Transcription

• Speaker #0

  Si je vis à l'étranger et que je me dis, bon allez, je vais investir en France dans l'immobilier, je vais acheter une résidence secondaire ou un investissement immobilier locatif, est-ce que je sous-estime la difficulté d'accès au prêt ? Est-ce que tu penses qu'on est quand même déjà assez éduqués pour le sujet, pour savoir que ça va être un peu compliqué ? On sous-estime parce qu'on est français,

• Speaker #1

  on est à l'étranger, on a eu un compte en France à un moment donné, soit actif, soit inactif. de l'épargne, parfois on a des clients qui ont de l'épargne, mais ils n'ont pas eu le temps de discuter avec leur banquier depuis trois ans, depuis quatre ans, parce qu'ils n'ont pas eu le besoin, tout simplement. Tu ne vas pas appeler ton banquier juste pour voir s'il va bien, tu ne l'appelles que quand tu as besoin de quelque chose. D'un coup, tu arrives avec un projet et tu lui dis « je suis au Nigeria » . Bien évidemment, il ne sait pas comment interpréter tout ça.

• Speaker #0

  Quand tu as parlé de l'Angola, du Nigeria, peut-être qu'on va commencer par ça, la localisation. Est-ce que quand je vais voir mon banquier et que je lui dis que j'habite dans un pays ou un autre, est-ce que tu as un enjeu sur la localisation ?

• Speaker #1

  Oui, dans tous les cas, l'enjeu est là parce que quoi qu'il arrive, le pays Angola ou Nigeria ou Maroc ou Tunisie ou Algérie, tu y habites. Donc celui-là, tu ne peux pas le changer. À partir du moment où on a identifié le pays où tu payes des impôts, où tu installes avec ta famille, c'est le pays de résidence. Et ensuite, le rôle de la banque, c'est de vérifier par rapport à la conformité interne à la banque, quels sont les... pays qui sont finançables et quels sont les pays qui ne sont pas finançables. Par contre, ça c'est propre à chaque banque. On ne peut pas reprocher à une banque de ne pas financer l'Algérie ou de ne pas financer Thaïlande. Tout simplement, c'est une stratégie de développement commercial qui a été implantée par la banque. Si elle en a décidé de créer toute une liste sur laquelle elle est capable d'y aller pour x raisons parce qu'elle a un personnel qui a été formé, elle est capable de dire « Tiens, cette liste de pays, je ne sais pas les faire. Et donc, ça ne sert à rien de discuter ou d'avancer avec lui parce qu'il ne sera pas capable d'aller plus loin dans le process bancaire.

• Speaker #0

  Parce qu'en fait, on ne peut pas assumer, j'habite dans tel ou tel pays, ça va bien se passer. Et en fait, dans ma banque historique, ils me connaissent, ils me font confiance ou même peut-être je reçois mes salaires encore chez eux. Et quand je vais demander un prêt, indépendamment de mon lieu de résidence, ça va bien se passer. Est-ce qu'il y a quand même des pays qui sont considérés à risque ou d'autres qui sont plus faciles ?

• Speaker #1

  De manière générale, On va dire que tous les pays sont finançables, sauf les pays en guerre, sauf les pays en instabilité politique, économique, sauf les pays sous embargo, tous ces pays-là, où il n'y a pas de convention entre les deux pays, entre la France et le pays où le client réside, au Cambodge ou en Indonésie, où l'échange bancaire est difficile. Donc la banque française aura du mal à financer quelqu'un qui habite en Indonésie. donc ce n'est pas Si facile de dire je peux financer ou pas. Après, cette liste, il faut savoir qu'elle change régulièrement. Donc, je prends l'exemple de Pakistan. J'ai eu un ou deux clients au Pakistan. J'ai fait le tour de toutes les banques. 90% des banques m'ont dit non. Et j'avais réussi à trouver deux banques qui m'ont dit oui. À partir du moment, le client est capable de me justifier des revenus, du paiement des impôts, qu'il a le passeport français, la cohérence avec son lieu de résidence. Pourquoi il est au Pakistan ? Toutes ces questions-là. La grande difficulté, c'est qu'il reçoit son salaire au Pakistan. Donc, il cumule ou il économise, il fait son épargne au Pakistan. Mais à un moment donné, il faut transférer cette épargne à l'étranger, soit vers la France ou soit vers un autre pays. Là vient la difficulté imposée par le pays. C'est le cas pour le Maroc, c'est le cas pour l'Algérie, c'est le cas pour d'autres pays en Afrique, c'est le cas pour l'Inde, j'ai envie de dire aussi même en Chine. tu ne peux pas transférer plus de certaines sommes de ton compte vers l'étranger. Donc, si tu as un projet immobilier, ça se prépare.

• Speaker #0

  Voilà ce que tu dis. Ça nous donne déjà une bonne idée de la complicité du sujet. Et on va rentrer dans tous les détails. On va peut-être repartir sur le type de contrat, parce que cet exemple illustre bien la complexité. Donc, on peut repartir sur le type du contrat. J'imagine que c'est plus facile si tu es, par exemple, un contrat d'expatrié français, plutôt que si tu es en local ou un entrepreneur. qui vit à l'étranger. Est-ce que tu peux nous dire un petit peu les subtilités entre ces exemples et qu'est-ce qui change quand on s'adresse à sa banque ?

• Speaker #1

  Dans les types de contrats, le plus courant, c'est le contrat international local. Donc, c'est une personne, soit française ou une autre nationalité, travaille pour une grande société internationale et il est expatrié dans le pays où on parle. Par exemple, prenons l'exemple de Maroc. Donc ça, c'est ce qui est courant. Ensuite, on va retrouver des personnes qui sont sur des contrats français. Le contrat français veut dire quoi ? C'est-à-dire qu'il a un rattachement avec la France et on pose son contrat initial et on est envoyé en mission dans le pays où il est expatrié. Donc, par exemple, il peut être expatrié mozambique pour une grande société pétrolière et on sait qu'au bout de trois ans, il va changer de pays au Gabon. Donc ça, ce sont des choses qu'on retrouve dans nos contrats et on est capable de vérifier la véracité des documents parce qu'on sait que dans telle société, c'est très courant d'envoyer des personnes depuis la Suisse, depuis l'île Maurice vers ces pays-là et de changer tous les 3 ans, tous les 4 ans. Et donc ça, on peut identifier avec le contrat de travail initial, le contrat local. On a les bulletins de paye. Parfois, on a le bulletin de paye français, le bulletin de paye local. Et ensuite, on a les salaires qui sont versés en France. Et ensuite, on a le salaire qui est versé. dans le pays de résidence. Après, on a tous les chefs d'entreprise. Heureusement que le monde fonctionne aussi grâce à ces chefs d'entreprise qui partent à l'étranger et qui font de très belles choses. Et donc, c'est de très belles choses qu'on va regarder. Qu'est-ce qu'ils font ? Est-ce qu'ils sont dans l'informatique ? Est-ce qu'ils sont dans le service ? Est-ce qu'ils sont dans l'import-export ? Est-ce qu'ils ont du stock ? Ça, c'est important. Est-ce qu'ils ont des usines de production ? Quel type d'activité c'est ? Depuis quand elle existe, cette société ? C'est important d'avoir un retour sur minimum trois ans. L'idéal, c'est cinq ans pour une banque française d'avoir un retour en disant « c'est une société qui existe au Gabon depuis cinq ans, elle paye ses impôts dans le pays où elle est immatriculée et ensuite la personne qu'on va financer, elle a des avis d'imposition personnel et la société a des avis d'imposition professionnel. » Ce qui est important chaque fois, c'est le paiement des impôts. Nous, on va se baser sur le salaire net imposable. pour calculer le taux d'endettement. Il faut que le client soit capable de se justifier de ses revenus.

• Speaker #0

  Pourquoi c'est le plus important, les impôts ?

• Speaker #1

  Les impôts, parce qu'en fait, comme on a une obligation en France, c'est une obligation bancaire de calculer avant toute chose le taux d'endettement. Ça, c'est légal. Il faut calculer le taux d'endettement de l'emprunteur. Et pour calculer le taux d'endettement, il faut se baser sur des salaires imposables, pas sur des salaires qui ne sont pas imposés. Donc, si un chef d'entreprise me dit « J'y ventis, ma société fait un chiffre d'affaires de 200 000 euros, par contre je me verse uniquement des salaires de 50 000 euros pour des raisons très évidentes d'optimisation fiscale, moi je vais me baser sur les 50 000 euros de salaire versé puisqu'il va pouvoir me produire un avis d'imposition pour 50 000 euros. »

• Speaker #0

  Tu as déjà deux étages qui sont quand même bien clairs. L'endroit où tu vis va quand même être important en fonction des conventions internationales, de tout ce qui peut être fait. et la deuxième. couche, c'est ton type de contrat. En fonction de ton type de contrat, de faire attention d'avoir la bonne documentation et les points justificatifs d'imposition pour que la banque est bien consciente de tes revenus et de savoir combien elle va pouvoir te donner.

• Speaker #1

  Tout à fait. Et nous, on peut vérifier rapidement en contrat de travail, bulletin de paye, avis d'imposition en France, à l'étranger et le relevé de compte.

• Speaker #0

  Et du coup, il faut une cohérence entre tous ces éléments.

• Speaker #1

  Et c'est là que ça devient compliqué, c'est que lorsqu'il n'y a plus de cohérence, La... Tout s'arrête, malheureusement.

• Speaker #0

  En théorie, tout est cohérent. Il y a quand même un dernier élément sur lequel j'aimerais bien qu'on développe un peu. C'est la partie que tu mentionnais tout à l'heure du transfert d'argent. Est-ce que c'est un élément quand même qui est important, la monnaie dans laquelle tu vas recevoir ton salaire pour ta banque française ?

• Speaker #1

  Non, la monnaie n'est pas importante. Peu importe, parce qu'on sait très bien que dans le pays où tu es, la monnaie, c'est cette monnaie et que tu existes dans ce pays, tu vis dans ce pays depuis des années. Donc ça, ça n'a pas d'impact. Par contre, si tu as un projet et qu'il y a de l'apport, il faut que tu sois capable de faire un projet. de justifier comment tu vas payer ton apport. Si le pays de résidence ne te permet pas de transférer plus de 40 000 euros à l'année vers la France pour pouvoir payer l'apport, et bien tu seras bloqué si ton apport est de 158 000 euros, comment vas-tu faire ? Là, on est bloqué. Donc ça se prépare. On a des clients en Afrique ou avec qui on travaille depuis un an, voire deux ans. On prépare en amont leurs dossiers parce qu'ils ne sont pas sans pas non plus préparer, acheter tout de suite, disent voilà, je voudrais avoir un appartement pour mon fils qui va aller faire des études à Paris. C'est un très bon projet. Par contre, voilà ma situation. J'ai 55 ans, comment je fais ? Très bien, on prépare le dossier. Donc, on prépare le dossier en amont pour que l'année prochaine, il puisse réaliser l'acquisition.

• Speaker #0

  Dans cet exemple précis, il n'aura pas de mensualité pour rembourser son prêt. Et donc, du coup, il aura aussi à faire des transferts internationaux tous les mois pour pouvoir rembourser ce prêt. Et donc, la question revient de savoir qu'est-ce que la map banque locale va me permettre de transférer à ma banque française tous les mois.

• Speaker #1

  Après, transférer 1 000 euros, 2 000 euros par mois, je ne pense pas que ce soit problématique depuis l'étranger. Par contre, il faut le mettre en place en amont. Il y a des frais. Qui prend en charge ces frais ? À quel moment s'il y a une question de valorisation de la monnaie ? Donc, comment vous allez mettre en place tout ça en interne lorsque la mensualité... très importante. Si c'est une mensualité à 800 euros pour certaines personnes, on va dire « Oh, c'est pas compliqué, je vais mettre 5000 euros en amont tous les trimestres, je vous ferai un top-up. » C'est très bien. Tous les trimestres pendant 20 ans. Il faut y penser. Donc, le mieux, c'est d'avoir une épargne en France. Lorsqu'on est dans un pays réputé, difficile pour le transfert des fonds.

• Speaker #0

  Donc, c'est la monnaie, le taux de change fluctue énormément. Et que du coup, tes fameux 5 000 euros, ils vont en fait te coûter en monnaie locale 10 000 potentiellement dans 5 ans.

• Speaker #1

  Par exemple, le mieux, c'est d'avoir une avance de trésorerie sur le compte qui va payer le crédit. Après, la plupart des gens, ils font des investissements locatifs, donc il y a des revenus locatifs en face. Donc, ils ont juste un complément à prévoir. Donc, ça aussi, nous, dans notre montage et dans le montage bancaire qu'on va faire, on va mettre en avant, voilà, le prêt, la mensualité, c'est 1 000 euros. Sachez que le loyer perçu est de 800 euros. Il y a les taxes foncières, il y a les charges de copropriété, il y a l'entretien du bien. Ça va l'y coûter tant. Il faudrait qu'il y ait en moyenne 10 000 euros sur le compte en permanence comme trésorerie pour faire face aux éventuels prélèvements. Les impôts prélèvent directement sur le compte sans vous prévenir pour la taxe foncière. Après, vous avez les charges de copropriété, vous pourrez être en prélèvement aussi. Ils ne vous préviennent pas, ils font un prélèvement. Donc tout ça, ça se prévoit. clairement là la difficulté. Lorsqu'on n'est pas habitué à épargner en France, ça, mettre en place, c'est compliqué. Parce qu'on va y penser les trois premiers mois, voire les trois premières années. Ensuite, on va très vite oublier. Et c'est ce oubli qui coûte cher parce que le compte devient rouge. Et là, les banques, elles n'aiment pas ça, avoir un compte dans le rouge. Parce qu'il n'y a pas d'autorisation de découvert sur ces comptes-là. Et un crédit ne peut pas être honoré. C'est un process qu'il faut mettre en place. Et si vous changez... pays, vous passez des États-Unis vers l'Allemagne et que vous avez clôturé le compte aux États-Unis, il faut penser à mettre en place un virement depuis l'Allemagne pour des clients qui bougent pas mal. Donc ce sont des choses auxquelles il faut faire attention et c'est la raison pour laquelle les banques demandent ce qu'est de l'épargne en amont sur le compte.

• Speaker #0

  Est-ce qu'il faut un montant minimum ou un montant par rapport à ton projet d'investissement ?

• Speaker #1

  Je préconise de laisser en amont 20 000 euros sur le compte qui peut être utilisé pour payer les mensualités. S'il y a des revenus locatifs, 20 000 euros, c'est peut-être un peu trop. Après, vous pouvez ouvrir un livret A, mettre l'argent sur un livret A. La banque, ce qu'elle veut voir, c'est qu'elle l'épargne sur le compte. À partir du moment où elle sait qu'elle l'épargne sur le compte, elle n'a pas peur. Par contre, si le compte est à zéro et que ça fait trois mois que vous ne réglez plus, vous n'en aurez plus les mensualités, là, elle commence à transpirer.

• Speaker #0

  C'est intéressant ce que tu dis parce que ça ramène quand même à la question de quand on habite à l'étranger et qu'on décide de faire des investissements dans son pays de résidence ou en France ou encore dans un autre pays. Il faut quand même faire un suivi régulier de ses investissements faits à l'international, notamment pour éviter ses problèmes avec sa banque.

• Speaker #1

  On oublie, on passe à autre chose. Notre quotidien à l'étranger nous prend le dessus. Du coup, on oublie ce qui se passe en France et surtout s'il n'est pas loué. C'est toute la difficulté là, en fait.

• Speaker #0

  Sur la spécificité d'obtenir un prêt quand on habite à l'étranger, avant qu'on rentre dans le détail de la bonne stratégie de financement et comment est-ce qu'on prépare son dossier, j'aimerais bien que tu nous dises un peu quand même, en théorie, Est-ce qu'on va... avoir des taux d'intérêt qui sont plus élevés chez les expatriés ou un problème sur la durée de financement que tu pourrais obtenir ?

• Speaker #1

  De manière générale, pour les expats, on arrive à aller sur du 20 ans. C'est du standard. Qui dit expat dit qu'il achète soit un investissement locatif, soit une résidence secondaire. Ce n'est pas sa résidence principale. Lorsqu'on achète sa résidence principale, on obtient des conditions très sympathiques, comme un Français qui habite en France. Donc, comme il ne peut pas dire qu'il achète sa résidence principale, puisque c'est vrai qu'il achète sa résidence secondaire, ou un investissement locatif, il a des taux qui sont pour les investissements locatifs, qui ne sont pas les mêmes que pour la résidence principale. D'où la différence. Cette différence, elle est importante. Donc, quand le client est en France et qu'il achète sa résidence principale, aujourd'hui, je vais donner une idée, on va être entre 3 et 3,20. On trouve même 2,90 à 3,20 sur 20 ans. Et on peut aller jusqu'à 25 ans. Donc ça, c'est pour ceux qui habitent en France, qui achètent leur résidence principale. Quelqu'un qui habite au Gabon. qui veut acheter sa résidence secondaire, il va être sur des taux à 3,50 sur 20 ans. Et c'est normal, c'est de l'investissement locatif. On va venir aider quelqu'un qui achète sa résidence principale, on aura déjà la domiciliation des salaires. On va avoir toutes les transactions quotidiennes, mensuelles sur ce compte. Ce sont toutes les conditions que le banquier va pouvoir mettre en valeur dans son dossier pour obtenir un meilleur taux. Donc, il ne faut pas s'offusquer lorsque le banquier vous dit vous avez un taux à 3,50 pour un investissement locatif parce que vous êtes au Gabon. ce n'est pas parce que vous êtes au Gabon, un tout petit peu la marge peut être un peu plus élevée, c'est du fait que vous achetez un investissement locatif et que ce n'est pas votre résidence principale. Et qu'on n'a pas tous les mouvements nécessaires sur notre compte pour justifier d'un taux d'intérêt très, très bas.

• Speaker #0

  Ça se comprend parfaitement que la banque ne va pas proposer le même taux à quelqu'un qui a ses salaires qui sont domiciliés, sa résidence principale, etc. Qu'à quelqu'un qui habite à l'étranger et qui, en plus, fait un investissement locatif. C'est intéressant que tu nous donnes la différence. aujourd'hui on enregistre l'épisode on est le 18 novembre Donc, à revérifier l'évolution des taux si vous écoutez cet épisode plus tard dans l'année ou en 2026. Est-ce que tu pourras facilement renégocier ce taux si en fait on écoute cet épisode en juillet 2026 et que les taux ont baissé ? Si j'habite à l'étranger, est-ce que je peux renégocier ce taux avec ma banque ?

• Speaker #1

  Dans le passé, l'époque où on a eu des taux à 4%, 4,5% et que les taux avaient baissé à 2,5%, 3%, 2,5%, 1%, il y a eu une masse énorme de renégociations de taux, de rachats de prêts par la concurrence. Ça, ça s'est vu. Aujourd'hui, pour des clients qui ont obtenu des taux à 3,50%, je ne sais pas quels seront les taux l'année prochaine, il faut minimum justifier d'une baisse de taux d'un point minimum, c'est-à-dire à 2,5. voire deux, pour que ça soit rentable. En soi, les banques ne vont pas refuser à partir du moment où ils gardent la relation avec le client et que le compte est très bien géré. Ils ne vont pas le refuser. Par contre, ils pourraient refuser pour un compte qui est très mal géré.

• Speaker #0

  Ça rejoint ce que tu disais tout à l'heure, avoir un compte sur lequel il y a de l'argent et payer ses mensualités comme il faut pour éviter les problèmes avec la banque, mais aussi pour pouvoir renégocier à un moment donné son contrat si c'est une possibilité. J'aimerais bien qu'on passe à la deuxième partie de l'épisode où on va discuter ensemble de la bonne stratégie à adopter quand on contacte notre banque. Est-ce que c'est plus facile de s'adresser à des banques qui sont spécialisées dans les non-résidents ou est-ce que c'est plus simple de contacter sa banque historique française ?

• Speaker #1

  La question est très intéressante. De manière générale, toutes les banques françaises peuvent accompagner les non-résidents. de manière générale. Après, on voit que certaines... Par moment, elles vont dire qu'on en a trop fait. Certains pays sont sur une liste rouge pour nous, sur une liste no-go. Donc, on ne va pas le faire. On n'a pas l'expertise en interne.

• Speaker #0

  Avec ce qu'on a mentionné tout à l'heure sur le type du contrat et comment on va devoir justifier, dans quel pays on vit et s'assurer que la compliance sera OK. Parce que tu as aussi des banques qui sont transparentes tout de suite. Moi, je sais que ma banque historique m'a tout de suite dit que le Mozambique, c'est non, l'Afrique du Sud, c'est non et le Zimbabwe, c'est non. Avant même qu'on arrive à discuter de quoi que ce soit.

• Speaker #1

  Mais c'est parce que c'est sa stratégie.

• Speaker #0

  Mais est-ce qu'arriver chez le banquier et juste poser sa question, moi je vis au Zimbabwe, je veux faire un prêt pour acheter un investissement locatif, est-ce que c'est la bonne approche de déjà démarrer la conversation comme ça ?

• Speaker #1

  Oui, parce que tu es client de la banque. Donc si tu es client de la banque, effectivement, il faut annoncer ça, parce que si tu ne lui dis pas ça, en fait il va faire une analyse en pensant que tu es en France. Et en pensant qu'il va retrouver des documents français, il va parcourir les documents. Il va dire, mais attends, je ne comprends pas, déjà la monnaie, ce n'est pas l'euro, mais qu'est-ce que c'est que ces trucs ? Donc là, il va s'y perdre. Donc la première chose, c'est de lui annoncer les couleurs, les bonnes couleurs, en disant, je suis expatrié dans ce pays depuis tant d'années sur un contrat. Voici mes justificatifs, est-ce que vous pouvez analyser ? Un banquier qui n'a pas le droit de traiter ce pays, il te dira tout de suite, je n'ai pas le droit de traiter ce pays. Donc ça ne sert à rien de se batailler avec lui. Ça n'a aucun sens. Il te l'a clairement dit qu'il ne peut pas. Ensuite, il faut aller voir d'autres banques. Il faut faire une par une.

• Speaker #0

  C'est intéressant ce que tu dis parce que du coup, même si ta banque a dit non, en fait, il y en a d'autres qui potentiellement peuvent dire oui. Et c'est celle-là qu'il faut contacter pour réussir à concrétiser son projet immobilier. Tu parlais tout à l'heure des justificatifs. Est-ce que tu as des justificatifs qui sont parfois difficiles à donner ? Je ne sais pas, un pays où tu habites, où les contrats de travail, il n'y en a pas, par exemple, où les fiches d'impôt, il n'y a pas de récapitulatif annuel, mais seulement c'est prélevé mensuellement. Est-ce qu'il y a des choses comme ça que tu vois et comment est-ce qu'on les adresse ? Comment on fait pour que ça soit compréhensible ?

• Speaker #1

  Pour l'Afrique, c'est assez courant. Le contrat de travail, on l'a, les bulletins, on l'a. Ce qu'on n'a pas, c'est son avis des déclarations de revenus. Ça, on ne l'a pas. On a le inquiétude qui dit qu'il a payé ses impôts, mais on ne sait pas combien il a payé. On ne sait pas quelle est la base imposable. Et dans ce cas-là, nous, on insiste en disant, attention, il faudra aller voir les ressources humaines chez vous. Je suis sûre qu'ils ont un document qu'ils peuvent éditer qui dit que pour l'année 2024, ils ont déclaré tant de revenus pour vous, pour votre compte, et ils ont payé tant d'impôts dessus. Puisque nous, notre calcul, on revient toujours à ce fameux calcul du taux d'endettement. Je vais pouvoir me baser sur le montant imposable ou le montant net imposé, c'est-à-dire après avoir payé les impôts. Pour ça... il me faut des justificatifs. Une simple explication par email, ça ne suffira pas. Il y a aussi un deuxième document, ce sont les relevés de comptes. Et les relevés de comptes, parfois, ils ne sont pas encore digitalisés, c'est des relevés de comptes papier. Donc, il faut qu'il aille en agence, qu'il les imprime, qu'il se fasse tamponner. Et donc, là, ça devient compliqué pour le client s'il faut me donner trois relevés de comptes et qu'on est en instruction depuis trois mois. Tous les mois, je vais lui demander qu'il aille à sa banque, qu'il imprime son relevé de comptes, qu'il le tamponne et qu'il m'envoie un scan. Et on va venir vérifier son salaire dessus.

• Speaker #0

  Et que ça matche avec ce qui a été déclaré, entre ce qui a été déclaré, que tout matche en fait, la déclaration et les transferts qui ont été faits. Là, je me mets à la place... d'un Français qui vient de quitter la France et qui avait acheté de l'immobilier avant de partir et qui, du coup, avait déjà eu ce processus plus simple en France. Et la première fois qu'il revient pour demander un prêt, là, il est confronté à toutes les objections que tu viens de mentionner. Mais finalement, en discutant, on se rend compte que c'est presque facile d'y répondre et qu'en fait, il y a des vraies solutions, mais pas forcément avec son banquier historique.

• Speaker #1

  Voilà, c'est du temps. En fait, il faut prendre du temps pour constituer. C'est du temps. Il faut prendre son temps. pour constituer le dossier et être capable de répondre à toutes les demandes du banquier qui sont raisonnables et il fait son travail.

• Speaker #0

  Si je me dis, en fait, je n'ai pas envie de passer tout ce temps que j'ai venti, de passer sur mon dossier, je n'ai pas envie de renégocier. Tiens, j'ai déjà un bien en France et je vais l'hypothéquer et je vais en acheter un deuxième. Est-ce que c'est possible de faire ça ?

• Speaker #1

  Hypothèque, ça ne marche pas en France. Ce n'est pas parce que tu es déjà propriétaire en France que tu peux obtenir un deuxième prêt facilement. L'hypothèque, le bien, effectivement, tu l'as déjà sans ou avec crédit ou crédit payé à moitié. Donc, il a une valeur. Effectivement, il a une valeur. Mais ce n'est pas pour autant que pour la banque, ça lui permet de prendre ce bien en garantie et de te prêter de nouveau de l'argent pour que tu puisses acheter autre chose. Parce qu'encore une fois, elle a une obligation de vérifier la conformité, la due diligence et la véracité des documents et le taux d'endettement. Et pour vérifier le taux d'endettement, il faut vérifier toute sa situation. fiscale, bancaire, personnelle et professionnelle. C'est après avoir vérifié tout ça qu'on peut calculer son vrai taux d'endettement, puisque c'est une réglementation, elle a l'obligation de le calculer, elle a l'obligation de le dire au client, votre taux d'endettement après ce projet est de 33% et de 32%. Voilà comment j'ai calculé. Pour calculer, il me faut tous les justificatifs. Donc, il ne faut pas croire qu'il suffit d'avoir un patrimoine pour acheter autre chose.

• Speaker #0

  Et même si tu as tout tes biens dans une SCI et que c'est la SCI qui va demander le prêt à la banque ?

• Speaker #1

  Oui, ça, c'est très courant. Moi, j'ai des clients qui me disent « Écoutez, moi, j'ai une SCI, ça fait 10 ans, j'ai plusieurs biens. Ce sont des prêts que je les ai faits quand j'étais à l'étranger dans des pays plus simples ou quand je les ai faits quand j'étais en France. Certains biens dans la SCI sont déjà payés, d'autres sous crédit. Donc, j'ai un cash flow positif. Donc, je voudrais utiliser ce cash flow positif pour acheter autre chose. » Et on revient au point de départ, le calcul du taux d'endettement. Donc, on fait le calcul du taux d'endettement des personnes. Et ensuite, on va intégrer les charges et les revenus de la SCI dans le calcul du taux d'endettement de la personne. Et on va pouvoir calculer si elle est capable d'emprunter de nouveau pour faire un autre projet.

• Speaker #0

  Donc, j'imagine que c'est peut-être faisable si tu as déjà 10 millions d'euros d'immobilier dans ta SCI.

• Speaker #1

  Peut-être pas autant. Peut-être pas autant. Mais c'est que le taux d'endettement, effectivement, avec les salaires et les charges, il faut que ce soit cohérent.

• Speaker #0

  Quelle est la plus grosse erreur que tu as vu sur le montage des dossiers ?

• Speaker #1

  De ne pas avoir donné tous les justificatifs ou d'avoir dit que son salaire est de 10 000 euros par mois, dans lesquels il inclut les indemnités logement, les indemnités scolarité, indemnités déplacement, indemnités difficulté de vie, en disant que moi je reçois 10 000 euros tous les mois, quoi qu'il arrive je reçois 10 000 euros et j'en fais ce que je veux. Or, dans la réalité c'est vrai, vous en faites ce que vous voulez, sauf que... Dans le contrat, il n'est pas stipulé comme ça. Dans le contrat, il est bien stipulé. Salaire de base, indemnité 1, indemnité 2, indemnité 3, indemnité 4. Donc nous, le calcul du taux d'endettement, il est encore une fois le calcul du taux d'endettement, c'est le truc à retenir, c'est le salaire de base.

• Speaker #0

  Je veux insister sur ce point. Parce qu'en fait, on a parfois des gros salaires, peut-être, comme tu l'as dit, 10 000 euros. Et qu'en fait, quand on enlève toute la indemnité, on est vraiment sur un 6 000. Et donc, on ne peut pas acheter la même chose. Et même si les indemnités, ce n'est pas payé directement par la société, mais c'est versé à nous pour ensuite payer l'école, par exemple. Du coup, cet argent-là, il est considéré comme frais de scolarité dans le salaire et que du coup, ce n'est pas construit en calcul.

• Speaker #1

  C'est une erreur, ce n'est pas un salaire. Les termes sont très importants. Un salaire, c'est une indemnité pour le travail. Une indemnité pour le logement, c'est pour vous loger. L'indemnité de scolarité, c'est pour payer les frais de scolarité de vos enfants. Ce n'est pas un salaire. En fait, c'est qu'on utilise le mauvais terme pour englober tout type d'indemnités pour dire je reçois un salaire. Non, vous ne recevez pas un salaire. Vous recevez un salaire de base avec des indemnités qui sont propres à ce poste-là par rapport à votre pays de résidence. Demain, vous changez de pays, ces indemnités peuvent augmenter, ces indemnités peuvent carrément baisser. Donc ça, il faut le prendre en considération.

• Speaker #0

  Ça, c'est vraiment à noter parce que... Du coup, le projet immobilier en lui-même ne sera pas du tout le même en fonction de je gagne vraiment 10 000 euros de salaire ou je gagne 10 000 euros tout compris. Et si on n'a pas ça en tête, on va commencer à chercher de l'IMO qui n'est pas du tout adapté à notre capacité de financement.

• Speaker #1

  Tout à fait, tout à fait. Et ça, c'est la première bêtise. Mais le client pense bien faire en disant, voilà, je le reçois, regardez sur mon relevé compte, tous les mois, c'est 10 000 qui tombent. Mais oui, mais on va vous demander le contrat de travail, le bulletin de paye et les annexes. Et dans les annexes, c'est écrit noir sur blanc à quoi correspondent les 10 000.

• Speaker #0

  L'important, c'est d'obtenir son prêt, finalement. Et si tu connais bien les règles, du coup, tu sais ce que tu peux faire.

• Speaker #1

  Après, on a des clients qui ont le temps de le faire. Donc, ils contactent la banque et ils ont un refus. Donc, ils viennent nous voir. Après, on a des clients qui disent, attendez, moi, j'ai déjà trois banques en France. Je sais qu'ils sont capables de nous financer, mais moi, je n'ai pas le temps de gérer. Je préfère passer par un courtier. Il va pouvoir contacter les différentes banques, connaître un petit peu les différentes conditions et choisir la meilleure banque. Donc, tout dépend dans quel état d'esprit on est. Tout dépend de si dans le foyer, il y a monsieur, madame qui travaille. Si c'est madame qui travaille et que monsieur, il a un peu de temps, il peut gérer ça. Tout dépend de la structuration du couple. On a de très gros investisseurs. Les Français, ils adorent la pierre. Donc, ils aiment avoir un, deux, trois, quatre appartements en investissement locatif. Donc, ils ont cette connaissance, on va dire, assez approfondie sur la négociation du crédit. Donc, eux, ils arrivent à le faire sans problème. Ils ont tout compris.

• Speaker #0

  Oui, tu vois, c'est la question d'accompagnement là-dessus. Je pense que tu as raison, tu as une question de connaissance du marché bancaire, de savoir quelles sont mes obligations et pas mes obligations. Est-ce que j'arrive moi tout seul à connaître toutes ces subtilités que tu mentionnes en fonction de l'endroit où j'habite et de la structuration de mon contrat, de mes objectifs évidemment, et de se dire est-ce que je prends ce temps pour apprendre à le faire seul et le tenter une banque, deux banques, trois banques, quatre banques ou est-ce que je le traîne avec un professionnel qui connaît tous les détails ? me permet d'aller beaucoup plus vite dans ce que je veux faire. Dans cette démarche d'obtention du prêt, on n'a pas encore parlé de l'assurance emprunteur. Est-ce qu'il y a des choses à connaître quand on habite à l'étranger ?

• Speaker #1

  L'assurance emprunteur sert à quoi ? C'est pour assurer le prêt en cas de problème, soit d'accident, soit d'essai. Ça vient assurer ces deux cas de figure. Tu as les banques qui ont leur propre police d'assurance, donc ils vont pouvoir t'assurer. Après, tu as des banques qui vont dire non. La science emprunteur pour les expatriés non résidents, je ne peux pas le faire, je ne peux pas le proposer, donc je vous demande d'aller voir une compagnie externe. Dans les deux cas, le process est le même, il faut prendre contact avec la compagnie, il y a un questionnaire de santé en fonction du montant, soit un questionnaire de santé plus approfondi ou un questionnaire de santé, on va dire simplifié, tout dépend du montant du prêt, de l'âge de la personne. et ensuite la compagnie de science va pouvoir calculer la cotisation à mensuel ou annuel. que tu auras. Donc ce qu'il faut savoir c'est qu'en fonction du pays de résidence, donc si c'est un pays difficile, problème technique, problème politique, tout ce qu'on peut connaître dans un pays difficile, et en fonction de l'âge, en fonction du montant du prêt et en fonction des conditions physiques de l'emprunteur, la cotisation de l'assurance va différencier d'un client à un autre. Et ça on peut comparer avec différentes compagnies d'assurance. Donc on peut aller sur un taux de 0,10. comme on peut aller à 0,50 en fonction de sa situation. Donc, c'est très difficile de dire quelle sera ma cotisation assurance emprunteur avant d'avoir répondu à toutes ces questions. Mais aujourd'hui, c'est très facile. Nous, pour nos clients, ce qu'on fait, lorsqu'on a un prêt accord d'une banque avec le montant du prêt, le taux et la durée, on calcule tout de suite sa cotisation assurance emprunteur.

• Speaker #0

  Mais ça fonctionne dans ce sens-là. Tu as d'abord ton prêt et ensuite, tu négocies ton assurance emprunteur.

• Speaker #1

  À partir du moment où on a le... la proposition de la banque, parce qu'on a le montant et la durée et le taux, on peut calculer le taux d'assurance.

• Speaker #0

  Est-ce que tu as déjà vu des cas où finalement la banque s'est rétractée parce que l'assurance ne voulait pas prendre ce risque ?

• Speaker #1

  Oui, si c'est une condition pour l'obtention du prêt, si tu as l'accord de principe, le compte est ouvert, et que tout ça, en même temps, on te demande de faire les démarches pour l'assurance emprunteur, et que c'est contraignant, ou il y a des complications sur ton dossier, sans savoir pour quelles raisons. Il y a des complications. Nous, en tant que courtier, on ne sait pas pour quelles raisons notre client n'arrive pas à avoir le certificat d'assurance parce qu'il y a des raisons médicales, confidentialité. Et du coup, le client nous dit « Attendez, moi je suis en contact avec trois assureurs et je suis en train de faire des questionnaires de santé, etc. Je n'ai pas encore la réponse et en fonction de la réponse, je vais connaître ma cotisation. » Parfois, on a des compagnies d'assurance qui refusent.

• Speaker #0

  Pour X raisons, donc on n'a pas le certificat. Nous, ça nous est arrivé d'aller contacter plusieurs assureurs avant d'arriver sur le dernier qui a bien accepté d'assurer nos clients. Et c'est grâce à ce certificat qu'on a pu éditer les offres de prêt. Parce que c'est une condition pour avoir le prêt.

• Speaker #1

  Oui, et puis en fait, tu mentionnes déjà l'énergie que tu as passé à trouver le bien, à choisir, à réfléchir à ton projet, à te contacter, puis à monter le dossier, aller chercher le prêt. Et puis finalement, peut-être c'est cette petite ligne de l'assurance. qu'on n'avait pas anticipé si on le faisait seul ou qu'on n'a pas écouté cet épisode et que du coup, ça va mettre en période tout le projet.

• Speaker #0

  Et ça, c'est déjà vu. J'ai déjà vu des clients qui m'ont contacté en disant que je n'ai pas eu l'assurance emprunteur, donc j'ai tout arrêté. Et ils reviennent vers nous avec un nouveau projet.

• Speaker #1

  J'allais te le demander. Est-ce que dans ces cas-là, ils reviennent vers toi plus tard avec un nouveau projet ou est-ce que... Qu'est-ce qui se passe ? On a parlé d'obtention du prêt et comment on allait chercher, mais on a quand même oublié de discuter du timing, combien de temps ça prend entre le moment où je trouve mon logement et je fais la demande, et le moment où j'obtiens mon...

• Speaker #0

  Alors, le timing, alors ça c'est une grande question. De manière générale, sur le compromis, le notaire il est sympa, il va te dire je te donne deux mois pour obtenir le prêt et un troisième mois pour signer chez moi. Donc ça fait un timing trois mois. Trois mois c'est le minimum qu'il faut avoir. Si vous avez la possibilité, parce que vous êtes dans un pays et que vous savez que c'est un peu complexe, obtenez quatre mois. Parce qu'il y a peut-être des allers-retours que vous allez faire vers la France, parce qu'on a des banques qui vont dire pour Cameroun, il faut absolument que je voie au moins une fois le client pour l'ouverture de compte. Quelqu'un qui travaille sur un site pétrolier, lui demander de faire un aller-retour à Paris, ce n'est pas évident. Donc, il faut organiser. Et tant que le compte n'est pas ouvert, on ne peut pas faire les assurances emprunteurs, on ne peut pas faire les conditions d'emprunt. Bref, ça ne décale d'autant dans le process. Donc, en fonction de la situation de la personne, moi, quand je reçois un client en amont et je sais qu'il est dans un pays, je sais qu'il est réputé difficile, je vais lui donner les indications de ce qu'il faut mettre dans le compromis. Le délai et également de mettre des conditions qui sont... atteignable. Mettez pas 25 ans à 3% pour une résidence locative à Montpellier alors que vous êtes au Gabon. Il ne faut pas mettre des taux trop bas. Sauf si pour vous, c'est un non-go. Dans ce cas-là, nous, on va lui dire à notre client, attention, ce taux est trop bas, on ne l'obtiendra pas. Vous allez être plutôt sur des taux à 3,60 sur 20 ans. Est-ce que ça vous va ? Donc, le compromis, c'est une indication, mais il faut bien savoir ce que vous mettez dans le compromis parce que si jamais il y a des refus, Merci. Nous, on va se fier à ce qui est indiqué dans le compromis. Donc, il faut avoir des conditions réalistes. Et ça, on le prépare en amont. Et comme le budget, il est préparé en amont, l'apport, il est préparé en amont, les difficultés bancaires sont préparées en amont, on sait quelles sont les banques qu'on va consulter. Et on va également savoir quels sont les points sur lesquels on va insister pour avoir un accord de principe. Et ensuite, on sait également qu'on a trois mois, un peu plus si jamais il nous faut du délai, qu'on a besoin de voir le client sur Paris pour l'ouverture de compte. Et bien, tout ça mis bout à bout. On arrive à trois mois, quatre mois parfois, en fonction de la situation des personnes. Donc, t'imagines, nous, on va travailler pendant quatre mois sur le dossier. Et pendant quatre mois, on ne va rien oublier. Et tous les mois, on fera une mise à jour des documents. Et pratiquement toutes les semaines, on va discuter avec le client pour lui tenir au courant de ce qui se passe, pour qu'il soit rassuré. Et nous, on va informer le notaire, informer l'agent immobilier de toutes les démarches qu'on a faites, pour quelles raisons ça traîne, pour quelles raisons on ne va pas plus vite, pour quelles raisons il nous faut ce délai supplémentaire. Notre rôle, c'est d'identifier sur un dossier quels sont les points bloquants, quels sont les points qui peuvent avancer vite. Donc ça, c'est vrai que moi, si j'ai une recommandation de donner à un client, c'est de préparer en amont le dossier avant même de l'identifier pour que plus tard, le lancement soit le plus sympa possible.

• Speaker #1

  Quand j'ai voulu faire cet épisode sur le financement d'un achat immobilier en France, ça venait aussi de ma propre histoire. Ça fait 16 ans. que j'habite en Afrique australe. Et donc, moi, j'avais approché ma banque historique plusieurs fois avec des reçus. Et du coup, je voulais vraiment qu'on arrive à comprendre les subtilités, les spécificités d'une demande de prêt quand on habite à l'étranger. Est-ce que c'est juste l'endroit où tu habites ? Est-ce que c'est le type de contrat qu'on a, le type de biens qu'on veut acheter, les mensualités, l'assurance emprunteur ? Et grâce à toi, aujourd'hui, on a réussi vraiment à comprendre la question. la complexité d'accéder à un prêt si on n'est pas préparé et qu'on ne connaît pas toutes ces subtilités. Si demain, je veux travailler avec toi sur mon achat immobilier, comment je te contacte ? Sur LinkedIn ?

• Speaker #0

  LinkedIn, par WhatsApp, par email, sur notre site internet.

• Speaker #1

  Si tu avais un seul conseil à donner à un Français de l'étranger qui veut acheter en France, ce serait quoi ?

• Speaker #0

  C'est déjà de contacter sa propre banque, de voir quel est son écho. Si c'est un refus, il sait pourquoi il y a un refus. Et si c'est positif... J'ai envie de dire une chance sur deux que le banquier lui dise oui. Je serais ravie de vous accompagner parce que c'est peut-être un très bon client. C'est peut-être un client qui a déjà bien épargné. C'est peut-être un client qui gère très bien son compte. Et donc, il peut tomber sur un banquier qui a envie de l'écouter et de l'accompagner et de le garder, de le fidéliser. Après, par contre, s'il dit non, on est là. C'est notre métier.

• Speaker #1

  Donc, passez à l'action. Contactez votre banque déjà pour savoir ce qu'ils vont dire. Et puis, si vous avez envie de travailler avec Gémenti, je mettrai tous les liens dans la description, comme d'habitude. Donc, n'hésitez pas à la contacter. Et moi, je vous donne rendez-vous la semaine prochaine au prochain épisode.