Description

Dans ce nouvel épisode, Leslie et Olivier décryptent les cinq grandes étapes d’un achat immobilier en Espagne : financement, recherche, validation du bien, vérification des documents, réservation.

Faut-il se faire aider ? Quand faire appel à un chasseur immobilier, un avocat ou un courtier ? Avec des exemples concrets et des conseils pratiques, cet épisode vous aidera à éviter les erreurs coûteuses et à mieux anticiper les spécificités du marché espagnol.

Un guide précieux pour acheter en toute sérénité, que vous soyez primo-accédant ou investisseur averti.

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Transcription

• Speaker #0

  Equinox, Equinox. Merci. Alors, comment s'y retrouver ? Quelles sont les erreurs à éviter ? Pour répondre à toutes ces questions, j'ai fait appel à Olivier Ausha, chasseur d'appartements chez Place to Live. Il vit à Barcelone depuis 20 ans et accompagne les Français dans leur recherche de logement. En clair, c'est l'expert qu'il nous faut. Dans ce podcast, on vous donne des conseils concrets et des astuces. Que vous soyez en pleine recherche ou simplement curieux, bienvenue dans Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Salut Olivier !

• Speaker #1

  Salut Leslimi !

• Speaker #2

  Alors aujourd'hui, on va parler achat appartement en Espagne parce que ça ne se déroule pas toujours comme prévu ni comme en France. Par exemple, de mon côté, j'ai une anecdote qui m'a marquée, c'était il y a quelques temps déjà. J'ai une amie qui avait acheté un appartement. Elle avait été voir son banquier pour avec le dossier en amont avant les recherches. Il lui avait dit oui, t'inquiète pas, ton dossier passera. Elle se positionne, elle réserve un appartement. Et en fait, au moment de présenter son dossier pour obtenir son prêt, la catastrophe, prêt refusé. Donc, possible perte de la réservation, etc. Donc, elle a dû se retrouver à demander de l'argent à sa famille pour se sortir de la situation. Enfin, une histoire pas possible. Donc, j'ai envie de dire, comment on peut s'y prendre pour éviter ce genre de situation ?

• Speaker #1

  Écoute, quand on en achète, il y a plusieurs passages obligés. Effectivement, le financement en fait partie. Et le financement devrait être toujours la première partie à faire. Enfin, c'est indispensable. Donc en fait, ton amie, elle a bien fait les choses puisqu'elle est allée voir un banquier pour qu'elle puisse savoir de combien elle disposait et comment elle pouvait acheter. Mais après, qui était ce banquier ? Est-ce que c'était juste son banquier de l'agence du coin ? Est-ce qu'il lui avait été recommandé ? C'est un peu ça les questions qu'on pourrait se poser. Je dirais que quand quelqu'un va chercher un financement, il faut qu'il... Et très souvent, moi je vois dans les groupes WhatsApp, est-ce que vous avez quelqu'un à me recommander, etc. ? Je pense qu'il faut vraiment aller chercher quelqu'un qui a... Il faut bénéficier de l'expérience des autres. C'est-à-dire que s'il y a 2-3 personnes qui vous disent « Ah ben, j'ai utilisé les services de cette personne, que ce soit un banquier ou un courtier, il faut y aller. » Mais si c'est des inconnus, j'ai rien. Je veux dire, tout le monde a commencé un jour, moi le premier. Donc voilà, il faut toujours quelqu'un qui nous fasse confiance au début. Mais c'est vrai qu'à ce moment-là, si vous avez quelqu'un qui vous inspire confiance, mais qui vient de commencer, peut-être vous pouvez demander un deuxième avis à des gens qui sont plus expérimentés ou en tout cas qui vous ont été recommandés plusieurs fois. parce que ça va vraiment sécuriser L'achat, parce que j'imagine bien ton ami qui faisait déjà des plans sur la comète. Moi, j'en connais. Quand ils voient l'appartement, ils n'ont pas encore signé la réservoir. Ils s'imaginent déjà comment ils vont l'aménager et comment ils vont le décorer. Et si au moment où elle a passé tout ça, on lui dit, vous ne pouvez plus l'acheter. Et qu'en plus, elle perd de l'argent, ça a dû être un gros coup pour elle.

• Speaker #2

  Oui, c'est sûr. Et au niveau de ce financement, il y a aussi des fois des idées reçues. On s'imagine que ça va être un peu comme en France, même quand on habite ici depuis longtemps, pour un premier achat au niveau de l'emprunt, l'apport, le fait.

• Speaker #1

  Tu as raison, c'est une très bonne remarque. Ce qui est important aussi pour bien acheter, c'est de poser toutes les questions et de savoir combien ça va vous coûter réellement. Je sais que quand je dis aux gens combien ça va leur coûter réellement un appartement, ils tombent un peu des nues souvent. Parce qu'imagine, comme tu dis que c'est comme en France, il suffit juste d'apporter 8,5% des frais de notaire, ce qu'on appelle en France frais de notaire, qui est aussi les impôts, et qu'on va leur donner tout le reste, alors qu'ici, ce n'est pas du tout le cas, qu'on soit résident ou non résident. Effectivement, c'est important de se renseigner. Donc là, c'est pareil. Soit vous êtes capable de poser toutes les questions, soit à ce moment-là, il faut prendre des gens de confiance qui vont vous expliquer tous les coûts qu'il y a, parce qu'il ne faudrait pas qu'au bout du bout, vous ne puissiez pas payer certains frais. ou que vous vous retrouviez sans rien, pour pouvoir ne serait-ce que déménager.

• Speaker #2

  Et donc cette étape de financement, c'est assez chronophage finalement pour se renseigner, prendre les bons éléments. Il y a aussi des histoires d'impôts qui sont différentes.

• Speaker #1

  Oui, c'est certain. On achète une, deux, trois fois dans sa vie. Alors il y en a qui achètent beaucoup plus, mais en moyenne. Et ce n'est pas tous les jours qu'on fait des demandes de plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d'euros. Donc forcément, en plus, c'est stressant. Il n'y a pas là-dessus... C'est sûr que c'est une étape assez difficile à passer, d'autant que c'est un vrai choc de la réalité, parce qu'entre ce que les gens pensent pouvoir acheter et ce qu'ils peuvent vraiment acheter, des fois ça marche, et des fois ça marche moins bien, et il y a cette petite peur de se dire... Si ce que je veux, ce n'est pas possible, donc il y a en plus le confronter à ce mur de la réalité qui est assez stressant quand on parle avec des organismes de financement.

• Speaker #2

  Donc le mieux, ça serait de préparer tout ça en amont avant de se lancer dans les recherches, mais qui peuvent aussi, elles, être chronophages.

• Speaker #1

  Oui, mais en tout cas, le financement, il n'y a pas de doute. Il faut vraiment d'abord faire ça. Parce que sinon, alors à moins que vous aimiez bien visiter des appartements, mais sinon, vous allez perdre votre temps. Et puis vous allez peut-être... On perd des illusions. Et puis après, concernant la recherche d'appartements, oui, la clé pour la recherche d'appartements, c'est être constant. Il faut être tous les jours, tous les jours, tous les jours à rechercher. Moi, je sais que quand des gens nous sollicitent pour qu'on les aide à rechercher leur appartement, en fait, on est tous les jours sur le marché parce qu'en fait, c'est là où... Déjà, on est les premiers sur les annonces quand elles sont publiées. C'est là où... S'il y a des biens off-market, à force de parler avec les agents, il y a des biens off-market qui peuvent nous arriver. C'est là où, et ça c'est mon dernier cas aussi en date, qu'à force de passer une demi-heure tous les jours et de regarder le problème autrement, on retrouve des annonces qui sont un peu perdues sur des portails. Et c'est devenu d'ailleurs le bien que les gens sont en train d'acheter pour leur résidence principale. Donc en fait, il faut être hyper constant. Et ça, c'est vraiment une des clés du succès dans la recherche. C'est d'avoir cette constance-là. Quand on est constant, on peut aller plus vite. Et quand on est constant, forcément on va moins vite. Moi je sais qu'en 2020, quand on a voulu acheter un appartement, on a commencé en 2019, et en deux mois, donc début 2020, on avait trouvé l'appartement, on était passé par les services d'un chasseur d'appartements. Une amie de ma femme, qui a cherché en parallèle, elle a mis deux ans, mais pas parce qu'elle est plus bête ou quoi, ça n'a rien à voir avec... C'est juste la constance qu'on met à rechercher, à passer du temps. Entre le travail, la famille, les amis, ça prend du temps. Donc la recherche, je pense qu'il faut véritablement, pour être efficace et pour éviter tout problème et pour perdre son énergie, il faut être concentré tous les jours, un peu comme un entraînement de sport en fait.

• Speaker #2

  Oui, c'est ce que tu décris, ou même comme un vrai job à temps plein, parce que ça demande une implication, une concentration aussi, comme tu dis, pour garder en tête certains critères, certains aspects, voir le problème autrement que de regarder vite fait de temps en temps. c'est pas forcément le plus... pertinent. Et une fois qu'on a trouvé un bien, ce que je m'interroge toujours, c'est comment savoir si on est tout seul, si c'est le bon prix, s'il n'y a pas des failles, des éléments cachés. Parce que c'est une chose de visiter, présenter son dossier, mais comment être sûr qu'on fait le bon choix quand ça représente quand même un grand investissement.

• Speaker #1

  C'est vrai que c'est facile d'acheter, mais c'est pas simple. Parce qu'en fait, tu parlais au début, c'est quoi la différence entre la France et l'Espagne ? C'est tant que j'ai acheté en France. Ça fait longtemps que je n'ai plus acheté en France. Mais de mémoire, puisqu'on devait signer une opération là en janvier, puis finalement, ça ne s'est pas fait. Mais en fait, par exemple, on a fait une offre. Et jusqu'au contrat d'art, on n'a pas demandé d'argent. Et encore, l'argent, il est sous séquestre. Il est chez le notaire. Alors que là, c'est vrai qu'en Espagne, il y a ce document de réserva, donc pour réserver l'appartement, qui précède le contrat d'art, qui est un peu un engagement entre les deux parties morales. et financier de la part du futur acquéreur. Et on se dit, qu'est-ce que je fais ? Est-ce que je prends ? Est-ce que je paye ? Est-ce que je ne paye pas ? Parce que souvent, dans la réserva, et d'ailleurs toujours, c'est-à-dire que si l'acquéreur se retire sans aucun motif valable, en fait, il perd cet argent-là. Donc déjà, c'est savoir, est-ce qu'on me demande le bon montant ? J'ai quelqu'un qui m'a appelé l'autre jour, elle m'a dit, oui, pour un appartement à 300 000 euros, on m'a demandé 10 000 euros pour une réserva. Ça ne se fait jamais ça. Vraiment, on demande maximum 1%. Donc voilà, c'est souvent 2-3 000 euros, allez 1%. Mais 3%, c'était fou. Et d'ailleurs, elle a eu du mal à récupérer son argent parce qu'elle n'a pas eu le prêt ensuite. Donc voilà. Pour évaluer, moi, si je reviens à ta question du début, je dirais qu'en fait, en amont, là aussi, en même temps que le financement, il faut déjà identifier avec qui tu vas prendre la décision au moment où tu vas choisir ton appartement. Donc en fait, il faut identifier si déjà, pareil très souvent, je vois dans des groupes, au fait j'ai trouvé un appartement, est-ce que vous n'avez pas un avocat à me recommander ? Mais non, en fait, j'ai d'abord cherché l'avocat, je me suis mis d'accord avec lui sur le fait que j'allais acheter un appartement, je me suis mis d'accord sur les prix et ensuite, comme ça, le jour où j'ai choisi, je peux voir avec mon avocat le bien que j'achète, s'il pense qu'il est bon, s'il va bien me défendre pour la réserver, etc. parce que sinon si on fait ça au milieu du guet On en revient comme ton ami du début. On a la pression parce qu'on a trouvé l'appartement de nos rêves. On a la pression... Parce que l'agent met la pression, parce que lui, il veut fermer le deal, c'est normal. Et les émotions sont là parce qu'on se dit, si je le loupe, qu'est-ce qui va se passer ensuite ? Et finalement, des fois, on ne prend pas forcément la meilleure décision. Donc en fait, c'est pareil, c'est trouver les gens qui vont vous entourer pour vous donner le bon conseil sur le prix, le juridique, voire même l'architecte, mais en amont, avant tout ça, parce que sinon, quand vous avez trouvé, c'est presque trop tard en fait. Oui,

• Speaker #2

  comme tu dis, il y a cette période aussi qui est hyper stressante pour les gens. Donc, on est dans l'émotionnel, dans l'urgence aussi pour trouver un professionnel pour se faire accompagner. Et justement, tu as évoqué le rôle du notaire parce qu'il faut peut-être préciser aussi que le notaire n'a pas du tout le même rôle en Espagne par rapport à la France. Donc, c'est comme ça que c'est bien de se faire accompagner dès le début par un professionnel. Oui,

• Speaker #1

  tout à fait. Parce qu'en fait, le notaire, lui, il est là pour les deux parties, la partie vendeuse et la partie acheteuse. Et donc, en fait, lui, il ne va pas du tout aller vérifier, rentrer dans le détail des comptes rendus de CoPro, est-ce qu'il va y avoir des travaux, est-ce que le vendeur est bien le vendeur. Donc, en fait, tout ça, c'est l'avocat qui va passer au tamis tous ces documents-là et qui va, en fait, on va rédiger aussi le contrat d'art. Donc, par exemple, le contrat d'art, je pense, c'est entre deux notaires. Et ici, c'est entre les deux parties. Il n'y a pas de notaire. Donc en fait... Tu peux signer un compromis de vente sans être accompagné. Enfin, tu vas quand même verser 10%, sachant qu'en France, c'est sous séquestre, c'est chez le notaire. Et ici, c'est très souvent sur le compte du vendeur. Donc en fait, justement, la semaine dernière, l'avocate à qui j'ai demandé de nous aider sur le dossier a bien dit aux vendeurs du couple qui achètent, il lui a bien dit, vous gardez bien l'argent sur votre compte, parce que s'ils n'ont pas leur prêt... Il va falloir le rendre cet argent. Donc en fait, c'est vrai que quand tu vas chez une avocate ou un avocat dans son bureau et qu'il y a un peu de solennalité, c'est vrai que ça impressionne un peu plus le vendeur. Après, il fait ce qu'il veut. On n'est pas en train de le suivre chaque jour pour savoir comment il dépense son argent. Mais c'est vrai qu'en France, tu es rassuré parce que tu vas donner l'argent au notaire jusqu'au jour de la vente. Alors qu'ici, tu peux faire des fois des très gros chèques, des très gros virements sur le compte directement du propriétaire actuel.

• Speaker #2

  Finalement, même dans le cas d'un premier achat, l'essentiel, c'est d'acheter comme un professionnel.

• Speaker #1

  Oui, exactement. C'est toujours ce que je dis. C'est que même un premier acheteur, un primo à l'accédant, doit acheter comme un professionnel. Et qu'est-ce que fait un professionnel ? Il s'entoure des bonnes personnes. Il prend un bon banquier ou un bon courtier. Il prend un bon avocat. Il prend quelqu'un qui va lui sourcer les biens si ce n'est pas son métier. Il va prendre un expert en travaux ou un très bon architecte. Et en fait, c'est cette équipe-là qui va permettre aux gens de bien acheter. Et si les professionnels le font, les amateurs, ils ont tout intérêt à le suivre. Et si un professionnel le fait, généralement, il est plutôt près de ses sous et il sait combien ça va lui coûter, combien ça va lui rapporter. Et dans ces cas-là, il sait effectivement qu'au final, délégué tout ou parti, il va y gagner sur le long terme. moi si je prends mon exemple personnel Comme je vous dis, on a acheté en deux mois, on avait choisi un appartement avec un chasseur d'appartements. Nos loyers sont tombés au bout de... Donc le temps d'avoir le prêt au bout de 5-6 mois, on avait déjà des loyers qui tombaient. Finalement, quand on fait le coup au final, on a tout de suite eu des rendements. Alors que sinon, on aurait eu l'argent qui dormait, et puis on se serait découragé, et puis finalement on n'en fait rien, etc. Donc voilà, vraiment ça. Les gens, s'ils peuvent garder cette idée de... d'acheter comme des professionnels. Après, chacun fait comme il veut. Bien entendu, chacun est libre d'y aller seul ou de se faire aider. Mais en tout cas, d'avoir toujours cette mentalité de professionnel et d'avoir cette assurance d'un professionnel, même dans le cas d'un premier achat.

• Speaker #2

  Parfait, c'est très clair, Olivier.

• Speaker #0

  Merci beaucoup pour tes conseils.

• Speaker #1

  Merci à vous.

• Speaker #0

  Merci d'avoir écouté Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Si cet épisode vous a plu, n'hésitez pas à le partager et à nous laisser des étoiles sur votre plateforme d'écoute préférée. Ça aide beaucoup à faire connaître le podcast. Et si vous voulez qu'on explore d'autres villes d'Espagne, ou si vous avez des questions ou des idées de thèmes, écrivez-nous sur Equinox ou laissez-nous un commentaire. Hasta luego !