- Speaker #0
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode d'Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Bonjour Olivier.
- Speaker #2
Bonjour Leslie.
- Speaker #0
Aujourd'hui, nous allons parler de l'achat de bien squatté. Est-ce une bonne ou une mauvaise affaire ? Mais avant de commencer cet épisode, j'aimerais vous parler de notre partenaire T2M Déménagement. Vous êtes nombreux à chercher une solution fiable et accessible pour le déménagement entre la France et l'Espagne. T2M est l'expert du déménagement franco-espagnol. Vous pouvez obtenir un devis sans engagement sur t2m-déménagement.com De plus en plus de biens squattés sont à vendre. On y voit des bonnes affaires à moitié prix. Les plateformes comme Idealista ont même créé un filtre. Actuellement, il y a plus de 3000 annonces de biens squattés en Catalogne sur ce portail. Je dois avouer avoir été effaré par un tel chiffre. Ça touche aussi bien Barcelone que d'autres communes. Mais est-ce vraiment le bon plan ? Pour répondre à cette question, nous avons invité Adrien Foulon, avocat qui exerce en droit immobilier. Adrien, bonjour.
- Speaker #1
Bonjour, merci de me recevoir.
- Speaker #0
Alors déjà, est-ce que c'est si intéressant que ça au niveau des rabais ?
- Speaker #1
Alors, il faut savoir qu'effectivement... C'est à première vue très alléchant, étant donné qu'il y a des grosses réductions par rapport aux prix du marché de moins 30, moins 50, moins 70%. C'est un peu comme si c'était les soldes. Et forcément, c'est quelque chose qui va attraire beaucoup de personnes. Et on peut se poser la question de, effectivement, est-ce que c'est un investissement qui est rentable ou est-ce que c'est un investissement qui peut être une espèce de cadeau empoisonné et qui va cacher d'autres problèmes ? Alors il faut... On va y répondre, mais il faut savoir qu'effectivement, c'est comme dans tout produit. Quand vous allez à votre banque ou via un intermédiaire pour des produits financiers, maintenant, vous avez une grille au niveau du risque. Et forcément, plus il y a de risques, plus il peut y avoir de rentabilité. Ça, c'est quelque chose qui est vrai, mais ce n'est pas un long fleuve tranquille.
- Speaker #0
Et pour bien comprendre, quel est le profil de ces propriétaires ? Est-ce que c'est des biens ? Des appartements qui ont été saisis ou c'est des propriétaires qui n'en peuvent plus ? Comment ça se passe ?
- Speaker #1
Alors, c'est assez varié parce que le premier exemple qui me vient à l'esprit, c'est le... Alors là, comme on est avec des auditeurs français, le français, alors soit il y a une raison secondaire qu'il habite ici, soit il habite en France. Et donc, il achète son bien et lorsqu'il n'est pas là pendant la période scolaire, il se le fait squatter. Ça, c'est quelque chose que je vois fréquemment dans mes dossiers. ça peut être également un peu plus des biens qui sont des produits bancaires. Et donc, par conséquent, les banques n'ont pas de suivi sur les biens et les biens se font squatter. Mais ça peut être également d'autres types de squats parce qu'il y avait un contrat de location. Donc, c'est des anciens locataires qui sont devenus squatters. Ou alors, ça peut être également des propriétaires qui n'ont pas pu payer leurs prêts hypothécaires et par conséquent, se sont fait saisir leurs biens, mais restent dans le bien. et ce qu'on a fait squatte donc le bien. Et ça, je vois également plein de cas de figure. D'ailleurs, souvent, ce que vous avez rencontré dans l'Idealistin, le site classique que tout le monde va regarder, c'est justement dans la majorité des cas, des produits bancaires avec, par exemple, Solvia, etc., les grands fonds qui proviennent des banques. Et vous allez voir quelques biens qui sont en réalité des particuliers. Et c'est là où, d'ailleurs, ça peut être intéressant, parce que là, il va y avoir une grande marge de négociation, étant donné que, généralement, dans les produits bancaires, vous allez avoir peu de marge de négociation avec la banque.
- Speaker #0
Et comment ça se passe, justement, qu'une fois qu'ils ont acheté, il y a eu la signature chez le notaire, il y a la remise des clés ? Comment ça se passe concrètement ?
- Speaker #1
C'est souvent tout un processus, donc forcément, il vaut mieux être accompagné, parce que sinon, c'est quelque chose qui est très difficile, complexe, et où il va y avoir énormément de problèmes. Mais il faut savoir que généralement... On est face à des propriétaires, généralement, ils sont déjà propriétaires, et qui ont ce problème-là, et donc ils cherchent un acheteur. L'acheteur, ce qu'il fait, c'est que forcément, moi, en tant qu'avocat et conseil, je donne une analyse du bien avant d'acheter, comme dans n'importe quel type d'acquisition classique, et après, il se pose la question de... Il peut y avoir des dossiers qui sont plus complexes que d'autres. Pourquoi ? Parce qu'il y a plusieurs façons de régler le problème du squat. mais entre soit la façon extrajudiciaire, soit la façon judiciaire. En Espagne, il faut savoir qu'il n'y a pas le même système qu'en France avec la trêve hivernale, mais il y a des personnes, des squatteurs, qui sont plus protégés que d'autres. Il s'agit des personnes qu'on qualifie de vulnérables. Alors vulnérables, en réalité, on n'entend pas, notamment les personnes âgées, les personnes handicapées et les mineurs. Donc forcément, dès qu'on efface un dossier, il faut essayer toujours, avant qu'on prend le dossier en amont, de connaître le profil des squatteurs, ce qui est souvent d'ailleurs difficile, vous me direz, étant donné que souvent on ne veut pas ouvrir la porte et que ça va être très difficile d'avoir cette information, mais on arrive toujours à l'obtenir d'une façon ou d'une autre, et notamment avec l'aide précieuse du voisinage, des voisins. Dès qu'on est face à un type de situation où il y a ce type de squatteurs qui sont dits vulnérables, c'est là où le dossier peut être très complexe, étant donné que déjà sur une procédure judiciaire lambda, normal, on est sûr plusieurs années, souvent. Dans ce cas-là, avec des personnes vulnérables, ça va être encore plus long et donc encore plus d'années. On me demande toujours, mais combien de temps ? C'est impossible de se penser, parce qu'en plus, d'ailleurs, chaque tribunal a des délais qui diffèrent. Mais là, avec la récente loi qui est venue réformer la procédure civile, c'est venu encore plus engorger les tribunaux et aggraver ce retard qui était déjà très pesant. sur la période post-Covid. Et donc, il faut prendre en compte que ça peut être des dossiers, donc des investissements dans lesquels on va être là sur... Des fois, on peut arriver à une dizaine d'années facilement.
- Speaker #0
Ah oui, quand même. Une dizaine d'années, c'est vraiment du cas par cas, en fait, aussi.
- Speaker #1
C'est vraiment du cas par cas. Des fois, on peut avoir de la chance. Et donc, la négociation va se passer très bien. Et ça va être possible de déloger les squatteurs de façon amiable. D'autres fois, c'est impossible. Et donc, on se confronte avec... à ces familles, ces squatters, qui sont vulnérables. C'est-à-dire qu'on a une procédure judiciaire qui est initiée, on a un jugement qui est en notre faveur, mais la phase de la procédure d'exécution de cette décision, elle ne peut pas être mise en œuvre, étant donné que le juge vient protéger les personnes vulnérables, tel que le prévoit la loi espagnole.
- Speaker #0
Ah oui, donc un tel achat est pas sans risque. D'ailleurs, Olivier, toi qui accompagnes des acheteurs, est-ce que tu as eu des questions ?
- Speaker #2
J'ai une question, c'est que alors... On peut mettre 10 ans à récupérer le bien. Tu ne sais pas forcément dans quel état. Et en plus, tu ne peux pas te le faire financer parce qu'il n'y a pas de taxation impossible. Alors, raconte-moi un peu. Tu m'as parlé d'entreprises en France qui viennent s'y acheter. Et sinon, qui c'est qui est assez « fou » pour aller acheter ce type de bien ?
- Speaker #1
Souvent, ce sont des personnes qui sont expérimentées. Donc, ils ont une grande expérience là-dedans. Et ils savent les taux de réussite de leur dossier. Ils savent les cas scénarios catastrophes où ils peuvent être pendant des années et des années à attendre. Donc, ils ont le financement déjà prévu, ça c'est le premier point.
- Speaker #2
Mais aujourd'hui, il y a un marché pour ça ?
- Speaker #1
Il y a un marché et ce ne sont pas forcément, dans ce marché, ne rentrent pas forcément les professionnels de l'immobilier qui ont en plus de l'expérience dans ce domaine-là, mais également de plus en plus de particuliers qui souhaitent rentrer dans ce investissement qui peut être très lucratif.
- Speaker #2
Moi, j'avais trois types de squatteurs en tête. Tu as les okupas, comme tu dis, ceux qui rentrent dans l'appartement alors qu'on ne leur a rien demandé. Tu as les inki okupas, donc ces locataires qui finalement ne partent pas à la fin de leur bail ou qui arrêtent de payer pendant leur bail. Et tu as aussi, j'avais en tête, les narcopisos.
- Speaker #1
Les narcopisos, on est dans le même cas de figure. Encore une fois...
- Speaker #2
Ma question, c'est quelles sont les proportions ? Parce qu'il y a beaucoup de gens qui ont peur aujourd'hui de louer leur appartement, notamment à Barcelone et même à Valence, quand je parle avec... certaines personnes parce qu'ils ont peur des gens qui vont ne pas payer leur loyer. Est-ce que c'est une vraie réalité ? Est-ce que finalement, on est en train de faire beaucoup de bruit autour de ça et que finalement, la majorité des cas que tu rencontres, on est plutôt sur des squatteurs, on va dire comme on les entend.
- Speaker #1
C'est une réalité, c'est-à-dire qu'il y a ce type de squat, de locataires qui se convertissent en squatteurs. Et il y a des parades, des mécanismes. Mais en termes de proportion, on va dire. Alors, en termes de proportion, c'est des dossiers qu'on voit souvent. C'est difficile de donner en...
- Speaker #2
Mais sur 10 dossiers, tu vas en traiter 5 ou 6 avec des squatteurs, on va dire, qui rentrent dans l'appartement, comme tu dis, ou les résidences secondaires.
- Speaker #1
Moi, je dirais que c'est du 50-50.
- Speaker #2
Du 50-50 aujourd'hui.
- Speaker #1
Il y a beaucoup de... On a vu des vagues. En fait, on est plus sur des vagues, étant donné que maintenant, c'est un phénomène qui est connu de plus en plus. Donc... Il y a des parades juridiques qui viennent dissuader les locataires de le faire. Donc de plus en plus de mécanismes de protection de la part des propriétaires. Il y a vraiment une prise de conscience sur ce blindé juridiquement, que ce soit sur l'assurance qu'on prend spécialement pour éviter ce non-paiement de la part des locataires, que ce soit des clauses qui viennent en cas de résistance de la part des locataires de rester dans le bien et de squatter le bien. de mettre des pénalités de retard qui sont vraiment très dissuasives. Et donc tout ça, tout cet arsenal-là blinde de plus en plus et évite qu'on en arrive là. Mais c'est dans beaucoup de dossiers qu'on prend, et donc on a des locataires, des anciens locataires qui sont là, des fois depuis des années, parce qu'encore une fois, on est face à des familles qui sont classifiées de vulnérables et donc qui ont une protection dans le cadre de la procédure judiciaire qui est initiée par les propriétaires, raison pour laquelle beaucoup finissent par se lasser. jeter l'éponge et donc vendre leur bien au rabais pour se débarrasser du problème.
- Speaker #0
Oui, parce que tu le disais, il y a deux façons de pouvoir déloger squatter, la voie extrajudiciaire et une voie judiciaire, c'est bien ça ?
- Speaker #1
Exactement ça. Dans la voie extrajudiciaire, on a, je vous donne l'exemple, de ces sociétés spécialisées comme des secoupasses et autres, mais des secoupasses les plus connues, qui utilisent des méthodes à la limite, je les qualifie à la limite de la légalité, étant donné que... C'est des techniques dissuasives dans lesquelles, finalement, on prend des personnes qui sont assez corpulentes et qui viennent faire de la présence sur les lieux pour intimider, finalement, les squatteurs. On a des entreprises spéciales qui viennent vous proposer des services pour la négociation également, en direct avec ces squatteurs. Donc ça, c'est les voies extrajudiciaires. dans les voies extra-juridicières, bien évidemment. Je nous cite, nous, comme avocats, qui tentons d'abord... Avant d'aller en procédure judiciaire, toujours, et encore plus maintenant, parce qu'il y a une réforme, comme je vous l'expliquais tout à l'heure, de la procédure civile qui nous oblige désormais, c'est une cause de recevabilité que de devoir prouver au juge, dans la voie civile, que nous avons essayé de trouver un accord. Mais même d'ailleurs dans la voie pénale, on tente toujours de trouver un accord avec l'escouateur, parce que forcément, on économise des années de procédure à nos clients. Donc ça, c'est la première voie. Et après, il existe la voie judiciaire. Dans la voie judiciaire, on peut avoir plusieurs options. La première qui est la voie civile et la deuxième qui est la voie pénale. Donc dans la voie civile, que ce soit la voie civile ou pénale, de toute façon, on est sur des délais qui sont extrêmement longs. Alors justement, c'est un autre problème de fond entre juristes, qui est que... Pas qu'entre juristes, d'ailleurs, que les sanctions ne sont pas assez importantes. Elles ne sont pas assez dissuasives, étant donné que c'est... quelques mois de prison et des fois rien du tout, parce qu'en réalité, des fois, on peut être face à des personnes qui n'ont pas de casier judiciaire. Je l'ai expliqué tout à l'heure, les mafias, les mafias, c'est tout simplement, on vient d'abord, nous, mafias, squatter le bien pendant quelques jours, on assure le bien et ensuite, on fait rentrer des personnes dans ce bien-là. Alors souvent, encore une fois, c'est un vrai business dans lequel on vient vendre souvent l'entrée dans ce bien-là. à des locataires qui sont souvent des personnes qui sont vulnérables, il faut le reconnaître, et qui donc vont payer les mafias pour rentrer dans le bien. Et ainsi de suite, ces mafias vont répéter cette procédure, étant donné qu'en plus, maintenant, de plus en plus, on voit carrément qu'il y a des guides pour les squatteurs dans lesquels on fournit tout ce type d'informations où on vous dit « ne vous inquiétez pas, de toute façon, vous ne risquez rien, c'est un bien qu'on a squatté, mais vous ne risquez rien, ne vous en faites pas » . Donc forcément... Face à tout ce problème-là qui suscite l'indignation de beaucoup de personnes, il y a une des voies qui s'élève pour dire, dans le cas de la procédure pénale, dans le cas de ce type d'infraction, il devrait y avoir des sanctions qui sont beaucoup plus importantes pour justement que ce soit une technique de dissuasion.
- Speaker #2
Moi, j'ai une dernière question. Il faut prévoir quel budget pour acheter un bien squatté ?
- Speaker #1
Alors, il faut prévoir. Déjà, il faut voir quel est le prix de vente. Mais forcément, si c'est un bien qui, par exemple, est à 100 000 euros,
- Speaker #2
C'est à peu près ce que tu rencontres aujourd'hui, toi, comme opération ?
- Speaker #1
Non, il faut savoir qu'il y a des biens. J'ai des clients qui achètent pour... 50 000 euros, j'ai même déjà vu des clients qui achètent pour 30 000 euros, ça dépend du bien, ça dépend dans quelle zone il est. Forcément qu'on est en zone rurale, il va valoir beaucoup moins que si on est en zone en pleine capitale, que ce soit catalane ou de façon générale espagnole. Donc il faut prévoir forcément tout le budget qui est classique pour une acquisition immobilière avec le pourcentage de l'ITP en fonction de la région dans laquelle on se trouve. Avec un budget de 100 000 euros, vous pouvez trouver beaucoup de biens à acquérir avec une grande rentabilité.
- Speaker #0
Est-ce qu'il y a aussi des frais à prévoir pour toutes ces années de procédure, pour budgétiser un peu ?
- Speaker #1
Effectivement, il y a des budgets annexes à prévoir concernant la procédure judiciaire qui va être menée, si au final elle est menée, ou alors l'alternative, c'est forcément d'indemniser les locataires. Mais ce qui se passe, c'est que maintenant, de plus en plus... Avant, on voyait que beaucoup de squatteurs, avec 3 000, 5 000 euros, acceptaient de partir. Maintenant, de plus en plus, ils n'acceptent pas parce qu'ils savent que c'est plus ou moins le coût de la procédure judiciaire et qu'ils vont pouvoir, si le propriétaire veut récupérer rapidement son bien, monter à des montants qui sont beaucoup plus importants. Ça dépend combien de personnes on a dans le bien qui est squatté, mais ça peut être 10 000, 20 000,
- Speaker #0
30 000, 50 000 euros. Pour conclure, acheter un bien squatté, bonne ou mauvaise affaire ?
- Speaker #1
Ça peut être une bonne affaire si vous êtes bien conseillé.
- Speaker #0
Parfait. Merci beaucoup, Adrien de nous avoir éclairé sur le sujet.
- Speaker #1
A bientôt. Au revoir. Merci.
- Speaker #0
Merci d'avoir écouté Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Si cet épisode vous a plu, n'hésitez pas à le partager et à nous laisser des étoiles sur votre plateforme d'écoute préférée. Ça aide beaucoup à faire connaître le podcast. Et si vous voulez qu'on explore d'autres villes d'Espagne ou si vous avez des questions ou des idées de thèmes, écrivez-nous sur Equinox ou laissez-nous un commentaire. Hasta luego.
