Transcription

• Speaker #0

  Habiter un logement d'essence est une préoccupation fondamentale et pourtant des millions de personnes en France en sont privées. Un décret du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence et dispose qu'il est illégal de louer un logement dont la surface est inférieure à 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond de moins de 2,20 mètres qui présenterait des risques pour la sécurité physique ou la santé des locataires, une mauvaise performance énergétique ou encore qui abriterait des animaux nuisibles ou des parasites. Cela peut paraître évident. mais c'est encore trop souvent le cas. Bienvenue dans ce podcast de Géomètres, le mensuel des professionnels de l'aménagement du territoire et du cadre de vie. Les géomètres experts ont une expertise fondamentale dans le contrôle des critères de décence, comme le rappelle Jean-François Dalbin, géomètre expert et membre de la commission copropriété volume à l'ordre des géomètres experts.

• Speaker #1

  Des fois, un état est la surface, mais il me semble fondamental quand on est sollicité. de réagir sur le fait qu'on a une hauteur sous le plafond qui n'est pas conforme. J'ai en tête une expertise judiciaire où on m'a fait intervenir pour la carèse, et en fin de compte, je me suis aperçu que non seulement le critère ne respectait pas la carèse, mais que j'avais une hauteur sous le plafond qui faisait 2 mètres. Donc on n'avait pas un logement qui pouvait répondre aux dispositions du logement des saints. Et il y avait d'autres personnes, des diagnostiqueurs notamment, qui avaient fait le mesurage, mais sans soulever ce problème-là. Une fois qu'on a fait le constat, c'est transmis au propriétaire et c'est à lui de faire les travaux ou pas. La plupart du temps, il garde son constat sous le coude et il va quand même louer le logement.

• Speaker #0

  La crise du logement pousse certains propriétaires peu scrupuleux à louer des biens en toute illégalité. La fondation Avepierre a pour mission de permettre à toute personne défavorisée d'accéder à un logement décent et une vie digne. Un chantier de taille quand on sait que 4 millions de personnes vivent dans des conditions précaires ou inadaptées. Cela touche une population très fragile, comme le rappelle le directeur des études de la fondation, Manuel Domergue.

• Speaker #2

  C'est un des petits micro-logements de 4 ou 5 mètres carrés, sans forcément connaître le droit ou ayant peur de s'en prendre à leur propriétaire d'ailleurs. C'est la qualité du matériel du logement qui fait défaut, quand vous n'avez pas d'appareil de chauffage, quand vous avez un défaut de ventilation, quand vous avez des logements qui ne sont pas bien installés. qui prennent l'air et qui donc s'humidifient très rapidement. Et donc très vite, après, ça vient attaquer la tapisserie, attaquer les murs, etc. Ça peut être aussi des nuisibles, des funèses de lit, des cafards qui pullulent dans un logement, qui donc s'attaquent à la vie quotidienne, à l'alimentation, au sommeil des occupants. Donc c'est des situations souvent de personnes vulnérables, évidemment, qui sont soumises à ces conditions de logement difficiles. Il peut y avoir aussi des personnes qui sont dans des situations moins précaires socialement, mais qui, à un moment donné, parce qu'une pension très forte sur le montant locatif, n'ont pas d'autre choix.

• Speaker #0

  Mais le président de la FNAIM rappelle que 65% du parc locatif privé n'est pas intermédiaire et échappe donc au contrôle. Loïc Quentin.

• Speaker #3

  Dans la réalité, un professionnel ne pourrait pas se permettre, et ne s'est pas permis depuis 22 ans, de louer un logement indécent. Ce n'est pas entendable. Il existe des logements qui sont encore indécents, ce n'est pas que les professionnels, mais je ne peux pas les quantifier. On ne peut pas les quantifier, parce qu'il n'y a pas de contrôle de cette indécence, sauf quand le locataire se fait un recours. Il est vrai que la crise du logement qui se traduit par une crise d'offres et un excès de demandes conduit certains propriétaires à être extrêmement déviants et ne pas respecter la réglementation, y compris dans les copropriétés que nous administrons. On voit des propriétaires aménagés, des caves qui constituent des souplexes, avec des hauteurs inférieures à 2,20 m, qui ne répondent même pas notamment aux normes sécuritaires en matière d'incendie, en matière d'évacuation, et d'une transformation et une location à la soviète, avec les plus grandes dîmes. et à réintégrer ces logements dans leur destination initiale qui est le cas. Donc oui, c'est une façon biaisée, notamment de profiter d'une situation que lorsque une crise de logement est présente, il s'avère que certains propriétaires ou certains acteurs profitent de cette détresse et de la misère de certains, ils auront une capacité à trouver un logement adapté, pour se livrer à des places expédiables.

• Speaker #0

  Quels sont les recours des locataires ? Sur le papier, ils peuvent demander une suspension de loyer et exiger de leurs propriétaires une mise en conformité de leur logement. Mais dans les faits, de telles démarches sont très rares, souligne le responsable de la Fondation Abbé Pierre.

• Speaker #2

  Aujourd'hui, il y a une telle pénurie que la plupart des locataires sont contents de trouver un logement, qu'ils arrivent à payer, et quelle que soit la qualité de ce logement. Et encore une fois, les locataires dans le coin privé ayant un temps de vente très important, souvent quand il y a un problème, ils ne vont pas s'embarrasser à faire une démarche en justice, ils vont juste quitter le logement si ce n'est pas une autre chose. Donc le propriétaire est rarement embêté par des locataires. Parce que la démarche en justice est aussi longue, elle est aussi aléatoire, hasardeuse, et parce que beaucoup de locataires ont peur de se faire faire avec leur propriétaire. Parfois, leur propriétaire, c'est quelqu'un qu'ils connaissent, quelqu'un qui leur a fait une fleur en leur louant quelque chose, ou quelqu'un qui leur a fait croire ça. Parfois, c'est quelqu'un qui habite dans l'immeuble aussi. Donc, c'est compliqué de se fâcher avec son propriétaire. Et donc, c'est très risqué. Nous, on essaie d'encourager les personnalités, mais elles le voient comme une procédure risquée. Donc, on les accompagne, on leur dit que le droit est de leur côté. Et que même s'ils ne le rencontrent pas, au final, ils ne risquent pas de représailles, pas en droit, mais on sait qu'il y en a. Et donc, on est là aussi à leur côté, si jamais il y a une sorte d'expulsion de la part du propriétaire, pour les accompagner pour ne pas se laisser faire.

• Speaker #0

  À partir du 1er janvier 2025, tous les logements classés G par le Diagnostic de Performance Énergétique, le DPE, seront interdits à la location. Cela concerne ceux qui consomment plus de 420 kWh par an et par mètre carré. En 2028, les logements classés F seront à leur tour frappés d'indécence. Cet effet de la loi Climat et Résilience, qui vise à lutter contre les passoires thermiques, concerne potentiellement des millions de logements en France et était indispensable, selon Manuel Domergue. Là,

• Speaker #2

  on est sur des arguments de santé publique. C'est extrêmement important, la carrière énergétique, elle tue 10 000 personnes par an l'hiver, 5 000 personnes l'été. Donc on ne peut pas juste entendre éternellement que les bailleurs ne se prenent pas de bonne volonté. Parce que s'il y a eu cette obligation qui a été posée dans la loi, c'était aussi parce que tous les messages incitatifs n'ont pas apporté leurs prix. Parce que structurellement, le bailleur c'est lui qui décide les travaux et qui les paye. Et structurellement, c'est quand même son locataire qui en bénéficie. Et donc, ça n'incite pas beaucoup le bailleur à se lancer dans les travaux. C'est pour ça qu'à un moment, c'est par l'obligation. avec de l'accompagnement, avec des aides publiques pour ceux qui en ont besoin, c'était sans doute nécessaire. Et d'ailleurs, on voit que depuis quelques mois, il y a eu une montée en puissance très importante du nombre d'appels de bailleurs auprès des accompagnateurs pour la rénovation énergétique. Et ça, c'est bon signe.

• Speaker #0

  Depuis le 1er janvier 2024, ma prime logement décent permet aux propriétaires de financer les travaux de mise en conformité. Mais les conditions d'accès sont assez strictes et cela ne concerne pour l'instant que quelques milliers de foyers en France. Si tous les professionnels s'accordent sur la nécessité d'améliorer la performance énergétique des logements, beaucoup estiment toutefois que l'agenda n'est pas réaliste, comme notre géomètre expert Jean-François Dalbin.

• Speaker #1

  On a des calendriers qui sont totalement déments et irrespectueux de l'économie générale du pays. S'il fallait isoler tous les bâtiments dans les délais, c'était impossible. Et on a construit 250 000 logements en 2023. Alors que depuis 25 ans, moi j'entends chaque année dire qu'il nous faut 450 000 logements. Donc condamner des logements parce qu'ils ne sont pas décents pour empêcher les gens de louer, on ne va pas les mettre à la rue.

• Speaker #0

  La Fédération nationale de l'immobilier souhaite obtenir un aménagement de la loi afin que seuls les biens classés G signés après le 1er janvier soient interdits à la location pour ne pas mettre en péril un marché déjà fragilisé et laisser le temps aux propriétaires de faire les travaux de mise en conformité. Crise climatique oblige, l'ensemble des pays européens cherchent aujourd'hui des solutions pour lutter contre les passoires thermiques, et même si le logement n'est pas une compétence exclusive de l'Union européenne, de nombreux programmes de financement européens sont mis en place grâce aux directives en matière de durabilité et de justice sociale. C'est la fin de ce podcast, merci de nous avoir écoutés. Pour aller plus loin, vous pouvez retrouver l'ensemble du dossier consacré au logement des 100 dans le numéro d'octobre du mensuel géomètre. A bientôt !