Transcription

• Salomé

  Hello à tous, ici Salomé, j'ai 26 ans, je suis ingénieure en bâtiment et je suis surtout ravie de vous accueillir sur Officieux, le podcast qui vous livre les confidences de ceux qui font l'immobilier en surprise. Je vous propose de changer votre regard sur cet univers en vous emmenant avec moi pour en découvrir les coulisses. Tous les 15 jours, je vais à la rencontre d'archives, de constructeurs, d'investisseurs pour leur poser toutes mes questions et discuter ensemble des tendances qui font bouger le marché. Dans cet épisode, je vous propose la seconde partie de ma conversation avec Magali Marton, directrice études et recherches chez Knight Franck. Si vous ne l'avez pas déjà fait, je vous conseille d'aller écouter le premier épisode dans lequel j'ai évoqué avec elle son parcours et la place d'un département études et recherches dans un cabinet de conseil en immobilier d'entreprise. Dans cette seconde partie, Magali décrypte pour nous les indicateurs du marché, ceux qu'elle suit et ce qu'ils nous disent sur la santé du marché. Elle nous explique aussi les nouveaux enjeux des entreprises et leurs impacts sur le marché des bureaux, la bascule d'un marché de l'offre vers un marché de la demande. Je vous invite à écouter cet épisode jusqu'au bout, nous évoquons de nombreux sujets et il est riche d'enseignements, du début à la fin. N'hésitez pas à nous laisser vos commentaires et à lui envoyer un petit mot sur LinkedIn, je suis sûre qu'elle sera ravie de vous lire. Je vous laisse toutes les informations nécessaires dans les notes de l'épisode. En attendant, je vous souhaite une très bonne écoute. Alors, avant de rentrer justement dans les sujets de tendance du marché, depuis tout à l'heure, tu me parles beaucoup des indicateurs, donc j'aimerais qu'on fasse une petite introduction, peut-être en plus pour les novices, à ces indicateurs du marché. Il y en a en plus énormément dans vos études. Pour toi, quels sont les indicateurs qui sont clés dans le marché, ou en tout cas ceux que vous suivez régulièrement ?

• Magali

  Alors le marché immobilier, c'est un marché comme tous les autres. Donc c'est un principe d'offre et de demande. Et dans l'immobilier, on jargonne beaucoup. Ce qui d'ailleurs parfois, toute notre production d'études, elle est clairement à destination des investisseurs. Donc du coup, c'est un vocabulaire commun. Je dis un jargon, mais finalement, c'est un vocabulaire commun.

• Salomé

  Il est pas facile à approcher entre investisseurs, tout ce qui concerne les transactions : est-ce que c'est de la transaction locative, est-ce que c'est de l'investissement ? Ça demande une vraie discipline de comprendre.

• Magali

  Et t'as raison, t'as tout à fait raison. Alors, c'est pour ça qu'il faut le lexique, c'est très important. Dans des présentations de marché que je peux être amenée à faire, de temps en temps, je fais un petit stop, je dis bon, on va voir des chiffres, reprécisons-nous bien. La définition, alors, comme j'ai dit tout à l'heure, c'est offre et demande. Donc, la demande, quand on est dans le marché locatif, dans le marché des utilisateurs. Mince, je viens de dire mon mot que je n'aime pas. Mais tu vois, on ne peut pas le dire différemment. On dit marché des utilisateurs. Donc, la demande placée, c'est-à-dire finalement le volume de transaction, qu'elle soit locative ou qu'elle soit de vente. Mais vente à "A utilisateur", soyons clairs. Alors l'offre avec ses différentes temporalités, elle est immédiate, elle est à six mois, elle est future. À quel stade administratif on va être ? Est-ce que c'est simplement un avant-projet ? Est-ce qu'il y a déjà un processus administratif qui est engagé, un agrément a permis de construire ? Est-ce qu'il est déposé ? Est-ce qu'il est obtenu ? Est-ce qu'il est purgé ? Est-ce que l'opération est mise en chantier ? Ça permet finalement d'être plus fin dans l'analyse des grandes masses et surtout de pouvoir sélectionner les bons indicateurs. Alors, je pourrais te dire, il y a 10 millions de mètres carrés d'offres futures. Oui, sûrement, si j'intègre tous les projets. Mais est-ce que c'est ça le vrai indicateur ? Non, le vrai indicateur, c'est les opérations qui sont mises en chantier. Et là, forcément, on ne parle pas de 10 millions.

• Salomé

  Tout ce qui se passe en PC ne veut pas dire que ce n'est pas parce que le PC est obtenu qu'il va y avoir un chantier derrière.

• Magali

  Et si tu remontes encore plus en amont des différentes phases, ce n'est pas parce que quelqu'un a un projet que finalement, on aura les mètres carrés à un moment ou un autre. Donc, demande, offre, l'équilibre finalement entre offre et demande va se traduire par, alors pardon, offre taux de vacances, proportion du parc, donc tous les immeubles qui sont construits, proportion du parc qui est aujourd'hui vacant, d'où taux de vacance. Donc là, c'est un pourcentage, et ça permet aussi, derrière des valeurs absolues, de ramener finalement ces indicateurs à la taille du parc. On n'a pas de chiffre officiel sur le parc de bureaux en France.

• Salomé

  Ah ? Ok.

• Magali

  On s'accorde à dire que ça doit être entre 150, 160 millions.

• Salomé

  Dont 55 en Ile-de-France, c'est ça ?

• Magali

  Pratiquement 56, 57.

• Salomé

  D'accord.

• Magali

  On en prend, alors au fur et à temps, on en rajoutait un million par an à peu près. Là, évidemment, c'est beaucoup moins. C'est plutôt de l'ordre de 500, 600 000 mètres.

• Salomé

  Il y a même deux tiers du parc qui est en dehors de l'Ile-de-France.

• Magali

  Exactement.

• Salomé

  Alors, je ne pensais pas du tout tant que ça, tu vois.

• Magali

  Ça, ça fait partie des petites choses. Et ça, c'est intéressant parce que ce genre de notion-là, c'est ce que j'ai beaucoup appris quand... On faisait, et on continue d'ailleurs à le faire, à faire des présentations à des investisseurs étrangers. Qui eux, c'est impossible de démarrer en disant : "Je vais vous expliquer le bureau en Ile-de-France." La France...

• Salomé

  Pour eux "La France", c'est Paris ?

• Magali

  Alors, la France, le territoire, voilà les grandes masses, voilà l'Ile-de-France, voilà Paris, ainsi de suite. Je reviens sur mon histoire de taux de vacance. Donc le taux de vacances finalement, c'est là aussi où... Moi, je tiens beaucoup... Il y a un autre aspect que je n'ai pas évoqué dans mon poste, c'est que finalement, c'est parfois moi qui prends la parole auprès de journalistes. Et avec les journalistes...

• Salomé

  Tu es un ambassadeur.

• Magali

  Voilà. Mais alors, il y a un vrai effort pédagogique à faire parce que le journaliste va plutôt être à la recherche. Alors, ça dépend, ce n'est pas tous, mais eux n'ont pas forcément tout ce jargon-là. Donc, bien leur expliquer que derrière des valeurs absolues importantes, quand on ramène ça à la taille du parc, c'est là où les pourcentages, c'est là où le taux de rotation, c'est la part de la demande placée versus le parc, ça permet...

• Salomé

  Demande placée ?

• Magali

  Volume de transaction pendant une période donnée, on la décline à l'année, au semestre, au trimestre même, généralement. C'est un peu les usages de décryptage sur le marché. Et donc, dans ce volume de transactions, on va rentrer aussi bien des transactions à la location que des ventes utilisateurs. L'idée, c'est qu'au final, c'est quelqu'un qui va utiliser les mètres carrés.

• Salomé

  La demande placée, c'est la notion que j'ai eu le plus de mal à intégrer. Je pense que c'est Cevan Torossian qui m'a expliqué ce que c'était. Franchement, je me suis fait expliquer 150 fois cette notion. Et je pense que c'est Cevan qui a fait que j'ai compris.

• Magali

  C'est un très bon pédagogue aussi. Donc on a la demande placée, on a l'offre avec différentes temporalités qu'on peut après pouvoir disséquer. Pareil, la demande placée, le chiffre en lui-même dit quelque chose, mais finalement il faut qu'on arrive à apprécier aussi la transaction par taille de surface parce que forcément une petite entreprise n'a pas la même relation à son immobilier qu'un grand groupe. Et forcément, c'est des temporalités différentes, c'est des enjeux différents. On va aussi parfois aller regarder le volume de demande placée en termes de qualité. Alors, première main, seconde main ? Première main, on intègre sous ce vocable-là toutes les surfaces neuves ou restructurées. La restructuration voulant dire que le propriétaire a eu un permis de construire pour restructurer son immeuble et tout le reste va abonder la seconde main. Et donc, la seconde main, on a des choses très, très différentes. Ça peut être des immeubles qui ont été construits depuis plus de 50 ans. Et puis, ça peut aussi être des choses, des immeubles qui ont été rénovés ou des immeubles qui sont de facture assez récente. Puisque le parc, il n'a cessé, évidemment, de grossir avec des millésimes de constructions un peu différentes. Voilà, donc ça, on a des chiffres globaux, une façon de les segmenter, encore une fois, pas pour le plaisir de couper les cheveux en quatre, mais plus pour se dire, finalement, quand on s'est rencontrées, forcément, vous, Bouygues, vous allez plutôt regarder la consommation d'espaces neufs ou restructurés, puisque c'est votre cœur de métier. Donc, si je te dis qu'il y a 1,7 million, la consommation de bureaux l'année dernière, tu vas me dire : "so what ? Mais moi, ce qui m'intéresse, c'est plutôt de le segmenter comme ça ou comme ça." Donc, c'est là où on va pouvoir, dans la mesure où la donnée est disponible, pouvoir décrypter et être un peu plus fin dans notre approche. Offre-demande, la variable d'ajustement, c'est le loyer. Valeurs locatives, pareil. De quelles valeurs locatives parlons-nous ? Si je le fais dans le séquençage finalement d'une surface à commercialiser, le premier loyer qu'on peut avoir, c'est ce qu'on appelle le loyer de présentation. Le loyer auquel la surface est proposée sur le marché. Après, il y a un loyer de transaction, celle qui est après négociation. Et puis, dans le loyer de transaction, il y a le loyer facial et puis il y a le loyer économique.

• Salomé

  Alors là, je ne l'ai pas du tout.

• Magali

  Je t'ai perdue. Alors, je te ramène dans le droit chemin. Le loyer de transaction, il est facial quand il ne prend pas en compte toutes les mesures d'accompagnement. Un loyer progressif,

• Salomé

  Une mesure d'accompagnement, c'est ce que fait l'investisseur pour faire en sorte d'aider le locataire.

• Magali

  Exactement. Ça peut être de la gratuité, tu ne vas pas payer de loyer en tant que locataire pendant X mois. Ça peut être un loyer progressif, ça peut être une date de mise à disposition différée, ça peut être une participation aux travaux. Il y a énormément de mécanismes qui permettent, comme son nom l'indique, d'accompagner, de faciliter la transaction. Donc ça nous fait plusieurs niveaux de loyer. Il y a eu un moment où on s'amusait à regarder le différentiel entre le loyer... Alors oui, une fois qu'on a appliqué ces mesures d'accompagnement, on arrive au loyer économique. Ça va finalement être réellement payé par le locataire. Et donc on peut s'amuser à comparer le niveau de loyer économique versus le loyer facial, le loyer de transaction versus le loyer de présentation. Et donc ça fut un temps, c'est ce qu'on faisait. Après, toutes les questions ne sont pas forcément pertinentes. Ça dépend un peu dans quelle conjoncture on se trouve. Et bien sûr, comme c'est un loyer, après il y a ce qu'on appelle le loyer couru, c'est-à-dire celui que tu vas payer. Je t'ai encore perdu. Non, je ne t'ai pas perdu. Le loyer couru, c'est celui que tu vas payer et c'est celui qui est indexé.

• Salomé

  D'accord.

• Magali

  Et l'indexation, elle est d'ordre public, donc de toute façon, elle va toujours s'imposer au locataire. Et donc, tous ces éléments-là, ça permet aussi... Alors, évidemment, dans un marché où on va avoir beaucoup de demandes, peu d'offres, on a une tension sur les loyers, donc on a tous les éléments pour que les loyers progressent. Il y a d'autres marchés sur lesquels c'est la configuration inverse. Beaucoup d'offres, taux de vacances peut-être à deux chiffres. Cette année, je pense que pour là alors, on n'avait pas autant de chiffres en 1990, donc je ne saurais pas dire si on avait déjà dépassé la barre des 10% de taux de vacances sur le marché des bureaux franciliens. Mais aujourd'hui, c'est la réalité. Donc ça, c'est le chiffre moyen. Et derrière ces 10%-là, on a des extrêmes qui continuent de s'écarter, finalement.

• Salomé

  Seconde couronne, péridéfense ?

• Magali

  Alors pour les taux de vacance les plus faibles, on les a plutôt sur Paris, etc. Quartier central des affaires, où on a 3 et quelques pourcents, entre 3 et 4, ce qui est super faible, puisqu'on dit aussi que le taux de fluidité du marché, c'est entre 6 et 7 %, donc là on voit déjà qu'à 10, c'est déjà un petit peu au-dessus, et puis il y a des marchés, Première Couronne Nord, Péri-Défense, où là on est pratiquement à 30 %, et ça, ça n'est que le taux de vacance. Et donc forcément, quand tu as 30% de taux de vacance, forcément, tu n'as pas les ingrédients qui te laissent à penser que tu vas pouvoir, côté propriétaire, un peu pousser les feux sur ta valeur locative.

• Salomé

  Je pense que dans la fabrique de la ville, tout autour, ça n'amène pas de commerçants, ça n'amène pas les services dont ont besoin les entreprises. On a vu avec les restaurateurs à la Défense qui disent qu'on a perdu un jour de service. On peut considérer que le vendredi est une journée grise où on ne fait pas de service.

• Magali

  Alors oui, ça amène tout ça. Alors là, tu viens d'aborder une autre notion. Alors, je ne résiste pas au plaisir quand même d'en parler parce qu'il y a un taux dont on commence à parler. Donc, je dis 10% de taux de vacance. Ça veut dire qu'à contrario, 90% du parc est occupé. Enfin, je devrais dire "Qui a un locataire, a un occupant". Oui, ce qui ne veut pas dire que les bureaux sont occupés à 100%. Parce que là, c'est là le grand jeu aujourd'hui. C'est finalement... Puisque l'on voit que les moyennes grandes entreprises sont plutôt sur une organisation du travail de type hybride, où finalement tu vas mixer du présentiel, mais aussi du travail à distance, quel que soit là où tu l'exerces, chez toi, un centre de coworking, une itinérance, peu importe. Aujourd'hui, ce qu'on dit, c'est que le taux d'occupation, alors longtemps on a dit que le taux d'occupation moyen dans une entreprise, c'est 70%. Aujourd'hui, on voit bien que dans la semaine, on va avoir des pics d'occupation et puis des pics de non-occupation, dont notre synchro-sainte journée du vendredi. Alors, nous enregistrons un vendredi. On pourra, si tu veux, se promener chez Knight Frank, ah, c'est sûr que tous les postes ne sont pas occupés. Aujourd'hui, et c'est là où le dialogue avec les directions immobilières des groupes est intéressant, c'est d'essayer de comprendre finalement : C'est quoi cette évolution de taux d'occupation ? Dans une récente conférence de l'Association des directeurs immobiliers, il y avait sur un panel, il y a quelqu'un qui a dit « Chez moi, le taux d'occupation le vendredi, c'est 30% » . Ce qui pose aussi des questions. Là, on est dans le taux d'occupation des immeubles en tant que tel. Ça voudrait donc dire que potentiellement, sous réserve d'avoir une gestion immobilière un peu dans la dentelle, mais il y a encore potentiellement un peu d'optimisation de surface à faire côté locataire, potentiellement. Alors, si elle le souhaite, si c'est souhaitable, désirable, supportable. Après, il y a pas mal d'autres questions à aller envisager. Mais voilà, le taux d'occupation pour une entreprise locataire, c'est finalement aussi ce qui va, à un moment ou à un autre, dire... Alors, à l'inverse, est-ce que je suis... trop à l'étroit dans mes locaux. Et qui va forcer un arbitrage de se dire, est-ce que je reste ? Est-ce que je reste, je diminue mes surfaces ? Est-ce que je reste et puis est-ce que j'ai la possibilité de m'étendre dans l'immeuble ? Ou est-ce que j'ai besoin de nouvelles surfaces ? Et donc là, hop, elles vont se mettre sur le marché. En étant accompagnées par le meilleur conseil possible. On ne fait pas de promo, mais vous voyez de qui je veux parler. Voilà. Et donc, c'est là aussi où être un conseiller en immobilier d'entreprise amène à s'intéresser finalement au mode d'organisation de l'entreprise, à la façon dont elle est structurée, quelle est finalement la meilleure localisation à lui suggérer. Et puis après, tu te confrontes à une réalité de marché avec des immeubles qui sont disponibles, avec telle et telle caractéristique, dans tel et tel endroit et par conséquent, un certain niveau de loyer.

• Salomé

  Ça crée des problématiques qui sont inédites, j'ai l'impression. Mais en même temps, je trouve ça quand même hyper riche de dire que maintenant, l'immobilier, c'est plus seulement une question de rentabilité, de où est-ce qu'on positionne les mètres carrés, mais de dire que ça fait partie de la stratégie d'une entreprise, d'une stratégie globale, mais aussi d'une stratégie RH. Qui remet l'humain presque au cœur de la vie du bureau. C'est plus seulement un actif qu'on achète en blanc et qui doit créer de la rentabilité. C'est un endroit qui doit créer de la vie, qui doit être ouvert sur la ville. Moi, je trouve ça trop chouette.

• Magali

  C'est pour ça que je te disais tout à l'heure, mais cette matière, elle est passionnante. Elle est passionnante parce que finalement, moi, je trouve qu'on intervient sur une matière qui est hyper noble, très importante. Alors, elle est très complexe, mais au final, des choix, très humblement, de la façon dont tu vas avoir permis telle ou telle transaction locative, tu vas avoir aider à accompagner ton client sur un choix qui est très déterminant, parce que ça va quand même être les cadres de travail, si je suis sur la sphère bureau, de milliers et milliers de personnes. Je trouve que c'est extraordinaire. C'est extraordinaire. Quand tu es, pareil, à un endroit où tu vas travailler, où tu vas consommer quand on est sur la sphère retail, en résidentiel. on ne parle même pas. C'est quand même l'appareil. Toute la partie résidentielle, l'immobilier de santé, c'est pareil. C'est fascinant. Moi, je trouve que c'est hyper valorisant de se dire que ce n'est pas anodin ce qu'on fait. Finalement, encore une fois, de façon très humble, on va avoir à notre niveau un impact sur le cadre de vie, notre cadre de vie, le cadre de vie de millions et de millions de personnes. Je trouve que c'est très chouette.

• Salomé

  Mais on retrouve du coup ce que tu disais au départ, avec cette volonté au début de ta carrière de "prendre soin de" en étant magistrate, en ayant un impact en fait.

• Magali

  Ah bah oui, tu vois alors. Merci pour... J'avais pas fait ce lien-là, mais finalement, il y a une espèce de boucle qui se boucle. J'ai mis un peu de temps avant de formaliser ça, parce qu'au début, tu sais, t'es dans ton truc, tu veux... quelqu'un t'a fait confiance, il faut que tu délivres tes études. Et puis, il y a des études récurrentes, des études pour différents clients. Mais ça, c'est quand même venu assez vite. Donc, je me suis quand même tout de suite rendu compte qu'on ne publiait pas du papier pour du papier. Et puis, parce qu'on m'a toujours posé des questions sur les études. Mais là, qu'est-ce que ça veut dire ? Je me souviens, il y a un client particulier. Chaque présentation de marché, elle se terminait toujours par la même question. Donc, on avait regardé pas mal de classes d'actifs, ainsi de suite. Et il me disait : "Bon alors, Magali, je vous donne 100 millions d'euros. Qu'est-ce que vous faites ? Qu'est-ce que vous achetez ?"

• Salomé

  C'a un petit côté, qu'est-ce que tu ferais si tu gagnais au loto ?

• Magali

  Mais alors, dans un cadre très professionnel, il fallait que je dise, moi j'irais regarder telle classe d'actifs, avec telle caractéristique, ainsi de suite. Donc, c'est quand même très intéressant. Et effectivement, je... Je pense que c'est aussi, alors là je vais essayer de prendre un petit peu de hauteur, mais c'est aussi un sujet pour la filière immobilière. Finalement parce qu'on a besoin de compétences, on a besoin de talents. On voit bien comment cette matière immobilière, elle est au carrefour de tellement d'autres sciences, que ce soit la finance, que ce soit la construction, que ce soit l'aménagement, que ce soit le workplace. voilà, moi je suis toujours fascinée quand j'entends des sociologues, quand j'entends des gens qui sont spécialisés en termes d'apprentissage cognitif, qu'est-ce qu'ils peuvent nous dire de ce cadre de vie qu'on va aider à concevoir, construire ? Ça, c'est super intéressant. Et du coup, je pense qu'être aujourd'hui dans l'immobilier, alors bien sûr, on a vécu toute une période où on regardait l'immobilier comme un produit financier. C'est un produit financier, il ne faut pas oublier ça. Mais c'est aussi un endroit où, pour une entreprise, il va se passer des choses. Ça va l'aider dans son développement. Et c'est toute cette dimension-là qu'il faut aujourd'hui qu'on arrive à bien appréhender et d'aider les entreprises à faire le meilleur choix possible. En fonction de ce qu'elle est, de là où elle veut aller, l'immobilier ça peut aussi être un formidable accélérateur pour changer finalement l'organisation d'une entreprise, même les usages, la façon dont on vient fréquenter cet espace de bureau. Finalement, moi je me dis l'immeuble de bureau c'est le lieu même du collectif d'une entreprise. C'est l'incarnation de la culture. On peut faire passer des tas de choses. Et il y a cette enveloppe, l'immeuble de bureau, et puis il y a ce qui va se passer à l'intérieur. Et ce qui va se passer à l'intérieur, moi, je trouve ça passionnant.

• Salomé

  Alors, on a évoqué les sujets d'indicateurs du marché. Tu nous as parlé de beaucoup de choses, du taux de vacances, de la demande placée, des loyers. Aujourd'hui, quand on regarde l'offre immédiate de bureau, on voit des chiffres qui, en tout cas, à la première vue, moi, je me souviens... La première fois que j'ai vu ça, c'est quand même des millions de mètres carrés d'offres immédiate. Est-ce que toi, tu trouves ça inquiétant ? Et à quel point ? Alors, tu nous as dit 10%, on est déjà bien au-dessus, on est déjà sur un taux de vacances qui est, entre guillemets, inquiétant, ou en tout cas qui ne permet pas une fluidité de marché.

• Magali

  Oui, je confirme.

• Salomé

  Qu'est-ce que ça nous dit, ce volume en millions de mètres carrés, qui est de combien d'ailleurs exactement sur l'offre immédiate ?

• Magali

  5,6.

• Salomé

  Sur l'île de France ?

• Magali

  Sur l'île de France.

• Salomé

  C'est beaucoup. Donc qu'est-ce que ça nous sur la santé du marché ?

• Magali

  Alors ça nous dit plusieurs choses. Il y a effectivement le côté sensationnel du chiffre. C'est colossal. Et d'ailleurs, c'est souvent ce chiffre-là qui est beaucoup repris dans les médias.

• Salomé

  L'idée c'est d'être sensationnel.

• Magali

  C'est un peu la recherche du sensationnel. Mais c'est un peu court. Parce que derrière ces 5,6 millions de mètres carrés, il y a des tas de choses. Alors une fois qu'on a lâché le chiffre, là, si tu veux, pendant trois heures, on décortique tout ça. C'est passionnant. Mais ces 5,6 millions, pour moi, ils disent déjà une première chose. Ils disent attention. Ce chiffre, s'il est élevé, c'est parce qu'il y a une partie de ces mètres carrés de bureaux qui sont obsolètes, qui ne font plus sens. Parce que si ça faisait sens, on aurait un locataire. Tout dépend de comment on va définir un immeuble obsolète. Il est obsolète techniquement, il peut être obsolète par sa localisation. Il a été construit il y a 30 ans, peut-être dans une zone où ça faisait sens, sûrement d'ailleurs, s'il a été construit, c'est que ça faisait sens à un moment ou à un autre. Aujourd'hui, ça ne fait plus sens. Tu me vois venir, transformation, reconversion. Je ne dis pas qu'il y a X% qui doivent disparaître. En tout cas, sur ces immeubles-là, il faut s'en occuper. Parce qu'en plus, la vacance, tu l'as dit tout à l'heure, elle a beaucoup d'effets induits. C'est que finalement, tu vas avoir des immeubles qui sont vides, qui du coup vont pouvoir assez rapidement dégrader l'image du quartier. Surtout s'il y en a plusieurs côte à côte. Il y a une espèce de spirale un peu infernale qui peut assez rapidement se mettre en route. Donc, ces mètres carrés-là, il va falloir s'en occuper. Il y en a peut-être 20%, il y en a peut-être 30%. Il y a cette valeur spot de 5,6 mètres carrés. Je dirais que c'est plutôt le fait qu'on enchaîne une vacance sur une période qui doit à un moment... Servir de signal d'alarme pour dire, bon, au bout de deux, trois années de vacances, on doit s'interroger. Alors, est-ce que l'immeuble, il est obsolète ? Quid d'un futur ? Est-ce que je le déconstruis, je le reconstruis ? Est-ce que c'est peut-être juste un sujet technique ? Est-ce que je le reconvertis ? Si oui, en quoi ? Et puis si d'aventure, c'est ni une rénovation, ni une reconversion, c'est peut-être qu'il ne faut plus qu'il y ait d'immeubles de bureaux à cet endroit-là.

• Salomé

  Et donc là, c'est de la démolition ?

• Magali

  Là, c'est de la démolition.

• Salomé

  Tu penses qu'il faut avoir... Parce que la démolition, ça a quand même ce côté... En ce moment, c'est un peu honteux de faire de la démolition. Ça veut dire que tu as dépensé du carbone pour un immeuble que tu vas finir par déconstruire. Est-ce que tu penses qu'il faut se déculpabiliser de la démolition ?

• Magali

  Ah bah, oui, il faut se déculpabiliser. Alors oui, on a consommé du carbone, mais peut-être qu'on l'a consommé il y a quelques temps. Du moment que ton objet immobilier, il ait eu une pertinence à un moment ou à un autre. On voit bien, alors toi Salomé, t'es trop jeune. Mais moi, j'ai démarré ma carrière professionnelle, on n'avait pas d'ordinateur portable. On n'avait pas de portable. Là...

• Salomé

  J'en ai deux devant moi.

• Magali

  On a deux téléphones, on a un équipement pour aller parler à l'autre bout de la planète, on a un claquement de doigts. Il y a aussi ça, il y a aussi eu tout cet essor technologique. Et puis, il y a eu quand même aussi un accélérateur qui s'est appelé la crise sanitaire, malheureusement subie. Mais tout d'un coup, ça a énormément changé les modes d'organisation du travail. Et je pense que ce 5,6 millions, il est aussi la conséquence de ça. Alors, d'une obsolescence technique, sûrement d'un lien entre l'entreprise, son immobilier. Tout à l'heure, on évoquait le... finalement la plus petite unité de vie de bureau qui est à l'échelle du collaborateur. C'est l'utilisateur ultime des espaces de travail. Il y a encore dix ans, on ne se posait pas la question. C'était cinq jours sur cinq au bureau, parce que de toute façon, on n'était pas mobile. Aujourd'hui, on l'est. Et donc cette mobilité-là, d'une certaine façon... Alors, il y a mobilité et mobilité. Il y a mobilité, oui, de ton ordinateur portable, de ton téléphone, mais il y a aussi une mobilité qu'on pourrait imaginer dans l'immeuble même, au cours d'une journée. Ça, c'est la définition stricto sensu du flex office. Le flex office, c'est le partage finalement du poste de travail, mais c'est aussi quand il est bien maîtrisé, bien accompagné. L'accompagnement, c'est clé dans ce type de changement d'organisation du travail. mais c'est le fait que dans ta journée C'est finalement une succession de séquences différentes où tu vas passer deux heures dans une réunion créative. Donc, il te faut un espace qui t'invite à ça. Et puis après, tu as besoin d'aller, parce que tu as 30 minutes, tu vas checker trois mails. Tu peux avoir un poste, une position de travail, pas forcément très connecté, mais parce que tu es là sur un bref passage. Donc, finalement, ton confort peut être un petit peu moindre. Ça ne va pas te gêner. Et puis après, tu vas devoir produire pendant deux heures. Donc là, il te faut un endroit un peu silencieux, peut-être un peu plus confortable et ainsi de suite. Donc, c'est tous ces éléments-là qui finalement redessinent ce que pourrait être, je ne dirais pas devrait être, parce qu'il n'y a pas d'injonction là-dedans. Finalement, chaque entreprise, en fonction de ce qu'elle fait, de son staff, va exprimer des besoins différents. Mais tout ça nous laisse à penser qu'on n'a peut-être plus besoin d'autant de mètres carrés.

• Salomé

  Pour toi, les entreprises, tu les vois faire réajuster leurs besoins en immobilier ?

• Magali

  Alors, c'est intéressant. Ça, ça fera le... Séquence teasing. Ça, ça fera l'objet d'une étude que nous allons publier très prochainement, où on a été regarder justement toutes ces questions-là. Je dirais de façon un petit peu schématique qu'on a peut-être eu, sortie de Covid, une espèce de réduction assez forte des surfaces, peut-être plus dans une phase d'ajustement où on revient... Certaines entreprises reviennent complètement sur les sujets de télétravail. En tout cas, elles se donnent le droit de revisiter finalement tout ce qu'elles ont décidé. Et généralement, c'est celles qui avaient pris des positions très extrêmes. Donc ça, ça veut dire qu'à partir du moment où tu prends ce type de décision-là, ça veut dire que tes collaborateurs vont revenir au bureau. Ça veut dire qu'il faut les mètres carrés. Tout le monde n'a pas tout à fait les mètres carrés pour recevoir tout le monde. Mais enfin bon, on verra bien comment elles vont réussir à franchir ce cap-là.

• Salomé

  Et les bons mètres carrés.

• Magali

  Et les bons mètres carrés.

• Salomé

  Pour garder tes talents alors que tu sais que le 100% retour au bureau n'est pas quelque chose qui est désiré par les collaborateurs. En tout cas, d'après là, il y a le baromètre Actineo qui est sorti il n'y a pas si longtemps. Je crois que la proportion de cadres, je crois que c'est une source, ça doit être l'APEC, je crois. La proportion de cadres qui sont contre un retour 100% en télétravail est de... plus de 70%. Enfin, les chiffres sont quand même super parlants. Il faut les bons mètres carrés pour que ça ne coûte pas trop aux collaborateurs de revenir parce que sinon, il quittera l'entreprise, en fait.

• Magali

  Exactement. Alors ça, c'est aussi un sujet à part entière. Il faut se méfier du côté un peu sensationnel. C'est la fin du télétravail. Mais non, il faut juste être un tout petit peu cohérent. On vient de parler du fait que technologiquement parlant, on n'a jamais été aussi mobile. Et on voudrait dire aux collaborateurs vous allez venir 5 jours sur 5 de 8h à 18h avec un poste fixe mais pourquoi en fait ? ça n'a pas de sens qu'il y ait un réajustement et qu'on se rende compte quand même que c'est très bien toute cette technologie mais pour faire sens collectif il y a quand même besoin d'une unité de lieu et d'une unité de temps et qu'à un moment il faut resynchroniser tout le monde ... Et c'est là, moi je me dis, on est dans un moment de crise, alors crise géopolitique, crise financière, mais je le vois moi plutôt comme un sujet d'opportunité de se dire, comment est-ce qu'on peut redéfinir cet espace de travail qui doit servir à faire sens commun en fait, pour des collaborateurs, parce que c'est la seule chose qui compte pour les entreprises finalement. avec peut-être une approche différente selon sa taille. Mais c'est de cela qu'on parle. Et je reprends ton expression, d'où les bons mètres carrés. Les bons mètres carrés, c'est des mètres carrés qui ont certaines caractéristiques. C'est aussi des mètres carrés qui sont localisés d'une certaine façon. Et du coup, ça va me permettre de rembobiner sur notre 5,6 millions de mètres carrés. On voit bien qu'on a des paquets d'offres qui sont à des endroits... particuliers, on a cité tout à l'heure une partie de première couronne, c'est là où c'est intéressant parce que c'est là où, à un moment ou à un autre, il faut être capable de dire, bon, ces 5,6 millions de mètres carrés, de quoi sont-ils composés en termes de localisation ? De quoi sont-ils composés en termes de qualité de surface ? Moi, quelque chose qui me frappe aujourd'hui, c'est que sur ceux, allez, on va dire 6 millions pour faire un chiffre rond, on en a pratiquement 1,5 million qui sont issus finalement de la production neuve. Chose qu'on n'avait jamais vue, Puisque... Jusqu'à présent, on arrivait peu ou prou à pré-commercialiser les chantiers à hauteur de 70-80% avant leur livraison. On va dire bien pré-commercialiser. Et puis après, à un ou deux ans après livraison, tout ça a été absorbé. Là, aujourd'hui, ça ne se fait plus. Ce qui veut peut-être dire aussi qu'il faut peut-être qu'on s'interroge sur l'acte de construire. Parce que restructurer,Je prends un peu d'élan parce que ce n'est pas forcément très évident à dire. Oui, bien sûr. mais... Ou alors, si on continue à construire, ça pose par définition la question du recyclage d'une partie du parc plus ancien, peut-être obsolète, peut-être plus au goût du jour. Je pense qu'il y a peut-être un côté remplacement des mètres carrés. Je ne veux pas qu'on se méprenne sur mon propos. Je pense qu'il faut continuer à construire parce que c'est gage de qualité. et que c'est quand même bien... Alors, construire ou restructurer ?

• Salomé

  Restructurer, c'est faire du bureau de première main, finalement.

• Magali

  Bravo, tu as intégré la notion. Mais c'est surtout recycler. Et recycler et monter en qualité. Il faut que, pour réussir finalement à capter la fameuse entreprise utilisatrice ou à la retenir, il faut lui offrir quelque chose de qualité. Sous réserve d'être aussi dans une enveloppe économique supportable par le locataire. Les loyers aujourd'hui, c'est de... Je ne pense pas qu'un bureau puisse aller en dessous de 120-130 euros du mètre. Je parle en Ile-de-France. Même en région, finalement. Je pense que 100 euros, c'est un peu le prix plancher. Et puis aujourd'hui, on va jusqu'à 1 200 euros. C'est le loyer prime du QCA. Et on voit bien que c'est pas une valeur si exceptionnelle que ça. C'est aussi la chance de l'île de France. Ça, c'est un insight que j'ai depuis que je suis allée me promener un petit peu en Europe. Finalement, de 100 à 1 200, c'est un panel de choix. Voilà. Ça, ça veut dire que finalement, une entreprise a aussi le choix d'une localisation. Ce qui induit aussi une forme de concurrence des territoires les uns par rapport aux autres. Donc, il y a peut-être des sujets de spécialisation, il y a peut-être des sujets, enfin, là, on va toucher à des sujets de développement économique, d'aménagement urbain. Donc, tu vois, cette matière immobilière... C'est de la stratégie aussi.

• Salomé

  Mais plutôt côté politique de la ville, en fait.

• Magali

  Exactement. Exactement, exactement. Donc, ce chiffre est inquiétant. Il doit nous amener à nous poser des questions, les bonnes questions, le recyclage. Pourquoi est-ce que ces mètres carrées neufs ne se louent pas ? Qu'est-ce qu'il faut pour retrouver l'attractivité, restaurer finalement une forme d'attractivité ? Je ne pense pas que ce soit l'immeuble en lui-même qui soit un sujet. C'est peut-être aussi l'image du quartier, la façon dont finalement tu crées une sorte d'émulation économique pour faire venir finalement les entreprises sur telle et telle localisation.

• Salomé

  Tu sens une peur des investisseurs ? Parce que là, on parle beaucoup des entreprises...

• Magali

  Non, je ne pense pas qu'il n'y a pas peur des investisseurs, mais il y a en tout cas une nouvelle donne. On a titré notre dernière publication sur le marché des bureaux en Ile-de-France avec les nouveaux marqueurs de la demande. Je pense que c'est plutôt ça. On ne prétend pas, encore une fois, moi je suis très modeste là-dessus, personne ne détient la vérité, mais par contre, on a des signes où on se dit, bon, ça, ça doit nous interroger. Il faut qu'on soit dans ce questionnement-là, parce que c'est ce questionnement-là qui nous permettra d'identifier des solutions. La seule chose que tu ne peux pas changer dans un immeuble, c'est sa localisation. Il est là où il est. Par contre, il y a peut-être un dialogue à avoir avec la collectivité locale, avec la ville, sur finalement, c'est quoi les ingrédients ? Parce que c'est aussi un changement important. Étant donné que l'immeuble de bureau, c'est plus simplement l'endroit où tu vas produire, c'est l'endroit où tu te sociabilises. Tu rassembles. Tu rassembles. Quid d'une animation commerciale ? Quid des fameuses aménités ? Aménités autour des immeubles, comment finalement ? Parce que ce qu'on voit, ce qui marche, ce qui fonctionne plutôt bien, c'est les endroits où tu as une vie autour de l'immeuble. Et donc ça, ça interroge, ça amène à avoir un dialogue avec les collectivités locales et territoriales pour créer un écosystème finalement et qui va aider à valoriser ton immeuble parce que sa valorisation, c'est quand même sa location. Donc les investisseurs n'ont pas peur. Les investisseurs, c'est des gens pragmatiques et qui se disent, qu'est-ce que je dois faire ? qu'est-ce que je dois entreprendre pour maintenir au mieux la valeur de mon immeuble.

• Salomé

  Ça force le cercle vertueux en fait.

• Magali

  Oui, effectivement. Oui, ça force le cercle vertueux. Alors après, il y a ce que tu peux faire. Il y a déjà ce qui est techniquement supportable pour l'immeuble. Il y a toi aussi. Est-ce que en tant qu'administrateur, ce qui est socialement acceptable, après l'échelle de la structure qui porte la propriété, Est-ce que tu as les compétences pour te lancer dans de la restructuration lourde ? Est-ce que tu en as les moyens financiers ? Et puis, puisqu'on a tout à l'heure évoqué le sujet de la transformation du bureau en autres usages, il y a aussi ce que la ville va t'autoriser à faire ou pas. Et là, c'est un autre débat, c'est un autre thème.

• Salomé

  Une autre porte qu'on peut encore ouvrir.

• Magali

  Exactement.

• Salomé

  Donc ça, je t'ai entendu dire plusieurs fois que tu avais une vision très optimiste du marché des bureaux. Tu sens arriver la fin du bureau bashing ?

• Magali

  Oui. Ça m'assure. Oui. Tu sais, là, c'est bureau bashing. Je vous rappelle qu'il y a une petite dizaine d'années, c'était retail bashing. Je me souviens de titres « C'est la fin du centre commercial » . Non, non, non. Ce n'est pas la fin. C'est la fin d'un certain type qui ne correspond plus. Mais de la même façon que tous les espaces retail ont su se réinventer. Alors, soyons clairs, tout le monde ne supporte pas. C'est un peu la théorie de l'évolution de Darwin finalement. Il y a une espèce de sélection naturelle qui le fait. Parce que l'évolution, parce qu'on ne consomme pas aujourd'hui de la même façon dont on consommait il y a 20 ans. Quand tu vas dans un magasin, ce n'est peut-être pas simplement pour acheter quelque chose. peut-être envie de vivre quelque chose, une expérience. Alors évidemment, quand je pousse mon chariot le week-end pour aller chercher...

• Salomé

  Tu n'as l'impression de vivre une expérience, quand tu pousses ton chariot chez Carrefour ou chez Franprix ?!

• Magali

  Non, je n'ai pas d'expérience. Mais je ne vais pas chercher une expérience quand je fais mes courses du quotidien. Par contre, sur un certain nombre d'achats... J'aime beaucoup les sacs à main, par exemple. Eh bien voilà, j'ai envie d'être reçue dans un bel endroit, j'ai envie qu'on s'occupe de moi, j'ai envie qu'on se souvienne de ce que j'ai acheté, qu'on soit capable de me dire, « Ah ben, tenez, entre guillemets, dans votre petite collection, peut-être vous pourriez avoir ceci, vous pourriez regarder ceci, cela. » Là, je trouve que, voilà, il y a un côté plaisir. Donc, ce qui s'est passé pour le retail est en train de se passer aujourd'hui pour le bureau. À la petite différence près, que c'est une notion que j'ai évoquée tout à l'heure. Comme le marché français a la spécificité d'attirer beaucoup de capitaux étrangers, en particulier qui viennent de l'Amérique du Nord. Ça, c'est aussi quelque chose auquel je m'attache quasi au quotidien. C'est que ces investisseurs-là, ils résonnent aussi beaucoup à l'aune de leur réalité locale. Ou les taux de vacances, alors, si nous, on se fait peur avec 10% aux États-Unis, c'est du 20, du 30. On discutait il y a un mois de cela, on avait une présentation par nos collègues de Knight Frank Australie. C'est pareil, certaines localisations c'est 30%. Donc forcément ces investisseurs-là...

• Salomé

  Quand ils voient 10%, ils ne s'inquiètent pas.

• Magali

  Mais il faut qu'ils aient bien en tête que la réalité en France, ce n'est pas la réalité de leur marché local. Et c'est là où nous on peut intervenir pour expliquer que ce n'est pas 10% partout, qu'il y a peut-être des endroits à favoriser et ainsi de suite.

• Salomé

  Oui, bien sûr. Alors, je voulais qu'on passe sur la méthodologie. Peut-être que tu peux nous expliquer comment est-ce que vous construisez vos études chez Knight Frank ?

• Magali

  Alors, c'est très simple. C'est simple...

• Salomé

  Ca ne paraît pas du tout comme ça.

• Magali

  C'est la magie. C'est la magie des études. Alors, d'abord, on ne fait pas d'études si on n'a pas de données. Et les données en immobilier d'entreprise, on est beaucoup sur de l'autoproduction. Parce qu'il n'y a pas de vendeur de data. Alors, ce qui existe pour d'autres secteurs d'activité, mais en immobilier d'entreprise, non. Alors, pour le coup, c'est quand même une filière qui, je vais dire un petit mot d'Immostat, c'est un groupement d'intérêt économique. C'est un process que j'ai découvert quand j'ai rejoint DTZ en 2005, puisqu'avant, je travaillais au GRECAM, où on était aussi nous producteurs, enfin, au GRECAM, et producteurs d'autres datas. Et donc, Immostat, c'est quand même un outil qui est très très précieux, parce que c'est une mise en commun d'informations avec une méthodologie bien précise, avec un contrôle des données qui te permettent finalement d'accéder à un corpus de data dans lequel tu peux avoir confiance, parce qu'en plus c'est fait avec beaucoup de transparence. Il n'y a pas un Immostat dans tous les pays en Europe, ce qui aussi explique qu'il y a des marchés qui sont plus ou moins transparents. Donc, on a ces données-là. Alors, ces données, elles vont te permettre d'avoir un cadre. La demande placée, chez Knight Frank ou chez quelqu'un d'autre, en tout cas pour ceux qui utilisent les données Immostat, ça va être le même livre. L'idée, c'est de pouvoir le décomposer, qu'on évoquait en début d'entretien, et c'est là où tu vas mobiliser tes propres données, tes propres datas, puisque dans l'équipe Recherches, ensuite tu vas rechercher ton business. C'est là où l'interaction avec mes collègues, nos collègues de l'agence, quand on est côté marché utilisateur et nos équipes de capital market, quand on est côté investissement, c'est là où plus ils nous ramènent de l'information, plus elle est qualifiée, plus elle est fine, plus c'est facile et c'est un bonheur de faire de l'analyse parce que derrière ces grands chiffres, on peut les illustrer, on peut parfois mettre en évidence des éléments d'explication parce qu'on a cette granularité hyper fine qui nous permet après de mettre en perspective un certain nombre de données. Donc il y a une partie de ce qu'on achète, il y a une partie de ce qu'on produit, et puis alors après, c'est chacun qui met le poids du corps là où il veut le mettre. Moi, je suis une fan de l'offre future. J'adore. Je trouve que ce qu'on nous demande... Alors, nos études, elles vont figer finalement un état de marché, mais qu'il y ait suit. En tout cas, pour les dernières études, l'actualité, on nous demande beaucoup. Mais oui, d'accord, c'est bien ce qui se passe là, aujourd'hui. Et demain ? Et c'est là où il faut que tu puisses être un peu dans l'anticipation, d'où les sujets d'offres futures, d'où tous ces éléments-là, et des modèles de projection, qu'ils soient de taux de vacance, qu'ils soient de demande, de savoir si tel et tel secteur va progresser ou pas en termes de demande placée, quels équilibres vont pouvoir se dessiner, et derrière, c'est quoi la trajectoire des valeurs locatives. Donc, il y a un sujet de données qui est essentiel. Moi, c'est une ligne de conduite. Si je n'ai pas de données, je ne publie pas. Parce que je veux être en capacité, derrière tout ce qu'on écrit, de pouvoir le justifier, de pouvoir l'expliquer.

• Salomé

  D'accord. Et l'intuition dans tout ça ?

• Magali

  Alors...

• Salomé

  25 ans d'expérience, tu le disais tout à l'heure sur le marché, je suppose quand même qu'il y a des choses que tu pressens peut-être dans l'analyse de ces données. C'est aussi quelque chose de très…

• Magali

  Alors, l'intuition, ça fait gagner du temps. Ça fait gagner du temps, ça a eu lieu de te perdre dans plein de choses parce que ces corpus de data, là, quand je parle corpus de data, je parle essentiellement de data immobilière.

• Salomé

  Oui

• Magali

  Pour moi, le Graal du Graal, c'est quand tu arrives à croiser ces données-là avec d'autres sources de données, dont l'open data, qui est quand même quelque chose d'assez nouveau. L'open data, c'est super parce que tu as énormément d'informations, peut-être des fois un peu trop, pas forcément toujours la qualité qui est là, mais si tu arrives un peu à l'affiner et si tu arrives à faire des croisements intéressants, c'est là où on va peut-être pouvoir faire ressortir des choses un petit peu plus intéressantes ou en tout cas un peu plus avant-gardistes qu'on cherche quand même de temps en temps. Alors, tu as compris que dans le flot de production, il y a des exercices imposés, parce qu'il faut qu'on ait les mêmes indicateurs suivis pour justement que ça serve de repère de marché. Et puis de temps en temps, moi j'essaie de le faire le plus souvent possible en fonction de la bande passante que l'on peut avoir. On essaie de décaler un peu le propos et puis d'aller regarder d'autres éléments. Alors ça peut être de la donnée immobilière que tu croises un petit peu différemment, ou que tu fais parler un peu différemment. C'est là où l'intuition, où tu te dis, bah tiens... Si on allait regarder ça et ça et de faire des croisements que peu de gens ou personne n'a fait, c'est là où tu vas aller proposer une autre lecture. Et puis après, tu as une forme d'intuition qui est de se dire, il faut peut-être qu'on aille chercher de l'information dans d'autres sources qui ne sont pas finalement le cadre classique de la donnée immobilière. J'aime assez dire qu'en immobilier d'entreprise, on donne beaucoup d'importance à l'immobilier, assez peu aux entreprises. Je pense qu'il faut qu'on aille chercher des choses du monde de l'entreprise parce que c'est en comprenant ce qui se passe dans les entreprises que ça éclaire aussi sur leur choix immobilier.

• Salomé

  Et c'est tout ce qu'on s'est dit. La boucle se fait avec tout ce qu'on s'est dit.

• Magali

  C'est exactement ça.

• Salomé

  Jusqu'ici, tout va bien. L'interview est bien construite alors.

• Magali

  Oui. C'est très cohérent.

• Salomé

  C'est très cohérent. On a parlé tout à l'heure des projections. Rapidement, pour toi, c'est quoi la plus grosse transformation qu'attend l'immobilier d'entreprise dans les prochaines années ?

• Magali

  Alors, ça c'est une grande question. Je pense que c'est vraiment, pour moi, quand je regarde sur les 25 dernières années, on a beaucoup réfléchi l'immobilier comme étant un élément financier. Aujourd'hui, on se rend compte que c'est ça, mais c'est beaucoup plus complexe que ça. Et qu'il ne faut jamais, jamais, jamais oublier qui est l'utilisateur final. Et l'utilisateur final, c'est une entreprise et ses collaborateurs, une enseigne et ses consommateurs. Donc on est dans un moment aussi de forte accélération d'un certain nombre de tendances, des tendances démographiques, l'urbanisation. Ça va complètement modeler des attentes en termes d'immobilier très différentes et pour lequel je pense qu'il y a peut-être deux phénomènes qu'on peut identifier. Je vais lancer des mots, mais il faudrait sûrement encore réfléchir et articuler une pensée. Mais je pense que la prochaine étape dans l'immobilier, ça va être l'hybridation des usages. D'ailleurs, on voit bien que ce qu'on disait tout à l'heure sur cette vacance de bureau, c'est aussi la conséquence d'un certain nombre de choix urbanistiques. Le quartier de bureaux, le quartier à vivre, les zones commerciales, le quartier étudiant. Et si on arrivait à marier plus harmonieusement tous ces usages dans un territoire peut-être plus mononucléaire, à une échelle humaine ? On voit bien toutes les problématiques de décarbonation, le transport, l'immobilier en a une partie, le transport en a aussi une grosse partie. Le fait qu'on soit aussi sur un fort développement de tout ce qui est mobilité douce. Je crois que la révolution de l'immobilier c'est de se dire qu'il faut s'ouvrir finalement à l'aménagement, à la ville. Oui, mon immeuble, je suis investisseur, mon immeuble, c'est ma petite unité, mais c'est une unité qui est en résonance avec d'autres, avec un territoire, avec des usagers, avec des consommateurs. Et c'est tout ça qu'il faut réussir à gérer de façon peut-être plus harmonieuse. Les enjeux de décarbonation, c'est crucial. Cette semaine, il y a eu la publication des projections de de vie à horizon 2100, mais ça fait froid dans le dos. Moi, ce n'est pas ce monde-là que je veux laisser à ma famille, aux personnes, aux générations qui vont nous suivre. Et on a une grande responsabilité. Et franchement, l'hybridation, c'est compliqué parce que je pense qu'administrativement... Ce sont des concepts à inventer. C'est aussi une évolution administrative. Et on sait que l'approche administrative, profusion de normes administratives, à quelles que soient les échelles, elle est plutôt sclérosante que finalement créatrice de valeur. C'était tous ces éléments-là. L'hybridation, je pense aussi la segmentation. Je pense que c'est... On ne peut pas parler le marché des bureaux en Ile-de-France, mais non, puisqu'on n'arrête pas de dire que cette approche territoriale par unité cohérente, mais il n'y a aucune commune mesure entre Paris, quartier central des affaires et je ne sais quelle commune en seconde couronne. C'est deux réalités différentes, mais ça correspond à des besoins différents, ça correspond à une sociologie différente, ça correspond à une structuration économique différente. Donc c'est compliqué d'être investisseur en immobilier parce que finalement, tu es en permanence, tu as un portefeuille, c'est ce qu'il est. On voit bien que là, il y a des grands courants qui sont en train et qui changent la donne de façon très rapide et brutale, ça c'est peut-être aussi des éléments, on n'était pas habitués à ça. Et puis on a un immobilier qui a un temps long. Et tout autour, c'est très brutal, c'est très rapide. Et donc il y a un petit côté, je vois, un petit peu...

• Salomé

  C'est un peu schizophrénique avec l'agilité que ça te demande, effectivement, de ce portefeuille qui est très varié, de ce temps long. C'est un vrai exercice d'équilibriste.

• Magali

  C'est pour ça que c'est très compliqué aujourd'hui. Et puis entre des intuitions que tu peux avoir aujourd'hui, Et là, je vais reboucler sur le métier qui est le tien, la construction. Entre le moment où tu réfléchis à un projet et le moment où il est livré, il s'est passé tellement de choses. Et puis, je pense qu'on n'a encore rien vu au niveau technologique. Parce que c'est ça aussi. Je pense que la plus grande révolution de l'immobilier de bureau, c'est que finalement, en dix ans de temps, on ne travaille plus du tout de la même façon. Et donc, forcément, on a des besoins différents. Et que cet immobilier physique, tu l'as dit tout à l'heure, tu as employé l'adjectif de "agile". Il faut être agile avec quelque chose qui, par définition, ne l'est pas. Et donc, comment finalement je fais de cet immobilier quelque chose de mouvant, que je vais pouvoir redimensionner, redéfinir des usages. Mais l'hybridation, la segmentation, je pense que c'est les grands défis de l'immobilier d'entreprise aujourd'hui.

• Salomé

  Merci beaucoup pour toutes ces explications. J'aimerais qu'on passe aux questions signatures du podcast.

• Magali

  Allons-y !

• Salomé

  Alors, la première, peut-être que tu les connais. Y a-t-il une maxime, un mantra ou une phrase qui t'accompagne au quotidien ou en tout cas qui t'inspire ?

• Magali

  Alors oui, il y en a une et ça ne va pas te surprendre. Il y a une maxime qui dit « Seul, on va plus vite. Ensemble, on va plus loin. » Alors moi, j'aime pas la solitude, je déteste. La vitesse, pourquoi pas, mais ça dépend. dans quelles conditions. Et moi, le ensemble, c'est une expérience absolument merveilleuse. Je pense que c'est sûrement ce qui doit un peu transparaître dans... Ça fait une heure qu'on discute après ?

• Salomé

  Ça fait plus d'une heure et demie.

• Magali

  Ah, tu vois comme quoi le temps passe vite. Moi, je pense que se faire ensemble, ce croisement des réflexions, Voilà, pareil, c'est super quand on parle avec un avocat, ça donne aussi des idées quand on parle avec des financiers. C'est cet ensemble en termes d'ouverture. Et puis après, je dirais qu'au quotidien, l'ensemble, le travail en équipe, je trouve ça absolument génial.

• Salomé

  Oui, mais c'est ce qu'on a vu en filigrane de toute l'interview, de ce que tu parlais avec l'échange avec les équipes business au quotidien, etc. Jusqu'ici, ça me parle.

• Magali

  Et j'ai envie de te dire, l'ensemble, c'est aussi l'ensemble dans une équipe. Je suis manager, donc par définition, je fais faire, mais j'aime bien faire avec. Et voilà, en étant là, j'espère pas trop présente pour donner la bonne impulsion. Et puis, les séances de brainstorming, ça pourrait durer des heures. On fait des dessins dans tous les sens. Ensemble, c'est chouette.

• Salomé

  Quelle est la chose la plus inattendue que tu aies fait dans ta carrière ? Quel est, ou un moment, en tout cas, ça n'a pas été inattendu, un moment décisif ou un moment fort ?

• Magali

  Je pense que quand j'ai pris la décision de renoncer à la filière droit. Oui. Alors, je savais, je n'avais pas du tout, je n'avais jamais réfléchi à un plan B. Mais jamais, parce que j'étais tellement convaincue que j'allais réussir. J'étais tellement convaincue que... Tout ça était à ma portée. Finalement, le destin en a décidé autrement. Je suis à peu près convaincue que je ne me serais pas autant amusée en étant juste des affaires familiales que dans l'emploi qui est le mien aujourd'hui. Je pense que ça, ça a été assez décisif. Et puis, je dois dire que d'être tombée dans les mains de deux messieurs à qui je dois énormément. Je vais les citer parce que pour moi, c'est super important. Donc, par ordre alphabétique, Hugues Querichian, Claude Augier, qui à l'époque étaient les deux directeurs du GRECAM, donc ceux qui ont embauché cette jeune femme qui s'avait à peine tapé sur un ordinateur, qui connaissait rien en immobilier, mais voilà, pour le dire très franchement, je pense que je ne me serais pas, si moi j'avais été recruteur à l'époque, je ne me serais pas engagée. J'aurais dit, non mais c'est pas possible, elle ne connaît rien. Elle sait à peine se servir d'un ordi. Et puis, je vais aller lui confier une base de données. Non, non, non, sûrement pas. Et je me souviens qu'Hugues m'avait dit quelque chose à la fin de mon entretien de recrutement. Il m'avait dit, bon, c'est à peu près évident que vous ne savez pas faire grand-chose, mais j'ai l'impression que...

• Salomé

  Oh,c'est dur !

• Magali

  Non, non, mais attends, attends, tu vas voir. C'était bien rattrapé. Il m'a dit, bon, non, c'est clair que vous ne savez pas faire grand-chose parce que vous sortez des études de droit. Peut-être que vous connaissez le code civil par cœur, mais ça ne va pas beaucoup nous. Nous sommes une belle jambe. Mais j'ai l'impression que vous savez réfléchir. Alors, on va partir sur cette base-là et on verra où ça nous mène. Et ça, je pense que décider que le droit, ça s'arrête. Et être un peu par hasard quand même. Parce que grosso modo, c'est le seul appel téléphonique que j'ai passé en lisant mon Figaro du matin. Et puis finalement, ils m'ont embauchée. Et puis finalement, ils m'ont fait confiance. Et ça, c'est juste incroyable.

• Salomé

  Oui, mais parce que la matière immobilière s'apprend, il y a certains savoir-être qui ne s'apprennent pas. Qui est-ce que tu aimerais entendre sur le podcast ?

• Magali

  Alors, moi, il y a deux personnes que j'ai toujours grand plaisir à entendre dans différentes conférences ou quoi ou qu'est-ce. C'est Christel Zordan, Société de la Tour Eiffel, et Katelle Le Guillou, foncière de transformation immobilière. D'abord parce que... Je n'oublie pas que nous avons des enjeux de parité en immobilier.

• Salomé

  Mais des hommes, j'en ai. Ne t'inquiète pas.

• Magali

  J'invite ceux qui ne l'ont pas encore signé à signer la charte sur la parité en immobilier. Parce que voilà, il y a quand même des enjeux. Pour être sérieuse, une petite minute. D'abord, il y a des enjeux, je pense, de diversité dans nos professions. Si on veut penser l'immobilier de demain pour le plus grand nombre, Il faut que dans les équipes, on soit représentatif. Je clôs la parenthèse. J'ai un petit peu de solennité dans mon propos, mais il y a des choses qui sont importantes. Alors Christel, elle porte beaucoup cette charte. Donc ce serait intéressant d'avoir son point de vue. Puis son parcours est aussi super intéressant. Et puis Katelle, d'abord, j'aime beaucoup l'entendre. Elle a une forme de spontanéité. Il n'y a pas de langue de bois. Elle est la foncière transformation immobilière, elle est là pour défricher, accompagner sur ce sujet de la transformation de l'immobilier d'entreprise en une vocation résidentielle. Parce qu'on parle souvent bureau/logement, mais il n'y a pas que bureau. On peut s'intéresser à d'autres classes d'actifs. Et je trouve que la façon dont elle a de poser les choses, de façon très rationnelle, avec quand même de l'engagement, je pense que ce serait deux chouettes podcasts.

• Salomé

  L'appel est lancé. Où est-ce qu'on peut te suivre et te retrouver ?

• Magali

  Le site internet de Knight Frank, rubrique études, et rubrique aussi RSE, puisque j'ai eu la grande joie d'être désignée référente RSE pour Knight. Donc là, ça aussi, je trouve que c'est assez cohérent, parce que c'est des enjeux importants, et donc pour pouvoir en parler auprès de nos clients, je me suis dit que c'était bien aussi de le vivre de l'intérieur. Donc le site internet, site corporate de Knight Frank. Et puis, le site corporate de Knight Frank, bien sûr, le compte LinkedIn de Knight Frank et mon compte LinkedIn, où là, je m'autorise quelques likes, commentaires et republications sur des sujets qui me tiennent à cœur. [Salomé] Je vous mettrai le lien dans les notes de l'épisode. Je te remercie mille fois, Magali. C'était trop, trop bien. Ça fait 1h45 qu'on discute. Je vais m'amuser au montage, clairement. Franchement, je te remercie beaucoup pour ton enthousiasme, pour ta pédagogie, pour avoir accepté cette invitation. Je viens de passer un moment formidable. J'ai adoré. Vraiment, merci beaucoup. [Magali] Moi aussi, Salomé. J'étais un peu anxieuse parce que ce n'est pas forcément l'exercice le plus facile. Des fois, je pars dans des digressions et ainsi de suite. Et puis, tu as su me mettre en confiance. Et j'ai passé un super bon moment. Et longue vie à Officieux. Merci. A bientôt.

• Salomé

  C'est la fin de cet épisode. Je remercie encore une fois Magali qui a accepté de répondre à toutes mes questions avec tant d'enthousiasme et de passion. Je vous remercie mille fois de nous avoir écoutés jusqu'au bout. Si vous voulez me poser des questions, me faire vos retours ou me proposer de nouveaux invités, je vous attends sur LinkedIn, mais aussi sur Instagram, où je vous livre les coulisses du podcast. Enfin, je remercie chaleureusement Bouygues Construction, qui soutient le podcast et sans qui il n'existerait pas. J'espère que cet épisode vous a plu. N'hésitez pas à me laisser des étoiles et des commentaires sur Spotify et Apple Podcast, ça m'aide beaucoup. On se retrouve dans 15 jours pour un nouvel épisode de Officieux. Le podcast qui vous livre les confidences de ceux qui font l'immobilier d'entreprise.