Transcription

• Speaker #0

  Bonjour et bienvenue dans notre podcast Immobilier en Espagne, mode d'emploi pour la deuxième partie de A quoi s'attendre pour 2026. Olivier, bonjour.

• Speaker #1

  Bonjour Aurélie.

• Speaker #0

  Alors, on va parler concrètement de A quoi s'attendre pour 2026 au niveau de la vente. Et la première question, évidemment, est-ce que les prix vont baisser ?

• Speaker #1

  C'est la question de l'aile million, comme on dit. C'est vrai que tous les acheteurs se posent la question et les vendeurs aussi, savoir si c'est le dernier bon moment pour vendre. Les acheteurs me disent quand est-ce que ça va s'arrêter d'augmenter ? En fait, si on reprend la presse économique de ces dernières semaines et de ces derniers mois, c'est vrai que les prix de vente des appartements en Espagne sont revenus au niveau de 2007-2008. Je crois que tu étais déjà là en Espagne, non ? 2008,

• Speaker #0

  pour le fameux éclatement de la bulle immobilière. C'est pour ça qu'on fait pas mal de parallèles avec 2008.

• Speaker #1

  C'est ça. Et donc, pour ceux qui étaient là, et tu t'en souviens, ça a été vraiment une... catastrophe. Je veux dire, le marché s'est effondré. On peut le dire complètement. Moi-même, j'ai acheté un appartement avec ma femme en 2022 au prix de 2008. Donc, c'est pour dire à quel point le niveau était haut et à quel point il est descendu pour pouvoir remonter en suive. Là, en l'occurrence, tous les signaux, il n'y a aucun signal qui indique un éclatement de bulles. La Banque d'Espagne et d'autres... Les experts économiques disent qu'en fait, les indicateurs sont plutôt au vert. On est même peut-être plutôt en surchauffe, ce qui expliquerait que le rebord en fin d'année 2025 est revenu au montant, au prix qu'il était au début de l'année 2025. Il y avait eu un creux au mois de juillet, mais il est remonté. Parce qu'en fait, comme il n'y a pas de frein en ce moment sur l'achat en Espagne, il n'y a pas de bulle envisagée.

• Speaker #0

  Ce n'est pas vraiment une bulle. Non, exactement. On parle de 2008 parce qu'il y avait des prêts qui étaient octroyés assez facilement. C'était accéléré comme une bulle. Aujourd'hui, on n'a effectivement pas ces indicateurs économiques qui nous disent que c'est une bulle, attention, ça va éclater, ça va trop vite, trop loin. Là, on est dans une croissance assez saine.

• Speaker #1

  Oui, c'est ça. Et puis, c'est vrai que quand je suis arrivé en 2005, c'est vrai qu'on voyait les États-Unis, donc on se disait que ça va arriver. Et c'est vrai que quand on regarde à l'extérieur, pour l'instant, Il n'y a aucune bulle encore qui a éclaté. Donc, le jour où il y a quelque chose qui se passe aux Etats-Unis, on pourra se dire, bon, on est prévenu, ça risquera de patarder chez nous. Mais là, en l'occurrence, ce n'est pas le cas.

• Speaker #0

  Est-ce que tu penses que tu attendras encore une augmentation de 10% cette année ? Comment ça va évoluer ?

• Speaker #1

  Je pense que j'ai lu un... C'était très intéressant, qui disait pas d'euphorie, mais de la prudence, en fait. Et je trouve que c'est intéressant. Je pense qu'il ne faut pas aller acheter cette année un appartement, en tout cas, en pensant que... Vite, vite, vite, j'achète parce que ça va prendre 12% ou 15% ou 20% encore cette année. Parce qu'on ne sait pas à quoi s'attendre. Il peut y avoir la bulle de l'IA qui peut éclater à tout moment. On est dans les studios de la French Tech, donc ils en parleraient certainement beaucoup mieux que nous. Mais on sait que de la même manière qu'on a eu la bulle Internet qui a éclaté au début des années 2000, il y a un moment, l'IA, il y aura une contraction. Ça va un peu se niveller avant de repartir, bien entendu. Mais comme on ne sait pas quand est-ce que ce sera... Il ne faut pas se précipiter pour acheter en disant « si je n'achète pas maintenant, ça va prendre

• Speaker #0

  15% » .

• Speaker #1

  En revanche, ce qui est sûr, c'est que comme il y a beaucoup de prêts qui sont accordés, la Banque d'Espagne se fait retoquer par la Banque Centrale Européenne. Si j'ai bien tout compris, il y aura des experts qui me diront que ce n'est pas exactement ça. Mais grosso modo, c'est ça, que l'Europe est en train de retoquer la Banque d'Espagne. Pour dire qu'il y a trop de prêts accordés à 90, 95% et qu'il faudrait revenir à des niveaux de 80%. Ils trouvent qu'il y a de plus en plus de prêts à risque. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que par contre, là où c'est le bon moment pour acheter, c'est que si vous êtes dans une position, si les gens qui nous écoutent sont dans la position de pouvoir emprunter beaucoup, et donc emprunter parfois jusqu'à 90% du prix du bien pour leur résidence principale, en étant pour le coup, ça c'est destiné aux... aux résidents fiscaux, donc ceux qui habitent en Espagne et qui cotisent en Espagne. C'est peut-être le moment d'y aller, parce que peut-être que dans six mois, un an, la situation aura changé.

• Speaker #0

  Au niveau bancaire.

• Speaker #1

  Au niveau bancaire, et qu'on prêtera peut-être plus que maximum 80%. Et ça fait quand même une différence. Un appartement à 200 000 euros, on parle de 20 000 euros qu'on vous prête en plus. Ça fait quand même une salle de bain, une cuisine. Et puis certaines régions, peut-être qu'on peut même avoir encore plus de travaux qu'on peut faire soi-même. Donc voilà, et sur 500 000, et je ne vous parle pas du reste. Donc voilà, en fait, je pense que c'est vraiment là-dessus aujourd'hui qu'il faut être vigilant. Si on veut acheter, c'est se dire qu'on est dans un bon moment pour obtenir... une grande quantité d'argent sur le montant du prix du bien qu'on veut acheter.

• Speaker #0

  Alors, tu l'as déjà évoqué, il y a le facteur immigration, beaucoup d'arrivées aussi qui mettent un peu la pression sur le marché, sur l'offre disponible. On a aussi des élections qui vont arriver, donc normalement 2027, peut-être aussi 2026 si elles sont anticipées, les élections générales qui permettent d'élire le premier ministre. Est-ce que tout ça, ça a un effet aussi ?

• Speaker #1

  Non, par contre, dans l'épisode précédent, dans la partie 1, on parlait de la crise du logement. Ce que je constate en crise du logement, vraiment, c'est qu'il y a des... Aujourd'hui, sur un segment de marché à Barcelone, donc il y a certainement d'autres segments de marché dans d'autres endroits, ce sont peut-être des prix un peu différents, mais sur un segment de marché de 150 à 200 000 euros, il y a beaucoup de personnes aujourd'hui qui investissent pour acheter leur résidence principale.

• Speaker #0

  Qui passent de la location à...

• Speaker #1

  Alors justement, qui passent de être chez leurs parents... ou être dans une chambre qu'ils partagent à leur résidence principale parce que justement, ils n'arrivent pas à trouver de location. Donc en fait, ça fait ça pour le coup, quand tu me parles, est-ce que les prix vont augmenter mécaniquement sur ce segment de marché, on va dire l'accès à Barcelone ? Et ça doit être certainement valable dans toutes les autres grandes villes. En tout cas, si c'était valable dans les autres grandes villes, ça ne m'étonnerait pas. C'est tellement difficile de se loger que finalement, si on parle justement d'un... d'un couple qui peut avoir 30-35 ans et qui va emprunter sur 30 ans et qui va peut-être avoir 90% de financement. Sur un appartement à 200 000 euros, ils ont besoin de 20 000 euros d'apport si on les finance à 90%. L'ITP, alors ça varie selon les régions, mais on va aller au plus, qui est la Catalogne et Valence, à 10%, donc ça fait 40 000. Entre les quelques milliers d'euros qu'ils ont, ils demandent à papa, ils demandent à maman et de grands-noms aux parents, ils ont... Ils rassemblent l'argent exactement et ils achètent. Ce qui était un vrai mouvement de fond il y a 20 ans quand je suis arrivé, que les gens partaient de chez eux pour acheter leur résidence principale. Ce qui était un peu tombé en désuétude, on va dire, parce qu'il y avait beaucoup ce boom de je loue une chambre et je partage, etc. Mais là, du fait qu'après, les jeunes couples ou les jeunes tout court qui seraient seuls ne peuvent pas devenir indépendants, ne peuvent pas quitter leur foyer et avoir leur propre appartement, les gens achètent.

• Speaker #0

  D'accord, donc plus de pression aussi. Est-ce qu'il y a des niveaux de prix, justement, où il va y avoir plus de demandes ? Tu parlais de 100 000, ce serait peut-être le segment le plus touché par le mouvement. Sur les autres budgets, est-ce qu'il y aura aussi une évolution ?

• Speaker #1

  Je pense que ça dépend vraiment des régions. Quand je parle avec Benjamin de L'Immobilier, vers Valence, ils sont plutôt sur du 150 000, 300 000 euros. Ici à Barcelone, quand les gens m'appellent, la moyenne des gens qui me contactent est plutôt sur du 500-700 000 euros. Ils veulent un étage élevé, une terrasse, et après ça dépend un peu des mètres carrés, ça dépend un peu des travaux qu'ils veulent faire, etc. Je pense que sur ces deux segments de marché, en tout cas, on risque d'avoir deux segments de prix. Il se peut qu'il y ait encore une forte demande et peut-être une augmentation du prix. Mais en même temps, les gens ne sont pas fous. Les gens comparent, les gens regardent aujourd'hui avec Idealista, etc. Ils se rendent bien compte des prix. Donc voilà, moi, je sais que j'ai aidé un couple à acheter une maison à Casteldefels. Et en fait, il y avait une maison qui était à 1,2 millions. Et en fait, je l'ai faite auditer. Et en fait, on m'a dit qu'elle était à 950 000 euros. Donc en fait, moi, j'ai proposé, j'ai dit, bon, ben voilà. Voilà ce qu'on propose. Et l'argent m'a dit, mais t'es fou, mais c'est pas possible, etc. Un an après, elle a 950 000 euros. Donc, en fait, le marché, finalement, régule exactement de lui-même. Je pense que c'est surtout, en fait, donc je pense que sur le segment 500, 700 000, c'est plus qu'est-ce qu'on va arriver à trouver comme type de bien qui va être sympa, voilà, et qui va aussi, au-delà de ça, est-ce qu'on va bien acheter ? Est-ce qu'on va pouvoir acheter aussi de manière sécurisée ? Est-ce qu'on va pouvoir obtenir quasiment tous les items qui ont été marqués en must-have ? Je pense que c'est ça. Par contre, sur du 150-200 000, je pense que ça risque d'augmenter parce que les gens voudront pouvoir se loger. On va dire que les gens qui achètent à 500-700 000 euros, ils ont déjà généralement leur propre appartement en location. Parce que c'est des gens qui ont quand même certains moyens, etc. Les gens qui sont sur du 150-200 000 euros, je parle de Barcelone en l'occurrence, on est dans la nécessité de faire le saut à être, devenir indépendant.

• Speaker #0

  Primo accédant.

• Speaker #1

  Primo accédant et de quitter ses parents. Donc en fait, je pense que là, c'est de plus en plus difficile. Dans la Raval, par exemple, il y avait des... Quand je cherchais il y a 2-3 ans des appartements à 130 000 euros, on en trouvait encore. Là maintenant, trouver des appartements à 130 000 euros, c'est mission impossible.

• Speaker #0

  Ton dernier conseil, Olivier, pour acheter en 2026, quel serait le conseil que tu donnerais à ceux qui nous cherchent ? Est-ce qu'il faut attendre ? Est-ce qu'il faut y aller ? Est-ce que ça dépend un petit peu de chaque chose ?

• Speaker #1

  En fait, ceux qui le sentent, il faut qu'ils n'attendent pas. Si vous le sentez, allez-y. Parce que je pense qu'en 2026, je parlais du financement, c'est quand même une partie extrêmement importante. Garder après son cash pour en faire autre chose. Comme je dis toujours aux gens que j'accompagne pour acheter, vous pouvez garder... Quand on vous finance à 90% ou à 80%, en tout cas parce que la taxation est bien sortie, ce qui est super, c'est qu'en gardant votre cash, vous pouvez faire des travaux si vous voulez améliorer votre appartement. Vous pouvez le garder en réserve pour si vous avez un coup dur. Vous pouvez partir en vacances avec, mais en tout cas, l'important, c'est votre cash. Et en 2026, en tout cas en ce début d'année, le financement est encore fait de telle manière que les gens peuvent conserver un maximum de cash. Et donc, il faut en profiter si on est décidé à acheter.

• Speaker #0

  Merci beaucoup Olivier pour tous ces conseils.

• Speaker #1

  Merci Aurélie.

• Speaker #0

  Merci à vous d'avoir suivi cet épisode Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Merci au studio de la French Tech, le studio 54, tout équipé audio et vidéo qui nous accueillent pour l'enregistrement. Et à très bientôt pour un nouvel épisode.

• Speaker #1

  Hasta luego.