Transcription

• Speaker #0

  Depuis deux ans, l'immobilier traverse une période très compliquée. Les prix ont baissé, les transactions se sont figées, beaucoup se sont mis en retrait. Mais depuis quelques mois, les signaux semblent s'inverser. La baisse a ralenti, les acheteurs reviennent et certains actifs retrouvent de l'intérêt. Aujourd'hui, avec Julien Ledoux, notre expert immobilier à la Banque Transatlantique, nous allons évoquer ce moment charnière. Est-ce que c'est déjà un signe de relance ? Faut-il y voir les premières étapes d'un nouveau cycle immobilier ou simplement un rééquilibrage ? Bienvenue dans l'écoute des marchés, un podcast de la Banque Transatlante. Bonjour Julien.

• Speaker #1

  Bonjour Marc-Antoine.

• Speaker #0

  Alors Julien, pour poser les bases, comment qualifierez-vous l'état actuel du marché immobilier ?

• Speaker #1

  C'est une vaste question. Aujourd'hui, ce ne sont pas un, mais des marchés immobiliers. On connaît plus classiquement le marché du résidentiel, de l'appartement, qu'on va pouvoir acheter à titre personnel. qu'on va mettre en location ou qu'on va habiter. Mais le marché de l'investissement immobilier, c'est aussi l'investissement dans les bureaux, dans les commerces, dans la logistique ou même l'hôtellerie. Donc aujourd'hui, quand on regarde l'investissement, c'est vraiment en tant qu'investisseur et ce sont les volumes investis sur ces marchés qui vont nous intéresser. Donc on a eu les chiffres à fin 2024 du montant global des investissements qui représentent selon CF News environ un peu plus de 15 milliards qui sont sur les mêmes bases. que l'année 2023. Donc on voit aujourd'hui qu'on a arrêté d'avoir une baisse de ces volumes d'investissement qui ont divisé par deux en termes de montant. Et on s'aperçoit que le début 2025 n'est pas l'euphorie qu'on aurait pu espérer, mais voit quand même une stabilisation à nouveau de ces volumes. Donc on devrait être sur des volumes quasiment identiques.

• Speaker #0

  Et ça, c'est valable sur toutes les classes d'actifs ?

• Speaker #1

  Alors... on a quand même à noter des profondeurs de marché différentes. Le bureau a souvent été noté puisque le bureau a une profondeur de marché, donc de cibles disponibles beaucoup plus importantes que dans l'hôtellerie par exemple, ou que dans d'autres marchés immobiliers. Donc on va voir plutôt une baisse des volumes d'investissement sur les bureaux, au profit d'un marché qui se maintient comme l'hôtellerie, d'un marché qui se développe et qui attire toujours comme la logistique et l'activité. Et puis, on voit aussi la difficulté de certaines typologies d'actifs en termes de surface, puisque les grandes surfaces en termes de bureaux n'attirent pas. Donc, ces volumes d'investissement ne sont pas un juge de paix, mais simplement sont des indicateurs pour dire qu'on a des investisseurs qui sont là et qui sont toujours là et qui sont prêts aujourd'hui à investir.

• Speaker #0

  Et alors ? Vous parliez justement d'un ralentissement, justement de la baisse fin 2024. Clairement, on revoit les acheteurs sur le marché.

• Speaker #1

  Exactement, c'est le point positif, puisqu'un marché immobilier, ce n'est plus ni moins que la rencontre entre un acheteur et un vendeur. Et on s'est aperçu que les années passées... Les vendeurs n'étaient pas prêts à baisser leurs prix et les acheteurs ne trouvaient pas d'intérêt dans le volume, dans le montant à payer et n'avaient pas un rapport suffisant pour investir sur la classe d'actifs. Aujourd'hui, ça y est, on voit des acquéreurs, on voit des transactions et donc on sait aujourd'hui qu'on est dans un volume stabilisé d'investissement. Donc c'est ça le point positif, c'est d'avoir enfin des vendeurs qui sont prêts à vendre.

• Speaker #0

  Et on entend souvent justement « c'est le moment » . d'acheter. Est-ce que vous partagez cette idée ?

• Speaker #1

  Oui, je partage l'idée qu'aujourd'hui, on a de belles transactions, on a des opportunités à investir. En revanche, avec beaucoup de sélectivité. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on sait la difficulté qu'ont les grandes surfaces à trouver des locataires, dont ça, c'est valable sur la banlieue parisienne, mais on va faire une généralité. C'est-à-dire qu'un actif, c'est avant tout un lieu ou les gens qui ont une utilité. Quand vous êtes sur un actif d'activité, bien sûr, c'est pour l'entreprise. Quand vous êtes sur un bureau, c'est des salariés qui viennent travailler, etc. Et donc, un emplacement stratégique bien desservi par les transports, un actif qui répond aux nouvelles normes énergétiques, un actif qui, lui, va trouver des locataires et donc va donner un loyer et un rendement. Dans ce cadre-là, il trouvera des investisseurs. Donc... Aujourd'hui, je ne vais pas dire que c'est l'euphorie achetons tout. On va dire par contre, il y a des actifs à la vente qui achetaient au bon prix. On dirait qu'est-ce qu'un bon prix ? C'est un prix qui offre aujourd'hui une prime de risque suffisante par rapport aux difficultés de marché. Et donc, on a ces opportunités pour pouvoir faire... des beaux rendements dans l'avenir. Alors bien sûr, on va séparer un bureau qui offre dans Paris un rendement faible, mais par contre dont on sait que c'est un actif qui maintient sa valorisation puisqu'on a un taux de vacances faible, d'un résidentiel qui a un taux de rendement mais qui attire des investisseurs pour la résilience de l'investissement dans le temps, et cela c'est Paris mais aussi en région puisque dans les villes comme Lyon aujourd'hui, vous avez un chiffre où on disait que c'était 12 demandeurs pour 1 actif mis en location. Aucune difficulté, aucun risque. On ne paye pas de prime de risque, on a un investissement serein.

• Speaker #0

  Alors, du coup, forcément, on se pose la question, selon vous, sur quel type d'actif faut-il se positionner aujourd'hui ?

• Speaker #1

  La première question à se poser, c'est qu'est-ce qu'on recherche ? En fonction du rendement recherché, on ne va pas chercher le même actif. Plus votre actif sera dans une situation dite prime, donc un meilleur... emplacement, que ce soit en résidentiel, dans les régions, que ce soit à Paris, plus votre rendement sera faible. Donc vous cherchez un actif pour diversifier avec une sécurité, vous cherchez un endroit prime et votre rendement va être plus faible. Vous dites, moi je cherche un rendement plus élevé, donc vous allez sur une typologie d'actifs différents, avec une prise de risque forcément différente, vous aurez un rendement plus élevé et vous pourrez aller chercher du commerce en région qui fonctionne toujours, malgré les géants de l'internet. qu'on a aujourd'hui la livraison à domicile, mais aujourd'hui, vous allez chercher la logistique qui continue à être un actif qui est recherché puisque les développements et la France n'est pas encore suffisamment aboutis en infrastructures de transport du dernier kilomètre. Et puis, vous pouvez aussi aller chercher du bureau, puisque du bureau, on en a toujours besoin. Le télétravail, bien sûr, a impacté la valeur, mais le télétravail aujourd'hui... Ça fonctionne surtout et principalement pour les grosses entreprises qui voient un intérêt à sortir l'immobilier de leur bélan. D'où le problématique des grandes surfaces. Donc aujourd'hui, si on veut dire achetons tout, acheter des actifs dans un bon emplacement, bien desservis, qui répond aux nouvelles normes énergétiques et d'utilisation, et qui est dans un quartier vivant, on n'aura pas de difficulté à trouver un locataire. Deuxième chose, dans les bureaux, on va plutôt s'atteler sur les petits actifs. Mais ça marche aussi pour certains commerces. Pourquoi ? Alors quand je dis petit, attention, on parle d'un moins de 5000 m², qu'on soit d'accord.

• Speaker #0

  C'est relatif, oui.

• Speaker #1

  Bien sûr, dans les appartements, mais on peut faire l'analogie avec des appartements. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, qu'est-ce qui va être le plus liquide ? Un appartement de 300, 400 m² ou un appartement de 50 m² ? On va dire le plus liquide va être le 50 m² puisqu'il va y avoir plus d'acquéreurs potentiels. Plus on a d'acquéreurs, d'investisseurs potentiels. puis votre actif va être liquide. Quand on est dans un petit actif de bureau, on va avoir des investisseurs, mais également des utilisateurs. Et on va aussi pouvoir, peut-être, transformer cet actif. C'est-à-dire que quand vous avez des normes de transformation d'un bureau en résidentiel, que vous avez des normes, forcément, qui vous bloquent, puisque vous avez des fenêtres qui peuvent être limitées, plus vous allez avoir un petit actif, plus vous allez être proche entre les deux murs. Peut-être 14 mètres, si on prend un exemple. Et là, vous allez pouvoir faire deux appartements avec le couloir au milieu. Si vous êtes dans un actif qui a 18 mètres de recul par rapport à la fenêtre, il est un peu compliqué de faire deux appartements. Ou alors, dans votre appartement, vous n'aurez qu'une fenêtre. Donc, d'avoir ces actifs de taille plus modeste va offrir plus de possibilités de transformation si véritablement vous ne trouvez pas de locataire.

• Speaker #0

  Et dans un marché qui reste aujourd'hui, malgré tout, incertain... Comment repérer un actif véritablement à potentiel ? Chose pas évidente.

• Speaker #1

  C'est une grande question. S'il était si facile de repérer ses actifs, on n'aurait pas de difficulté. On ne serait pas là à se poser la question aujourd'hui. Soit vous êtes un investisseur averti de l'immobilier et vous allez pouvoir trouver ses actifs. La difficulté qu'on peut avoir, si je repars sur l'heure résidentielle, c'est les travaux. Aujourd'hui, on sait que le DPE prend beaucoup d'impact. et donc dès lors, en faisant des travaux, parce que ça y est, on voit bien qu'un actif qui est classé en passoire énergétique perd de la valeur, mais notamment parce que la difficulté de faire des travaux et les coûts que ça génère peuvent être un frein à la rentabilité de notre investissement. Si on est capable de faire ces travaux à moins de frais, dans ces cas-là, ça devient un bon investissement. Si je prends un exemple, alors pardon, c'est de dire aujourd'hui quand vous investissez dans un appartement, vous avez un bail qui est réglementé, Il est facile et vous savez mettre votre bien en location. Quand vous allez dans un actif de bureau, faire la transformation, c'est passer devant la mairie, il faut avoir ses entrées, il faut avoir des gens dont c'est le métier, en maîtrise d'oeuvre, pour poursuivre les travaux et ensuite négocier un bail qui est un bail de contractuel. Et donc vous pouvez négocier chacune des clauses sans qu'il y ait des éléments juridiques prédéfinis. Ce qui fait que c'est un véritable métier d'expert. Dans ces cas-là, aujourd'hui, on préfère se faire accompagner par des sociétés qui ont ces habitudes et qui ont ce flux de dossiers qui viennent, plutôt que de se tromper à investir facilement. Voilà, donc c'est un peu une réponse de Normand, parce que je ne vous donne pas de pistes aujourd'hui à trouver. Mais ce qui est difficile, c'est d'acheter un bien qui va générer des travaux. Et les travaux, on ne les voit pas tout de suite. Et dès que vous avez des travaux importants, forcément c'est votre rentabilité qui vient. Et au-delà de la rentabilité, parce que c'est aussi des ennuis et des embêtements. Donc pas de solution miracle, mais c'est de réussir à trouver un actif avec un vendeur qui accepte de baisser son prix et qui n'a pas trop de travaux.

• Speaker #0

  Alors on a compris que fin 2024, la baisse ralentissait. Donc 2025, il y a des opportunités. La reprise, c'est pour 2025 ? Ou peut-être un petit peu plus tard, 2026 ?

• Speaker #1

  De ce que l'on voit aujourd'hui, avec ce premier trimestre 2025, j'aurais tendance à dire que ce ne sera pas 2025, donc peut-être 2026. On a quand même des événements géopolitiques qui viennent quand même impacter fortement le marché économique et, par ricochet, le marché immobilier. On a quand même des baisses de taux qui viennent soutenir ce marché de l'investissement. Donc 2025 me paraît un peu compliqué pour dire qu'on va avoir un redémarrage, même si... quand même beaucoup de points positifs. Comme je le disais, on voit des transactions, on a une stabilisation des volumes d'investissement, on a des particuliers qui retrouvent du pouvoir d'achat avec la baisse des taux, et on a plusieurs annonces de grands fonds internationaux qui vont investir en Europe. Et ça, c'est très positif pour les valorisations de nos biens immobiliers. Donc non, 2025. 2026, en revanche, c'est vrai que... Si l'économie repart et si on a ce maintien des taux bas, alors oui, 2026 pourrait être enfin la reprise tant attendue sur les marchés immobiliers.

• Speaker #0

  Et donc 2025, on a le sentiment que ce sera plutôt une année d'opportunité d'achat.

• Speaker #1

  Exactement. 2025, c'est une très bonne année. Ça sera un très bon cru pour les acquisitions. Comme je le disais, c'est-à-dire qu'on a des gens qui n'ont pas voulu vendre en 2023, baisse du marché, qui n'ont pas vu le vent en 2024 et qui vont peut-être être contraints de vendre en 2025 parce qu'à un moment, il faut sortir d'une situation compliquée. Il faut rendre liquide des actifs pour d'autres projets et donc dans ces cas-là, c'est vrai que c'est dans ces moments-là qu'on peut trouver des opportunités à l'acquisition.

• Speaker #0

  Merci Julien pour tous ces éclairages, ce que nous retenons en tout cas c'est que l'immobilier n'a pas dit son dernier mot. 2025 et 2026 seront des années, on va dire, de relance. L'immobilier serait organisé, il offre déjà des pistes pour demain. Merci beaucoup, Julien, pour ce décryptage précieux et merci à tous pour votre écoute.

• Speaker #1

  Merci Marc-Antoine.

• Speaker #0

  Et on se retrouve très bientôt pour un nouvel épisode d'A l'écoute des marchés, un podcast de la Banque transatlantique.