Transcription

• Speaker #0

  Bonjour et bienvenue pour cette nouvelle année de podcast Immobilier en Espagne, mode d'emploi sur Equinox. Aujourd'hui c'est moi qui fais l'introduction parce que je vais vous présenter la personne qui est à mes côtés et qui va maintenant conduire tous les nouveaux épisodes. Cette personne c'est Aurélie Chameroy. Bonjour Aurélie.

• Speaker #1

  Bonjour Olivier, merci pour l'accueil.

• Speaker #0

  Avec grand plaisir. Donc Aurélie, pour ceux qui ne la connaissent pas, elle est cofondatrice d'Equinox il y a bientôt 15 ans. 15 ans cette année. 15 ans cette année, exactement. Exactement. Et elle est très au fait du sujet immobilier puisqu'elle a traité de nombreuses fois ce sujet sur Equinox, dans d'autres médias aussi également avec qui elle partage son temps. Et bien entendu pour ceux qui ne connaissent pas la petite histoire et pourraient la retrouver sur LinkedIn, c'est à elle que j'ai proposé donc en septembre 2024 de lancer ce podcast sur l'immobilier pour pouvoir plus en parler aux francophones et donc à vous qui nous écoutez de plus en plus nombreux. Et donc elle a été là depuis le début de l'aventure, elle a choisi avec nous les sujets quand les sites étaient là, elle a construit avec nous toute la ligne éditoriale. C'est elle qui fait l'édition, donc vous inquiétez pas, vous avez là une grande experte qui en plus est là depuis bientôt plus de 15 ans puisqu'on fête les 15 ans d'Equinox à Barcelone, donc plus de 15 ans en Espagne et qu'il y aura donc plein d'anecdotes aussi à raconter et plein d'histoires. Donc bienvenue Aurélie.

• Speaker #1

  Quelle présentation, merci beaucoup Olivier. Avec grand plaisir. Je vous sens très bien accueillie.

• Speaker #0

  Avec plaisir. De quoi on va parler aujourd'hui Aurélie ?

• Speaker #1

  Ah bah, nouvelle année, nouvelle perspective, à quoi s'attendre en 2026. Et je pense que tu as pas mal de conseils et de tips à nous donner là-dessus. On va commencer cette première partie sur la location.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Et ensuite, dans la deuxième partie, on pourra retrouver les conseils sur l'achat.

• Speaker #0

  Très bien. Allons-y alors.

• Speaker #1

  Alors déjà, pour donner un état des lieux, c'est vrai que l'immobilier, c'est un sujet très chaud en Espagne, qui a beaucoup de demandes, peu d'offres. Pour faire un petit panorama, il y a beaucoup de choses qui sont en train de se passer. beaucoup aussi d'augmentation ces dernières années. Alors moi, j'avais envie de te demander, Olivier, à quoi on peut s'attendre en 2026, notamment sur les prix ? Peut-être que tu veux toi aussi donner un petit peu ton analyse de l'état des lieux aujourd'hui du marché de la location.

• Speaker #0

  Oui. Écoute, il faut que les gens aient déjà en tête un nombre structurel en Espagne qui explique pourquoi on est dans cette situation aujourd'hui. En fait, aujourd'hui, on manque de 700 000 logements en Espagne pour loger tout le monde.

• Speaker #1

  D'accord. Oui, il y a un gros déficit.

• Speaker #0

  Exactement. Donc, on va parler de plus d'un million de personnes pour qui c'est difficile de se loger. On est dans un pays avec l'immigration, on serait presque à 50 millions. Mais enfin, voilà, ça fait quand même un sacré nombre. Donc, en partant de là déjà, de toute façon, il faut bien comprendre que 2025 et 2026 vont beaucoup ressembler à 2025. Parce qu'on ne peut pas construire 700 000 logements d'un coup.

• Speaker #1

  Il y aura toujours plus de demandes que d'offres.

• Speaker #0

  Exactement, tout à fait. D'ailleurs, le gouvernement socialiste a fait des effets d'annonce au mois dernier en décembre pour dire que pendant 10 ans, ils allaient investir 1,3 milliard d'euros pour construire jusqu'à 100 000 logements. Donc on voit bien qu'en investissant une somme qui est quand même très importante, malgré tout, on n'arrive pas à arriver à cesser... À résoudre un problème. Si tant est que le gouvernement socialiste continue au pouvoir, et ça c'est un des sujets de cette année, parce qu'en fait, si on revient à ta question de « à quoi s'attendre sur le marché de la location ? » , il y aura donc toujours ce défi structurel de logement. En revanche, on risque d'assister à des entrées-sorties, des mouvements. Il va y avoir beaucoup d'actualités malgré tout autour du logement cette année ?

• Speaker #1

  Oui, parce que c'est la principale préoccupation, une des principales préoccupations des Barcelonais, des Espagnols. La crise du logement, comme on l'appelle maintenant, c'est vraiment un sujet brûlant. Et effectivement, on va entrer en période électorale, normalement en 2027 pour les générales législatives, peut-être cette année, s'il y a élection anticipée. Donc, on peut s'attendre aussi à des annonces sur ce terrain-là.

• Speaker #0

  Oui, tout à fait. Alors, pour ceux qui nous écouteraient depuis la France ou depuis en dehors de l'Espagne, il faut savoir que les législatives ici, c'est comme les élections présidentielles en France.

• Speaker #1

  Exactement, oui.

• Speaker #0

  Puisqu'en fait, c'est le premier ministre qui gouverne. En l'occurrence, en ce moment, c'est Pedro Sánchez.

• Speaker #1

  Voilà,

• Speaker #0

  c'est ça. Qui a plus de vie qu'un chat. Donc en fait, il va peut-être attendre 2027 pour les élections. Ou peut-être que c'est lui qui provoquera même les élections en 2026. Il pense que la fenêtre de tir est bien pour qu'il se fasse réélire. Donc on rentre quand même dans une période politique incertaine. Tu connais encore mieux le sujet que moi. Mais concrètement, pour les gens qui nous écoutent, qu'est-ce que ça peut induire ? On va se référer à ce qui s'est passé en Catalogne en 2024, juste avant les élections de la Generalitat. Donc exactement les élections du président de la région en Catalogne. les sortants de gauche, ERC en l'occurrence, extrême-gauche, avaient promulgué la loi comme quoi les loyers temporaires seraient au même prix que les loyers long terme. Donc en fait c'est une loi qu'on attend depuis quand même très longtemps qui est dans l'air. À chaque fois on me dit... L'année dernière en 2025 on m'a dit ça va arriver en juin, ça va arriver en juillet, ça va arriver en septembre, ça va arriver en décembre, ça n'arrive toujours pas ! Mais c'est typiquement le genre de loi qui pourrait être mis en œuvre par le gouvernement socialiste pour justement dire qu'ils font quelque chose pour le logement et pour qu'il y ait plus de logements accessibles en long terme, en contrat à longue durée pour les résidents espagnols. Exactement. Enfin, résidents espagnols, ceux qui cherchent un logement en Espagne pour être plus précis. Malgré tout, de l'expérience, et on en revient à ce que tu parlais des élections, de l'expérience qui s'est passée en Catalogne... Le marché s'est contracté énormément. On est passé sur Idalista de 6 000 annonces à Barcelone à 3 000 en l'espace de 15 jours.

• Speaker #1

  Même sans la loi effective ? Exactement. Simplement avec la perspective ?

• Speaker #0

  Exactement, parce qu'en fait la loi était effective et devait être ratifiée par le gouvernement catalan, par le Parlement, trois mois plus tard. Et sur ces trois mois, en fait, tous les gens ont sorti leur bien du marché en temporaire en disant on va attendre de voir si la loi est effective ou pas. Donc les gens ne se sont pas précipités à le relouer en long terme. Qu'est-ce qui peut se passer ? Sachant que, comme tu l'as dit, les élections seront au plus tard en 2027. Si cet effet d'annonce arrive... Alors j'aimerais bien rassurer tous ceux qui nous écoutent et dire que tous les logements temporaires vont passer en logement long terme. Ce serait une excellente nouvelle. Mais il se peut qu'il y ait beaucoup de propriétaires qui décident de ne pas louer leur appartement à l'espace de quelques semaines, quelques mois et d'attendre les élections. en espérant que la droite passe, parce qu'on peut bien penser que la droite qui est beaucoup plus libérale annulerait ce genre de loi. Et donc il ne faut pas s'attendre pour autant à ce que le marché soit inondé de nouvelles offres en location long terme sur l'Espagne.

• Speaker #1

  Il peut y avoir une nouvelle contraction un petit peu par peur ou d'attentisme par rapport à ce qui se passe ? On ne va pas rentrer dans les sujets politiques, évidemment. Mais on peut se demander, est-ce que la droite est plus favorable à un marché libéral ? Est-ce que la gauche fait plus peur justement au propriétaire ? Si on regarde un petit peu les sondages, qu'on essaie de deviner ce qui va se passer, est-ce qu'on doit s'inquiéter d'un côté ou de l'autre ?

• Speaker #0

  Alors moi, je vais rentrer dans les faits. Aujourd'hui, il n'y a qu'une seule région en Espagne qui a appliqué la loi votée par le Parlement espagnol, le gouvernement central à Madrid, sur le plafonnement des loyers. c'est la Catalogne, elle est à gauche. Donc en fait ça veut bien dire que tous les autres ne l'ont pas appliqué. Donc sans rentrer dans les programmes électoraux on peut bien penser que si demain le PP passait donc gagner les élections législatives il enlèverait ce genre de loi certainement. Ce que je veux dire en tout cas par rapport à ça c'est qu'en principe on devrait avoir plus de biens sur le marché ça devrait créer un appel d'air pour ceux qui cherchent mais ça va quand même être continue à être extrêmement compliquée. Donc voilà, c'est ça que je veux transmettre. Il ne faut pas croire que ça va être un coup de baguette magique qui va résoudre le problème, d'autant qu'on n'en a pas encore parlé, mais il y a un très fort effet immigration encore en Espagne. Et quand je parle d'immigration, alors évidemment, il y a tout ce qu'on voit à la télé, les gens qui arrivent en canoë, en pateras comme on dit depuis l'Afrique, etc. Mais il y a aussi une immigration qui est comme la nôtre, de ceux qui nous écoutent. depuis la France notamment. Européenne. Exactement, européenne. Donc il y a un très gros mouvement depuis tout ce qui s'est passé, taxe Zucman, etc. Je parlais avec un cabinet d'avocats ici à Barcelone qui a un desk en France qui me disait que ils n'ont jamais eu autant de gens qui se sont renseignés pour savoir s'ils venaient en Espagne ou pas. Je remercie Benjamin de Olay Immobilier avec qui on a échangé aussi sur les perspectives qu'il me racontait. Donc ils sont plutôt balisés à Valence et Marbella, etc. Mais ils ont une présence en Espagne mais surtout sur Valence. qui me racontait que sur la fin de l'année 2025, alors que normalement c'est plutôt une période d'attentisme, les gens commencent vraiment leur projet généralement d'achat en janvier et en septembre. C'est un peu les deux grands temps forts. Mais que sur la fin de l'année 2025, il y a eu énormément de Français qui l'ont contacté aussi pour acheter un appartement.

• Speaker #1

  Projet d'expatriation.

• Speaker #0

  Exactement, tout à fait. Parce que marre du climat, marre de l'insécurité. Donc il y a cette immigration qui arrive. Donc forcément, il y a des biens en plus, mais il y a des gens qui arrivent. Beaucoup d'Américains qui arrivent aussi, effet Trump. Beaucoup d'Américains qui viennent s'installer, bien que ça fait plus d'un an qu'il est au pouvoir. Les gens continuent à venir depuis les Etats-Unis s'installer en Europe et surtout en Espagne. Lifestyle, climat, facilité, etc.

• Speaker #1

  Donc ça, ça fait beaucoup de pression sur le marché.

• Speaker #0

  Exactement. Donc en fait, oui, il va y avoir certainement des biens qui vont rentrer en plus sur le marché. Mais il y a quand même beaucoup de gens qui continuent à arriver. Et donc, en fait, le marché, à mon avis, continuera à être complexe en 2026 comme il l'a été en 2025. Exactement.

• Speaker #1

  Et quel est l'effet sur les prix ?

• Speaker #0

  Alors, sur les prix, il y a deux types de marchés. Au moment, à l'heure où on se parle, quand c'est un marché régulé comme celui de la Catalogne, ce qu'on constate aujourd'hui, c'est que ce n'est plus un problème de prix pour se loger. Bien sûr, c'est un problème de prix pour se loger parce qu'on voit des appartements 1 300, 1 400 euros pour deux chambres, enfin des choses qui étaient impensables.

• Speaker #1

  C'est le prix actuel, pour deux chambres, 1 300 euros minimum.

• Speaker #0

  Ce qui était impensable... Avant Covid. Mais quand je dis ça, qu'on ne se méprenne pas, ce que je veux dire, si c'est plus un problème de prix, c'est qu'en fait les prix n'augmentent plus de 10 ou 15% ou 20% après chaque fin de contrat parce que à cause de la loi, de par la loi, excusez-moi j'avais les mots en espagnol, il y a un plafonnement et on ne peut augmenter effectivement que de l'IPC.

• Speaker #1

  Le taux d'inflation.

• Speaker #0

  Donc il y a... Plus beaucoup, on ne constate plus par exemple un appartement qui serait à 1000 et qui passe à 2000 à la fin du contrat.

• Speaker #1

  Ce qu'on a vu dernièrement.

• Speaker #0

  Voilà ce qui était presque commun avant la loi. Exactement. Par contre, donc en fait, on peut dire que les prix vont rester stables, mais c'est un vrai problème de demande. Et un vrai problème de demande, d'autant que, avec tout ce qu'on a déjà dit, et puis moi par exemple là, c'est très nouveau. J'ai un Italien qui m'a contacté pour l'idée à acheter un appartement à Barcelone. Parce que son propriétaire lui a déjà dit qu'il ne renouvellerait pas son contrat en septembre. Et on constate qu'il y a beaucoup de gens, enfin beaucoup de propriétaires qui aujourd'hui mettent leurs biens en vente parce que justement ils ne veulent pas être plafonnés dans leur loyer. Je te parle de la Catalogne en l'occurrence et Barcelone. Ils ne veulent pas non plus avoir à faire, avoir à risquer une amende extrêmement dissuasive de la part de la généralité qui peut aller de 90 000 à 900 000 euros si le prix du loyer n'est pas correct etc. et qui sont poursuivis. Dans les faits, je n'ai encore jamais lu que ça s'est passé. Je ne sais pas si toi tu l'as lu ou pas. Non,

• Speaker #1

  très peu de contrôle là-dessus.

• Speaker #0

  Mais c'est vrai qu'il y a une épée de Damoclès. Et donc en fait, ça renforce le fait de dire que ça va être compliqué. Nous, je sais qu'en 2025, toutes les personnes qu'on a accompagnées dans leur installation, on a aidé les gens. On a à peu près logé 40% des gens off-market, entre 40 et 50%. Et je pense que c'est très nouveau, hein ?

• Speaker #1

  Alors, off-market, on en a déjà parlé dans les épisodes de l'année dernière. C'est qu'en fait, les annonces ne sont plus publiées, qu'elles se transmettent un petit peu entre professionnels pour éviter aussi qu'il y ait une queue incroyable. Oui, exactement.

• Speaker #0

  J'avais regardé quelqu'un qui m'a envoyé sur votre story de l'agent immobilier argentin. Il m'a dit que c'est un peu un pléonasme parce que c'est vrai qu'il y a beaucoup d'Argentins qui sont agir immobiliers ici en Espagne et à Barcelone. Oui, parce qu'en fait, les agences ne veulent pas recevoir, ne veulent pas gérer de 100 à 300 ou à 400 leads. Moi, il y a des fois, je me suis rendu compte, on a aidé une famille à s'installer avec un budget à 2000 euros, les annonces disparaissaient en 7 minutes.

• Speaker #1

  Waouh, incroyable.

• Speaker #0

  Non, mais c'était ouf. Et en fait, je me suis rendu compte qu'en fait, et ça, je pense, je n'ai pas essayé, donc ceux qui essayent, peut-être qu'ils pourront nous le dire dans les commentaires ou quoi, Je pense qu'en fait, pour être le plus au fait des nouvelles annonces qui sont publiées, il faut activer les notifications. Exactement. Parce qu'en fait, quand ça arrive sur le mail, c'est déjà trop tard parfois.

• Speaker #1

  OK, d'accord. Donc, 2026, il faut y aller. Si on cherche un appart, il faut être à 100% dessus en fait. C'est un travail à plein temps.

• Speaker #0

  C'est un travail à plein temps. Oui, exactement. Quelqu'un qui nous a contactés, qui a finalement décidé de se loger seul, elle a mis six mois. Voilà. En plus, c'est une influencieuse, donc elle raconte vraiment ses vies sur Instagram. Donc, elle disait « et j'en peux plus, et j'espère que c'est la dernière visite » . Elle a fait la danse de la joie quand elle a trouvé son appartement, etc. Et pourtant, elle avait de bons revenus. Donc, en fait, ce n'est même pas une question de revenus. C'est vraiment une question d'offres.

• Speaker #1

  Oui, donc recourir à des professionnels ou vraiment être dédié à fonctionner à la recherche. Exactement.

• Speaker #0

  Oui, tout à fait.

• Speaker #1

  D'autres aspects que tu penses qui pourraient être utiles à ceux qui nous regardent, nous écoutent ? On va chercher un apport en location en 2026.

• Speaker #0

  Oui, oui. Écoute, faire attention aux arnaques. Je pense qu'on en reparlera dans un prochain épisode. Il y a quand même justement de par cette situation qui est tendue.

• Speaker #1

  Ça génère d'arnaques.

• Speaker #0

  Oui, parce qu'en fait, les gens sont un peu désespérés. Donc ce qu'il faut, c'est que les gens continuent à espérer et surtout gardent bien la tête froide au moment de choisir leur appartement et ne se désespèrent pas. Mais c'est vrai que ça va être compliqué. Et j'aimerais être là et donner des bonnes nouvelles et dire que ça va être super, mais non. Il n'y a pas de raison objective pour qu'en 2026, le marché soit différent qu'en 2025 au niveau de la location, dans la difficulté d'obtenir son bien immobilier.

• Speaker #1

  D'accord. Au moins, on est prévenus. Merci beaucoup Olivier pour tous ces conseils.

• Speaker #0

  Merci Aurélie. Et puis félicitations et bienvenue pour ce premier podcast.

• Speaker #1

  Génial. Et on se retrouve pour la deuxième partie sur ce qui va se passer du côté de la vente.

• Speaker #0

  Avec plaisir.

• Speaker #1

  Pour 2026. Merci beaucoup à tous d'avoir suivi cet épisode d'Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Merci au studio de la French Tech, le Studio 54, qui nous accueille également pour tous ces enregistrements. Et à très bientôt pour la deuxième partie de ce podcast, À quoi s'attendre en 2026 ?

• Speaker #0

  Hasta ahora !