Transcription

• Speaker #0

  Bonjour, bienvenue pour cette exploration aujourd'hui. On va se pencher sur une question qui revient assez souvent. Pourquoi on dit que la société civile immobilière, la fameuse SCI, c'est avant tout un outil patrimonial, bien plus qu'un simple outil de gestion ? On va essayer de décortiquer ça en s'appuyant sur un guide pratique qui traite de l'évaluation des parts de SCI.

• Speaker #1

  Bonjour, oui c'est une excellente question. En fait, si on revient vraiment à la base au code civil, aux articles 1832 et suivants, La définition même de la SCI, c'est bien ça. Permettre à plusieurs associés de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Sa nature, elle est civile. Et ça, c'est fondamental. Elle n'est pas faite à l'origine pour une activité commerciale pure, qui cherche le profit à tout prix, comme une sarrel ou une sa, par exemple.

• Speaker #0

  D'accord. C'est la première distinction clé, donc.

• Speaker #1

  Exactement. Ça pose le cadre dès le départ.

• Speaker #0

  Alors, creusons un peu ça. Le guide qu'on a consulté, il souligne que la SCI la plus courante C'est celle dite de gestion ou de location. On pourrait penser que ça, c'est de la gestion pure, non ? Oui,

• Speaker #1

  on pourrait. Mais le guide insiste bien sur le fait que même dans ces cas-là, l'objectif principal qui se cache derrière, c'est très souvent la conservation des biens, sur le long terme, et aussi bien sûr la transmission, surtout en famille.

• Speaker #0

  D'accord. Et c'est là qu'on touche vraiment au côté patrimonial, c'est ça ? Même avec des loyers qui rentrent ?

• Speaker #1

  Précisément. Ça montre que même quand la SCI génère des revenus locatifs, La motivation profonde, ce n'est pas forcément de maximiser le rendement tout de suite, là, maintenant. C'est plutôt de construire, de pérenniser un capital immobilier pour plus tard, souvent, oui, pour le passer aux enfants, aux petits-enfants.

• Speaker #0

  Je vois. La gestion locative devient alors un moyen, pas une fin en soi.

• Speaker #1

  C'est tout à fait ça. Un moyen au service de l'objectif patrimonial à long terme.

• Speaker #0

  Et comment est-ce que cette orientation patrimoniale, elle se voit concrètement ? Par exemple, quand on doit évaluer la valeur de la SCI. Pour une donation ou une succession ? Ah,

• Speaker #1

  ça, c'est un très bon indicateur. Dans ces situations-là, l'approche que le DID met en avant, c'est très souvent celle de l'actif net réévalué, l'ANR.

• Speaker #0

  L'ANR, actif net réévalué, ok.

• Speaker #1

  Voilà. En gros, on regarde la valeur actuelle des immeubles que la SCI possède, on enlève les dettes et hop, on a la valeur nette du patrimoine. Donc, on valorise quoi ? On valorise les actifs. La richesse qui est détenue, conservée.

• Speaker #0

  Et ça, c'est différent d'une entreprise classique.

• Speaker #1

  Ah oui, très différent. Pour une entreprise commerciale, on regarderait beaucoup plus sa capacité à faire des bénéfices, ses futurs flux de trésorerie, quoi.

• Speaker #0

  Alors, pourquoi cette préférence pour l'ANR, elle est si révélatrice de cet objectif patrimonial ?

• Speaker #1

  Parce que valoriser une SCI par les murs qu'elle contient, c'est admettre que sa valeur, elle vient d'abord de ça, des biens immobiliers. Pas tellement de l'activité économique qu'elle pourrait générer. Bien sûr, il existe d'autres méthodes basées sur le rendement locatif, mais pour les SCI vraiment familiales ou juste de détention, l'ANR est souvent la référence. On regarde ce qui est conservé, ce qui constitue le patrimoine.

• Speaker #0

  D'accord. Le guide parle aussi de la complexité juridique. Les statuts, les clauses, qu'est-ce que ça nous dit ça ?

• Speaker #1

  Oui, c'est un autre indice important. On trouve très souvent dans les statuts des SCI ce qu'on appelle des clauses d'agrément.

• Speaker #0

  L'agrément ?

• Speaker #1

  C'est ça. Ça veut dire que si un associé veut vendre ses parts, il doit d'abord avoir l'accord des autres associés. On voit aussi des pactes d'associés, des contrats un peu à côté pour régler des points précis.

• Speaker #0

  Et le but de tout ça ?

• Speaker #1

  Clairement, c'est de contrôler qui entre dans la société. De garder le contrôle au sein d'un cercle restreint, souvent la famille justement. L'idée, c'est de maîtriser la transmission du patrimoine, d'éviter qu'un étranger ne débarque. C'est pas du tout fait pour que les parts circulent facilement comme en bourse.

• Speaker #0

  Donc... Encore un signe que la priorité, c'est la préservation, la transmission contrôlée du patrimoine.

• Speaker #1

  Exactement, la maîtrise.

• Speaker #0

  Le guide met aussi en garde contre certaines activités. Il y a des limites à ne pas dépasser, c'est ça ?

• Speaker #1

  Tout à fait, c'est un point crucial. Le guide insiste sur un risque fiscal majeur si la SCI commence à faire de façon habituelle des activités commerciales. L'exemple type, c'est la location meublée répétée, saisonnière ou autre.

• Speaker #0

  Ah oui, la location meublée.

• Speaker #1

  Voilà. Si ça devient l'activité principale, ou en tout cas une activité importante, les revenus peuvent être qualifiés de BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Et là, attention, si ces revenus commerciaux prennent trop de place, la SCI peut basculer automatiquement à l'impôt sur les sociétés, l'IS.

• Speaker #0

  Et là, c'est la catastrophe. Enfin, disons que ça change tout.

• Speaker #1

  Ça change beaucoup de choses, oui. Elle perd sa nature civile, sa fiscalité qui est souvent plus douce pour la détention longue. Elle devient... comme une société commerciale, fiscalement parlant.

• Speaker #0

  Et en quoi ce risque fiscal nous ramène à notre question de départ ? Patrimoine contre gestion ?

• Speaker #1

  Parce que cette espèce de ligne roche fiscale, elle montre bien que la structure SCI n'est pas pensée pour une exploitation commerciale très active, très dynamique. Le système, juridique et fiscal, il pousse la SCI à rester dans son rôle de détenir, gérer passivement un patrimoine immobilier. Si on va trop loin dans le commercial, on dénature la SCI et on prend un risque fiscal. Donc sa vocation première, celle qui est encouragée, c'est bien le patrimoine.

• Speaker #0

  Le guide parle aussi des décotes pour les transmissions. C'est quoi ça ? Et comment ça s'inscrit dans cette logique ?

• Speaker #1

  Alors oui, c'est un peu technique, mais c'est très lié. Quand on donne ou qu'on hérite deux parts de SCI, on applique souvent des réductions sur leurs valeurs théoriques. Ce sont les décotes. On peut justifier une décote parce que les parts sont difficiles à vendre. C'est pas liquide comme une action. Ou parce que posséder quelques parts ne donne pas le contrôle de la société. C'est la décote de minorité.

• Speaker #0

  Et l'intérêt ?

• Speaker #1

  L'intérêt, c'est que ça réduit la base sur laquelle on calcule les impôts, droits de donation ou de succession. Ça coûte moins cher de transmettre le patrimoine. C'est donc un outil qui facilite la transmission, un objectif typiquement patrimonial.

• Speaker #0

  Bon, alors, si on essaie de rassembler un peu tout ça, la définition, l'évaluation par l'ANR, les clauses de contrôle, les limites fiscales, les décotes pour transmettre, comment on pourrait résumer le message principal du guide sur cette question ?

• Speaker #1

  Je dirais que tous ces éléments convergent. Il pointe. tous dans la même direction. L'ASCI, telle qu'elle est définie et encadrée, c'est vraiment une structure pensée pour détenir, pour protéger et pour transmettre un patrimoine immobilier sur le long terme. La gestion au quotidien, elle est là, bien sûr, elle est nécessaire. Mais elle reste un moyen. Le but ultime, la finalité principale, c'est le patrimoine.

• Speaker #0

  Donc pour le dire simplement, l'ASCI, c'est moins une machine à cash locatif au jour le jour, et plus une sorte de... coffre-fort familial ou groupal conçu pour durer et pour être passé au suivant.

• Speaker #1

  C'est une bonne image, oui. C'est assez juste.

• Speaker #0

  C'est beaucoup plus clair comme ça.

• Speaker #1

  L'essence de la SCI, c'est cette vision patrimoniale, le long terme. Comment on gère les tensions qui peuvent arriver ? Je pense par exemple à un associé qui a besoin d'argent, de vendre ses parts ou simplement des désaccords qui naissent avec le temps, entre des gens qui sont liés par ce patrimoine commun. Concilier ce long terme et puis les aléas de la vie, les relations humaines, c'est sans doute un vrai défi pour les associés d'une ASCI.

• Speaker #0

  C'est une excellente question, ça ouvre la porte à une autre discussion, peut-être pour une prochaine fois. Merci beaucoup pour cette analyse très éclairante.

• Speaker #1

  Merci à vous.

• Speaker #0

  Et merci de nous avoir suivis.