Transcription

• Speaker #0

  Acheter un bien en PPE, ce n'est pas juste devenir propriétaire, c'est intégrer une communauté avec ses règles, ses défis et parfois ses tensions. Aujourd'hui avec Constant Salina de chez Gendré Monnaie, nous allons parler PPE et tout ce que vous devez savoir à ce sujet. Bonjour Constant, merci de nous accueillir dans Téléoco. On va parler aujourd'hui PPE. Toi qui es un spécialiste de la PPE, est-ce que tu peux nous présenter ton entreprise et ton rôle au sein de cette société ?

• Speaker #1

  Bonjour Harry, merci d'avoir pensé à nous pour ce petit podcast. Pour répondre à ta question, Gendre et Monnaie est une entreprise qui a aujourd'hui 30 ans. Elle a fêté ses 30 ans l'année dernière. Et puis, elle a été fondée par M. Gendre et M. Monnaie, il y a 30 ans de cela. M. Gendre était plus sur la partie gérance et M. Monnaie plus sur la partie fiduciaire. Ils ont décidé de s'associer pour développer les activités immobilières de la régie. Ça a été dès le départ des activités de gérance, de gestion de copropriété ainsi que de courtage. Et encore aujourd'hui, ce sont nos trois cœurs d'activité sur la région. La société est composée d'une trentaine de collaborateurs à ce jour. Le service copropriété plus particulièrement, vu que c'est mon service, on a huit collaborateurs dont je fais partie, enfin huit et demi à peu près, avec les taux de travail. Et on supervise aujourd'hui 164... 4 PPE et c'est encore en développement parce qu'on a beaucoup de nouveaux clients qui arrivent, souvent par le bouche à oreille et qui cherchent des entreprises locales. Donc on est là ici depuis tout ce temps pour servir nos clients.

• Speaker #0

  Super, merci beaucoup pour ta présentation et l'expertise que vous avez au cœur des PPE. Quelle est l'importance de la gestion des PPE dans les services que vous proposez aujourd'hui chez Gendré et Monet ?

• Speaker #1

  Alors dans l'ordre d'importance en termes de volume, le premier volume c'est la gestion locative. C'est, je pense, les deux tiers de nos portefeuilles et on a quand même un bon tiers de copropriétés aujourd'hui. À côté de ça, on a des services, comme je le disais, de courtage et de courtage en location également pour accompagner nos clients propriétaires et copropriétaires. Mais voilà, donc l'APP, c'est un tiers des activités de la régie.

• Speaker #0

  Super, merci beaucoup. Quelles sont selon toi les valeurs qui distinguent Jean-André Monet dans la gestion de ses copropriétaires ?

• Speaker #1

  Alors les valeurs et ce qui ont fait aussi que je rejoigne la société il y a quelques années de cela, c'est notamment l'approche clientèle. Aujourd'hui, ça se perd un peu je trouve dans le monde de l'immobilier, surtout avec les grosses grosses sociétés, on oublie qu'en fait, au cœur de notre métier c'est l'humain. On participe à des scènes de vie, on accompagne nos clients, on voit beaucoup de choses. Jean-Dré Monnet par exemple gère certaines copropriétés depuis plus de 30 ans, donc mes prédécesseurs ainsi que moi-même, on a pu voir grandir des fois des enfants. Pour nous, ce qui est le plus important, c'est cette valeur-là, c'est la valeur humaine. Et à côté de ça, bien entendu, on doit aujourd'hui, plus qu'hier, avoir aussi tout un bagage de compétences juridiques, notamment en PP, c'est très important la partie juridique, pour pouvoir administrer nos PP et défendre les intérêts de nos copropriétaires au mieux.

• Speaker #0

  C'est génial d'illustrer cette proximité que tu as avec tes clients. Comme tu as dit, tu as pu voir grandir des personnes et ça doit toujours être aussi. Un gage de confiance de tes clients, de pouvoir compter sur vous sur autant d'années et ça c'est génial. On va parler, on va faire un focus sur les défis et les problématiques au sein des PPA. Quels sont les principaux défis que rencontrent les copropriétaires aujourd'hui ?

• Speaker #1

  Alors aujourd'hui, le plus gros des défis, c'est un peu celui qu'on entend parler mais que ce soit pour les copropriétaires ou les propriétaires, c'est tout ce qui est allié très aux rénovations. Et notamment rénovation énergétique, qui sont au cœur de tous les débats dans le milieu, avec les nouveaux projets de loi en cours au niveau fédéral ou cantonal. Donc ça c'est la grosse problématique, surtout sur les immeubles, je dirais, des années 60, 70 jusqu'à 80, qui sont les plus concernés par les éventuelles mesures à prendre pour répondre aux nouveaux standards ou aux futures normes qui vont être appliquées dans notre pays.

• Speaker #0

  Effectivement, c'est un gros défi qui nous attend pour mettre tout ça à jour, tant au niveau des mandataires que des entreprises qui vont exécuter ces travaux-là. On va avoir pas mal de pain sur la planche, on peut dire. Peux-tu nous expliquer l'importance du fonds de rénovation pour une PP et comment est-il généralement constitué ?

• Speaker #1

  Alors, le fonds de rénovation, c'est un élément majeur et quasiment indispensable dans une copropriété. On le remarque beaucoup aujourd'hui. Si avec un bon fonds de rénovation, quand on doit lancer des travaux qui sont souvent des travaux lourds et coûteux, on arrive à les valider assez facilement par les copropriétaires parce que psychologiquement, même s'ils ont investi tout au long de leur vie dans ce fonds, au moment où il faut sortir l'argent de ce fonds, il appartient déjà à l'APP, donc ils ont moins d'impact psychologiquement, c'est à moins d'impact que s'ils doivent sortir l'argent de leur poche, on le voit tous les jours. Malheureusement, aujourd'hui dans la loi, il n'est pas obligatoire. Il faut savoir qu'un fonds de rénovation, ce n'est pas du tout. obligatoire ça peut le devenir via les règlements de copropriété parce que chaque règlement de pp est différent certains intègrent dès le départ une attribution minimum on parle jamais de maximum et une attribution minimum à faire pour prévoir et pouvoir anticiper ces futurs gros travaux qui peuvent souvent chiffrer beaucoup

• Speaker #0

  c'est très juste Comment est-ce que vous gérez les situations où des travaux lourds par exemple sont nécessaires et que le fonds de rénovation est insuffisant ou voire qu'il n'a pas été constitué ?

• Speaker #1

  Alors c'est notre copain quotidien j'ai envie de dire parce que c'est vrai que malgré que certaines PPP soient très prévoyantes et investissent beaucoup, comme on l'a dit, les travaux coûtent cher et on le voit ces dernières années aussi les prix ont beaucoup augmenté donc ça impacte financièrement. Quand on n'a pas les fonds nécessaires, en général, alors si on a bien planifié les choses et qu'on a anticipé parce que la plupart... La plupart des travaux de rénovation lourde, ils n'arrivent pas du jour au lendemain. On a des échéanciers, on connaît la durée de vie d'un immeuble, les différentes phases de vie et à quel moment, à partir de 20 ans, quels travaux on va devoir faire ou 50 ans. Ça nous permet d'anticiper. Si malheureusement on a encore besoin de liquidités en plus, ça va passer souvent par un appel de fonds extraordinaire. Donc on va financer une partie par le fonds de rénovation et l'autre partie, ce sera toujours selon une décision de l'Assemblée des copropriétaires, qu'on financera par exemple à 50-50, 30-70, ça dépend un peu. par un appel de fonds extraordinaire. Donc les personnes vont recevoir en plus de leurs accomptes de charges usuels, des bulletins pour pouvoir financer les travaux et qu'on puisse commander sans prendre de risques financiers en cas d'éventuels impayés.

• Speaker #0

  Merci beaucoup. Quelles sont les difficultés courantes liées à la prise de décision en assemblée générale des PPA ?

• Speaker #1

  Alors aujourd'hui, je pense que ce qu'on voit beaucoup, c'est les différences générationnelles. Aujourd'hui dans les PPA, notamment dans la à... deux types de copropriétaires qui cohabitent gentiment, c'est ceux qui étaient là dès le début, qui ont acheté dans les années 70-80, pour les plus anciens immeubles, et qui ont peut-être une vision différente d'un nouveau copropriétaire qui a acheté il y a un ou deux ans, et qui lui a envie de valoriser son bien, et qui voit à long terme, alors que les anciens copropriétaires, eux, forcément, ils sont à la retraite, ils ont moins d'économies à mettre à disposition. Et puis ils se disent souvent la réflexion qu'on a qui est parfois un peu surprenante à entendre ou c'est un peu de l'humour noir, souvent les gens nous disent « mais finalement, moi je ne serai plus là, donc pourquoi faire des travaux dont je ne verrai pas l'aboutissement ? » Donc c'est ça aujourd'hui qu'on doit apprendre à gérer et trouver les compromis entre ces personnes.

• Speaker #0

  Très intéressant, merci beaucoup. Comment assurez-vous une communication efficace entre les copropriétaires et la gérance ?

• Speaker #1

  Alors. Là aussi, grâce à l'intégration du groupe comptoir immobilier, on a pu aussi profiter de toutes leurs infrastructures, notamment en termes de communication en ligne. Donc on a des plateformes dédiées qui ont été développées par le groupe et pour le groupe, qui nous permettent de communiquer très facilement à l'ensemble des copropriétaires, tout en respectant aujourd'hui la nouvelle loi sur la protection des données qui aussi nous a demandé de nous adapter un peu parce qu'on ne peut plus communiquer. de façon transparente, avec toutes les adresses e-mail par exemple des copropriétaires. Donc on a un programme qui nous permet d'individualiser la communication tout en communiquant en masse. À côté de ça, l'autre point majeur qui ne changera jamais, c'est le contact humain, que ce soit par téléphone ou physique, en allant à la rencontre de nos copropriétaires dans les copropriétaires, en organisant des séances, soit avec les comités, soit avec tous les copropriétaires pour les petites PPE, afin de les tenir informés finalement de tout ce qu'on fait, également pour toute la gestion. technique aujourd'hui, les membres de comités techniques de nos immeubles reçoivent systématiquement toutes les copies des bons que nous envoyons aux entreprises, encore une fois par souci de transparence et de communication, parce qu'on s'est rendu compte que si on communique bien, l'assemblée va très bien se passer et ne va pas durer longtemps. Au contraire de ça, si on a une mauvaise communication durant l'exercice, déjà les compétiteurs ont l'impression que si on ne communique pas, nous ne travaillons pas, ce qui est bien sûr faux, mais ça peut être compris comme ça. Et puis surtout, on arrive à une assemblée où on va perdre du temps sur des problèmes mineurs qu'on aurait pu régler en communiquant mieux au cours de l'exercice. Donc pour nous, la communication est très importante. Et j'insiste beaucoup là-dessus avec mes équipes pour qu'on communique le maximum, pour autant que ce soit utile. On ne communique pas pour rien, mais on donne le maximum d'informations aux clients.

• Speaker #0

  Quels sont les enjeux liés à la gestion financière d'une PPE, notamment en termes de budget ou de comptabilité ?

• Speaker #1

  L'aspect juridique dans une PP est très important. On le voit, j'ai discuté avec mon prédécesseur qui a pendant 30 ans administré les PP que j'administre aujourd'hui. On a eu cette évolution à l'époque, on avait cette confiance presque aveugle en l'administrateur, ce qui n'était pas toujours une bonne chose, mais c'est un état de fait. On ne remettait pas en question sa parole et ses choix. Aujourd'hui les personnes sont mieux protégées, mieux informées aussi. Donc on se doit d'avoir une gestion tout à fait transparente de nos comptes. Ça passe chez nous par une gestion des comptes en gestion séparée. Ça veut dire que chaque PPA chez nous a des comptes propres. On ne fait pas de pot commun. Donc les comptes sont au nom de la copropriété. Bien sûr, nous les gérons, mais chaque PPA a ses propres comptes. Compte courant et compte fonds de rénovation. On tient donc des comptes. C'est une obligation légale de tenir une comptabilité pour une PPA. où on retranscrit l'ensemble des activités financières de la PPE avec toutes les pièces qui sont mises à disposition des réviseurs des comptes, donc les pièces bancaires et toutes les factures et autres, pour encore une fois assurer un maximum de transparence et qu'on puisse aussi piloter ça en sachant chaque année, en refaisant des analyses sur nos budgets, savoir si nos budgets sont bons, si on doit les réadapter, sachant qu'en PPE, le budget est revoté chaque année par l'Assemblée des copropriétaires. Donc adapté aussi à ce moment-là.

• Speaker #0

  Excellent, merci pour ta réponse. Tu en as parlé tout à l'heure, des fois dans des PPI, il y a des chocs générationnels, des avis qui divergent un petit peu. Comment est-ce que vous gérez les conflits entre les copropriétaires au sein d'une PPI ?

• Speaker #1

  Alors, merci d'en parler. C'est vrai qu'aujourd'hui, malheureusement, on est dans une société, on le voit aussi, très individualiste. Aujourd'hui, on pense chacun à ses intérêts personnels, parce que c'est humain. Mais quand on est en copropriété, on doit comprendre qu'on vit dans une communauté. On doit accepter qu'il y a... des droits et des devoirs et des contraintes à cette cohabitation. C'est vrai que notre rôle aujourd'hui, c'est vrai qu'une grosse partie de notre activité, c'est la gestion, comme tu l'as fait remarquer, des conflits qui peuvent survenir. Alors on doit en même temps garder une certaine neutralité parce qu'on ne représente pas les intérêts individuels des copropriétaires, en tout cas administrateurs, mais les intérêts de la communauté. Déjà il faut faire admettre ça aux copropriétaires qui n'auraient pas forcément compris qu'on ne peut pas toujours les suivre. Et puis souvent on a deux sons de cloche différents dans un conflit entre deux copropriétaires. Et si on écoute individuellement, on a l'impression que les deux ont raison, mais on n'est pas forcément là. Donc si le conflit est simple, je dirais, peut être réglé facilement parce qu'on a une certaine maîtrise de ce genre de choses et une certaine capacité de médiation, on s'en occupe. Sinon, il existe des organes au niveau de la justice de paix, avant d'arriver au stade du juge, des organes de médiation externe qui permettent justement de régler ce genre de conflit. Et on le conseille à nos copropriétaires dans leur intérêt.

• Speaker #0

  Excellent, très bien merci beaucoup. On va faire un focus spécial sur les travaux et puis la rénovation des pépés qui est un gros sujet aujourd'hui qui nous occupe. Comment est-ce que vous planifiez les travaux de rénovation au sein d'une copropriété et comment est-ce que vous les gérez ?

• Speaker #1

  La durée de vie estimée d'un immeuble c'est des durées théoriques bien sûr. En Suisse on le sait, on calcule sur 100 ans. Dans cette période de 100 ans il y a des étapes. En général ça va être la première grosse étape c'est à 20 ans. après ça va être plutôt 40, 50 ans, etc. Donc nous déjà en amont, ce qu'on va faire, par nos connaissances aussi du domaine du bâtiment, parce que nous sommes des généralistes, mais nous avons quand même quelques connaissances via nos formations que nous suivons, notamment dans les organismes professionnels et autres. Donc avec cette expérience-là, on sait qu'un immeuble des années 70, aujourd'hui il a 55 ans à peu près. Donc on arrive en milieu de vie théorique et qu'on va arriver sur des travaux importants type étanchéité ou ce genre de travaux qui peuvent survenir. Traitement des conduites aussi, c'est beaucoup aujourd'hui, des chantiers qu'on fait beaucoup, c'est l'assainissement des conduites. Parce qu'avant les années 90, on ne travaillait pas en guébérite, donc forcément c'était beaucoup plus sujet à la corrosion et autres. Et c'est comme ça un peu qu'on va faire. Donc nous on fait des plannings pour chaque immeuble. On a, selon la durée de vie, les travaux déjà faits, les travaux futurs, on essaye de planifier. Après, ce n'est jamais gravé dans le marbre, bien entendu. Chaque immeuble est différent, c'est aussi la magie de notre métier. Deux immeubles des mêmes années, côte à côte, peuvent avoir une vie tout à fait différente. Et c'est là où l'importance aussi du fonds de rénovation et tout ça, c'est de pouvoir expliquer pourquoi on doit mettre de l'argent de côté au copropriétaire. Et ça, ça passe par une... Une planification en expliquant que voilà une chaudière ça dure aujourd'hui une vingtaine d'années donc quand on la change il faut déjà prévoir le prochain changement qu'on a en plus, on parlait avant des nouvelles lois qu'il y aura sûrement des investissements importants à faire en termes d'isolation notamment et de technologies photovoltaïques ou autres donc voilà c'est vraiment comme ça qu'on fait souvent c'est beaucoup l'expérience qui fait qu'on va leur proposer tel ou tel type de travaux On essaye de le faire assez en amont parce qu'on sait qu'en PPE, une décision ne se fait pas. Il ne faut pas croire qu'on arrive à une assemblée, on vient de mettre un sujet. En général, c'est vraiment à la première assemblée qu'on vote des travaux. Il en faut peut-être une, deux, voire trois, avec entre-temps des comités, des analyses qui sont effectuées, des expertises demandées pour arriver à faire des travaux. Donc je pense que cette planification est... C'est primordial si on veut éviter de tout faire dans l'urgence et donc de faire mal, parce que quand on est dans l'urgence, on n'a pas le temps de forcément avoir du recul sur les opérations effectuées.

• Speaker #0

  Merci beaucoup pour ta réponse très détaillée. Effectivement, comme tu l'as très justement dit, des travaux, ça se planifie. Et peut-être que ça peut prendre d'autant plus de temps s'il y a des conflits au sein de l'APP et que des personnes ne sont pas d'accord sur tel type de travaux ou tel type de travaux. Ça peut un peu rallonger le calendrier. Je vais rebondir sur ce que tu disais tout à l'heure par rapport au fonds de rénovation. Quels sont les critères finalement pour déterminer quels travaux peuvent être pris en compte par le fonds de rénovation ou quels travaux doivent faire appel à un fonds extraordinaire ou privé ?

• Speaker #1

  Alors c'est déjà régi un peu dans les textes de loi. On parle ici notamment du code civil qui a pas mal d'articles sur la PPE et sur la copropriété en général. Le fonds de rénovation est prévu, comme son nom l'indique, pour des rénovations. Ça veut dire que l'exemple ainsi typique qu'on donne, si vous voulez créer une piscine dans un jardin d'une copropriété où il n'y en a pas, c'est pas des travaux ni utiles ni nécessaires, c'est ce qu'on appelle du somptuaire. Dès lors, si les personnes veulent faire ça, normalement on ne doit pas toucher au fonds de rénovation. Maintenant en PPE, ce qui est magique, c'est qu'il y a ce que dit la loi ou ce que ce que dit un peu les us et coutumes, mais finalement l'organe suprême d'une PPE c'est l'assemblée des copropriétaires. Donc si tous les copropriétaires estiment qu'ils veulent dépenser leur argent de telle ou telle façon pour les travaux, ils ont le droit. Donc n'importe quel type de travaux peut être financé par le fonds de rénovation, pour autant que les copropriétaires le souhaitent. Nous on va juste s'assurer qu'il y ait suffisamment de liquidités pour parer aux urgences, donc on va jouer notre rôle en fait de conseiller simplement pour les avertir que encore une fois, ils prennent les décisions, nous exécutons. Mais on doit les rendre attentifs que, par exemple, s'ils ont un fonds de rénovation de 100 000 francs qui prévoit par exemple de mettre du photovoltaïque, ce n'est pas aujourd'hui une obligation légale, ce n'est pas des travaux nécessaires à la vie de l'immeuble et à son maintien. Donc s'ils veulent le faire et que ça coûte 80 000 francs et qu'ils ont 100 000 francs de fonds de rénovation, c'est trop risqué de prendre la totalité par le fonds. Parce qu'après il ne restera plus que 20 000 francs, si tout d'un coup on avait la chaudière qu'il achetait, l'ascenseur qu'il faut remplacer ou autre, on n'a plus les fonds. Donc on va toujours essayer de trouver cet équilibre, mais encore une fois, les compéritaires peuvent décider de tout, avec des majorités, je ne vais pas faire détail de toutes les majorités, parce qu'on vient un peu trop dans le juridique pépé, mais en gros on a des majorités qui s'appliquent selon le degré d'urgence ou le degré de nécessité des travaux. Donc moins les travaux sont nécessaires, plus la majorité va être exigeante, afin que les personnes ne se sentent pas lésées et que les intérêts de tout un chacun soient préservés aussi financièrement.

• Speaker #0

  Est-ce qu'il y a des travaux par exemple qui... qui demande la majorité absolue, le vote complet de tous les propriétaires dans une seule solution.

• Speaker #1

  Oui, c'est des travaux, comme je l'expliquais un peu avant, dits « somptuaires » , donc des travaux qui vont amener un agrément supplémentaire à l'immeuble, mais qui n'ont aucune nécessité ni utilité. Donc ces travaux-là, c'est des majorités absolues, ce qu'on appelle l'unanimité. C'est très contraignant parce que c'est non seulement l'unanimité des personnes présentes et représentées en assemblée, mais il faut tenir aussi compte des personnes absentes. Donc il faudra aller chercher après l'Assemblée les autorisations de tous ceux qui n'auraient pas été présents pour pouvoir valider ce genre de travaux. Donc ça va être, voilà, l'exemple de la piscine, un exemple assez courant, ça peut être aussi, par exemple, agrandir les balcons ou ce genre de procédés où finalement on peut très bien vivre avec des plus petits balcons, c'est pas une obligation, il n'y a pas de nécessité à le faire. Il y a un peu d'utilité, mais c'est vraiment du somptuaire, donc ça va être l'unanimité. Et puis en PPA, on a un principe, quand on a un doute sur la majorité appliquée, on prend toujours la plus contraignante. Parce que là aussi, on doit toujours parer aux éventuels recours juridiques qui peuvent arriver si on n'est pas très rigoureux sur ce choix-là.

• Speaker #0

  Tu as évoqué un exemple qui est très parlant, c'est notamment les balcons. Aujourd'hui, quand on va mettre de l'isolation périphérique, une enveloppe, on va considérablement réduire une partie de ces balcons. Souvent, c'est reporté sur le parapet, mais c'est j'imagine là que rentre en compte cette majorité absolue, cette unanimité. où tout le monde doit être pour la modification.

• Speaker #1

  Voilà, on a un cas qu'on a eu récemment, où on parle de rénovation comprenant de l'isolation périphérique. Et comme tu l'as très bien dit, forcément, si on rajoute de l'isolation périphérique, on va réduire la taille du balcon, la taille qu'on peut utiliser. Donc on doit aussi pouvoir différencier, pour ne pas bloquer complètement un projet, il faut des fois faire des votations avec des... Des majorités différentes, c'est avec des sous-points où on va voter des projets en plusieurs étapes pour ne pas bloquer des travaux qui seraient nécessaires ou utiles, comme une isolation périphérique qui sont souvent faits à sortie d'une réfection d'une façade, donc il y a une certaine utilité ou même nécessité à le faire, et des travaux sanctuaires comme l'agrandissement des balcons. Donc ce ne sera pas plusieurs étapes et puis on votera une partie. en majorité simple ou double, et une autre partie à l'unanimité. Et c'est pour ça que quand on prépare un projet, on doit être attentif à ces choses-là et des fois expliquer à nos partenaires architectes, ingénieurs et autres la spécificité d'une PP, qui n'est pas du tout la même chose qu'un immeuble locatif qui appartient à un seul propriétaire, et ces règles-là, qui donc, pour un peu détailler le projet et de le segmenter pour pouvoir éventuellement faire une partie et pas tout. et que ça ne bloque pas le maintien ou l'entretien de l'immeuble.

• Speaker #0

  Excellent. Comment est-ce que vous vous assurez le suivi et la qualité des travaux réalisés dans les parties communes ?

• Speaker #1

  Alors, comme je l'ai dit un peu avant, il y a deux choses. Tout ce qui est courant, entretien courant, même un remplacement d'ascenseur, où on n'a qu'un corps de métier qui intervient, en général on supervise. Sachant que ça sort généralement de notre mandat, parce que tout ce qui est entretien courant, ça fait partie de notre mandat, les petits travaux on les commande, on a l'habitude, on connaît les maîtres d'État. qui travaillent dans l'immeuble et autres, donc on connaît les métiers, les choses à faire, donc ça on le fait. Quand on parle d'un remplacement d'ascenseur, on sort un peu de l'entretien courant, donc là si on s'en occupe nous, on va négocier des honoraires de direction de travaux et également pour toute la partie analyse des offres de remplacement des ascensoristes et des négociations, lors de l'assemblée. Pour les travaux plus complexes, on parlait avant du projet par exemple de rénovation des façades avec réfection des balcons, éventuel agrandissement. forcément il y aura plus d'intervenants, donc ça demande des compétences particulières pour déjà établir le projet et puis après le suivre, et puis beaucoup de temps. Et le temps, on court tous après, nous aussi, et souvent on préfère aussi se faire accompagner par des partenaires qui sont là aussi choisis par l'Assemblée. Parfois on propose des partenaires avec qui on a déjà travaillé parce qu'on sait comment ils travaillent et on sait qu'ils connaissent la problématique de la copropriété, qui est encore une fois un domaine spécifique de l'immobilier. Et ça va souvent passer comme ça, on va souvent faire des partenariats, donc on va mandater un architecte, un ingénieur ou autre, soit pour juste préparer le projet, et souvent, ensuite, il va aussi s'occuper de la direction de travaux, on a un chantier en cours, on est en train de refaire toute la toiture d'un bâtiment ici à Montreux, et j'ai pris le concours d'un architecte, alors théoriquement c'est lui qui chapeaute tout, bien sûr que nous derrière on reste aussi en contact avec lui. ne serait-ce que pour la partie financière parce que lui valide les travaux et après nous on paye les factures et aussi simplement par intérêt parce que c'est notre métier, on aime bien aussi voir ça. On n'a pas le temps de suivre le chantier de A à Z, d'être toutes les semaines sur le chantier, de faire les séances de chantier haute mais on y va de temps en temps. J'étais encore cette semaine regarder un peu, voir comment ça avançait. C'est un partenariat, des fois c'est que nous mais souvent, surtout en ce moment avec ces gros travaux lourds, on s'attache les services d'entreprises spécialisées dans les domaines. pour que chacun fasse ce pour quoi il est formé.

• Speaker #0

  Excellent. Quels sont les conseils que tu donnes aux copropriétaires pour anticiper des éventuels besoins de rénovation ou éviter, disons, les problèmes de liquidité ?

• Speaker #1

  Alors, le conseil numéro un, je crois qu'on va parler beaucoup de ce terme-là aujourd'hui, c'est le fonds de rénovation. Comme je l'ai expliqué un peu avant, quand on prend sur le fonds, les travaux peuvent se faire beaucoup plus facilement parce que psychologiquement, les gens n'ont pas l'impression qu'on vient chercher l'argent chez eux. donc Ce que je peux conseiller aux copropriétaires qui écouteraient aujourd'hui et qui se posent des questions, c'est de bien valoriser leur fonds de rénovation. Ce n'est jamais de l'argent perdu. On sait qu'on a cette impression d'économie forcée, de se dire que c'est de l'argent si tout d'un coup je vends, je ne vais pas récupérer. Alors effectivement, l'argent que vous placez dans le fonds est lié à votre lot, pas à votre personne. Ça veut dire comment vous vendez votre lot, vous vendez votre part du fonds de rénovation. Mais cette part-là, elle est prise en compte au moment de l'estimation de votre bien. Et les banquiers, les financiers qui vont financer les acheteurs, en général, vont de plus en plus aller regarder quel est l'état du fonds. On a souvent des contacts de banques qui nous demandent l'état du fonds et qui nous demandent un peu l'historique des travaux pour mettre en corrélation. Parce qu'un fonds de rénovation faible ne veut pas dire que c'est une mauvaise situation. C'est peut-être qu'il y a eu beaucoup de gros travaux et que finalement il a été dépensé pour ça, parce qu'il sert à ça. Mais ça passe par des économies. Et nous on les fait pour les copropriétaires parce que je dis souvent copropriétaires, aujourd'hui vous savez que vous avez peut-être les moyens d'aller rajouter quelques milliers de francs en cas de besoin pour des travaux, mais vous ne savez pas de quoi demain sera fait. On sait qu'aujourd'hui l'économie est assez fluctuante, donc tout ce qui est au fond c'est de l'argent mis de côté et qui un jour ou l'autre se sera payant pour l'APP.

• Speaker #0

  Excellent, merci beaucoup. Est-ce que tu peux nous partager un exemple d'une rénovation réussie que vous avez gérée récemment ?

• Speaker #1

  Alors... Ces derniers temps, on a fait beaucoup, comme je disais, de rénovation, mais c'était plus de l'entretien, c'est l'assainissement des conduites. On en a fait, depuis ces trois dernières années, je crois, six ou sept sur nos immeubles. Donc c'est des chantiers assez invasifs pour les gens, parce qu'on rentre dans les appartements, on démonte tout ce qui est WC, tout ce qui est sanitaire et cuisine, et puis on injecte de la résine pour gainer les conduites. Donc ça, c'est des travaux lourds qu'on a fait sur plusieurs immeubles, on en a fini à Clarence récemment. Ils se sont bien passés, les gens ont bien joué le jeu. Là aussi, ça passe par beaucoup de communication, beaucoup d'informations en amont, une bonne planification, que les gens soient informés. Si on explique bien, on planifie bien, on aura toujours des récalcitrants, des personnes qui ne vont pas forcément jouer le jeu, mais globalement, ça se passe bien. Un autre chantier, mais là, il n'est pas encore fini, mais il porte déjà ses fruits, c'est la fameuse rénovation de toiture, dont je parlais avant, ici, au-dessus. C'est vrai que là, ça faisait des années, quand je parlais avant, d'un peu du temps de décision, ... Ce projet-là, je crois qu'il était déjà en discussion avant que j'arrive, il y a 6-7 ans. Et l'année dernière, ils ont accepté, alors il y a deux ans, ils avaient accepté de mandater un architecte pour étudier vraiment. Et maintenant, qu'on passe de la parole à vraiment une étude avec des chiffres précis. Et puis, on a accepté des travaux, ils ont été acceptés par les copropriétaires l'année dernière. Ils sont en cours en ce moment. Et ça, je pense que c'est un chantier qui réussit bien. Je suis régulièrement en contact et j'ai eu beaucoup de retours. On a eu l'Assemblée l'autre jour. Des copropriétaires qui sont ravis de la gestion du chantier parce qu'on a quelqu'un de compétent qui supervise ce chantier. Malgré l'impact financier qu'il y a eu sur leur porte-monnaie, ils sont ravis parce qu'ils voient les résultats déjà sur la consommation de mazout notamment parce qu'on réisole tout. On a déjà réisolé tout le dernier étage, la tique qui forme aussi une partie de la toiture des appartements du dessous. Et là on est en train de finaliser la toiture au-dessus de la tique. Mais on a déjà vu l'impact financier sur... sur les dépenses en mazout, vu que nous on suit les évolutions des énergies tous les mois, on fait des calculs, on demande des stocks et autres, la gestion stock, et on voit qu'il y a déjà impact.

• Speaker #0

  C'est génial ce que tu soulèves puisque j'ai eu la chance de pouvoir avoir plusieurs études, notamment des bilans thermiques, et on voit que la perte au travers du toit est quand même relativement très importante, on n'est pas loin d'un tiers de perte thermique, c'est quand même une économie énorme pour une PPE d'investir dans ces solutions-là. Surtout qu'il y a des subventions aussi, j'imagine, vous vous occupez aussi de cette partie-là ?

• Speaker #1

  Alors, en général, là par exemple, dans ce cas précis, c'est aussi l'architecte, le bureau d'architecte, qui a prévu dans son plan financier initial les subventions en fonction des calculs, en gardant une marge de réserve. Et c'est lui qui va faire les demandes de subventions, bien sûr conjointement avec nous, parce qu'on doit signer les documents et autres. Mais c'est celui, en gros, c'est la direction de travaux, celui qui pilote le projet, qui va s'occuper de ça, pour récupérer ces subventions, qui n'arrivent qu'en fin. Ça, c'est aussi quelque chose qu'il faut... Les gens doivent avoir conscience aussi, c'est que quand on finance des travaux, on ne peut pas vraiment projeter, il ne faut pas prendre en compte les subventions. Bien sûr qu'on sait qu'il y en aura, mais ce n'est pas toujours fixe, ça peut varier. Si on prend quelques mois à faire les travaux, il se peut que les subventions changent, dans le bon sens ou dans le mauvais sens, ça fluctue. Mais voilà, on doit pouvoir financer l'entier des travaux parce que les subventions n'arrivent qu'après.

• Speaker #0

  Excellent, on a bien dégrossi ce sujet de la rénovation qui était relativement complexe pour avoir tout. tous les enjeux qui tournent autour de ces projets-là. On va faire un focus sur la gestion administrative et légale des PPP. Quelles sont les obligations légales principales qu'une PPP doit respecter en Suisse ?

• Speaker #1

  Alors, en Suisse, le droit de la copropriété et de la PPP, parce que c'est deux domaines distincts. On a une PPP et une copropriété. Par contre, une copropriété n'est pas forcément une PPP. Un appartement dans une PPP détenu par plusieurs propriétaires est une copropriété en elle-même. Donc, il y a des petites notions. Donc il y a plusieurs articles de droit qui s'appliquent. La grosse base du droit de l'APP, c'est le code civil, le code civil suisse. C'est drôle parce qu'on a le droit des associations qui s'appliquent, notamment ça c'est pour ce qui est de l'Assemblée Générale. On fait le parallèle avec l'association dans les règles de l'Assemblée Générale, c'est l'article 64. Ensuite il y a tout ce qui est droit de la copropriété, donc comme j'expliquais, la copropriété au sens large. C'est les articles 646 et suivants. Et puis plus spécifiquement, il existe dans la version actuelle du Code civil, tout un article, je dis un article parce que c'est l'article 712 du Code civil, mais en vrai l'article 712 il va de la lettre A à T. Donc il est très très large et il reprend en fait toute la base légale de l'APPE. Ça c'est le principal, c'est la loi. On a aussi le Code des obligations dans une moindre mesure, mais ça c'est lié à notre mandat. Le contrat d'administrateur c'est un contrat de mandat et on est régi donc par le code des obligations spécifiques au contrat de mandat. Et puis ça c'est la première base, c'est la base juridique suisse. Ensuite de ça on a un document qui est très important mais là aussi bizarrement pas obligatoire dans une PP, c'est le règlement de PP. Souvent ce règlement va reprendre les articles de loi et les détailler un peu plus, donner des règles, des usages. On dit souvent c'est la bible de la PP. C'est là dedans qu'on trouve toutes les règles, comment elles s'appliquent. Nous c'est très important, c'est un document, alors on ne les connaît pas tous par cœur forcément, parce que chaque PPA c'est un règlement, mais par exemple je dis toujours à mes administrateurs, avant une assemblée, quand on la prépare, on doit relire le règlement, ne serait-ce que pour les majorités, parce qu'on a parlé avant des différents types de majorités, mais il se peut qu'un règlement donne d'autres règlements. Parce que encore une fois, c'est l'Assemblée des copropriétaires, l'organe suprême d'une PP, qui prend les décisions et peut prendre la décision de changer son règlement. Par contre, le règlement ne peut jamais aller à l'encontre des règles de droit suisse, ça c'est important, et là c'est aussi notre rôle de regarder ces choses-là, donc c'est un peu ces deux bases qu'ils font. Mais après encore une fois, il y a cette souplesse, parce que du moment que les copropriétaires sont d'accord, on peut tout à fait déroger également au règlement, pour autant qu'on ait les majorités nécessaires à l'application des règles.

• Speaker #0

  Très bien, merci. Et comment, il y a beaucoup de lois, il y a beaucoup de règlements qui rentrent en ligne de compte, comment est-ce que vous assurez la conformité des prises de décision en Assemblée ?

• Speaker #1

  Alors, il y a déjà la formation. On n'en a pas beaucoup parlé encore jusqu'à maintenant, mais c'est vrai que chez Jean de Raymondet, particulièrement dans notre service copropriété, moi je tiens à ce que mes employés suivent des formations. On fait partie de certaines associations de professionnels, notamment la plus connue, l'USPI, l'Union Suisse des Professionnels d'Immobilier, qui organise beaucoup de cours. Parfois sur des sujets très spécifiques, on a des cours, moi j'ai moi-même suivi un cours qui s'appelle toujours IMO-PPE, qui est propre à notre métier de PPE. Ça c'est très important parce que c'est de la formation par des professionnels, c'est des intervenants, des experts, des avocats, des administrateurs, ou des gens du métier, des ingénieurs, parce qu'il y a toute une partie technique, qui nous permet, avec un examen final, qui n'est pas reconnu au niveau fédéral, mais qui a quand même son importance dans les régies, en tout cas en Suisse romande, parce que c'est une association reconnue. Ces formations sont importantes pour apprendre justement et pouvoir respecter les règles et faire appliquer les bonnes règles et être toujours droit et rigoureux parce que c'est très important. A côté de ça, après, il y a d'autres formations au niveau fédéral, notamment le brevet fédéral. Alors là, je n'ai pas toutes mes équipes qui l'ont, mais moi-même je l'ai fait parce que c'est important chez nous que les chefs de service aient des brevets parce que c'est quand même là, on est sur un examen fédéral avec une vraie reconnaissance au niveau national. Donc ça c'est important pour connaître aussi tous les aspects de l'immobilier, avoir une vision plus large et connaître aussi les interactions entre les différents domaines. Donc ça passe beaucoup avec tout ce qui est formation. Et puis à côté de ça, on s'appuie aussi sur des associations dédiées au droit. C'est notamment la Chambre vaudoise immobilière dont on fait bien sûr partie en tant qu'entreprise. On a même des PPE qui sont aussi membres au nom de la PPE. Ils ont un service juridique. dédié à la copropriété. Moi je suis régulièrement et de plus en plus, c'est vrai qu'aujourd'hui la question juridique on l'a de plus en plus, comme je le disais les choses ont changé, il y a aussi maintenant toutes les protections juridiques qui sont là, donc beaucoup de copropriétaires dès qu'ils ne sont pas forcément d'accord ou qu'ils ont une autre idée, ils vont faire appel à des avocats. Donc nous on doit pouvoir aussi avoir nos conseillers pour être sûr que les décisions qu'on prend ou les actions qu'on entreprend correspondent au cas légal parce qu'on on doit aussi être, on nous paye pour ça. Nous sommes des professionnels et à ce titre, on doit être sûr que ce qu'on fait est juste. Donc je travaille beaucoup, beaucoup avec la Chambre d'Oise Immobilière. J'ai une ou deux avocates quasiment attitrées maintenant parce que j'ai toujours les mêmes au téléphone et qui souvent, quand j'ai un doute sur l'application d'une, avant une assemblée, si je ne suis pas sûr de la majorité appliquée pour une telle décision, quand on parle d'investissement conséquent et qu'il y a des vrais impacts derrière, je vais lui demander conseil ou sur l'application du règlement, d'un article du règlement. Est-ce que ma vision est juste ? parce qu'on a des fois des visions... de par notre expérience qui ne sont pas toujours justes. Et on a besoin des fois d'avoir une confirmation d'un juriste spécialisé en droit de l'APP pour confirmer ou affirmer notre vision.

• Speaker #0

  J'imagine que vous devez avoir pas mal de téléphones qui sont liés à ces questions un petit peu juridiques parce que beaucoup de gens ignorent l'existence de la CVI en l'occurrence. Et c'est vraiment un support qui est génial où il y a énormément de... de conseils, d'informations, notamment sur les bases légales et sur les PPE. Et notamment, on peut aussi s'affilier en tant que propriétaire, enfin en tant que personne privée à cet organisme-là, ce qui nous donne aussi accès à des conseils juridiques personnalisés, etc. Donc ça, c'est un vrai point. C'est un petit peu l'asloca pour les propriétaires, si je peux dire. C'est ça, c'est un peu ça,

• Speaker #1

  oui, c'est exactement.

• Speaker #0

  Et quel est finalement, dans tout ça, le rôle principal de l'administrateur et quelles sont la limite de vos responsabilités ?

• Speaker #1

  Alors, le rôle principal de l'administrateur, on a parlé un peu des différents organes qui composent une copropriété. Donc je le rappelle, l'organe suprême qui prend toutes les décisions, c'est l'Assemblée des copropriétaires et uniquement elle. Il n'y a que l'Assemblée qui a à même de prendre les décisions importantes. Nous, l'administrateur, simplement, on est l'organe exécutif. On est là pour faire exécuter les décisions de l'Assemblée, tout en veillant à ce que celle-ci respecte les cadres légaux en vigueur. Et aussi assurer après tout l'aspect gestion courante. Donc quand on parle de gestion courante, c'est l'aspect financier. On en a parlé un peu, la gestion des fonds, la gestion aussi des intérêts financiers de l'APP, avec la proposition peut-être de placement sur des fonds. Encore une fois, on n'est pas sur du placement libre, mais sur des placements pour essayer que ces fonds qui sont placés rapportent quand même un petit peu, ce qui n'est pas toujours évident. Aujourd'hui, on arrive à trouver des solutions de par le volume d'affaires que l'on a pour trouver des produits intéressants. Donc la gestion financière, la gestion du contentieux qui devient aussi aujourd'hui un point important parce qu'on l'expliquait un peu, aujourd'hui tout coûte plus cher. Donc c'est vrai que souvent, si on n'est pas rigoureux là-dessus, on sait qu'aujourd'hui, des fois, si on oublie une facture, on se dit qu'on attend le rappel. Et si le rappel ne vient pas ou qu'il n'est pas fait, on ne paye pas. Et c'est pour ça que souvent on a beaucoup axé cette année le gros point de développement chez Jean-Dré Monnet, c'était toute la partie contentieux, on a mis beaucoup de procédures en place, des nouveaux programmes aussi, des nouveaux modules de notre programme pour suivre ce contentieux et s'assurer que les gens payent ce qu'ils doivent à l'APP, parce qu'on a, je le rappelle, ce principe de solidarité, si un copropriétaire ne paye pas et qu'on ne lui réclame pas l'argent, c'est les autres copropriétaires qui peuvent être impactés financièrement. Et ça, nous en tant que professionnels, on ne peut pas se permettre d'arriver vers nos clients et de dire « en fait on a oublié de suivre » . Et puis, il y a 50 000 francs dehors et on ne peut plus les récupérer. C'est impensable. Donc, on a cet aspect-là, l'aspect financier qui est aujourd'hui assez important. On a l'aspect technique, on en a pas mal parlé. Donc, le conseil et le suivi courant de l'entretien. En gros, on doit s'assurer que l'immeuble, le bien de nos clients, au minimum, garde sa valeur, voire en prenne un petit peu. C'est notre rôle. Et puis, une grosse partie finalement de notre métier aujourd'hui, c'est la partie gestion humaine. On en a parlé un peu avant, la gestion des conflits, essayer de trouver des solutions. L'administrateur, c'est souvent, on fait un peu parallèle avec la politique, on doit trouver des compromis. On a des forces qui s'opposent dans une PP, nous on est au milieu, et on doit trouver une solution qui convienne à peu près à tout le monde. On sait qu'en Suisse, on est assez fort pour ça, le compromis, le consensus et la diplomatie, c'est à ça qu'on sert majoritairement aujourd'hui, c'est d'essayer de faire comprendre aux gens que c'est dans leur intérêt à tous et toutes de prendre telle ou telle décision ou de trouver une solution intermédiaire. qui n'est pas forcément la meilleure, mais qui est celle qui convient au plus grand nombre, parce qu'encore une fois, il faut une majorité. Si on n'a pas de majorité, si on a deux camps totalement identiques qui s'opposent, vous ne ferez jamais rien sur un immeuble, ou alors vous devrez demander à un juge de trancher pour prendre des décisions. Ce n'est encore jamais arrivé dans mes portefeuilles, mais on peut avoir des fois des conflits, des gens qui... Et voilà, notre métier, il est là, c'est de faire comprendre qu'il faut voir au-delà de l'intérêt individuel et aller sur l'intérêt commun.

• Speaker #0

  Très bien, merci beaucoup. une question qui qui pourrait intéresser nos auditeurs et qu'on n'a pas évoqué, qu'est-ce qui se passe dans le cas où un copropriétaire ne joue pas le jeu, ne paye pas par exemple ses factures qui sont dues à la PPE, quels moyens les autres copropriétaires ont finalement pour se retourner face à une situation comme ça ?

• Speaker #1

  Alors il y a des moyens légaux qui existent, souvent d'ailleurs ils sont dans le règlement de PPE. Alors il y a des premières contraintes qui peuvent inciter le copropriétaire à payer. On parlait de contentieux avant, dans les phases de rappel, souvent dans les règlements, Encore une fois, je dis souvent parce que déjà il n'y a pas forcément toujours des règlements en Angéralia et puis d'une PP à l'autre les règles varient un peu mais globalement, donc les ACON sont payés par trimestre d'avance, donc ça c'est dans le règlement, donc les gens doivent toujours avoir payé. Et puis s'ils ne payent pas, le premier impact c'est l'intérêt. Il existe dans les règlements PP un intérêt en cas de retard, il varie souvent entre 5 et 8% d'intérêt par période de retard qui peut être facturé systématiquement sans demande ou sans avis de l'Assemblée. c'est dans l'intérêt, il est bien sûr reversé à la copropriété. Ça c'est la première étape. En général, quand ils savent qu'il y a des intérêts, ils payent. L'autre solution après, ça va être les poursuites. La première étape des poursuites, on peut la faire sans aval de l'Assemblée, pour défendre les intérêts. Donc ça en général, maintenant nous on s'attache aussi des services, on parlait avant avec qui on travaille, beaucoup avec des agents d'affaires. Moi j'ai un ou deux agents d'affaires ici sur Riviera avec qui je travaille beaucoup, qui sont très efficaces pour ça. Et souvent, on n'a même pas besoin d'inscrire la poursuite. le fait de Mandater un agent d'affaires et que lui fasse un courrier, ça a beaucoup plus de poids que l'administrateur et souvent on l'a vu, là on a eu beaucoup de cas ces derniers temps où les gens ont payé à ce moment-là. Alors bien sûr c'est dommage pour eux parce qu'ils auront des frais d'agent d'affaires à payer en plus qui vont être à leur charge et pas à la charge de l'APP, ce qui est normal, mais ça c'est des étapes simples. Si tout d'un coup la personne ne paye toujours pas et le déficit se creuse, alors là on doit passer sur des étapes beaucoup plus contraignantes, ça passe par une décision d'assemblée, ça va être l'inscription d'une hypothèque légale. Principalement, c'est le levier qu'on a pour les montants importants. Mais sachant que ça coûte assez cher à mettre en place, en général on ne va pas le faire pour des montants de 1000 ou 2000 francs, ça va être à partir de 5000 voire plus, où là on va commencer à parler de l'hypothèque légale. C'est contraignant dans le sens où il y a une inscription qui est faite au registre foncier, et si la personne veut vendre son bien, le notaire est obligé d'en tenir compte, et il doit rembourser, si vous voulez, et payer la part pour lever l'hypothèque et donc vendre son bien. Cependant, si la personne ne vend pas son objet, il y a une hypothèque légale inscrite, mais l'argent ne rentre pas encore, il ne revient pas. Et puis si la personne a beaucoup de dettes, parce qu'en général, quelqu'un qui ne paye pas aura peut-être des soucis avec d'autres organismes que nous, les impôts ou autres, et eux ont des rangs prioritaires sur les dettes, ils peuvent passer avant. On arrive à notre rang, il n'y a plus rien. C'est pour ça que c'est important de bien piloter le contentieux et d'agir avant qu'on arrive à ces montants-là. On a eu quelques cas où on a dû le régler comme ça. L'hypothèque légale est à moyen. On peut aussi faire, alors je n'ai plus le terme exact, c'est faire une prise d'inventaire, voilà, des objets qui sont dans l'appartement, pour autant que le copropriétaire habite son logement. Si vraiment le cas s'aggrave, on pourrait demander une vente forcée du lot. Mais là, il faut avoir quand même des sacrés arriérés parce que forcément, on atteint... un peu au droit individuel et au droit privé de pouvoir vendre son objet à qui on veut, mais c'est possible. Il y a ces moyens-là pour récupérer les fonds.

• Speaker #0

  Excellent. Ce qui rassure un peu une personne qui se demande est-ce que je vais acheter en copropriété, elle sait qu'il y a des mécanismes qui sont là pour la protéger et protéger l'ensemble de la copropriété. Merci beaucoup. On arrive au terme de ce podcast où on va aborder des questions un petit peu personnelles. Qu'est-ce qui te passionne le plus dans la gestion des copropriétés ?

• Speaker #1

  Alors moi c'est assez intéressant parce que j'ai commencé dans l'immobilier il y a maintenant une vingtaine d'années de ça et j'ai commencé dans la vente. J'ai commencé dans la vente parce que comme un peu tous les jeunes je pense, le courtage ça faisait un peu rêver. On voit les belles maisons, on voit les commissions. Quand on est jeune, le côté financier est toujours important dans le choix. Mais je me suis très vite rendu compte qu'en fait moi ce qui m'intéressait dans l'immobilier c'est l'humain. On l'avait dans le courtage mais en fait le courtage c'est du court terme. On crée une relation qui commence au moment où on prend le mandat et qui finit quand on vend. Souvent, ça peut être quelques semaines, quelques mois, mais rarement plus de quelques mois, sinon c'est qu'on fait mal notre boulot. Et c'est vrai que cet aspect-là me frustrait, parce que je me disais, en fait, je me suis investi, j'ai appris à connaître des gens souvent très intéressants, mais à un moment, eux, ils vendent et forcément, on ne se revoit plus. Peut-être dans quelques années, s'ils ont autre chose à vendre ou s'ils veulent racheter, mais ça reste des relations à court terme. Ce qui m'a intéressé dans la PPE... Déjà mes parents étaient copropriétaires donc je connaissais un peu les mécanismes. Parfois les gens me demandent beaucoup si je ne suis pas un peu fou parce que c'est un métier qui est très particulier. Beaucoup de gens ne comprennent pas ce qui est beau dans ce métier mais je trouve dommage. C'est pour ça que je suis reconnaissant que tu m'aies demandé qu'on puisse avoir cette discussion aujourd'hui. Parce que pour moi le métier n'est pas assez valorisé et c'est un peu ce qui est dommage. C'est que les gens ne se rendent pas compte que c'est un très beau métier. On est en contact avec beaucoup de gens, des gens super intéressants. on parlait un peu à... Je ne l'ai pas dit, mais on parlait des gens à qui on travaille. Mais c'est vrai que souvent, on n'a même pas besoin de mandater des externes, des architectes ou autres externes. On a dans nos PP des forces vives. On a des ingénieurs, on a des avocats, on a des architectes. Donc c'est très enrichissant. On apprend beaucoup parce qu'il y a toujours des spécialistes qui connaissent parfois mieux certains domaines que nous. Et on est là aussi, il faut avoir une certaine humilité en tant qu'administrateur de se dire, on apprend toujours. On a beau avoir 15, 20, 30 ans d'expérience, on aura toujours des nouveaux cas et toujours des gens qui vont pouvoir nous amener. des nouveaux éléments. Donc c'est ça moi qui me passionne simplement, c'est de suivre, comme on disait un peu au début, moi j'aime bien le fait de me dire, en fait c'est des gens que je veux accompagner, peut-être 10, 20, 30 ans. À force, forcément, c'est avec certains, on crée aussi des liens, on commence à se connaître. Moi j'habite la Tour de Pays, c'est ma région, j'ai beaucoup d'immeubles autour de chez moi, même depuis mon balcon, je vois certaines de mes PPE. Donc je croise souvent mes copropriétaires, je dis souvent l'anecdote, l'année dernière, j'étais en train de faire mes courses de Noël le 24 décembre. je croise un de mes copropriétaires, je suis en congé. Mais quand même, il me parle d'un problème, ça me fait plaisir. On discute, après on parle d'autres choses, des vacances et autres. On a parlé quand même un peu du métier. Je n'aurais pas facturé mes heures pour ça. Non, parce qu'il faut comprendre, c'est un métier qui demande beaucoup d'investissement. Mais le retour sur investissement, c'est quand à la fin d'une assemblée, malgré des sujets parfois houleux, ou même malgré des personnes qui arrivent en début d'assemblée, un peu remontées contre l'administrateur ou l'administration, parce qu'il estime qu'il n'a pas eu ce qu'il voulait. Quand il revient à la fin de l'Assemblée, on se fait applaudir. Ça arrive quand même régulièrement, ou que la personne qui était un peu énervée au début arrive à la fin en disant « Voilà, M. Saina, en tout cas, je voulais vous dire, je suis content parce que vous avez répondu à mes questions, j'ai tout compris, je comprends les intérêts qu'il y a à faire des travaux ou autre. » Pour moi, la récompense, elle est là. Elle est là et de me dire, quand je croise mes clients, je leur dis souvent, « Vous savez, moi, j'ai tout intérêt à ce que vous soyez contents de moi parce qu'on va se croiser dans la rue. Je n'ai pas envie de devoir changer de trottoir, au contraire, j'ai envie que vous ayez le sourire quand on se croise. » Cette reconnaissance-là finalement, la reconnaissance de nos clients, c'est ça qui fait qu'on continue. Parce qu'il y a des moments difficiles, mais quand on arrive, je disais, des travaux, ça peut parfois prendre 5 ans à être mis en place. Quand on a fait tout ce travail en collaboration avec nos partenaires et qu'à la fin on arrive à la réalisation, ça c'est magique. C'est de se dire, voilà, on a participé au maintien de ces immeubles et on les croise tous les jours. Et on peut se dire, oui, alors ça, je suis un peu aussi pour quelque chose. Bien sûr, c'est les propriétaires qui ont fait le gros du travail. en sortant l'argent et en prenant la décision, mais on a participé au maintien et aussi au développement de la région. C'est pour ça qu'on essaie d'être local et qu'on n'a pas envie d'aller plus loin que les frontières de la rivière, sauf cas exceptionnels.

• Speaker #0

  Merci, merci beaucoup pour ta franchise et ton honnêteté dans cette réponse. Tout à l'heure, tu as évoqué le fait que c'était un métier qui était parfois compliqué. Est-ce que vous avez de la peine à recruter dans ce domaine d'activité ?

• Speaker #1

  Oui, alors je te remercie de poser la question et je passe un appel ici s'il y a des candidats. Alors aujourd'hui, j'ai mon équipe qu'au complet, mais c'est vrai que quand j'ai créé en automne, on a créé un nouveau poste pour soutenir mes équipes en place, on a eu beaucoup de mal. Beaucoup, beaucoup de mal, surtout que moi j'ai quand même certains critères. je l'ai peut-être dit ou pas, moi j'ai la majorité de mes équipes qui sont de la rivière. Pour moi c'est important de connaître le tissu local, ou en tout cas d'être suisse romande ou du canton de Vaud, parce que les règles sont différentes, donc de connaître déjà comment ça marche chez nous. Et on s'est rendu compte, avec le marché du travail actuel, que de trouver quelqu'un motivé à faire de l'APP, qui ait de l'expérience, mais je ne demandais même plus d'expérience, je demandais qui ait de l'intérêt. Parce que je ne suis pas non plus plus royaliste que le roi, j'avais besoin de quelqu'un, moi quelqu'un qui est motivé, Je suis pralforme et j'adore transmettre mes connaissances. Et j'ai aucun problème, j'ai aussi commencé en connaissant rien, j'ai eu des personnes qui m'ont formé et qui m'ont fait aimer ce métier, donc je suis prêt à le faire. Mais on trouvait peu, beaucoup de gens, on reçoit beaucoup de dossiers de France voisine, quand je dis voisine, on avait des dossiers qui venaient du sud de la France ou du nord, et qui nous disaient on vient s'installer vers Genève, donc on peut venir travailler à Montreux, parce que pour eux Montreux-Geneve c'était à côté. Quand on connaît la Suisse comme... Nous on sait que Genève montre de ses quatre heures, presque quatre heures par jour aux heures de pointe, à les retours. Donc c'est vrai que cette difficulté elle est très présente et je pense que ça passe aussi peut-être par le manque, comme je le disais avant, le manque de communication peut-être aussi auprès des associations de professionnels et ça je l'ai déjà remonté à l'USPI par exemple, qu'est ce qu'est le métier de l'APP qui est souvent un peu abstrait même pour des gens qui sont de l'immobilier, mes collègues de la gérante, des fois ils comprennent pas vraiment donc des fois j'en prends certains en assemblée qui voient aussi. qu'est-ce que c'est, et pour le valoriser, donner envie. Parce que oui, il y a des gens compliqués, il y a des moments difficiles, mais comme dans tous les métiers, mais il y a toute cette part que j'expliquais avant, qui est très valorisante et où on prend beaucoup de plaisir à travailler. Et le point principal qu'il faut retenir dans ce métier, c'est qu'il n'y a jamais deux journées pareilles. Et nos mois passent très vite. On est déjà en été, je pense que si vous demandez à toute mon équipe, personne n'a vu passer, parce que c'était une période d'assemblée bien sûr. Depuis Noël, personne n'a vu passer la saison et on est déjà en été. Mais on a des gros problèmes de recrutement, surtout sur des profils très spécialisés. Donc on mise surtout sur la formation interne pour pallier à ce manque de personnel qualifié.

• Speaker #0

  C'est génial ce que tu soulèves parce qu'effectivement c'est un problème que je vois dans différents podcasts qu'on tourne, notamment dans cette branche immobilière à tous horizons, que ce soit dans les travaux ou même maintenant aussi de votre côté là. Et souvent, c'est très juste ce que tu dis, je pense que c'est une méconnaissance. Si je prends l'exemple de mes parents, ils me disent « mais regarde avec la régie, ils utilisent encore des mots un peu comme ça » . Et du coup, pour eux, c'est complètement abstrait ce qu'une personne fait au sein d'une régie. Et c'est génial d'avoir pu détailler ça aujourd'hui avec toi, je te remercie beaucoup. Dernière question, quel conseil est-ce que tu donnerais à une personne qui souhaite acheter en TP ?

• Speaker #1

  Alors déjà de bien comprendre que quand on achète en PPE, on rejoint, on n'achète pas juste un appartement, on achète une part d'un immeuble déjà, et on arrive dans un milieu déjà habité, avec des gens qui ont des habitudes, donc il faut prendre en compte tout ça, on va devoir collaborer, on est dans une communauté, donc il faut un peu avoir cette vision de se dire, voilà, si je veux tout décider tout seul de ce que je fais, n'achetez pas en PPE. La PPE c'est un milieu où on prend des décisions ensemble, souvent des bonnes décisions. Donc ce que j'inviterais les gens à faire, c'est demander les procès-verbaux. On voit trop souvent des copropriétaires qui achètent, qui viennent vers nous en disant « voilà, je viens d'acheter » , mais qui n'ont pas pris connaissance des règlements, qui n'ont pas pris connaissance des procès-verbaux et des derniers comptes. Donc ils arrivent en milieu totalement inconnu. Donc bien se renseigner. Moi j'invite souvent, quand on a des gens qui nous appellent parce qu'ils veulent acheter, je prends du temps à parler avec eux. C'est peut-être qu'ils ne vont pas acheter, c'est peut-être qu'ils achèteront dans une autre PP qui n'est pas chez nous, mais j'ai envie, encore une fois, que les gens soient informés de où ils vont et qu'est-ce qu'est l'APP, parce que comme on l'a dit... C'est un domaine qui peut paraître un peu obscur pour beaucoup de gens. Donc il y a ça qui est important, de regarder un peu quelle est l'ambiance de la PP, parce que ça peut beaucoup être déterminant, parce que vous allez y vivre dans cette PP quand vous achetez, souvent. Donc il faut aussi voir avec qui vous allez vivre. Et puis l'autre point à bien regarder, on en a parlé beaucoup, c'est les finances. Bien faire attention au fonds de rénovation, mais ne pas se fixer que sur le fonds, comme on l'a dit, parce que ce n'est pas parce que le fonds est bas que c'est un problème. Il faut voir, peut-être mettre en corrélation. Et demander ça au courtier, qui ne saura peut-être pas, mais c'est aussi à lui d'aller chercher les informations pour vous renseigner, pour vous dire, voilà, quels travaux ont été faits dans l'espace des 20, 30 dernières années, tout dépend de l'âge de l'immeuble, bien entendu. Et toutes ces choses-là, voir aussi un peu le contentieux, voir s'il y a beaucoup de débiteurs ou pas, est-ce que c'est suivi, c'est pour ça que oui, les procès-verbaux, les comptes, ça c'est primordial à regarder, et avoir si possible un petit historique des travaux qui auraient été faits ou pas.

• Speaker #0

  Est-ce que ça a la même pondération ? Pour un immeuble qui est par exemple des années 2010, un immeuble qui est du milieu du siècle passé ?

• Speaker #1

  Non, ça n'a pas du tout la même importance forcément. Sur les vieux immeubles, là c'est le plus important. On est aujourd'hui, comme on l'a dit, on est à 50 ans pour ces années 70, même 8 ans maintenant, oui, 8 ans, on est dans ces eaux-là. Donc là on peut être amené à avoir des travaux lourds. Donc là c'est important de regarder où ça en est. Pour un immeuble des années 2010, il est en tout début de vie, il a 15 ans, c'est très jeune dans la vie d'un immeuble. Donc là on sait que les premiers gros investissements, il ne faut pas les compter avant 5-10 ans, sauf imprévus ou problèmes de construction, mais qui seraient en général déjà connus. Donc sur des immeubles plus récents, peut-être regarder aussi si on a accès aux informations, d'aller voir les PV finaux de réception, de réception des parties communes et autres qui doivent exister et être fournies. par l'administrateur ou par le promoteur à l'époque, si vraiment, qui peuvent donner une idée des problèmes qu'il y a eu au tout début, qui peuvent donner une idée des problèmes futurs qui vont arriver. Et là, le fonds de rénovation peut être beaucoup plus faible, mais il faut quand même regarder qu'il y ait une attribution au fonds de rénovation. Comme je l'ai dit, ce n'est pas une obligation légale de faire un fonds, mais une PP où vous n'avez pas de fonds, pour moi, ce serait ce qu'on appelle un red flag. Je me méfierais, parce que, encore une fois... C'est un risque que le jour où il y aura des travaux, il faudra bien payer ces travaux et ça demandera ou alors prendre en compte ce fait et mettre de l'argent de côté en parallèle de son côté.

• Speaker #0

  Constant, on est arrivé au terme de cette émission. Merci beaucoup de ta participation et de tes informations. C'était absolument génial de pouvoir avoir ta vision à l'interne. Je pense que ça a répondu à beaucoup de questions que les jours se posent et puis je me réjouis de te retrouver à une prochaine occasion.

• Speaker #1

  Merci, merci de m'avoir écouté et de m'avoir donné la parole. Et puis moi aussi, je me réjouis de te recroiser prochainement dans la région.

• Speaker #0

  Avec plaisir, à bientôt.

• Speaker #1

  A bientôt.

• Speaker #0

  Salut.

• Speaker #1

  Ciao.

• Speaker #0

  Que vous soyez propriétaire ou futur acquéreur dans une PPE, les défis sont réels. Fonds de rénovation, travaux collectifs, gestion administrative, mieux vaut être bien accompagné. Merci de nous avoir suivis et retrouvez ce podcast sur toutes nos chaînes de diffusion vidéo ainsi qu'audio. A bientôt.