Transcription

• Speaker #0

  Equinox,

• Speaker #1

  Equinox. Bonjour, je suis Leslie Singla, rédactrice et journaliste installée à Barcelone depuis plus de dix ans. Et s'il y a bien un sujet qui revient sans cesse dans mes conversations, c'est comment trouver un logement. Que ce soit mes amis ici, mes connaissances ou même ma famille en France, tout le monde en parle et souvent pour dire que c'est une vraie galère, que ce soit en location comme à l'achat. Alors comment s'y retrouver ? Quelles sont les erreurs à éviter ? Pour répondre à toutes ces questions, j'ai fait appel à Olivier Goldstein, chasseur d'appartements chez A Place to Live. Il vit à Barcelone depuis 20 ans et accompagne les Français dans leur recherche de logement. En clair, c'est l'expert qu'il nous faut. Dans ce podcast, on vous donne des conseils concrets et des astuces. Que vous soyez en pleine recherche ou simplement curieux, bienvenue dans Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Bonjour et bienvenue dans un nouvel épisode d'Immobilier en Espagne, mode d'emploi.

• Speaker #0

  Bonjour Leslie.

• Speaker #1

  Bonjour Olivier. Alors on repart pour une nouvelle saison Olivier, cette fois-ci on est filmé.

• Speaker #0

  Ouais et puis tu ne seras plus qu'une seule voix, tu seras en plus une personne qu'on pourra voir. Et puis j'en profite pour remercier tous les gens qui nous ont écouté de plus en plus nombreux, ce qui nous permet de repartir une nouvelle saison et d'en profiter une saison avec toi. Il y a beaucoup de gens qui aimeraient être à ma place donc voilà,

• Speaker #1

  j'en profite. De même et alors on a une autre nouveauté pour cette saison, on a prévu des invités. des experts de leur domaine et ça commencera dès le prochain épisode. Alors aujourd'hui, nous allons parler de comment calculer son budget pour acheter en Espagne. Mais avant de commencer cet épisode, j'aimerais vous parler de notre partenaire T2M Déménagement. Vous êtes nombreux à chercher une solution fiable et accessible pour votre déménagement entre la France et l'Espagne. T2M est l'expert du déménagement franco-espagnol et vous pouvez obtenir un devis sans engagement sur t2m-déménagement.com. Aujourd'hui, on va parler de comment calculer son budget. Pour comprendre les éléments à prendre en compte lors d'un achat en Espagne, Olivier, peux-tu nous présenter déjà, par exemple, les points communs entre la France et l'Espagne pour le budget ?

• Speaker #0

  Oui, le point vraiment commun, on va dire, c'est les fameux frais de notaire. Et alors, quand les Français veulent acheter ici, on va dire que généralement, ils ont tous en tête qu'on doit payer les frais de notaire. C'est ce qui se passe en France dans beaucoup de cas. Quand on veut acheter un bien, il y a des banques, moi ça m'est arrivé encore en début d'année, qui prêtent l'ensemble du prix du bien. voire même les travaux, et qui vous dit de ne payer que les frais de notaire qui sont en France, de mémoire, 8,5%. Donc voilà. Donc les Français qui arrivent pensent qu'il faut payer ça. Et effectivement, en Espagne, il faut les payer sous deux formes. D'une part, c'est les frais de notaire, mais qu'on paye au notaire avec les frais d'enregistrement du bien au registre, voire de l'enregistrement de l'hypothèque. Et ça, c'est à peu près 2% du prix du bien. Et après, il y a ce qu'on appelle l'ITP, l'impôt sur la transmission patrimoniale, qui va vraiment directement dans les caisses de l'État, enfin non, pardon, de la région. de la communauté autonome, pour être plus précis. Et pourquoi je dis la communauté autonome ? C'est parce qu'en fait, elle varie justement d'une région à l'autre. À Madrid, c'est 6 %, à Barcelone, c'est 10 %, à Valence, c'est 10 % aussi. Donc en Catalogne, Comunitat Valenciana et la région de Madrid. Donc voilà, c'est à peu près, on va dire que les choses communes, ce sont celles-là. Effectivement, il y a des taxes à payer et il faut les prendre en compte en fonction de là où on achète.

• Speaker #1

  Et en plus, l'ITP, donc cet impôt, il peut y avoir aussi. Donc déjà, ça varie selon la communauté autonome. Et en plus, il peut y avoir des réductions en fonction de l'âge, de la situation. C'est quand même...

• Speaker #0

  Tout à fait. Je sais qu'à Madrid, et là, je remercie Colomba, qui est personnel shopper à Madrid, qui m'a indiqué ça. On peut avoir même jusqu'à 4% d'ITP seulement pour les familles qui sont nombreuses. À Barcelone, par exemple, aussi, je ne sais pas si c'est vrai pour toute l'Espagne, mais on peut avoir un ITP de 5% quand on a moins de 30, 32 ans, 32, 33 ans, pardon, et un certain niveau de revenu qui est environ de 30 000 euros. Donc, voilà. Si on est dans ces cases-là, on peut avoir 5 %. Si c'est sa résidence principale seulement. Et ça, c'est valable. Tout ce qu'on a dit, c'était valable pour l'ancien. Pour le neuf, il y a d'autres choses. Disons que c'est vrai que toutes les transactions, l'immense majorité des transactions se font sur l'ancien. Donc, pour simplifier, on va dire qu'on va parler de... Plutôt, on va se concentrer là-dessus aujourd'hui.

• Speaker #1

  Et qu'est-ce qu'il y a d'autres scrum frais, du coup ? Toujours commun pour l'instant. Donc, on a parlé de l'ITP.

• Speaker #0

  Le déménagement, l'emménagement, acheter ses meubles. Mais après, pas beaucoup plus. Et après, c'est là où viennent les surprises.

• Speaker #1

  C'est-à-dire les surprises. Donc ça, c'est des frais qui sont spécifiques à l'Espagne ?

• Speaker #0

  Oui, c'est ça, exactement. C'est toujours... Nous, je sais que quand les gens nous contactent en nous disant « j'ai un projet » , on leur fait remplir un questionnaire, on leur demande compléter un formulaire pour leur dire « qu'est-ce que tu cherches ? Quels sont tes besoins ? De combien tu disposes ? Combien tu veux acheter ? » Et très souvent, on se rencontre avec des gens qui pensent que c'est comme en France. Or, il faut ensuite de différent. Il y a « obligatoire pour tous » , c'est l'apport sur le bien. C'est-à-dire que... Les banques en Espagne ne financent pas 100% du bien. C'est un très rare cas, donc on va plutôt partir du principe que c'est non. Et après, il y a deux types de financement. Il y a un financement pour les résidents fiscaux, donc ceux qui habitent en Espagne et qui paient leurs impôts en Espagne. Et puis, il y a un régime pour les non-résidents fiscaux. Mais donc, voilà. Et donc, quand on est résident fiscal en Espagne, les banques prêtent pour une résidence principale, ce qu'on appelle résidence habituelle, 80 à 90 % du prix du bien. Donc, il faut apporter 10 à 20 % du bien. Quand on va acheter une résidence secondaire, il faut apporter 30% du prix du bien. Et quand on va acheter un appartement d'investissement, il faut apporter au moins 40% du prix du bien.

• Speaker #1

  Ah oui, donc ça peut être une sacrée surprise. Voilà,

• Speaker #0

  donc sur un bien à 100 000 euros, il faut apporter entre 10 et 40 000 euros de plus. Et quand on est non résident fiscal, là, pour le coup, il faut apporter au moins 30% du prix du bien. Parce que ce n'est pas considéré comme une résidence principale, même si on est non résident. Donc en fait, ce coût-là, très souvent, n'est pas pris en compte par les gens qui viennent de loin, enfin de France et qui veulent investir ici. Ils n'ont pas conscience qu'il faut véritablement avoir cette somme-là en plus, donc cet apport sur le bien en plus, donc entre 10 et 40 % en fonction des situations dans leur budget.

• Speaker #1

  Et en plus, ce pourcentage, c'est en principe ce budget-là parce qu'il y a aussi la tassation. Donc, on ne parle pas du prix du bien sur l'annonce, on va dire, ou de l'offre qui a été convenue.

• Speaker #0

  On voit qu'on est en saison 2 et que ton niveau en immobilier, là, il a…

• Speaker #1

  Je baigne dans l'immobilier.

• Speaker #0

  Oui, tout à fait, avec la tassation. La tassation, c'est typiquement espagnol. En tout cas, ce n'est pas français. C'est vraiment une des différences qui existent entre les deux processus d'achat. La banque envoie toujours un tassador, quelqu'un qui va évaluer le prix du bien pour voir si ça correspond et si on peut vraiment financer au niveau du prix du bien qui a été négocié. Donc, des fois, en plus, on peut très bien avoir un prêt sur un bien qui a été un prix accordé à 100 000 euros. Mais le tassador peut dire, en fait, il en vaut 95. En fait, la banque va prêter que sur 95. Et donc, en fait, c'est à l'acheteur d'en plus compenser cette différence-là. Donc, effectivement, il faut être bien au clair sur ces chiffres avant de commencer. Et surtout qu'il y a encore d'autres choses. Mais si on a un peu de temps, on peut encore en parler parce qu'on n'a pas fini la liste.

• Speaker #1

  Oui, justement. Donc, on a l'ITP, déménagement, les frais d'emménagement. Donc, le point de la taxation. Et qu'est-ce qu'il y a d'autre aussi ?

• Speaker #0

  Alors après, il y a des choses qui sont très spécifiques à l'Espagne, là aussi, comme l'accompagnement juridique. On en a déjà parlé dans d'autres épisodes, mais effectivement, ici, le notaire n'est qu'une caisse d'enregistrement, entre guillemets. Donc, en fait, tous les gens que j'ai contactés, donc que ce soit à Madrid, j'en ai déjà parlé, des gens qui nous ont aidés, ou à Valence, c'est Olé Immobilier qui a gentiment répondu à nos questions. Il faut véritablement avoir un avocat ou un conseiller juridique pour aider dans la relecture des contrats, être bien sûr que les mètres carrés sont des bons mètres carrés, que le propriétaire est bien le propriétaire. parce qu'en plus Plus on descend dans le sud, moins c'est formel. Donc, il faut considérer que le nord de l'Espagne, c'est ce qu'il y a de plus formel. Donc, imaginons si en plus, on veut investir encore plus dans le sud. Donc, il faut compter ces frais-là. On peut aussi, évidemment, penser à se faire aider quand on ne parle pas la langue, qu'on veut gagner du temps, de l'argent, de la sérénité. On peut penser aussi à des chasseurs d'appartements qui vont faciliter la négociation, la recherche, l'accès à des biens qu'ils n'auraient pas forcément, défendre leurs intérêts. Donc, ça aussi, ce sont des honoraires à considérer en plus dans son budget. Et puis, il y a les travaux. En France, on les fait financer par la banque, mais pas en Espagne. Ou alors, de mon expérience, les banques financent jusqu'à peu près 30 000 euros sur 7 ans à 6 %. Donc, en fait, ça fait des remboursements extrêmement élevés. Et donc, en fait, quasiment, on ne rembourse pas les travaux. Les Français, quand ils achètent une résidence principale, notamment, ils rencontrent dans 99 % des cas des appartements où la cuisine n'est pas ouverte sur le salon, une salle de bain qui est à refaire ou des choses comme ça. Et en fait, les goûts. Des appartements en vente, en tout cas en Catalogne pour ceux que j'ai l'habitude d'aller visiter, ne sont pas du goût de ceux qui veulent l'utiliser comme résidence principale. Et donc il faut des travaux et donc il faut prévoir ça, sachant que des travaux, on parle au moins de 1000 euros du mètre carré hors taxes. Donc ça dépend après de l'appartement.

• Speaker #1

  Oui, c'est un aspect non négligeable qui peut surprendre quand on a un projet ici. Il y a aussi un autre aspect, il y a quand même de rares agences qui prennent aussi 3%. à l'acheteur. Donc, ce n'est pas seulement le propriétaire qui a la commission du propriétaire et ils prennent aussi à l'acheteur. Ça, tout le monde n'est pas au courant non plus. Certaines, en plus, se gardent un peu de le dire jusqu'à la signature.

• Speaker #0

  Tu m'as raconté, ça, que c'est arrivé à des gens proches de toi, non ? Qu'ils ont signé la réserva et on leur a dit que...

• Speaker #1

  J'ai entendu des histoires comme ça, par exemple, une agence où on leur dit, au fait, il y a 3%. Donc, quand on a un budget où c'est un investissement important, on peut imaginer être un petit peu juste quand même, on calcule 1 000 euros près. En plus de ça, c'est un peu la mauvaise surprise.

• Speaker #0

  On peut les citer. Sur Barcelone et Madrid, généralement... Les prix affichés contiennent les honneurs d'agence, hormis TechnoCasa, Casa Agency, et peut-être encore quelques-unes comme ça, mais vraiment, c'est les deux grosses, en tout cas, au moins sur Barcelone, qui prennent même 3% plus TVA. Donc, c'est 3,3% de 3%. Ou alors, tu trouves un arrangement et tu apportes un peu de cash et tu peux payer un peu moins cher, mais globalement, c'est ça. Mais ça reste quand même un budget. Et après, il y a quand même des spécificités régionales aussi en Espagne. Donc là... Les gens que j'ai appelés qui exercent à Valence m'ont dit que là par contre là-bas, c'est quasiment systématiquement les acheteurs qui payent les frais d'agence. Donc il y a ce fameux 3% plus TVA en plus à payer quasiment systématiquement dans la région de Valence, Alicante, etc. quand on veut acheter un appartement. Donc il faut mettre ça en plus dans son budget.

• Speaker #1

  Oui c'est vrai que c'est hyper important de prendre en compte tous les aspects que tu viens de citer en fonction du bien, de l'emplacement, etc. Moi par exemple mon copain est agent immobilier et c'est vrai que quand les acheteurs arrivent avec un dossier prêt, qu'ils ont déjà fait toutes ces démarches avant, qu'ils ne viennent pas en visite en touriste ou comme un premier essai sans vraiment savoir tout ça. Après, quand ils présentent une offre, les potentiels acheteurs sont plus pris au sérieux par les propriétaires.

• Speaker #0

  Je valide à 100% ce que tu viens de dire. Et puis en plus, pour les acheteurs, ils gagnent du temps. Parce qu'en fait, imagine, ils pensent qu'ils peuvent acheter un appartement à 200 000 euros et en fait, ils peuvent acheter un appartement qui a 140 000 euros. Tu n'as pas le même type d'appartement, tu n'es pas dans le même type de quartier, tu peux être en ville ou en périphérie en fonction des zones en Espagne. Donc, en fait, véritablement, c'est un travail qui est long, qui est fastidieux, qui prend du temps. On a l'impression de perdre du temps au début, mais c'est vraiment pour gagner beaucoup de temps ensuite dans son projet d'achat.

• Speaker #1

  Oui, même pour se projeter dans son projet, c'est hyper important. Merci beaucoup, Olivier, d'avoir éclairé sur ce sujet. Et merci d'avoir écouté Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Si cet épisode vous a plu, n'hésitez pas à le partager et à nous laisser des étoiles sur votre plateforme d'écoute préférée. Ça nous aide beaucoup à faire connaître le podcast. Merci à la French Tech qui nous accueille dans son joli studio tout équipé, le studio 54 situé près de la place à Catalunia. Et merci à notre sponsor T2M déménagement. A très bientôt pour un nouvel épisode.

• Speaker #0

  Au revoir.