Transcription

• Salomé

  Hello à tous, ici Salomé, j'ai 25 ans, je suis ingénieure en bâtiment et je suis surtout ravie de vous accueillir sur Officieux, le podcast qui vous livre les confidences de ceux qui font l'immobilier d'entreprise. Je vous propose de changer votre regard sur cet univers en vous emmenant avec moi pour en découvrir les coulisses. Tous les 15 jours, je vais à la rencontre d'archis, de constructeurs, d'investisseurs pour leur poser toutes mes questions et discuter ensemble des tendances qui font bouger le marché. Dans cet épisode, je reçois Marc Yehya, directeur ESG chez Wüest Partner. Enfin, c'est surtout lui qui m'a reçu dans leurs bureaux parisiens, à l'angle du boulevard des Capucines et de celui de la Madeleine. Un très chouette cadre pour cette rencontre. Et pourtant, j'appréhendais beaucoup cet enregistrement, car j'ai à cœur de mettre en valeur mes invités et de vous proposer des épisodes intéressants. Donc préparer mes questions sur un sujet que je ne maîtrisais pas du tout n'a pas été chose facile. Finalement, j'espère que vous ressentirez la convivialité de notre échange. Les sujets sont techniques, mais Marc est très pédagogue, ce qui n'est pas très étonnant quand on connaît son parcours académique et ses aspirations. Mais je ne vous en dis pas plus sur le sujet ! Marc m'a expliqué ce que sont les critères ESG, nous avons discuté de la façon dont les promoteurs et les investisseurs adaptent leurs pratiques, quels sont leurs défis et les pistes de solutions. Sa bienveillance, son expertise et la clarté de ses explications m'ont donné envie de lui poser 1000 questions supplémentaires. L'épisode aurait clairement pu durer 4 heures. Je vous invite à nous laisser vos commentaires et à lui envoyer un petit mot sur LinkedIn. Je vous mets toutes les informations nécessaires dans les notes de l'épisode. En attendant, je vous souhaite une très bonne écoute. Bonjour Marc.

• Marc

  Bonjour Salomé.

• Salomé

  Marc, je suis ravie de te recevoir dans cette belle adresse parisienne. Vous avez une vue très très chouette sur l'Olympia et sur le boulevard de la Madeleine. Je suis vraiment ravie d'être avec toi.

• Marc

  Bienvenue chez nous et nous sommes très ravis de vous recevoir dans nos bureaux.

• Salomé

  Alors Marc, est-ce que tu peux s'il te plaît commencer peut-être par te présenter et me parler de ton parcours ?

• Marc

  Oui bien sûr. Marc Yehya, je suis Libanais d'origine, j'ai 32 ans. Donc j'ai commencé ma carrière plutôt dans l'académique, parce qu'en fait je suis ingénieur civil de base. J'ai fait un master 2 à l'école Centrale de Lille en génie civil et environnement. Ensuite j'ai continué ma carrière toujours dans le milieu académique, parce que j'ai fait un doctorat en génie civil sciences des matériaux. Et j'étais même enseignant-chercheur pendant un an. Et après, il y a quelque chose qui... Je me suis dit, il faut que je change. Et là, je me suis orienté vers le milieu plutôt industriel, le milieu entreprise. Donc, j'ai commencé dans une startup. Après, j'ai continué à travailler dans le conseil en immobilier, dans une très grande structure. Après, là, je me retrouve chez Wüest Partner.

• Salomé

  Alors, ton parcours me pose plein de questions. Ça m'interroge beaucoup. D'abord, peut-être, est-ce que tu peux présenter en quelques mots Wüest Partner, qu'on sache un peu où tu en es aujourd'hui ?

• Marc

  Oui, tout à fait. Alors, Wüest Partner, on est une société de conseil indépendante d'origine suisse. Donc, le siège social, il est basé à Zurich. Wüest Partner existe depuis 1985 parce qu'elle associe l'expertise immobilière, mais aussi le développement des solutions digitales et le développement durable. L'équipe, elle est pluridisciplinaire, qui est répartie dans 15 bureaux, notamment en France, en Suisse, en Allemagne et au Portugal. Et ça offre une large gamme de services qui contribuent notamment à la création de la valeur immobilière durable. Nous sommes plus que 500 experts à travers les quatre pays. De base, Wüest Partner, l'expertise immobilière, c'était le cœur de ces activités, avec notamment environ 30 000 évaluations réalisées par an. Et aussi le conseil en durabilité qui s'appuie sur tout ce qui est des analyses ESG, l'impact sur la valorisation, les certifications environnementales. Et nous sommes aussi développeurs des outils et des solutions digitales pour les différents acteurs de l'immobilier.

• Salomé

  D'accord. Alors la première question que tout ça me pose sur ton parcours, moi j'aurais aimé savoir pourquoi avoir fait un doctorat ? C'est vrai que dans des milieux comme ça, la question se pose. Ensuite, tu es passé d'une année d'enseignement à la startup, au conseil. Pourquoi passer en plus de la startup au conseil et surtout dans une grosse boîte comme JLL tu es passé avant, puis Wüest Partner après, ça me paraît un peu...

• Marc

  Oui, tout à fait, même moi, parfois, je ne comprends pas pourquoi j'ai fait ce pas. En fait, quand j'ai commencé à travailler dans une startup, pour moi, c'était une expérience très dynamique, très formatrice, parce que j'avais un rôle un peu polyvalent où je travaillais sur divers sujets. Donc, j'étais dans la recherche et développement, mais en même temps, je travaillais sur la stratégie de l'entreprise, enfin de la startup, et j'ai pas mal collaboré avec plusieurs métiers, notamment des développeurs, des data scientists, des product owners, et même j'ai travaillé avec des docteurs en mathématiques. Et tout le temps, j'étais exposé aussi aux besoins des clients pour pouvoir intégrer un peu les besoins dans la plateforme. Donc j'avais un peu un rôle où je traduisais les souhaits des clients, mais plutôt scientifiquement de comment on peut le développer. Mais ensuite, après deux ans, travailler dans une startup, c'est bien, mais au bout d'un moment, on sent que c'est un environnement qui n'est pas très stable. Et moi, j'avais envie d'aller découvrir, travailler sur des projets plus concrets, travailler dans des grands groupes. Donc c'est là où j'ai rejoint JLL. Et ça m'a plu parce que j'ai travaillé sur des grands projets, j'ai travaillé sur une grande diversité de problématiques. J'ai rencontré aussi des gros clients. Donc, si vous voulez, j'ai compris mieux le milieu de l'immobilier.

• Salomé

  D'accord. Et alors, tu as fait un petit passage en enseignement, tu l'as dit. La transmission, c'est important pour toi ? Surtout sur le sujet du podcast, là où on est en train de le faire, c'est quand même un sujet de transmission un peu orale.

• Marc

  Tout à fait. En fait, moi, c'est un sujet qui me tient beaucoup à cœur parce que dès que j'étais enfant, mon rêve, c'était de venir... Déjà, de venir en fait... enseignant à l'école et ensuite avec l'âge je me suis dit non j'aimerais bien être plutôt enseignant à l'université donc c'était toujours quelque chose que j'aimais et même quand j'étais petit aussi j'aidais mes élèves de l'école dans leurs cours etc donc c'est quelque chose qui me tient beaucoup à coeur et que j'aimerais le continuer à faire même si maintenant je suis plutôt dans le conseil mais ça n'empêche pas que dans l'avenir peut-être je vais revenir à l'enseignement

• Salomé

  Et quand tu faisais un enseignement, c'était déjà sur les enjeux de durabilité ou pas encore ?

• Marc

  Pendant mon doctorat, j'ai plutôt enseigné des sujets un peu divers sur les mathématiques. Parfois, c'était de la programmation. Donc, ce n'était pas toujours sur la durabilité. J'ai enseigné plutôt dans le département géotechnique. Mais ensuite, quand j'ai déménagé à Paris et j'ai commencé à travailler chez JLL, là, j'ai enseigné à l'ESTP. C'est quand même un boulot qui porte sur l'analyse cycle de vie, sur la durabilité. Donc, il y avait les deux.

• Salomé

  D'accord. Et alors, aujourd'hui, tu es vraiment spécialisé dans la durabilité. Qu'est-ce qui, toi, t'a poussé à te spécialiser dans ce milieu-là ? Est-ce qu'il y a un impact particulier que tu as envie d'avoir peut-être sur le monde en travaillant dans ce milieu-là ? Est-ce que tu as une philosophie professionnelle un peu particulière ?

• Marc

  Oui. Alors, moi, peut-être mon problème, c'est que je suis un peu, très scientifique. Quand je lis tout ce qui se passe dans le monde, quand je lis les rapports des scientifiques par rapport à ce qui nous attend, pas très loin, dans les décennies à venir, moi, ça m'inquiète. Même si je n'ai pas d'enfants actuellement, du coup, je n'ai pas vraiment à penser, enfin, je ne peux pas dire que je n'ai pas à penser aux générations futures.

• Salomé

  Oui, tu n'as pas déjà une obligation de penser à l'avenir de tes enfants.

• Marc

  C'est ça. Mais je vois qu'en fait, que l'humanité va mal et qu'il faut vraiment corriger ce que nos ancêtres ont déjà fait pour cette planète. Donc je sens que j'ai une responsabilité parce que je comprends le sujet et qu'il faut vraiment sensibiliser les gens. Et là, j'ai de la chance de travailler dans le milieu de l'immobilier, où on parle que l'immobilier en Europe ou en France, c'est aux alentours de 25% des gaz à effet de serre. Donc c'est un vrai levier, en fait, pour aider à assurer une transition environnementale, même si j'ai un rôle très limité, qui se limite au conseil. Mais ça me permet de... Il faut de tout.

• Salomé

  Et ça me fait beaucoup penser ce que tu dis sur cette philosophie. À la phrase qu'on dit, on dit beaucoup qu'on "emprunte la planète aux générations futures". Alors, ce que je te propose peut-être, c'est qu'on rentre dans un peu le dur du sujet. Donc, on va peut-être commencer par une petite explication des concepts. Alors, toi, tu es directeur ESG chez Wüest Partner. Donc d'abord, est-ce que tu peux m'expliquer ce qu'on entend par durabilité ? D'ailleurs, est-ce que le terme n'est pas un peu galvaudé ? C'est vrai qu'on l'entend quand même beaucoup. Et puis après, peut-être m'expliquer qu'est-ce que c'est que l'ESG ?

• Marc

  Oui. En fait, c'est une très bonne question puisque les gens qui ne connaissent pas trop le milieu, en fait, confondent beaucoup durabilité avec ESG. Même si, en fait, les deux termes se ressemblent un petit peu, mais en fait, le développement durable c'est ce qui a été défini par les Nations Unies. C'est l'objectif de répondre aux besoins des générations actuelles, mais sans compromettre ceux des générations futures. Alors que l'ESG, c'est un outil qui permet de mesurer notre performance extra-financière. Le E pour l'environnement, le S, le social, et le G, la gouvernance. Donc en fait, on va mettre en place une grille avec des indicateurs qu'on va pouvoir les mesurer pour dire est-ce que vraiment on est bien ou on est mauvais par rapport à nos objectifs de durabilité.

• Salomé

  D'accord, d'accord, ok, je comprends bien. Est-ce que peut-être tu as des exemples, parce qu'indicateurs extra-financiers, alors environnementaux, on comprend, je suppose que c'est le carbone, sociaux, on comprend plus ou moins, moi venant du BTP, on a des quotas, des heures d'insertion à faire, etc. gouvernance, c'est aussi un peu flou. Est-ce que tu peux donner quelques exemples ?

• Marc

  En fait, c'est très large. Quand on parle environnement, ça ne se limite pas juste au carbone ou à l'énergie. Ça peut aller sur divers sujets, ça peut aller sur la biodiversité. Peut-être qu'on va parler plus dans le domaine de l'immobilier. Quand on parle environnement pour un immeuble, on va parler des immeubles qui consomment moins d'énergie, qui émettent moins de gaz à effet de serre. Même dans leur construction, dans leur conception, on utilise des matériaux biosourcés, des matériaux qui ont moins d'impact sur l'environnement. Mais aussi, c'est des bâtiments qui permettent de limiter la consommation d'eau. On va faire attention aussi au sujet des déchets, les flux de déchets, comment recycler en exploitant le bâtiment. Il y a un sujet très important, la résilience climatique. On va concevoir des bâtiments. Là, on a parlé de... Peut-être qu'on n'a pas encore attaqué ce sujet, mais on parle beaucoup du changement climatique, des différents scénarios de réchauffement. Donc en fait, avec ces différents scénarios de réchauffement, on va avoir des risques physiques ou des risques climatiques qui vont s'intensifier. Donc il faut adapter nos bâtiments à tout ça pour pouvoir garantir leur pérennité à long terme. Donc ça, c'est par exemple les indicateurs de l'environnement. Les indicateurs du social sont aussi très nombreux. Ça peut aller du confort et bien-être des occupants des bâtiments sur le confort thermique, visuel, acoustique. Ça peut aller aussi jusqu'à les services qu'on va proposer aux occupants, sur leur psychologie, sur le bien-être interne. Donc, c'est vraiment très, très large comme sujet. Et après, la gouvernance pour un bâtiment, c'est comment on gère en fait les relations avec les parties prenantes, les locataires. Voilà, tous ces sujets-là, en fait, qui permettent d'impliquer en fait tous les acteurs de l'immobilier pour répondre aux différents sujets, que ce soit environnemental ou sociétal. Pour moi, la gouvernance, en fait, c'est la base qui va définir les bonnes règles pour bien gérer les sujets environnementaux et sociétaux.

• Salomé

  D'accord, je vois très bien. Ok, merci beaucoup pour cette explication. Moi, je suis quand même très loin d'être une experte de ces sujets-là, de durabilité, d'ESG, etc. Il me semble avoir compris que la CSRD était entrée en vigueur il y a quelque temps. En tout cas, avec une obligation de reporting pour les boîtes qui sont cotées. Donc, hormis la CSRD, est-ce que c'est obligatoire de rendre compte des critères ESG ? Est-ce qu'il y a des normes en particulier ? La CSRD, il me semble que c'est européen. Est-ce que tu peux éclairer un petit peu ma lanterne sur ce sujet ?

• Marc

  Oui, tout à fait. Alors, la CSRD fait partie, en fait, d'une des réglementations européennes sur l'obligation du reporting ESG pour les grandes entreprises, mais aussi pour les petites entreprises avec différentes échéances. Donc là, actuellement, c'est plutôt les entreprises cotées avec un certain chiffre d'affaires qui devaient faire le reporting. Mais l'exercice va arriver pour tout le monde dans les années à venir. Et là, on parle reporting vraiment des entreprises. Mais aussi, il ne faut pas oublier qu'il y a l'obligation de faire le reporting, même pour les investisseurs. Ça peut passer par la SFDR qui est Sustainability Financial Disclosure Regulation qui va les obliger ou obliger les fonds d'investissement à inclure des informations ESG dans leurs décisions et reporting financiers.

• Salomé

  Une obligation de transparence en fait.

• Marc

  Tout à fait. Donc en fait, pour chaque acquisition des bâtiments ou pour chaque session, ils vont regarder, ils vont avoir une grille ESG, ils vont regarder comment ils se situent par rapport à l'énergie, par rapport au carbone. Est-ce que vraiment, s'ils font cette acquisition, ils vont nuire à leurs objectifs ? Ça dépend de la nature de leur fonds d'investissement, s'ils promeuvent un objectif environnemental ou social. Mais il y a des bases de divulgation des informations extra-financières. Et tout ça, on a parlé CSRD, SFDR, à niveau européen, mais la base de tout ça, c'est la taxonomie européenne. La taxonomie européenne qui va venir définir si une activité, que ce soit immobilière ou autre, parce qu'en fait, c'est obligatoire pour toutes les activités, définir si cette activité est durable ou pas. En faisant quoi ? En donnant des critères techniques qu'il faut les analyser avec des seuils et voir vraiment si on respecte ces critères ou pas. Et ça s'applique à l'immobilier, que ce soit au développement de nouveaux projets, à la rénovation, comme ce que faisait Linkcity, mais aussi à la gestion et la propriété des immeubles pour les investisseurs. En fait, il y a énormément de normes, de réglementations. Là, on a parlé de l'Europe, mais en France, il ne faut pas oublier qu'on a le fameux décret tertiaire qui va pousser, impliquer une réduction progressive de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires de plus de 1000 m² avec des objectifs clairs d'ici 2050, dont l'objectif, c'est d'arriver à moins 60% de consommation en 2050. Il y a associé à ça le décret BACS qui va pousser les propriétaires ou les locataires à mettre des systèmes de monitoring de consommation énergétique pour pouvoir définir les postes les plus consommateurs. En fait, c'est un décret qui est associé au décret tertiaire pour pouvoir atteindre ces objectifs.

• Salomé

  Oui, que ce soit pas seulement un sujet d'investisseur, mais aussi un sujet d'utilisateur.

• Marc

  C'est ça. Parce que, en fait, en gros, c'est les utilisateurs qui jouent le jeu, même si on a des bâtiments qui sont très vertueux.

• Salomé

  S'il y a le chauffage et qu'il y a les fenêtres, ça n'a pas de sens.

• Marc

  Donc, Il faut que tout le monde joue le jeu, sinon on n'arrive nulle part. Et il y a plein d'autres normes et réglementations. Ça peut être des lois pour équiper les toitures des panneaux photovoltaïques ou des surfaces végétalisées. Il y a des normes sur les bornes de recharge électrique. Pour les parkings, maintenant, on impose une certaine quantité. Tout ça, on se prépare pour le monde d'avenir où il faut se débarrasser des véhicules thermiques, il faut un peu verdir toutes les industries, pas juste l'industrie immobilière. Et à part tout ça, il y a toujours des démarches qui sont très volontaires. Ça peut être des certifications environnementales pour les bâtiments.

• Salomé

  C'est ce que vous faites chez Wüest Partner, parce que Wüest Partner n'est pas un auditeur ? Vous ne faites vraiment que du conseil ou vous faites aussi de l'audit ?

• Marc

  En fait, on fait les deux.

• Salomé

  Ok.

• Marc

  On a des assesseurs de certification, donc on peut accompagner nos clients aussi sur la certification de leur immeuble, que ce soit BREEAM, LEED, HQE, etc.

• Salomé

  Mais sur la CSRD, etc., vous le faites aussi ?

• Marc

  Alors, la CSRD, nous, on ne fait pas le conseil auprès des entreprises. Plutôt, on accompagne pour la SFDR et toutes les réglementations immobilières type décret tertiaire, BACS, etc. Et sinon aussi, il y a des démarches volontaires pour les investisseurs, notamment comme le label ISR, Investissement Socialement Responsable.

• Salomé

  Ok, ok, ça ne me parlait pas.

• Marc

  Ça, ça va pousser aussi les investisseurs à aller plus loin de la réglementation pour définir des objectifs encore plus ambitieux sur le plan environnemental, social et de gouvernance.

• Salomé

  Ok, donc là, tu viens de citer quand même un certain nombre de normes, de labels de réglementation. Donc on a dit SFDR, CSRD, ISR, etc. Ça fait quand même un écosystème vraiment important, d'autant plus qu'il y a la réglementation française, la réglementation européenne. Comment est-ce que vous, vous accompagnez vos clients pour faire les bons choix et s'y retrouver à travers tout ça en fait ?

• Marc

  Oui, tout à fait. En fait, l'écosystème réglementaire lié, que ce soit à la finance durable ou à la performance énergétique et carbone des bâtiments, est en effet très complexe. Pourquoi ? Parce qu'en fait, à travers les différentes réglementations que tu viens de citer, on n'a pas toujours les mêmes méthodes de reporting, les mêmes indicateurs qu'il faut sortir. Je prends l'exemple tout bête entre décret tertiaire et taxonomie. Taxonomie européenne, ça résonne avec l'énergie primaire. Décret tertiaire, c'est avec l'énergie finale. Même si à la base, c'est toujours le même calcul qu'il faut faire, c'est de baisser les consommations d'énergie, de promouvoir des bâtiments plutôt efficients, on va dire, en termes de performance énergétique. Mais ce n'est pas toujours les mêmes seuils. Donc parfois, on a l'impression, enfin ce n'est pas juste l'impression, pardon, c'est un peu la réalité, c'est que les investisseurs, mais aussi tous les autres acteurs de l'immobilier, sont un peu perdus face à cette complexité, face à cette incohérence entre les différents indicateurs de reporting. Et ce qu'on avait noté, c'est qu'actuellement, toutes les réglementations, que ce soit européennes et françaises, essaient de s'aligner avec la taxonomie européenne, qui reste le socle de la transition environnementale en France. Donc si, par exemple, on regarde maintenant la SFDR, avant, il y avait des sujets qui n'étaient pas en cohérence avec la taxonomie européenne, mais depuis quelques années, en fait, on a commencé à prendre plus de recul et on voit actuellement qu'ils essayent d'aligner le reporting de la SFDR avec la taxonomie européenne. Si on regarde, par exemple, pour la France, quand on développe des projets RE 2020 ou RE 2025, on coche directement les cases de la taxonomie européenne. Donc, on peut voir aussi que la réglementation française essaie de s'aligner avec cette réglementation européenne. Donc certes, actuellement, il y a beaucoup d'incohérences. Mais à mon avis, tout va être unifié dans les prochaines années.

• Salomé

  D'accord. Et tu sens dans l'attentisme des investisseurs là-dessus, justement, l'immobilisme lié au fait qu'on attend qu'il se passe quelque chose, que tout ça, ça devienne cohérent ou on est plutôt dans l'action ?

• Marc

  Nous, par rapport à nos clients, on trouve qu'ils sont tous dans l'action parce qu'ils sont convaincus de la nécessité de tous ces sujets. Quand on parle de taxonomie européenne, peut-être on a parlé énergie carbone. En fait, les effets positifs sont clairs pour nos clients. Si on consomme moins d'énergie, les locataires vont payer moins leur facture énergétique, surtout avec le prix d'énergie qui flambe. À travers les années, ils ont regardé, nous tous, on regarde tous les jours, les catastrophes naturelles, malheureusement, qui se passent en Europe, là, dernièrement, un peu dans l'Ouest, la France, les inondations. En fait, c'est devenu une réalité que le changement climatique a un impact sur notre vie, sur notre modèle économique et qu'il faut tout adapter. Il faut avoir, pas juste des bâtiments résilients, mais aussi une économie résiliente face à tout ça. Donc, ils sont conscients de l'importance de ces sujets. Parfois, ils sont perdus, d'où l'intérêt, en fait, d'avoir un bon conseil pour les mieux orienter.

• Salomé

  Et alors, je comprends que la durabilité, c'est plutôt une conviction personnelle de l'acteur de l'immobilier que tu as en face de toi. Pour toi, les critères ESG, ou les certifications d'ailleurs, est-ce que ça, ça a vraiment modifié les pratiques des investisseurs, des promoteurs, etc. D'autant plus que ça demande quand même un investissement, ça demande de l'argent. Aujourd'hui, on est dans un marché, surtout le marché tertiaire, qui est un marché en crise. Est-ce que tu observes ça ? Est-ce que, parce que chez vos clients, bien évidemment, quand on fait appel à vos partenaires et qu'on fait appel à vous, ils sont déjà engagés dans une démarche de durabilité. Est-ce que quand tu regardes de façon un peu plus macro le marché, tu remarques une évolution des pratiques ?

• Marc

  Oui, tout à fait. Tout le monde est au courant que les pratiques immobilières ne sont plus les mêmes que dans les années précédentes, que ce soit chez les promoteurs, mais aussi chez les investisseurs. Les investisseurs, là, ce qu'on avait noté, puisqu'ils nous sollicitent, par exemple, pour leur acquisition de nouveaux bâtiments, ils ont des outils, des grilles ESG, ils ont des obligations pour leur reporting. Donc, ils doivent cocher plusieurs cases, que ce soit sur l'énergie, sur le carbone, parfois sur la biodiversité, selon les objectifs qu'ils ont définis pour leur fonds d'investissement. Donc, oui, ce n'est plus le même. Avant, on regardait plutôt location, location, location, d'un immeuble. Et on définit en fait la valorisation d'un immeuble par rapport à ça, parce qu'il y a le métro à côté. Certes, c'est important, mais actuellement, il y a beaucoup d'autres sujets qui sont très impactants. Il y a toutes les réglementations qu'on avait citées. En fait, un immeuble qui n'est pas aligné avec sa réglementation, l'investisseur, il va compter les capex qu'il va dépenser pour mettre aux normes ce bâtiment. Donc tout ça, ça se reflète en une décote sur la valeur du bâtiment.

• Salomé

  C'est ce que toi, tu appelles la valeur verte d'un actif ?

• Marc

  Oui, alors la valeur verte...

• Salomé

  Alors je dis toi, mais...

• Marc

  En règle générale, la valeur verte, c'est plutôt la survalorisation qu'on peut estimer grâce aux performances ESG d'un bâtiment. D'accord. Si, par exemple, on a un bâtiment par rapport à ses comparables qui est... Je ne sais pas, je vais dire RE2031, il consomme peu d'énergie, il est bien isolé, il y a le confort thermique à l'intérieur, on sait que les locataires vont rester plus longtemps. Ils vont faire des baisses de leur consommation énergétique. Donc c'est un bâtiment qui peut avoir une valeur supérieure à ses comparables. Et c'est là ce qu'on appelle la valeur verte. Là, ce que je parlais tout à l'heure, c'était la décote brune. C'est quand vraiment un bâtiment est obsolescent sur certains sujets et du coup, il faut dépenser des capex pour le mettre en ordre. C'est ça la décote. Donc voilà, ça c'est le sujet qui intéresse notamment beaucoup les investisseurs. Et pas que, parce que même les promoteurs actuellement font face à des coûts de construction plus élevés parce qu'il y a plus de réglementation, on ne construit pas de la même manière qu'avant. Et ils s'intéressent aussi à ces sujets parce que quand ils construisent des bâtiments qui sont plutôt durables, qui sont plutôt pérennes, ça attire plus d'investisseurs et ils peuvent même avoir une survalorisation. pour leurs actifs. Du coup, tout le monde joue le jeu.

• Salomé

  C'est vertueux.

• Marc

  C'est vertueux. Après, il y a beaucoup de défis.

• Salomé

  Oui, bien sûr. On va y venir. Donc là, on a parlé de décote brune, de valeur verte, de rentabilité à long terme. Concrètement, imaginons, moi, je suis un investisseur immobilier, donc j'ai tous mes enjeux économiques notamment, en tête. Est-ce que tu peux me faire un peu une synthèse des arguments que tu utiliserais pour me convaincre de m'engager dans une démarche durable bas carbone ?

• Marc

  Ok, je vais essayer de te convaincre. D'ailleurs, c'est ce qu'on fait tous les jours avec nos investisseurs. En fait, moi je trouve que ce n'est pas très difficile à les convaincre sur l'importance de la valorisation extra-financière, la valorisation des actifs immobiliers. Parce que c'est très logique pourquoi en fait ça peut créer de la valeur. Je vais te donner des exemples. Je vais commencer peut-être par les études qui ont été faites, notamment sur les certifications et leur impact sur la valorisation. Donc il y avait plusieurs études qui étaient notamment faites par CBRE et qui ont montré que des immeubles qui sont certifiés, des immeubles de bureaux on parle, qui sont certifiés, BREEAM, LEED, HQE, avec certains niveaux de certifications, par rapport à d'autres qui n'ont pas cette certification, génèrent des loyers qui étaient supérieurs de l'ordre de 6 à 11 % par rapport aux autres. Et de même aussi, dans cette étude, on a noté que ces bâtiments certifiés présentent des taux d'occupation plus élevés. Plus élevés, pourquoi ? Parce que ce sont des bâtiments qui sont plutôt attractifs pour des locataires qui sont soucieux de ces sujets de durabilité et qui ont des objectifs RSE très clairs et qu'il faut les appliquer, notamment dans le choix de leurs immeubles. Il y a aussi des études de Deloitte qui ont été faites, qui montraient que les actifs qui sont conformes aux normes ESG, que ce soit taxonomie européenne ou décret tertiaire, décret BACS, etc., affichent une prime de valorisation moyenne de l'ordre de 10% par rapport aux autres bâtiments. Donc après, sans oublier que les actifs aussi qui sont très vertueux s'alignent avec les attentes des investisseurs. Là, actuellement en France, beaucoup de fonds d'investissement sont labellisés ISR et du coup privilégient des actifs qui sont conformes à certaines normes ESG. Ça peut être des fonds qui vont avoir un objectif de décarbonation, des fonds qui vont avoir d'objectifs de résilience climatique ou parfois des fonds qui ont des objectifs sociaux. Donc quand nos investisseurs par exemple vont chercher des immeubles pour faire leurs acquisitions et les fiter dans des fonds immobiliers, ils vont privilégier ces bâtiments qui sont très vertueux. Donc ça devient un produit très attractif, un bâtiment vertueux. Du coup, ça va générer plus de la valeur. Mais aussi, il ne faut pas oublier que des actifs qui sont très performants énergétiquement vont aider à réduire les coûts opérationnels. Parce qu'on va consommer moins d'énergie, du coup on va réduire les charges pour les occupants. Et on peut tout ça refléter sur la valeur de l'immeuble. Des bâtiments comme par exemple le bâtiment 22-26 à Lyon qui était développé par le cabinet d'architecture BAUMSCHLAGER EBERLE, je crois. En fait, c'est des bâtiments qui sont très haut de gamme parce que c'est un bâtiment qui assure un confort, une certaine température, mais sans avoir des systèmes techniques très lourds pour le chauffage, la climatisation. Donc derrière, on ne va pas avoir ces systèmes, on va libérer de la surface. Toutes ces surfaces, c'est de la valeur. Et en même temps, on va réduire les coûts de maintenance. Donc opérationnellement aussi, c'est bénéfique d'avoir des bâtiments plutôt sobres, comme on dit. En plus, ces bâtiments-là, en fait, qui sont vertueux, quand on a le confort, le bien-être et le confort, ils vont aider à fidéliser les locataires à rester longtemps. Pour les investisseurs, ça permet de créer de la valeur parce qu'on va réduire en fait le taux de vacance et on va sécuriser les revenus. Il y a plusieurs sujets. Il y a le sujet de la résilience face aux risques climatiques aussi qui est devenu très important, notamment pour les assurances qui vont augmenter les coûts d'assurance pour les bâtiments qui se trouvent ou qui ne sont pas résilients. D'ailleurs, il y a un sujet très important. Là, on a noté que les banques actuellement, pour prêter de l'argent auprès des investisseurs, ils envoient en fait une grille, avec des critères sur la résilience, sur l'énergie, sur la pollution, etc. Donc les banques prennent au sérieux maintenant les sujets de la taxonomie européenne et tout ce qui tourne autour. Et finalement, en fait, c'est très clair que les banques maintenant offrent souvent des conditions qui sont préférentielles pour les bâtiments certifiés ou les bâtiments qui promèvent des normes ESG via des green bonds, ou ce qu'on appelle en français les prêts verts. Donc voilà, c'est que bénéfique en fait. C'est bénéfique pour prêter de l'argent, bénéfique pour le locataire qui va habiter dans ce bâtiment, qui va réduire ses charges et qui va se sentir bien au final dans cet immeuble. L'immobilier, c'est là où on passe, je ne sais pas, 60%, 70% de notre temps. Donc c'est que bénéfique.

• Salomé

  Ok, alors. Si je fais la synthèse, moi je suis un investisseur, donc mon bâtiment, si je le fais durable, il est mieux valorisé, il correspond aux attentes de mes investisseurs. Je réduis en plus ma facture énergétique, mes coûts opérationnels. Je fidélise mes locataires, donc je sécurise mes revenus. Il est résilient au niveau climatique. Donc en plus, je suppose que ça a un impact sur tout ce qu'on voit, les inondations, etc. Et puis en plus, j'ai plus de chances d'avoir un prêt bancaire et une prime d'assurance. Donc moi, je suis hyper convaincue. C'est bon, je signe. Est-ce que toi, tu vois que les critères ESG, toutes ces notions de durabilité modifient un peu la perception de rentabilité des investisseurs ou est-ce que c'est encore quelque chose dont vous, vous avez encore à vraiment prêcher la bonne parole ? Oui,

• Marc

  En fait, on a remarqué que si tout à fait les initiatives ESG redéfinissent en profondeur la notion de la rentabilité, pas juste chez les investisseurs, peut-être qu'on n'a pas parlé aussi des promoteurs, parce que la valorisation d'actifs, comme on s'est dit, ne se focalise plus comme avant sur son emplacement, sur son pur emplacement. Là, par exemple, si on a déjà, peut-être que je mélange un peu tous les sujets, mais si je prends le résidentiel... si on a un appartement qui est localisé, qui est au centre de Paris, mais qui a un DPEG, je ne peux pas louer. Déjà, il y a la réglementation qui va m'empêcher, Voilà. Donc, ce n'est plus la même notion de rentabilité comme avant. Là, je trie un exemple très simple qui est juste le DPEG. C'est parlant. Voilà, qui peut parler aux gens. Mais si on regarde là pour des actifs immobiliers tertiaires, là, c'est encore plus… Il y a encore plus de critères qui vont rentrer en compte. Il n'y a pas que l'énergie carbone, il y a la résilience climatique, il y a des sujets aussi sociaux qui vont rentrer en compte. Là, certains investisseurs, par exemple, jugent que leur bâtiment devrait être réversible pour éviter tout risque futur. On a vu avec la COVID-19. Quand le télétravail était démocratique, les bâtiments de bureaux étaient vides, le taux de vacances était très élevé. Donc c'est ça, en fait, la rentabilité que les investisseurs regardent actuellement. Quand ils développent un bâtiment de bureau, ils veulent que ça soit réversible en hôtel ou en résidentiel aussi, parce que le monde, il est incertain, on vit dans un monde incertain. Donc pour sécuriser des revenus à 20 ans, à 30 ans, il faut anticiper tous les risques, pas les risques climatiques, mais aussi les risques sociaux.

• Salomé

  Oui, ok. Est-ce qu'on peut dire qu'avec les critères ESG, on passe du greenwashing à la vraie durabilité ?

• Marc

  Oui, je dirais oui, parce que les critères ESG permettent de passer du greenwashing à une approche qui est plutôt authentique de la durabilité. Mais seulement si les engagements sont réellement suivis d'actions mesurables. Là où le greenwashing se limite souvent à des discours marketing sans impact concret, les critères ESG vont obliger à des résultats tangibles et qui sont vérifiables. Par exemple, des réglementations comme le décret tertiaire vont imposer des objectifs très clairs sur la baisse des consommations d'énergie de 50-60%. On peut le mesurer, on ne peut plus « bullshiter » comme on dit. Il y a des objectifs clairs qu'il faut suivre et il y a derrière des audits qui vont être faits. Alors que si on regarde certaines entreprises qui promèvent des produits qui disent qu'ils sont... Là, on est dans le pur bullshit, le greenwashing, parce qu'on va dire "oui, je ne sais pas, j'ai un produit qui est en plastique, mais issu de recyclage, mais on va cacher toute la misère derrière, parce que ça reste du marketing. La réglementation, elle va vraiment définir les règles du jeu et on ne peut plus...

• Salomé

  On ne peut plus jouer avec tout ça.

• Marc

  On ne peut plus jouer avec tout ça, oui.

• Salomé

  D'accord. On a parlé de tout l'aspect environnemental qui est le plus évident dans les critères ESG. D'ailleurs, c'est le E. Est-ce que tu peux nous parler, même si on en a déjà parlé un petit peu avant, peut-être faire une synthèse sur ce qu'il en est des impacts sociaux, donc S et G de gouvernance sur les projets immobiliers ?

• Marc

  Donc certainement, on a parlé beaucoup sur les objectifs environnementaux parce que la réglementation aussi, que ce soit française ou européenne, fait le focus sur le E, que ce soit l'énergie, le carbone et maintenant résilience de plus en plus. Parce qu'en fait, scientifiquement, pour limiter les émissions de gaz à effet de serre, c'est le carbone et l'énergie. Mais en vrai, l'ESG, ce n'est pas que ça. Comme tu dis, il y a aussi les aspects sociaux qui sont très importants. D'ailleurs, dans le rapport du GIEC, ils disent clairement qu'il n'y a pas de transition environnementale sans équité sociale. Oui, OK. On peut se concentrer sur le E, on n'arrive nulle part. On peut se concentrer sur le S, on n'arrive nulle part. On peut se concentrer sur le G, on n'arrive nulle part. Il faut vraiment combiner ces trois facteurs. Et là, pour répondre à ta question sur les impacts sociaux qu'on va regarder dans les projets immobiliers, en fait, il y en a beaucoup. On va regarder comment on va améliorer le bien-être des occupants en faisant l'attention sur leur confort psychologique, thermique, visuel, acoustique. On va leur proposer des espaces communs qui sont propices à la convivialité. Il y a le sujet de l'accessibilité qui est très important. Là, on essaye de promouvoir des bâtiments qui sont plutôt inclusifs, qui sont accessibles à tout le monde, notamment aux personnes à mobilité réduite. et qui peuvent être adaptées à des besoins qui sont très variés. Parmi les sujets qu'on regarde dans le social, c'est comment renforcer les liens sociaux dans un même bâtiment en créant des espaces partagés.

• Salomé

  D'autant plus d'actualités à l'heure du télétravail.

• Marc

  Oui, tout à fait.

• Salomé

  Où on a du mal à retrouver des fois du lien social au bureau, notamment.

• Marc

  C'est ça, on a tendance à rester derrière nos écrans. Donc, ce qui n'est pas...

• Salomé

  Oui et à la maison. Bon, après, moi, j'ai une adresse parisienne comme la vôtre. Clairement, je passe ma vie au bureau.

• Marc

  Il faut avoir un peu le temps pour regarder dehors.

• Salomé

  C'est vrai qu'en termes de productivité, peut-être pas à fond.

• Marc

  Non, mais ça, par exemple, ce que tu viens de dire, c'est aussi des critères sociaux que nous, on regarde. C'est d'avoir la vue sur l'extérieur. C'est quand vraiment tu es fatigué de regarder l'écran. C'est de pouvoir regarder dehors.

• Salomé

  Ça met une ouverture quand même sur dehors, sur le monde finalement.

• Marc

  Il y a encore d'autres sujets, je vais citer peut-être quelques-uns encore. La promotion de la mobilité durable, pour nous, c'est un aspect social qu'on va regarder parce qu'on va pousser les gens à utiliser le vélo ou à utiliser les transports en commun. Donc en fait, tout ça, tout est interconnecté, même si c'est ça, nous, on considère comme c'est un critère social. Mais en même temps, c'est un peu de l'environnement parce que quand on prend le vélo, on ne va pas prendre la voiture.

• Salomé

  Oui, finalement, il y a tout ce que tu disais sur la réglementation sur les bornes de charge électrique. Finalement, tout ça se recoupe quand même.

• Marc

  Oui, tout est lié. Et sur le plan de gouvernance aussi, on regarde l'immobilier, comment ça va créer d'opportunités économiques aussi dans les territoires où ça s'implémente. Et je pense que c'est le cœur aussi, c'est un sujet très important pour Linkcity, c'est comment redynamiser un peu les villes, créer plus de travail, amener plus de gens. Et pour nous, c'est des sujets aussi de valorisation, puisque quand on développe des bâtiments dans des quartiers qui sont un peu délaissés. On va créer de beaux projets, du coup, il y aura plus de population qui va venir ici, du coup, les prix, en quelque sorte, vont augmenter. Donc, le bâtiment va prendre de la valeur. Donc, tout se recoupe, en fait, avec la notion de valorisation.

• Salomé

  Alors, je fais juste une toute petite parenthèse pour les personnes qui nous écoutent. Tu parles souvent de Linkcity, c'est parce que tu sais qu'en parallèle du podcast, je travaille chez Bouygues et que Linkcity est la filiale de promotion immobilière de Bouygues Construction. Je le précise pour que ce soit cohérent à l'écoute. Est-ce que toi, tu sens un changement dans les attentes des utilisateurs, même si tu as, je pense, répondu un petit peu à la question précédemment ? Est-ce que tu sens un changement dans les attentes des utilisateurs concernant tous ces enjeux ? Alors, environnementaux, évidemment, mais aussi sociaux et de gouvernance.

• Marc

  Oui, tout à fait. On remarque que les attentes des locataires, des utilisateurs finaux en matière de durabilité évoluent beaucoup depuis quelques années. Pourquoi ? Parce qu'actuellement, ils vont chercher des bâtiments qui non seulement répondent à leurs besoins quotidiens, mais aussi qui les aident à atteindre leurs objectifs en termes de transition écologique ou de conformité réglementaire. Toutes les entreprises ont des feuilles de route RSE qui sont très claires. Et du coup, le choix immobilier, ça impacte en fait leur feuille de route. Par exemple, on travaille avec certains locataires qui ont des carbon score cards. En fait, avant d'acquérir un bâtiment ou avant de s'implanter dans un bâtiment, ils doivent vérifier c'est quoi la consommation énergétique de ce bâtiment, ça émet combien de gaz à effet de serre, c'est quoi sa résilience, parce que tout ça, ça peut impacter leur trajectoire de décarbonation. Donc ce sont des sujets qui sont devenus vraiment très importants pour les utilisateurs, notamment les utilisateurs des grands groupes. On ne va pas se mentir, actuellement, les petits utilisateurs, les petites entreprises, Ils n'ont pas les moyens. Et ils ont d'autres sujets, je ne vais pas dire plus importants.

• Salomé

  Oui, quand on voit le nombre de défaillances d'entreprises auxquelles on fait face en ce moment, en tout cas leur priorité, déjà faire tenir l'entreprise, c'est peut-être effectivement essentiel.

• Marc

  C'est exactement ça. Et en plus, je vais aussi dire, c'est un peu important que même maintenant, certaines sociétés de gestion mettent en place des politiques d'exclusion et refusent certains locataires parce qu'ils sont impliqués sur... Parce que c'est des locataires, en fait, des entreprises qui sont issues de secteurs controversés, que ce soit l'armement ou les énergies fossiles, le tabac, ou celles qui contribuent à la destruction de la biodiversité. En fait, ce n'est pas que le locataire qui joue le jeu. Parfois, certaines sociétés refusent des locataires parce qu'elles vont nuire à l'environnement. On va dire à leur politique d'exclusion et c'est des critères qui sont éliminatoires.

• Salomé

  Donc jusqu'ici, on a parlé des critères ESG, des enjeux qui y sont liés. Je suppose que tout ça, ça comporte quand même énormément de défis. À mon avis, ce n'est pas un chevin, tu vas nous le dire, mais sans embûche. Pour toi, est-ce que tu peux me dire quels sont les principaux défis des entreprises qui intègrent des pratiques durables dans leurs opérations immobilières ?

• Marc

  Oui, alors il y a plusieurs défis, comme tu viens de dire, parce qu'à chaque transition environnementale, pour chaque transition, on a toujours des avantages, des défis. Les défis ne sont pas vraiment les mêmes pour les investisseurs, les promoteurs, même si parfois ça se recoupe entre eux, mais ce n'est pas toujours le même ordre de priorité. Par exemple, pour les investisseurs, le vrai défi pour eux, c'est vraiment la qualité et la disponibilité des données ESG. Parce que pour eux, parfois, collecter, suivre des données fiables, que ce soit sur des consommations énergétiques, sur les émissions de carbone ou sur des impacts sociaux, c'est très complexe, notamment quand ils ont des portefeuilles immobiliers très diversifiés. Le défi numéro un, par exemple, pour les promoteurs, c'est les coûts initiaux qui sont très élevés parfois. Parce qu'ils vont investir plus, il y a plus d'investissements pour le développement de nouveaux projets. Parce qu'il faut installer des systèmes durables aussi, des systèmes techniques de pointe. Il faut parfois aller chercher des certifications parce que si on a des bâtiments tertiaires qui n'ont pas ce tampon, les investisseurs ne vont pas le regarder.

• Salomé

  Ça ne se ressent pas sur la valorisation, oui.

• Marc

  C'est ça. Et ça, ça peut parfois présenter comme une barrière pour aller vraiment dans ces sujets parce que ça nécessite un budget contraint. Et pour moi, il ne faut pas le regarder de cette manière-là. Parce que les résultats financiers des initiatives ESG ne se mesurent pas vraiment à l'instant, T=zéro, comme on s'est dit, mais se mesurent souvent sur le long terme. Ce qui peut vraiment freiner parfois des investissements quand on est dans des environnements où la pression sur les résultats est immédiate. Donc ça, c'est quelque chose qui peut bloquer parfois. Aussi, il y a la conformité réglementaire avec toutes les réglementations en cours. Et aussi le durcissement de certaines réglementations, ça peut freiner les investisseurs, les promoteurs, surtout lorsqu'ils naviguent dans un paysage réglementaire qui est en constante évolution, qui est parfois très complexe.

• Salomé

  Un paysage économique et politique.

• Marc

  Ça c'est tout à fait. En plus, il y a d'autres défis qu'on avait notés lorsqu'on avait lancé nos enquêtes de durabilité auprès des investisseurs et des promoteurs. C'était la complexité opérationnelle parfois, parce que lorsqu'il faut intégrer la durabilité dans des actifs existants, souvent qui sont anciens ou mal adaptés, c'est plus difficile que dans des projets neufs qui sont conçus dès le départ avec une approche ESG. Il y avait la coordination avec les parties prenantes. Quand on met en œuvre des pratiques ESG, ça nécessite l'adhésion de multiples acteurs. qui sont les propriétaires, les locataires, les gestionnaires, les fournisseurs. Donc, ça implique en fait tout l'écosystème. Et ce n'est pas si simple que ça, puisqu'il y a un vrai changement culturel qui s'impose. Donc, il y a plusieurs défis. Et nous, notre rôle d'experts, c'est d'aider à…

• Salomé

  Et en tant qu'experts, justement, comment est-ce que vous faites pour aider les clients ? En fait, comment ces défis-là peuvent être surmontés ?

• Marc

  Nous, on essaie de travailler avec nos clients déjà pour mettre en place une stratégie ESG qui est très claire. On essaie déjà de les plus sensibiliser sur ces thématiques ESG, de mieux expliquer ces critères, que ce n'est pas vraiment très complexe comme on l'entend tout le temps. Mais tout au début, ce qu'on conseille à nos clients, qui sont plutôt les investisseurs, c'est de passer à des outils numériques pour collecter. mieux analyser les données d'une manière plus fiable, prioriser les investissements qui sont ciblés. Parce que vraiment la collecte des données, c'est un vrai défi. Ça peut être parfois difficile à chercher, à mesurer, comme on s'est dit, les consommations énergétiques, la qualité, la fiabilité parfois des données n'est pas du tout là. Quand vraiment il y a une absence totale des données, nous on essaye de proposer des... Des solutions pour pouvoir aussi récupérer des données. Par exemple, si je prends l'exemple de la consommation énergétique, si on n'a pas des DPE, on n'arrive pas à récupérer les consommations des locataires. Ce n'est pas une excuse pour ne pas faire l'exercice. On peut toujours s'amuser à faire des maquettes numériques, un jumeau numérique du bâtiment pour pouvoir estimer, simuler un peu les consommations réelles sur d'autres sujets peut-être sociaux ou de résilience. Il y a toujours aussi des solutions qu'on peut trouver en fait le vrai problème pour moi c'est pas la qualité de données au final c'est vraiment le temps qu'il faut investir aussi et comment la récupérer.

• Salomé

  Ok, je comprends bien que la collecte de données c'est un enjeu, c'est un peu un enjeu pour beaucoup de choses en ce moment. On l'entend aussi parler en disant que la data, c'est le nerf de la guerre dans tout ce qui est intelligence artificielle, etc. Est-ce que tu peux expliquer quand même, faire peut-être une synthèse de pourquoi est-ce que la collecte de données, c'est aussi central ?

• Marc

  Oui, alors la donnée, comme tu as dit, c'est le nerf de la guerre parce que la donnée, ça nous permet déjà de se comparer aux autres, de se benchmarker, voir c'est quoi notre performance, que ce soit extra-financière ou même financière. Enfin, on a toujours besoin de données pour alimenter nos modèles. Donc, c'est vraiment, c'est un vrai défi. Pourquoi ? Parce que je vais parler notamment dans le milieu de l'immobilier, parce que c'est le secteur qui nous intéresse le plus. Parce que quand on cherche la donnée, il faut impliquer vraiment tout le monde. Il faut impliquer des propriétaires, des gestionnaires, des locataires. Et parfois, en fait, on a des contrats qui sont très confidentiels, où on ne peut pas accéder, par exemple, en tant qu'investisseur ou en tant que propriétaire, à certaines données. Je prends l'exemple des factures énergétiques. Le locataire a le droit de ne pas les partager. Donc derrière, comment moi, en tant qu'investisseur ou propriétaire, je peux savoir c'est quoi la consommation réelle de ce bâtiment ? Donc c'est vraiment un vrai défi, la collecte de données. Ce n'est pas très simple. Après, il y a toujours des solutions. Ça peut être des solutions de mettre en place des capteurs intelligents qui qui sont tous centralisés vers une GTB (gestion technique du bâtiment) ou une machine qui permet de concentrer ces informations et qui seront partagées par tout le monde. Parfois, si ce n'est pas le cas, si on veut vraiment. Là, j'insiste un peu sur les sujets de décarbonation, parce que là, quand on parle de données, il n'y a pas que ça, il y a beaucoup d'autres données, mais c'est toujours les données énergiques, climatiques...

• Salomé

  Qui sont les plus tangibles, finalement.

• Marc

  C'est ça, qui sont les plus tangibles, qui intéressent plutôt toutes les réglementations. Et parfois, ce n'est pas l'excuse de rien faire parce qu'il existe des modèles prédictifs, des benchmarks sectoriels sur lesquels on peut se positionner pour combler des lacunes quand on n'a pas vraiment ces données. Mais encore une fois, la vraie solution pour avoir de la vraie donnée qui est fiable, etc., c'est d'impliquer tout le monde, tout l'écosystème, de sensibiliser tout le monde pour atterrir à cet objectif qui est au final commun pour tout le monde. C'est un objectif de décarbonation.

• Salomé

  Oui, donc ça demande d'avoir des gens en face de soi qui sont quand même très convaincus.

• Marc

  Ah oui, tout à fait. S'il n'y a pas la conviction, ça ne va pas marcher.

• Salomé

  Alors, Marc, si tu es d'accord, on va passer aux trois questions signatures du podcast. Donc, la première, c'est, y a-t-il une maxime, un mantra ou une phrase qui t'inspire au quotidien ?

• Marc

  Oui, il y a une phrase que j'aime beaucoup, c'est quand on dit que nous n'héritons pas de la terre de nos ancêtres, mais nous l'empruntons à nos enfants. En fait, ça me rappelle que chaque action de ce qu'on fait, ça compte et que la durabilité, ce n'est pas vraiment une option, mais une responsabilité envers les générations futures. Et du coup, ça m'encourage en fait toujours à penser l'impact de mes choix, qu'ils se soient personnels ou professionnels.

• Salomé

  Très jolie boucle avec le début de l'interview sur ta philosophie professionnelle. Est-ce qu'il y a une chose inattendue que tu as faite dans ta carrière ? Un moment décisif ou peut-être un moment fort ?

• Marc

  Oui, alors le moment le plus inattendu dans ma carrière, c'était de quitter le milieu académique pour reprendre le conseil d'entreprise. Parce que comme je disais peut-être au début du podcast, quand j'étais enfant, je voulais être professeur à l'université ou à l'école. Parce que l'apprentissage, la transmission de l'information, c'est quelque chose que j'aime bien. Et ce rêve m'a accompagné pendant des années. Mais après, en avançant dans mon parcours, j'ai réalisé que j'avais envie de voir mes idées, mes compétences appliquées sur des problématiques plus concrètes, avec un impact direct. Donc pour moi, c'était ça le moment le plus inattendu. C'est quand j'ai pris cette décision pour dire je quitte le milieu académique pour rejoindre l'entreprise. Mais j'essaie de garder un peu les pieds dans...

• Salomé

  Dans le milieu académique. Dans le milieu académique, parce que je sais qu'à la fin de ma carrière, ou peut-être dans quelques années, je vais revenir à... À des premiers amours.

• Marc

  C'est ca, tout à fait.

• Salomé

  Et bien c'est noté, ce sera encore l'occasion de faire un autre épisode pour voir où est-ce que tu en es.

• Marc

  Avec plaisir. Peut-être que je serai dans une ferme avec des vaches.Tout est possible.

• Salomé

  Eh bien, why not ? Why not ? On pourra quand même en faire un épisode. On trouvera bien un sujet. Maintenant, qui aimerais-tu entendre sur le podcast ?

• Marc

  Moi, j'aimerais bien entendre des politiciens ou des décideurs qui sont engagés sur les questions de durabilité parce que si ces personnes-là ne font pas l'effort, on n'arrive nulle part. Et donc... Par exemple, ça peut être un ministre ou un élu local qui travaille activement sur des sujets de durabilité. Ça m'intéresse de voir leur point de vue en tant que décideur. Comment ils font pour bouger les choses ? C'est quoi l'impact sur l'économie quand on prend des décisions assez, je ne vais pas dire assez radicales, parce qu'il faut prendre ces décisions comme décret tertiaire, comme décret BACS. Voilà, comment ils se positionnent par rapport à ces sujets-là et comment ils anticipent les conséquences un peu futures de ces décisions-là.

• Salomé

  Écoute, c'est un joli challenge. Je vais essayer de trouver quelqu'un qui pourra effectivement répondre à la question. C'est vrai que c'est hyper intéressant parce que on parle aussi notamment beaucoup du patrimoine immobilier public. Donc c'est très intéressant d'avoir aussi quelqu'un qui saura donner un éclairage sur ce sujet-là. Dernière question. Où est-ce qu'on peut te suivre ? Où est-ce qu'on peut te retrouver, Marc ?

• Marc

  Alors, je ne suis pas un influenceur. Je suis plutôt dans le...

• Salomé

  Comment ça ?

• Marc

  J'essaie de faire ça un petit peu sur Instagram mais professionnellement vous pouvez me retrouver sur LinkedIn parce que parfois je partage des réflexions, des articles,des actualités notamment sur les sujets liés à la durabilité dans l'immobilier et l'innovation sinon c'est par mail vous pouvez me contacter Avec grand plaisir et merci beaucoup de venir de Lille pour nous voir.

• Salomé

  Avec grand plaisir. Allez, c'est la fin de cet épisode. Je remercie encore une fois Marc qui a accepté de répondre à toutes mes questions avec beaucoup de patience et énormément de bienveillance. Je vous remercie mille fois de nous avoir écoutés jusqu'au bout. Si vous voulez me poser des questions, me faire vos retours ou me proposer de nouveaux invités, je vous attends sur LinkedIn. Enfin, je remercie chaleureusement Bouygues Construction qui soutient le podcast et sans qui il n'existerait pas. J'espère que cet épisode vous a plu. N'hésitez pas à me laisser des étoiles et des commentaires sur Spotify et Apple Podcast, ça m'aide beaucoup. On se retrouve dans 15 jours pour un nouvel épisode de Officieux, le podcast qui vous livre les confidences de ceux qui font l'immobilier d'entreprise.