Speaker #0On a un peu trois piliers, cash flow, plus-value, et quand on arrive à avoir les deux en même temps, c'est canon. Il y a aussi le fait de se dire, vous avez un projet qui est à 300 000 euros, la banque vous suit, par contre pas sur l'intégralité du montant. Et donc les 8 000 euros, étant donné que j'étais sur plus de 3 500 euros de loyer par mois, je les récupère comme ça, donc la commande d'eau. Bienvenue dans Out of the Box, un format simple. 30 minutes pour comprendre l'investissement et répondre à une question. Du concret, des chiffres, de la stratégie. Et aujourd'hui, on va parler d'investissement immobilier et on va parler de combien il faut mettre d'apport pour investir. Ce format, je vais le tourner toute seule et je vais répondre à cette question. C'est parti ! Allez, on se retrouve pour un nouvel épisode et on va parler d'apport. L'apport bancaire pour investir en immobilier. C'est toujours un sujet dont je vais entendre parler, on n'entend jamais la même chose. On voit aussi des pubs sur les réseaux sociaux où les gens disent « on peut investir sans apport » , etc. Je pense en toute franchise que c'était totalement vrai, puisque ça m'est arrivé, en 2021, 2021, 2021, on peut pousser à 2022. En l'occurrence, aujourd'hui, 2026, je ne suis pas du tout alignée sur le fait d'investir sans apport. Je trouve que c'est extrêmement rare. Il faut le dire. Bien entendu, si vous avez eu cette possibilité, n'hésitez pas à le dire en commentaire et à nous expliquer un peu votre situation. Là, aujourd'hui, on a peut-être, je ne sais pas, un cas sur 50 qui ne met pas d'apport. Et je pense que la situation de cette personne en particulier permet à la banque vraiment de limiter énormément son risque et donc de dire, ok, tu ne mets pas d'apport, mais pour x, y... raison. Et ça ne reflète absolument pas la situation du français lambda aujourd'hui. Alors, pour commencer, j'aimerais qu'on puisse juste reclarifier pourquoi est-ce qu'on met de l'apport. Une banque, ça fonctionne en termes de gestion de risque. Donc, on va mettre de l'apport pour aussi s'engager soi-même, pour baisser l'enveloppe de financement, pour limiter donc le risque de la banque. Et donc, ils se disent que Si vous mettez un peu d'apport pour capter, je dirais, une partie des actes d'achat, eh bien, ça vous engage aussi personnellement. Donc, c'est un risque qui est partagé ou... C'est un peu naturel, je dirais que moi, je peux investir sur du private equity, vous savez, de l'investissement dans les startups. Si j'ai quelqu'un qui vient en face de moi, qui monte une boîte, naturellement, je vais lui dire, ok, et toi, tu mets combien sur la table pour ton projet ? S'il me dit zéro, je vous... vous assure que je ne suis pas forcément rassurée. Parce que si tu viens chercher de l'argent, tu viens lever du cash, et que toi-même, sur la table, tu mets rien, c'est un peu facile quand même. Ça veut dire que si ça plante, ça te cause un peu de charge mentale, mais rien de dingue. Donc aussi d'engager les gens avec du cash, où ils mettent un peu, ils tendent la main aussi, je trouve que c'est extrêmement rassurant pour la banque. En tout cas, je le comprends. Et comme je vous l'ai dit, c'est vraiment de la gestion de risque. Aujourd'hui, en termes d'apport, on est majoritairement, encore une fois, c'est un peu au cas par cas, et ça dépend aussi un peu du montant, sur 10 à 20% de l'opération. La plupart du temps, on est vraiment sur 8% pour les frais de notaire et 2% pour les frais de garantie, frais d'hypothèque, ce genre de choses. Donc on arrive sur du 10%, c'est ce qu'il nous demande de mettre. Ensuite, selon, je dirais, le risque, le montant de travaux, le montant de la situation personnelle de l'emprunteur, on va monter jusqu'à 20%, voire 30% aussi, si on part sur des opérations, par exemple, de marchand de biens, où là, il y a un niveau de risque qui est plus important, et donc, qui dit niveau de risque plus important, donc engagement plus important de l'autre partie. Les cas où on va avoir un apport à mettre qui va être un peu plus important, Moi, je dirais que naturellement, sur la résidence principale, je vais avoir beaucoup plus de facilité de mettre un gros apport. Pourquoi ? Il faut se dire que dans un investissement locatif, on sait qu'on peut amortir dans le bien, dans la fiscalité, les intérêts d'emprunt. Donc ça, c'est OK pour l'investissement locatif. Par contre, dans la résidence principale, on ne déduit pas de nos impôts les intérêts d'emprunt. Donc naturellement, je vais pousser un peu plus à mettre de l'apport sur la résidence principale que sur de l'investissement locatif. Néanmoins, ça se contrôle la lance quand même. Peut-être que vous avez un super projet qui est peut-être, je n'en sais rien, patrimonial ou autre, qui est un projet canon en tout cas. Bref, et vous savez qu'il va prendre de la valeur dans le temps. On va aller potentiellement mettre un peu plus d'apport sur la table pour venir donc baisser la mensualité, peut-être aller justement toucher de l'autofinancement, donc ne pas avoir d'effort d'épargne et que ça ne vienne pas, je dirais, peser sur votre capacité d'emprunt, votre taux d'endettement personnel. Et donc être flat pendant X temps, puisqu'il faut se rappeler aussi, c'est que souvent les gens me disent « Oui, soit t'as cash flow, soit t'as plus-value. » Bon, on a un peu trois piliers. Cash flow, plus-value, et quand on arrive à avoir les deux en même temps, c'est canon. Ce qu'il faut se dire, c'est que vous pouvez avoir du cash flow en continu tous les mois, mais pas de plus-value à la fin, puisqu'on a la plupart du temps beaucoup de cash flow sur des villes, je dirais, un peu plus secondaires. Mais quand on est sur des villes un peu plus secondaires, c'est toujours le même ratio rendement-risque. La plus-value est un peu moindre, puisque les prix d'achat sont moins importants. Et donc, on va avoir du cash flow tous les mois. Néanmoins, on ne va pas forcément faire un super gain de plus-value. On peut en faire, mais ils seront moins importants que dans des villes de premier rang avec des zones beaucoup plus tendues. Ensuite, on va avoir la possibilité de full plus-value. Par exemple, en Ile-de-France, on va avoir moins de cash flow au quotidien puisqu'on a des prix d'achat qui restent relativement élevés, même si les loyers sont un peu plus importants. On a des prix qui ne viennent pas naturellement compenser. Donc on a moins de cashflow. Par contre, la plus-value peut être plus importante à la fin et venir compenser l'intégralité des mois de cashflow. J'espère que vous me suivez, c'est pas forcément évident comme logique. Donc si vous arrivez à cumuler le cashflow et la plus-value, c'est royal au bar. Donc de ce point de vue-là, de fait de mettre de l'apport sur la table, ça peut aussi venir, je dirais, atteindre un seuil de rentabilité qui vous permet d'être flat. donc quasiment à zéro, vous n'avez pas à rajouter de votre poche tous les mois. Et également, donc, de ne pas venir nuire à votre taux d'endettement personnel, où la banque va vous dire, ouais, mais donc là, vous devez rajouter, je sais pas, 150 euros par mois de votre poche. Hum, on n'aime pas trop. Alors que si vous avez un investissement, vous avez mis X euros d'apport sur la table, que vous êtes flat dessus, ça viendra moins toucher à votre capacité d'endettement. OK ? C'est aussi du discours à avoir avec la banque et une certaine logique. Donc ça peut être intéressant là-dessus. Il y a aussi le fait de se dire, vous avez un projet qui est à 300 000 euros, la banque vous suit, mais par contre pas sur l'intégralité du montant. Donc elle vous dit, moi je vous suis mais à 250 000. Vous mettez les 50 ou pas, ça dépend du projet. Peut-être que ça vaut le coup, peut-être que ça ne vaut pas le coup. Peut-être que vous savez qu'il va y avoir, je ne sais pas, une construction, un développement de la zone X ou Y, je ne sais pas, un chantier naval, une usine Amazon qui est en train de se construire, ce genre de choses, et que la plus-value va monter naturellement derrière ou des transports en commun qui arrivent. Et donc là, vous misez aussi sur le développement à l'avenir de la zone. Attention, je vous le répète quand même à nouveau, une bonne acquisition se fait absolument à l'achat. Donc, c'est pas sur une hypothèse. thèse de développement de x ou y choses où là vous pourriez vous mettre quand même je trouve plutôt en risque je vais rajouter aussi une chose c'est qu'en mettant de l'apport vous avez aussi possibilité d'avoir des meilleurs taux donc il va falloir quand même faire des petits calculs tout simplement où vous pouvez d'ailleurs utiliser chat gpt qui va vraiment bien vous aider aujourd'hui donc vous lui dites est ce que vous avez possibilité de mettre comme apport ou de moins Un mythe ? Donc ça va dépendre entre 20 000 ou 50 000, je n'en sais rien, et la différence de taux que va avoir la banque pour vous. Est-ce que vous êtes aussi dans une opération que vous voulez revendre sous 3-4 ans ou une opération que vous voulez garder sur 20-25 ans selon le crédit que vous allez avoir ? Là, ce n'est pas pareil puisque le poids du crédit va être vraiment à prendre en considération, le coût du crédit surtout. Donc voilà, le taux peut être également plus important. Il y a également quelques possibilités quand on a moins d'apports pour quand même obtenir son financement bancaire. Ça va être d'avoir quelques garanties. Comme garantie, on peut aller établir sur de l'hypothèque de vos biens actuels. On peut aller faire de la revalorisation de son patrimoine. Donc ça veut dire par exemple, souvent vous êtes assez nombreux à avoir déjà votre résidence principale. Pour certains, elle est déjà totalement payée, pour d'autres moins. Peut-être que vous l'avez achetée si elle est déjà totalement payée. Il y a quelques temps. et vous l'avez acheté, je ne sais pas, 250 000 euros. Peut-être qu'aujourd'hui, de 1, elle est payée, mais elle ne cote plus 250 000, mais elle cote 350 000, peut-être 400 000 euros. De ce point de vue-là, il va falloir faire revaloriser. Donc, vous faites passer simplement, souvent c'est mieux, au moins deux agents immobiliers qui vont venir, ils vont faire une estimation de valeur vénale que vous allez pouvoir transmettre à la banque en disant ok j'ai acheté ce bien x euros telle année et aujourd'hui il cote tant. Et donc avec cette cote là vous allez pouvoir mettre donc une hypothèque sur ce bien, mais c'est un gage, une sécurité en gros pour la banque, en disant je veux x montants, peut-être que ma situation elle est pas forcément ultra rassurante aujourd'hui, néanmoins j'ai un bien qui viendra sécuriser mon opération si jamais je ne rembourse pas demain. D'accord ? Donc ça, ça marche. Et également, si vous n'avez pas remboursé l'intégralité de votre crédit aujourd'hui avec cette résidence principale, ça fonctionne. On peut se dire, vous l'avez acheté il y a, je ne sais pas, 6 ans. Vous avez encore un capital restandu qui est assez important. Néanmoins, ça cotait 250 000 il y a 6 ans. Aujourd'hui, la zone a explosé. On est sur 320 000, j'en sais rien. Donc, on va se dire que la plus-value est plutôt pas mal par rapport à il y a 6 ans. Et donc, on va pouvoir faire une hypothèque sur le delta, en fait, de cette opération-là. Et ça fonctionne pas mal pour aller rechercher de la dette du crédit bancaire. Voilà pour ça. Ensuite, par rapport à l'apport, j'ai aussi quelque chose à rajouter. C'est qu'on va se dire que ça va dépendre aussi de l'opération. Moi, il y a des opérations où j'ai plus ou moins de mal à mettre de l'apport. Par exemple, une résidence principale, je vais avoir tendance à mettre pas mal d'apport sur la table parce que je n'ai pas envie d'avoir un crédit trop important au quotidien étant donné que je ne vais pas déduire les intérêts d'emprunt de mon opération. Sur une opération d'investissement locatif, on va avoir deux possibilités. Soit j'investis en nom propre, soit j'investis en SCI. En gros, bien entendu, je ne vous parle pas sur de la SARL, de la SAL, de la holding, mais en gros, on va se dire, allez, plus simple, j'ai du nom propre ou j'ai de la société, au sens large, puisqu'on aura le même fonctionnement. Donc, investissement en nom propre. investissement société. Si je mets de l'argent en nom propre sur une opération, donc pour l'apport, par exemple un bien où je dois mettre 20 000 euros d'apport, je les verse donc aux notaires, les notaires les récupèrent pour la consolidation du bien, du prix, et ça va être versé donc aux vendeurs. Bon, je suis propriétaire, on avance. Ces 20 000 euros-là, je les ai perdus, d'accord ? Puisque je ne vais pas pouvoir les récupérer, c'est finish. Si le bien immobilier génère des loyers, ils vont être fiscalisés. De l'autre côté, si jamais je fais l'achat de ce bien-là, où je mets mes 20 000 euros d'apport et que je le fais en société, on prend une SCI classique par exemple. Ça veut dire que moi, Emeline, je mets les 20 000 euros sur le compte de la société. La société va verser ces 20 000 euros-là au notaire pour l'acquisition du bien. Attention, il faut bien que l'argent transite de votre poche à la société et ensuite au notaire. C'est mieux pour la comptabilité, gardez-le en tête. Dans ce cas-là, moi j'ai, Emeline, une créance sur la SCI, et la SCI a une dette envers moi, et ça, ça doit être écrit comptablement parlant. Donc ça veut dire que lorsque cette société-là va commencer à générer de l'argent en achetant le bien, et peut-être que vous avez aussi obtenu un différé bancaire, Elle va générer du cash, elle génère du cash, etc. Puisque je vous apprends à faire des bons achats immobiliers quand même. Et donc, ce bien génère de l'argent. La société a de la trésorerie. Et elle va me rembourser ces 20 000 euros-là. Puisque ça s'appelle du compte courant d'associé. Donc les 20 000 euros, elle me les doit. Et je les récupère et ils ne sont pas fiscalisés. On pourrait même y mettre un taux d'intérêt dessus. Puisque je prête avec un taux d'intérêt à la société. Je ne vous emmène pas là-dessus maintenant, ce n'est pas du tout l'idée. En plus, ces montants-là, je vais les récupérer, mais ils seront également fiscalisés. Ce n'est pas forcément extrêmement intéressant. Ça va dépendre des sommes surtout engagées. Sur 10 000 euros, bon, avoir l'intérêt, ce n'est pas énorme. Donc, c'est là où vous devez avoir vraiment en tête que l'apport sur déjà un achat en non-propre et un achat en SCI, ce n'est pas du tout la même chose. Là, en l'occurrence, moi, si je mets un apport, j'ai une opération. où j'ai mis par exemple 8 000 euros d'abord sur la table. Mais j'avais eu trois ans de différé total pour le bien, et en plus on était sur un faible taux, parce que le différé total, pour vous le rappeler, on a le différé partiel où on va payer l'assurance et le taux d'intérêt, et on a le différé total où on ne paye que l'assurance pendant une période nommée. Ça nous permet souvent de générer de la trésorerie. pour des galères de travaux potentiellement, ce genre de choses. Recréer de la trésorerie pour un nouvel apport, par exemple, pour un bien. Donc si jamais vous avez eu en plus un différé, en l'occurrence, moi, j'avais eu trois ans de différé, donc ça me permet de générer du cash avec ce bien-là. Et donc les 8000 euros, étant donné que j'étais sur plus de 3500 euros de loyer par mois, je les récupère comme ça, donc la commande d'eau. Donc c'est assez simple, vous voyez. Et j'ai récupéré ce cash. J'ai obtenu un crédit bancaire, donc je capitalise très facilement avec mon bien immobilier. Oui, bien entendu, si je revends demain, bon bah oui, étant donné qu'on est en l'occurrence sur une SCI-LIS, il va y avoir un peu d'imposition. Mais c'est pas grave ! C'est OK, puisque j'ai déjà la chance d'avoir mis que 8 000 euros sur la table pour un investissement qui est rentable, qui fait partie de mon patrimoine et qui roule. Donc, c'est OK. Voilà. Donc, je pense que je vous ai dit déjà pas mal de choses par rapport à l'apport. Je regarde sur mes petites notes si je n'ai pas oublié. C'est tout. On est bon. N'hésitez pas à mettre vos petites questions en commentaire, à me dire s'il y a d'autres sujets sur l'investissement immobilier. que vous aimeriez que l'on traite. J'espère vous avoir aidé aujourd'hui, et on se retrouve bientôt pour un prochain épisode. A bientôt !
