nous, par exemple, il y a des choses qu'on ne dit pas, mais on s'est versé pas mal d'indemnités kilométriques, notamment l'an dernier, et du coup, on a dû payer la taxe pour les véhicules de société.
Ah oui, ok.
Parce que les impôts vont considérer que ça devenait un véhicule quasiment d'affaires. Mais effectivement, moi j'ai acheté ma voiture au début de l'activité, et j'ai fait quasiment 30 000 km en un an. Puisque pas...
Non, le standard, oui. Ouais, alors que moi j'étais plutôt sur les 50 000 km, et du coup je me versais à peu près un salaire de plus par an avec les ICA.
Si on a une voiture électrique, c'est encore plus intéressant, parce que le barème est plus généreux.
Ouais, mais en voiture de société, non ?
Même en...
En indemnité ?
Ouais, en ICA, il y a un bonus.
Ouais, parce qu'il y a deux sujets. Est-ce qu'on achète la voiture... en tant que voiture de société ou est-ce qu'on garde sa voiture perso et on fait des indemnités kilométriques ? Ça, ça pourrait être un sujet effectivement à aborder. On n'a pas parlé du nombre de personnes que vous avez dans la conciergerie en tant que personnel. Est-ce que vous avez des salariés ?
Du coup, on a un apprenti qui est notre premier salarié. Et premier apprenti, après on n'a que des indépendants. On est donc deux associés, gérants, directeurs. On a donc deux city managers. à Toulouse plus un apprenti, une Highland Manager en Martinique, et après 14 agents d'entretien indépendants et deux agents de maintenance. Et tout ça nous fait 10 équivalents temps plein. On fait ce travail-là, il faut de temps.
Et vous avez l'intention de salarié ou de rester comme ça ?
Alors moi, je ne vais pas le mentir, j'aime beaucoup le modèle des indépendants. et je sais que ceux qui travaillent avec nous le préfèrent également parce que ça permet d'avoir plusieurs activités et de gagner quand même largement plus je suis pas fermé, embauché du tout mais ça reste compliqué ça coûte... on avait fait le calcul à un moment pour un agent d'entretien qui nous facture allez admettons 2000 euros par mois si on doit l'embaucher pour qu'il garde le même niveau la boîte paye quasiment 3000 En fait, derrière, qui va payer ça ? Est-ce que le client voyageur est prêt à payer plus ou est-ce que le propriétaire souhaite prendre une part fixe ? Tant que le modèle ne change pas non plus fondamentalement en France, ça reste compliqué.
Oui, parce que, mis à part dans les Caraïbes, à Toulouse, ce n'est pas saisonnier. Donc, il y a du travail tout le temps pour les prestataires de ménage. Toulouse,
on travaille toute l'année. Avec une petite baisse en janvier-février, comme partout, mais sinon, on va travailler toute l'année.
Pour finir cette première partie, c'est quoi l'objectif l'année prochaine ? Est-ce que vous voulez vous rémunérer ou vous rester comme ça ? Est-ce qu'il y a des gros investissements ? À quoi vous vous attendez pour l'année prochaine ?
Très bonne question. Et pour le coup, je ne m'étais pas posé avant l'épisode. L'objectif, c'est de continuer à se développer. On a encore la chance d'avoir le parachute de... Pôle emploi, l'idée, c'est de continuer à investir, mettre les moyens pour se développer sereinement, pour en 2026 vivre confortablement de l'activité, ce qui est pour le coup un objectif à plus moyen terme, et de continuer à se développer. Quand on dit se développer, il y a beaucoup, beaucoup de conciergeries, et nous, on faisait la même chose au début, qui se disent, si je me développe, c'est que j'ai un gros portefeuille. Un peu toujours le concours en deux.
Qui en a le plus.
Et ce n'est plus du tout mon optique, ce n'est plus du tout notre optique. L'idée, c'est de... même si on redescend en termes de volume de parc, c'est d'avoir des biens qualitatifs, rentables. C'est un exercice important à faire. Et dans lequel on est capable d'assurer la qualité à tout le monde. Aux voyageurs, aux propriétaires et aux agents. Ce qui est important aussi. Parce que sinon, on ne prend que des petits studios, on fait d'une nuit dans un quartier de gare, mais il n'y a plus grand monde qui voudra venir faire le ménage dedans.
Oui, c'est sûr.
Donc l'idée, c'est ça, c'est de continuer cette démarche-là, d'avoir un truc, une société à notre image, très humaine. Une démarche. positive et en 2026 se rémunérer confortablement mais d'ici là continuer à investir ok c'est clair passer à la deuxième partie ?
volontiers alors tu m'as expliqué quand tu m'avais contacté pour l'épisode que vous aviez un modèle plutôt hybride, est-ce que tu peux expliquer c'est quoi ce modèle hybride ?
alors nous le modèle hybride en tout cas la façon dont on l'a conçu je pense pas qu'on soit les seuls du tout à le faire je... Je pense pas, j'ai vu notamment des confrères dans l'Est qui le sait, mais on en a fait véritablement un crédo de fonctionnement, c'est qu'on accompagne un propriétaire et un projet. Y compris si ce projet-là c'est de faire de la longue durée, donc très vite on s'est dit, bah allez, on va se structurer, s'outiller, et apprendre à faire de la longue durée, c'est pas tout à fait la même chose. Alors quand on fait de la conciergerie, c'est... Pas plus facile non plus de gérer les locataires à l'année. Mais donc, notre façon de fonctionner, c'est qu'on accompagne tous les séjours qui durent une nuit ou qui durent une vie. Le slogan commercial. L'idée, c'est que c'est venu souvent par des propriétaires qui ont voulu mettre leur logement en courte durée. La rentabilité n'est pas forcément au niveau. Parce qu'il y a eu une manne, mais comme partout en France, d'explosion de l'offre et de gens qui ont acheté des logements très chers en se faisant vendre des formations, comme quoi ils allaient générer un cash flow et un revenu passif à quatre chiffres, et au final, ce n'est pas le cas. Et donc, ils se dirigent vers la longue durée parce qu'ils ont besoin de sécurité. Et du coup, nous, on garde ces logements-là. On a commencé en courte durée, on les accompagne dans la longue durée, en faisant tout le travail d'agence, là pour le coup, plus classique, la sélection du locataire. On a trouvé un super partenaire pour la GLI et donc la sélection des dossiers. Et puis derrière, tout le parcours de vie du locataire. Mais en rajoutant, peut-être la marque de fabrique est un peu différente d'une conciergerie, c'est qu'il y a la différence d'une agence, sans truc de limite, traditionnelle. On a la compétence en interne pour venir, par exemple, faire du ménage entre chaque locataire, remettre l'appartement en état. On a la compétence en interne pour aller faire un peu de maintenance quand on est sur du petit dépannage. Et on a une capacité à répondre au locataire tous les jours, y compris les week-ends et les jours fériés. Nos équipes sont joignables 7 jours sur 7, de 10h à 19h. Donc on apporte ce petit truc en plus qui est une forme de réactivité un peu différente des agences entre guillemets traditionnelles. Et la possibilité de faire l'opération inverse, c'est-à-dire que si notre logement en longue durée a une vacance locative, parce que le locataire est parti à une mauvaise période de l'année, et donc en attendant le nouveau locataire, on le remet en courte durée. Et finalement, on comble cette vacance locative comme ça.
Mais vous faites du coup de la longue durée meublée ?
On ne fait que du meublé, oui. Ok. On ne fait que du meublé. On fait donc de la longue durée, de la moyenne durée, c'est-à-dire entre un moyen et un grand. Et on fait de la gestion de coloc aussi.
Ok. Oui, c'est l'avantage d'avoir la carte G.
Exactement. C'est plus compliqué sans la carte.
Oui, il faudrait avoir un prestataire qui puisse prendre cette partie-là. Ok, ça me paraît clair. Quels sont les avantages de ce modèle hybride finalement, de pouvoir vraiment garder vos propriétaires ? Oui, peut-être.
Nous, notre avantage, il est sur la rétention client. C'est qu'on ne perd pas des logements en portefeuille, on garde une possibilité de bascule. La deuxième chose, c'est que quand même, la location longue durée assure aussi un revenu à l'agence. C'est quand même des honoraires qui vont tomber tous les mois quoi qu'il arrive. Et nous, ça nous permet d'étendre notre champ de compétences. On s'ouvre pour l'avenir à des partenariats, on a des touches en fait avec des confrères conciergeries dans d'autres villes en France qui souhaitent, elles, gérer uniquement un peu le côté terrain et déléguer une partie du travail de gestion et de back-office. Et nous, c'est quelque chose qu'on s'ouvre à faire, d'aller proposer cette expertise-là, que maintenant on a acquis à d'autres confrères pour se développer sur d'autres villes.
Ok.
Et c'est pour la longue durée qu'on a l'assurance de le faire.
Oui, c'est vrai qu'avoir des honoraires de longue durée, ça permet d'avoir un peu de stabilité dans le milieu de la conciergerie qui peut être saisonnier. Même s'il n'y a pas de saisonnalité, pas vraiment à Toulouse, il y a quand même des mois plus forts que certains, j'imagine.
Exactement. Alors, ce n'est pas des milliers de cents, un honoraire. On parle d'une centaine d'euros. On est à 10% avec la GLI. Donc la garantie loyer impayée, par exemple. Donc voilà, on est au max sur une centaine d'euros par mois. Mais là, rien, c'est ça qui tombe de manière sûre.
Par logement ? Oui.
Ok. Ça dépend du loyer.
Oui, bien sûr. Ok. J'allais parler d'une actualité assez récente sur le projet loi finance. Mais finalement, tu m'as expliqué que vous faisiez de la longue durée meublée, donc ça ne va pas s'appliquer. Mais ce qui est intéressant, c'est que là, ils sont en train d'expliquer que si un propriétaire veut vendre son LMNP, il va avoir les charges d'ésarmantissement qu'il a déjà déduits à la revente. Ce qui fait qu'il n'a que quelques solutions pour ne pas l'avoir. C'est peut-être passer en location nue. pendant un an. J'imagine que vous y avez peut-être pensé.
Oui, on y a pensé, d'autant que c'est pas non plus très compliqué. Il suffit d'enlever du bail les équipements et de proposer au locataire de les lui retirer. C'est juste que nous, pour l'instant, on n'a pas de client. On n'est pas fermé à faire du nu. On n'a pas de client que ça intéresse parce que le régime fiscal, pour le moment, n'est pas assez intéressant. Mais après, une fois qu'on fait du meublé, ça revient à la même chose de faire du vide. Ça simplifie même les états des lieux.
Ouais, ça dépendra surtout de la réglementation aussi, parce que tu peux changer, mais ok. Bon, Jordan, je pense qu'on a vu pas mal de choses. La première partie, hyper intéressante, sur la transparence d'une conciergerie de 70 logements. Pourquoi avoir développé, petite dernière question, la Guyane, la Martinique ?
Alors, c'est pas forcément des choix stratégiques, on s'est pas dit qu'on y allait parce qu'on... on voulait, c'est plutôt des opportunités. Martigny, on avait des logements là-bas, donc on s'est dit, on en profite et voilà. On y va assez régulièrement et là, Guyane, c'est la même histoire. C'est des marchés qui sont hyper intéressants et très très différents. Mais bon, ça pourra faire l'objet d'un nouvel épisode, si jamais. Mais c'est des marchés qui sont très intéressants, et qui sont notamment trustés par des petits acteurs, pour le moment. Et ça change parce que le poids des plateformes est quasiment dérisoire. Il y a très peu d'offres sur Airbnb, par exemple. C'est beaucoup des acteurs traditionnels et c'est en train de changer. C'est finalement un marché complètement émergent, avec des superbes initiatives d'anti-aides qui structurent ça, qui font des salons sur place pour les professionnels. Et donc, voilà, c'est intéressant de participer à un marché qui, lui, pour le coup, émerge et de faire partie de l'aventure.
OK. Donc, si je vais aller à Martinique et que je cherche sur Airbnb, je ne vais pas trouver grand-chose, quoi.
Pas forcément. OK. Tu vas en trouver parce que ça se fait de plus en plus. Mais globalement, il faudra aller sur les sites de certaines grosses agences pour trouver des logements.
Ouais, ok. Je ne savais pas.
Ou de Jtoko.
Voilà, maintenant. Merci Jordan, je pense qu'on a fait le tour. Une petite dernière question qu'on n'a pas préparée justement. Qu'est-ce que tu conseillerais à quelqu'un qui veut démarrer ? Qu'est-ce que tu lui conseillerais de mettre en place dès le départ par exemple ? Une chose. C'est très large la question.
Ouais, c'est super large. Moi, je lui dirais de réfléchir à... Et ça, c'est la question bateau d'entretien d'embauche, mais de réfléchir à où il se voit cinq ans plus tard.
OK.
Parce que c'est de ça que va définir ses choix en termes d'investissement, d'équipement. Et pour le coup, ça définira tout, parce que sinon, on voit trop de confrères au début qui vont acheter toutes les solutions et tous les trucs et qui, au final, n'ont plus de marge à la fin. Alors que si tu sais d'avance où est-ce que tu veux aller... C'est plus simple pour toi aussi de te dire comment je m'outille, qu'est-ce que je fais. Et pour moi, c'est ça le vrai sujet, c'est de savoir quel est son cap. Et derrière, le reste, ça déboule.
Ok, super conseil. Merci Jordan. Je te souhaite une bonne journée.
Bonne journée.
Merci pour ta transparence Jordan. Cette épisode va permettre à ceux voulant démarrer de bien se rendre compte du potentiel possible en conciergeant. J'appelle d'ailleurs aux candidatures, y a-t-il parmi les auditeurs du podcast des conciergeries prêtes à être transparentes et à partager ses chiffres sur le podcast ? Si oui, il suffit de me contacter sur Instagram, la conciergerie podcast. La semaine prochaine, c'est le grand retour des épisodes solos. On verra, le sujet du jour, c'est on verra s'il faut utiliser une ou plusieurs plateformes. Je vous dirai tout en détail, les avantages, les inconvénients et pourquoi il est préférable ou pas d'avoir qu'une seule ou deux plateformes, peut-être même trois. Je vous dis à la semaine prochaine. Et pas si vite, tu as apprécié cet épisode ? Tu peux le partager à ton entourage ou encore mieux, laisser un avis 5 étoiles sur ta plateforme d'écoute préférée et un commentaire. Je te dis à bientôt !
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