Transcription

• Speaker #0

  Tu veux acheter un bien immobilier, mais tu ne sais pas par où commencer ? Apport, hypothèque, taux fixe, taux variable, deuxième pilier, fiscalité ? Dans cet épisode de La Voix du Bâtiment, nous répondons à vos questions avec Albert Cololi de chez Infinis. Albert, bienvenue dans le podcast aujourd'hui qui t'est dédié. Merci de nous inviter dans tes locaux. On a toujours l'habitude de présenter notre invité et ton expertise dans ton domaine. Est-ce que tu peux en quelques mots te présenter ?

• Speaker #1

  Salut Aris, écoute, merci, c'est vrai que c'est un plaisir de t'accueillir aujourd'hui dans mes locaux ici à Wouvry et puis pour partager ce podcast avec toi. En quelques mots, je m'appelle Albert Cololi, j'ai bientôt 37 ans, je suis papa de trois enfants à titre privé, je fais un métier dans la finance depuis maintenant bientôt 20 ans puisque j'ai commencé par un apprentissage d'employé de commerce auprès de la banque Raytheisen, puis je suis resté pendant trois ans, ensuite j'ai enchaîné en tant que conseiller à la clientèle et puis j'ai rejoint un gros groupe d'assurance en 2009. pour lequel je me suis formé, spécialisé dans le domaine de la prévoyance avec en fin de parcours un brevet fédéral de conseiller financier qui m'a permis justement d'enchaîner avec l'ouverture d'Infinis en 2021. Donc depuis 2021, j'ai l'immense plaisir de pouvoir être entrepreneur, d'entreprendre pas mal de projets avec mes collaborateurs et puis on accompagne réellement chaque personne pour devenir propriétaire et dans tous les aspects de finance, prévoyance et investissement.

• Speaker #0

  Génial, bravo, c'est un super parcours. Merci. À qui s'adressent principalement vos services ?

• Speaker #1

  Alors, on traite vraiment de tous les dossiers. Moi, je dis toujours qu'en fait, on accompagne de 18 ans à 90 ans. Pourquoi ? Parce qu'à 18 ans, le premier investissement immobilier, ou alors la première prévoyance qu'on va mettre en place, à 25 ans, peut-être le premier bien, le deuxième bien, etc. Et puis peut-être la planification de retraite avec tout ce qu'on aura mis en place qui permettra justement à nos clients de pouvoir partir plus confortablement à la retraite à 60 ans. 65, 70.

• Speaker #0

  C'est génial d'avoir finalement cette expertise multifacette ça permet d'avoir une vue un petit peu générale sur les possibilités d'investissement et puis c'est super intéressant pour tes clients finalement, qu'est-ce qui vous différencie d'une banque ou d'un conseiller traditionnel ?

• Speaker #1

  C'est justement là que j'essaie de toujours faire la différence les collaborateurs quand je les engage au début je leur dis toujours, on est totalement différent des établissements bancaires, pourquoi ? parce qu'on doit vraiment comprendre tout l'aspect global de notre client pour essayer justement de déceler quels vont être les points positifs et comment est-ce qu'on va pouvoir passer justement le dossier auprès d'un établissement. Puis surtout, on connaît aussi les établissements, comment est-ce qu'ils fonctionnent. On sait pertinemment qu'un dossier où la tenue des charges dépasse les 33 ou 35 %, on ne va pas pouvoir les présenter à des banques standards comme UBS, etc. On va plutôt les présenter à d'autres banques qui font ce qu'on appelle des ETP, des exceptions to policy, donc des exceptions à la politique de la banque. pour permettre à certains dossiers exceptionnels de pouvoir passer. Donc c'est là aussi où on va se différencier, on va vraiment comprendre les caractéristiques, les forces, les faiblesses du dossier et les mettre en avant, surtout les forces.

• Speaker #0

  Tu as une vue globale sur tous les portefeuilles possibles et puis tu n'es pas le banquier qui va défendre son morceau de viande et tu auras une certaine polyvalence qui est très intéressante pour tes clients.

• Speaker #1

  Exactement.

• Speaker #0

  Merci. On va faire un focus spécial sur l'achat et le financement des biens immobiliers. En 10 questions, on va traiter de ce sujet. Quand on veut finalement acheter un bien immobilier en Suisse, par où il faut commencer ?

• Speaker #1

  Alors déjà, la première chose, moi je dis toujours faites un budget. La principale force de faire un budget avec un spécialiste financier, c'est d'avoir déjà de savoir où est-ce qu'on peut se situer. Et puis en plus, si on a déjà fait le budget et qu'on a une attestation de financement, lorsqu'on va visiter le bien, on va aller beaucoup plus vite que les autres. Parce que le courtier, quand il va dire ok, j'ai deux personnes intéressées qui m'ont fait deux offres, par contre j'en ai une des deux, elle a déjà une attestation de financement, le dossier est déjà monté. ... Donc en 48 heures, le financement sera validé. Évidemment qu'il va choisir, le propriétaire va choisir plutôt ce dossier-là. Donc c'est pour ça que vraiment la première chose à faire, fixer un premier rendez-vous, aller voir votre spécialiste, venez nous voir nous, Infini, si possible. Et puis on va vraiment vous faire cette attestation de financement et ce premier calcul de budget.

• Speaker #0

  Excellent. Et finalement, comment est calculée la capacité d'emprunt pour une hypothèque ?

• Speaker #1

  Alors là, on rentre vraiment dans l'aspect technique, Aris. Mais oui, alors on peut vraiment en parler. On va regarder vos revenus. Attention parce qu'il y a souvent des différences entre l'attestation de salaire 2024 par exemple, le certificat LPP et les revenus réels, les revenus mensuels. Pourquoi ? Parce qu'il y a certaines choses dans le revenu, des fois j'ai des clients qui me disent « oui mais vous savez je gagne 7500 francs » et puis en fait on constate que dans les 7500 francs il y a une part voiture, une part repas et une part frais autre. Ces parts-là ne sont pas tout le temps prises à 100% par les banques. Donc c'est aussi hyper important que nous on ait vraiment la vue globale sur les différents revenus qui rentrent. les allocations familiales, les différents leasing, les différents crédits. Donc, c'est pour ça que tous les documents, on est vraiment… On embête nos clients. On leur dit toujours que la phase la plus compliquée, c'est de nous remettre ces documents, d'aller les chercher aux bonnes places et de nous les remettre, de tous les mettre en place.

• Speaker #0

  D'accord. Finalement, c'est ça la seule contrainte. C'est que souvent, c'est des feuilles volantes, qu'on ne sait plus où ranger, remettre à jour, téléphoner aux assurances éventuellement. Et puis, c'est ça qui prend du temps. Merci pour ta précision. Alors aujourd'hui,

• Speaker #1

  c'est important de le comprendre que ça dépend de la phase dans laquelle on est. Plus les taux vont être bas... Comme on est actuellement, on a récupéré des taux proches du 1%, plus on va avoir envie de fixer à long terme. Aujourd'hui, les taux Libor ou les taux Saron, parce que le Libor n'existe plus, le taux Saron, qui sont des taux variables, mais réellement qui sont constitués d'une marge qui est fixée avec la banque, c'est là où on ne peut pas la bouger parce que c'est contractuel, et qui vient en plus être influencé par les taux directeurs de la BNS. On voit la BNS depuis une année et demie. qui fait que d'abaisser son taux directeur. Donc l'influence sur le taux sarron, elle est en baisse drastique. On parle même de taux négatifs, Aris, tu te rends compte ? L'année passée, on disait que ce n'était plus possible, et maintenant on dit, ouais, non, ça va arriver.

• Speaker #0

  C'est incroyable.

• Speaker #1

  Exact. Donc justement, quand on est dans une période comme celle-là, il est d'autant plus important de vraiment comparer avec son spécialiste les différentes solutions qu'on peut avoir. Maintenant, les différences claires, c'est taux fixe. C'est fixé sur une certaine durée. Taux variable. Tu es variable complet, mais tu payes du 2,75 ou du 3%. Et du taux saron, tu es un mix des deux. Tu as une marge fixe que tu as fixée pendant une certaine période et tu as une partie variable. Donc voilà un petit peu les mix. Moi, je dis toujours que c'est toujours votre capacité à prendre le risque qui va faire le choix que vous allez prendre. Puis après, on peut faire un mix aussi. Moi, je fais souvent, par exemple, 60%, 65% de la dette en fixe et puis 35%, 40% en saron, par exemple. D'accord. Ça te laisse une flexibilité, voilà. Parce que si les taux baissent, le taux sarron, tu vas gagner parce que le taux va baisser. Exactement. Et puis, n'oublions pas une chose, si les taux remontent, le sarron, la force, c'est que tu peux switcher en fixe. Tout à fait. Donc, c'est ça qui est hyper intéressant.

• Speaker #0

  Oui, c'est très intéressant, effectivement. Chaque dossier est individuel. Chaque dossier a une solution qui lui est propre. Et puis, il faut se faire entourer pour avoir quelque chose qui est cohérent et puis intéressant sur le long terme.

• Speaker #1

  Exactement. Puis même si on va plus loin, chaque personne, c'est les émotions. tu vois, moi j'ai souvent par exemple Monsieur ou des fois madame, un des deux qui dit « Ah non, non, mais moi, je prends le maximum de risques, on s'en fout, on a super revenu, go, on va tout, on s'arrange, je prévois que ça va baisser tout au négatif. » Puis j'ai madame, des fois, à côté, qui regarde et qui dit « Oh, oh, oh, non, non, non, moi, je vais réduire mon temps de travail, je vais avoir des enfants, on te rappelle. » Donc voilà, c'est aussi les émotions. Et c'est pour ça que parfois, on fait des mix, parce qu'on a deux personnes en face de nous qui ne réagissent pas forcément de la même manière. Donc il faut bien essayer de contenter tout le monde.

• Speaker #0

  Toi qui aimes le foot, t'es un peu comme l'arbitre au milieu d'un match.

• Speaker #1

  Pas loin, pas loin, oui, ça va.

• Speaker #0

  Combien faut-il d'apport personnel minimum pour acheter en Suisse ?

• Speaker #1

  Alors, l'apport minimum, c'est 20%. 10% doivent absolument provenir de cash ou de troisième pilier qui sont considérés comme du cash aussi. Le reste, c'est de la LPP, on peut mettre même plus. Mais le 10% minimum, c'est du cash.

• Speaker #0

  C'est très intéressant que tu évoques la LPP parce qu'on va justement poser une question à ce sujet. Est-ce qu'on peut utiliser le deuxième ou le troisième pilier ? pour acheter et quelles sont les conditions pour libérer ce capital ?

• Speaker #1

  Alors, c'est hyper intéressant de comprendre que le deuxième pilier et le troisième pilier sont normalement… En fait, le troisième pilier a été fait, on appelle ça du troisième pilier lié parce qu'il est lié au deuxième pilier. Mais par contre, au niveau de l'emprunt hypothécaire, ce n'est pas utilisé de la même manière. Le troisième pilier est considéré comme du cash. Donc, on va rentrer dans ces fameux 10%. Je te donne un exemple. Barak d'un million, tu as besoin de 200 000 francs de fonds propres, donc minimum 100 000 francs de cash. Tu n'as que 40 000 francs sur tes comptes en banque, mais tu as 60 000 ou 70 000 francs de troisième pilier. magnifiques, on peut les utiliser dans ces fameux 10%. Maintenant, c'est clair que la LPP, c'est un peu plus restrictif parce que le deuxième pilier, lorsque tu le retires, comme le troisième, tu as un impôt. Par contre, c'est tous les cinq ans. Le troisième pilier, tu l'as retiré maintenant, tu as un autre troisième pilier, tu le retires l'année prochaine pour payer des rénovations, tu peux le faire aussi. Donc voilà, il y a certains paramètres à comprendre entre les deux. Vraiment, ce que j'ai envie de dire pour résumer, attention à l'aspect fiscal parce que ça reste des capitaux de prévoyance. Donc, il faut quand même calculer l'impact fiscal du retrait. deux yeux Il faut quand même calculer l'impact sur les prestations parce que le deuxième pilier, c'est quand même votre soupape de secours si vous arrivez quoi que ce soit. C'est pour ça que souvent, ce que je dis à mes clients, si vous retirez le deuxième, c'est bien de mettre en place un troisième pilier plutôt assurance qui va justement venir combler un petit peu ces mancos que vous pourriez avoir.

• Speaker #0

  Le risque.

• Speaker #1

  Exactement, si vous retirez le deuxième.

• Speaker #0

  Bien sûr. Très intéressant, merci beaucoup. Quel est le bon moment pour fixer son taux hypothécaire ? C'est toujours une question que les gens se posent. Est-ce que je fais ça l'année prochaine, dans deux ans, dans trois ans, dans cinq ans ? Et sur quelle durée ? Comment est-ce que tu te positionnes par rapport à ça ?

• Speaker #1

  Tu vois, Aris, l'année passée, en début d'année, on était des taux à 3%. Et puis tout d'un coup, tu avais des banques qui faisaient des actions incroyables avec des taux à 7 ans, à 2,70. Et puis je disais à mes clients, calmos, ne fixez pas aussi longtemps. Les taux peuvent rebaisser. Évidemment qu'ils peuvent remonter, mais partez à 3 ans, à 5 ans, pas plus loin. Et puis certains, ils ne m'ont pas forcément écouté, mais ils m'ont quand même appelé cette année. Albert, ouais, je sais que j'ai fixé 7 ans, etc. Mais est-ce qu'on ne peut pas changer ? Non, on ne peut plus. Vous avez fixé 7 ans à 2,70. Les taux sont à 1,10. Désolé, on ne peut plus rien faire. Donc, j'ai plutôt envie de te dire, Aris, que le mixte entre le taux fixe et le taux saron, il est d'autant plus important lorsque justement on est dans une période des taux hauts. Et puis, de prendre justement le trend de la perspective et des experts, ce qu'ils donnent, il faut quand même le respecter. Moi, à un moment donné, quand on était à 2,5-3, je disais elle est pas plus longue que 5 ans j'espère pour voir que dans les 5 prochaines années, on revienne à des taux normaux. En plus de ça, j'ai envie de te dire, Aris, que toute l'économie irait très mal si les taux repétaient en Ausha 4, à 4,5, à 5, voire même plus haut. C'est pour ça que le Saron, les 25 dernières années, il y a une étude qui a été faite. Le Saron ou le Libor, à l'époque, sont les solutions les plus intéressantes sur une longue durée. Malgré la variabilité, ça reste quelque chose de très bien.

• Speaker #0

  Et puis ça offre toujours la possibilité de passer en fixe pour sécuriser si tout d'un coup on voyait une instabilité des taux, que ce soit sur l'aspect géopolitique ou d'autres aspects qui viennent en externe. Très intéressant. Est-ce que c'est mieux de passer par une banque ou par un courtier pour son financement ?

• Speaker #1

  En fait, honnêtement, aujourd'hui, si vous avez un dossier qui est canon, vous avez des revenus qui sont incroyables, vous avez des fonds propres,

• Speaker #0

  toujours.

• Speaker #1

  Un courtier, oui, on va être bon parce qu'on va quand même comparer, on va quand même faire attention à certains détails, mais j'ai presque envie de dire que vous n'avez pas forcément besoin d'un courtier. Par contre, la personne qui a un peu limite, qui ne sait pas si ça va passer ou si ça ne va pas passer, ou qui croit que ça ne va pas passer, pas plus loin qu'hier, j'ai une anecdote à te raconter. J'ai une cliente qui vient chez moi, qui était référencée chez Infinis, qui vient chez moi et qui me dit « écoute, j'ai mon cousin qui bosse dans une banque, J'ai été voir un budget avec lui, je ne peux pas acheter plus que 500 000, j'ai fait une offre, ce n'est pas passé, comment est-ce que ça se passe ? Je regarde le dossier, je fais le tour du dossier, je dis mais non, pour moi le budget max c'est 650. Puis elle est un peu restée sûre, elle n'était pas certaine que je dise la vérité. J'ai vu tout de suite dans ses yeux qu'elle était un peu méfiante. Puis je lui ai montré par A plus B qu'effectivement si on tient compte de sa LPP, elle me dit mais la LPP je ne voulais pas l'utiliser. Puis souvent on a aussi ce point-là où en fait au banquier on ne lui donne pas tout. Moi, je demande de tout voir. La LPP, je dis toujours à mes clients, c'est quelque chose qui est bloqué dans un fonds de prévoyance qu'on va débloquer pour le mettre dans des murs. Quel problème il y a à ça ? À part l'impact fiscal, comme je le disais au départ, de retirer justement ce capital, autant l'utiliser. Le cash va permettre de bloquer les frais de notaire et le cash va permettre d'aller chercher un peu plus. Enfin bref, en tout, on a arrondi les angles. Au max, elle pouvait aller chercher 650 000 francs de biens. T'imagines qu'en sortant de mon bureau, elle était hyper contente. Elle m'a dit « Mais super, je vais pouvoir enfin avoir le bien que je rêve, etc. » Donc voilà, c'est vraiment important de tout donner à son courtier. Et grâce à toutes ces informations-là, normalement, on va vous amener un peu plus loin que peut-être la seule banque que vous avez été voir.

• Speaker #0

  Je rebondis là-dessus parce que tu as parlé tout à l'heure des personnes qui ont peut-être des revenus modestes ou des revenus moyens. Comment est-ce que ça se passe pour ces personnes d'acquérir un bien immobilier ?

• Speaker #1

  Alors, c'est clair que l'aspect revenu, moi je dis toujours en fait, le déséquilibre entre les fonds propres et les revenus, c'est jouable. Le déséquilibre entre les super revenus et les fonds propres, ce n'est pas jouable. Tu peux avoir des revenus incroyables et pas de fonds propres, on ne va pas réussir à trouver une solution pour toi. Par contre, tu as des fonds propres, je te donne un exemple, un autre dossier que j'ai pu accompagner, ils avaient 350 000 balles de revenus, ils avaient quasiment 40 ans, l'ALPP est full max, ils avaient fait du troisième pilier depuis qu'ils avaient 20 ans, ils avaient un peu de cash de côté, ils avaient reçu une partie de donation, par contre, ils avaient des petits revenus parce que monsieur travaillait à 80%, parce qu'il n'avait pas envie de travailler plus, Madame, elle travaillait à 60. Enfin voilà, je veux dire, il y avait des aspects où on était en Ausha 40, voire même passé 41% de tenue des charges. Là, sur ce coup-là, on a pu trouver une banque qui a dit « Ok, nous on vous prête, malgré le dépassement, ce que je disais avant, le TP, donc l'exception à la politique de la banque. » Et puis le client, il a pu bloquer sur un compte en banque un certain montant qui permettait justement à la banque de valider auprès de la FINMA. Parce que la FINMA, si elle te tombe dessus, puis qu'elle dit « Attends, t'as prêté à ce client-là alors qu'on était à 41% et plus. » Puis là, la banque peut se prémunir, en tout cas dire à la fin de main, oui, mais regardez, on a bloqué un certain montant sur un compte qui nous permet justement de combler ce monco de revenus et puis de pouvoir prêter à notre client. Donc voilà comment est-ce qu'on peut… J'ai plus envie de te dire que quelqu'un qui a des faibles revenus mais beaucoup de fonds propres, c'est plus facile que quelqu'un qui a des grands revenus et peu de fonds propres.

• Speaker #0

  Et puis, tout n'est pas joué parce qu'on a des petits revenus finalement, c'est un portefeuille global à prendre en considération. Quels sont les frais annexes à prévoir lors d'un achat de frais immobiliers ? Notamment en frais de notaire ou d'autres frais liés à l'acquisition ?

• Speaker #1

  Alors, premièrement, il y a les frais sur la prévoyance. Les capitaux de prévoyance, ceux-là, il faut quand même les prévoir. Un bon conseiller va quand même mettre en garde son client en disant attention, il y a potentiellement des impôts qui vont arriver ou cette année ou l'année prochaine. Deuxièmement, s'il y a une donation qui se passe, il dépend des comptons, un impôt sur les donations. Le compton de Vaud vient de changer ses règles le 1er janvier 2025, ça c'est important de le savoir, puisqu'on a augmenté en fait, si tu veux, ce plafond, de se plancher exonéré d'impôts. Avant, c'était 50 000 par parent et par enfant. Maintenant, on est passé à 300 000. Donc, c'est déjà... Exactement. Donc, déjà, c'est une grande force. Le canton du Valais, on a une énorme chance. Il n'y a pas d'impôt sur les donations et les successions. Donc, ça veut dire que tu peux donner 6 millions à ton fils à part payer après l'impôt sur la fortune. Il n'y aura pas d'impôt sur la donation. Donc, il y a cet impôt à quand même compter, comptabiliser si tout d'un coup, il y avait des montants qui étaient plus importants. Ensuite, troisièmement, il y a aussi un impact, c'est les frais d'achat. Moi, je dis frais d'achat parce que ce ne sont plus les frais de notaire. Le notaire, c'est une toute infime partie de ces frais d'achat. Les frais d'achat, c'est les droits de mutation, c'est le registre foncier, c'est les frais de notaire, les honoraires du notaire, c'est les frais de cédule hypothécaire. Donc, tous ces frais-là, ces frais d'achat-là, ils représentent, ça dépend des comptants, entre 3,5 et 5, voire plus 5% de frais de l'achat, enfin du montant global du paiement du bien immobilier. Ces frais-là, nous, chez Infinis, on a des petites techniques qui permettent d'éviter de les payer en plein. Parce que le gros inconvénient, c'est que tu dois les payer purement en cash. Tu peux pas utiliser la partie LPP pour payer ces frais-là. On reprend l'exemple du bien à 1 million, en comptant de vous, c'est 50 000 balles de frais à 5%. Donc si tu dois mettre 200 000, donc 100 000 de cash, plus 50 000 de frais d'achat, ça commence à piquer un peu. Donc ce qu'on arrive à faire plus ou moins les dossiers, c'est d'augmenter légèrement ce prix de vente, d'intégrer ces frais à la charge du vendeur, ce qui n'a aucun impact pour le vendeur parce que c'est une impense qui va pouvoir déduire de l'impôt sur le gain immobilier puisqu'ils vont plus cher. Donc lui, ça va lui faire plus ou moins exactement. Et l'acheteur, il va pouvoir intégrer ça dans ses fonds propres. globaux. Donc il va 1,5 million par exemple pour dire un chiffre, ça va être 20% de ces 1,5 million. Donc ça va être 210 au lieu de 200. Donc il n'y aura que ces 10 000 francs, ces 20% de plus à payer et puis il va pouvoir les payer en partie aussi par la LPP. Donc c'est des petites techniques qui nous permettent nous d'accompagner certains clients où on est un peu limite, on les fait passer ces dossiers-là.

• Speaker #0

  Et on voit que finalement il y a beaucoup de mécanismes et c'est pas que le financement ou que les moyens financiers qui sont là-dedans. Mais effectivement c'est très intéressant. Est-ce que éventuellement, vous... prévoyez aussi quand la personne achète un bien immobilier s'il ya des rénovations par exemple est ce que vous calculez ça dans le budget pour le prix hypothécaire ou bien pas forcément alors oui les rénovations aujourd'hui on en voit de plus en plus on a déjà il faut pas oublier au niveau démographique en suisse on a quand même nos

• Speaker #1

  vieux entre guillemets si je peux dire ça ou plutôt le baby boomer qui commence à arriver à la retraite donc qu'est ce qui se passe il ya beaucoup de biens immobiliers qui vont se retrouver sur le marché qui qui commencent à se retrouver sur le marché. qui n'ont pas forcément été rénovés ces dernières années. Et donc, les futurs acheteurs, ils trouvent des bons budgets, puisque c'est des biens qui valent un peu moins cher que du neuf, puis qu'ils veulent rénover. Souvent, des personnes qui sont aussi dans le métier du bâtiment, qui veulent aussi apporter cette partie-là aux biens immobiliers. Et puis là, on a des banques qui font des rabais, ou des meilleurs taux pour des biens qui vont, au niveau écologique, améliorer leur enveloppe. Donc, c'est pour ça que c'est hyper important. Le canton de Vaud, on est obligé d'avoir un CECB, par exemple. Le canton du Valais, pas encore, mais à mon avis, on va arriver aussi à cette solution-là. Donc tous les clients qui mettent une force sur la rénovation, sur l'amélioration de l'enveloppe énergétique, etc., on a des plus grandes forces quand on présente le dossier auprès des banques.

• Speaker #0

  C'est très intéressant parce qu'on a tourné un podcast avec Thierry Schmitt au sujet de la rénovation énergétique et où on aborde certains aspects de cette nouvelle loi qui va rentrer en vigueur sur le canton de Vaud. Et on se rend compte qu'il y a beaucoup de propriétaires à qui ça leur échappe cette variable-là et qui, quand ils achètent un bien immobilier, Ils ne font pas attention à ces aspects-là. Et finalement, ça peut coûter relativement cher. Si on achète en PP et qu'il faut rénover un immeuble, c'est des coûts qui sont assez conséquents et qu'il faut bien planifier. Donc, c'est très intéressant que tu le soulignes.

• Speaker #1

  D'ailleurs, justement, Harry, je fais une petite parenthèse là-dessus. Lorsque mes clients achètent un bien de rendement ou même un bien en résidence principale dans une PP, une PP qui a un certain âge, il y a la question du fonds de rénovation. Je dis toujours, attention. Regardez bien le fonds de rénovation, vous pouvez, parce que vous êtes co-solidaires avec les autres copropriétaires, à un moment donné, si vous devez mettre la main au porte-monnaie parce qu'il y a des frais qui sont à faire sur le toit ou sur l'étanchéité ou j'en sais rien, vous venez de l'acheter, vous allez payer en plein selon votre code part. Donc il y a vraiment des paramètres à bien prendre en compte et puis surtout, j'ai envie de dire, les charges sont extrêmement chères dans ce genre de biens. Donc plus vous allez mettre de la force dans la rénovation, plus vous allez avoir un impact. positif sur les futures charges que vous allez payer dans votre bien immobilier.

• Speaker #0

  Évidemment, évidemment. Et puis, avant d'acquérir un bien immobilier, il faut s'y intéresser, pas seulement sur l'aspect peut-être du fonds de rénovation, mais aussi sur aller consulter le rapport de l'Assemblée de PP, voir ce qui s'est dit sur l'année dernière, sur l'année d'avant éventuellement, d'avoir un historique et un suivi pour avoir un aspect complet du bien immobilier. Est-ce que c'est quelque chose que vous faites aussi ? Vous accompagnez ?

• Speaker #1

  Non, on les met en garde. On leur dit de bien lire justement, on demande toujours en fait les cinq dernières années de PV. Donc on met toujours les cinq dernières années de charges aussi pour voir l'évolution des charges. Donc on demande toujours à nos clients de bien lire. Malheureusement, dans l'accompagnement global, on fait vraiment du financement, de la prévoyance et de la planification. Dans l'aspect technique, c'est vrai qu'il faudrait qu'on puisse travailler avec un partenaire qui puisse justement mettre en garde nos clients ou les accompagner dans ce niveau-là. Ça serait une superbe idée.

• Speaker #0

  Excellent, merci beaucoup.

• Speaker #1

  Mais je sens que derrière tout ça, il y a... quelque chose qui travaille chez toi et il y a certainement une solution.

• Speaker #0

  J'imagine qu'il peut mettre en place plein de mécanismes effectivement. Une fois propriétaire, peut-on renégocier son hypothèque ? Est-ce qu'il y a des techniques qui permettent de le faire ?

• Speaker #1

  Oui, alors justement, quand tu deviens propriétaire, tu fixes une durée ou alors tu ne la fixes pas. Si tu ne la fixes pas, tu es en sarron. Si tu es en sarron flex, ce qu'on appelle, ça veut dire du sarron totalement libre, tu peux la renégocier quand tu veux puisque tu pourrais repasser en fixe ou pas. Donc, si tu en fixes, on t'en fixe de 3 ans, par exemple, ou 5 ans, il faut attendre l'échéance pour commencer à renégocier avec ta banque. Donc, c'est pour ça que quand on fait des refinancements, quand on prend un dossier d'un client qui est déjà propriétaire et qu'on doit l'amener dans une autre banque ou renégocier avec sa banque d'abord, c'est des paramètres qu'on doit absolument tenir.

• Speaker #0

  Excellent. On a fait un petit peu le tour de ces questions au sujet du financement et on va parler un petit peu des erreurs à éviter. Quelles sont les erreurs les plus fréquentes que tu observes chez les acheteurs ?

• Speaker #1

  Alors, c'est les tranches. souvent ce que je vois c'est que les personnes qui ont acheté dans le passé ont fait une tranche à 5 ans et une tranche à 10 ans attention avec ça, quand vous laissez trop d'espace entre les tranches vous êtes marié avec la même banque pendant toutes ces années parce que quand vous arrivez à l'échéance des 5 si vous êtes dans des montants ils vont vous bloquer sur 10 et quand vous allez arriver à l'échéance des 10 qui vous aviez bloqué au départ il va vous rester 5 sur l'autre que vous aviez bloqué voilà etc donc ça c'est un peu le paramètre où j'ai envie de dire faites le plus attention et puis vraiment être bien accompagné par rapport aux biens qu'on achète par rapport à la durée qu'on va faire, par rapport au mix de durée ou le mix de produits d'hypothèque qu'on va faire en place. C'est surtout sur ces aspects-là. Il n'y a pas tellement d'erreurs parce que je trouve que autant mes partenaires bancaires que les courtiers qui sont sur la place font très très bien leur travail.

• Speaker #0

  Excellent, donc c'est quelque chose qui est relativement rassurant pour la personne qui approche des professionnels comme vous où finalement elle a une garantie sur la qualité de la prestation qui se limite, si je puis dire, au financement parce que c'est là où est votre expertise. Et qu'éventuellement pour des questions de planification, de travaux, etc., afin de se joindre, les compétences d'un architecte ou d'un ingénieur ... En tout cas, d'avoir une vue d'ensemble sur le moyen long terme pour son projet.

• Speaker #1

  Merci beaucoup. Après, c'est vrai, Carice, je me permets encore un petit point. Là où vraiment j'ai souvent des soucis, et c'est là où il faut faire attention, c'est l'aspect rénovation. Je prends l'exemple de mon voisin des bureaux. Ils lui ont fait sa terrasse. Et puis, il voulait agrandir son balcon. Il a agrandi son balcon, ils lui ont mis les pavés. Et puis, en fait, son balcon, il s'est affaissé. Alors qu'il venait de le faire. Séance de chantier, l'entreprise arrive. ils lui disent ouais écoute oui on voit que ça s'est affaissé mais c'est pas grave il dit bah non c'est pas moi je vous ai payé pour que j'ai un balcon qui soit nickel faut me le refaire ok ils lui ont dit ok ils ont tout cassé les pavés ils ont enlevé les pubs sur les petites barrières et ils lui ont dit on revient la semaine prochaine ça fait 5 ou 6 semaines qu'il attend qu'ils reviennent donc c'est pour ça et ils ont été payés l'entreprise donc faut vraiment faire gaffe avec ça c'est vraiment là ou aujourd'hui ? On est dans un monde où les entreprises qu'on mandate, oui, le prix, faites attention à ce prix. On compare le moins cher, ça peut devenir le plus cher à la fin. C'est vraiment ces paramètres-là que je mets en question plutôt.

• Speaker #0

  Et je partage ton avis parce que c'est aussi un aspect où nous, dans l'accompagnement de nos clients pour des projets de rénovation, on attire quand même leur attention que finalement, à toujours vouloir regarder au moins cher, effectivement, on peut se retrouver face à des problèmes ou des malfaçons qui vont prendre énormément de temps, d'énergie et certainement d'argent par la suite. Faut-il acheter finalement à tout prix ou peut-être est-il plus judicieux d'attendre ?

• Speaker #1

  Ça, c'est aussi une bonne question parce que j'avais le cas dernièrement d'un client qui vendait sa maison. Et puis, il me dit, est-ce que je redeviens propriétaire ou pas ? Et en fait, tu te rends compte ? que cette personne-là, avec le capital qu'il va avoir, ou alors avec la rente qu'il va avoir de la LPP, ce n'est pas forcément intéressant pour lui d'aller acheter un bien. Parce qu'il n'a pas forcément besoin d'un grand bien. Parce qu'il ne va pas être beaucoup en Suisse. Donc peut-être qu'il va moins privilégier l'aspect confortable, etc., du bien immobilier, donc du propriétaire. Dans la majorité des cas, c'est quand même plus intéressant d'acheter. Mais parfois, ça arrive... que le client n'a pas forcément besoin d'être propriétaire.

• Speaker #0

  Ça relève aussi un côté qu'on n'en a pas parlé, mais qui est finalement le côté un petit peu émotionnel, où on a toujours un rêve d'avoir sa maison, son appartement, puis son toit. Et finalement, des fois, au regard de l'aspect financier, ce n'est pas forcément quelque chose qui est intéressant ou, disons, judicieux comme choix.

• Speaker #1

  Exact.

• Speaker #0

  Pourquoi est-ce risqué de vouloir tout faire tout seul sans être accompagné ?

• Speaker #1

  Oui, alors ça, je n'ai jamais compris. Je n'ai jamais compris pourquoi est-ce qu'il y a des personnes qui ne veulent absolument pas venir être accompagnées ou ne pas avoir de conseils, etc. Je pense que déjà, ça ne coûte rien. Moi, je dis toujours, le premier rendez-vous avec nous, il est gratuit, par exemple. Donc, de faire un calcul de budget, ça va vous coûter, à part une heure de votre temps, absolument rien. Je ne comprends pas. Honnêtement, j'aimerais des fois poser la question à certaines personnes. Quand je bosse avec mes courtiers, avec mes amis courtiers immobiliers, ils m'envoient des fois des clients. Voilà, c'est ce client-là, il est intéressé par acheter le bien, tel et tel. Du coup, je prends contact. Ah non, merci, je n'ai pas envie de vous voir. J'essaie de comprendre pourquoi. Des fois, ils n'ont pas de raison. Mais c'est vrai que c'est dommage. Parce qu'on pourrait vraiment faire un bon job. On pourrait les accompagner. On pourrait trouver des bonnes solutions pour eux. Je pense que vraiment, d'être accompagné, c'est la force. C'est la grande force. Au-delà du fait qu'on aura un meilleur taux. Au-delà du fait qu'on va s'occuper de votre retrait, du deuxième pilier, etc. Vraiment, juste d'avoir un appui. Et d'avoir quelqu'un qui vous prend la main. C'est incroyable Moi je me dis toujours aujourd'hui Dans chaque situation que je fais, j'achète une voiture, j'achète un vélo, je demande l'avis à mon frère, à mes potes, à tout le monde

• Speaker #0

  C'est la meilleure chose, l'accompagnement.

• Speaker #1

  Peut-être que finalement, les gens ont une certaine peur du courtier par méconnaissance du métier qui a bien évolué, qui a été modernisé. Peut-être qu'ils ont peur aussi sur l'aspect des coûts, qu'est-ce que ça peut coûter. Donc, c'est très intéressant que tu soulignes que le premier rendez-vous, c'est sans engagement, puis que c'est simplement une analyse très rapide des capacités et de ce qui est possible de faire.

• Speaker #0

  Mais c'est aussi un peu pour ça que je fais ça. Les podcasts, les vidéos, etc. Les gens me demandent des fois, mais pourquoi tu fais ça ? Ça fait tant d'années que tu fais ce métier, pourquoi tu t'es mis là-dedans ? Mais l'impact, il est énorme. Les gens aujourd'hui, déjà, on est tous sur nos téléphones portables, sur Internet, etc. Donc, d'avoir de l'information aussi rapidement et aussi facilement que maintenant, on n'a jamais vécu ça. Moi, je viens d'une génération où les téléphones, je les ai connus, j'avais déjà 14-15 ans. Puis en plus, à l'époque, tu écrivais un message, tu avais le droit à tant de caractère. Si tu en faisais, tu payais plus cher. C'est juste. Donc, je veux dire, voilà, aujourd'hui, tu te branches sur ton téléphone, tu tapes immobilier podcast.

• Speaker #1

  tu en as 68 000 qui sortent hyper intéressant utilisant cet accompagnement pour justement avoir moins de faiblesse sur nos dossiers et puis trouver des meilleures solutions c'est notamment pour ça une des raisons principales des podcasts qu'on a décidé de faire c'était pour apporter du contenu et de l'information à l'audience qui aujourd'hui a peut-être plus tendance à regarder des vidéos ou à les écouter parce qu'on va diffuser aussi ces podcasts sur Spotify, Apple Podcasts etc. et puis finalement c'est un moyen de s'informer qui est très moderne et qui fonctionne bien On va faire un focus spécial, tu as évoqué quelques points là-dessus sur la prévoyance, la fiscalité et l'avenir financier. Quelle est l'importance de la prévoyance dans un projet immobilier ?

• Speaker #0

  Moi, je dis toujours qu'en fait, la prévoyance, c'est le noyau de tout projet immobilier. Pourquoi ? Parce que quand tu achètes un bien immobilier, en général, tu mets tout ce que tu as, tu retires même ce que tu n'as pas, tu vas même demander de l'argent à tes parents, etc. Donc en fait, tu mets tout dedans. Donc ta maison... Ton bien immobilier devient un petit peu ton noyau principal. Puis ce noyau, il va te suivre toute ta vie parce que quand tu vas arriver à la retraite, tu auras pris ton deuxième pilier, ton troisième, tu auras mis dedans, tu auras vendu, tu auras récupéré le capital, tu vas racheter autre chose. Enfin voilà, la prévoyance pour moi, c'est vraiment l'aspect numéro un d'être prévoyant, de prévoir les futures étapes de ta vie. C'est un peu moins sexy que parler d'immobilier, mais clairement, moi je me considère plus spécialiste en prévoyance que spécialiste en hypothèque. Maintenant, il faut mettre... Il faut mettre un nom sur quelque chose de tangible. Tu achètes un bien immobilier, la prévoyance est tellement large, c'est tellement vaste, deuxième, troisième pilier, rachat d'année, il y a tellement de choses. Mais réellement, pour moi, je fais vraiment de la prévoyance.

• Speaker #1

  C'est intéressant ce que tu dis parce qu'on a tourné un podcast avec Lucas Coletti, qui est le directeur général du groupe Fidexpert, vraiment sur l'aspect fiscalité, etc. Et puis, il partageait aussi tes arguments où il disait, mais finalement, est-ce que c'est mieux de payer un impôt ? ou bien d'avoir un taux à 1,5 au lieu de 2,5% sur 10 ans. Et la morale de cette histoire, c'est de se dire qu'il n'y a pas qu'une solution. Et puis, il faut aussi travailler avec plusieurs corps de métier, plusieurs experts pour avoir la meilleure optimisation possible.

• Speaker #0

  Exact.

• Speaker #1

  Peut-on optimiser le financement de son hypothèque ou de sa prévoyance ?

• Speaker #0

  Bien sûr qu'on peut l'optimiser, grandement même. On peut l'optimiser, par exemple, pour l'amortissement. souvent je tombe sur des clients qui ont encore de l'amortissement direct puis je leur dis mais rien que là en switchant l'amortissement indirect vous allez économiser 2000 balles d'impôts si vous faites le max et ils me disent mais c'est pas possible on me l'a jamais dit oui mais parce qu'à l'époque vous aviez peut-être un vous avez un bien qui date depuis 15 ans puis que l'amortissement direct va ça restait quelque chose de bien parce qu'il y avait une autre dette etc donc déjà là on optimise on optimise en comparant parce que aujourd'hui une banque avec un 1,14 ou une banque avec un 1,35 de taux pour les mêmes durées, les 0,19 d'écart, pour moi, ils sont hyper importants. Parce qu'à un moment donné, tu vas dire, « Ouais, là, j'économise tant d'argent par année. » Donc oui, optimiser, tu peux un maximum optimiser en ayant des partenaires qui sont fiables et qui t'accompagnent de la bonne manière.

• Speaker #1

  On va passer aux questions bonus. Il reste deux questions avant de terminer ce podcast. Finalement, toi, tu as quoi ? tu vois beaucoup de projets, mais qu'est-ce qui te motive, qu'est-ce qui t'anime dans ton métier ?

• Speaker #0

  Ah mais moi c'est les rencontres. Moi, le matin, quand je me lève et que je sais que je vais rencontrer 3, 4, 10 nouvelles personnes, je suis tout fou. Moi, j'adore rencontrer des personnes, comprendre comment est-ce qu'ils fonctionnent, leurs projets, les accompagner. Quand j'appelle un client que j'accompagne depuis une année à trouver un bien immobilier et qu'enfin, il a le financement et qu'il peut l'acheter et qu'il pleure au téléphone, je suis hyper heureux, j'ai envie de pleurer avec lui tellement que je suis content. Non mais c'est vrai, je ne dis pas ça pour faire plaisir, je suis vraiment heureux, je suis vraiment content. de pouvoir accompagner les gens. Et en plus, je rencontre parfois des personnes qui ont tellement une histoire de vie qui est folle, où j'adore comprendre des gens qui faisaient un métier, qui ont changé, qui font autre chose, qui se sont renouvelés. Un peu à ton image aussi, moi j'adore. J'ai un bon feeling avec toi. Voilà, ton historique, ton parcours, il est incroyable. Et ces personnes-là, pour moi, c'est ça le vrai noyau, c'est ça le vrai moteur pour moi. Bien sûr que les affaires, elles sont bien. Bien sûr que c'est cool d'avoir du succès. Bien sûr que c'est beau de faire du volume. C'est clair que derrière, il y a des conséquences qui sont intéressantes. Mais le vrai moteur, c'est ça pour moi.

• Speaker #1

  C'est génial ce que tu dis. Puis ça reflète beaucoup aussi ce que je ressens. Et du reste, si on n'avait pas cette vision, peut-être qu'on ne serait pas là aujourd'hui à enregistrer ce podcast. Merci beaucoup pour ton honnêteté. Et qu'est-ce que serait finalement la dernière question, ton conseil pour un jeune couple qui souhaite accéder à la propriété ?

• Speaker #0

  Premièrement, c'est vraiment de prendre, encore une fois, premier rendez-vous budget. De calculer ce qu'on peut faire. J'ai beaucoup de couples. qui venaient chez moi, évidemment chaque couple a envie d'avoir la belle maison, avec le beau terrain, avec la petite piscine, etc. Mais de venir, d'acheter son premier appart, d'acheter son premier appart, on est en 2025, tu l'achètes potentiellement entre 500 et 600 000 francs à 3,5 pièces, 500 et 650 000, tu l'achètes. 5 ans, tu le revends certainement 650, 700, etc. Tu fais le petit bénef, t'auras recapitalisé derrière. Tu auras remis du troisième pilier, remis du deuxième pilier de côté. Donc tes fonds propres, les petits fonds propres que tu as mis peut-être, les 100 000, 120 000 que tu as mis au départ pour acheter ton premier appart, ils deviennent 300 000 cinq ans plus tard avec le bénéfice de la vente, avec la LPP qui a remonté, etc. Tu es à chez ta maison. Donc au fait de passer déjà le premier cap en peut-être pas achetant le bien de tes rêves, mais en étant juste propriétaire avec des taux aussi bas, ça va te permettre cette... Cette décision que tu auras prise aujourd'hui d'aller beaucoup plus vite dans le processus d'achat de ton bien de rêve. Donc vraiment, c'est ce que je dis à tous les couples aujourd'hui, les jeunes couples. Prenez du temps, fixez un rendez-vous, calculez le budget. On ne va certainement peut-être pas tout de suite arriver à votre objectif final. Quoique, des fois, il y a des bonnes surprises. Mais en tout cas, de planifier ça dans le futur. Et l'aspect prévoyance ressort puisqu'on va prévoir les prochaines étapes.

• Speaker #1

  Merci beaucoup. C'était un... podcast très intéressant. On a appris beaucoup de choses. J'espère que les auditeurs vont se reconnaître dans les questions qu'on a posées. Et puis, je te remercie encore une fois pour ton accueil.

• Speaker #0

  Merci beaucoup, Aris. À bientôt.

• Speaker #1

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