- Speaker #0
Que ce soit en location comme à l'achat, alors comment s'y retrouver ? Quelles sont les erreurs à éviter ? Pour répondre à toutes ces questions, j'ai fait appel à Olivier Ausha, chasseur d'appartements chez Place to Live. Il vit à Barcelone depuis 20 ans et accompagne les Français dans leur recherche de logement. En clair, c'est l'expert qu'il nous faut. Dans ce podcast, on vous donne des conseils concrets et des astuces. Que vous soyez en pleine recherche ou simplement curieux, bienvenue dans Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Salut Olivier !
- Speaker #1
Salut Leslie !
- Speaker #2
Alors dans l'épisode précédent, tu nous as dit que pour louer, il ne fallait surtout pas comparer avec la France. Est-ce que c'est pareil pour acheter ?
- Speaker #1
Oui, j'ai l'habitude de dire ici que ce n'est pas Carrez. En fait, en France, il y a une loi qui est la loi Carrez où on compte les mètres carrés au poil de cupré. Et ici, ce n'est pas du tout le cas. Ici, les mètres carrés, c'est une grande histoire. Si vous allez sur Idealista, qui est le principal portail... Pour rechercher des appartements, vous avez une surface. Vous allez sur le cadastre, vous avez une autre surface. Ça peut arriver. Donc en fait, oui, il faut vraiment oublier ce qu'on connaît en France. Arrêtez de se prendre la tête en disant qu'ici, ce n'est pas carré. Effectivement, ce n'est pas carré. On est en Espagne. Si vraiment, vraiment, vraiment, on veut savoir combien on a de mètres carrés, il faut prendre son mètre et puis il faut les calculer quand on visite un appartement.
- Speaker #2
Il faut venir carrément avec le maître en visite. Et peut-être pour revenir sur le point du cadastre, qu'est-ce que c'est en espèce ?
- Speaker #1
En fait, le cadastre, tu peux consulter dans un site internet avec notamment la référence cadastrale, justement, la référence de l'appartement. Tu peux savoir exactement la rue, où il se situe, combien il est de pourcent de l'immeuble, etc. Donc voilà, ça te donne des informations sur est-ce qu'il existe, est-ce qu'il est bien noté, est-ce que... voilà.
- Speaker #2
C'est en ligne accessible pour tout le monde ?
- Speaker #1
Exactement.
- Speaker #2
Les professionnels d'accord ?
- Speaker #1
Non, c'est le gouvernement. Je ne saurais pas te dire exactement le site. Mais voilà, moi, je vais souvent justement sur le cadastre pour voir combien de pourcents, pour valider. Quand on visite un appartement, justement, à l'achat, quand on accompagne les gens, moi, je veux quand même bien valider le nombre de mètres carrés qu'on m'a dit. Est-ce que c'est vraiment ce nombre de mètres carrés ? Donc, je regarde le cadastre, on compare et puis on regarde si... Mais bon, le mieux, c'est qu'en fait, en Espagne, quand on achète un appartement ou une maison... En fait, on achète ce qu'on appelle un cuerpo cierto. Ça veut dire qu'en fait, on achète ce qu'on voit. Donc en fait, c'est vraiment très différent de la France où en fait, on achète les mètres carrés, évidemment, mais parce que c'est plus carré. Et donc, bienvenue en Espagne, bienvenue à Barcelone, bienvenue là où le ciel est beau, mais les choses sont grises. C'est-à-dire qu'en fait, c'est jamais vraiment ni blanc ni noir. Il y a des entre-deux et il faut savoir jouer avec ça. Et si on ne sait pas jouer avec ça, il vaut mieux se faire aider, toujours par un ami, un proche ou un professionnel. Parce que si on n'est pas à l'aise avec ces zones de gris, ça peut être compliqué au moment de réaliser son projet immobilier, son achat, que ce soit une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif.
- Speaker #2
Oui, et d'ailleurs, dans les mètres carrés, peut-être qu'il peut y avoir aussi la terrasse, l'extérieur ou pas, qui est pris en compte. Est-ce qu'il faut analyser un peu tous les détails ?
- Speaker #1
Là, si je prends un exemple concret, personne que j'ai aidé à acheter au mois de janvier. Donc, si tu regardes le cadastre, il y a marqué 60 mètres carrés. et en fait quand on a commencé à compter vraiment les mètres carrés en fait les anciens propriétaires avaient créé une mezzanine donc ça compte en mètres carrés, ça compte la moitié en fonction de la taille de si on peut être debout ou pas ils avaient rajouté sur la terrasse une structure qui ne pouvait plus être enlevée parce qu'elle avait plus de 5-6 ans donc pareil encore 15 mètres carrés donc finalement ils passaient de 60 à 80 mètres carrés voilà comme ça donc en fait Il ne faut pas hésiter et la terrasse qui était immense sur le cadastre, en fait elle était plus petite, on va dire qu'elle est passée de 30 à 20 mètres carrés au final. Ça ne changeait pas grand-chose. Lui, ce qu'il voulait, c'était vraiment où est-ce qu'il pouvait habiter, comment il pouvait habiter dedans et qu'est-ce qu'il pouvait en faire. Donc, en fait, acheter un mètre laser, ça vaut 20 balles. Ça va vous éviter beaucoup de tracas et surtout, ça va vous aider de pester parce que quand on achète ici à Barcelone, globalement, il faut quand même être bien prêt au moment de son achat. Et si c'est pour passer son temps à râler, c'est dommage, vous allez perdre du temps dans votre process de recherche.
- Speaker #2
Et justement, face à ces critères, on peut être tenté de visiter un petit peu rapidement, plutôt de nombreux biens, un peu sans réfléchir. Par exemple, j'entends des proches qui se lancent dans les visites pour se rendre compte de ce qu'il existe sur le marché, sans pour autant avoir préparé en avant le dossier, le financement, toutes les modalités. Est-ce que c'est risqué ?
- Speaker #1
Ouais, c'est vrai que c'est quand même très tentant. Tu vois, t'es devant un magasin de bonbons, tu dis « j'ai envie d'acheter » . Tu vas viser tes appartements, tu te dis « je m'imaginerais bien là, je m'imaginerais bien là » . C'est évidemment hyper tentant. T'es sur Udalista, t'as des… en général à la vente. C'est plutôt des agences qui font des belles photos, donc ça fait envie. Tu te dis, c'est un peu comme un catalogue. Donc, ça donne très envie et je le comprends. Et c'est presque naturel, en fait, d'avoir envie de commencer par visiter. Mais finalement, il faut faire quelque chose qui est antinaturel. Et ça, c'est vraiment une erreur à éviter. C'est justement d'aller visiter comme ça tout de suite. Il faut d'abord préparer son dossier. Alors, je sais que dans un épisode précédent, on a parlé du dossier locatif. Là, ce n'est pas la peine de mettre une photo de vous. Ce n'est pas la peine de mettre une photo de chez vous. Par contre, c'est très important d'aller voir un courtier, voir une banque, voir les deux, et de s'assurer de combien vous pouvez emprunter et combien vous avez en tout pour votre projet. D'accord ? Et ça, c'est vraiment décisif. Si vous ne le faites pas et que vous allez visiter comme ça, un, vous, personnellement, ceux qui nous écoutent, peuvent être hyper déçus parce qu'en fait, à un moment, ils vont voir un bien, appartement, maison, ils vont dire « je le veux » , et finalement, ils n'auront pas les fonds pour l'acheter. Grosse déception et généralement pour se remettre d'une déception comme ça, ça prend plusieurs semaines voire plusieurs mois pour s'en remettre. Donc en fait, tu perds beaucoup de temps dans ton projet. Donc voilà, il y en a même qui peuvent l'ajourner éventuellement de fait qu'ils n'arrivent pas à se remettre de cette déception. Donc c'est quand même bien dommage. Donc c'est pour ça que c'est très important d'avoir son financement en amont, de savoir exactement où on met les pieds pour pouvoir se positionner sur les biens qu'on peut acheter. Ça, c'est la première chose. La deuxième chose, un vendeur déteste qu'en fait quelqu'un arrive et que finalement 15 jours avant la vente disent « Ah, je suis désolé, je n'ai pas mon prêt » . Parce qu'en fait, lui, il a perdu un nombre de mois très important. En plus, si l'acquéreur a fait les choses correctement, il a marqué une clause suspensive dans ses contrats d'art. Et donc, en fait, il va récupérer son argent. Donc, le vendeur, grosso modo, il a tout perdu. Donc, en fait, c'est vraiment une grosse erreur d'aller visiter tout de suite et ne pas faire ce travail en amont. D'autant que, en fait, ça aide énormément la négociation. Quand on sait de combien on dispose et que les banques ou un courtier ou les deux vous ont déjà commencé à vous suivre, Avant de commencer à faire votre projet, je sais que j'ai aidé des gens à faire des très belles négociations d'appartements parce que justement, leur projet était déjà financé. Je vais vous prendre un exemple. L'année dernière, il y avait un couple, ils voulaient acheter un appartement. Ce n'était pas un problème de remboursement parce qu'en fait, les deux gagnaient bien leur vie par rapport à leur projet qu'ils avaient. Donc, ils pouvaient parfaitement rembourser par rapport au projet qu'ils avaient, l'appartement. En revanche, ils avaient un problème de cash. Ils n'avaient pas le cash nécessaire pour acheter l'appartement au prix où il était demandé. Il y avait une différence d'environ 30 000 euros entre ce qui était demandé par le vendeur et ce qu'ils pouvaient vraiment payer par rapport à leur disponibilité. Et en fait, c'est parce qu'ils avaient ce préaccord de financement, que moi, et aussi parce que j'ai beaucoup parlé avec l'agent et qu'on a beaucoup échangé, qu'on a essayé de trouver des points d'entente, etc. là-dessus, mais si je n'avais pas eu, moi, cet appui de leur part, cet accord de financement, Jamais j'aurais pu convaincre l'agent qui retourne voir les vendeuses et leur dire écoutez si vous dites ok ce couple vous êtes sûr qu'ils vont au bout et dans deux mois on est chez le notaire parce que c'est le temps après d'avoir le prêt. Donc en fait véritablement c'est très très important parce que ça aide à la négo donc ne pas faire ce travail en amont pour moi c'est une erreur très importante et d'ailleurs dans le process d'achat nous quand on aide les gens à acheter ici à Barcelone c'est vraiment l'étape 1 c'est découverte on se parle on essaie de comprendre ce qu'ils veulent et étape 2 c'est solution de financement. Il n'y a qu'après qu'on va vraiment visiter des appartements.
- Speaker #2
Oui, parce qu'on peut avoir tendance à croire aussi que les conditions en France sont les mêmes en Espagne, concernant l'obtention d'un financement des conditions. Et d'ailleurs, en France, on a un notaire, mais en Espagne, comment ça se passe ? Est-ce qu'il intervient au même moment ?
- Speaker #1
Alors, le notaire, en fait, par contre, la différence de la France, c'est qu'il y a un notaire pour les deux parties, pour la partie vendeuse et pour la partie acheteuse. Qu'est-ce que ça change ? Ça change que vous, en tant qu'acquéreur, vous pouvez très bien aller seul chez le notaire, il n'y a aucun problème. Par contre, personne n'aura fait la vérification de tous les documents que fait un notaire en France. En France, il y a un notaire pour chacune des parties. Les deux échangent, trouvent des solutions, etc. Le notaire en Espagne, c'est une espèce de... Les notaires vont me détester ici, mais c'est une espèce de caisse d'enregistrement. Mais c'est véritablement ça. Ils vont s'assurer que véritablement, tout est en ordre au niveau de l'achat. Mais par contre, ils ne vont pas aller dans le détail. Le détail, c'est quoi ? Le détail, c'est de savoir, est-ce que par exemple, il y a des travaux de copro ? Est-ce que l'appartement, il n'y a pas des fissures dans l'appartement ? Voilà, toutes ces choses-là. qui font qu'en fait, si vous ne vous faites pas accompagner, pas aider, alors soit vous le faites vous-même, si vous avez l'habitude, faites-le, etc. Mais si vous ne vous faites pas aider, vous allez en fait vous-même vous couper de précieuses informations. Il ne faut jamais oublier qu'un vendeur, alors il est accompagné par l'agent immobilier. C'est lui qui rémunère l'agent immobilier. Donc l'agent immobilier, in fine, il va... Évidemment, il veut que la vente aille au bout pour être payée. Mais si à un moment, il doit défendre les intérêts de quelqu'un, il défend l'intérêt du vendeur. Et c'est bien normal, c'est lui qui le paye. Si j'étais à la place de l'agent, je ferais pareil. Donc c'est pour ça que la personne qui achète doit aussi se faire accompagner, après à différents niveaux, par un avocat, par un architecte, par un chasseur d'appartement comme nous qui vient avec, ou d'autres, mais qui viennent avec toute leur équipe pour justement les aider à se baquer et à voir toutes les choses cachées. par exemple nous quand on aide les gens au moment où les gens ont acheté choisissent un appartement, on va valider si le prix est correct, donc on va demander à un expert qui connait le marché depuis 30 ans quel est le prix de marché, savoir si le prix demandé il est vraiment en relation avec le marché ou pas. On va demander à un architecte de venir pour valider si l'appartement est en bon état, si la copro est en bon état. Via le juriste ou l'avocat, on va demander un audit juridique pour être bien sûr que l'appartement appartienne bien à la propre personne. On va demander le compte-rendu de copro qu'on va lire et détailler pour voir où en sont les détails. On va demander le compte-rendu de l'AIT, qui est l'inspection technique, c'est un peu le contrôle technique des immeubles qu'il y a à Barcelone. Pour savoir s'il a été passé, s'il n'a pas été passé, pourquoi ? S'il est encore d'être passé, combien ça va coûter ? Et donc en fait, un acquéreur, il doit vérifier tout ça par lui-même. Ce n'est pas le notaire qui va le vérifier. C'est pour ça que ne pas se faire accompagner quand on achète, c'est une vraie erreur. Après, comme je dis, il y a différents niveaux d'accompagnement. Mais en tout cas, à un moment, il faut se faire aider. Parce que sinon, on peut passer à côté de beaucoup de choses et ça peut être un problème par la suite.
- Speaker #2
Oui, comme ça, on suit bien, déroulé par étapes, justement, les différents points à vérifier.
- Speaker #1
Exactement.
- Speaker #2
Et pour revenir un peu au marché à Barcelone, avec tout ce qu'on entend, différents avis, les lois, les décrets, les changements toute l'année, est-ce que c'est encore rentable un investissement à Barcelone ?
- Speaker #1
Alors, si on parle d'investissement à Barcelone, aujourd'hui, il faut vraiment... Moi, depuis septembre 2024, je dis à mes investisseurs qu'il faut faire deux calculs de descente de coût. Donc, c'est un peu technique, mais c'est un peu savoir combien vous allez avoir au loyer, combien vous coûte votre prêt, combien quand vous enlevez tous vos coûts. l'assurance logement, l'assurance prêt, etc. Libye, qui est la taxe d'habitation. Et donc en fait, il faut faire deux, vraiment aujourd'hui, deux calculs. Un avec un calcul long terme et un avec un calcul moyen terme. Il est vrai qu'il est tentant sur certains appartements de vouloir louer en moyen terme parce que c'est plus rentable. Mais quand on voit comment la politique évolue, en tout cas en Catalogne et à Barcelone, la tendance est qu'effectivement... Il y a de moins en moins d'alquiler de logements temporaires ou en tout cas de plus en plus menacés. En tout cas, que l'épée de Damoclès soient de plus en plus fortes, ça, c'est sûr. Et donc, il faut vraiment calculer ces deux descentes de coûts. Et si on n'est pas à l'aise sur la descente de coûts avec un logement long terme, il ne faut surtout pas y aller. Parce que quand on achète, quand on fait un investissement, on est plutôt sur du 10-15 ans minimum, voire 20 ans pour rembourser. Il faut savoir que dans 2-3 ans, ça peut changer. Donc voilà, véritablement, il faut prendre ça en compte. Ça ne changera peut-être pas, mais ne pas prévoir, c'est déjà Jémire, comme il y a un bon ami à moi. Donc en fait, je conseille de vraiment faire ces deux descentes de coups-là.
- Speaker #2
Donc pour récapituler, pour acheter à Barcelone, les conseils, par exemple, top 3 de conseils, oubliez ce que vous connaissez.
- Speaker #1
Oui, il faut vraiment... c'est pas Carrez, voilà, souvenez-vous de ça.
- Speaker #2
En deux, ne pas se précipiter pour visiter,
- Speaker #1
je dirais. Oui, c'est ça. Aller voir une banque, un courtier, ça peut faire peur. parce qu'effectivement, ce n'est pas très agréable qu'on rêve d'un appartement à 200 000 euros et qu'on vous dise que vous n'en avez que 150. C'est un peu le choc de la réalité, mais il faut le faire à un moment donné, donc on tente de le faire tout de suite.
- Speaker #2
Et donc le troisième conseil, justement, c'est de se faire aider, que ce soit les investisseurs, calculer le cash flow avec un plan B, comme tu viens de nous expliquer.
- Speaker #1
Oui, et puis même se faire aider quand on achète sa résidence principale. Et se faire aider avant d'aller chez le notaire, c'est sûr. Ne restez pas tout seul dans votre coin parce que vous pouvez aller au-delà de gros problèmes. Et puis, si vous voulez plus de... Je vous l'ai proposé la dernière fois dans le podcast pour louer, les erreurs pour la location. Mais si vous voulez que je fasse aussi plus d'erreurs... Enfin, plus d'erreurs, non. Si vous voulez que je vous partage plus d'erreurs à éviter, on peut aussi créer un PDF, si vous le souhaitez, qu'on peut mettre en bio, vous me dites, et avec grand plaisir.
- Speaker #2
Super. On mettra le lien du PDF avec tous les conseils pour acheter à Barcelone,
- Speaker #0
pour aller plus loin. Ça marche. Merci, Olivier.
- Speaker #1
Merci, Leslie.
- Speaker #0
Merci d'avoir écouté Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Si cet épisode vous a plu, n'hésitez pas à le partager et à nous laisser des étoiles sur votre plateforme d'écoute préférée. Ça aide beaucoup à faire connaître le podcast. Et si vous voulez qu'on explore d'autres villes d'Espagne ou si vous avez des questions ou des idées de thèmes, écrivez-nous sur Equinox ou laissez-nous un commentaire. Hasta luego !
