Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous, bienvenue, je suis ravi de vous accueillir pour ce nouvel épisode des coulisses du neuf. J'ai le plaisir aujourd'hui d'accueillir deux professionnels reconnus de la réhabilitation donc Laurent Demey, bienvenue, et Emmanuel Mansuy. Donc sans plus tarder, je vous invite à les découvrir.

• Speaker #1

  Emmanuel,

• Speaker #0

  je te donne la main.

• Speaker #1

  Allez, bonjour à tous et à toutes. Emmanuel Mansuit. Donc moi, je suis responsable du pôle patrimoine du groupe Edifim.

• Speaker #0

  Edifim,

• Speaker #1

  promoteur, opérateur. On va en parler tout à l'heure, on va voir un petit peu les spécificités des métiers qui interviennent à la fois sur le neuf et à la fois dans la réhabilitation.

• Speaker #0

  Super, merci.

• Speaker #2

  Laurent ? Bonjour déjà, merci pour l'invitation. Moi, je suis Laurent Demey, je suis le directeur commercial. du groupe François 1er. De notre côté, on est spécialisés sur la réhabilitation et tout particulièrement sur le monument historique, la loi Malraux et le déficit foncier.

• Speaker #0

  Excellent, merci pour cette première introduction. Avant de rentrer vraiment dans le vif du sujet, aujourd'hui on est là tous ensemble pour parler vraiment réhabilitation, investissement, marché et nous donner plein de petites suyaux et petites combines d'informations pour vendre ces sujets-là. Avant ça, ce qui est intéressant, c'est que pour tous les gens qui nous regardent, c'est aussi un peu de vous découvrir vous. Est-ce que vous pouvez nous raconter un peu votre parcours, d'où vous venez ?

• Speaker #2

  Comment je commence ? Je te laisse la parole.

• Speaker #1

  Alors, donc moi j'ai commencé ma carrière dans les années 2000. Je vais dire ça comme ça, ça laisse un certain flou si tu veux sur la tête de l'État. Et encore, disons que j'ai connu un certain nombre de lois de finances, on va dire ça comme ça. Et donc j'ai commencé en tant que conseiller en gestion de patrimoine à Paris. Donc je connais bien un petit peu les attentes, les interrogations, la volonté des conseillers en gestion de patrimoine d'avoir des produits de qualité. Donc j'ai commencé à Paris, j'ai fait ça à peu près pendant 6 ans, j'avais mon cabinet, j'étais indépendant, et ensuite j'ai réorienté mon activité sur la création de produits de défiscalisation. Principalement dans l'Ancien et principalement en région Rhône-Alpes. Donc déjà à peu près du Malraux, du déficit foncier, du monument historique. C'est du Malraux ancien régime bien sûr. Ça m'a permis de livrer à peu près une quinzaine d'opérations, 150 logements. et de tout faire, c'est-à-dire que de la détection du foncier à la sélection des entreprises, au suivi de chantier, à la commercialisation, au montage d'opérations, enfin voilà.

• Speaker #0

  Et même les livraisons.

• Speaker #1

  Et même les livraisons.

• Speaker #2

  Et il en est sorti indemne.

• Speaker #1

  Et j'en suis sorti indemne. Et du coup, c'était hyper intéressant parce que ça m'a permis d'appréhender l'ensemble des palettes du métier et de voir qu'effectivement, à chaque moment de l'opération, il y a des moments clés. C'est assez spécifique sur ces opérations-là. J'ai fait ça pendant une quinzaine d'années. Ensuite, j'ai cédé mon activité à un promoteur qui souhaitait investir ce domaine de la réhabilitation. Ce qui m'a permis de faire un passage au groupe François 1er. Une très belle expérience.

• Speaker #0

  Après ça, on prépare l'émission.

• Speaker #1

  On prépare la transition en tant que directeur du développement. Une très belle structure avec une belle équipe. Et ensuite, je me suis réorienté, ce qui m'amène aujourd'hui à intervenir pour le groupe Edifim, qui en 2004 a créé son pôle patrimoine, justement pour répondre à tous les enjeux de la réhabilitation et surtout créer une nouvelle offre de produits à destination des investisseurs.

• Speaker #0

  Ok, merci. Super. Full Immobilier Invest, et après Immobilier, tu es parti dans cette...

• Speaker #1

  exactement, après je te dirai un petit mot peut-être sur Edifim avec plaisir,

• Speaker #2

  on reviendra juste après sur comment vous positionnez moi de mon côté je suis un peu on va dire à l'opposé du parcours d'Emmanuel parce que je ne suis pas du tout de l'immobilier de base donc en fait j'ai eu un parcours à l'école de commerce j'ai fait quelques expériences notamment dans le commerce et le marketing à l'étranger et je suis rentré en France et j'ai démarré ma carrière en tant que consultant en recrutement Je suis dans un cabinet de recrutement national, un grand groupe. Et puis, je m'intéressais un petit peu à l'immobilier. Donc, il y a une partie où je suis intervenu dans le recrutement immobilier. Et puis, un de mes clients était le groupe François 1er. Et donc, de fil en aiguille,

• Speaker #0

  voilà.

• Speaker #2

  Comme tout chasseur de tête quand on sort l'opportunité.

• Speaker #1

  Tu as trouvé un bon candidat. Voilà,

• Speaker #2

  j'ai trouvé un bon candidat. Je me suis présenté. Et puis, voilà, ça a démarré comme ça.

• Speaker #0

  Est-ce qu'ils t'ont fait payer le recrutement quand même ? Non, heureusement,

• Speaker #2

  ils ont été assez gentils là-dessus. Non, mais on n'a pas envoyé de facture, du coup, auprès du groupe François 1er. Non, voilà, donc c'était un petit peu l'année. puisque je n'étais pas forcément destiné à faire de l'immobilier. Je ne connaissais rien en termes de fiscalité, rien en termes d'immobilier pur, juste de l'envie et puis un petit peu de passion. Puis finalement, j'ai rejoint le groupe en 2018, ça fait pas mal d'années. Je suis désormais directeur commercial au sein du groupe. Pour une équipe, on est composé d'une dizaine de commerciaux aujourd'hui, une équipe ADV. et puis une équipe marketing également.

• Speaker #0

  Je te laisse continuer du coup, tu peux nous présenter François 1er, comme ça globalement ?

• Speaker #2

  Bien sûr, le groupe François 1er, j'aime beaucoup dire ça, mais on est le dernier petit village gaulois, un peu dans les gros mastodontes du monument historique, de la loi Malraux et du déficit foncier, puisqu'on est le dernier groupe un peu indépendant, on n'est pas suivi par une banque ou un fonds d'investissement. Donc on a une structure qui est... en gestion bon père de famille, on essaye véritablement d'être soucieux des opérations qu'on livre. Et donc on est présent maintenant depuis bientôt 22 ans sur le marché de la défiscalisation, donc ça commence à dater aussi. Et au travers de trois, on va dire, grandes lois de défiscalisation, le monument historique, la loi Malraux et le déficit foncier principalement. Et on en parlera juste après, mais on intervient aussi désormais sur le De Normandie. Notre principal levier de motivation chez nous, au sein du groupe, c'est de pouvoir participer à la restauration d'un morceau du patrimoine français. C'est l'item motif de l'entreprise. C'est ce qu'on répète nous assez régulièrement, c'est que nous, ce pour quoi on se lève le matin, c'est vraiment de pouvoir redonner vie à des bâtiments emblématiques du patrimoine et donc d'accompagner des investisseurs dans cette restauration.

• Speaker #0

  Ok, hyper intéressant. Il y a à la fois de quoi faire en France, mais en même temps, il n'y a quand même pas tant de projets que ça. J'imagine que ce n'est pas si simple de les sourcer, de les trouver après. Ça représente combien d'opérations par an, à peu près ?

• Speaker #2

  Déjà, le volume de lots en monuments historiques, ou en tout cas d'opérations qui sont classées monument historique, c'est 50 000 en France. Après, il y en a chaque année qui sont ajoutés, qui sont inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. Mais déjà, on est sur un micro-marché et à côté de cela, nous on sort, je dirais, on va dire entre 7, 8, 9 opérations par an au Monument Historique maximum. Les opérations sont assez différentes puisqu'on peut très bien parler d'une opération de dillo.

• Speaker #0

  comme une opération sans lot.

• Speaker #1

  Ok, vous arrivez à appliquer votre savoir-faire, quelles que soient les deux tailles d'opération.

• Speaker #0

  On va vraiment nous focaliser sur un bien classé, et on va vraiment prendre ça en considération. On n'est pas forcément, je dirais, localisé et implanté sur une partie du territoire. On est vraiment partout en France, parce qu'il faut qu'on soit mobile et flexible pour pouvoir aller, je dirais, restaurer un bien qui pourrait se situer partout en France.

• Speaker #1

  Ok, merci. Edifim, local plutôt ?

• Speaker #2

  Plutôt local, donc un peu dans la même dynamique que le groupe François 1er, mais avec cette double casquette de promoteurs et opérateurs. Edifim, en quelques mots, avant tout, c'est un groupe d'une cinquantaine de personnes, répartis sur trois départements, le 38, le 73, le 74,

• Speaker #1

  donc l'ISER Savoie.

• Speaker #2

  Ça nous parle,

• Speaker #1

  on n'est pas loin ! On aime bien ces petites montagnes là-bas.

• Speaker #2

  Voilà. Donc, un opérateur désormais... Enfin, un promoteur désormais opérateur, parce qu'il y a une approche globale sur les sujets, que ce soit dans le neuf, puisque Edifim est un promoteur, donc ça va être son cœur de métier, c'est la livraison et la construction neuve, que ce soit en plaine ou en montagne. Donc, Edifim a cet ADN d'aller sur des sujets plutôt haut de gamme. disons de qualité avec bien souvent des spécificités techniques, que ce soit sur la situation, le type de bien ou la construction, avec un fort ADN sur l'identité architecturale. Donc déjà dans le neuf, on va dire que c'est un promoteur qui a cette appétence sur le beau, l'esthétique, la situation. Et donc aujourd'hui, on réalise des opérations en réhabilitation du patrimoine sur tout le territoire, on va dire, Rhône-Alpes. intervient, voilà, on a cette... C'est mon rayon d'action. On va se positionner sur des opérations en déficit foncier. En Malraux, aujourd'hui on n'en a pas, mais on peut regarder ce type d'opérations. On en parlait tout à l'heure un petit peu avant, en off, on va dire. Les opérations monuments historiques, bien sûr, on va les regarder, mais ça va être moins dans notre ADN directement. Donc nous, on va se positionner sur du Denormandie et du déficit foncier. Et effectivement, pareil, on a notre volant d'action, c'est d'aller sur des opérations qui sont entre, on va plutôt parler en termes de nombre de lots. Parce qu'effectivement, la superficie, ça ne veut pas forcément dire grand-chose sur les immeubles, mais c'est plutôt avoir une dizaine de lots. Donc, petite opération jusqu'à moyenne opération, une quarantaine de lots. C'est notre savoir-faire. Comme j'aime bien dire, c'est que quand on sait faire petit, on sait faire plus grand. L'inverse n'est pas toujours évident. On a cette compétence. C'est surtout qu'en tant qu'acteur local, on connaît le marché. On a cette sécurité de dire qu'on est d'accord avec le marché. Il y a une demande. On sait se positionner sur ces opérations. On considère que c'est aussi créer une offre privilège. Une offre privilège dans le sens pour les clients, les investisseurs, c'est avoir une garantie sur le nombre de lots, c'est-à-dire la rapidité d'exécution de l'opération, et aussi l'offre locative. Et quand il va falloir revendre le bien, effectivement, on n'est pas dans un grand ensemble immobilier. Donc voilà, c'est notre créneau.

• Speaker #1

  Excellent, merci pour ces deux présentations. Sur la partie, tu disais que vous étiez promoteur à la base, là on parle de réhabilitation. Est-ce que déjà vous pouvez nous aider un petit peu à redéfinir ce qu'est réellement la réhabilitation ? Où ça commence, où ça s'arrête ? Il y a l'ancien, il y a le neuf, il y a les travaux. Et là on parle quand même d'un vrai savoir-faire, d'être quelque chose de plus complet.

• Speaker #2

  D'un point de vue un peu architectural, il y a peut-être trois notions qu'il faut retenir, parce qu'on les entend souvent, entre la rénovation, la réhabilitation et la restauration. Donc c'est trois niveaux d'intervention. Donc la rénovation, on va mettre un coup de propre dans l'appartement, on va rénover une salle de bain, on va refaire des petites choses. Ça, ce n'est pas notre métier, ça ne suffit pas. Ce n'est pas ce qu'il y a de temps de nous en tant que promoteurs, on livre ou en tant qu'opérateurs, on livre des garanties. Donc on va faire une intervention globale et complète sur toutes les opérations, dans la réhabilitation, c'est ça qu'on entend. C'est-à-dire une intervention complète sur les parties communes et les parties privatives. Là, on est dans la réhabilitation, c'est-à-dire qu'on a un caractère architectural et patrimonial fort. On le conserve, on le met en valeur et on réhabilite. Et la restauration, c'est...

• Speaker #1

  Le monument historique.

• Speaker #2

  Voilà, ça touche le monument historique.

• Speaker #0

  C'est ça, c'est qu'aujourd'hui, nous, on reprend un bâtiment existant, on tourne autour de ce bâtiment, on ne vient pas complètement le raser, on ne vient pas faire de construction pure, mais on vient reprendre toute ou partie du bâtiment. Donc, ça n'est pas un bâtiment qui est un bâtiment, Ça nécessite, je ne sais pas, par exemple, de reprendre certaines cheminées. Là, il faut bien les bons matériaux, il faut revenir dans des niveaux de détail qui sont quand même extrêmement importants, tout en allant aussi en profondeur du bâtiment, sur la partie structure, le clos, le couvert. Donc je pense qu'on peut distinguer ça de cette manière, en sachant que sur la partie restauration, réhabilitation aussi, si on peut vraiment les glisser un peu dans le même contexte, ce sont des notions on va dire architecturales et techniques qui sont quand même extrêmement complexes quand on reprend un bâtiment on ne va jamais savoir exactement ce qu'il y a à l'intérieur jusqu'à ce qu'on l'ait mis complètement à nu jusqu'au moment du curage, des amiantages on peut toujours avoir des petites surprises donc c'est ça la difficulté c'est à dire qu'il faut à la différence un petit peu du neuf je pense qu'il faut une capacité d'adaptation Merci. une capacité à prendre les problèmes les uns après les autres et les résoudre. Il ne faut pas... C'est sûr que si vous êtes promoteur, vous venez du neuf et vous dites je vais faire de la réhabilitation, et puis vous essayez de tout planifier en amont, ça ne marche pas.

• Speaker #1

  Je vais faire le calendrier. Non, ça ne peut pas fonctionner comme ça.

• Speaker #0

  On planifie tout, mais quand bien même on planifie tout, il y a toujours des aléas sur le moment, parce qu'on s'ajuste à un bâtiment qui a déjà vécu, qui comporte des surprises. et sur lesquels il faut s'habituer.

• Speaker #1

  Il y a une moyenne comme ça ? Des bâtiments, ils ont 50 ans, 100 ans, 200 ans,

• Speaker #0

  300 ans ?

• Speaker #1

  Non,

• Speaker #0

  on a des bâtiments du 17e, il y a des bâtiments du 16e, on a vraiment des vrais, vrais, vrais...

• Speaker #2

  En patrimoine, le terme patrimoine est très général. À partir du moment où il y a un bâti qui est existant, et qu'on a décidé qu'on allait le réhabiliter, c'est un élément patrimonial. Après, effectivement, il y a des... des spécificités qui font que soit son secteur lui permet de faire un Malraux, soit de Normandie, par exemple, ou alors ça va être un monument historique. Donc, on va dire que tout est patrimoine. Après, il y a différents degrés, on va dire, d'inscription et de valorisation de ce patrimoine-là. Mais a priori, tu faisais le parallèle avec le neuf, on a des bâtiments. Ce qu'il faut retenir dans la réhabilitation, c'est qu'un bâtiment, il est généralement là depuis un certain temps. Quand je dis un certain temps, ça peut être... 100 ans, 200 ans, 300 ans. Il y a de fortes chances qu'ils soient encore là si on l'entretient et qu'on fait correctement les travaux. Je rajouterais qu'effectivement, dans les spécificités par rapport au neuf, même s'il ne faut pas opposer les choses,

• Speaker #1

  parce que c'est différent, c'est complémentaire. C'est pas de dire on fait l'un ou l'autre. C'est vraiment de changer de vie aussi, en tant qu'investisseur ou propriétaire. On a des moments où on a plus envie de s'orienter vers du neuf et vers une certaine superficie. Puis il y a d'autres moments de sa vie où on peut avoir soit pour un invest, soit pour... Vivre dans un moment donné des cadres qui sont un peu différents. On voit bien, on est à Paris ici aujourd'hui, on le voit bien. Il y a quand même à la fois de l'Haussmannien, à la fois des quartiers complètement neufs qui ont pu se créer, où les architectes ont pu un petit peu se lâcher, s'éclater et faire des choses qu'on aime ou qu'on n'aime pas, mais les deux peuvent cohabiter et on a le droit.

• Speaker #2

  Et puis, c'est pas pour... Recompléter ce que tu disais, je pense qu'il y a aussi des compétences qui ne sont pas les mêmes dans les travaux. C'est-à-dire que ce ne sont pas forcément les mêmes entreprises.

• Speaker #1

  C'est la question que j'allais vous poser. Vous avez des équipes en interne qui font ça ? Tu sources, tu as des partenaires ? Comment ça marche ? Parce que, attention, dans la réhabilitation, là, je vais me placer un peu du côté... C'est pareil,

• Speaker #2

  50-50. On est le même nombre.

• Speaker #1

  Les gens qui nous écoutent, et pour ceux qui ne nous écoutent pas, mais à qui on s'adresse aussi, je suis particulier, je suis CGP, j'ai envie de proposer ce type de biens. On verra déjà sur quelle catégorie de client ça peut s'adresser. J'ai toujours un peu ce côté travaux, Bon, un peu d'appréhension, vous le dites, c'est un savoir-faire. Comment tu rassures là-dessus ?

• Speaker #0

  Le seul moyen de les rassurer, c'est de leur dire que bien entendu, on ne délègue pas à 100% les travaux. Nous, on ne vend pas juste des travaux en tant qu'opérateur. On est là aussi pour les contrôler. Chez François 1er, nous, on est décomposé en 4 entités. En fait, il y a une partie vraiment qui est liée au développement, une partie, donc François 1er Finance, qui va intervenir sur la commercialisation de nos opérations, François 1er Rénovation, donc là, il y a une vraie entité dédiée aux travaux. Et après, la partie gestion locative. Sur la partie travaux, ce pourquoi aussi on a nos quatre entités, c'est qu'on met le client au milieu et le but, c'est d'essayer, en tout cas, pas d'essayer, on y arrive heureusement, mais de pouvoir, en tout cas, sécuriser au maximum le client. Et le seul moyen de le sécuriser, c'est d'avoir des niveaux, on va dire, d'obligation à chaque moment du bâtiment. C'est-à-dire, quand on l'achète, Et quand on conçoit le nombre de lots, il faut qu'on s'assure d'un certain nombre de prérogatives. Donc ça, c'est ce qu'on fait côté développement. La commercialisation, il faut faire attention qu'on soit bien dans la bonne fiscalité, etc. Donc c'est ce qu'on fait au travers de notre garantie fiscale. Et sur la partie travaux... C'est ce qu'on fait avec une équipe de maîtrise d'ouvrage intégrée, où là justement on a des chargés d'opération et des chargés d'études qui vont aller à la fois challenger un petit peu les différents corps de métier pour pouvoir avoir les meilleurs artisans qui vont intervenir sur notre bâtiment et puis effectuer un suivi de chantier. Donc à la fois on délègue parce qu'on n'a pas qu'elle tient. Voilà, on n'a pas un électricien, quelqu'un qui est spécialisé sur du marbre, quelqu'un, même sur des gipseries, là on a beaucoup de moulures, mais on n'a pas quelqu'un qui est spécialisé en gipserie chez nous. En revanche, c'est des corps de métier qu'on a dans notre catalogue, et après en interne, on a une maîtrise d'ouvrage qui est dédiée à piloter un petit peu tout ce monde.

• Speaker #1

  C'est souvent le métier le plus compliqué, le plus important, c'est vraiment cette maîtrise d'ouvrage, aussi bien dans le choix que dans le suivi après.

• Speaker #2

  Le métier d'un opérateur, d'un promoteur, c'est de maîtriser l'entièreté de la chaîne. S'assurer qu'à chaque niveau, il va y avoir des strates de compétences, de développeurs pour sourcer le foncier, comprendre comment on peut l'optimiser, comment il fonctionne, ensuite analyser le type de travaux. On ne va pas pouvoir faire n'importe quel type de travaux quand on fait du déficit foncier, par exemple. Donc déjà, dans cette réflexion-là, il faut avoir cette compétence, d'où les chargés d'opération, les développeurs, et puis après, tout le service juridique, le service... l'accompagnement, les chargés d'opération qui vont suivre les opérations. Et après, on est aussi, nous, pareil, je ne vais pas répéter, mais c'est le même strat, chez un promoteur, où on accompagne le client dans la livraison. Donc, on a toutes ces strats. C'est vraiment le métier du promoteur et de l'opérateur, c'est de maîtriser en interne l'ensemble de cette chaîne.

• Speaker #1

  Votre client type ? Vos clients types ? Il y en a peut-être deux, trois. C'est qui aujourd'hui ? La personne où on se dit, tiens, ça, c'est génial. Quand nos partenaires CGP nous amènent ou autres, ou même en interne si vous vendez aussi en direct une partie, c'est qui aujourd'hui les personnes selon les catégories d'offres ?

• Speaker #2

  Ça va dépendre un petit peu du produit qu'on va mettre sur le marché. En plus, nous, on a une gamme assez large. Tu fais que de l'investisseur ? Non, le métier d'un promoteur, à la base, c'est ça qui est intéressant, c'est de créer du logement. Et à la base, on crée du logement pour y habiter. On ne crée pas du logement pour défiscaliser, normalement. Mais ce sont des effets de levier qui permettent de sortir des opérations lorsqu'elles sont coûteuses et d'offrir des logements à des personnes qui, en fonction des types d'opérations, à loyer modéré ou non, de mettre sur le marché ce type de biens. Donc nous, on est promoteurs. Donc à la base, on va créer du logement. Donc on va appréhender toutes nos opérations dans ce sens-là. en disant est-ce que de toute façon sur le marché ça correspond à une demande de résidence principale, parce qu'à un moment donné il va falloir revendre le bien ou pas, mais sinon à une demande locative du secteur. Pareil sur les typologies. Donc on va travailler ça et on va avoir cette analyse du marché. Donc après, le type d'investisseurs nous on a de la résidence principale on peut avoir des investisseurs en LLI on peut avoir des investisseurs qui veulent faire de la montagne parce qu'on intervient en montagne Merci. Ça peut être du Denormandie ou du déficit foncier. Et des personnes qui vont vouloir... Nous, on a un réseau de commercialisation, enfin, on a une commercialisation qui est ouverte et on attend à ce que l'investisseur soit assez sensible aussi au secteur auquel on propose.

• Speaker #0

  C'est vrai que c'est intéressant ce que tu racontes, parce que toi, justement, tu ouvres encore une branche, j'imagine, complémentaire avec cet immobilier de montagne qui est en plus de plus en plus recherché, je trouve aussi. Parce qu'avant la montagne pour nous c'était l'hiver, pour moi en tout cas c'était l'hiver. On allait faire du ski et maintenant, non, même moi ça a complètement... Moi la montagne c'est l'été maintenant.

• Speaker #1

  Il faut dire que les stations ont radicalement changé depuis dix ans, ont fait des investissements considérables. Aujourd'hui on voit bien que ce soit en famille ou que ce soit même en dehors un petit peu, si on veut être tranquille, au calme, il y a énormément d'activités, il y a moins de monde, les budgets sont encore à peu près abordables, même si c'est un... Ça commence à gonfler. Et pour le coup, l'immobilier se porte. Ça a plutôt très bien résisté et passé la crise.

• Speaker #2

  Mais pareil, on est sur un peu de niche. Et puis, du beau. Parce que voilà, on va faire... Donc ça parle, il y a un côté affect dans la réhabilité.

• Speaker #1

  Les bars des années 60. Je sais d'où tu viens. Bon, il n'y a pas que des stations réussies. Merci.

• Speaker #2

  Il ne faudra pas dire que certaines stations, je ne veux pas, parce qu'on ne sait jamais qu'il y en ait certaines qui cliquent, un maire qui clique, et on dit « Oh, ben non, il va parler de ma station » . Donc non. Non, non, mais là, maintenant, on fait du beau, c'est du beau, c'est effectivement dans des secteurs, ben voilà, ça fait rêver. Et c'est comme tout investisseur ou investissement, même personnel, il y a de l'affect dans ce qu'on fait,

• Speaker #0

  dans notre métier. Tu nous disais,

• Speaker #2

  comment on en arrive là ? Et puis en fait, on y arrive peut-être par des chemins un peu différents, mais en fait on y reste parce que C'est de la fête, on fait du beau, c'est top.

• Speaker #1

  C'est ce qui fait que le podcast existe aussi, et c'est ce qui nous passionne, c'est que nous on est éditeur de logiciels chez Autary, on pousse de l'info, de la data, et à chaque fois que je rencontre des gens dans l'immobilier, vous avez vraiment des métiers de passionnés.

• Speaker #2

  On vend du rêve.

• Speaker #1

  Non mais vous parlez de l'inspiration. Il l'a dit un petit peu. Non mais vous êtes passionné, et on se rend compte, quand on est à l'extérieur on ne le voit pas du tout, de l'énergie qu'il faut pour monter une opération, et il y a un enchaînement de décisions qui sont quand même hyper importantes. ne comprend pas la légère. Et c'est vrai que souvent, moi, quand je vous entends, je me dis, mais comment est-ce qu'on pourrait mettre encore plus en valeur l'information que vous avez sur chacune des opérations, ses spécificités, et comment est-ce que les CGP qu'on accompagne, tous les professionnels, nous, aujourd'hui, on accompagne plus de 5000 utilisateurs quand même, professionnels. Donc là-dedans, il y a à la fois des spécialistes du neuf, des spécialistes de l'ancien, voilà. Que de la réhabilitation, pas de l'ancien classique, j'irais, cette partie-là. Mais est-ce qu'ils ont le temps ? Comment ils font pour trouver, tu vois, tous ces renseignements ? Tu parlais, vous faites aussi des petites capsules vidéo, maintenant, c'est génial, qui présentent les opérations. Tu te dis, bon, et comment tu fais, vous, pour animer les partenaires et leur redescendre ?

• Speaker #0

  C'est très dur parce que tu touches du doigt quelque chose qu'on essaye de faire, je pense, nous, comme Emmanuel, depuis quelques années maintenant, c'est qu'on est face aussi à un marché de CGP qui sont multiproduits. Un CGP aujourd'hui vient sur un marché, peut faire du financier, peut faire de l'immobilier. Et dans le financier et dans l'immobilier, il a souvent 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 produits différents. Complètement. 10 types de défiscalisation différents. Et c'est toute la complexité, c'est-à-dire que quand on est dans ce genre d'immobilier, comme on est Emmanuel et moi, on est sur quelque chose d'assez complexe. Donc il faut à la fois réussir à transmettre de l'info, mais aussi à vulgariser l'information. Si on commence à parler de la manière dont on remet droit à un bâtiment qui s'est écroulé d'un côté, à un ancien hôtel du haut, quoi que ce soit, on va perdre tout le monde. Mais d'un autre côté, c'est intéressant, parce que ça donne aussi le pourquoi du comment ce bâtiment est complexe à restaurer, forcément le prix qui en découle également. Et ça donne aussi une histoire, ce qu'on vend une histoire. Ce bâtiment, il était à moitié à l'abandon. On nous a dit 15 fois que le seul moyen de le restaurer, c'était de le détruire. Ben non, il y a peut-être d'autres moyens, mais il faut de l'ingénierie.

• Speaker #1

  C'est souvent ces histoires qui passionnent l'investisseur, que ce soit pour y vivre ou pour après, en termes de patrimoine en tout cas. C'est souvent des choses qui sont hyper intéressantes.

• Speaker #2

  Qui passionnent les investisseurs et qui passionnent tout le monde parce qu'en fait, on a commencé ce métier. avant la Loisanne, avant qu'on dise que le patrimoine, il faut le réhabiliter. Et en fait, François Ier était là déjà avant ça. Donc aujourd'hui, il y a cette sensibilité des élus locaux. Vous faites des posts aussi pas mal avec les maires qui reçoivent et qui disent merci parce que ce patrimoine-là, il était là et on va le revaloriser. Donc on apporte vraiment une réponse à ces enjeux, mais c'est complexe. Et effectivement, comme dit très bien Laurent, c'est... jusqu'où est-ce qu'on va aller expliquer cette complexité à l'investisseur ou au CGP pour ne pas trop l'inquiéter, mais aussi pour justifier toute l'ingénierie, la complexité et le prix. Parce qu'on peut aussi expliquer que ce sont des opérations qui sont goûteuses. Pourquoi ? Parce que déjà, on est sur un foncier qui est bâti. Et alors, que ce soit une collectivité locale ou un particulier, on pense toujours que son patrimoine, ça vaut beaucoup.

• Speaker #1

  On laisse perdre.

• Speaker #2

  Voilà, parce que déjà, on parle d'affect. Donc, en plus, si monsieur s'y intéresse, c'est que ça vaut beaucoup. En plus, quand c'est François Ier qui arrive. La réhabilitation, en fait. Mais voilà, ça précède. Et donc, de dire, on va leur expliquer déjà qu'avant que ça rapporte quelque chose, ça coûte. Ça coûte de l'argent pour le réhabiliter, pour l'entretenir, pour le vraiment... le transformer et le préserver et le mettre en valeur. Donc déjà, il y a cette difficulté. Après, comme tu l'as expliqué, il y a toute cette ingénierie, cette spécificité, ces garanties qu'on apporte. Il ne faut pas oublier qu'en tant qu'opérateur, promoteur, on apporte des garanties sur nos opérations.

• Speaker #1

  Quel type de garantie ? On prend quatre figures. Je suis particulier, je suis hyper sensible à avoir quelque chose. Je cherche un bien patrimonial qui me plaît. Ok, et puis je me dis, bon, est-ce que j'y vais, est-ce que j'y vais pas, j'ai peur, j'ai besoin d'y être dans un an et demi, deux ans, c'est quoi les garanties que j'ai par rapport à, on parlait de la VEFA du neuf, classique ?

• Speaker #2

  On va faire leur publicité parce qu'on...

• Speaker #1

  On sera premier alors,

• Speaker #2

  ou alors... On a un partenaire commun,

• Speaker #1

  qui...

• Speaker #2

  Enfin, voilà, j'en parle d'une, tu parles de l'autre. La garantie fiscale d'une opération est extrêmement importante sur ce type d'opération. Donc on a des partenaires et un partenaire privilégié, le cabinet Rivière, avec lequel on travaille, François Premier et nous, qui nous permet d'accompagner et de sécuriser les investisseurs. Ça c'est une des garanties qu'on a.

• Speaker #0

  Avant de penser à l'avantage fiscal... Il faut vraiment qu'on pense avant garantie fiscale.

• Speaker #1

  Donc, c'est la garantie que, moi, comme investisseur, ce qu'on m'a promis en termes fiscaux, je l'aurai bien pendant toute la durée du dispositif, si je respecte, bien sûr, les engagements que j'ai pris moi aussi. C'est une garantie qui est un peu plus globale.

• Speaker #0

  C'est-à-dire, c'est une garantie en amont du projet pour la certification de la lettre d'éligibilité de l'opération. Monument historique, Malraux, déficit foncier. C'est pendant aussi la surveillance sur ce qui est fait au niveau des travaux, la manière dont on gère l'ASL, puisque On n'est pas, à partir du moment où on est en monument historique ou en déficit foncier, on sera plutôt sur de l'ASL. Donc voilà, c'est la gestion de l'ASL qui est en fait une couverture un petit peu comme la VIR, qui a des garanties aussi. Et puis c'est l'accompagnement après, s'il y a une demande de l'administration fiscale, ils sont là aussi pour y répondre, et pour y répondre à la place du CGP et du client.

• Speaker #1

  Ok, très bien. Très important.

• Speaker #2

  Et une garantie ? technique et financière de l'opération. Donc là, en tant que pareil, opérateur, promoteur, nous, on apporte une garantie sur nos opérations, en disant au client, on s'engage sur... le montant des travaux, la durée des travaux. Ça, c'est très important parce que quand un promoteur se dit « maintenant, je fais de la réhabilitation » , il a cette image de promoteur. C'est-à-dire que le client, on signe en bas et puis on sait que tout ira bien jusqu'au bout. Donc, on apporte également l'ensemble de ces garanties à travers soit effectivement des garanties de bonne exécution et des contrats de promotion immobilière. si on passe par des ASL justement sur la spécificité des... Des opérations en déficit foncier, on parlait de cela. Ou alors, nous, on aborde le Denormandie avec une vision vraiment de promoteur, c'est-à-dire que là, on va faire de la vente d'immeubles à réhabiliter. C'est-à-dire que c'est une garantie. Là, pour le coup, le client signe vraiment en bas de la page.

• Speaker #1

  Comme sur la VFAX, on va dire qu'il a les mêmes...

• Speaker #2

  On va dire que c'est la même. Ça ressemble en termes de package.

• Speaker #1

  Laurent, tu disais, vous vous lancez aussi dans le Denormandie ?

• Speaker #0

  Alors oui, je pense que la gamme qu'on nous propose est un peu différente de celle d'Emmanuel aussi, je pense. Mais chacun se lance un petit peu dans cette loi de Normandie. On reviendra peut-être juste après sur la définition même, mais nous on continue à rester un petit peu dans ce qu'on sait faire. C'est-à-dire qu'on ne veut pas faire du de Normandie pour en faire, on le fait sur un bâtiment qui nous paraît opportun. donc avec un bâtiment plutôt sympa. Et nous, ce qu'on fait, c'est qu'on y adjoint une optimisation au déficit foncier, la plupart du temps. Donc à la fois, on va passer sur une réduction d'impôts classique de Normandie, et à côté de ça, vous allez pouvoir défiscaliser aussi vos revenus fonciers directement, avec une part imputable des travaux directement sur vos revenus locatifs.

• Speaker #1

  L'offre aujourd'hui, ça commence ou tu as des projets qui vont sortir ? On est sur le démarrage.

• Speaker #0

  On est un peu moins avancé sur le Normandie. On a notamment une opération qui se situe à Brignoles, qui est la Maison des Comptes de Provence, un ancien hôtel, un magnifique hôtel particulier, avec jardin, ce qui est assez rare, dans la ville de Brignoles. Là-dessus, on a lancé, je pense, une quinzaine de lots. Il doit nous en rester quelques-uns d'ailleurs, encore. Donc ça fonctionne assez bien. La particularité du Normandie, c'est qu'il y a plus de 200 villes, mais il faut réussir à sélectionner la bonne ville qui correspond bien, qui parle à tout le monde.

• Speaker #1

  On avait prévu dans les questions. C'est quoi les bonnes villes ? Non, c'est sûr que... Non, on ne sait pas, c'est un peu...

• Speaker #0

  Non, mais après, il y a des domaines différents. Il y a quelqu'un qui va vous choisir une ville comme Agen, et d'autres vont vouloir aller à Dunkerque. Après, chacun décide de l'endroit où il veut investir. et parfois... c'est des choses qui sont très subjectives, parce que la personne a habité 4 ans à Dunkerque, elle peut être à Dunkerque, la personne, je ne sais pas, est passée par Agen, elle veut bien investir à Agen.

• Speaker #1

  De toute façon, l'immobilier, à chaque fois qu'on fait l'effort de se placer côté particulier, encore une fois pour une RP ou pour un investissement locatif, on a un rapport hyper affectif à l'immobilier. Même quand on veut le faire de manière d'investisseur, dès qu'on pense pour soi, on est hyper rassuré, que ce soit dans un endroit qu'on connaît, ou en tout cas, pour lequel on a une bonne image. Idéalement, si ça peut être un bâtiment qui nous correspond en termes de design, de look, c'est difficile. L'immobilier, c'est vraiment un produit très particulier, ce qu'on ne fait pas quand on investit dans des actions ou quand on investit dans d'autres types de produits. Sur Anzvige, on a quand même un rapport vachement moins effectif. Donc c'est vrai que c'est important, et là tu vois, même comme sur le Denormandie dont tu parles, il y a un côté tout de suite le bâtiment. On voit que là il y a l'ADN François 1er, c'est pas n'importe où ou n'importe quoi que vous avez choisi. Non, non,

• Speaker #0

  justement, mais alors nous on est plutôt sur du Denormandie patrimonial, c'est-à-dire vraiment le bâtiment à l'intérieur, voilà, il y a des cheminées en marbre, il y a des parquets versaillais, enfin voilà. On ne veut pas faire du Denormandie pour faire du Ne Normandie. Si on se lance dans du Ne Normandie, c'est qu'on a le bâtiment qui nous correspond, bâtiment patrimonial avec du travail à l'intérieur tout en gardant un côté fiscalité.

• Speaker #2

  Et alors nous on fait les deux. On fait les deux effectivement. Le Donor Bandi propose cette palette d'interventions sur le patrimoine de Maty. Déjà parce qu'il offre une intervention parfois qui permet des travaux beaucoup plus lourds, qui sont moins on va dire... moins bordé que le Malraux ou le Monument historique. Donc on va pouvoir apporter parfois même des éléments de confort moderne qu'on ne pourra pas faire sur différentes opérations au type Monument historique. Donc on peut mettre des balcons, on peut mettre un ascenseur, enfin voilà. Donc il y a vraiment,

• Speaker #0

  voilà,

• Speaker #2

  on peut mettre une clim. Mais enfin voilà, on peut avoir une intervention beaucoup plus forte. Donc il y a des patrimoines qui sont... Alors déjà on conserve le bâti, alors il faut qu'il y ait un intérêt patrimonial. On l'a dit tout à l'heure, le patrimoine, c'est assez vaste. Donc, on fait des opérations. Nous, on va lancer deux opérations dans le 38, plutôt lyonnais.

• Speaker #1

  D'accord. Parce que le 38,

• Speaker #2

  c'est quand même aussi un département qui va très loin. Exactement.

• Speaker #1

  À Grenoble.

• Speaker #2

  Exactement. Qui va très proche de Lyon. Donc, on va être plutôt sur un marché lyonnais. Donc là, un dénommandie plutôt patrimonial avec une quarantaine de lots. Une autre opération, toujours dans le 38, direction Valence. Une belle opération, mais là encore une fois, c'est un secteur qu'il faut connaître. Déjà, on est en plein cœur de ville, on a une histoire sur ce bâtiment, il va être très beau, on va y apporter des éléments modernes, avec du stationnement, des choses comme ça. Mais voilà, il faut connaître. Et sur ce type d'investissement de Normandie, il faut se dire, est-ce que ça va être loué ? Parce que finalement, on en est là, c'est de dire à un moment donné, je livre un produit, est-ce qu'il va y avoir une demande locative ? Et c'est la première des sécurités pour l'investissement immobilier de défiscalisation, puisqu'il y a une obligation de location, c'est est-ce qu'il y a une demande locative ? S'il y a une demande locative, on est bon. Deuxième critère, c'est de vérifier ensuite que le produit net fiscal pour l'investisseur soit en corrélation avec le marché.

• Speaker #0

  Merci.

• Speaker #2

  Nous, chez Edifim, c'est simple, on se compare à ce qu'on sait faire aussi, puisqu'on fait du neuf. Et on vend de la résidence principale, comme on le disait. Donc finalement, si notre produit net fiscal, ce qu'on tend, c'est de vouloir que le produit net fiscal, pour l'investisseur, le CGP, comprenons ce que je veux dire par là, soit en deçà du prix du neuf. C'est notre objectif, c'est de se dire que l'investisseur doit conserver son avantage fiscal. C'est-à-dire que c'est du gagnant-gagnant. Oui, ça permet de sortir des opérations, de payer plus cher des travaux, parce qu'il y a une intervention plus lourde. Donc, facialement, on va peut-être vendre un peu plus cher que le neuf. Mais à la fin, on sera sur un produit qui aura un avantage fiscal vraiment conservé par rapport à un produit neuf. Donc, c'est comme ça qu'on se différencie.

• Speaker #1

  D'accord. C'est vrai que le Denormandie, on en parlait aussi en le préparant, c'est un dispositif qui n'est pas si récent, mais qui s'est vraiment, on voit que ça a pris très fortement par les opérateurs. Et en fait, il y a beaucoup de diversité. Et c'est hyper intéressant d'aller chercher aussi dans le Denormandie Ce qui correspond à notre ADN en tant que CGP ou à celui de nos clients, c'est de se dire qu'aujourd'hui, il y a du stock, il y a des opérations, il y a des opérateurs. Il faut refaire peut-être aussi l'effort d'aller s'y intéresser, de voir qui fait quoi. Il y a un peu toutes les gammes de prix, différentes villes, différents types de projets. C'est vrai que c'est ce qu'on essaie d'apporter, de simplifier cette partie-là. Mais en tout cas, ça vaut le coup d'y remettre de l'intérêt. On passe à celui d'après, un autre dispositif. Alors moi, pour le coup, qui ne vend pas, je m'entends parler tout le temps, mais c'est pareil. Pas sexy, c'est toujours un peu compliqué, mais le déficit foncier. Et pourtant, on sait que c'est a priori quelque chose de génial. On dirait limite un gros mot. On dirait limite un gros mot,

• Speaker #2

  c'est exactement ça. C'est sur le site de l'État. Les investisseurs se rassurent. En plus, on n'est pas sur un dispositif.

• Speaker #0

  Non, c'est droit commun.

• Speaker #2

  C'est du droit commun. C'est quelque chose qui existe depuis des années et des années. Par contre, c'est une cible d'un peu plus...

• Speaker #1

  Je me permets juste un petit coup d'œil. C'est une niche dans une niche, mais quand nous, on regarde les stats, c'est ce qu'on fait quand même tout le temps dans le logiciel, tous les dispositifs dont on parle ne sont pas impactés par la crise, à l'inverse même. C'est-à-dire qu'autant dans l'invest locatif, on sait que le Pinel, on a fait une croix dessus, pour l'instant, ce n'est pas forcément beaucoup remplacé, même si le Delormandie prend de l'essor, mais le Malraux, le MAH, les FITFONS, et tous les intérêts pour ce dispositif-là, reste hyper fort, voire il continue à progresser. Donc il y a beau avoir peu de... Enfin, comparativement, peu de demandes ou peu de ventes, mais le marché, il est bien. Les gens, ils ont envie, ils ont de l'argent. Il se maintient,

• Speaker #2

  mais il n'augmente pas comme il pourrait. Il n'a pas pris le relais. Et là, il y a un travail à faire, comme tu le disais. C'est effectivement des investisseurs qui, avant d'aller sur le Pinel, peuvent se dire aujourd'hui... Parce que le Pinel, c'était l'État qui en faisait. Vraiment, nous, on n'avait rien à faire.

• Speaker #0

  C'est juste de la communication.

• Speaker #2

  Exactement. C'est de dire, attendez, vous avez autre chose. Et l'ancien, c'est compliqué de travailler. Non, justement, il y a des opérateurs historiques qui sont là pour apporter toutes les garanties.

• Speaker #0

  Mais c'est vrai que, pour revenir sur ce sujet-là, on a un vrai déficit d'image. C'est-à-dire que les gens ont eu tellement confiance. Le Pinel, ça fait des années et des années que c'est martelé par l'État. On en voit des pubs à la télé, on voit ça placardé partout. Les gens ont fait extrêmement confiance au Pinel. Et donc pour eux c'était devenu naturel. Ils ne se sont pas intéressés à la loi de Normandie tant que le Pinel n'était pas officiellement terminé. Et quand bien même le Pinel était officiellement, en tout cas dans les textes, terminé, on pensait encore qu'il allait avoir une prolongation donc on ne s'est pas tout de suite intéressés. C'est ça aussi, c'est juste un déficit d'image et de communication je pense. Mais il y a des bonnes opportunités aussi à faire dans l'ancien, sur du de Normandie, voire aussi sur du Malraux. Puisque parfois, vous aurez un Malraux qui sera plus compétitif qu'un de Normandie. Mieux placé, dans un hyper centre-ville. Donc, c'est juste une question aussi, je dirais, d'éducation, entre guillemets. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, les gens ont de plus en plus accès à un certain nombre et ressources pour avoir de l'information. Et donc, ce qui pouvait paraître quelque chose de très compliqué il y a peut-être 10-15 ans, aujourd'hui devient plus accessible. Vous tapez sur Internet Monument Historique, vous avez 15 vidéos explicatives aujourd'hui.

• Speaker #1

  Oui, complètement. Nous, on aide aussi tout le monde. Il y a tous les simulateurs intégrés aujourd'hui dans le logiciel, avec les datas que vous nous donnez. C'est-à-dire qu'on peut faire des simulations qui sont hyper fines, hyper abouties, sur lesquelles on a fait un gros travail pédagogique pour que ce soit un outil d'aide à la vente et pas une galère. Attends, je vais sortir 20 pages de tableau Excel et là, tu vois le client qui se débrouille.

• Speaker #2

  C'est vulgarisé tout en étant assez fin pour sécuriser. et garantir, donc non, c'est un bon outil.

• Speaker #1

  Vous nous mettez à disposition à chaque fois sur les opérations, on a 10, 15, 20 documents, des plaquettes, des plans hyper bien faits, des visites 3D, enfin, aujourd'hui, on peut quand même vraiment projeter le client aussi et arriver à l'accompagner.

• Speaker #2

  Nous, d'être proche au tarif, c'est aussi une garantie de se dire, on met à disposition, tu le vois, on a plaisir à se revoir avec Laurent, et puis on fait le même métier. Donc, on apporte une offre complémentaire. sur des villes différentes, sur, voilà,

• Speaker #1

  parfois,

• Speaker #2

  des montages... Alors, tu parlais de Normandie optimisée déficit foncier, donc, du coup, ASL, nous, ça va être Vire. Enfin, voilà, il y a différentes palettes. On est là pour les expliquer. Il ne faut pas hésiter à appeler, à mon avis, aussi un peu le promoteur pour discuter de ses spécificités. Alors, ça, c'est hyper important.

• Speaker #0

  On est tellement d'accord.

• Speaker #1

  La preuve, enfin, nous, au début, quand on a créé la boîte, tout le monde disait Non, mais vous allez un peu vous pacifier la relation. On dit absolument pas, on essaie juste... d'aider au contraire et de vous rassembler. Appelez-nous !

• Speaker #0

  Aujourd'hui, votre modèle aussi a changé. C'est-à-dire qu'avant, plutôt, c'était on récolte, on donne des informations. Aujourd'hui, on est en direct avec le CGP. C'est transparent.

• Speaker #1

  Objectivement, nous, c'était le modèle de départ. Et souvent, les promoteurs ne nous croyaient pas. Ils se disaient, si, je vous garantis, on va faire ça. Vous allez vraiment nous mettre... Vraiment en relation. Non, mais la vente, elle ne va pas passer.

• Speaker #0

  On n'a pas gardé un petit truc.

• Speaker #1

  Non, non,

• Speaker #2

  ce n'est pas ce qu'on pense.

• Speaker #1

  Et en fait, c'est génial. et quand on voit Encore une fois, la complexité et l'intérêt de chaque opération, heureusement que vous pouvez être en direct, et heureusement que le particulier aussi...

• Speaker #2

  Oui, parce qu'on a besoin de l'accompagner, de lui expliquer, il va avoir des questions. Tu parlais de déficit foncier aussi, c'est intéressant de discuter avec des CGP, même aussi en amont, parce que, de dire, il y a des clients qui s'ignorent. Qui s'ignorent être éligibles au déficit foncier. J'ai un appartement, mais le déficit foncier, qu'est-ce que c'est ? C'est peut-être pas pour moi. Mais quand on va expliquer qu'on va pouvoir faire une économie d'impôts jusqu'à 50% du montant de l'investissement, je le redis, jusqu'à 50% du montant de l'investissement en défiscalisation, c'est énorme. Donc voilà, il faut accompagner, il faut expliquer, garantir. Donc ça, c'est hyper intéressant. Le déficit foncier est une très belle opportunité. On en a une en ce moment. Donc voilà, c'est un beau sujet.

• Speaker #1

  Le temps file. Ça court, c'est hyper intéressant, franchement je trouve ça passionnant. Si tu avais une opération, comme ça, à nous dire, tu as envie de nous présenter, là tu dis en ce moment, j'ai un petit truc, une petite pépite.

• Speaker #0

  Alors, moi je pourrais vous en présenter beaucoup, mais...

• Speaker #1

  C'est difficile !

• Speaker #0

  Je vous demanderais une petite dérogation, j'en ai deux moi,

• Speaker #1

  deux à vous présenter.

• Speaker #0

  On parlait beaucoup de Denormandie, etc. Mais moi je suis aussi convaincu que pour une population pinelle, aujourd'hui, donc on va dire entre 4 et 8... On arrive nous avec une opération à Rochefort-sur-Mer, c'est l'ancien hôpital civil en fait aujourd'hui, qui est implanté à Rochefort, et on démarre avec des lots à partir de 130 000 euros en Malraux 30%, avec 96% de cote par travaux. Je le rappelle, la Malraux, on peut imputer nos travaux pendant 4 ans et reporter l'excédent. Pendant trois années, on va pouvoir étaler pendant quasiment sept ans une réduction d'impôt. Donc ça fait qu'on va chercher véritablement des Pinel, voire Pinel Plus. Et donc je pense que ça c'est une belle opportunité aujourd'hui. Surtout sur l'emplacement, Rochefort-sur-Mer c'est quand même un bel emplacement dans l'ouest de la France. Une population, vous avez de nombreuses entreprises, vous avez Airbus, vous avez un gros pôle aussi de jeunes actifs. Donc ça, ça peut être extrêmement intéressant. Et puis le bâtiment est assez beau. Donc voilà, c'est plutôt pas mal. Et puis peut-être une autre opportunité que je glisserais en monuments historiques. On a nous, on va dire, la dernière réserve foncière parisienne qui se situe juste à côté de Mante-la-Jolie à Uncourt-en-Vexin, à côté de Manille-en-Vexin, qu'on connaît, dans le parc Boisé, en fait, directement du 78, entre 78 et 95. Donc là où on a une opération monuments historiques, qui possède 93% de code par travaux. Et petite nouveauté, on a réussi à obtenir un parcours patrimonial. Donc ça c'est notre savoir-faire à nous, puisqu'on arrive en contrepartie de la visite quelques jours dans l'année des parties communes et quelques éléments, notamment une pièce commémorative, on arrive à avoir une exonération des droits de succession et de donation sur nos opérations. Donc ça, quand vous alliez à un produit Monument historique, Ile-de-France, plus de 90% de code par travaux et parcours patrimonial, je pense que c'est une vraie bonne affaire.

• Speaker #2

  Quel mot ? Magnifique.

• Speaker #1

  Emmanuel ?

• Speaker #2

  Non, non, non. La question va falloir être au niveau, mais je n'en doute pas. Au niveau, pourquoi ? Parce que ça va être complémentaire, ça va être différent. Là, on parle effectivement de très beaux sujets. Je les connais, j'ai eu le plaisir de les suivre au début. Et effectivement, c'est de beaux ensembles. Donc nous, on va avoir, je l'ai dit, je ne vais pas faire comme toi, je vais parler de deux choses, du Denormandie. Donc le Denormandie, tu l'as dit, c'était effectivement, c'est aussi pour de l'investisseur Pinel qui recherche un petit peu cette gamme de réduction d'impôts. Parce que là, on est sur la réduction d'impôts.

• Speaker #1

  Un peu le premier investissement locatif aussi. Voilà,

• Speaker #2

  premier investissement locatif, je paie combien d'impôts,

• Speaker #0

  je prends mon lot,

• Speaker #2

  j'applique le pourcentage et ça me fait ma réduction d'impôts. C'est simple à calculer. Tout va bien. Et on a aujourd'hui une opération un petit peu, j'ai envie de dire, un petit peu très prime, un peu exclusive, puisqu'on est sur une opération en déficit foncier sur la région Grenoble, on va dire la première couronne grenobloise, dans un écrin. Donc là, on a une belle maison de maître du 18e, dans un parc qui est classé. Donc, on fait une réhabitation d'une dizaine de lots, T2, T3. On fait une réhabilitation du patrimoine bâti et à la fois paysager, parce qu'on est vraiment dans cet écrin. Je parlais d'offres un peu exclusives, c'est qu'on est sur une petite opération, parce qu'elle s'inscrit dans une opération d'ensemble, puisqu'on fait une opération neuf à côté. Quand je disais qu'on pouvait comparer les prix, on pourra très vite comparer les prix, puisqu'on fait du neuf pas très loin. Avec une cote par travaux de 70%. qui offre une grosse possibilité de défiscalisation pour les investisseurs et surtout située en zone tendue. Donc, on sait que la garantie locative, c'est par rapport à la demande.

• Speaker #1

  C'est votre portable en plus.

• Speaker #2

  Voilà, exactement. Un écran. Donc, voilà, une belle opération qui est disponible.

• Speaker #1

  On invite tous les gens qui nous regardent à aller découvrir ces trois opérations.

• Speaker #2

  Avec plaisir. écoutez merci beaucoup vraiment j'étais ravi de partager ce podcast ce numéro 7 ça avance nous aussi il aurait pu rester encore une bonne heure carrément on peut en parler franchement c'est des sujets c'est hyper intéressant c'est un plaisir parce que tu on sent aussi cette passion que tu as à communiquer et sur les produits ça c'est assez rare donc c'est on vous apprécie beaucoup et très agréable on est ravi de vous mettre à l'honneur à chaque fois vous serez les bienvenus pour revenir quand vous le souhaitez avec plaisir

• Speaker #1

  je vais souhaiter à tout le monde de passer un très bel été sur ce dernier épisode avant la coupure je vous souhaite de bien finir aussi en espérant que le marché continue à tenir on va pas dire on va pas aller trop loin non plus mais continue à tenir qu'on puisse closer les deals avant l'été et repartir en septembre à fond avec aussi le point d'orgue patrimonial où nous on sera présent je pense qu'aussi on aura l'occasion de tous se voir et de partager un bon moment et une belle dynamique donc merci encore et puis à très bientôt pour le prochain épisode de Découler le Duneuf Merci.

• Speaker #2

  A bientôt !