Transcription

• Salomé

  Hello à tous, ici Salomé, je suis ingénieure en bâtiment et je suis ravie de vous accueillir sur Officieux, le podcast qui vous livre les confidences de ceux qui fabriquent la ville d'aujourd'hui et de demain. Chaque mercredi, je vous propose d'aller à la rencontre d'archi, de constructeurs, d'investisseurs, pour discuter ensemble des tendances qui font bouger le marché. Cette semaine, je reçois un homme dont j'aurais du mal à décrire le métier tant ses activités sont variées. À la croisée du conseil, de l'entrepreneuriat et de la prospective, Vincent Pavanello est un observateur affûté de l'immobilier. Vous l'entendrez, cet épisode est un brin freestyle. Vincent et moi n'avons pas pu le préparer et nous étions un peu courts en termes de timing. J'ai donc d'autant plus improvisé qu'il a fallu que je réadapte mon interview en direct pour que nous puissions aborder le maximum de sujets. Vincent a commencé par me parler de l'état d'esprit du marché pour cette fin 2025, puis nous avons abordé les grandes tendances à anticiper pour les prochaines années, l'impact de l'IA et la reconfiguration du secteur, les risques que l'on sous-estime et les opportunités à saisir. J'espère que cet épisode vous plaira. N'hésitez pas à laisser vos commentaires sur vos plateformes d'écoute préférées ou bien entendu sur LinkedIn, je vous mets toutes les informations dans les notes de l'épisode. En attendant, je vous souhaite une très bonne écoute. Bonjour Vincent.

• Vincent

  Bonjour.

• Salomé

  Vincent, je suis ravie de te recevoir sur le podcast et merci d'avoir aussi accepté le passage de flambeau de Hugues Joubert.

• Vincent

  Avec plaisir et c'est plutôt moi qui te reçois d'ailleurs puisqu'on est dans mes locaux, mais ça marche quand même, je vois l'image.

• Salomé

  Alors pour commencer, est-ce que tu peux te présenter s'il te plaît et me parler de ton parcours ?

• Vincent

  Vincent Pavanello, je suis né à Saint-Etienne dans le 42. Je suis arrivé à Paris il y a 20 ans pour faire mes études en école de commerce. J'avais eu la chance d'intégrer l'ESCP Europe où je ne suis pas resté très longtemps puisque j'en suis sorti non diplômé au bout d'un an ou un an et demi, mon frère est rentré à HEC et a fait la même chose donc deux belles écoles dans la famille mais zéro diplôme, ça c'est pas mal. Et après j'ai développé brique par brique un groupe qui maintenant a à la fois des activités dans l'immobilier, on y reviendra peut-être et en tout cas très proche de ce secteur et en réflexion depuis pas mal de temps sur comment on va faire les métiers de l'immobilier de demain, la promotion, la construction, la transaction, l'investissement et puis un groupe qui est aussi maintenant très actif dans les métiers de l'accompagnement des entreprises dans leur transformation IA, à la fois en conseil et en formation. Donc, voilà, j'ai dû lancer ma première boîte en 2018. Donc, tu vois, ça fait 7 ans. Et en 7 ans, on a monté un groupe dans lequel on a, maintenant, je pense, 110 personnes.

• Salomé

  D'accord.

• Vincent

  Et qui a ces deux branches d'activité, à la fois immo et puis IA.

• Salomé

  T'as quitté l'ESCP pour monter ton entreprise ?

• Vincent

  Ouais, c'est un peu plus compliqué que ça, mais en tout cas, en tout cas, c'était plutôt pour suivre quelqu'un qui me faisait travailler. Mais j'étais indépendant, donc c'était quand même ma première entreprise. Et puis, je suis resté un an et demi avec cette personne. On a fait pas mal de choses. D'ailleurs, Hugues le connaît bien. Et après, j'ai monté ma première boîte un an plus tard, vraiment une vraie boîte.

• Salomé

  Alors, j'aimerais qu'on commence par un tout petit bilan 2025 pour poser un peu le cadre. Si tu devais résumer l'état d'esprit du marché, côté investisseurs comme côté utilisateurs, comment tu le formulerais ?

• Vincent

  Il faut toujours bien se rappeler quand on parle d'immobilier qu'on parle d'un secteur qui fait entre 15 et 20% du PIB, dans lequel il y a 1000 ou 2000 métiers différents, des sous-segments, des sous-secteurs dans tous les sens. Et en fait, certes, quand il y a une crise immobilière, il y a assez peu de gens qui en sont totalement immunisés. Mais en fait, on voit qu'il y a des choses qui résistent beaucoup mieux. Je prends un exemple très simple pour faire comprendre à tout le monde. L'immobilier neuf a beaucoup plus souffert que l'immobilier ancien. Le volume de transactions dans l'immobilier ancien. On a fait moins 30, on est plutôt sur un rebond, de moins 30, on est plutôt sur un rebond d'une dizaine de points cette année. Alors quand tu fais moins 30 plus 10, tu ne fais pas moins 20, c'est de base, mais on peut considérer qu'on est à moins 20, moins 25, on est à moins 70 dans l'immobilier neuf si on prend juste la catégorie investisseurs. Et donc c'est les mêmes logements, c'est le même pays, c'est le même secteur, mais c'est des trajectoires qui sont très différentes. Et donc il faut toujours se garder quand on analyse le marché immobilier. d'une forme de systémisme où on se dirait ok, le secteur il va là ou il subit ça. En réalité il y a plein de sous-secteurs et donc il faut essayer de rentrer dans les détails. Si on prend uniquement celui de l'investissement au sens peut-être plutôt des acteurs professionnels qui sont des investisseurs, l'année 2025 elle est assez simple, elle ressemble malheureusement beaucoup à l'année 2024, qui elle-même ressemblait pas mal à l'année 2023 et donc en fait on voit que cette crise elle dure qu'il y a un attentisme terrible et qu'au fond les grands investisseurs, que ce soit des assureurs, des fonds d'investissement, se disent in fine que la meilleure solution, c'est de ne rien faire. La question, c'est combien de temps ça dure ? Où est-ce que ça va craquer ? Est-ce qu'il y a quand même des gens qui vont finir par faire des choses ? Mais en tout cas, on a des volumes d'investissement qui est quand même un indicateur qu'on suit beaucoup dans l'immobilier, qui sont considérablement effondrés, des divisés par 2,5, des divisés par 3, 10,3, et donc il y a beaucoup moins de transactions, beaucoup moins de liquidités qu'apparemment sur le marché. Et je pense qu'un des grands sujets, c'est que les gens ne savent pas ce qu'il faut faire. Je pense qu'ils sont rationnels. S'ils ne font rien, c'est parce qu'au fond d'eux ils ne savent pas ce qu'ils faut faire dans un marché où il y a trop d'incertitudes et on n'arrive pas à pricer ces incertitudes. Donc, si tu prends le bureau, le problème, ce n'est pas tellement je suis inquiet de ce que les gens diront au bureau demain, c'est quoi l'impact du télétravail, l'impact de l'IA. En fait, c'est assez facile de dire les 4-5 grands facteurs de risques. La question, c'est, pour faire venir un investisseur, quelle décote il faut pour lui permettre de pricer ce risque-là. Et aujourd'hui, l'investisseur, il dit, moi, mes risques, ils sont là. Et les décotes qu'on me propose, elles sont là. Je suis désolée, je montre avec mes mains alors qu'on est dans un podcast, je ne peux pas vous montrer. Mais en gros, je veux dire qu'il y a beaucoup d'incertitudes, mais qui sont très peu pricées. Et donc l'investisseur rationnel, il se dit, bon, écoute, c'est comme si moi je voulais acheter la boulangerie en face, qu'on me dit qu'en fait, il y a déjà 10 boulangeries dans la rue, qu'en fait, cette boulangerie n'a pas très bonne réputation, que les trois places de parking devant vont peut-être être interdites par la ville. Bref on me raconte ça, Je vais voir le boulanger, Je lui dis "ton truc, Il vaut pas 100, Il vaut 80". Et il me dit "Non il vaut 100". Bah j'achète pas. Le marché immobilier, c'est pour l'instant beaucoup de difficulté à pricer l'ensemble de ces risques.

• Salomé

  D'accord. Est-ce que d'abord, tu vois des signes de reprise pour 2026 ? Est-ce qu'on a touché le fond de la piscine ou pas ?

• Vincent

  Ce que je vois bien pour 2026, et c'était déjà le cas en 2025, c'est qu'on ne creuse plus. C'est-à-dire qu'il ne faut pas se leurrer à la crise de l'immobilier institutionnel des années 2020, deuxième semestre 22, 23, 24, c'est une crise qui est totalement inédite. Pour donner un chiffre qui est intéressant, c'est quelqu'un qui aura acheté tout l'immobilier de bureaux aux Etats-Unis, ça doit coûter entre 5 et 6 milliards à peu près, et il aurait perdu 2 000 milliards en 18 mois. Parce qu'en gros, l'immobilier de bureau américain, il a perdu après un tiers de sa valeur en moyenne, avec plein d'exceptions, mais ça va pour ça. Donc 2 000 milliards sur une seule classe d'actifs dans un seul pays. Donc t'imagines, si tu prends sur l'ensemble des classes d'actifs liées au taux d'intérêt dans tous les pays, on a détruit des milliers de milliards en quelques mois juste sur l'immobilier au sens large. Et donc évidemment, les assureurs ne sont pas très contents. Évidemment, les grands fonds d'investissement, les grands fonds de pension ne sont pas très contents. Et donc, ils sont beaucoup retirés du marché. Ce qu'on peut voir en 2025, et c'est ce que je pressens pour 2026, c'est qu'on est sur une forme de plateau, alors plateau très bas, mais plateau au sens où, je ferai une exception, mais au sens où... Les volumes ne vont plus baisser. On le voit d'ailleurs dans l'investissement même des Français dans l'immobilier. En fait, on a quasiment plus de baisse sur le trimestre numéro 2, le trimestre numéro 3 de l'année 25, sur le nombre de gens qui investissent dans un logement. Donc on voit qu'on a touché le fond de la piscine et qu'on ne peut pas baisser beaucoup plus bas. La question, c'est est-ce qu'il y a un rebond et comment il aura ? Alors, il faut regarder les pays dans lesquels il y a un rebond. Aux Etats-Unis, il y a un vrai rebond de l'investissement parce qu'il y a vraiment un retour du bureau qui est assez intéressant, en tout cas comme cas actif. Où les gens se disent, ok, là, ça y est, il a assez baissé pour qu'on en rachète. Donc, on voit que là, il y a eu l'effort qui a été fait. Et donc, c'est ce qu'il faut souhaiter pour la France. C'est de manière à des corrections de prix qui permettent, encore une fois, de pricer les différents risques et de redonner envie à des gens d'investir. Les Américains sont quand même dans une posture très particulière parce que, notamment, l'explosion du marché actions fait qu'il y a beaucoup d'assureurs qui se retrouvent surexposés aux actions par rapport à l'immobilier et donc, ils réallouent un petit peu. Donc, il y a des effets comme ça qui sont des effets purement de la mathématique. En 23-24, c'est que cette crise-là elle a duré et qu'il n'y aurait pas de rebond avant plusieurs années. Et donc pour 26, je m'attends plutôt à une année encore assez challenging, dans laquelle il faut être très bon sur ce qu'on fait parce que les investisseurs vont être ultra sélectifs sur ce qu'ils vont vouloir acheter maintenant dans leur portefeuille. Donc 26, c'est une année de stabilité plutôt sur ce point-bas et avec pas de bonnes nouvelles a priori en matière de taux d'intérêt, c'est quand même ça aussi le point. Ce qui compte pour le marché immobilier, ce n'est même pas les taux, c'est les anticipations de taux. Il y a des gens qui pensent que les taux vont baisser. S'il y a des gens qui pensent que les taux vont baisser, les gens achètent de l'immobilier en espérant les revendre quand le taux sera plus bas. Il y avait encore des gens qui pensaient ça sur Paris vis-à-vis des régions jusqu'à juin, juillet 2025. Depuis la rentrée de septembre, plus personne ne croit à la baisse des taux. Et donc, si on regarde les hypothèses des grandes banques françaises qui les publient régulièrement, la BCE pourrait soit rester... totalement stable en 26, soit baisser peut-être de 0,25 et on n'est pas du tout sûr que cette baisse de 0,25 elle ne soit pas compensée malheureusement dans l'autre sens par un risque pays qui lui augmente un peu avec toute l'instabilité politique dans laquelle on est et donc tu prends le crédit à 20 ans des français tu lis ce qu'il dit BPCE, il dit on va faire 0,2 ou 0,25 de plus de taux, fin 26 par rapport à fin 25. Bon, c'est stable, c'est la marge d'erreur et donc il n'y aura pas d'effet de taux. Donc voilà, c'est Des investisseurs toujours très sélectifs, pas d'effet de taux qui aident. Et donc, un marché de l'investissement immobilier qui va rester ultra challenging malheureusement.

• Salomé

  Ok, merci déjà pour ce bilan. Alors, tu es un peu court en timing, donc je te propose qu'on passe directement sur un thème qui, toi, te parle en tout cas beaucoup, qui est l'IA, les ruptures qui vont reconfigurer l'industrie dans les années à venir. Tout d'abord, on parle beaucoup du changement des métiers liés à l'IA. Est-ce que tu en vois, toi, dans l'immobilier ?

• Vincent

  Ouais, c'est ça que c'est très intéressant. Je vais te souligner une forme de paradoxe. Tu travailles pour un promoteur immobilier, mais en fait, chez un promoteur immobilier, les gens ne font pas de la promotion immobilière. Alors quand je te dis ça, les gens me disent « mais tu es devenu fou, tu es mal réveillé, etc. » Mais non. Les gens font des emails, ils font des modèles Excel, ils font des mark-ups sur des documents d'avocats, ils font des brochures en marketing, ils font des comptes-rendus de réunion, ils font des briefs pour des architectes, ils font de la rédaction pour la documentation d'urbanisme. Et en fait, certes, ils font tout ça dans l'objectif de construire un actif et éventuellement le vendre. Modulo, ce qu'on disait juste avant, c'est difficile, mais je pense qu'il faut quand même s'accrocher. Mais en fait, si tu décomposes leurs tâches aux gens qui travaillent dans cette entreprise, c'est essentiellement des tâches de bureautique qui n'ont pas grand-chose à voir avec le métier en tant que tel. Et je pense que c'est le point le plus important quand on parle d'IA, c'est de partir de ce point de vue-là. Le point de départ, c'est de se dire, nous les humains, nos métiers... se résument en une suite de tâches bureautiques relativement généralistes. Il y a quelques exceptions, mais relativement généralistes. C'est d'ailleurs pourquoi quelqu'un qui a travaillé pendant 10 ans en promotion immobilière, tu peux le mettre directeur commercial chez Leroy Merlin ou un DAF qui a travaillé chez un promoteur, tu peux le mettre DAF chez Renault, il ne sera pas totalement perdu. Pourquoi ? Parce qu'on retrouve un certain nombre de tâches. Et donc, la question, ce n'est pas tellement de savoir quels sont les métiers de l'immobilier qui vont être impactés, même si j'essaierai de répondre à cette question, c'est plutôt de se dire quelles sont les tâches dans notre quotidien dont celui des professionnels de l'immobilier va être impacté. Et c'est là que c'est, je pense, la bonne grille de lecture, mais c'est aussi la grille de lecture qui est un peu effrayante, puisque l'IA sait faire trois choses. Elle sait créer du contenu, texte, slide, Excel, brochure, l'ensemble des contenus que nous produisons elle les fait, et elle le fait de mieux en mieux et elle progresse incroyablement vite, et donc le game est plié d'une certaine manière vis-à-vis de nous. elle sait rechercher du contenu sur internet dans des documents, dans des choses un peu complexes elle est vraiment capable de faire des recherches extrêmement approfondies et puis elle sait faire de l'analyse donc tu peux lui donner des centaines de lignes etc elle va te les analyser, te faire de la gestion de données etc et donc elle sait créer du contenu mieux que nous elle sait rechercher du contenu mieux que nous et elle sait analyser du contenu mieux que nous alors nous qu'est-ce qu'on fait derrière notre ordinateur ? on recherche du contenu, on analyse du contenu et donc la question qu'il faut se poser c'est quelle est la part de vos tâches qui demain seront à minima déléguées par un humain, en l'occurrence vous, à une IA. Et là, si on prend les courbes telles qu'elles existent aujourd'hui, c'est 100%. Donc demain, le métier de cadre dans une entreprise de promotion immobilière ou un autre, c'est plutôt quelqu'un qui fait de moins en moins de choses et qui fait faire de plus en plus de choses à l'IA. Donc, fais-moi mon brief pour l'architecte, génère-moi ses slides, compare-moi ses trois devis, etc. Donc l'impact sur les métiers, il est considérable. Il faut vraiment essayer de prendre un peu de recul. C'est le cœur, toute la relation homme-machine qui est en train d'évoluer. Et donc, on arrive dans un monde où on va devoir déléguer des tâches à l'IA de manière assez violente. Et ça, ça va avoir évidemment plein d'impact. Donc, je vais toujours revenir là-dessus sur, au fond, nous ne sommes que des agrégateurs, des chorégraphes de tâches bureautiques. Et demain, on va devenir des chorégraphes d'IA où, en fait, on va demander à l'IA d'exécuter des tâches pour nous. Et donc, tout le monde est concerné. Et pour donner des exemples qui, peut-être, ne sont pas ceux qui sont attendus. Nous, on est partenaire de Vinci construction pour former leurs 12 000 conducteurs de travaux. Tu te dis, le conducteur de travaux, est-ce qu'il a besoin de ça ? Il fait plein de contrats en vue de chantier, il communique avec plein de gens. Et lui, juste de pouvoir laisser son téléphone et de faire un vocal et de dire, passe tel message à tel corps d'État parce qu'il y a tel sujet, tel souci, fais tel reporting parce qu'il y a tel enjeu, c'est hyper pratique pour lui. D'ailleurs, il n'y a pas d'articles qui sortent en ce moment sur les plombiers, dans le monde du bâtiment au sens large, qui utilisent de plus en plus l'IA. Chacun va avoir cet assistant digital à ses côtés, ce qui va impacter massivement les métiers. Les cas d'usage, on les connaît bien, c'est évidemment de la modélisation financière qui est un gros sujet de notre métier. Tout ce qui tourne autour du reporting, reporting pour les banques, reporting pour les investisseurs, reporting pour plein de gens. Toute la relation client, on va pouvoir personnaliser beaucoup plus les réponses et puis aussi de La vraie tâche à valeur ajoutée : comment l'IA m'aide à préparer un rendez-vous avec un élu. je demande à une IA par exemple de lire Ce que l'élu a dit dans les six derniers mois en matière d'urbanisme, de faire un compte rendu, etc. Ce sont des outils qui sont évidemment extrêmement puissants.

• Salomé

  Au-delà du gain de temps, est-ce que tu vois d'autres endroits... Parce que finalement, c'est beaucoup de gain de temps dont tu me parles depuis tout à l'heure. Au-delà de ça, est-ce que tu vois d'autres endroits dans la chaîne de valeur immobilière où l'IA pourrait créer de la valeur qui n'est pas du gain de temps ?

• Vincent

  Tu as deux grandes familles. Le gros, c'est le gain de temps, tu l'as très bien dit. On pense qu'on peut gagner une heure et demie par jour assez facilement, mais ils ont utilisé bien les outils Tu as plusieurs façons d'aller gagner de l'argent, on va dire. C'est-à-dire, par exemple, de créer des nouvelles business lines grâce à l'IA, si on n'est pas juste sur l'économie de coûts. Tu as de la super personnalisation. Ça, c'est quand même une des grandes promesses de l'IA, c'est que dans le monde avant l'IA, c'était super dur d'avoir un produit qui s'adaptait à chacun des clients. Ça demandait beaucoup de coûts fixes, etc. Dans le monde de l'IA, on peut beaucoup plus l'envisager. Donc, tu vois, si je prends un parallèle avec le monde résidentiel ou de l'immobilier résidentiel, L'idée que chacun puisse faire le logement totalement à sa main, totalement personnalisé, avant il fallait mettre un humain en face et donc c'est du temps et donc c'est compliqué. Aujourd'hui, une des promesses de l'IA, c'est encore pas assez mature pour être totalement sur ces cas d'usages, en tout cas c'est plutôt en phase de test en ce moment, d'expérimentation, c'est de dire en fait chacun va pouvoir faire le programme qu'il veut, le logement qu'il veut, il va interagir avec une IA, l'IA va lui dire combien ça coûte à chaque fois, il va valider, l'IA va lui faire une mise à jour à chaque fois pour... Ok, je veux une cloison en plus. Je pense que ça pourrait être assez efficace là-dessus. Et puis après, il y a toute une logique de productisation, c'est-à-dire un certain nombre de choses qu'on vend dans l'immobilier sous forme de service et qu'on pourrait demain vendre sous forme de produit. Un exemple, c'est tout ce qu'on appelle les soft costs en immobilier. Je ne sais pas, je suis un avocat, je suis un notaire, je suis un marketeur, je travaille pour des clients, des grands professionnels de l'immobilier. Jusqu'à présent, je leur vendais plutôt un service. donc en gros euh en fait, tu m'appelles, je te rends le service, ça te coûte 10 000 euros pour ton opération. On peut imaginer que ces gens-là mettent plutôt leur intelligence dans un produit et qu'ils vendent ce produit, ils font de l'abondement, etc. C'est des choses que l'IA doit permettre normalement aussi à venir. Et puis après, moi, ce que je pense, pour revenir un tout petit peu, sans être dans le pur gain de temps et sans être dans la nouvelle business line, etc., je pense qu'il y a tout un halo entre les deux qui est juste de la réorganisation profonde. Est-ce qu'on a besoin d'autant de management intermédiaire dans l'immobilier ? On en a beaucoup. Moi, je pense que plutôt non. On revient qu'à part des managers qui demandent un truc à leur N-1, le N-1 demande un truc à Chat GPT. Donc, c'est plus efficace que le manager demande directement à Chat GPT. Donc, il y a beaucoup de double délégation. Je délègue un humain qui lui-même délègue à une IA, ce qui n'a aucun sens. Donc, il y a quand même beaucoup d'organisations à alléger, je pense, et rendre plus agiles. Je pense que c'est un vrai sujet. Et donc, ça libère des marges de manœuvre pour faire d'autres choses. Je pense que... S'intéresser à des nouveaux métiers n'a jamais été aussi simple. Donc, je pense que les barrières à l'entrée tombent. Je ne sais pas, je suis promoteur français, je vais me lancer en Allemagne. Il y a eu pas mal d'échecs, mais c'est beaucoup plus simple dans le monde de l'IA que avant. Parce qu'en fait, je traduis tout ce que je fais. Il me fait une veille juridique sur comment construire. Il m'identifie des partenaires. Et donc, c'est une sorte de super consultant qui m'aide à rentrer soit dans de nouveaux pays, soit dans de nouveaux métiers. Donc, pour moi, les impacts business, ils sont beaucoup là. Et je pense qu'on n'est qu'au début. encore une fois je pense que c'est ça qui est très difficile Là où c'est difficile de se situer, c'est on en est où dans cette révolution ? Moi qui regarde ça tous les jours, je pense qu'on en est qu'au tout début et que ça va être absolument violent. Et c'est une question, mais je pense que l'immobilier s'en sortira assez bien.

• Salomé

  Alors, dans ce que tu dis là, il y a beaucoup de choses. Tu parles de cette double délégation. Donc finalement, tu vas dans le sens de, il y a des métiers qui vont être potentiellement remplacés par l'IA. Ou en tout cas, si ce n'est pas des métiers, c'est des gens qui font ces intermédiaires, etc. Ces gens-là vont pouvoir, ça va leur permettre d'être placés sur peut-être le même métier, mais effectivement sur d'autres business. Est-ce qu'il y aura de la place pour tout le monde ?

• Vincent

  C'est là qu'il faut dire la vérité aux gens. Moi, je pense qu'il y a eu deux grandes phases dans l'humanité. Je vais les résumer très simplement. D'abord, tu vends tes bras, donc tu vas à l'usine et tu as un mec qui dit, moi, j'achète 8 heures de ton temps, 10 heures de ton temps, à l'époque même 12 heures de ton temps et ça vaut tant. Alors, tu peux dire, ce n'est pas assez, tu vas dans l'usine d'à côté, peut-être à 5% de plus mais en fait C'était quand même ça la structuration. Et après, on a eu un grand phénomène, c'était vrai d'ailleurs, de l'usine dans le monde agricole. Il y a eu un phénomène de tertiarisation de nos économies où les gens ont dit, je ne vais plus vendre du temps de bras, je vais vendre du temps de cerveau. Et donc moi, je t'offre ou je mets à disposition de mon employeur 8 heures de temps de cerveau, peut-être un peu moins, 6 heures, 7 heures de temps de cerveau par jour, et ça vaut tant. et là Pareil, tu peux dire, ma boîte n'est pas assez, je vais en face. Tu vas peut-être toucher 10%, 15% de plus. Mais on a quand même mis un prix aux bras et on a mis un prix au cerveau. De manière très froide, c'est quand même ça qui s'est passé. On l'a vu quand les bras ont été remplacés par la machine. L'impact massif que ça a eu, la robotisation dans l'agriculture, donc tout le monde a oublié les effets, mais il y a 10, 15, 20, 30 fois moins d'agriculteurs aujourd'hui qu'il y a 30 ans ou 50 ans ou un siècle auparavant. Donc, pour plein d'autres raisons, mais en l'occurrence, la machine a quand même eu un effet d'éviction gigantesque dans les écosystèmes où on vendait ses bras. Et aujourd'hui, on arrive à un système où tu as une machine qui dit mais moi, en fait, sur l'intelligence pure, j'en ai à profusion, c'est gratuit ou quasiment gratuit. Donc, quand le principal truc que tu vends, Un autre l'offre gratuitement, c'est assez mauvais signe. Effectivement. Pour moi, c'est ça la grande révolution de l'IA, même si ça prendra du temps à rentrer dans les process, c'est qu'on a de l'intelligence abondante et gratuite. Tous ceux qui vendent leur intelligence, c'est ton cas, c'est mon cas, ça doit nous inquiéter un petit peu. Et là où je pense que ce sera relativement violent, même si je donnerai deux, trois solutions pour s'en sortir, c'est que beaucoup, beaucoup... beaucoup plus intelligents que nous. Chat GPT 4.O, on est 5.1, mais déjà 4.O étaient plus intelligents que tous les gens de mon entreprise et vraisemblablement de la tienne parce qu'il y a une capacité à cogiter, à calculer, à prendre du recul qui est beaucoup plus forte que nous et donc on est battus. Donc oui, c'est très inquiétant et je pense qu'il y a deux phases. La première phase, pour résister à ça, c'est déjà de savoir utiliser les outils. C'est une des bonnes façons de se dire, et on l'a vu d'ailleurs dans le monde industriel. Quand les robots sont arrivés, celui qui savait parler au robot, paramétrer le robot, piloter le robot, monitorer le robot, il est encore dans l'usine. Celui qui savait juste faire ce que le robot faisait, il est à Pôle emploi. Et donc, je pense que ça, c'est quand même le premier point. Et pour les 3, 4, peut-être 5 prochaines années, le grand enjeu, c'est d'avoir des humains qui savent bien interagir avec des robots. Je pense que c'est très important. Puis après, quand les robots feront vraiment même du monitoring tout seuls, il va falloir se poser la question, c'est ce que je dis à longueur de conférence. se poser la question en son âme et conscience de qu'est-ce que l'IA ne fera jamais. Il y a quand même deux ou trois trucs qu'elle ne fera jamais. L'IA n'a pas de capacité d'initiative, elle n'a pas de capacité à créer de la relation humaine, de la relation de confiance, de la relation d'empathie, de chaleur avec autrui. L'IA n'a pas la capacité de se déplacer dans une pièce et d'aller parler aux gens. Il y a plein de choses sur lesquelles l'IA n'est pas programmée. C'est un pur cerveau froid. Un autre exemple, c'est l'IA a du mal à... à se servir de ses expériences passées pour arriver à avoir des jugements. Tu vois, sur les métiers du droit, on le voit assez bien. Lui, il fait une lecture du droit tel qu'il est écrit dans le code civil ou dans le code pénal ou dans le code du commerce. Là où l'avocat te dit, en fait, oui, je sais que c'est écrit comme ça dans le code du commerce, mais en fait, j'ai déjà lu le cas trois fois et le juge, il le lit un peu différemment, et en fait, etc., etc. Donc, tu vois, il est capable d'apporter cette nuance d'expérience. Donc, il faut se dire en son âme et conscience, qu'est-ce que l'IA fera jamais ? Et il faut être très bon dans ses domaines. Il faut être très sociable, il faut avoir un cerveau chaud, de l'expérience qui est très bien entraînée, il faut s'intéresser, il faut passer du temps avec les gens, il faut générer la confiance sur un bon réseau. Et si tu as tout ça, tu as pas mal d'avantages comparatifs par rapport à l'IA. Si encore une fois, tu es juste quelqu'un qui reste chez soi et qui est un super calculateur et qui est juste un mec intelligent, une nana intelligente, en fait, tu es battu parce qu'il sera toujours plus intelligent que toi. Donc je pense que un, il faut savoir utiliser les outils et deux, il faut se demander comment je deviens complémentaire de l'IA. Je pense que c'est possible, mais ça va être un peu challenging.

• Salomé

  Pour toi, aujourd'hui, les gains, ils sont mesurables ?

• Vincent

  Ils sont difficiles à mesurer parce que d'abord, les gens ne les déclarent pas toujours, parce que c'est super dur de savoir si sur une tâche, on a passé une demi-heure ou 20 minutes, parce qu'on ne se chronomètre pas. Il n'y a pas une approche scientifique comme on l'a à l'usine. Mais ce n'est pas impossible qu'un jour, on l'ait dans le monde de tertiaire. On met des trackers sur les ordinateurs et on saura combien de temps les gens passent à écrire des mails à la main. toute la journée, alors que ChatGPT les fait en 3 secondes. Ça, ça va être un jour, on ira vers ça. Sans dire que c'est bien ou pas bien, moi j'essaie de regarder les choses froidement. Donc pour l'instant, on a du mal à les mesurer pour tous ces gains-là. Pour autant, on a quand même des indicateurs intéressants. Tu vois, moi je peux te donner un indicateur qui va te faire sourire peut-être. Nous, on gère beaucoup de licences ChatGPT, Claude, Copilot pour nos clients. On va en avoir plusieurs milliers. On n'en a jamais débranché une seule. Il n'y a jamais un client qui nous a dit, j'ai pris une licence, mais finalement ça n'est pas vraiment utile et je vais y renoncer. Donc en fait, on se rend compte que, et d'ailleurs on le voit dans nos vies personnelles, l'usage ne fait qu'augmenter. Il y avait 300 millions d'utilisateurs de chat GPT début 2025, on va finir l'année à 900 millions. Donc de cette manière, moi je pense que les humains sont rationnels, donc s'ils l'utilisent, c'est qu'ils y trouvent quelque chose. Donc pour l'instant, on a un peu du mal à mesurer, mais ça viendra. En tout cas, les gains de temps ressentis, ou notre intuition, qui sommes quand même nous au contact des gens qui l'utilisent, c'est que gagner une heure, une heure et demie par jour, c'est pas mal, et c'est accessible et même si je prends que une heure par jour c'est accessible Sur 8 heures de travail, ça fait à peu près 15% de gain de productivité. L'économie française, elle fait 0,9 chaque année. C'est un saut de 16-17 ans de gain de productivité avec un outil à 20 euros par mois. Il faut aussi quand même se rappeler de ça. Et puis, tous les gens qui utilisent sans le dire à leurs employeurs, il y a tout un tas de catégories. La vérité, c'est que l'adoption est absolument massive et que l'adoption au travail est massive.

• Salomé

  En dehors de l'IA, est-ce que tu vois d'autres grands mouvements qui pourraient structurer ou en tout cas modifier grandement le monde de l'immobilier dans les prochaines années ?

• Vincent

  Oui, il y a plein de choses à dire. Moi, je pense que l'avenir de l'immobilier, c'est sur les métiers du développement notamment, qui sont quand même les métiers les plus nobles de cette industrie, c'est-à-dire ceux qui créent quelque chose à partir de rien ou qui transforment de l'existant. Je pense qu'on a encore un tunnel de 3 ou 4 ans à vivre, dans lequel le consensus général, c'est qu'il faut moins construire et que la France ira mieux si elle construit moins, si elle réhabite moins, si elle rénove moins, si elle s'étend moins au sens large. C'est une idée qui me paraît une idée folle, mais qui est quand même assez répandue.

• Salomé

  Tu ne vas pas faire plaisir à nos auditeurs.

• Vincent

  C'est l'idée majoritaire. C'est ce qu'on a dit sur les métropoles, plutôt non bâtisseuses. Lyon, Bordeaux, Grenoble, Nantes, les gens ont été élus sur ce programme-là. Donc, il faut plutôt s'en prendre à leurs administrés qui ont voté pour eux. Si on va au bout du truc, plutôt que s'en prendre à celui qui a dit si je suis élu, je ferai moins de logements et qu'une fois élu, en fais moins. Bon. Pour moi, on a encore 3-4 années. On va encore s'enfoncer un petit peu, je pense, malheureusement. On verra les municipales. Je pense qu'elles changeront peu de choses. Je suis très optimiste. Je pense qu'on va avoir un scénario à l'anglaise. Les anglais, là, commencent à voir le prix de leur connerie. L'Angleterre a été, avec la Californie, les deux laboratoires mondiaux, de tout ce qu'il ne faut pas faire en matière d'urbanisme. Donc, plafonnement en tous les sens, surrégulation... La partie est terminée. le gouvernement anglais et même certaines grandes villes, on dérégule massivement aujourd'hui au UK. On revient sur toutes les normes et beaucoup de normes qu'on a mis en place de logements abordables qui sont infinançables par le privé ou de normes environnementales qui sont évidemment souhaitables sur le papier, mais absolument personne ne veut payer pour ça. En tout cas, aujourd'hui, personne ne veut payer pour ça. Et il y a un retour en arrière. Donc moi, je pense, pour faire une première note un peu positive, c'est qu'il y a un cycle de mauvaises régulations. Et puis, il y a une limite, c'est qu'à un moment donné, le maire, il sort de chez lui, et puis... Il y a des SDF dans la rue, puis il y a des toxico qui ont agressé quelqu'un qui connaît, etc. Et le reste, il y a un moment donné où le prix et le coût et les conséquences de « je n'ai pas bâti, j'ai laissé les gens vivre dans de la merde » , il est trop évident pour ne pas le prendre en considération. C'est exactement ce qui se passe en Californie, qui a changé depuis 4 ans, qui est devenu un endroit hyper pro-construction, etc. Très YIMBI, comme on dit aux US, donc « yes in my backyard » , donc j'accepte que vous construisez chez moi ou en face de chez moi ou derrière chez moi. On le voit au UK, on va le voir en France. Donc moi, je pense qu'il y a encore 3-4 années difficiles à passer. Il faut s'accrocher. Mais qu'on aura vraisemblablement un cycle un peu plus porteur ensuite où les gens vont commencer à se dire, plutôt que de réfléchir à comment empêcher les gens de construire, ils seront de réfléchir à comment leur donner une incitation à construire. Donc ça, c'est quand même la première chose. C'est que le secteur va être beaucoup marqué par ça, par ce cycle qui se termine, mais qui va prendre un peu de temps et par un nouveau cycle qui commencera. et ça c'est assez possible c'est la première chose que je vois. Deuxièmement, ce que je vois, c'est que 4 ans, ça va être long, ou 5 ans de crise. Et donc, ça va entrer une consolidation assez forte du secteur, qui va se faire de plein de façons différentes. Un des trucs dont personne ne parle, c'est qu'il y a eu un énorme phénomène de consolidation dans les marchés immobiliers français. Les plus gros asset managers de ce pays, qui sont les bailleurs sociaux, il ne faut jamais oublier qu'Action Logement, ça vaut 10 fois Gécina, donc c'est en tout cas en valeur des actifs, ont eu un phénomène de consolidation massif depuis l'arrivée de Macron au pouvoir en 2017. On va essayer de 700-800 organismes à plutôt 300-400. Il va y avoir sûrement une autre phase, encore une troisième phase. Donc, ça a consolidé pas mal. Aussi parce qu'ils avaient moins de ressources, etc. Et moins de construction. Donc, t'as ça. Dans la promotion, il y a assez peu de rapprochement de promoteurs. Par contre, il y a plein de faillites. Donc, tu vois, t'avais peut-être 1000 promoteurs au plus haut du marché ou 800 promoteurs, ce qui est un peu absurde quand même si on prend du recul pour un pays comme la France. On va finir à 400 ou 350. Il y a plein de gens qui se retirent du marché. Donc, il y a un phénomène de consolidation. dans le monde de l'asset management des investisseurs, on va dire privés. Tu vois, tu as AXA, BNP qui rachète AXA quand même, tu vois, dans le monde de l'investissement. Enfin, AXA-IM, BNP, Cardiff, RUM, parce qu'il y a un gros rapprochement. On parle d'autres rapprochements importants, de tailles significatives. Il y a des acteurs plus petits comme Atland qui rachètent Keys, qui rachètent STAM. Et donc, on voit aussi des rapprochements à ce niveau-là. Donc, moi, je pense que pour passer cette... Enfin, survivre à cette fin de cycle, il y aura beaucoup de rapprochements. Donc, moi, dans les tendances que je vois, c'est un cycle de mauvaise régulation qui est bientôt terminé, plutôt une consolidation des acteurs et puis peut-être pour prendre un sujet un tout petit peu plus sociétal ou en tout cas qui a trait à l'ESG au sens large moi je pense qu'il va falloir qu'on comprenne dans notre industrie, C'est compliqué, mais c'est qu'on génère des externalités négatives. Je pense que c'est un des grands non-dits du secteur. Explique un peu ça. C'est une base de la microéconomie. C'est qu'un certain nombre des coûts de l'immobilier ne sont pas générés par l'immobilier. Un promoteur qui fait du bruit, certes, ça emmerde les ouvriers qui sont sur le chantier, mais ça emmerde tout le monde autour. Le promoteur immobilier qui fait une opération de promotion et qui génère des embouteillages à cause des camions, certes, c'est un peu pénible pour le mec qui conduit le camion, mais c'est aussi très pénible pour celui qui va au travail juste derrière. Ce qu'on appelle des externalités négatives, c'est-à-dire qu'on prend des décisions dont une partie des conséquences n'est pas supportée par nous. Si toi, je fume une clope devant toi, certes, je supporte les effets négatifs de la clope, mais toi aussi, tu n'as rien demandé. Et donc, l'immobilier génère beaucoup d'externalités négatives en pollution visuelle, sonore, atmosphérique, des déchets, du bruit, de la pollution visuelle, il y a plein de choses. Et je pense que quand même un des grands axes de réflexion, c'est comment on les réduit au maximum. Comment on arrive à dire aux collectivités, comment on arrive à dire aux parties prenantes « Ok, pour nous c'est un vrai sujet, on le prend au sérieux et on s'améliore. » Et donc on fait des chantiers avec moins de bruit, et donc on fait des chantiers avec moins de poussière, et donc on fait des chantiers avec moins de pollution, et donc on fait des chantiers avec moins d'embouteillages, etc. Et ça, je trouve que l'industrie, parce qu'elle allait trop bien les années 17-21, ne s'en ai jamais occupé, parce qu'elle allait trop mal dans les années 22-25, s'en est moins occupée. Je caricature, il y a plein d'initiatives, mais pas assez. Je pense qu'on va revenir aussi sur une vraie considération de se dire, OK, soit je continue à dire, le maire, il ne comprend rien, il n'a pas d'ambition pour sa ville. Soit je me dis, non, en fait, le maire, il a des contraintes. Il serait peut-être bien que je les comprenne, voire même que j'essaye de lui montrer que j'y réponds en partie.

• Salomé

  C'est un peu le retour du bon sens.

• Vincent

  C'est le retour du bon sens. Et je pense qu'il y a des investissements à faire là-dedans pour arriver à créer des promoteurs et des acteurs de la construction au sens large qui réduisent leurs externalités négatives et qui, du coup, rendent plus acceptables leurs opérations de construction de promotion immobilière. Ça, je pense que c'est la partie des grands enjeux. Qu'est-ce qu'on peut dire d'autre sur les grandes tendances de l'immobilier ? Je pense que c'est à peu près ce que je vois à court terme. Peut-être un peu moins de... de cloisonnement entre les métiers, c'est quelque chose qu'on peut voir aussi. Beaucoup d'acteurs qui se diversifient, ça c'est aussi vraiment la conséquence de marchés qui se réduisent. Tu vois, si tu faisais que du logement en France, que tu vendais que du logement, en fait le marché était divisé par deux, donc c'est pas très enthousiasmant. C'est pour ça qu'Altarea, si on prend le leader du marché, il dit, nous on fait aussi des data center, on fait de la logistique, on fait l'asset management, etc. Et ça, je pense qu'on peut imaginer voir d'autres acteurs qui se disent, comme mon marché primaire est quand même beaucoup abîmé, Alors, je vais regarder s'il n'y a pas des adjacences pertinentes pour moi.

• Salomé

  Et justement, sur cette diversification d'actifs, sur la bascule vers une IA qui est de plus en plus présente, les data centers, c'est un actif qui devient stratégique. Est-ce que pour toi, c'est un marché qui est encore porteur ou qui est déjà sous tension ? J'ai l'impression que tout le monde s'y intéresse.

• Vincent

  Écoute, je vais te raconter une anecdote. Il ne faut pas être en souci de se mettre des masses, mais le temps... C'est une valeur... Le temps, c'est de l'argent. C'est une expression de bon sens. C'est très vrai dans l'immobilier. L'opération en 5 ans ou la même opération en 2 ans, il y en a peut-être une qui est viable et l'autre qui fait perdre de l'argent. Le temps, c'est quelque chose de très important. Et on souffre beaucoup dans notre industrie immobilière du fait qu'on est lent. On est plus lent que les autres pays. C'est pénible pour construire 40 logements. C'est criminel en matière de data center. Et donc, pour dire les choses très clairement... La France a de l'électricité plutôt de bon marché, un peu moins récemment, mais ça reste correct. Plutôt des infrastructures qui fonctionnent par rapport à d'autres pays, mais il y a par contre un rapport au temps et au délai qui font qu'il y a un monde dans lequel tout se fait en dehors de chez nous. Et donc, moi, je serais très prudent si j'étais un opérateur de l'immobilier en France, parce que certes, il y a beaucoup de demandes, mais la vérité, c'est qu'il faut 24 mois pour construire un data center au Texas et qu'il faut 8 ans pour le faire en France. Et quand on sait que les puces Nvidia qu'on va mettre dans les data centers, tous les 12 mois, elles sont périmées, quasiment. Je ne sais pas quel data center on est en train de construire pour des puces qui seront disponibles dans 8 ans, mais c'est un vrai sujet. Et pour citer un acteur français de l'IA qui est bien connu, je vais garder pour moi son nom, mais il me disait qu'on a des puces, mais on n'a pas de data center. Et donc, ça, c'est un vrai sujet quand même, et un peu un message d'alerte aussi que nous, on essaie de passer. De se dire, attention, dans des révolutions ultra rapides où quand même, ta réactivité, c'est une de tes forces, les délais à la française avec les recours, le machin, on fait rien pendant les élections, puis on fait rien pendant les six mois après l'élection, puis on fait rien pendant les six mois avant l'élection, etc. Ok, les gens iront dans d'autres pays, parce qu'à la fin, on ne fera rien. Pour aller dire l'IA européen, qui laisse ses data centers aux US, en Asie, au Japon, au Moyen-Orient ou à Roubaix, ça ne change pas trop la face du monde. Donc, c'est des classes d'actifs super intéressantes qu'il y a une énorme demande, ça c'est sûr. Maintenant, il ne faut pas se tromper de timing, sinon tu peux perdre beaucoup d'argent.

• Salomé

  Pour terminer sur les grandes tendances, est-ce que tu vois là pour 2026-2030, soit un risque sous-estimé par les professionnels de l'immobilier, soit une opportunité qui serait elle aussi sous-estimée, ou quelque chose sur lequel on n'est pas prêt dans les années à venir ?

• Vincent

  Oui. J'ai une réponse IA et une réponse non IA, mais sur l'opportunité, je te dirais que l'IA est une super opportunité pour notre industrie pour plein de raisons. Mais sur la partie menace, qu'est-ce qu'on n'a pas vu ? Je pense qu'on n'a pas forcément trop vu encore l'éventuel reflux des banques. Les accords de Bâle, etc., Bâle 3, Bâle 4, sont quand même extrêmement contraignants pour les banques vis-à-vis de leurs encours dans le monde de l'immobilier. Ça va s'ajouter quand même à deux ou trois autres phénomènes qui sont importants. Un, le réglementaire fait que le régulateur demande d'avoir plus de fonds propres pour faire du crédit immobilier au sens large à des propriétaires et à des particuliers, donc c'est un peu pénible. Deux, il commence à se dire quand même que les sujets environnementaux et catastrophes naturelles, etc., font qu'il y a peut-être des actifs sur lesquels ils ont prêté 100 et que l'actif, il vaut 50. Et donc ça, ils n'aiment quand même pas trop, parce que c'est quand même 50 de fonds propres perdus potentiellement. en tout cas de perte à passer à un moment donné. Donc, il commence à y avoir une inquiétude. On voit aux US très fort sur les assureurs qui refusent d'assurer, banques et assurances, qui refusent d'assurer quasiment des états entiers. Donc, il commence à y avoir une grosse crainte. Donc, je pense que ça. Ils vont quand même prendre des pauses énormes sur la promotion. On voit que les premières GFA commencent à être activées. Je pense que 26 va être une année assez dure à ce niveau-là. Et puis, nous devons gérer que sur le crédit immobilier, ils perdent de l'argent. Tu as quand même un cocktail assez malsain de la relation entre la banque et les professionnels des immobiliers. qui me fait dire qu'on va plutôt vers des années où les banques sont, pas absentes, mais en tout cas moins facilitatrices. Et donc, il va falloir trouver des nouvelles sources de capitaux. Et ça, je pense qu'il y a potentiellement un certain nombre d'acteurs à l'immobilier qui n'ont pas encore assez anticipé. Et donc, tu vois, peut-être de la dette privée, peut-être une façon de structurer les opérations un petit peu différentes, peut-être plus de co-investissement, plus d'écoutilles. Il y a plein de façons de trouver des sources de capitaux. Peut-être d'acheter de la retail monnaie sur des sujets. En tout cas, la relation entre la banque et les prochaines de l'immobilier a atteint son summum de complaisance, j'allais dire en 2021, où là vraiment il y avait des banques qui étaient très très accommodantes, et tant mieux. On a un petit peu reflué, c'est un peu moins positif aujourd'hui, je pense que ça ne peut encore s'empirer. Donc je pense que le rapport avec la banque, il faut vraiment être vigilant là-dessus, et quand même on a un métier ultra endetté. Mais d'ailleurs c'est marrant parce que... Il y a des gens qui disent parfois que l'économie est trop financiarisée ou que le monde de la finance est terrible. Ils ont 80% de dette sur leur logement, ça, ça ne les dérange pas. C'est eux-mêmes les plus gros, les gens les plus endetté, mais ça les dérange pas. Donc je pense qu'on a un secteur qui est très endetté parce que des actifs coûtent très cher. Il va falloir sûrement réfléchir à le désendetter à un moment donné. Donc ça, je pense que c'est un point.

• Salomé

  Coucou, c'est la Salomé du montage. Beaucoup de notions un peu techniques dans la réponse de Vincent. Donc je vous propose d'en refaire une petite synthèse. Tout d'abord, les accords de Bâle, ce sont des règles internationales qui encadrent la manière dont les banques doivent gérer leurs risques. En pratique, ces règles leur imposent deux choses. 1. Mettre suffisamment de fonds propres de côté pour pouvoir absorber les pertes éventuelles. 2. Être plus prudente lorsqu'elles prêtent, notamment sur des secteurs considérés comme risqués, dont l'immobilier. Bâle 3 puis Bâle 4 ont durci ces exigences. Résultat, pour chaque crédit accordé, la banque doit immobiliser davantage de capital. Et plus ces règles sont strictes, plus la banque devient sélective, voire frileuse dans ce qu'elle finance. À cela s'ajoutent d'autres contraintes. Le régulateur demande aussi aux particuliers et aux professionnels d'apporter plus d'apport lorsqu'ils empruntent. Et les sujets environnementaux, climatiques ou liés aux catastrophes naturelles font peser de nouveaux risques. Certains actifs perdent de la valeur et les banques se retrouvent exposées. On voit déjà les effets aux Etats-Unis où certaines compagnies refusent d'assurer dans des zones entières. En France aussi, on commence à entendre des signaux faibles, des garanties qui s'activent, les fameuses GFA, garanties financières d'achèvement. Les assureurs deviennent plus prudents. Finalement, ce que dit Vincent, c'est que l'on a peut-être sous-estimé un risque systémique. La combinaison d'un secteur immobilier très endetté et d'un système bancaire qui se retire progressivement du financement. Ce cocktail, comme il l'appelle, pourrait nous amener vers des années où les banques seront moins présentes et où il faudra aller chercher d'autres sources de capitaux. C'est là qu'il parle de dette privée, de co-investissement, d'équity, etc. Autrement dit... Notre secteur va devoir apprendre à se désendetter, à fonctionner avec moins de leviers bancaires et à diversifier ses sources de financement. Allez, je vous laisse maintenant écouter Vincent en ce qui concerne les opportunités liées à l'intelligence artificielle.

• Vincent

  Et après sur l'opportunité, moi je pense que c'est l'opportunité IA qui est la grosse opportunité des cinq prochaines années, puisque l'IA, il y a un truc qui ne sait pas faire, c'est... Enfin déjà, il y a... Une des façons de comprendre l'IA, c'est de se dire qu'elle va impacter la valeur des productions immatérielles. Tu vois, nous, on produit beaucoup d'immatériels dans l'immobilier. On produit des notes, on produit des rapports, on produit des analyses, on produit des études, on produit des demandes de PC, enfin, beaucoup de contenu, on va dire, numérique. Bon, ça, l'IA, elle est capable de le refaire à 100%. Et donc, la valeur de ces trucs-là va tendre vers zéro. Ce qui fait qu'un promoteur qui dira demain, moi, je suis super bon pour déposer des PC. Ah, l'IA, elle le fera en une seconde, etc. Un autre dira "moi justement, je suis super bon pour connaître mon marché." L'IA aura 1000 fois plus de donnée sur ce domaine. Par contre, la valeur relative de ta machine à produire des matériels, ça veut dire que d'autres valeurs relatives vont augmenter. Et là, je pense qu'il y a des choses intéressantes. Je pense que la réputation et la marque sont des valeurs d'avenir. Parce qu'en fait, Chat GPT ne sait pas trop refaire Louis Vuitton. C'est-à-dire qu'il peut te créer une marque. Tu vas créer des mythes, créer des marques qui inspirent le sérieux, le côté réglo et tout. C'est super parce que c'est vraiment lié au temps. Les gens aiment Louis Vuitton parce que les malles, dans les films des années 40, les machins, ou des années 30, il y a toute une imaginaire autour de ces marques-là. Et c'est vrai dans l'immobilier aussi. Donc je pense qu'il faut investir là-dessus. Et puis il y a un truc que l'immobilier ne sait pas faire, c'est qu'elle ne sait pas répliquer les actifs tangibles. Or nous dans l'immobilier, on produit des actifs tangibles. Et donc en fait, dans les métiers les plus attaqués sur leur cœur business, je pense que l'immobilier va plutôt bien se sortir. En réalité, t'es pas une agence de com, t'es pas un cabinet d'avocat, tu n'es pas une étude notariale, t'es pas une boîte de formation, tu vois, si je pense que nous, en fait, tu es quand même une activité d'entreprise qui travaille autour d'un actif réel, tangible, etc. Et ça, je pense que ça devrait être vu comme quelque chose de positif. Donc, pour moi, l'enjeu de l'immobilier, ce n'est pas trop devenir des prestataires de services, sinon, le risque de l'IA est plus fort. Si tu passes de promoteur à AMO, C'est cette diversification-là, parce que je pense qu'elle est intéressante. Mais si tu le fais trop, plus t'es loin de l'actif, plus c'est compliqué. Et quand t'es proche de l'actif, voire quand t'es sur l'actif, je pense que l'on risque de se dire comment je fais un maximum d'économies sur tous mes coûts autour de l'actif. Donc mes équipes, mes prestataires, il y a vraiment énormément de gains de productivité à aller chercher. Et comment je fais en sorte que mon actif soit adapté au monde de l'IA, on ne traînera pas pareil dans les bureaux, même mes logements vont être... et comment je fais en sorte que j'en détienne la propriété. Parce que ça, c'est une valeur qui sera très difficile à attaquer pour l'IA. Et donc, je pense qu'on n'est plutôt pas trop mal placé avec nos actifs tangibles pour résister à cet impact de l'IA, à condition qu'on les garde bien, ce qui est important quand même. Et donc, tu vois, c'est très intéressant le côté promoteur et AMO, qui est un truc sur lequel j'ai beaucoup changé d'avis. Mais aujourd'hui, je ne recommanderais plus de passer de promoteur à AMO parce que je pense que c'est ça le... Il y a un gars qui est comme ça avec l'IA et tu vas te mettre en face de lui pour vraiment pas qu'il te rate. Ok.

• Salomé

  Alors, le principe du podcast, c'est aussi de découvrir une personnalité. Donc, je te propose de passer aux questions signatures. La première, y a-t-il une maxime, un mantra ou une phrase qui t'accompagne au quotidien ?

• Vincent

  Qu'est-ce que je leur dis souvent à mes équipes ? Je leur dis souvent, celui qui refuse d'être meilleur cesse déjà d'être bon. Et je pense que dans le monde de l'IA, c'est encore plus vrai parce que t'as pas le droit de... C'est pas un monde pour les feignasses, comme dit Laurent Alexandre. C'est que Le mec qui se repose sur ses acquis, comme il y a quelqu'un qui progresse tous les jours à côté, même si ses acquis sont très élevés, dans le meilleur architecte du monde, il se dit, c'est bon, j'ai tout vu, tout connu, dans 5 ans, il est battu. Donc j'aime bien cette phrase.

• Salomé

  Quelle a été la chose la plus inattendue que tu aies faite dans ta carrière, un moment décisif ou un moment fort ?

• Vincent

  Qu'est-ce que j'ai fait de plus inattendu dans ma carrière ? Quand on a décidé d'écrire un livre en 2017 avec mon associé Robin, c'était assez... de se dire qu'il y a des gens qui seraient intéressés par l'impact de la techno sur l'immobilier. Ce n'était pas évident, mais on a quand même vendu 10 000 livres en France et 5 000 aux US. Donc, ce n'est pas trop mal pour un essai. Le plupart des gens, ils vendent 100 livres. Donc, ce n'était pas prévu dans mon parcours, mais ça nous a ouvert beaucoup de portes. Et c'était plutôt sympa. Et puis après, plus récemment, le fait d'avoir fait pivoter le groupe d'un pur groupe de conseil en immobilier en un groupe qui fait aussi du conseil et de la formation en IA, c'est sûr que ce n'était pas prévu non plus. Et si Chat GPT n'était pas sorti il y a trois ans et trois jours maintenant, je n'aurais pas fait ce choix.

• Salomé

  Qui est-ce que tu aimerais entendre sur le podcast ?

• Vincent

  Moi je pense qu'il faut que tu invites des gens je pense qu'il faut que tu invites des historiens parce qu'on rentre dans une mutation anthropologique massive, majeure une fois c'est on n'est plus l'espèce la plus intelligente sur Terre ça ça va mettre du temps à ce qu'on comprenne les impacts qu'il va y avoir sont absolument colossaux on faisait par exemple tout à l'heure le... Le parallèle avec le monde... tertiaire, on va dire. Je pense qu'il faut inviter des gens qui se sont intéressés à ce qui s'est passé quand les machines sont arrivées dans les usines de textile au UK. Tu vois, tout cet exemple des ludites, etc. De toutes ces révolutions. Je pense qu'il faut inviter des gens qui ont vu ce qui s'est passé dans l'agriculture quand les machines sont arrivées. Parce que je pense que ces gens-là ont une connaissance et un recul historique qui les rend plutôt aptes à se dire « Ok, le parallèle dans le monde tertiaire, ça peut être ça, même quitte à tracer plusieurs scénarios. » Je pense que les gens à inviter, c'est des gens qui ont un grand recul historique sur les choses et qui peuvent se dire, ok, ce qui vous arrive dans l'économie tertiaire, en fait, ça s'est déjà arrivé dans l'économie primaire et secondaire. Je vous explique un petit peu les conséquences que ça a eues.

• Salomé

  Et ma dernière question, est-ce qu'on peut suivre ou te retrouver ?

• Vincent

  Sur LinkedIn, sur mes newsletters, j'en ai quelques-unes, mais vous pouvez vous inscrire depuis mon LinkedIn. Et voilà, en tout cas... Je pense que c'est une bonne idée de me suivre et de suivre de manière générale les gens qui s'intéressent à ça parce qu'on n'est qu'au tout début et que je pense que c'est aussi une façon de clôturer ce podcast. On est vraiment dans un monde où il y a plus de questions que de réponses à ce stade et donc raison de plus pour s'y intéresser.

• Salomé

  Merci beaucoup Vincent.

• Vincent

  Merci à toi.

• Salomé

  Allez, c'est la fin de cet épisode. Je tiens à remercier encore une fois Vincent pour ses éclairages et son franc-parler. Merci à vous de nous avoir écouté jusqu'au bout Si vous souhaitez me poser des questions, me partager vos retours ou me suggérer de nouveaux invités, je vous attends toujours sur LinkedIn. Enfin, mille merci à Aventim qui soutient le podcast et me permet de continuer à vous proposer ces conversations passionnantes autour de toutes les facettes de l'immobilier, celles qui façonnent nos espaces de vie, de travail, de rencontres. Si cet épisode vous a plu, n'hésitez pas à nous laisser des étoiles et des commentaires sur Spotify et Apple Podcast, ça m'aide beaucoup. Je vous retrouve dans une semaine pour un nouvel épisode d'Officieux. le podcast qui vous livre les confidences de celles et ceux qui fabriquent la vie d'aujourd'hui et de demain.