Pourquoi ces SCPI séduisent aujourd'hui ? | Et + Encore

Description

En 2025, les Sociétés Civiles de Placement immobiliers (SCPI) ont collecté 4,55 milliards d'euros en net. Alderan et Arkea REIM ont, elles seules, pesé pour le quart de ce chiffre. Stars de la collecte, mais aussi de la performance avec pour leurs produits phares des performances supérieures à 8,6 %. Univers d'investissement, effet de levier, stratégie actuelle, gestion du change, Miranda Khabiri (Alderan) et Yann Videcoq (Arkea) rentrent dans le détail de leur choix. Car une SCPI ne doit jamais se limiter à un taux...

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Transcription

Speaker #0
Allez, on repart là à nouveau immobilier avec ce club des experts immobiliers. Autour de la table, on a du poids. 600 millions de collectes pour l'un, 494 millions pour l'autre. C'est non négligeable dans un marché qui a été en difficulté en 2025. Avec nous aujourd'hui, c'est une première. Elle est directrice de la gestion des fonds. chez Alderan et depuis le début février de cette année, directrice de la stratégie, Miranda Kabiri, et avec nous également, un habitué, Yann Vidécoq, le président d'Arkea à Rheim. On va essayer de voir comment ont investi leurs SCPI, comment elles investissent aujourd'hui, et d'avoir leur regard sur le marché. Miranda, je vais commencer avec vous. On connaissait Alderan. avec sa SCPI Activimo sur la logistique. Il y a de cela un peu plus d'un an, vous avez lancé Comet, produit diversifié. La raison de ce lancement, c'était quoi ?
Speaker #1
Alors, Comet a été lancé fin 2023 en réalité, donc on a dépassé le deuxième anniversaire. Et le lancement de Comet, c'était tout simplement le nouveau cycle. On avait subi la crise en 2022. à temps des bains de cycle en 2023. Et l'idée, c'était vraiment de lancer un nouveau produit taillé pour ce nouveau cycle, pour aller chercher des bonnes opportunités sur un terrain de jeu plus large et des classes d'actifs plus élargies également, d'où la stratégie diversifiée de Comet.
Speaker #0
Alors, terrain de jeu plus large en termes de pays, l'univers d'investissement de Comet, c'est quoi ?
Speaker #1
L'univers d'investissement de Comet, c'est une SCPI internationale qui investit exclusivement hors de France. Donc ça, c'est dans la note d'information, on n'a pas le droit d'y aller. En revanche, on peut investir en Europe, en Amérique du Nord et sur opportunité, on pourrait même aller jusqu'en Océanie.
Speaker #0
Alors, très belle collecte en 2025. Vous l'estimez ? Les raisons du succès, c'est quoi ?
Speaker #1
Je pense que les raisons du succès, c'est évidemment le timing de lancement. Et puis, c'est vraiment la stratégie qui répond à notre sens pleinement aux attentes du marché. On le dit souvent, on peut avoir le meilleur produit du monde. S'il ne répond pas aux attentes, il peut faire flop. Celui-là, je pense qu'il a vraiment eu l'avantage de répondre aux attentes, qui était de diversifier, d'aller plus loin. pfff également de limiter le poids de la France, parce qu'on le sait aujourd'hui sur le marché, c'est vrai que plus on investit sur le marché français, plus malheureusement, on n'a pas vraiment l'oreille des CGP et des investisseurs.
Speaker #0
Alors, on y reviendra tout à l'heure pour savoir s'ils n'ont raison ou pas. Yann Videcoq, Transition Europe, c'est le produit chez vous qui est le plus collecté, très largement. Les raisons du succès ?
Speaker #2
C'est une somme de choses. Effectivement, il y a d'abord le timing de lancement. On a été une des premières jeunes SCPI, je dirais, en janvier 2023. Donc, on a un an d'écart avec Comet. Et quand on a publié notre première perf qui était de 8.16 en 2023, on n'avait pas vu des perfs supérieurs à 8 sur les SCPI depuis très longtemps. Et donc, je pense que ça a joué. Et puis après, il y a les équipes également, à la fois les équipes d'investissement parce que... Le secret de tenir cette perf 3 ans de suite à plus de 8%, même si l'objectif long terme reste de 6, c'est d'acheter vite. C'est-à-dire que notre délai de déploiement est de 3 mois. Quand vous nous confiez un euro, on le dépense dans les 3 mois qui suivent. Et pour ça, on a 14 personnes aujourd'hui dans l'équipe d'investissement. Je pense qu'on est une des plus grosses équipes d'investissement en France, voire même en Europe. Donc ça, c'est important. Et les commerciaux sur le terrain. vraiment pour aller convaincre les CGP de notre modèle, de notre stratégie, parce qu'en plus d'être une jeune SCPI, on était aussi une jeune société de gestion, donc on avait besoin de convaincre.
Speaker #0
Univers d'investissement, Transition Europe ?
Speaker #2
Zone euro hors France. Zone euro hors France, 100% hors France également. Ce n'était pas du tout le thème au début. On avait prévu de mettre 20% de France quand on a fait les statuts de notre SCPI. Donc, si vous regardez les statuts, c'est toujours à l'intérieur. Mais l'objectif, c'est vraiment de faire 100% hors France, surtout depuis qu'on a lancé Momentime, parce qu'il y a une diversité et une diversification qui fait que dans Momentime, on va faire de la France.
Speaker #0
Alors, Momentime. On va s'arrêter deux secondes, si vous le voulez bien, sur cette SCPI. Transition Europe, c'était votre première SCPI, vous étiez auparavant des SCI. Moment Time, c'est la deuxième SCPI, qui a un peu moins bien fonctionné, on va dire, en collecte dans l'année 2025. Quelle, entre guillemets, leçon vous tirez du lancement de Moment Time en 2025 ?
Speaker #2
On est plutôt content parce qu'on l'a lancé en janvier 2025 et qu'en fin d'année, on était à un peu moins de 50 millions de collectes. Donc, ça reste une belle année. Après, on sait qu'elle est une grande sœur qui est aujourd'hui une de ses pays favorites, des CGP. Puisque c'est vrai qu'on peut le rappeler, notre collecte, parce que souvent, on nous dit, mais votre collecte, elle vient de votre réseau. On est en 95% de la collecte l'année dernière sur Transition Europe. et c'est de la collecte de CGP en fait, de CGP hors groupe, donc c'est important de le rappeler. Et donc quand on a cette grande sœur, forcément Momentime a un lancement un peu plus lent, mais en même temps là on voit que depuis la publication de la performance qui était à un peu plus de 9% l'année dernière, et bien ça nous a permis de faire des mois de février et de mars de collègues qui sont bien meilleurs que ceux qu'on a fait on attaque sur les perfs donc maintenant il faut dire PGA on a PGA,
Speaker #0
on a TRI on a tout un tas de choses pour simplifier nos trucs performance moment time donc
Speaker #2
2025 9-15 avec plus de 4 mois de report à nouveau transition Europe Transition Europe, 8,60, 7,60 de distribution, 1% d'augmentation de prix de part, donc 8,60 de PGA.
Speaker #0
Miranda, Comet ?
Speaker #1
Alors Comet 2025, 9%. Activimo également a tenu sa promesse en distribuant un niveau de dividende de 5,50%. Et les objectifs non garantis évidemment en 2026. On est à plus de 7% pour Comet et toujours 5% de PGA pour Activimo. 5,50 pardon.
Speaker #0
Ok, question des objectifs annuels. On les voit de moins en moins dans les documents. Qu'est-ce qui se passe ?
Speaker #2
Alors, les objectifs pour l'année, l'AMF, on a beaucoup échangé avec elle et fait très attention. Et donc, il faut qu'on soit très vigilant sur nos objectifs annuels. Par exemple, l'objectif 2026 sur Moment Time, il est au-delà de 8%. Sur Transition Europe, il est au-delà de 7%. Mais rappelez, comme on le fait à chaque fois, comme on l'a fait tout à l'heure, que l'objectif long terme, il est de 6%. et c'est sur cet objectif-là qu'on est censé communiquer.
Speaker #0
Alors, objectif, je reste avec vous, les deux, Transition Europe et Moment Time, ont le même objectif. Pardon, ça m'a un peu chatouillé, parce que je me suis dit, Moment Time, on me dit que c'est une SCPI pour profiter du bon moment.
Speaker #2
Non, non, pas le même objectif, 9% Moment Time.
Speaker #0
Non, mais l'objectif à long terme, Yann.
Speaker #2
Ah oui, à long terme, oui.
Speaker #0
À long terme, on me dit, voilà, c'est le moment, mais j'ai le même objectif à long terme que l'autre.
Speaker #2
Parce que c'est un objectif à long terme. Mais une fois qu'on est sorti des cycles, effectivement, dans le cycle là, momentanément, on sait qu'on a fait une perte l'année dernière supérieure à Transition Europe. On sait que cette année, on va refaire une perte supérieure. On devrait, je mets des guillemets parce que rien n'est garanti, bien évidemment. Mais ce qu'on vit, c'est la perte long terme. Et les marchés, à un moment, ils s'alignent dans la perte long terme. C'est une perte de 10-15 ans. Et donc, cet avantage qu'on a les premières années, il se lit à long terme.
Speaker #0
Miranda, l'objectif long terme de Comet ?
Speaker #1
L'objectif long terme de Comet, c'est également un niveau de distribution de 6%, avec un objectif de TRI de 6,5%. Si je peux juste faire un instant, un petit aparté, avec ce qu'on dit souvent dans le métier, c'est que sur une diversifiée, et pas ce qu'on doit tenir sur le très long terme, une stratégie diversifiée, corps-corps plus, on peut tenir du 6%, là où par exemple sur des SCP un peu plus spécialisés, comme c'est le cas de la nôtre, on va être plus à l'aise entre du 5% et 6%. Donc l'idée, c'est vraiment d'avoir conscience que... Entre 5 et 6 % sur du très long terme, ce sont des performances qui sont tout à fait honorables. Et c'est peut-être aussi la raison pour laquelle l'AMF nous demande de ne pas vraiment communiquer finalement sur nos objectifs annuels pour éviter d'annoncer des taux qui soient trop élevés. Et puis finalement, que les investisseurs investissent dans nos produits en pensant qu'ils vont faire du 9 ou du 9,5 à de vitables.
Speaker #0
Ok, on va regarder maintenant vos investissements. Mais avant, j'ai quand même une petite question. Est-ce que vous faites du levier sur vos produits ? C'est la stratégie. de la maison sociologiste qui va un peu me permettre de déterminer votre capacité d'investissement. Mirona.
Speaker #1
Alors sur nos clubs deal, on en fait, mais aujourd'hui on parle SCPI. Sur nos SCPI, que ce soit Activimo ou Comet, on pourrait en faire. On a l'autorisation d'aller jusqu'à un effet de levier de 30%. Après, en réalité, aujourd'hui, que ce soit sur Activimo ou sur Comet, on est plutôt autour des 1 à 2%. Donc on a une approche d'aide qui est plutôt très conservatrice. On ne s'empêche pas de regarder, de mettre en place du levier à partir du moment où ça a un sens. Si je prends le cas de Comet aujourd'hui, on a investi en moyenne 150 millions sur le premier trimestre, on va faire la même chose sur le deuxième trimestre. On collecte en moyenne 45 millions d'euros pour les investir sainement, ce qu'on pense être en train de faire. On n'a pas envie de se rajouter en effet de levier complémentaire, on n'en a pas vraiment besoin. Sur Activimo, on a une collecte qui est raisonnable, qui est plutôt de l'ordre de 100 à 120 millions d'euros par an. Donc là, on peut regarder pour mettre un petit peu d'effet de levier. On a une approche qui est relativement conservatrice.
Speaker #0
Yann, levier ?
Speaker #2
Exactement la même réponse que Mille Grandes a. Transition Europe, là, c'est même carrément 0% de levier. Parce que quand on collecte 50 millions par mois, comme le disait Miranda, déjà, il faut les dépenser. Après, encore une fois, pareil, dans la doc, on peut faire du levier et on en fera. Mais il faut aussi parler du contexte actuel. Les taux sont en train de monter. On s'était dit, 2026, on se mettra à faire peut-être un petit peu de levier. de temps en temps, prendre un prêt comme ça.
Speaker #0
Vu les taux, vous vous dites que ce n'est peut-être pas la peine.
Speaker #2
Vu les taux, on se dit qu'on va attendre encore un peu parce que là, c'est en train de remonter. Puis c'est parti pour remonter encore en fin d'année. Donc, il n'y a pas de raison de faire du levier. Sur Momentum, la même chose que ce qu'on avait fait sur Transition Europe, on a mis en place une ligne de crédit corporate de 5 millions qui est de l'avance de collecte, en fait, et qui sera remboursée au fur et à mesure de la collecte. D'ailleurs, on a déjà remboursé la plupart. On avait fait la même chose sur Transition Europe. Ça permet de faire un petit boost au démarrage. mais ce n'est pas du crédit hypothécaire comme on l'a l'habitude.
Speaker #0
Miranda, Comet produit diversifié. On sait que quand on a une SCPI qui est jeune, on peut avoir des billets parce qu'on a de l'argent qui commence à rentrer. Puis, en général, on va chercher les opportunités qu'on préfère. Et puis, progressivement, après, on fait une construction de portefeuille. Vous, aujourd'hui, vous raisonnez comment ? Vous raisonnez en pays ? Vous raisonnez en classe d'actifs ? C'est quoi l'approche ?
Speaker #1
Alors... On a une connaissance assez large des marchés européens depuis de nombreuses années. Pour vous, c'est votre dada,
Speaker #0
l'ouverture à l'Europe. Si on regarde votre parcours professionnel, vous aimez bien ?
Speaker #1
Je ne devrais pas le dire comme ça, mais au sein de la voix, je pense que moi, la France, ce n'est pas mon dada. Heureusement, il y a des équipes dont la France, c'est vraiment le dada. Moi, mon dada, c'est vraiment l'étranger, donc j'y suis presque née. C'est vrai que j'ai une connaissance des marchés immobiliers, mais pas que. C'est tous les aspects fiscaux, réglementaires, juridiques, même comptableaux, financiers, qui peuvent être parfois aussi importants que l'immobilier en lui-même sur un produit financier tel que la SCPI, parce que c'est un produit financier avec un sous-jacent immobilier. L'approche qu'on va avoir, évidemment, on ne révolutionne pas le monde, mais c'est une analyse assez large des marchés, une connaissance fine, et puis c'est surtout aller se positionner sur les marchés les plus intéressants quand on considère que c'est le moment d'y aller. Après, il y a des réalités de marché. Quand on regarde l'Europe, je ne vais pas parler de Canada maintenant, mais en Europe, on a des poids lourds. Donc, dans une allocation, il serait par exemple, à mon sens, improbable pour une SCPI comme Comet d'avoir 40% de mes investissements en Irlande. quand on sait que le marché passe de milliards, là où le UK c'est le plus gros marché et en 2025 il en a fait 17 milliards. Donc on regarde quand même les producteurs...
Speaker #0
Donc vous n'êtes pas à la mode de dire tiens l'Irlande on adore, les Pays-Bas on adore, ce qu'on peut parfois entendre comme discours sur la place ?
Speaker #1
Je pense que ce sont des marchés qui semblent faciles d'accès. C'est pour ça qu'ils peuvent attirer des SCPI qui se lancent, par exemple, sur le marché de l'international. Mais nous, on n'a pas de marché qu'on adore, on a des marchés qu'on regarde. Il faut qu'ils aient une cohérence en termes d'organisation, en termes d'opportunités, d'un point de vue fiscal, et puis surtout en termes de liquidité. Donc, évidemment, l'idéal, c'est le 20-20-20. Mais dans les faits, et surtout en période de constitution de portefeuille, l'idée, c'est d'aller chercher les opportunités tant que c'est le moment. Donc, on peut accélérer. Nous, en 2025, on a fait beaucoup de UK, par exemple. On a un petit peu décéléré sur 26. On a foncé sur le Canada en fin d'année parce que la parité euro-dollar canadien était intéressante. Donc là, on est vraiment sur des éléments qui ne sont même plus de l'immobilier, mais qui ont un sens dans l'investissement immobilier.
Speaker #0
UK. J'ai regardé Momentime. J'ai vu qu'il y avait une grosse position sur le UK. Pourquoi ça vous plaît ?
Speaker #2
Pourquoi ce n'est pas ? C'est vraiment le business case de Momentime, c'est de se dire qu'on veut faire une SCPI diversifiée sur l'immobilier des nouveaux usages comme Transition Europe, mais sur des géographies différentes. Donc tout ce que ne fait pas Transition Europe, c'est-à-dire du Eurozone et de la France. UK, 20 à 30%. Alors aujourd'hui, on en a plus que ça, mais sur une petite SCPI, il ne faut pas regarder les statistiques et les répartitions parce que les trois premières années, ça bouge beaucoup avec les investissements. L'objectif, c'est de faire une centaine de pourcents max sur le Royaume-Uni. Pour aussi limiter le risque de change, en fait, parce que c'est une façon de limiter le risque de change en limitant l'exposition. Et puis, la France, entre 0 et 20 %.
Speaker #0
Alors, on va rentrer dans le sujet de place. Les CGP, ils n'aiment pas la France. Les CGP, ils n'aiment pas la France parce qu'on leur dit « La France, c'est pas bien parce que c'est romper beaucoup d'impôts. » Donc moi, je vais être très financier de base. Donc, en pratique, est-ce que le poids des impôts, c'est si élevé que ça ? Et est-ce qu'aujourd'hui, on a des sur-rémunérations en France par rapport à ce qu'on peut obtenir à l'étranger ?
Speaker #2
Oui, c'est clairement ça, en fait. Alors oui, il y a toutes les questions. Oui, il y a une fiscalité plus importante pour les SCP qui possèdent des actifs en France. Et c'est dommage. Et La Place essaie de travailler sur le sujet, mais pas que les sociétés de gestion, les notaires, essaient de travailler sur le sujet. Parce que bien évidemment, ça veut dire que les sociétés de gestion françaises comme nous, sur les 700 millions qu'on a fait l'année dernière, la très grande majorité est hors de France. Et donc on oriente l'épargne des Français hors de France. Ce qui n'est pas un problème d'un point de vue stratégique, parce qu'encore une fois, c'est un marché qui est très large, c'est un marché qui est très profond, donc c'est bien. Mais c'est dommage de sortir la deuxième économie européenne, parce que la France, ça reste la deuxième économie européenne et la sixième ou septième économie mondiale. Et donc, c'est important d'avoir ça dans son allocation. Mais ce qu'on perd, en fait, sur une SCPI où on va faire 20% de France, on va perdre environ 20 à 30 bips de performance au niveau fiscal. Mais le marché français est tel qu'aujourd'hui, on arrive à avoir des taux de rendement bien supérieurs à ce qu'on trouve, notamment en Espagne, parce que les taux en Espagne... ont beaucoup baissé les taux immobiliers, ou en Allemagne. Et donc, on achète, nous, par exemple, l'actif immobilier qu'on a acheté en France, on l'a acheté à plus de 8,5%. Et le même actif en Espagne, on l'aurait acheté à, je pense, 7,5%, voire un peu en dessous. Et donc, ces 30 bips qu'on perd, on les gagne largement sur le rendement immobilier du pays.
Speaker #0
Ok, donc le message, c'est, et n'oubliez, la France peut avoir un intérêt. Miranda, je reviens vers vous, j'ai regardé les dernières opérations, et j'ai une question, parce que Quand j'avais lu la présentation du produit, on me disait, voilà, ça va couvrir toutes les classes d'actifs, hors la logistique, ce qui me paraît à peu près cohérent, comme il y a une SCPI Activimo à côté qui fait de la logistique. Et vous avez fait de la logistique en Pologne.
Speaker #1
Oui. Alors, l'objectif de nos deux SCPI, c'est d'avoir une complémentarité. Et au-delà de la complémentarité, c'est d'avoir une comète qui est en fond diversifiée et qui, finalement... est vendue en fonds de tarte. C'est vraiment la stratégie de fonds de portefeuille. Et on propose en satellite Activimo. Activimo, elle fait de la logistique et des locaux d'activité en zone euro. D'accord ? Là où elle met toutes les classes d'actifs et peut faire de la logistique hors zone euro. Elle pourrait faire de la zone euro, mais on n'en a pas encore fait si Activimo n'a pas les moyens, par exemple, d'acheter de la logistique. Donc, on n'a pas aujourd'hui d'overlap entre les deux SCPI.
Speaker #0
Ok. Alors maintenant, on va poursuivre puisqu'on parle de la Pologne. Donc du coup, hors zone euro avec le Sloty, on va parler du risque de change. Il y a des sujets de risque de change sur la Pologne ou pas ?
Speaker #1
Alors, sur le marché institutionnalisé de la Pologne, les transactions corporate, elles se font en euros. Donc, on achète en euros les actifs. On ne fait pas de dette en Pologne pour des raisons assez complexes. Moi, j'en ai fait par le passé et honnêtement, je ne le conseille à personne. Donc voilà, ça c'est la petite parenthèse. Et on essaie de se positionner sur des actifs où les locataires payent en euros. Il peut y avoir parfois sur des retail parks, des petites cellules, le fleuriste ou le coiffeur qui va payer son loyer en zloty. Mais l'exposition au risque de change, il est relativement limité. Et à ce moment-là, on va couvrir les flux.
Speaker #0
Puisque je suis taquage, je crois voir de la Pologne aussi dans Transition Europe.
Speaker #2
Oui, exactement. Un actif, c'est un deuxième qui vient d'être signé là. Mais tous nos locataires sont en euros. C'est exactement pour les raisons. On a acheté en euros et tous nos locataires sont en euros.
Speaker #0
J'ai dit tout à l'heure qu'il fallait qu'on regarde un certain nombre de choses de manière un peu neuve avec l'évolution. Risque de change. Qu'est-ce que vous faites ? Vous nous avez annoncé que vous pouviez aller en Océanie. Vous nous avez annoncé que vous avez fait du Canada. Comment vous traitez le risque de change ?
Speaker #1
On couvre le flux locatif, puisque finalement, c'est un peu la raison d'être de la SCPI. Quand un investisseur, enfin je fais une généralité, mais quand on investit dans une SCPI, c'est a priori pour avoir du revenu long terme. Donc on met en place des instruments de couverture pour figer le taux. En revanche, on ne se couvre pas sur les acquisitions. Donc l'idée, c'est également quand on investit, quand on rentre dans ce type de marché, c'est d'aller investir dans des moments opportuns avec la bonne parité euro-devise locale.
Speaker #0
La question du risque de change ne se pose que sur Momentime, on est d'accord ?
Speaker #2
On est d'accord.
Speaker #0
Quelle est la stratégie ?
Speaker #2
La stratégie, c'est une limitation déjà par l'exposition. C'est ce que je disais tout à l'heure. Sinon, on ferait plus de Royaume-Uni, parce que comme le disait Miranda, c'est le premier marché en Europe, le Royaume-Uni, au niveau immobilier. Mais on a choisi de limiter à 30% pour cette raison-là. Nous, on ne se couvre pas avec cette idée que sur un grand marché comme celui-là, on va... rentrer sur le marché à des moments différents. On va rentrer pendant toute la durée de vie. Donc, la durée d'usine SCPI, c'est 99 ans. Et donc, statistiquement, on va rentrer à des moments où le ratio sera favorable et d'autres moments où il sera défavorable, etc. Donc, statistiquement, il n'y a pas de raison qu'on soit très exposé au risque de change, en fait.
Speaker #1
Après, peut-être pour ajouter quelque chose, moi, ça m'a étonné. Je regardais notre DCI l'autre jour. Donc, puisqu'on s'adresse au CGP, ça va leur parler. L'effet de levier, il joue sur le SRRI. Donc, on peut passer en SRRI 4 quand on a un effet de levier au-delà de 30%, là où le risque de change, il ne joue pas sur le SRRI. Et je pense qu'on a tendance, et c'est normal, à considérer qu'une devise étrangère est plus risquée. Mais je pense qu'il faut aussi se questionner sur est-ce que finalement, ça ne peut pas être même sain dans un portefeuille de se désensibiliser un peu de l'euro ? Parce que finalement, si on regarde la livre Sterling, l'année dernière, dans un contexte économique assez compliqué, elle a quand même été assez résiliente. La devise canadienne, on est dans un système monétaire assez stable. Et je pense que saupoudrer un petit peu en sortant de la zone euro, ça peut aussi être considéré comme une opportunité, avec toujours un risque évidemment, mais un risque qui est mesuré. Et il ne faut pas le voir que comme, oulala, c'est du risque de l'échange.
Speaker #2
C'est important ce que dit Miranda, parce qu'effectivement, une stratégie SCPI, on le sait bien, c'est une stratégie de portefeuille. Personne n'investit 100% dans une SCPI. Et donc, on sait que par nature, l'exposition principale, elle va être à l'euro à 80%, on va dire. Donc, c'est bien d'avoir un peu d'exposition annexe sur d'autres modèles.
Speaker #0
Dernière petite question. Vos programmes d'investissement sur 2026 ? Alors, vous, Comet, aujourd'hui, vous êtes déjà très diversifié. Jeune, mais déjà très diversifié en termes de classes d'actifs. Avec l'argent que vous allez investir, vous... Vous avez orienté plutôt comment ?
Speaker #1
Alors, à la fois sur Activimo et sur Comet, on a une orientation internationale, évidemment, donc zone euro à fond. Sur 2026, on regarde le Canada, puisque la parité euro-CAD est très intéressante. On est à des niveaux historiques qu'on n'a pas vus depuis pas mal d'années, donc on pense vraiment que c'est le moment de rentrer sur le marché. On continue de regarder le UK, puis on continue à... à nous développer dans les sept pays qu'on a ouverts en l'espace de deux ans. Donc approche Pays-Bas, Espagne, Italie, Pologne. On a vraiment une approche opportuniste en réalité. Après, en fonction des marchés, on va cibler des classes d'actifs. Par exemple, en Pologne, on se contente de faire de la logistique et du retail park. Aujourd'hui, on a une approche où on ne va pas faire de bureau. On cible nos classes d'actifs.
Speaker #0
Canada, vous voulez faire quoi ?
Speaker #1
Canada, on a fait une opération hôtelière en fin d'année. C'est le financement du développement d'un resort ski Club Med qui est rémunéré dès le premier euro. Ce n'est pas une VEFA sans rémunération, mais un bon niveau de rémunération. On a fait de la logistique prime au centre de Montréal avec un buy-farm de 20 ans, avec un très bon opérateur qui est noté A. On regarde d'autres opportunités également.
Speaker #0
Yann, qu'est-ce qui est dans le pipe ? J'ai cru comprendre que tout à l'heure dans l'échange que l'Espagne, ça commençait à devenir cher ?
Speaker #2
Alors déjà, moi, je suis le plus fier sur Transition Europe et ce sera la même chose sur Momentum. C'est la location qu'on a aujourd'hui. On a une SCPI extrêmement diversifiée. Notre objectif, c'est d'avoir aucune typologie géographique et à plus d'un tiers.
Speaker #0
La règle, on rappelle, c'est à plus de 50. Vous vous dites un tiers.
Speaker #2
Nous, on dit un tiers. Notre objectif, c'est sur les typologies et les géographies, pas plus d'un tiers. Et ça, c'est pour les gros pays que sont l'Espagne, l'Allemagne. Pour les petites géographies, comme Miranda a évoqué tout à l'heure, l'Irlande, c'est plutôt autour des 10% max. Les Pays-Bas, pareil, 15, on va dire, sur les Pays-Bas. On se fixe ce genre de ratio et c'est ça. Donc, on va continuer ça. Nous, on a une vision différente de ce qu'a dit Miranda sur la Pologne, où on va... plutôt aller faire du bureau parce qu'on peut trouver du taux. Et en fait, notre vision, quand on dit qu'on achète à 7,5% moyen, puisque c'est le taux moyen auquel on a acheté le rendement immobilier, encore une fois, ce n'est pas la performance de SCPI, c'est le taux auquel on achète, ça ne veut pas dire qu'on achète tous nos actifs à 7,5%. Ça veut dire que, grosso modo, on va acheter de la logistique à des taux plus faibles, plutôt 6,5% on va dire, puisque c'est le taux pour le genre d'actifs qu'on regarde. Et sur le bureau, là, on va aller acheter des très beaux immeubles de centre-ville, et c'est ce qu'on a fait en Pologne. Nos deux immeubles sont magnifiques, ils sont tous loués. Sur notre immeuble de Tchétchène, on a une liste d'attente de locataires, ce qu'on voit très rarement, et on a acheté ça à plus de 9%, et donc ça ramène de la performance. Et donc on essaye de...
Speaker #0
Le bureau n'est plus un gros mont.
Speaker #2
Comment ?
Speaker #0
Le bureau n'est plus un gros mot.
Speaker #2
Sur certaines localisations, non. Mais par contre, sur une exposition limitée. C'est-à-dire qu'à long terme, l'objectif, ce n'est pas de faire plus d'un tiers de bureaux, jamais. Mais comme ce n'est pas faire plus d'un tiers de logistique. On a fait beaucoup de commerce aussi récemment, notamment tout ce qui est retail park. Et on en a fait quelques-uns en Espagne. C'est aussi pour ça qu'on va lever le pied sur l'Espagne. C'est que si vous regardez les locations, doit être à 34-35% sur l'Espagne. Donc, comme je vous disais, notre objectif, c'est 33%. Donc, on va se calmer un petit peu. Et puis, en plus, l'économie espagnole marche très fort. Ceci dit, comme l'économie polonaise. En tout cas, très fort. Mieux que les nôtres, ses camarades. Et beaucoup d'investisseurs sont en Espagne. Et donc, on voit des taux en Espagne qui commencent à être très faibles. Sur du retail, par exemple, on voit presque 100 points de base avec la France. et... Et on voit même des taux plus bas qu'en Allemagne. Donc, c'est étonnant.
Speaker #0
Le commentaire ?
Speaker #1
Je suis d'accord avec Yann. Et d'où l'intérêt, justement, d'être super diversifié. Je pense que quand on est dans des situations comme les nôtres, on a de la collecte, on a des périmètres d'investissement qui sont quand même relativement larges. Donc, en fait, finalement, on a et le luxe d'être sélectif et d'être attentiste et de se retirer d'un marché. Finalement, on a quand même des moyens d'aller investir correctement les collectes qu'on a.
Speaker #0
Allez, dernière question, est-ce que parfois vous vous tirez la bourre ? C'est-à-dire qu'on a l'impression qu'il n'y a plus de crédit dans le marché, il y a peu de crédit dans le marché immobilier, donc il y a beaucoup moins d'acteurs. Donc ceux qui collectent, ils ont de l'argent à investir, il faut bien qu'ils l'investissent, parce que s'ils ne l'investissent pas, ça dilue leur performance et donc c'est un effet négatif. Donc est-ce que, de temps en temps, les pays français sur les marchés européens se retrouvent en face-face et, entre guillemets, font monter les prix ?
Speaker #2
Un petit peu, mais pas... Tant que ça, en fait, il suffit de prendre les chiffres. Le marché européen, l'année dernière d'investissement, c'est un peu plus de 250 milliards, 250 et 300 milliards. La collecte des SCPI, je suis désolé, mais ce n'est pas 300 milliards. Et donc, bien évidemment que sur le marché européen, on est de temps en temps en concurrence avec des SCPI. Ça peut nous arriver, mais la majorité des cas, on n'est pas en concurrence face à des SCPI.
Speaker #0
Miranda, vous trouvez que les deals se font de manière difficile aujourd'hui ou pas ?
Speaker #1
Évidemment, les marchés sont quand même décompressés. Et je trouve qu'en 2023, c'était le cas et ça l'est encore. On est quand même dans des conditions favorables d'investissement. Il y a beaucoup de nouveaux entrants. Donc, parfois, on peut les croiser, mais pas sur tous les marchés. Donc, en fait, il y a beaucoup de marchés où il n'y a pas vraiment de concurrence. Je sais qu'on fait beaucoup de off-market en Italie. Et donc, on voit peu de SCPI. Au Canada, on en voit peu. Ou UK, ça va dépendre. Mais non, on ne se tire pas vraiment la boue. En tout cas, nous, on a une approche chez Alderan. Si on sent que ça surchauffe et qu'en fait, on a des concurrents ou des acteurs immobiliers prêts à surpayer les deals, on préfère sortir. Parce que comme le disait Yann, à l'échelle de notre collecte, nous, on a fait 500 millions l'année dernière sur les deux véhicules. On a largement de quoi faire sans aller se marcher sur les pieds.
Speaker #2
Et puis, peut-être dire qu'on est malheureusement... pas du tout dans une situation de surchauffe, et encore moins depuis 5 à 6 semaines, depuis le début de la guerre en Imran, on voit une remontée des taux, et donc ça, ça a forcément un impact sur le marché immobilier, et donc ça veut dire que cette fenêtre où on pensait, honnêtement, quand on a lancé les transitions en Europe, on pensait qu'au bout de 2 ans, 2 ans et demi, le marché serait reparti, et qu'il allait falloir limiter la collecte, parce que c'est ça aussi qu'il faut dire. Vous avez devant vous des gens qui collectent, et cette collecte, elle est hyper vertueuse dans un marché où où il y a beaucoup d'opportunités, en fait, parce qu'on achète encore à des taux qui sont élevés. Voir, on peut se demander si certains taux de rendement immobilier sur certaines classes d'actifs vont partir à la hausse légèrement. On ne va pas être sur ce qu'on a connu au moment de la guerre en Ukraine, mais c'est important de rappeler qu'on est encore dans une crise immobilière dont on ne voit pas le bout et que cette fenêtre d'opportunité est encore très importante pour nous.
Speaker #0
Dernière question, est-ce que ça veut dire que désormais, il n'y aura plus de valo ? liées à un mouvement de taux d'intérêt et à la baisse des taux d'intérêt et que plus que jamais dans la gestion des CPI, ce qui compte le plus, c'est les revenus locatifs et les locataires ?
Speaker #1
Je pense que c'est un mix de tout. En réalité, évidemment, l'emplacement est important, la liquidité locative, la liquidité de marché, le locataire, mais... En fonction de la profondeur des marchés, les valeaux peuvent avoir un sens. Alors, est-ce qu'on est sur des marchés primaires qui vont mettre plus de temps à se valoriser et qui ont une courbe de valorisation qui va être plus élevée ? Ou est-ce qu'on est dans un marché plus profond qui va se valoriser moins vite ? Ça va dépendre. Je pense qu'on est dans la conjonction, c'est du multi-élément.
Speaker #0
Merci beaucoup à tous les deux d'avoir été avec nous pour faire le point sur vos investissements. Je rappelle que vous faites partie des gros collectifs. secteur de l'année 2026 et avec, d'après ce que j'ai pu comprendre, des débuts d'année qui étaient également bien engagés. On reste dans le non-coté, mais on quitte l'immobilier pour passer dans le financier tout de suite cette année.

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Transcription

Speaker #0
Allez, on repart là à nouveau immobilier avec ce club des experts immobiliers. Autour de la table, on a du poids. 600 millions de collectes pour l'un, 494 millions pour l'autre. C'est non négligeable dans un marché qui a été en difficulté en 2025. Avec nous aujourd'hui, c'est une première. Elle est directrice de la gestion des fonds. chez Alderan et depuis le début février de cette année, directrice de la stratégie, Miranda Kabiri, et avec nous également, un habitué, Yann Vidécoq, le président d'Arkea à Rheim. On va essayer de voir comment ont investi leurs SCPI, comment elles investissent aujourd'hui, et d'avoir leur regard sur le marché. Miranda, je vais commencer avec vous. On connaissait Alderan. avec sa SCPI Activimo sur la logistique. Il y a de cela un peu plus d'un an, vous avez lancé Comet, produit diversifié. La raison de ce lancement, c'était quoi ?
Speaker #1
Alors, Comet a été lancé fin 2023 en réalité, donc on a dépassé le deuxième anniversaire. Et le lancement de Comet, c'était tout simplement le nouveau cycle. On avait subi la crise en 2022. à temps des bains de cycle en 2023. Et l'idée, c'était vraiment de lancer un nouveau produit taillé pour ce nouveau cycle, pour aller chercher des bonnes opportunités sur un terrain de jeu plus large et des classes d'actifs plus élargies également, d'où la stratégie diversifiée de Comet.
Speaker #0
Alors, terrain de jeu plus large en termes de pays, l'univers d'investissement de Comet, c'est quoi ?
Speaker #1
L'univers d'investissement de Comet, c'est une SCPI internationale qui investit exclusivement hors de France. Donc ça, c'est dans la note d'information, on n'a pas le droit d'y aller. En revanche, on peut investir en Europe, en Amérique du Nord et sur opportunité, on pourrait même aller jusqu'en Océanie.
Speaker #0
Alors, très belle collecte en 2025. Vous l'estimez ? Les raisons du succès, c'est quoi ?
Speaker #1
Je pense que les raisons du succès, c'est évidemment le timing de lancement. Et puis, c'est vraiment la stratégie qui répond à notre sens pleinement aux attentes du marché. On le dit souvent, on peut avoir le meilleur produit du monde. S'il ne répond pas aux attentes, il peut faire flop. Celui-là, je pense qu'il a vraiment eu l'avantage de répondre aux attentes, qui était de diversifier, d'aller plus loin. pfff également de limiter le poids de la France, parce qu'on le sait aujourd'hui sur le marché, c'est vrai que plus on investit sur le marché français, plus malheureusement, on n'a pas vraiment l'oreille des CGP et des investisseurs.
Speaker #0
Alors, on y reviendra tout à l'heure pour savoir s'ils n'ont raison ou pas. Yann Videcoq, Transition Europe, c'est le produit chez vous qui est le plus collecté, très largement. Les raisons du succès ?
Speaker #2
C'est une somme de choses. Effectivement, il y a d'abord le timing de lancement. On a été une des premières jeunes SCPI, je dirais, en janvier 2023. Donc, on a un an d'écart avec Comet. Et quand on a publié notre première perf qui était de 8.16 en 2023, on n'avait pas vu des perfs supérieurs à 8 sur les SCPI depuis très longtemps. Et donc, je pense que ça a joué. Et puis après, il y a les équipes également, à la fois les équipes d'investissement parce que... Le secret de tenir cette perf 3 ans de suite à plus de 8%, même si l'objectif long terme reste de 6, c'est d'acheter vite. C'est-à-dire que notre délai de déploiement est de 3 mois. Quand vous nous confiez un euro, on le dépense dans les 3 mois qui suivent. Et pour ça, on a 14 personnes aujourd'hui dans l'équipe d'investissement. Je pense qu'on est une des plus grosses équipes d'investissement en France, voire même en Europe. Donc ça, c'est important. Et les commerciaux sur le terrain. vraiment pour aller convaincre les CGP de notre modèle, de notre stratégie, parce qu'en plus d'être une jeune SCPI, on était aussi une jeune société de gestion, donc on avait besoin de convaincre.
Speaker #0
Univers d'investissement, Transition Europe ?
Speaker #2
Zone euro hors France. Zone euro hors France, 100% hors France également. Ce n'était pas du tout le thème au début. On avait prévu de mettre 20% de France quand on a fait les statuts de notre SCPI. Donc, si vous regardez les statuts, c'est toujours à l'intérieur. Mais l'objectif, c'est vraiment de faire 100% hors France, surtout depuis qu'on a lancé Momentime, parce qu'il y a une diversité et une diversification qui fait que dans Momentime, on va faire de la France.
Speaker #0
Alors, Momentime. On va s'arrêter deux secondes, si vous le voulez bien, sur cette SCPI. Transition Europe, c'était votre première SCPI, vous étiez auparavant des SCI. Moment Time, c'est la deuxième SCPI, qui a un peu moins bien fonctionné, on va dire, en collecte dans l'année 2025. Quelle, entre guillemets, leçon vous tirez du lancement de Moment Time en 2025 ?
Speaker #2
On est plutôt content parce qu'on l'a lancé en janvier 2025 et qu'en fin d'année, on était à un peu moins de 50 millions de collectes. Donc, ça reste une belle année. Après, on sait qu'elle est une grande sœur qui est aujourd'hui une de ses pays favorites, des CGP. Puisque c'est vrai qu'on peut le rappeler, notre collecte, parce que souvent, on nous dit, mais votre collecte, elle vient de votre réseau. On est en 95% de la collecte l'année dernière sur Transition Europe. et c'est de la collecte de CGP en fait, de CGP hors groupe, donc c'est important de le rappeler. Et donc quand on a cette grande sœur, forcément Momentime a un lancement un peu plus lent, mais en même temps là on voit que depuis la publication de la performance qui était à un peu plus de 9% l'année dernière, et bien ça nous a permis de faire des mois de février et de mars de collègues qui sont bien meilleurs que ceux qu'on a fait on attaque sur les perfs donc maintenant il faut dire PGA on a PGA,
Speaker #0
on a TRI on a tout un tas de choses pour simplifier nos trucs performance moment time donc
Speaker #2
2025 9-15 avec plus de 4 mois de report à nouveau transition Europe Transition Europe, 8,60, 7,60 de distribution, 1% d'augmentation de prix de part, donc 8,60 de PGA.
Speaker #0
Miranda, Comet ?
Speaker #1
Alors Comet 2025, 9%. Activimo également a tenu sa promesse en distribuant un niveau de dividende de 5,50%. Et les objectifs non garantis évidemment en 2026. On est à plus de 7% pour Comet et toujours 5% de PGA pour Activimo. 5,50 pardon.
Speaker #0
Ok, question des objectifs annuels. On les voit de moins en moins dans les documents. Qu'est-ce qui se passe ?
Speaker #2
Alors, les objectifs pour l'année, l'AMF, on a beaucoup échangé avec elle et fait très attention. Et donc, il faut qu'on soit très vigilant sur nos objectifs annuels. Par exemple, l'objectif 2026 sur Moment Time, il est au-delà de 8%. Sur Transition Europe, il est au-delà de 7%. Mais rappelez, comme on le fait à chaque fois, comme on l'a fait tout à l'heure, que l'objectif long terme, il est de 6%. et c'est sur cet objectif-là qu'on est censé communiquer.
Speaker #0
Alors, objectif, je reste avec vous, les deux, Transition Europe et Moment Time, ont le même objectif. Pardon, ça m'a un peu chatouillé, parce que je me suis dit, Moment Time, on me dit que c'est une SCPI pour profiter du bon moment.
Speaker #2
Non, non, pas le même objectif, 9% Moment Time.
Speaker #0
Non, mais l'objectif à long terme, Yann.
Speaker #2
Ah oui, à long terme, oui.
Speaker #0
À long terme, on me dit, voilà, c'est le moment, mais j'ai le même objectif à long terme que l'autre.
Speaker #2
Parce que c'est un objectif à long terme. Mais une fois qu'on est sorti des cycles, effectivement, dans le cycle là, momentanément, on sait qu'on a fait une perte l'année dernière supérieure à Transition Europe. On sait que cette année, on va refaire une perte supérieure. On devrait, je mets des guillemets parce que rien n'est garanti, bien évidemment. Mais ce qu'on vit, c'est la perte long terme. Et les marchés, à un moment, ils s'alignent dans la perte long terme. C'est une perte de 10-15 ans. Et donc, cet avantage qu'on a les premières années, il se lit à long terme.
Speaker #0
Miranda, l'objectif long terme de Comet ?
Speaker #1
L'objectif long terme de Comet, c'est également un niveau de distribution de 6%, avec un objectif de TRI de 6,5%. Si je peux juste faire un instant, un petit aparté, avec ce qu'on dit souvent dans le métier, c'est que sur une diversifiée, et pas ce qu'on doit tenir sur le très long terme, une stratégie diversifiée, corps-corps plus, on peut tenir du 6%, là où par exemple sur des SCP un peu plus spécialisés, comme c'est le cas de la nôtre, on va être plus à l'aise entre du 5% et 6%. Donc l'idée, c'est vraiment d'avoir conscience que... Entre 5 et 6 % sur du très long terme, ce sont des performances qui sont tout à fait honorables. Et c'est peut-être aussi la raison pour laquelle l'AMF nous demande de ne pas vraiment communiquer finalement sur nos objectifs annuels pour éviter d'annoncer des taux qui soient trop élevés. Et puis finalement, que les investisseurs investissent dans nos produits en pensant qu'ils vont faire du 9 ou du 9,5 à de vitables.
Speaker #0
Ok, on va regarder maintenant vos investissements. Mais avant, j'ai quand même une petite question. Est-ce que vous faites du levier sur vos produits ? C'est la stratégie. de la maison sociologiste qui va un peu me permettre de déterminer votre capacité d'investissement. Mirona.
Speaker #1
Alors sur nos clubs deal, on en fait, mais aujourd'hui on parle SCPI. Sur nos SCPI, que ce soit Activimo ou Comet, on pourrait en faire. On a l'autorisation d'aller jusqu'à un effet de levier de 30%. Après, en réalité, aujourd'hui, que ce soit sur Activimo ou sur Comet, on est plutôt autour des 1 à 2%. Donc on a une approche d'aide qui est plutôt très conservatrice. On ne s'empêche pas de regarder, de mettre en place du levier à partir du moment où ça a un sens. Si je prends le cas de Comet aujourd'hui, on a investi en moyenne 150 millions sur le premier trimestre, on va faire la même chose sur le deuxième trimestre. On collecte en moyenne 45 millions d'euros pour les investir sainement, ce qu'on pense être en train de faire. On n'a pas envie de se rajouter en effet de levier complémentaire, on n'en a pas vraiment besoin. Sur Activimo, on a une collecte qui est raisonnable, qui est plutôt de l'ordre de 100 à 120 millions d'euros par an. Donc là, on peut regarder pour mettre un petit peu d'effet de levier. On a une approche qui est relativement conservatrice.
Speaker #0
Yann, levier ?
Speaker #2
Exactement la même réponse que Mille Grandes a. Transition Europe, là, c'est même carrément 0% de levier. Parce que quand on collecte 50 millions par mois, comme le disait Miranda, déjà, il faut les dépenser. Après, encore une fois, pareil, dans la doc, on peut faire du levier et on en fera. Mais il faut aussi parler du contexte actuel. Les taux sont en train de monter. On s'était dit, 2026, on se mettra à faire peut-être un petit peu de levier. de temps en temps, prendre un prêt comme ça.
Speaker #0
Vu les taux, vous vous dites que ce n'est peut-être pas la peine.
Speaker #2
Vu les taux, on se dit qu'on va attendre encore un peu parce que là, c'est en train de remonter. Puis c'est parti pour remonter encore en fin d'année. Donc, il n'y a pas de raison de faire du levier. Sur Momentum, la même chose que ce qu'on avait fait sur Transition Europe, on a mis en place une ligne de crédit corporate de 5 millions qui est de l'avance de collecte, en fait, et qui sera remboursée au fur et à mesure de la collecte. D'ailleurs, on a déjà remboursé la plupart. On avait fait la même chose sur Transition Europe. Ça permet de faire un petit boost au démarrage. mais ce n'est pas du crédit hypothécaire comme on l'a l'habitude.
Speaker #0
Miranda, Comet produit diversifié. On sait que quand on a une SCPI qui est jeune, on peut avoir des billets parce qu'on a de l'argent qui commence à rentrer. Puis, en général, on va chercher les opportunités qu'on préfère. Et puis, progressivement, après, on fait une construction de portefeuille. Vous, aujourd'hui, vous raisonnez comment ? Vous raisonnez en pays ? Vous raisonnez en classe d'actifs ? C'est quoi l'approche ?
Speaker #1
Alors... On a une connaissance assez large des marchés européens depuis de nombreuses années. Pour vous, c'est votre dada,
Speaker #0
l'ouverture à l'Europe. Si on regarde votre parcours professionnel, vous aimez bien ?
Speaker #1
Je ne devrais pas le dire comme ça, mais au sein de la voix, je pense que moi, la France, ce n'est pas mon dada. Heureusement, il y a des équipes dont la France, c'est vraiment le dada. Moi, mon dada, c'est vraiment l'étranger, donc j'y suis presque née. C'est vrai que j'ai une connaissance des marchés immobiliers, mais pas que. C'est tous les aspects fiscaux, réglementaires, juridiques, même comptableaux, financiers, qui peuvent être parfois aussi importants que l'immobilier en lui-même sur un produit financier tel que la SCPI, parce que c'est un produit financier avec un sous-jacent immobilier. L'approche qu'on va avoir, évidemment, on ne révolutionne pas le monde, mais c'est une analyse assez large des marchés, une connaissance fine, et puis c'est surtout aller se positionner sur les marchés les plus intéressants quand on considère que c'est le moment d'y aller. Après, il y a des réalités de marché. Quand on regarde l'Europe, je ne vais pas parler de Canada maintenant, mais en Europe, on a des poids lourds. Donc, dans une allocation, il serait par exemple, à mon sens, improbable pour une SCPI comme Comet d'avoir 40% de mes investissements en Irlande. quand on sait que le marché passe de milliards, là où le UK c'est le plus gros marché et en 2025 il en a fait 17 milliards. Donc on regarde quand même les producteurs...
Speaker #0
Donc vous n'êtes pas à la mode de dire tiens l'Irlande on adore, les Pays-Bas on adore, ce qu'on peut parfois entendre comme discours sur la place ?
Speaker #1
Je pense que ce sont des marchés qui semblent faciles d'accès. C'est pour ça qu'ils peuvent attirer des SCPI qui se lancent, par exemple, sur le marché de l'international. Mais nous, on n'a pas de marché qu'on adore, on a des marchés qu'on regarde. Il faut qu'ils aient une cohérence en termes d'organisation, en termes d'opportunités, d'un point de vue fiscal, et puis surtout en termes de liquidité. Donc, évidemment, l'idéal, c'est le 20-20-20. Mais dans les faits, et surtout en période de constitution de portefeuille, l'idée, c'est d'aller chercher les opportunités tant que c'est le moment. Donc, on peut accélérer. Nous, en 2025, on a fait beaucoup de UK, par exemple. On a un petit peu décéléré sur 26. On a foncé sur le Canada en fin d'année parce que la parité euro-dollar canadien était intéressante. Donc là, on est vraiment sur des éléments qui ne sont même plus de l'immobilier, mais qui ont un sens dans l'investissement immobilier.
Speaker #0
UK. J'ai regardé Momentime. J'ai vu qu'il y avait une grosse position sur le UK. Pourquoi ça vous plaît ?
Speaker #2
Pourquoi ce n'est pas ? C'est vraiment le business case de Momentime, c'est de se dire qu'on veut faire une SCPI diversifiée sur l'immobilier des nouveaux usages comme Transition Europe, mais sur des géographies différentes. Donc tout ce que ne fait pas Transition Europe, c'est-à-dire du Eurozone et de la France. UK, 20 à 30%. Alors aujourd'hui, on en a plus que ça, mais sur une petite SCPI, il ne faut pas regarder les statistiques et les répartitions parce que les trois premières années, ça bouge beaucoup avec les investissements. L'objectif, c'est de faire une centaine de pourcents max sur le Royaume-Uni. Pour aussi limiter le risque de change, en fait, parce que c'est une façon de limiter le risque de change en limitant l'exposition. Et puis, la France, entre 0 et 20 %.
Speaker #0
Alors, on va rentrer dans le sujet de place. Les CGP, ils n'aiment pas la France. Les CGP, ils n'aiment pas la France parce qu'on leur dit « La France, c'est pas bien parce que c'est romper beaucoup d'impôts. » Donc moi, je vais être très financier de base. Donc, en pratique, est-ce que le poids des impôts, c'est si élevé que ça ? Et est-ce qu'aujourd'hui, on a des sur-rémunérations en France par rapport à ce qu'on peut obtenir à l'étranger ?
Speaker #2
Oui, c'est clairement ça, en fait. Alors oui, il y a toutes les questions. Oui, il y a une fiscalité plus importante pour les SCP qui possèdent des actifs en France. Et c'est dommage. Et La Place essaie de travailler sur le sujet, mais pas que les sociétés de gestion, les notaires, essaient de travailler sur le sujet. Parce que bien évidemment, ça veut dire que les sociétés de gestion françaises comme nous, sur les 700 millions qu'on a fait l'année dernière, la très grande majorité est hors de France. Et donc on oriente l'épargne des Français hors de France. Ce qui n'est pas un problème d'un point de vue stratégique, parce qu'encore une fois, c'est un marché qui est très large, c'est un marché qui est très profond, donc c'est bien. Mais c'est dommage de sortir la deuxième économie européenne, parce que la France, ça reste la deuxième économie européenne et la sixième ou septième économie mondiale. Et donc, c'est important d'avoir ça dans son allocation. Mais ce qu'on perd, en fait, sur une SCPI où on va faire 20% de France, on va perdre environ 20 à 30 bips de performance au niveau fiscal. Mais le marché français est tel qu'aujourd'hui, on arrive à avoir des taux de rendement bien supérieurs à ce qu'on trouve, notamment en Espagne, parce que les taux en Espagne... ont beaucoup baissé les taux immobiliers, ou en Allemagne. Et donc, on achète, nous, par exemple, l'actif immobilier qu'on a acheté en France, on l'a acheté à plus de 8,5%. Et le même actif en Espagne, on l'aurait acheté à, je pense, 7,5%, voire un peu en dessous. Et donc, ces 30 bips qu'on perd, on les gagne largement sur le rendement immobilier du pays.
Speaker #0
Ok, donc le message, c'est, et n'oubliez, la France peut avoir un intérêt. Miranda, je reviens vers vous, j'ai regardé les dernières opérations, et j'ai une question, parce que Quand j'avais lu la présentation du produit, on me disait, voilà, ça va couvrir toutes les classes d'actifs, hors la logistique, ce qui me paraît à peu près cohérent, comme il y a une SCPI Activimo à côté qui fait de la logistique. Et vous avez fait de la logistique en Pologne.
Speaker #1
Oui. Alors, l'objectif de nos deux SCPI, c'est d'avoir une complémentarité. Et au-delà de la complémentarité, c'est d'avoir une comète qui est en fond diversifiée et qui, finalement... est vendue en fonds de tarte. C'est vraiment la stratégie de fonds de portefeuille. Et on propose en satellite Activimo. Activimo, elle fait de la logistique et des locaux d'activité en zone euro. D'accord ? Là où elle met toutes les classes d'actifs et peut faire de la logistique hors zone euro. Elle pourrait faire de la zone euro, mais on n'en a pas encore fait si Activimo n'a pas les moyens, par exemple, d'acheter de la logistique. Donc, on n'a pas aujourd'hui d'overlap entre les deux SCPI.
Speaker #0
Ok. Alors maintenant, on va poursuivre puisqu'on parle de la Pologne. Donc du coup, hors zone euro avec le Sloty, on va parler du risque de change. Il y a des sujets de risque de change sur la Pologne ou pas ?
Speaker #1
Alors, sur le marché institutionnalisé de la Pologne, les transactions corporate, elles se font en euros. Donc, on achète en euros les actifs. On ne fait pas de dette en Pologne pour des raisons assez complexes. Moi, j'en ai fait par le passé et honnêtement, je ne le conseille à personne. Donc voilà, ça c'est la petite parenthèse. Et on essaie de se positionner sur des actifs où les locataires payent en euros. Il peut y avoir parfois sur des retail parks, des petites cellules, le fleuriste ou le coiffeur qui va payer son loyer en zloty. Mais l'exposition au risque de change, il est relativement limité. Et à ce moment-là, on va couvrir les flux.
Speaker #0
Puisque je suis taquage, je crois voir de la Pologne aussi dans Transition Europe.
Speaker #2
Oui, exactement. Un actif, c'est un deuxième qui vient d'être signé là. Mais tous nos locataires sont en euros. C'est exactement pour les raisons. On a acheté en euros et tous nos locataires sont en euros.
Speaker #0
J'ai dit tout à l'heure qu'il fallait qu'on regarde un certain nombre de choses de manière un peu neuve avec l'évolution. Risque de change. Qu'est-ce que vous faites ? Vous nous avez annoncé que vous pouviez aller en Océanie. Vous nous avez annoncé que vous avez fait du Canada. Comment vous traitez le risque de change ?
Speaker #1
On couvre le flux locatif, puisque finalement, c'est un peu la raison d'être de la SCPI. Quand un investisseur, enfin je fais une généralité, mais quand on investit dans une SCPI, c'est a priori pour avoir du revenu long terme. Donc on met en place des instruments de couverture pour figer le taux. En revanche, on ne se couvre pas sur les acquisitions. Donc l'idée, c'est également quand on investit, quand on rentre dans ce type de marché, c'est d'aller investir dans des moments opportuns avec la bonne parité euro-devise locale.
Speaker #0
La question du risque de change ne se pose que sur Momentime, on est d'accord ?
Speaker #2
On est d'accord.
Speaker #0
Quelle est la stratégie ?
Speaker #2
La stratégie, c'est une limitation déjà par l'exposition. C'est ce que je disais tout à l'heure. Sinon, on ferait plus de Royaume-Uni, parce que comme le disait Miranda, c'est le premier marché en Europe, le Royaume-Uni, au niveau immobilier. Mais on a choisi de limiter à 30% pour cette raison-là. Nous, on ne se couvre pas avec cette idée que sur un grand marché comme celui-là, on va... rentrer sur le marché à des moments différents. On va rentrer pendant toute la durée de vie. Donc, la durée d'usine SCPI, c'est 99 ans. Et donc, statistiquement, on va rentrer à des moments où le ratio sera favorable et d'autres moments où il sera défavorable, etc. Donc, statistiquement, il n'y a pas de raison qu'on soit très exposé au risque de change, en fait.
Speaker #1
Après, peut-être pour ajouter quelque chose, moi, ça m'a étonné. Je regardais notre DCI l'autre jour. Donc, puisqu'on s'adresse au CGP, ça va leur parler. L'effet de levier, il joue sur le SRRI. Donc, on peut passer en SRRI 4 quand on a un effet de levier au-delà de 30%, là où le risque de change, il ne joue pas sur le SRRI. Et je pense qu'on a tendance, et c'est normal, à considérer qu'une devise étrangère est plus risquée. Mais je pense qu'il faut aussi se questionner sur est-ce que finalement, ça ne peut pas être même sain dans un portefeuille de se désensibiliser un peu de l'euro ? Parce que finalement, si on regarde la livre Sterling, l'année dernière, dans un contexte économique assez compliqué, elle a quand même été assez résiliente. La devise canadienne, on est dans un système monétaire assez stable. Et je pense que saupoudrer un petit peu en sortant de la zone euro, ça peut aussi être considéré comme une opportunité, avec toujours un risque évidemment, mais un risque qui est mesuré. Et il ne faut pas le voir que comme, oulala, c'est du risque de l'échange.
Speaker #2
C'est important ce que dit Miranda, parce qu'effectivement, une stratégie SCPI, on le sait bien, c'est une stratégie de portefeuille. Personne n'investit 100% dans une SCPI. Et donc, on sait que par nature, l'exposition principale, elle va être à l'euro à 80%, on va dire. Donc, c'est bien d'avoir un peu d'exposition annexe sur d'autres modèles.
Speaker #0
Dernière petite question. Vos programmes d'investissement sur 2026 ? Alors, vous, Comet, aujourd'hui, vous êtes déjà très diversifié. Jeune, mais déjà très diversifié en termes de classes d'actifs. Avec l'argent que vous allez investir, vous... Vous avez orienté plutôt comment ?
Speaker #1
Alors, à la fois sur Activimo et sur Comet, on a une orientation internationale, évidemment, donc zone euro à fond. Sur 2026, on regarde le Canada, puisque la parité euro-CAD est très intéressante. On est à des niveaux historiques qu'on n'a pas vus depuis pas mal d'années, donc on pense vraiment que c'est le moment de rentrer sur le marché. On continue de regarder le UK, puis on continue à... à nous développer dans les sept pays qu'on a ouverts en l'espace de deux ans. Donc approche Pays-Bas, Espagne, Italie, Pologne. On a vraiment une approche opportuniste en réalité. Après, en fonction des marchés, on va cibler des classes d'actifs. Par exemple, en Pologne, on se contente de faire de la logistique et du retail park. Aujourd'hui, on a une approche où on ne va pas faire de bureau. On cible nos classes d'actifs.
Speaker #0
Canada, vous voulez faire quoi ?
Speaker #1
Canada, on a fait une opération hôtelière en fin d'année. C'est le financement du développement d'un resort ski Club Med qui est rémunéré dès le premier euro. Ce n'est pas une VEFA sans rémunération, mais un bon niveau de rémunération. On a fait de la logistique prime au centre de Montréal avec un buy-farm de 20 ans, avec un très bon opérateur qui est noté A. On regarde d'autres opportunités également.
Speaker #0
Yann, qu'est-ce qui est dans le pipe ? J'ai cru comprendre que tout à l'heure dans l'échange que l'Espagne, ça commençait à devenir cher ?
Speaker #2
Alors déjà, moi, je suis le plus fier sur Transition Europe et ce sera la même chose sur Momentum. C'est la location qu'on a aujourd'hui. On a une SCPI extrêmement diversifiée. Notre objectif, c'est d'avoir aucune typologie géographique et à plus d'un tiers.
Speaker #0
La règle, on rappelle, c'est à plus de 50. Vous vous dites un tiers.
Speaker #2
Nous, on dit un tiers. Notre objectif, c'est sur les typologies et les géographies, pas plus d'un tiers. Et ça, c'est pour les gros pays que sont l'Espagne, l'Allemagne. Pour les petites géographies, comme Miranda a évoqué tout à l'heure, l'Irlande, c'est plutôt autour des 10% max. Les Pays-Bas, pareil, 15, on va dire, sur les Pays-Bas. On se fixe ce genre de ratio et c'est ça. Donc, on va continuer ça. Nous, on a une vision différente de ce qu'a dit Miranda sur la Pologne, où on va... plutôt aller faire du bureau parce qu'on peut trouver du taux. Et en fait, notre vision, quand on dit qu'on achète à 7,5% moyen, puisque c'est le taux moyen auquel on a acheté le rendement immobilier, encore une fois, ce n'est pas la performance de SCPI, c'est le taux auquel on achète, ça ne veut pas dire qu'on achète tous nos actifs à 7,5%. Ça veut dire que, grosso modo, on va acheter de la logistique à des taux plus faibles, plutôt 6,5% on va dire, puisque c'est le taux pour le genre d'actifs qu'on regarde. Et sur le bureau, là, on va aller acheter des très beaux immeubles de centre-ville, et c'est ce qu'on a fait en Pologne. Nos deux immeubles sont magnifiques, ils sont tous loués. Sur notre immeuble de Tchétchène, on a une liste d'attente de locataires, ce qu'on voit très rarement, et on a acheté ça à plus de 9%, et donc ça ramène de la performance. Et donc on essaye de...
Speaker #0
Le bureau n'est plus un gros mont.
Speaker #2
Comment ?
Speaker #0
Le bureau n'est plus un gros mot.
Speaker #2
Sur certaines localisations, non. Mais par contre, sur une exposition limitée. C'est-à-dire qu'à long terme, l'objectif, ce n'est pas de faire plus d'un tiers de bureaux, jamais. Mais comme ce n'est pas faire plus d'un tiers de logistique. On a fait beaucoup de commerce aussi récemment, notamment tout ce qui est retail park. Et on en a fait quelques-uns en Espagne. C'est aussi pour ça qu'on va lever le pied sur l'Espagne. C'est que si vous regardez les locations, doit être à 34-35% sur l'Espagne. Donc, comme je vous disais, notre objectif, c'est 33%. Donc, on va se calmer un petit peu. Et puis, en plus, l'économie espagnole marche très fort. Ceci dit, comme l'économie polonaise. En tout cas, très fort. Mieux que les nôtres, ses camarades. Et beaucoup d'investisseurs sont en Espagne. Et donc, on voit des taux en Espagne qui commencent à être très faibles. Sur du retail, par exemple, on voit presque 100 points de base avec la France. et... Et on voit même des taux plus bas qu'en Allemagne. Donc, c'est étonnant.
Speaker #0
Le commentaire ?
Speaker #1
Je suis d'accord avec Yann. Et d'où l'intérêt, justement, d'être super diversifié. Je pense que quand on est dans des situations comme les nôtres, on a de la collecte, on a des périmètres d'investissement qui sont quand même relativement larges. Donc, en fait, finalement, on a et le luxe d'être sélectif et d'être attentiste et de se retirer d'un marché. Finalement, on a quand même des moyens d'aller investir correctement les collectes qu'on a.
Speaker #0
Allez, dernière question, est-ce que parfois vous vous tirez la bourre ? C'est-à-dire qu'on a l'impression qu'il n'y a plus de crédit dans le marché, il y a peu de crédit dans le marché immobilier, donc il y a beaucoup moins d'acteurs. Donc ceux qui collectent, ils ont de l'argent à investir, il faut bien qu'ils l'investissent, parce que s'ils ne l'investissent pas, ça dilue leur performance et donc c'est un effet négatif. Donc est-ce que, de temps en temps, les pays français sur les marchés européens se retrouvent en face-face et, entre guillemets, font monter les prix ?
Speaker #2
Un petit peu, mais pas... Tant que ça, en fait, il suffit de prendre les chiffres. Le marché européen, l'année dernière d'investissement, c'est un peu plus de 250 milliards, 250 et 300 milliards. La collecte des SCPI, je suis désolé, mais ce n'est pas 300 milliards. Et donc, bien évidemment que sur le marché européen, on est de temps en temps en concurrence avec des SCPI. Ça peut nous arriver, mais la majorité des cas, on n'est pas en concurrence face à des SCPI.
Speaker #0
Miranda, vous trouvez que les deals se font de manière difficile aujourd'hui ou pas ?
Speaker #1
Évidemment, les marchés sont quand même décompressés. Et je trouve qu'en 2023, c'était le cas et ça l'est encore. On est quand même dans des conditions favorables d'investissement. Il y a beaucoup de nouveaux entrants. Donc, parfois, on peut les croiser, mais pas sur tous les marchés. Donc, en fait, il y a beaucoup de marchés où il n'y a pas vraiment de concurrence. Je sais qu'on fait beaucoup de off-market en Italie. Et donc, on voit peu de SCPI. Au Canada, on en voit peu. Ou UK, ça va dépendre. Mais non, on ne se tire pas vraiment la boue. En tout cas, nous, on a une approche chez Alderan. Si on sent que ça surchauffe et qu'en fait, on a des concurrents ou des acteurs immobiliers prêts à surpayer les deals, on préfère sortir. Parce que comme le disait Yann, à l'échelle de notre collecte, nous, on a fait 500 millions l'année dernière sur les deux véhicules. On a largement de quoi faire sans aller se marcher sur les pieds.
Speaker #2
Et puis, peut-être dire qu'on est malheureusement... pas du tout dans une situation de surchauffe, et encore moins depuis 5 à 6 semaines, depuis le début de la guerre en Imran, on voit une remontée des taux, et donc ça, ça a forcément un impact sur le marché immobilier, et donc ça veut dire que cette fenêtre où on pensait, honnêtement, quand on a lancé les transitions en Europe, on pensait qu'au bout de 2 ans, 2 ans et demi, le marché serait reparti, et qu'il allait falloir limiter la collecte, parce que c'est ça aussi qu'il faut dire. Vous avez devant vous des gens qui collectent, et cette collecte, elle est hyper vertueuse dans un marché où où il y a beaucoup d'opportunités, en fait, parce qu'on achète encore à des taux qui sont élevés. Voir, on peut se demander si certains taux de rendement immobilier sur certaines classes d'actifs vont partir à la hausse légèrement. On ne va pas être sur ce qu'on a connu au moment de la guerre en Ukraine, mais c'est important de rappeler qu'on est encore dans une crise immobilière dont on ne voit pas le bout et que cette fenêtre d'opportunité est encore très importante pour nous.
Speaker #0
Dernière question, est-ce que ça veut dire que désormais, il n'y aura plus de valo ? liées à un mouvement de taux d'intérêt et à la baisse des taux d'intérêt et que plus que jamais dans la gestion des CPI, ce qui compte le plus, c'est les revenus locatifs et les locataires ?
Speaker #1
Je pense que c'est un mix de tout. En réalité, évidemment, l'emplacement est important, la liquidité locative, la liquidité de marché, le locataire, mais... En fonction de la profondeur des marchés, les valeaux peuvent avoir un sens. Alors, est-ce qu'on est sur des marchés primaires qui vont mettre plus de temps à se valoriser et qui ont une courbe de valorisation qui va être plus élevée ? Ou est-ce qu'on est dans un marché plus profond qui va se valoriser moins vite ? Ça va dépendre. Je pense qu'on est dans la conjonction, c'est du multi-élément.
Speaker #0
Merci beaucoup à tous les deux d'avoir été avec nous pour faire le point sur vos investissements. Je rappelle que vous faites partie des gros collectifs. secteur de l'année 2026 et avec, d'après ce que j'ai pu comprendre, des débuts d'année qui étaient également bien engagés. On reste dans le non-coté, mais on quitte l'immobilier pour passer dans le financier tout de suite cette année.

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