Transcription

• Salomé

  Hello à tous, ici Salomé, je suis ingénieure en bâtiment et je suis ravie de vous recevoir sur Officieux, le podcast qui vous livre les confidences de ceux qui fabriquent la ville d'aujourd'hui et de demain. Chaque mercredi, je vous propose d'aller à la rencontre d'archis, de constructeurs, d'investisseurs pour discuter ensemble des tendances qui font bouger le marché. Cette semaine, j'ai le plaisir de recevoir Alexandra Chevalier. Professionnelle de l'investissement immobilier, Alexandra est aussi cofondatrice et directrice générale d'Invested Partners, une jeune société de gestion d'actifs qui se donne pour mission de régénérer des actifs obsolètes pour les réinscrire dans des cycles de détention durables. Dans cet épisode, on prend le temps de clarifier ce qu'est un fonds d'investissement immobilier et la différence entre un fonds et une société de gestion, comment tout cela fonctionne concrètement et surtout quel rôle jouent ces acteurs dans la chaîne de valeur immobilière. On parle de stratégie, d'arbitrage et de la responsabilité que ces acteurs peuvent avoir dans la transformation d'un parc immobilier largement obsolète. Enfin, Alexandra propose un état des lieux très clair du marché de l'immobilier, de ses blocages actuels et de ses perspectives. J'ai appris énormément de choses pendant cet échange et j'espère qu'il vous plaira autant qu'à moi. N'hésitez pas à laisser vos commentaires et à envoyer un petit mot à Alexandra sur LinkedIn, je suis sûre qu'elle sera ravie de vous lire. Je vous mets toutes les informations nécessaires dans les notes de l'épisode. En attendant, je vous souhaite une très bonne écoute. Bonjour Alexandra.

• Alexandra

  Bonjour Salomé.

• Salomé

  Alexandra, je te remercie beaucoup d'avoir accepté mon invitation, je suis ravie d'être là.

• Alexandra

  Je te remercie également beaucoup pour cette invitation et merci beaucoup Christel Zordan de m'avoir recommandée pour ce podcast et pour cette interview. J'étais très touchée de cette recommandation.

• Salomé

  Alors pour commencer, est-ce que tu peux te présenter s'il te plaît et me parler de ton parcours ?

• Alexandra

  Oui, alors mon parcours, moi j'ai fait des études assez classiques, parce que je n'avais pas de don particulier ni de passion. Donc, j'ai fait une école de commerce et j'ai poursuivi par de l'audit financier. Donc, j'ai commencé chez Ernst & Young. Et c'était une expérience vraiment intéressante parce que c'est très formateur, en fait, l'audit. On apprend à travers la comptabilité le fonctionnement global d'une entreprise et on apprend aussi à être extrêmement rigoureux dans son travail et ça c'est quelque chose qui m'a servi tout au long de ma carrière. Ensuite j'ai évolué un peu par hasard dans l'immobilier parce que j'ai rencontré des gens qui créaient une petite start-up à l'époque, EXA, c'était des anciens d'Auguste Thouard et c'est un secteur qui m'a toujours attiré l'immobilier et dans le monde de la finance, travailler sur un actif réel qui est aussi au carrefour de l'architecture, sur de l'occupation des immeubles, des usages, ça m'intéressait beaucoup. Et donc, j'ai rejoint cette petite structure et j'ai travaillé comme analyste, puis comme conseil. Puis, j'ai rejoint le groupe CBRE pour poursuivre cette carrière dans le conseil et là, dans le département qui s'occupait des investisseurs internationaux. J'étais aussi très contente de pouvoir travailler sur des marchés européens, voire mondiaux de capitaux qui s'intéressaient à l'immobilier en France et en Europe donc j'ai fait ça pendant la première partie de ma carrière donc du conseil en investissement puis j'ai rejoint une société de gestion donc je suis passée côté investisseur une société de gestion allemande qui s'appelle, alors tout le monde a changé de nom mais à l'époque ça s'appelait GLL qui est devenue Macquarie et aujourd'hui c'est Manova et je me suis occupée pour cette société de l'investissement donc acquisition, arbitrage et asset management un peu stratégique aussi pour la France, la Belgique et l'Italie. J'étais basée en France, pour cette société qui avait à peu près 7 milliards sous gestion et qui était investie à la fois en Europe et aux Etats-Unis. Donc ça, c'était assez passionnant de passer côté investisseur. Et ensuite, j'expliquerai ça sans doute plus tard, mais j'ai travaillé dans une autre société de gestion, aussi allemande, basée à Berlin, qui s'appelle Catella, où j'étais... À la fois, je m'occupais des acquisitions, mais aussi j'ai été gérant d'un fonds résidentiel qui m'a beaucoup intéressée et qui était un partenariat avec un promoteur français pour faire des immeubles de logements à énergie positive.

• Salomé

  D'accord.

• Alexandra

  Et ensuite, pour différentes raisons, il y a eu un timing opportun pour créer Invested Partners, dont je suis cofondateur avec Jean-Baptiste Avierinos. Et c'est une aventure qu'on a commencé il y a un an et demi et qu'on continue à développer avec passion. Voilà.

• Salomé

  Il y a eu un déclic pour te lancer dans l'entrepreneuriat ?

• Alexandra

  Je crois que j'ai toujours eu envie d'être indépendante. J'ai adoré travailler dans des grandes entreprises mais à chaque fois finalement on applique la stratégie de l'entreprise on la développe telle qu'elle la voit c'est pas forcément toujours évident d'apporter sa vision et donc j'ai toujours eu envie d'entrepreneuriat mais c'est pas forcément évident de se lancer et je pense que différents facteurs d'expérience et aussi de rencontres ont fait qu'il y a eu une opportunité de... un timing qui était bon, on va dire aussi, pour pouvoir se lancer et être prêt.

• Salomé

  Mais parce que malgré la crise, quand même ?

• Alexandra

  Justement, peut-être grâce à la crise. Grâce à la crise, parce que c'est des moments de transition pendant lesquels il faut aussi se réinventer. Et donc, avec la remontée forte des taux en 2022, c'était beaucoup plus complexe de lever de l'argent, donc du coup, pour un fonds résidentiel à l'époque. Donc, les levées de fonds était à l'arrêt, donc je ne savais pas trop quoi faire. Et j'avais toujours cette envie de lancer mon propre projet depuis des années. Et donc, l'opportunité a fait que c'était le bon moment de le faire.

• Salomé

  Invested Partners, c'est un fonds d'investissement, c'est ça ? C'est quoi la différence entre un fonds d'investissement et une société de gestion ?

• Alexandra

  Invested Partners est une société de gestion et une société de gestion gère des fonds d'investissement. Quand on dit un fonds, derrière un fonds, il y a une société de gestion. Un fonds d'investissement, ce sont des capitaux qui sont regroupés au sein d'une structure pour pouvoir l'investir sur une stratégie donnée avec un business plan et un couple rendement risque. Pour pouvoir faire ça, il faut être une société de gestion. N'importe qui ne peut pas s'asseoir demain matin dans un bureau et dire « je suis société de gestion » . Il faut obtenir un agrément auprès de l'autorité des marchés financiers pour un certain type de fonds, un certain type d'actifs, un certain type de clientèle. Et ça, c'est un dossier très sérieux, très lourd, qui met quand même un certain temps à être obtenu, si on s'y prend bien, entre six et neuf mois. Mais il faut être extrêmement bien préparé et avoir déjà en amont réfléchi au projet, à ce que vous voulez faire, à la capacité de l'équipe à pouvoir exécuter ses stratégies et à l'argent que vous allez mettre sur la table pour pouvoir lancer le projet.

• Salomé

  En quoi est-ce que tu dirais que les fonds sont des acteurs indispensables du financement du parc immobilier ?

• Alexandra

  Les fonds font partie d'un ensemble d'acteurs dans le secteur de l'immobilier, qui sont les investisseurs, donc on a les assurances, les foncières, les promoteurs et les fonds d'investissement, les privés aussi, les family offices, les fonds souverains qui investissent des actifs financiers dans un certain nombre d'actifs, tels que les actions, les obligations, etc. Et notamment dans l'immobilier, qui est une classe d'actifs à part entière. Les fonds d'investissement font partie de l'écosystème des investisseurs pour cette classe d'actifs.

• Salomé

  Quelle place aujourd'hui est-ce qu'ils occupent dans la transformation du parc et notamment face aux enjeux de rénovation, obsolescence et transition carbone ?

• Alexandra

  Tous les investisseurs sont concernés par ces thématiques. Après, l'approche est très différente en fonction de la stratégie d'investissement de l'investisseur. Vous avez les investisseurs value-add, un peu ce que nous, on a en tout cas dans nos stratégies, qui consiste à acquérir des immeubles obsolètes et à les repositionner. Donc, dans ce cadre-là...

• Salomé

  C'est-à-dire faire des travaux ?

• Alexandra

  Faire des travaux, les repositionner d'un point de vue aussi usage, technique, administratif, sous différents aspects, pour pouvoir leur donner une seconde vie. Et donc, dans cette perspective, on intègre bien évidemment, enfin les investisseurs intègrent tous les enjeux de développement durable, parce que c'est lié à la législation, premièrement, mais aussi... aux attentes des utilisateurs finaux des immeubles, qui eux aussi ont des grilles ESG, ont des expectations en ce qui concerne le financement du bâtiment. Et puis enfin, les investisseurs finaux, qui ont aussi leur propre grille d'investissement. Donc en fait, dans le système aujourd'hui, c'est très difficile de ne pas passer par cette case de transformation durable de l'immeuble. Pour les investisseurs qui sont eux plutôt corps, c'est-à-dire qui ont une détention long terme, ils vont aussi être dans une stratégie de décarbonation, mais qui va probablement être beaucoup plus longue pour différentes raisons. La première, c'est que les immeubles sont occupés. C'est compliqué de décarboner un immeuble qui est occupé par des utilisateurs, surtout quand on doit faire des travaux importants. Aussi parce que c'est des profils d'investissement plutôt axés sur le rendement locatif. Donc il n'y a pas forcément les budgets toujours pour agir rapidement. Donc c'est des choses qui sont faites au fil de l'eau. Mais la plupart des investisseurs aujourd'hui s'inscrivent dans cette dynamique, parce que la loi les y oblige, des critères tiers, etc. Pour le logement, c'est l'interdiction de louer des appartements G ou F. lI va bien falloir faire les travaux au fur et à mesure. Donc, je dirais que l'ensemble des acteurs sont concernés, doivent le faire, savent qu'ils doivent le faire. Et le fonds en revanche à des rythmes différents en fonction de l'actif.

• Salomé

  Tout ça, ça me tend une belle perche pour ma question suivante : le marché a beaucoup évolué ces dernières années, comment est-ce que tu observes l'évolution des attentes investisseurs institutionnels en termes de rendement, de durée d'investissement ou d'allocation entre les différentes stratégies ?

• Alexandra

  Ça, c'est une vaste question. Il y a eu deux grosses crises majeures qui ont touché l'immobilier ces dernières années, sous différents aspects.

• Salomé

  Et les crises ? Tu dirais quelles années ?

• Alexandra

  Alors, 2020, la crise de la Covid. 2022, la remontée des taux. Mais de différentes manières. En fait, pour connaître la valeur d'un immeuble, il y a une méthodologie de base qui est de diviser le loyer, donc en fait la performance de l'actif, par le taux de rendement attendu par un investisseur. Donc on a un numérateur, on a un dénominateur. Alors, ces deux crises-là n'ont pas touché les actifs de la même manière. La crise de la Covid, c'était clairement une crise du numérateur, c'est-à-dire du revenu locatif. Tout à coup, il y a eu un changement d'usage très rapide des bâtiments de bureaux. Depuis une quinzaine d'années, le taux de vacances en Ile-de-France était plutôt stable, autour de 6,5-7 %, ce qui permettait le renouvellement du parc. Les immeubles étaient livrés régulièrement, de nouveaux utilisateurs prenaient des surfaces à bail. Ça a fonctionné un petit peu comme ça, parce que le marché du bureau n'avait pas trop évolué, même si on était passé du bureau fermé à l'open space, au flex office, etc. Ça n'a pas trop changé quand même les mètres carrés en tant que tels. En revanche, la crise de la Covid, ça a été vraiment un dénominateur, puisque du jour au lendemain, les entreprises ont signé des accords de télétravail pour passer un jour, deux jours, trois jours au bureau. Et du coup, les entreprises avaient besoin de beaucoup moins de mètres carrés et de beaucoup plus de centralité. que les gens qui habitent à différents endroits de l'île de France puissent rejoindre les bureaux facilement. Donc, quel impact ça a eu ? Premièrement sur les actifs parisiens qui ont attiré beaucoup plus d'utilisateurs. Donc, les loyers ont pas mal monté aussi avec l'inflation. Et puis, surtout, un certain nombre d'actifs qui étaient devenus complètement illiquides. Finalement, un investissement en immobilier, c'est un revenu locatif. Donc, si vous avez un immeuble qui ne peut pas se louer, déjà c'est un immeuble qui a des cash-flow négatifs parce qu'il y a quand même des charges, des taxes, etc. Et surtout, c'est un immeuble qui sort du marché de l'investissement, puisqu'il est plus investissable, à moins de trouver un autre usage. Donc, on en parlera peut-être plus tard. Et puis, la deuxième grande crise, mais cette crise-là, elle n'a pas trop touché quand même les volumes d'investissement, puisque les taux étaient quand même restés très attractifs. Il faut rappeler que le taux sans risque, à l'époque, il était pratiquement à zéro. Donc, quand on achetait des immeubles à 3-4 %, on était très au-dessus du taux sans risque.

• Salomé

  C'est ce qu'on disait quand l'argent était presque gratuit.

• Alexandra

  L'argent était presque gratuit. Et donc, quand vous aviez un immeuble à 3-4%, vous étiez en gros, ce qu'on dit, 300-400 points de base au-dessus du taux sans risque. Donc, il y avait une prime de risque qui était très importante. En revanche, la remontée brutale des taux d'intérêt pour contrer l'inflation en 2022, ça, ça a été vraiment une crise financière pour les actifs immobiliers, puisque, si on repart de ma petite vision, si vous avez un taux sans risque d'obligation d'État, aujourd'hui, il est à autour de 3,5% pour un actif sans risque. Effectivement, l'immobilier a besoin d'une prime de risque importante. Aujourd'hui, la prime de risque est même beaucoup plus faible, puisque le taux prime doit être autour de 4-4% à Paris. Mais du coup, ça a quand même beaucoup diminué l'intérêt des investisseurs pour cette classe d'actifs qui choisissent d'allouer leur financement sur d'autres classes d'actifs, des obligations, et puis peut-être plus dans l'industrie, dans l'IA, je ne sais pas. Donc, il y a moins de capitaux disponibles pour l'immobilier. Et en termes de portefeuille, peut-être troisième idée, les portefeuilles étaient quand même en France très axées sur le bureau, contrairement à d'autres pays en Europe, le bureau était très présent, et les investisseurs ont beaucoup de bureaux. Donc du coup, quand ils réinvestissent, souvent c'est dans des classes d'actifs alternatives qu'ils avaient déjà ou qu'ils vont développer, telles que la logistique, le commerce ou... C'est ce qu'on a vu arriver.

• Salomé

  C'est ce qu'on a appelé beaucoup la diversification, le phénomène de diversification d'actifs des investisseurs dans toutes les études. Alors, j'aimerais qu'on rentre un petit peu plus dans le concret. Là, tu m'as expliqué ce que c'était qu'un fonds d'investissement. J'aimerais que tu m'en expliques les grandes étapes du fonctionnement d'un fonds, de l'élaboration de ta stratégie d'investissement jusqu'à la sortie d'un actif du fonds.

• Alexandra

  Donc, comme on l'a dit précédemment, un fonds, ce sont des investisseurs qui se regroupent au sein d'une structure pour investir sur une stratégie donnée. Donc, la première phase de la création d'investissement, c'est déjà de définir cette stratégie. On va sur nos convictions de marché, sur un business plan et un couple rendement risque qui est adapté à la stratégie qu'on va présenter à partir de cette stratégie on va déjà essayer d'identifier un pipeline on essaye d'avoir des stratégies qui correspondent à ce qui se présente sur le marché. Et en parallèle, on va identifier les sources de capitaux disponibles. Donc, quand vous êtes une société de gestion, vous avez cette brique immobilier, mais vous avez justement cette brique aussi levée de capitaux. Et donc, vous allez faire ce qu'on appelle une tournée chez les investisseurs pour pouvoir lever des capitaux sur cette stratégie. Donc, ça, c'est un peu l'initiation du fonds. Une fois que le fond est levé, vous allez avoir une période d'investissement qui peut durer de 18 mois à 2 ans pour exécuter votre stratégie. Une période de gestion, d'asset management, vous allez travailler sur les actifs, faire vos travaux, mettre en place la stratégie donnée. Et enfin, une période de désinvestissement au cours de laquelle vous faites les actifs jusqu'à la fin du fonds. Donc c'est à peu près ça le cycle de vie.

• Salomé

  À quel moment est-ce que ça se joue la performance d'un fonds ? À quel moment, toi Alexandra, il y a ta valeur ajoutée qui arrive ?

• Alexandra

  Alors à peu près à toutes les étapes. Mais si on s'atteint sur les facteurs clés de succès, j'en vois deux principaux. Premièrement, on le dit souvent, mais la plus-value se fait un petit peu aussi à l'acquisition. C'est-à-dire qu'il faut déjà bien acheter, bien sélectionner ses actifs, avoir un bon sourcing pour essayer de se positionner sur des actifs qui ont du sens par rapport à votre business plan et essayer de très bien les sélectionner. Je pense que la sélection, c'est le mot le plus important à ce moment-là, puisqu'il y a beaucoup d'actifs qui se présentent sur le marché. Et la capacité de sélection, ça fait aussi partie de notre expérience et ce sur quoi les investisseurs nous font confiance. Le deuxième facteur clé de succès, c'est bien entendu l'exécution. Donc une excellence et une attention aux détails dans toutes les phases de due diligence.

• Salomé

  Qu'est-ce que c'est pour les novices, la due diligence ?

• Alexandra

  La due diligence, c'est la période d'audit. Quand vous rentrez en exclusivité sur un actif, sur la base d'un premier document, d'une visite, vous allez faire votre premier prix sur la base. sous réserve d'une conclusion satisfaisante des due diligence. Donc c'est pendant une période pendant laquelle vous allez choisir. Nous, on est des généralistes, mais l'immobilier, c'est extrêmement spécifique. Il y a besoin d'énormément de compétences techniques. Donc on s'entoure d'une équipe de conseils, notaires, conseils techniques, conseils USG, avocats, conseils techniques, conseils environnementaux, pour pouvoir vérifier que les hypothèses qu'on a prises au moment de notre lettre d'intérêt se confirment et pouvoir poursuivre l'investissement à son terme. C'est pendant cette période qu'on va aller faire l'analyse des baux, l'analyse technique de l'immeuble et rentrer dans tous les détails. Ce qu'on ne peut pas faire au stade d'une visite, bien entendu, même si on a une idée déjà. Je parlais de l'exécution dans le cadre du business plan. C'est extrêmement important, c'est un facteur clé de succès de bien pouvoir gérer cette due diligence et ensuite le déploiement de la stratégie au cours de la détention de l'actif. C'est important, je dirais, d'avoir à tout moment une vision assez, j'aime bien ce mot, mais holistique de votre investissement. Il y a énormément de paramètres qui rentrent en compte, et de bien les traiter les uns après les autres, mais les uns avec les autres, participe pour moi vraiment au succès de l'opération. Et évidemment... Il faut être convaincu soi-même que c'est une bonne opération. Nous-mêmes, on le sait puisqu'on co-investit aux côtés des investisseurs pour chaque opération. Donc la conviction personnelle, à un moment, c'est aussi ça qui compte. Elle est assez fondamentale et la façon dont vous allez la déployer ensuite dans l'exécution de votre stratégie. Le plus difficile finalement pour la performance, ça va être évidemment le prix de sortie ensuite, puisque vous ne savez pas forcément dans quel marché vous allez atterrir, parce que c'est un marché de taux bas, de taux hauts, etc. Et on a vu énormément de projets qui ont commencé avant la remontée des taux, qui sont exceptionnels, qui ont été parfaitement exécutés. Les immeubles sont loués à des superbes locataires. Mais entre-temps, les taux prime sont montés de 2,8 à 4 %. Il faut se rendre compte que quand on passe de 2,8% à 4%, c'est 40% de perte. Donc, en fait, on peut avoir très bien exécuté un business plan et tomber sur un marché qui est peu favorable. D'où, peut-être que nous, on est assez confiants aussi aujourd'hui parce qu'on a l'impression d'être dans un bas de cycle et d'avoir des scénarios alternatifs. On en parlera peut-être plus tard, mais ce qui est vraiment important dans la façon dont on va regarder l'actif, c'est aussi l'optionalité qu'elle procure. Et est-ce qu'on a des scénarios différents en fonction de ce qui peut se passer au cours du cycle ? Aujourd'hui, le scénario, si c'est possible, pour les investisseurs qui ont commencé avant la remontée des taux et qui se retrouvent en phase de désinvestissement aujourd'hui, Si c'est des bons actifs, qu'ils ont été bien sélectionnés, qu'ils sont bien loués, en général, ils peuvent se refinancer. Ce qui permet d'attendre un petit peu aussi, de prendre le temps de vendre.

• Salomé

  Aujourd'hui, quels types de risques sont les plus déterminants quand vous faites des arbitrages ? Notamment, je pense que c'est les arbitrages au niveau de la sélection.

• Alexandra

  Oui, la sélection, mais j'ai envie de revenir à ce qu'on dit. tous dans l'immobilier depuis toujours et qui n'est pas toujours appliqué, c'est location, location, location. Oui. Et pourquoi on dit ça ? Parce que justement, quand on est dans une localisation dense où l'actif a différentes possibilités d'usage, etc., évidemment, on va avoir un risque qui est plus maîtrisé. Donc, nous, dans notre sélection d'actifs, la localisation est primordiale. Je pense qu'on évitera à tout prix de prendre ce type de risque. Et plutôt pour se concentrer sur...

• Salomé

  Vous vous limitez sur certains périmètres ?

• Alexandra

  Complètement, parce que même si on peut avoir des convictions pour la location d'un actif, par exemple de bureau en première couronne, c'est un petit immeuble, une fois qu'on le restructurera, le loyer est attractif, on va trouver un locataire, on est assez convaincu là-dessus, on ne sait même pas à qui on le vendra. Donc, on reste concentré sur nos bases : la localisation là où il y a de la liquidité locative. C'est-à-dire, de toute façon, on revient toujours à ce que c'est qu'un actif immobilier. C'est comme un actif qui, in fine, produit du rendement et dont la valeur se base sur les loyers qu'il peut procurer. Donc, c'est en ce sens que la localisation est fondamentale. Et bon, pour le bureau, ce sera évidemment Paris, mais pour la logistique, ce sera un grand axe de distribution. Voilà, chaque localisation dépend aussi de la typologie de l'actif. C'est assez fondamental.

• Salomé

  D'accord.

• Alexandra

  Parce que la liquidité locative implique une certaine liquidité, en tout cas sur le marché de l'investissement.

• Salomé

  Quel est l'ADN d'Invested Partner ? Quelles sont les convictions finalement que vous portez au sein du fonds ?

• Alexandra

  Alors, j'ai parlé tout à l'heure du timing. C'est vrai que moi, dans ma carrière professionnelle, c'était un bon moment. J'étais prête. Et j'étais disponible. C'était un peu le cas de mon associé aussi, Jean-Baptiste, avec qui on s'est lancé dans ce projet. Et je pense que ce qui nous a rapprochés au-delà de ce timing et de ce moment décisif dans notre carrière, c'est deux points très importants. Le premier, c'était notre vision. La vision sur les stratégies d'investissement qu'on voulait mener et l'importance qu'on portait tous les deux à l'asset management et à l'extra-financier.

• Salomé

  Finalement, c'était vraiment riche d'avoir été dans des sociétés de conseillers en immobilier avant, pour toi.

• Alexandra

  Tout ce que j'ai pu faire en immobilier, j'ai navigué dans plusieurs types de métiers. Ce qui m'a permis d'avoir une vision assez large de l'immobilier. J'ai fait des métiers différents. J'ai été conseiller, broker, j'ai travaillé dans les sociétés de gestion, j'ai fait à la fois du bureau de la logistique, mais aussi du logement. Je travaillais dans les sociétés étrangères françaises. Donc, effectivement, ça me permet de me forger un certain nombre de convictions aussi aujourd'hui. L'avantage, en fait, quand on est, ce qui est très intéressant dans le métier de broker, c'est qu'on est au cœur du marché. On rencontre énormément d'investisseurs avec des stratégies différentes. On voit énormément de deals de différentes natures, de différentes classes d'actifs. Et en fait, on apprend beaucoup en regardant ce qui se passe, en accompagnant les investisseurs et ça donne une vision quand même assez globale qui moi m'apporte énormément donc j'ai beaucoup aimé ce métier pour ça aussi oui d'accord donc oui je parlais de ce qui nous a rapprochés donc il y a notre vision de travail d'asset management et de l'intégration de l'extra financier pour moi c'est très important quand on a des ambitions ESG, d'intégrer je le disais tout à l'heure de manière holistique, mais les attentes extra-financières ex-ante. C'est-à-dire, avant de se lancer dans un projet, on se donne des objectifs extra-financiers comme on se donne des objectifs financiers, ce qui nous permet, par rapport à une analyse initiale, de la faire connaître à l'ensemble de nos parties prenantes, de la contrôler au fur et à mesure de l'évolution de l'asset management de l'immeuble. pour à la fin atteindre un objectif.

• Salomé

  Et ça va être des indicateurs carbone ?

• Alexandra

  Oui, comme tous les indicateurs. Donc nous, j'expliquais tout à l'heure, on a plusieurs types de stratégies, plutôt axées sur la décarbonation, donc plutôt du E. Mais de toute façon, quand vous vous intéressez à l'extra-financier, vous allez traiter à la fois le carbone, la performance énergétique, la biodiversité, les matériaux, l'eau. Oui, on en parlera peut-être plus tard, mais quand on... Quand on se base sur les grilles de la taxonomie européenne et que vous vous engagez sur un certain nombre de critères, par exemple le carbone ou la performance énergétique, vous devez aussi vous engager en parallèle à ne pas nuire à d'autres critères. Donc la biodiversité, l'eau... le recyclage des matériaux, etc. Donc, on a toujours ces doubles critères qui permettent justement d'avoir un équilibre. Vous ne pouvez pas dire j'ai diminué le carbone et en même temps, j'ai pollué la nappe phréatique. Il y a une certaine logique dans tout ça. Tout ça est intégré, exsanté et on le développe au fur et à mesure de la stratégie du fond. Donc, en fait, on était tous les deux d'accord sur cette vision-là aussi et de l'importance de cette vision. Et la deuxième chose qui nous a raccrochés, c'est la façon dont on voyait la société, parce que c'est ça le plus important aussi. On s'engage, on s'associe, mais pour faire quoi ? Est-ce qu'on est d'accord sur notre vision ? Et on avait tous les deux très envie d'un projet à la fois long terme et indépendant. Et d'un projet autour duquel on allait associer un certain nombre de nouveaux collaborateurs, associés également, et aussi très expérimenté pour pouvoir constituer une équipe de haut niveau sur différentes facettes. Et on était aussi tous les deux d'accord pour se consacrer à une clientèle plutôt professionnelle et ne pas aller dans la catégorie retail.

• Salomé

  Vous faites plutôt du bureau ?

• Alexandra

  Non, on fait bureau, logistique, logement, mais on peut aussi faire d'autres classes d'actifs. C'est plutôt sur la clientèle, on va rester sur une clientèle très institutionnelle et assimilée professionnelle et pas vers une clientèle retail. Ce n'est pas notre choix et ça correspond plus aussi au type de stratégie qu'on met en place dans le value-add. Et enfin, qu'est-ce qui nous a rapprochés ? Je pense que c'est aussi notre complémentarité, nos valeurs, on est très différents et en même temps c'est ce qui apporte beaucoup aussi. Des discussions qu'on peut avoir sur des choix qu'il faut qu'on fasse, à la fois sur les investissements, mais aussi sur le développement de boîtes.

• Salomé

  Alors, il y a un mot que j'ai découvert en faisant toutes mes recherches avant de venir te voir, c'est la thèse d'investissement. Comment est-ce que vous avez construit votre thèse d'investissement et quels sont vos critères ? Alors, tu m'as dit la localisation.

• Alexandra

  Alors, notre ambition, et on l'a mis sur notre site internet déjà. c'est remettre des actifs dans des cycles de détention durable. Donc en fait ce qu'on cherche à faire c'est appartir d'actifs qui ont des bons fondamentaux donc c'est en termes de localisation mais ça peut être aussi en termes de qualité intrinsèque du bâtiment, c'est de rapporter de la liquidité en les remettant dans un cycle de détention durable, voilà, et donc ça parle de la décarbonation ça parle des travaux, ça parle des usages ... Et ça parle de l'adaptation du bâtiment à son environnement. Donc c'est ça le cœur de nos stratégies. Donc nous, on a développé deux types de stratégies aujourd'hui. La première qui se consacre plutôt aux actifs tertiaires. Donc typiquement, le premier investissement qu'on a fait, c'est un immeuble qui est rue d'Assas, qui est l'ancien siège des éditions Hatier, qu'ils ont occupé pendant plus de 100 ans. Et donc qu'ils ont quitté il y a quelques mois et qu'on va complètement repositionner. Et le deuxième typologie de fonds, ça va être plutôt des fonds résidentiels. Et là, dans la même optique, On s'intéresse à des actifs qui ont une bonne qualité intrinsèque, bien localisés, plutôt en centre-ville, mais qui sont obsolètes d'un point de vue performance énergétique notamment. Donc là, on va vraiment s'intéresser aux DPE, l'amélioration des DPE, mais aussi l'amélioration des usages, des parties communes. Essayer de créer, ce n'est pas facile dans les immeubles parisiens, mais de créer peut-être un petit local vélo, d'améliorer l'usage des bâtiments en utilisant un petit peu les parties communes pour... Pour cela.

• Salomé

  Tout à l'heure, tu m'as parlé de l'optionalité. C'est un mot que je n'avais pas forcément entendu avant. Qu'est-ce que tu appelles l'optionalité et comment tu la déclines ?

• Alexandra

  Alors, quand on fait un business plan, en général, on fait plusieurs scénarii. Le cas de base, le worst case, le best case. Pour évidemment pouvoir analyser les différents paramètres qui pourraient évoluer de manière positive ou négative sur un business plan autour d'un cas central, en gros. L'optionalité, ça va un petit peu plus loin. C'est de se dire, qu'est-ce que je pourrais faire 1 ? Qu'est-ce que je pourrais faire 2 ? Et si ça se passe mal dans 1, est-ce que je peux aller dans 2 ? Et finalement, la meilleure optionnalité, c'est Jean-Baptiste qui en parle souvent, c'est le scénario d'indifférence. C'est-à-dire, si on peut finalement avoir le même business plan sur le scénario 1 ou le scénario 2, c'est assez rare. Mais c'est un peu à ça que ça sert, c'est de se dire qu'on investit quand même l'argent des investisseurs et c'est extrêmement important de le faire avec le plus grand sérieux possible et de ne pas se mettre dans des situations difficiles. Et le fait de pouvoir avoir une alternative sur un actif, parce qu'on l'achète à un prix au mètre carré qui finalement est cohérent, parce qu'il y a plusieurs façons d'en faire l'usage, que ce soit du bureau ou du logement, qu'on peut peut-être faire un hôtel, j'en sais rien. En fait, le fait d'avoir plusieurs possibilités réduit considérablement le risque qu'on va mettre dans notre scénario. Donc, c'est pour ça que c'est très important et qu'on le regarde de manière très attentive à chaque fois pour dire si vraiment ça se passe mal, qu'est-ce qu'on ferait en fait ?

• Salomé

  Alors, j'aimerais qu'on passe sur le marché. Comment est-ce que, on a déjà commencé à introduire tout à l'heure, mais comment est-ce que tu analyses l'état actuel du marché ? en France et peut-être en Europe, si vous avez un regard sur aussi ce qui se passe en dehors de nos frontières ?

• Alexandra

  Alors, si on parle de chiffres, pour commencer, le marché de l'investissement immobilier, c'était avant 2022, autour d'entre 30 et 40 milliards par an en France, avec une grande proportion de bureaux et d'investisseurs corps. Ce qui a changé aujourd'hui, c'est avec la remontée des taux. Comme on l'a dit tout à l'heure, donc un marché qui va finir cette année à probablement un peu moins de 20 milliards, donc c'est la moitié, et avec une structure du marché qui est complètement différente. Donc la part du bureau a considérablement diminué, même si elle reste robuste dans les grands quartiers d'affaires. Et aussi la typologie d'investisseurs a beaucoup changé, comme on a moins d'investisseurs corps qui viennent chercher du rendement. On l'a dit précédemment, je me répète, mais les taux ont monté. On a beaucoup plus d'investisseurs Value Add ou Core Plus sur le marché. Et ça m'avait surpris d'ailleurs quand j'avais regardé les chiffres. On était plutôt à 75% d'investisseurs Core et là on est plutôt à presque 60% d'investisseurs Value Add. Ce qui n'est pas habituel sur un marché français qui est quand même très résilient. C'est un des plus gros marchés européens. L'île de France, c'est le deuxième marché en Europe après Londres. L'Allemagne, c'est très différent. On a plein de villes qui… L'Allemagne, en général, c'est un plus gros marché en termes d'investissement, mais il est vraiment réparti entre plusieurs villes. Donc, ce qu'on vient chercher en général quand on vient en France, c'est vraiment une stabilité, une diversification de l'économie pour avoir du rendement locatif. Et là, le marché est plutôt dominé par les investisseurs qui viennent chercher de la valeur et s'intéressent justement à des actifs à réhabiliter ou à transformer. Mais tant que les taux resteront à ce niveau-là, ça va être quand même compliqué, surtout avec la fin du quantitative easing. Donc il y a un certain nombre de projets.

• Salomé

  Quantitative easing, je pense qu'il faut expliquer.

• Alexandra

  Oui, le déversement de capitaux par la Banque Centrale Européenne pré-inflation. Il y a moins de capitaux disponibles, les financements sont plus complexes, les taux sont plus... l'OAT est plus élevé. Donc c'est un marché qui va quand même probablement revenir, mais tout doucement. C'est peut-être ça. Et tout va dépendre un peu de la perspective sur les taux. Alors on avait l'impression qu'il y avait une tendance plutôt baissière et que la Banque centrale allait un peu desserrer son étau parce que l'inflation s'est stabilisée. Mais en fait, les difficultés économiques, la géopolitique... fait qu'il y a quand même toujours beaucoup d'incertitudes. Ce que les marchés n'aiment pas, c'est vraiment l'incertitude.

• Salomé

  Il y a une question que j'aime bien poser quand je rencontre des gens qui ont un regard sur le marché de l'immobilier au global, c'est quels sont pour toi les risques structurels du secteur ?

• Alexandra

  Les risques structurels ? En fait, l'immobilier, comme on l'a dit précédemment, c'est intrinsèquement lié à l'économie, à la consommation. Donc l'économie, c'est des... Quand l'économie va bien, on loue des mètres carrés. Quand la consommation va bien, on va dans les magasins. Donc en fait, l'immobilier en général est très lié aux cycles économiques. Et aujourd'hui, évidemment, entre les difficultés mondiales, les difficultés à avoir un budget, la situation de la France, etc., il y a quand même beaucoup d'incertitudes. Donc ça, ça fait partie des risques qui touchent assez fortement l'immobilier. Et classe d'actifs par classe d'actifs, Ça dépend comment le marché se comporte, mais on sait très bien que la logistique, c'est très lié à l'e-commerce. Donc, il y a encore une possibilité de progression de l'e-commerce en France. C'est plus faible que dans d'autres pays. Mais dans quelle mesure la consommation, le pouvoir d'achat va le permettre ? Il y a quand même une corrélation très forte entre l'économie et l'immobilier, en tout cas l'immobilier d'investissement, l'immobilier locatif. Et dans cette perspective, oui, ça fait partie des... vraiment de la structure du marché. Les risques structurels, je rajouterais peut-être le poids de la réglementation, des normes, etc., qui affectent tout le monde, à la fois les locataires et les acheteurs, mais c'est aussi parfois pour aller dans la bonne direction. Donc, je pense que c'est une transformation du marché qui est de toute façon nécessaire, mais c'est vrai qu'elle peut être difficile à surmonter. Oui, elle peut être difficile à surmonter. Et après, comme c'est un produit financier, je le répète, mais c'est quand même très lié au monde du financement.

• Salomé

  Pour toi, est-ce qu'on peut envisager un changement de cycle durable ? Est-ce que la prime de risque, pour toi, va rester très élevée ?

• Alexandra

  Elle est beaucoup plus faible aujourd'hui, la prime de risque. Parce qu'à l'époque, on était à 300 points de base, puisque le taux prime était à 3% et l'OAT à 0. Aujourd'hui, l'OAT est à 3,5. Si on faisait une prime de risque de 300%, ça ne marcherait pas. À partir du moment où... Bon, après, il faut corréler ça aussi avec la valeur des actifs en termes de prix mètre carré. C'est pour ça, d'ailleurs, que les taux, à l'époque, n'étaient jamais vraiment descendus trop en dessous des 3, de 8, parce que ça faisait des prix au mètre carré, déjà à 30-35 000 euros du mètre pour les meilleurs actifs parisiens. Donc aujourd'hui, idem, quand on est à 4, 4,5 à Paris, on va être à des prix au mètre carré qui sont... qui sont quand même encore robustes. Mais si on remonte encore, ça va devenir très accessible. Donc du coup, la prime de risque, elle est logiquement un peu plus faible. Mais ça se traduit plutôt par moins d'investissements que par une remontée brutale des taux. Après, sur l'avenir, je ne sais pas, c'est difficile. Il faut rester basé sur ses fondamentaux. De toute façon, on revient toujours à la même chose, notamment dans les périodes de crise.

• Salomé

  Pour toi, quelles sont les classes d'actifs qui pourraient être les plus amenées à évoluer ou qui sont les plus porteuses en ce moment ?

• Alexandra

  Il y a une grosse mutation déjà des classes d'actifs. On en a parlé du bureau, on a parlé du commerce versus la logistique, qui avait pris le dessus par rapport au commerce, avec les changements de mode de consommation. On a vu aussi un certain nombre d'évolutions dans le logement, avec le développement du co-living, de l'habitat inclusif, de l'habitat partagé. Moi, c'est des thèmes qui m'intéressent beaucoup à cœur et qui montrent que le logement, c'est plus que des mètres carrés.

• Salomé

  Oui, c'est beaucoup de nos façons de vivre.

• Alexandra

  Oui, des façons de vivre au quotidien. Donc, je trouvais ça un peu étrange d'avoir cette vision vraiment rationnelle du logement, on a construit tant de mètres carrés. Effectivement, c'est important l'espace, mais l'habitat, c'est aussi le lien social, c'est l'accompagnement pour les personnes en difficulté, c'est l'environnement dans lequel on vit.

• Salomé

  C'est tout ce qui se raccroche à la dignité de l'habitat, etc.

• Alexandra

  Exactement, et aux liens sociaux. On est un animal social. Je pense que la population vieillissant, en plus, il y a de plus en plus de besoins qui seront amenés à être humains. Quand j'avais repris mes études et que j'avais fait ma thèse professionnelle sur l'impact en immobilier, Je n'en ai pas parlé encore, je crois. Non, je ne crois pas. J'avais fait... Donc, effectivement, dans le cadre de mes études, de la reprise de mes études, j'avais dû faire une thèse professionnelle. Je n'avais pas forcément ça en tête quand j'étais inscrite au master. Et donc, j'ai décidé de la faire vraiment à 100 %. Et donc, j'ai quitté mon emploi à l'époque et j'ai rejoint une petite... En tant que stagiaire, une petite société de gestion qui s'appelle Citizen Capital.

• Salomé

  À 38 ans, stagiaire.

• Alexandra

  Voilà, exactement. Comme quoi. C'était une période vraiment exceptionnelle. Et j'ai rejoint Citizen Capital, qui sont les pionniers de l'impact investing en Europe et qui font du private equity. Et j'avais rencontré les fondateurs, Laurence Méhaignerie, Pierre-Olivier Barennes, qui sont extrêmement impliqués dans l'impact, et qui souhaitaient réfléchir, en plus du private equity, Oui, il y a... ils font aussi de l'agriculture, mais à réfléchir à quoi pourrait ressembler un fonds immobilier à impact. Donc j'avais fait ma thèse professionnelle chez eux sur ce sujet et c'était vraiment passionnant. Et pour eux, l'impact, c'était vraiment l'impact social. Donc l'environnemental était plus traité comme une externalité à gérer, bien entendu, et à prendre en compte. Mais comment on peut répondre aujourd'hui aux besoins mal servis dans l'habitat ? Et en fait, les besoins sont immenses. C'est pour ça que je m'interroge toujours aujourd'hui sur la difficulté qu'on a à pouvoir financer l'habitat, l'habitat de manière générale, par un financement institutionnel ou à travers un fonds. Il y a différentes initiatives qui ont été lancées, mais ça reste quand même assez faible aujourd'hui. Il y a énormément de choses à faire. J'avais rencontré des opérateurs fantastiques dans l'habitat participatif, l'habitat inclusif pour les personnes handicapées, pour les personnes atteintes d'Alzheimer, qui optaient solution alternative aux institutions et ça je trouve que c'est un sujet vraiment passionnant donc je sais pas si cette classe d'actifs va vraiment prendre une place considérable mais en tout cas je pense qu'elle mérite d'être développée et qu'on réfléchisse à comment développer ce type d'offres pour répondre à des besoins qui sont extrêmement mal servis aujourd'hui

• Salomé

  Et le grand frein à ce développement je suppose que c'est les difficultés de financement comme tu le disais Merci. Ou est-ce que c'est parce que les acteurs de l'immobilier ont tendance à ne pas s'y intéresser assez ou le législateur n'a pas forcé assez ?

• Alexandra

  Tout ça, oui, tout ça rentre en jeu. Après, en France, c'est très compliqué de faire de l'investissement dans le logement, contrairement à d'autres pays comme en UK, en Allemagne, où c'est une classe d'actifs à part entière. En France, c'est compliqué, mais plus pour la structure du marché. Parce que c'est un logement social qui est extrêmement présent, déjà. Et aussi, il y a un certain nombre de freins, de réglementations, de fiscalités qui font que cette classe d'actifs n'est pas très attractive et elle est assez risquée d'un point de vue réputationnel aussi pour les investisseurs.

• Salomé

  Ah oui, d'accord.

• Alexandra

  Du coup, il y a beaucoup d'investisseurs qui hésitent à aller sur cette classe d'actifs aussi pour cette raison-là et parce que la réglementation peut évoluer du jour au lendemain. Donc, c'est très difficile de se projeter. Ce qu'on aime, c'est quand même avoir de la visibilité quand on investit sur ces solutions spécifiques qui répondent à des besoins spécifiques, il y a un certain nombre de personnes qui se sont lancées et c'est génial. Mais j'espère qu'on pourra, nous aussi, contribuer dans le développement de la société à pouvoir travailler sur ce sujet-là parce que moi, ils me tiennent vraiment à cœur.

• Salomé

  Est-ce qu'une dernière question sur l'analyse du marché ? Est-ce qu'il y a peut-être un angle mort dans notre façon de lire le marché ? Je pense à ce qui concerne les usages, les fonciers. la démographie, l'énergie ?

• Alexandra

  Il y a un angle mort que je trouve intéressant parce que j'ai pu travailler dessus de manière assez passionnante quand j'étais chez Catella et ses partenaires de ULI. On avait travaillé sur une méthodologie qui s'appelle C-Change. Je pense que c'est assez intéressant de voir le travail qui a été fait et qui est extrêmement intéressant. Donc la question était comment est-ce qu'on peut intégrer les risques de transition dans les business plans ? Parce que quand même là, une partie, tu parles d'angle mort, ça m'a fait penser à ça. Aujourd'hui, ce qu'on peut mettre en termes de risque de transition dans un BP, ça va être les coûts de la décarbonation, l'impact qu'a peut avoir un immeuble qui n'est pas décarboné en termes de taux de sortie, la vacance sur les utilisateurs, les coûts de l'énergie. Tout ça, c'est des choses qu'on peut mettre en chiffre dans un business plan. Ce qu'on ne fait pas, et que d'ailleurs ULI dans C-Change propose de faire, c'est de l'intégrer dans ce qu'on appelle un shadow DCF. C'est notamment le prix du carbone. Aujourd'hui, le prix du carbone, il est plutôt faible. Je crois qu'il a remonté récemment, mais on doit être à 80 euros la tonne. Ce qui veut dire que si vous êtes un immeuble carboné et qu'il y a une taxe carbone, ça ne va pas être très significatif en termes de coûts au regard du business plan général. En revanche, vous pouvez faire des simulations en disant qu'est-ce qui se passerait si tout à coup le prix du carbone était à 1000 euros. Et donc là... on commence à voir des divergences entre un immeuble qui a été décarboné et un immeuble qui ne l'a pas été. Et ça, c'est assez intéressant, je trouve. Et de se dire, est-ce que chaque entité ne devrait pas se donner un prix interne du carbone pour tester un peu ses business plans ? Donc ça, j'ai trouvé que c'est une approche très intéressante. Idem pour le carbone embarqué, donc on a un petit carbone, c'est-à-dire le carbone qui est embarqué dans les matériaux qui ont été utilisés pour construire l'immeuble. Comment est-ce qu'on intègre ça, finalement, dans la... dans le business plan et la vie de l'immeuble. Et la deuxième partie, donc ça, c'est des choses qu'on peut quand même quantifier, mais il y a d'autres points qui ne sont pas du tout quantifiables et qui pourtant ont été identifiés, c'est l'accès à l'assurance. En fait, avec les risques climatiques qui augmentent, si vous avez des immeubles qui sont localisés dans des zones...

• Salomé

  C'est Vincent Pavanello qui m'expliquait ça, effectivement, que même aux États-Unis, des compagnies refusent d'assurer dans des États entiers, parce que c'est trop risqué comme risque climatique.

• Alexandra

  Oui, mais le risque, en plus, il est assez avéré, il est clair. Vous avez les feux de forêt, vous avez la montée des eaux, les fortes chaleurs, etc. Donc, tous les risques climatiques, aujourd'hui, quand on s'intéresse à la taxonomie européenne, on les analyse. Ils sont documentés, en fait. Voilà, donc on les documente. Mais quel impact ça va avoir sur la capacité à assurer un immeuble ? Ça, c'est quelque chose qu'on ne peut pas vraiment quantifier, mais qui existe, donc c'est un risque, l'accès à la dette. On le voit un petit peu aujourd'hui, on a des green bonds. Si on s'engage sur des scénarios de décarbonation, on peut avoir des meilleurs taux, mais ça ne s'est pas tellement intégré encore dans la business plan. Et puis, évidemment, le risque de réputation. Le monde n'est pas tellement, malheureusement, en train d'évoluer dans cette direction. Je pense qu'il y a quand même une pause sur ces sujets-là, même si pour moi, la tendance reste. vers la bataille contre le réchauffement climatique et le traitement des problématiques de carbone et d'énergie, mais aussi pour d'autres raisons, parce que l'indépendance énergétique le nécessite aujourd'hui. Quand on voit les problématiques géopolitiques, quelle meilleure solution à tout ça que de pouvoir être indépendant en termes énergétiques ? Donc finalement, cette transition est aussi nécessaire.

• Salomé

  Et puis là, on ne touche plus qu'à des sujets économiques, on touche à des sujets... de défense, de protection.

• Alexandra

  Ça en fait partie très politique. C'est vraiment très stratégique de pouvoir être indépendant énergétiquement. Et l'énergie, on en a besoin, évidemment, pour se déplacer, mais aussi pour les bâtiments, pour se chauffer, etc. Il y a un certain nombre d'innovations, je pense, qui devraient continuer à se développer sur le partage de l'énergie locale, sur la co-génération, sur la production d'énergie au sein même des bâtiments. Je pense qu'il y a énormément de choses qu'on pourrait faire encore et qui ne sont pas très développées.

• Salomé

  Alors, je te propose qu'on passe aux questions signatures du podcast. La première, c'est y a-t-il une maxime, un mantra, une phrase qui t'accompagne au quotidien ou qui t'inspire ?

• Alexandra

  Il n'y a pas de phrase spécifique. Ceci dit, moi, j'adore les citations. J'adore les bons mots et elles me font beaucoup de bien. Donc, quand j'en entends des sympas ou celles qui me touchent, en général, je les écris, soit dans un carnet, soit dans mon téléphone. Et je les relis de temps en temps parce que... Elles sont pleines de vérité, de bon sens et moi ça me motive toujours, surtout quand elles ont une dose d'humour. Et j'aime beaucoup les textes de manière générale, quand il y a des choses qui sont dites avec peu de mots. Je trouve ça vraiment passionnant. On connaît évidemment toute celle de Churchill, etc. C'est quand même assez motivant d'entendre ça parce que ça intègre énormément de choses avec peu de mots. Moi, je n'en ai pas de particulière, donc ça dépend de mon humeur, ça dépend de quoi j'ai besoin. Mais de temps en temps, je les relis. Et en ce moment, évidemment, je vais plutôt lire des citations qui poussent à l'action.

• Salomé

  Oui.

• Alexandra

  Il y en a une que j'ai lue il n'y a pas longtemps, et je ne sais même pas de qui elle était, mais qui m'avait amusée. C'est "Si vous pensez que l'aventure est dangereuse, essayez la routine, elle est mortelle". Voilà, donc ça, c'est ce qui me motive aujourd'hui dans le cadre du développement de la boîte. Mais globalement, dans la façon d'aborder mon travail, je n'ai pas de mantra particulier, à part, je pense, de toujours essayer de faire le mieux possible pour ne pas avoir de regrets.

• Salomé

  Quelle a été la chose la plus inattendue que tu aies faite dans ta carrière ? ou si ce n'est pas quelque chose d'inattendu, un moment décisif ou un moment fort ?

• Alexandra

  Alors, le plus inattendu, je pense, dans une carrière, c'est de faire un stage à 40 ans, je pense. Mais que ce soit ça ou prendre du recul. Moi, j'ai des enfants, donc je n'ai pas pu partir pendant six mois dans un ashram, même si je l'ai bien aimé. Mais je pense que c'est vachement important de prendre du recul à un moment donné. On est tous dans notre petit trou. On fait des études, on travaille, on vit dans des villes extrêmement dynamiques et on ne voit pas le temps passer. On s'en prend tous, on en est tous conscients. Mais à un moment, je pense que ça fait du bien de s'arrêter. Donc moi, ça a été à travers ces études que j'ai reprises et ce stage. Et ça m'a permis vraiment de prendre du recul, de réfléchir sur ce que tu veux faire, mais surtout sur ce que tu ne veux pas faire, que tu ne veux plus faire. Et c'est ça le plus important, c'est d'apprendre à dire non. Surtout quand on a été éduqué avec le type d'éducation qu'on a en France, et en plus quand on est une femme, changer de perspective, rechercher un alignement et essayer d'avoir plus confiance en soi, je pense que c'est ça le plus important. Et cette période de recul, beaucoup de gens la font. Et elle est en général très bénéfique pour l'avenir et pour la prochaine étape. Et c'est pour ça que je pense que je suis assez sereine aujourd'hui, alors que je suis plutôt risque averse, moi, à la base, de me lancer dans un projet entrepreneurial comme ça. J'y vais vraiment avec beaucoup de...

• Salomé

  De sérénité.

• Alexandra

  Beaucoup de sérénité parce que j'ai pris ce temps de recul. J'en ai même profité pour faire un coaching professionnel parce que j'avais besoin d'être accompagnée pour m'aider à me poser les bonnes questions. parce que je... À un moment, quand vous ne savez plus quoi faire, c'est quand même compliqué d'en parler à vos amis, votre conjoint, vos parents, encore pire, parce qu'il y a plein de questions auxquelles vous n'avez pas du tout envie de répondre. Et surtout pas quand c'est eux qui les posent. Donc, c'est très important de prendre un professionnel pour ça. Et moi, je le recommande à tous les gens que je rencontre qui se posent des questions. En fait, il y a des gens dont c'est le métier, qui vous écoutent, qui sont complètement indépendants vis-à-vis de vous et qui vont exactement mettre le doigt sur toutes les questions auxquelles vous ne voulez pas répondre. Et donc, ça vous force à travailler. à prendre du recul et peut-être à voir les choses complètement différemment, surtout sortir de son cadre. Et on se rend compte après, on se dit « mais c'est fou, comme j'étais dans mes croyances limitantes, quand j'étais dans mon truc, etc. J'étais persuadée de ça. » Et vous prenez un tout petit peu de recul grâce à quelqu'un qui vous pousse dans vos retranchements et vous voyez la vie, votre carrière, tout de manière complètement différente. Rien n'a changé, mais votre vision a changé. Et quand votre vision change, en fait, vous vous changez aussi. Et quand vous vous changez, les autres changent, en fait. Et donc ça... C'est un peu une discussion avec l'univers que j'aime bien rappeler. Et ça, ça a été très important.

• Salomé

  Qui est-ce que tu aimerais entendre sur le podcast ?

• Alexandra

  J'ai un peu réfléchi à la question, évidemment. Je pense à deux personnes qui développent des projets qui me tiennent à cœur et que j'aime beaucoup. D'abord, un architecte qui s'appelle Patrick Rubin, qui c'est qui a développé un plaidoyer sur la transformation bureau-logement que je trouve passionnante, avec qui j'ai travaillé sur un projet qui ne s'est pas fait, mais un immeuble réversible bureau-logement dans le cadre du permis d'innover. J'avais trouvé intellectuellement et techniquement ce projet vraiment passionnant. Je pense que ça pourrait être intéressant de le rencontrer parce qu'il y a énormément aujourd'hui. Aujourd'hui, c'est le momentum pour la transformation. Il s'agit de canal architecture.

• Salomé

  D'accord.

• Alexandra

  Vous pouvez le contacter de ma part si vous le souhaitez. Et je pense à une autre personne aussi qui s'appelle Justine Culioli, qui est aussi une entrepreneuse, qui a monté sa boîte il y a déjà plus longtemps, qui m'a vachement impressionnée justement pour son courage entrepreneurial et qui a développé un projet qui lui tenait énormément à cœur aussi, qui s'appelle La Lisière, qui sont des maisons écologiques à côté de Fontainebleau. C'est un projet que je trouvais aussi fantastique. Moi, je suis très impressionnée en général par les réalisations et c'est pour ça que je pensais que ces deux personnes, je serais intéressée de les entendre par rapport à ces projets que j'ai trouvés vraiment passionnants et différents et innovants et qui vont de l'avant et qui donnent beaucoup d'enthousiasme pour l'avenir.

• Salomé

  Et enfin, où est-ce qu'on peut te suivre ou te retrouver ?

• Alexandra

  Alors, un seul endroit. Non, c'est bon. Moi, si on parle de réseaux sociaux, je suis assez réfractaire aux réseaux sociaux, aux rétines personnelles. Ce n'est pas quelque chose qui me plaît beaucoup, mais bien évidemment, je suis sur LinkedIn. Donc, c'est important dans le monde du travail. C'est un outil qui nous sert à tous et qu'on utilise beaucoup.

• Salomé

  Merci beaucoup, Alexandra.

• Alexandra

  Merci, Salomé.

• Salomé

  Allez, c'est la fin de cet épisode. Je tiens à remercier encore une fois Alexandra pour sa disponibilité, sa pédagogie et la clarté de ses explications. J'espère que cette conversation vous aura permis d'y voir plus clair sur le rôle des fonds d'investissement immobiliers, leurs mécanismes et les arbitrages qu'ils doivent mener dans un marché en pleine recomposition. Merci à vous de nous avoir écoutés jusqu'au bout. Si vous souhaitez me poser des questions, me partager vos retours ou me suggérer de nouveaux invités, je vous attends comme toujours sur LinkedIn. Si cet épisode vous a plu, n'hésitez pas à laisser des étoiles et des commentaires sur Spotify et Apple Podcast, ça m'aide beaucoup. On se retrouve, je l'espère, très bientôt pour un nouvel épisode d'Officieux. le podcast qui vous livre les confidences de ceux qui fabriquent la vie d'aujourd'hui et de demain.