- Speaker #0
Bonjour à tous et bienvenue. Alors, évaluer des parts de société, par exemple une SCI, une société civile immobilière, ça a l'air simple comme ça, non ? On regarde la valeur du bâtiment et voilà. Mais en fait, on a consulté un guide pratique là-dessus et il alerte sur un point crucial. Se tromper dans cette évaluation, que ce soit vers le bas ou vers le haut, ça peut avoir des conséquences assez lourdes. Quels sont ces risques concrètement ? C'est ce qu'on va essayer de décortiquer ensemble aujourd'hui. Pourquoi une mauvaise valorisation, ce n'est pas juste une histoire de chiffres qui cloche ? Pourquoi c'est si complexe ? Si ce n'est pas que la valeur de l'immeuble, qu'est-ce qui compte d'autre ?
- Speaker #1
C'est exactement ça le piège. Ça paraît simple, mais ça ne l'est pas. Pour évaluer correctement des parts de SCI, il faut regarder bien au-delà des murs. Il y a les dettes, bien sûr, qui pèsent sur la société. Il y a la trésorerie, ce qu'il y a en caisse. Mais il y a aussi tout l'aspect juridique. Les statuts peuvent contenir des clauses, des restrictions. Et puis, il y a la liquidité. Est-ce que ces parts sont faciles à vendre ? Souvent, non.
- Speaker #0
Ah oui, la liquidité, on n'y pense pas forcément.
- Speaker #1
Exactement. Si on oublie un de ces éléments, déjà, l'évaluation, elle part de travers.
- Speaker #0
Je vois. Et j'imagine que le premier à regarder ça très près, c'est le fisc.
- Speaker #1
Tout à fait. Le risque fiscal, il est majeur. L'administration fiscale a l'œil. Une sous-évaluation volontaire, par exemple, pour essayer de payer moins d'IFE, l'impôt sur la fortune immobilière ou moins de droits de donation de succession.
- Speaker #0
Oui, classique.
- Speaker #1
Eh bien, ça peut déclencher un redressement fiscal. Le guide qu'on a consulté cite un cas intéressant, une décote de 40% jugée carrément excessive par le fisc. Et hop, redressement.
- Speaker #0
40% ? Effectivement, ça interpeure. Mais alors, ce qui est peut-être moins évident, c'est qu'on risque aussi des problèmes si on surévalue.
- Speaker #1
Absolument. C'est l'autre face de la médaille et c'est un piège aussi. Une surévaluation peut être vue comme une tentative d'optimisation fiscale abusive. Par exemple, réévaluer très fort un immeuble juste avant de faire passer la SCI à l'impôt sur les sociétés pour gonfler les amortissements futurs et payer moins d'impôts par la suite.
- Speaker #0
Ah d'accord, je vois le mécanisme.
- Speaker #1
Voilà. Et là aussi, l'administration peut contester, redresser. Donc oui, le risque fiscal, il est vraiment double. Faut être juste.
- Speaker #0
C'est clair, ces histoires de redressement s'accalment. Mais bon, au-delà du fisc. J'imagine qu'une mauvaise évaluation, ça doit créer des étincelles entre les gens, non ? Les associés, la famille ?
- Speaker #1
C'est l'autre grand risque, oui. Les risques transactionnels. Quand il faut vendre des parts entre associés, quand quelqu'un veut sortir, ou lors d'une transmission dans la famille. Si l'évaluation est bancale, c'est la porte ouverte aux inégalités, aux ressentiments et aux conflits.
- Speaker #0
Et c'est là qu'on fait appel à un expert ?
- Speaker #1
Souvent, oui. En cas de litige, il y a cet article 1843-4 du Code civil qui prévoit justement la désignation d'un expert pour trancher sur la valeur. Mais bon, l'idéal, c'est d'éviter d'en arriver là. Une évaluation juste, bien expliquée dès le départ, ça évite bien des problèmes.
- Speaker #0
Et dans ces évaluations, il y a souvent ces fameuses décotes. C'est un sujet technique, mais j'imagine que c'est source de discussion, ça aussi.
- Speaker #1
Ah oui, c'est un point technique, mais crucial et très risqué. Les décotes, c'est normal d'en appliquer dans certains cas. Par exemple, une décote d'illiquidité, parce que les parts sont dures à vendre, ça peut être 10, 20%. 20% Ou une décote de minorité, si l'épargne ne donne pas le contrôle, là on peut aller de 15 à 35%, voire plus. D'accord. Mais le danger, c'est de les appliquer sans une justification économique béton derrière, pour chaque décote, ou alors de les cumuler un peu à l'excès. Ça, ça fausse complètement la valeur et ça devient contestable, soit par le fisc, soit par les autres associés. La justification, c'est vraiment la clé.
- Speaker #0
Donc, même avec des décotes, il faut rester prudent. Et qu'en est-il des méthodes d'évaluation qui se basent sur l'avenir, comme les revenus futurs ? J'imagine qu'il y a des incertitudes là aussi.
- Speaker #2
L'hypothèse comprend. Les méthodes comme la capitalisation des revenus ou l'actualisation des flux de trésorerie futur, la méthode DCF, elles dépendent énormément des taux qu'on choisisse, taux de capitalisation, taux d'actualisation.
- Speaker #0
Oui, ces fameux taux.
- Speaker #2
Et aussi des prévisions de revenus locatifs qu'on fait. Le truc, c'est qu'une toute petite variation sur un taux ou sur une prévision, ça peut avoir un impact énorme sur la valeur finale calculée.
- Speaker #0
Donc l'évaluation peut changer du tout au tout.
- Speaker #3
Exactement. C'est pour ça que le guide insiste sur l'importance de faire des tests de sensibilité. Voir comment la valeur bouge si on change un peu les hypothèses clés. Ça permet de mesurer la robustesse du chiffre final. Pour résumer, on voit bien qu'évaluer des parts de SCI, ce n'est vraiment pas anodin. Une erreur volontaire ou non, ça peut coûter cher. Conséquences financières, redressements fiscaux, un prix de vente injuste, conséquences juridiques, des litiges longs et coûteux. Et puis humaines, des conflits entre associés ou en famille.
- Speaker #0
C'est très clair.
- Speaker #4
Les justifications, surtout pour les décotes. Et la pertinence des hypothèses, c'est vraiment indispensable pour limiter tous ces risques. Et ça m'amène à une dernière petite réflexion pour finir. Au-delà de la justesse technique, de la précision des chiffres, comment on s'assure qu'une évaluation, surtout quand le contexte est tendu, une famille, un conflit latent, comment on s'assure qu'elle capture vraiment une forme d'équité ? Qu'elle reflète la réalité économique telle que perçue par tout le monde ?
- Speaker #0
C'est une excellente question.
- Speaker #4
C'est peut-être là que l'aspect technique rencontre un peu la psychologie,
- Speaker #3
l'humain,
- Speaker #1
une piste de réflexion.
