Transcription

• Speaker #0

  La fiscalité immobilière en Suisse peut paraître complexe, mais une bonne compréhension permet d'optimiser sa situation financière. Dans cet épisode de La Voix du bâtiment, nous avons le plaisir d'accueillir Luca Colletti de Fidexpert. Bonjour Luca, merci de nous accueillir dans tes locaux aujourd'hui. Nous allons aborder la thématique avec toi de la fiscalité, tout ce que les propriétaires privés doivent savoir sur le sujet de la fiscalité. Est-ce que tu peux nous présenter le groupe Fidexpert et ton rôle au sein du groupe ?

• Speaker #1

  Oui, avec plaisir, merci de m'avoir invité aujourd'hui à pouvoir échanger avec vous sur ce sujet des plus intéressants et des plus d'actualité aujourd'hui. Alors le groupe Phil'Expert pour commencer, c'est un groupe qui a été fondé par mon père, Giordano Colletti, en 2003, qui a ensuite grandi dans toute la Suisse romande. Il est parti de deux entités, deux bureaux, un à Montreux, qui était dans l'hôtel des Trois-Corones, puis le deuxième à Lausanne, à Cheyne. Ensuite, il a grandi à travers les années grâce à des acquisitions. avec plus de 32 acquisitions sur ces 25 dernières années. Et jusqu'en 2015, nous gardions le nom des entités régionales. Et depuis 2015, on n'a plus qu'un seul nom, Groupe Fidexpert. Et notre spécialité, c'est la fiscalité, le conseil au TPE, PME. Mais on a des clients qui vont jusqu'aux sociétés cotées en bourse. Et surtout dans le domaine de l'immobilier, on fait autant du privé, où on établit à peu près 4000 déclarations d'impôts privés par année. et entreprises qui Nous avons entre 1500 et 2000 comptabilités et déclarations d'impôts en Suisse romande quasi exclusivement. Notre spécialité, c'est la fiscalité immobilière, où on travaille autant avec des privés qui font de l'acquisition, des domaines de construction pour tout ce qui est des travaux, ou alors des sociétés immobilières en bourse, ou des fonds de pension pour connaître les impositions cantonales qui sont spécifiques, les gains immobiliers, les transferts de patrimoine entre... en petit espace.

• Speaker #0

  Merci beaucoup pour ton expertise et ta précision. Quelle est l'importance de la fiscalité immobilière dans les services que vous proposez aujourd'hui ?

• Speaker #1

  Elle a une importance majeure parce qu'il y a énormément de spécificités et d'impôts différents qui affèrent au bâtiment, que ce soit l'impôt foncier, que ce soit le gain immobilier, que ce soit la valeur locative, que ce soit l'impôt sur la fortune, que ce soit l'impôt sur le revenu, l'impôt sur le bénéfice, etc. Donc il y a énormément d'impôts qui tournent autour d'un bien immobilier. Et en fonction des transactions, il se chevauche et peut avoir des impacts positifs comme néfastes pour l'acheteur ou le vendeur.

• Speaker #0

  Quelle valeur distingue Fidexpert dans l'accompagnement des propriétaires et des PPA ?

• Speaker #1

  C'est vraiment sur la partie propriétaire privée, c'est vraiment la partie déclaration d'impôt où on a le plus d'impact actuellement sur comment le déclarer correctement, contrôle des valeurs locatives comme on a déjà discuté. Et l'autre partie, c'est gérer les ventes. Donc la partie droits de mutation et la partie gare immobilier, qui est un élément assez délicat à faire en fonction des ventes qui sont faites.

• Speaker #0

  Merci beaucoup. On va parler d'un sujet qui est autour des enjeux fiscaux pour les propriétaires privés. Quelles sont les principales obligations fiscales auxquelles un propriétaire immobilier doit faire face en Suisse ?

• Speaker #1

  L'une des principales étapes fiscales, c'est de payer l'impôt foncier et l'impôt complémentaire sur les immeubles qu'il reçoit une fois par année. Lui, de l'établir sa déclaration d'impôt, s'il le détient en nom propre, elle sera intégrée à sa propre déclaration d'impôt. Et s'il le détient à travers un véhicule tel qu'une société, SA ou SARL, il va falloir faire la déclaration d'impôt de la société, la comptabilité, et ensuite intégrer les participations de ces sociétés dans sa fortune, qui ira dans sa déclaration personnelle.

• Speaker #0

  Merci beaucoup. Comment est-ce qu'un propriétaire privé peut-il optimiser sa charge fiscale liée à son bien immobilier ?

• Speaker #1

  Alors l'élément, le... Le plus courant pour diminuer ses charges, c'est de faire des travaux. Mais attention, il faut bien distinguer ce qui est travaux de rénovation, de travaux d'entretien. Qu'est-ce qui va apporter de la valeur au bien n'est pas déductible durant l'année, elle sera déductible lors de la vente du bien. Donc, lorsqu'on fera le calcul du gain immobilier. Et les travaux d'entretien sont des travaux qui sont déductibles chaque année, mais pas tous les déductibles.

• Speaker #0

  D'accord, est-ce que tu peux nous donner un exemple de chaque ?

• Speaker #1

  Oui, alors quand même, on peut avoir par exemple repeindre ou changer le carrelage de sa salle de bain. Ça va être de l'entretien du bien et donc déductible. Mais par exemple, alors il y a certaines exceptions, mais par exemple, les frais de jardinage sont en principe pas déductibles, sauf exception. Pour le co-partiste, tout ça, ce sont des travaux d'entretien. Ensuite, travaux de rénovation. La construction d'une véranda n'est pas déductible. l'année mais sera déductible lors du gain immobilier.

• Speaker #0

  Merci beaucoup pour ta précision et quelles sont les déductions fiscales les plus courantes liées aux travaux de rénovation ou d'entretien d'un bien immobilier, disons les choses qu'on voit le plus fréquemment dans un immeuble.

• Speaker #1

  Un sujet qui est très à la mode, les panneaux solaires, qui sont un sujet aujourd'hui qui devient de plus en plus courant, que quasi tout propriétaire de biens envisage de faire et fait les calculs, et dans la plupart des cas, il font les travaux solaires, qui sont déductibles. Puis il y a les travaux peinture, carrelage. Renouvellement des cuisines, renouvellement des salles de bain, étanchéité. Aujourd'hui, il y a des questions de ce qu'on appelle la PAC et autres sujets qui deviennent de plus en plus fréquents dans la rénovation.

• Speaker #0

  Merci beaucoup. Comment est-ce que la valeur locative est-elle déterminée et quel impact a-t-elle sur la fiscalité du propriétaire ?

• Speaker #1

  La valeur locative va se baser sur plusieurs éléments. L'un des éléments, c'est la situation dans laquelle, dans la ville, où se trouve le bien. Ensuite, c'est la surface habitable et les nuisances qui sont causées sur la parcelle. On va estimer une vraie valeur du bien. Ensuite, il y a aussi à prendre en compte tout ce qui est date de construction, date de dernière rénovation du bien. Tout ça englobe des calculs qui vont nous permettre de déterminer un prix au mètre carré qui sera valorisé en fonction de la surface habitable du bien et qui va nous donner la valeur du bien. et ensuite comme ça un loyer pour ce bien qui se rajoutera donc au revenu du propriétaire.

• Speaker #0

  Merci pour ta précision. Donc, si je comprends bien, s'il y a des travaux de rénovation à faire, c'est au propriétaire qui incombe la responsabilité d'en informer les autorités compétentes pour réévaluer cette valeur locative.

• Speaker #1

  Dans le monde parfait, ça serait comme ça. Mais en principe, on n'aime pas trop appeler l'administration fiscale pour leur demander d'augmenter les valeurs. Donc, la plupart du temps, c'est quand... lorsqu'il y a des travaux qui sont inscrits dans la déclaration d'impôt, l'administration fiscale fait quasi automatiquement leurs calculs elle-même et envoie un joli document où elle met réévaluation de la valeur locative avec le détail de ses calculs, etc.

• Speaker #0

  Merci pour ta précision. Quels sont les avantages fiscaux liés à l'investissement dans des mesures d'efficacité énergétique, par exemple ?

• Speaker #1

  On peut les déduire en principe sur trois ans, tous ces impacts-là. Parce que c'est des investissements qui sont quand même conséquents et au niveau fiscal, on a fait une proposition de pouvoir les amortir sur trois ans pour tout ce qui est autour de cet impact énergétique.

• Speaker #0

  D'accord, et là-dedans vient le calcul de toutes les subventions, toutes les choses qu'on peut déduire ou pas.

• Speaker #1

  Exactement. Les subventions doivent être déclarées, bien sûr. La totalité des travaux, plus les subventions obtenues pour ces travaux, doivent être déclarées. Il faut faire attention de ne pas mettre que les travaux, ce qui peut être le cas chez certaines personnes, c'est-à-dire on ne met que l'achat, on ne met pas le produit. C'est important de les mettre. parce que c'est quand même un produit de revenus à ajouter dans la déclaration d'impôt.

• Speaker #0

  Et comment est-ce que les revenus locatifs sont-ils imposés et quelles stratégies permettent d'en optimiser sur le plan fiscal ?

• Speaker #1

  Alors, les revenus locatifs, c'est un peu toujours la même chose. Ça va être les rénovations qui sont l'adduction et les intérêts hypothécaires, ainsi que la dette hypothécaire.

• Speaker #0

  Merci beaucoup. Quelles précautions un propriétaire doit-il prendre lors de l'achat ou la vente d'un bien immobilier ?

• Speaker #1

  La première, qui n'est pas forcément fiscale, c'est de sûr d'être acheté au bon prix. Ce qui permet de faire une revente plus simple après. Mais au niveau fiscal, c'est déjà regarder la valeur fiscale du bien et de faire attention qu'en fonction de la date de la dernière estimation fiscale, qu'on trouve justement inscrite sur le registre foncier, Elle peut être évaluée lors de la transaction. Donc toujours faire attention, en principe, elle est de 80% de la valeur du bien acheté. Donc déjà, ça c'est un élément à regarder, parce que ça va avoir un impact sur la déclaration d'impôt, parce que ce montant, ce qu'on appelle l'estimation fiscale du bien, ça va se rajouter à la fortune, et donc imposer sur la fortune. L'autre élément aussi, c'est qu'il faut savoir que fiscalement, tout contribuable est imposé à son domicile d'habitation. Mais les biens immobiliers sont imposés. au siège du bien immobilier. Ce que je veux dire par là, si vous habitez à Fribourg et que vous achetez un bien de rendement, par exemple, donc quand j'entends un bien de rendement, c'est un bien qu'on met en location sur le canton de Vaud, vous allez avoir une déclaration fribourgeoise ainsi qu'une déclaration vaudoise. Il va y avoir une répartition, comme on l'appelle, intercantonale pour l'imposition des revenus et de la fortune générée par ce bien de rendement sur le comptant de vaux et le reste des revenus qui seront imposés sur le canton de Fribourg.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Et puis, il peut aussi y avoir une répartition intercommunale. Donc si vous habitez sur le canton de Fribourg, et que vous habitez dans la ville de Fribourg, un bulle, par exemple. il y aura une répartition intercommunale. Donc le même principe, les revenus et la fortune seront imposés à Bulle pour le bien de location et le reste des revenus dans la ville de Fribourg.

• Speaker #0

  Est-ce un mythe ou une réalité qu'il y a des avantages dans certains cantons plutôt que d'autres ?

• Speaker #1

  Oui, bien sûr. Par exemple, le canton de Vaud impose beaucoup plus bas la fortune que le canton de Genève. qui se base sur une valeur de rendement pour estimer la valeur du bien, dans le canton de Genève, que dans le canton de Vaud, on se base sur l'estimation fiscale.

• Speaker #0

  D'accord. Merci beaucoup pour cette présidence très intéressante. On va mettre un focus sur les spécialités fiscales liées au PPE. Quelles sont les particularités fiscales liées à la détention d'un bien en PPE par rapport à un bien en propriété individuelle ?

• Speaker #1

  Alors, il va y avoir deux volets. Quand on est propriétaire individuel, quand on fait les travaux, on décide tout seul. et 100% des travaux sont chez nous. Quand on est en PPI, il va y avoir la partie rénovation personnelle et puis la rénovation des communs. Ce qu'on entend par commun, c'est toutes les surfaces du bâtiment qui sont partagées entre les différents propriétaires de l'autre PPI. En plus, ce qui est personnel, c'est l'autre PPI que vous détenez. Le principe, c'est votre appartement et... Donc vous allez avoir un double volet sur les travaux à faire attention de ne pas se tromper. Et l'autre élément dans la déclaration d'impôt, il va y avoir pour la partie privée, vous émettrez vos factures personnelles que vous avez faites pour vos dépenses comme entretien. Et pour la partie PPE, normalement vous avez un administrateur de PPE qui remet des comptes de PPE dans lesquels vous allez avoir premièrement à ajouter dans la fortune les fonds de liquidité. vous êtes en affairé. Donc, en principe, il y a un compte courant avec lequel on paye les charges où vous versez les appels de fonds et un fonds de rénovation. Donc, ne pas oublier de rajouter les deux montants de fortune au 31 décembre de chaque année dans vos revenus, titres, et de plus, de rajouter dans les frais de rénovation la partie rénovation et entretien du bâtiment qui seront déduits sur le lot.

• Speaker #0

  Tu en as parlé tout à l'heure. Comment est-ce que les contributions au fonds de rénovation d'une PP sont-elles traitées pour les copropriétaires ?

• Speaker #1

  Alors, elles sont traitées... Donc, le versement, ce qu'on entend par appel de fonds, c'est les versements mensuels, trimestriels ou semestriels des différents propriétaires dans un compte commun. Donc, ces versements-là ne sont pas déductibles. Ils vont se retrouver dans un compte et ensuite l'utilisation de cet argent deviendra pour une partie déductible fiscalement et pour une partie non déductible fiscalement. Et le reste va justement se rajouter à la fortune. C'est comme si c'était, on pourrait dire, c'est un peu un compte bancaire que vous êtes propriétaire mais dont vous n'avez pas accès. Et vous avez un pourcentage de ce compte bancaire à rajouter dans votre fortune.

• Speaker #0

  Quels sont les enjeux fiscaux lors de travaux importants décidés par une PPE ?

• Speaker #1

  Les enjeux fiscaux n'en est pas... C'est de pouvoir lisser la charge sur plusieurs exercices en fonction du volume de travaux. Alors souvent, ça se fait assez automatiquement parce qu'en fonction des travaux conséquents, il n'y a peut-être pas forcément l'enveloppe dans le fonds de rénovation. Donc, ce qui demande des appels de fonds sur une plus longue durée. Mais surtout, c'est aussi de profiter de les lisser parce que si vous avez beaucoup de frais sur une seule année, la déduction fiscale va être peut-être supérieure à vos revenus. Donc vous n'allez pas pouvoir en optimiser la totalité. Donc de répartir sur plusieurs exercices ont des avantages.

• Speaker #0

  Si une PP, par exemple, n'a pas suffisamment d'argent dans le fonds de rénovation pour entreprendre des travaux, notamment dû à la nouvelle loi sur l'énergie qui va arriver, est-ce qu'un appel de fonds extraordinaire auprès d'un organisme quelconque peut venir en déduction sur l'aspect fiscal ?

• Speaker #1

  Alors, l'appel de fonds extraordinaire est largement possible. Malheureusement, le financement de cet appel de fonds extraordinaire doit se faire Merci. personnellement pour chacun. Donc disons que certains auront l'argent épargné donc ils le prendront. Donc à ce moment-là il n'y aura pas d'impact et les autres pourront profiter d'augmenter leur hypothèque. Donc s'endetter plus, et l'avantage de s'endetter plus, c'est pour ça qu'on dit souvent le suisse aime être endetté et vit pour être endetté, va en fait diminuer la valeur de la fortune et donc diminuer l'impôt.

• Speaker #0

  Donc c'est très intéressant, il peut finalement lever des fonds au travers de ce crédit immobilier à des taux qui sont relativement bas aujourd'hui pour financer des travaux assez conséquents. Et finalement aussi avoir une plus-value sur un bâtiment qui sera sur une note énergétique plus intéressante, valorisé sur le long terme et plus efficient énergétiquement.

• Speaker #1

  Exactement, surtout qu'en Suisse l'avantage c'est que l'hypothèque n'a pas forcément besoin d'être... amorti l'hypothèque à 100% et il vaut mieux en Suisse être endetté à un certain pourcentage pour diminuer l'impôt. Après c'est toujours des calculs à faire comme je l'ai fait justement il y a deux jours pour un couple d'offres traité, situation très simple, propriétaire d'un lot de PPE, estimation du bien 650 000 francs, hypothèque 140 000 francs. avec un taux d'intérêt à 2,5%, ce qui leur donnait 2912 francs d'intérêt hypothécaire par année. Et nous avons fait une simulation toute bête. Donc la question, c'était, est-ce qu'il vaut mieux garder 140 000 francs d'hypothèque ? Donc ça veut dire que le bien dans votre fortune, vous faites 650 moins 140 000, ce qui donnait plus que 410 000 de fortune, donc imposable. Ou alors, amortir ceci et avoir une fortune imposable. à 610 000 et pas d'intérêt hypothécaire. Et on a fait la simulation en ce client-là. Et c'est clair que l'intérêt était certain pour la simple bonne raison, c'est que vu qu'ils avaient une hypothèque très faible, le taux d'intérêt leur coûtait plus cher que la différence d'imposition. Donc chez eux, ce qui est assez rare, situation assez rare, eux, ils économisaient 2 000 francs de leur liquidité parce que l'augmentation d'impôt n'était que de 900 francs par rapport au taux d'intérêt hypothécaire qui était de 2 900.

• Speaker #0

  C'est très intéressant. Donc, il faut traiter chaque situation au cas par cas et puis à premier chaque personne.

• Speaker #1

  On a été dans ce projet-là, vous pouvez s'aller plus loin, certains diront, parce qu'on enlève aussi 140 000 francs de fortune liquide aux clients pour amortir la dette qu'ils auraient pu placer pour un rendement. C'est pour ça que je dirais que chaque dossier est à traiter individuellement avec une analyse. Mais en principe, c'est plus avantageux d'être endetté pour descendre l'impôt sur la fortune. que de ne pas avoir de dette et d'avoir plus d'impôt sur la fortune.

• Speaker #0

  Merci pour ton analyse très intéressante. Il y a énormément de gens qui vont se retrouver dès l'année prochaine dans ce cas de figure-là où il faudra entreprendre des travaux. Et puis effectivement, la question se pose pour les PPE. Comment est-ce que la fiscalité intervient-elle dans la gestion des parties communes du PPE ?

• Speaker #1

  Comme déjà mentionné, il va y avoir la partie com pour le privé, la partie... entretien qui sera déductible et la partie entretien qui ne sera pas déductible fiscalement. Donc c'est souvent le travail de l'administrateur de PPE de faire la séparation entre ce qui est déductible fiscalement et ce qui ne l'est pas. Après malheureusement, ce sont souvent des gens spécialisés dans l'immobilier et non la fiscalité, donc il faut faire attention de bien contrôler aussi la liste des factures transmises par celui-ci dans le rapport, que celles-ci sont bien toute déductible et ne pas juste se baser sur l'attestation fiscale reçue en fin d'année.

• Speaker #0

  Merci pour ta précision. Quels conseils fiscaux donnerais-tu aux copropriétaires pour optimiser leur situation au sein de leur PPE ?

• Speaker #1

  Discuter. Un des éléments, c'est de commencer par discuter et d'essayer de planifier les travaux lorsque une majorité de propriétaires ont des hausses de salaire pour amortir leur salaire et d'éviter les années où ils prévoient des gros travaux de faire dans la planification fiscale. du privé, des gros rachats de deuxième pilier ou des gros versements au troisième pilier. Ou alors si certains ont la possibilité de jouer avec leur salaire, de trop diminuer leur salaire parce qu'ils ne vont pas pouvoir exploiter à plein la fiscalité déductible sur l'entretien des bâtiments.

• Speaker #0

  Merci beaucoup. On va parler des tendances et des évolutions en matière de fiscalité immobilière. On va laisser de côté la chimère de la valeur locative, mais quelle évolution récente en matière de fiscalité immobilière impacte les propriétaires d'une PP ?

• Speaker #1

  La fameuse valeur locative. Si la suppression de la valeur locative arrivait, l'une des stratégies que nous sommes en train d'étudier, que nous recommanderions à nos clients, c'est de transférer les biens d'habitation principales en société immobilière. Ce qui n'était pas le cas aujourd'hui. nous sommes plutôt des fervents la société immobilière pour les biens de rendement, afin d'éviter plusieurs aspects. Déjà, c'est de pouvoir ne pas passer professionnel de l'immobilier, qui est un grand risque. Donc le principe de professionnel de l'immobilier pourrait rester très simple dans le mécanisme. Si vous vendez à plusieurs reprises des biens immobiliers à durée assez rapprochée entre elles, vous pourriez passer professionnel immobilier. Donc l'administration fiscale vous ouvrirait de manière... éphémère une raison individuelle et donc ça veut dire qu'aujourd'hui quand vous vendez un bien immobilier vous êtes imposé au gain immobilier le gain immobilier fonctionne comme ça vous avez votre prix d'achat votre prix de vente et ce qui se trouve entre deux c'est ce qu'on appelle le gain immobilier là dessus Si on prend l'exemple, par exemple, du coton de veau, on va prendre ce montant-là et il va y avoir une grille de taux d'imposition qui part de 25% jusqu'à 7%. Dès que vous passez la 24e année, vous êtes à 16. Le seul élément, c'est que si vous habitez dedans, ça va deux fois plus vite. Donc, il ne faut pas attendre 24 ans, mais 12 ans. Et donc, vous serez imposé à, disons, 7% sur cette tranche de gains immobiliers. Si on passe professionnel de l'immobilier, on fait le même mécanisme entre le prix d'achat et le prix de vente. le gain immobilier, la seule différence, c'est que ça va se rajouter à vos revenus. Et donc, en principe, une vente immobilière génère plusieurs milliers de francs. Donc, on va certainement arriver à des taux d'imposition de 40%, entre 30 et 40%, au lieu des 7. Et en plus de ça, vous allez payer sur ce même montant 10% d'AVS. Donc, on se retrouve d'un côté entre 25 et 7% d'impôt, et de l'autre, entre... 40 et 50% d'impôts. C'est énorme. Donc, la donne n'est clairement pas la même. Donc, c'est pour ça qu'en le faisant en société immobilière, vous n'aurez qu'un seul taux, c'est 14% en moyenne sur les cantons. Si on reste sur le canton nouveau, nous avons un taux des 14%. Et il n'y a aucune chance qu'on vous passe personnellement en professionnel immobilier. en contrepartie Il y a les discussions de ça se rajoute un bon revenu ou ça ne se rajoute pas d'un bon revenu, c'est dans une société, etc. C'est un autre sujet à aborder. Et l'autre élément où c'est intéressant d'avoir le bien en bien propre, qui était le sujet de base de pourquoi on ne transférait pas dans une société immobilière, parce que justement quand on habite personnellement dedans, le fait par exemple sur le canton de Vaud toujours de diminuer par deux cette durée et puis de passer très vite en dessous des 14%, devient déjà intéressant sur la revente. Sans parler des sujets que nous avons abordés avant, la déduction du frais d'entretien pour diminuer les impôts, tout ça sont des sujets qui sont intéressants à prendre en compte aujourd'hui et qui faisaient que la levée revocative n'était pas péjorative par rapport à ses avantages. Et que si on supprime cette levée revocative, le bien va avoir certainement la suppression des intérêts hypothécaires déductibles et des hypothèques, donc la fortune va valoir cher. Donc, il vaudrait mieux mettre tout ça en société immobilière et payer un loyer à sa société qui permettrait des déductibles. C'est plus intéressant de payer un loyer à sa société et de payer des impôts dans sa société que de l'avoir en nom propre.

• Speaker #0

  Merci pour cette précision qui était complexe, mais très claire. Comment anticiper les futures réformes fiscales pour mieux gérer son patrimoine immobilier ?

• Speaker #1

  Aujourd'hui, en toute transparence, c'est un sujet qu'on aborde souvent avec nos collègues fiscalistes au sein du bureau. parce qu'aujourd'hui, ben... La grande majorité de nos clients, quand ils viennent, ils nous posent toujours la question, société immobilière, dents propres, j'achète aux enfants, est-ce que mes grands-parents feraient mieux de me donner du cash, vendre l'appartement, me donner du cash ? Et politiquement, aujourd'hui, l'immobilier est une des grosses sources de revenus de l'État et ils essaient de baisser un peu l'impôt sur les revenus, qui pose beaucoup de problèmes politiques, et de le mettre sur l'immobilier, donc c'est un peu... C'est un peu compliqué aujourd'hui de vous dire comment il faut acheter à 10 ans, basé sur ces incertitudes. Et l'un des éléments, je dirais, les plus courants, après, comme je disais, c'est vraiment du cas par cas qu'il faut analyser. Mais j'ai une petite règle que je me donne, c'est aujourd'hui, tout ce qui est bien, principaux, vous habitez dedans, gardez les nœuds en en propre. Tout ce qui est biens de rendement qui vous génère des revenus, si vous n'en avez pas besoin pour vivre aujourd'hui, mais que c'est plutôt de l'épargne pour la retraite, faites une société immobilière, vous aurez un réinvestissement beaucoup plus conséquent que de l'avoir en emprunt, parce que si vous avez un bien de rendement en emprunt, ça va se rajouter à vos revenus, qui va peut-être vous faire augmenter votre barème, et le pourcentage d'imposition est plus élevé que dans une société, on sera à 14, donc plus de capacité de réinvestissement, ce sera plus conséquent, et n'impactera plus vos revenus personnels. Mais de nouveau, c'est une règle, mais qui doit être adaptée sur mesure à chaque client.

• Speaker #0

  Est-ce qu'on peut avoir plusieurs biens dans une société immobilière ?

• Speaker #1

  Oui, bien sûr. On peut avoir autant de biens qu'on veut. Après, il est recommandé pour des questions de gestion des risques, mais même système qu'en privé, on évite de... de mettre, je vais dire ça comme ça, on évite de mettre un renard dans un poulailler pour sauver ses oeufs. Donc, quand on a des biens de rendement sûrs, sans risque, on les met ensemble. Mais si d'un coup, on décide de lancer une promotion immobilière, donc il y a plusieurs risques, il vaut mieux recréer une société, faire la promotion intérieure et en fonction, la fusionner. avec celle-ci ensuite pour remonter les produits et les bénéfices que vous voulez garder, que de prendre le risque de le faire dans la société, parce que si la société tomberait en faillite à cause d'une promotion, vous perdez tout. Parce que d'abord, ils vont prendre les autres biens pour rembourser les dettes avant de vous rendre les biens à vous-même. Donc, c'est vraiment important de séparer les risques. Comme on dit, c'est un peu le même système que quand vous placez en rembourse. On vous dit rarement de placer tout sur Apple. On vous dit même si Apple essaie de diversifier vos activités. Et je pense que les dernières nouveautés politiques ont pu le démontrer, que ceux qui ont diversifié ont moins souffert que ceux qui ont uniformisé sur les États-Unis.

• Speaker #0

  Quel est l'impact de la digitalisation sur la gestion fiscale des biens immobiliers ?

• Speaker #1

  Certains comptants le prennent bien. Ils ont digitalisé énormément. On peut faire énormément de choses en ligne. Je prends l'exemple du comptant de Fribourg qui... Quasi la totalité des échanges fiscaux peuvent se faire en ligne grâce à des portails différents. Et certains comptants sont plus réticents aux changements. Après, l'élément, c'est compliqué quand on est à la place du comptant de digitaliser beaucoup. Parce qu'en face, vous avez une clientèle qui démarre à 18 ans et qui peut passer les 100 ans. Donc, vous devez adapter un peu tout. J'ai eu des déclarations d'impôt en rempli dernièrement, où le contribuable remplit sa déclaration d'impôt sur le papier, au stylo, et il l'envoie à l'administration fiscale. Donc, j'ai eu même la chance d'avoir un... Un agriculteur qui avait pris un bloc-notes pour faire la comptabilité de son domaine agricole, il avait écrit « revenu 100 000 francs, charge 50 000 francs, bénéfice 50 000 francs » et il a envoyé ça comme justificatif. Donc, il faut vous rendre compte qu'il y a une différence de génération qui bloque aussi beaucoup la digitalisation.

• Speaker #0

  en administration.

• Speaker #1

  Mais... C'est un sujet qui est aujourd'hui au cœur des administrations pour aller le plus vite possible. Et aujourd'hui, énormément de choses peuvent se faire en ligne, soit par e-mail, soit par les portails d'échange, soit par téléphone. Et là, on se fâche, les choses se font comme ça.

• Speaker #0

  Merci pour cette précision. On va passer aux dernières questions de cette interview. C'est des questions personnelles et peut-être des cas pratiques. Qu'est-ce qui te passionne le plus dans l'accompagnement fiscal des propriétaires et des PPA ?

• Speaker #1

  C'est le thé l'anmède, on va dire ça comme ça. Chaque cas est particulier. C'est la beauté de l'échange humain. C'est de pouvoir déjà écouter son client, de comprendre exactement ce qu'il veut et essayer de trouver une solution la plus adéquate avec lui, avec les différents outils qu'on a. Disons que le domaine de la fiscalité, c'est ce qui change beaucoup du domaine du droit. Le droit, ils ont un énorme bouquin avec lequel ils travaillent. non à plusieurs bouquins et plusieurs outils avec lesquels on bricole. Le but, c'est de trouver la structure la plus adéquate au client. Ce n'est pas forcément fiscalement la plus intéressante, tout de suite, mais ça demande une planification, parce que des fois, il vaut mieux que... Reprenons l'exemple des deux retraités que j'ai vus, qui me disaient, ben voilà, nous, on aimerait... Ça nous permet de gagner 2000 francs de plus par année en amortissant 100% l'hypothèque. Je leur ai dit, oui, vous avez raison. Aujourd'hui, vous gagneriez 2 000 francs par année. Vous avez un certain âge. Donc, disons qu'on va travailler sur 10 ans, c'est 20 000 francs d'économie. Quoi de partie, l'amortissement de l'hypothèque pour la succession pour votre fille, le fait d'avoir fait l'amortissement, elle, ça lui coûterait 50 000 francs d'impôt en plus. Donc, est-ce qu'il vaut mieux que vous payiez 20 000 aujourd'hui ou que vous laissez une plus grosse armoise à votre fille ? C'est un débat, c'est pour ça que ce n'est pas toujours aujourd'hui le plus intéressant. C'est aussi de parler de la suite.

• Speaker #0

  Souvent, l'immobilier, il faut avoir une vision plutôt long terme pour pouvoir anticiper les problèmes fiscaux, les problèmes de travaux, de lois, etc.

• Speaker #1

  En principe, à part ceux qui en font une activité, l'immobilier est un investissement de long terme. Quand on place un immobilier, on place en principe pour une durée. de 5 à 10 ans minimum. Et beaucoup de gens, alors il y a l'immobilier à détention personnelle, en principe, on n'aime pas déménager tout le temps. On achète des biens pour créer une atmosphère familiale intérieure. Donc c'est pour une durée. Et après, les biens de rendement sont souvent faits des placements pour assurer un train de vie supérieur ou continu durant la retraite ou garantir un train de vie actuel fixe avec des risques plus abaissés que d'être collaborateur dans une société multinationale, par exemple.

• Speaker #0

  Et dernière question, quel conseil pratique donnerais-tu à un nouveau propriétaire pour bien gérer les aspects fiscaux de son bien ?

• Speaker #1

  Premier élément, c'est de commencer à fixer un budget. Et en fonction du bien que vous avez trouvé et de votre budget, de voir s'il est adéquat. Ce que je veux dire par là, c'est que si vous avez 600 000 francs de budget, que vous achetez un appartement à 600 000 francs, où il faut faire encore 600 000 francs de travaux, on va avoir un souci parce que vous n'avez pas les revenus qui vous permettront de faire ces 600 000 francs de travaux. Donc vous ne pourrez pas en profiter de l'impact fiscal. Et si c'était le but de faire l'achat de ce bien pour dénudre sa fiscalité, l'impact ne serait pas le même. Donc, il faut bien définir déjà quel est l'objectif d'achat. Puis ensuite, quel est le but fiscal recherché.

• Speaker #0

  Évidemment, la fiscalité est un sujet très complexe, surtout la fiscalité immobilière. J'imagine qu'il faut s'adjoindre les conseils de professionnels tels que toi pour vraiment avoir une vue d'ensemble avant de s'engager sur le moyen ou le long terme.

• Speaker #1

  Oui. Alors dans un achat immobilier, il y a la pointe du fiscal, on est bien d'accord, mais je pense que les premiers points de vue sont déjà de s'entourer d'un expert immobilier et d'un courtier en hypothèque par exemple, pour toute la négociation hypothécaire, parce que ça a aussi un impact. En tant que fiscaliste, je vais vous dire, payer des intérêts, c'est déductible, mais est-ce qu'on peut vraiment payer 3% d'intérêt si on peut en payer 1,5 ? Donc c'est pour ça qu'il faut... L'achat immobilier est un remboursement de partenaires qu'il faut savoir sélectionner et savoir s'entourer et ne pas hésiter à que ces partenaires se connaissent mutuellement pour offrir une solution globale parce qu'un avantage fiscal n'est peut-être pas un avantage de financement ou peut mettre en danger le bien acheté par sa structure et autres.

• Speaker #0

  On arrive au terme de cette émission. Lucas, merci beaucoup pour toute cette... Toutes ces précisions qui étaient très riches, très claires. La fiscalité est un sujet complexe. J'espère qu'on aura apporté des réponses à certaines personnes qui se les posent. Merci pour ton accueil et au plaisir de te retrouver à la prochaine occasion.

• Speaker #1

  Merci à toi.

• Speaker #0

  À bientôt. À bientôt. Naviguer dans les méandres de la fiscalité immobilière est un enjeu primordial pour tous les propriétaires et les PPP. Avec FIDEXPERT, bénéficiez d'un accompagnement sur mesure pour optimiser votre situation fiscale. Pour en savoir plus, Consultez le lien en description.