Transcription

• Speaker #0

  Oui, tout à fait. Récemment, j'ai eu deux propositions pour acheter tout ou partie au Black. La personne qu'on va recevoir aujourd'hui va permettre de nous éclairer, savoir si on peut payer tout un appartement au Black ou si c'est juste une partie. Et ça choque beaucoup, beaucoup de gens que j'accompagne parce qu'en fait, ce n'est pas du tout notre culture. Même sur des petites sommes, parfois 5, 6 000 euros, même 2 000 euros, les gens ne sont pas du tout habitués. On est habitué de nous payer par virement, par carte bleue. C'est super qu'on ait aujourd'hui cet invité-là pour nous éclaircir un peu les idées sur quoi faire quand on nous propose d'acheter au black.

• Speaker #1

  Et justement, pour nous répondre, nous recevons Maître Pierre-Jean Trébuchet. Bonjour.

• Speaker #2

  Bonjour Aurélie.

• Speaker #1

  Toi, tu es fondateur du cabinet Trébuchet Lawyers, spécialisé en droits immobiliers en Espagne depuis 17 ans. J'avais envie de te demander tout d'abord, est-ce que c'est si fréquent que ça ici ?

• Speaker #2

  Alors, c'est effectivement assez fréquent, oui. il y a euh Une culture de la pratique de l'argent liquide en Espagne, c'est une tradition qui a la vie dure et qui, même si à bon humble sens et inéluctablement qu'on en est à mort du fait du développement des nouvelles technologies, de l'intelligence artificielle, de la traçabilité de toute opération, a encore de beaux jours devant elle.

• Speaker #1

  Et quel type de biens, quel type d'acheteurs propose le paiement en black ?

• Speaker #2

  Alors, en réalité, on a un peu de tout. de la même façon que j'ai au cabinet toutes sortes de profils d'investisseurs, du jeune couple qui achète son studio au viticulteur qui achète son terrain à cultiver, en passant par le promoteur immobilier qui va acheter un terrain à construire ou la toute récente activité de marchand de biens c'est à dire où on achète dans l'ancien pour retaper et pour revendre et bien tout de sortes de profils vont être demandeurs de ce genre de pratiques, aussi bien en tant qu'acheteurs qu'en tant que vendeurs.

• Speaker #0

  Et en tant que vendeurs, alors est-ce que déjà c'est spécifique à des régions d'Espagne ou est-ce que c'est partout en Espagne qu'on retrouve ce phénomène ?

• Speaker #2

  Pas nécessairement spécifique à des régions, je parlerais plutôt de tranche d'âge et une demande de réception d'argent liquide en tant que vendeur. qui est proportionnelle à la maturité, on va dire, de l'âge des vendeurs. Sociellement des personnes qui sont des retraités, qui vont demander ce genre de paiement. Et pourquoi ? La culture du matelas, de l'apport pour la soif. Ce sont des gens déjà qui ont une confiance très limitée dans le système bancaire. y compris dans les « petites banques locales » que je ne citerai pas, mais qui travaillent avec des « petits épargnants » qui sont plutôt du troisième âge, comme on dirait. Vous savez, c'est une génération qui a connu non seulement la crise des subprimes en 2008, qui a connu l'inflation galopante de l'euro, mais qui a aussi connu l'inflation galopante de la P7 à la mort du général Franco, et puis qui ont connu l'Espagne, pays pauvre, pays où on avait faim. Un pays qui sortait de la guerre civile. Et on gardait l'argent pour le jour où il fallait mettre tout dans une valise et fuir. On gardait l'argent sur le bas ou le matelas ou dans un coffre.

• Speaker #0

  Et alors ça c'est côté vendeur, mais côté acheteur, qui s'intéresse d'acheter au black ?

• Speaker #2

  Alors la culture du matelas, si elle existe côté vendeur, elle existe aussi côté acheteur. Vous avez aujourd'hui des acheteurs qui ont des réserves d'argent liquide. qui viennent la plupart du temps d'héritage.

• Speaker #0

  Mais alors liquide, quand on parle liquide, on parle d'argent à la banque ? Et qu'ils arrivent à la banque, ils prennent 100 000 euros ? Non, non, non,

• Speaker #2

  on n'offre fort ou sous le battelard. L'argent à la banque, il faut savoir qu'aujourd'hui, la sonnette d'alarme des autorités fiscales, un trac fin en France ou l'équivalent en Espagne du BDFI, c'est 10 000 euros. Au-delà de 10 000 euros, la banque doit faire un rapport. Et si vous sortez deux brouettes de 10 000 euros consécutives, la banque fait un rapport quand même. Donc la plupart du temps, quand on demande d'acheter au black, le but c'est de découler une réserve d'argent qu'on a reçue.

• Speaker #0

  On parle quoi ? Des billets, des bijoux ? Oui,

• Speaker #2

  alors le bijou, ce sera le produit de leur vente. J'ai eu le cas où quelqu'un avait hérité de trois montres de luxe de son défunt père. Il les avait vendues et puis il a investi ça. Il était lui-même associé d'un fonds d'investissement qui achetait des biens pour les louer. Il a investi ça, on parlait de 80 000 euros.

• Speaker #1

  Il a sorti dans sa valise.

• Speaker #2

  Chez le loter. Je trouve ça impensable en France, bien sûr, mais chez le loter, je représentais le vendeur.

• Speaker #0

  Il est venu de France avec ses trois montres ?

• Speaker #2

  Non, pas avec ses trois montres. Pas avec le casque, je veux dire, il est venu de France avec ses trois montres. Non, d'espagnol. Le vendeur était français, mais l'acheteur était espagnol. Dans un contrefort à la banque, il les a retirés. On a compté l'argent sous le lait du loter qui nous a regardés d'un petit air.

• Speaker #1

  Oui, alors justement, comment ça se passe ? L'acheteur propose une partie au black, il fait des sous-entendus ? Non,

• Speaker #2

  il n'y a pas de sous-entendus, c'est franc et direct. On dit voilà, c'est combien est-ce que vous êtes disposé à payer en liquide ?

• Speaker #0

  Et alors là, tu parles de cette somme de 80 000 euros. C'était l'intégralité de la vente ? Non, non, non.

• Speaker #2

  C'est un pourcentage ?

• Speaker #0

  D'accord, mais qu'est-ce qui est acceptable si demain, les gens qui nous écoutent ont une proposition pour acheter au black ou qui veulent vendre ? et qui veulent vendre une partie au black, qu'est-ce qui est acceptable comme pourcentage par rapport aux autorités fiscales ? Qu'est-ce que tu considères ?

• Speaker #2

  Par rapport aux autorités fiscales, en théorie, rien n'est acceptable. Maintenant, dans la pratique, tout le monde sait qu'on le fait. Tout le monde sait que ça se fait. Dans la pratique, jusqu'à 10, 15, 20 %, en tout cas pas au-delà de 20.

• Speaker #1

  C'est déjà beaucoup.

• Speaker #2

  Oui.

• Speaker #1

  Quels sont les risques d'accepter pour l'acheteur et pour le vendeur ?

• Speaker #2

  avec ce que de se faire retoquer par une administration fiscale dont l'immeuble a toujours été la cible rêvée. Et attention, c'est que vous vous faites retoquer non seulement au titre de l'ITP, qui est l'équivalent... Je ne sais pas si je vais m'attendre, je ne sais pas si je vais m'attendre. Qui est l'équivalent...

• Speaker #0

  On appelle en France les frais de notaire, mais qui ne sont pas vraiment les frais de notaire, parce que c'est l'impôt. Non, non, non,

• Speaker #2

  non, ça ce sont les droits d'enregistrement. Oui, c'est ça. CP,

• Speaker #0

  c'est ce qu'on appelle en France les frais de notaire,

• Speaker #2

  mais... Mais non, les frais de notaire, c'est autre chose. Les évoluants du notaire sont autre chose. Oui,

• Speaker #0

  je sais bien. Mais je veux dire, en France, on mélange les frais notaires et l'impôt qu'on paye. C'est une erreur d'ailleurs. C'est ça, tout à fait. C'est ce que je voulais dire pour les gens qui nous écoutent et qui ne connaissent pas le mot. Voilà, alors effectivement,

• Speaker #2

  l'ITP qui est fondu dans les frais notariés, qui selon, alors là pour le coup, ils sont en région, sur les communautés autonomes, varient. Et varient les Maléares et la Catalogne, ce sont les deux régions où on paye l'ITP le plus fort. Donc, vous avez une théorie en droit fiscal qui est la théorie de l'apparence, qui veut dire que vous êtes taxé non pas sur l'achat, ou vous êtes taxé non pas lorsque vous faites un impôt plus-value sur le produit de la vente, mais sur ce que la vente aurait dû vous rapporter, ou sur le prix d'achat que vous auriez dû conclure. Donc, vous allez dire, écoutez, vous avez payé 120 000, vous auriez dû le payer 160 000, vous allez être taxé, non pas sur 120 000, mais sur 160 000. Vous êtes emmené au prix apparence, sur le format de la théorie de l'apparence, au prix que vous auriez dû sur l'administration fiscale débourser, ça peut être une mauvaise foi, plus une amende. Et effectivement, ça peut faire très mal.

• Speaker #1

  Donc, il n'y a pas trop d'intérêt de le faire.

• Speaker #2

  Il y a surtout intérêt à ne pas se faire prendre. Il y a surtout intérêt à faire les choses proprement, de façon encadrée, et faire en sorte que les alarmes ne sautent pas.

• Speaker #0

  Quelle est la demande la plus extravagante que tu aies eue, de la part d'un vendeur ou de la part d'un acheteur sur ce sujet-là ?

• Speaker #2

  Une villa à 4,5 millions d'euros à Ibiza, tout en cash.

• Speaker #1

  D'accord, mais ce n'est pas possible, ça.

• Speaker #2

  Bien sûr que non. C'était Dacheter Bus qui a sorti, qui a ouvert les valisettes. de chez un grand maletier parisien que je ne nommerai pas avec un LRV et qui a sorti quatre grandes mallettes avec un million d'euros chacun.

• Speaker #0

  Je ne sais pas si ça prenait trop de temps à compter, c'est pour ça que vous avez dit non, non ?

• Speaker #2

  Non, c'est surtout car là c'est un délit de blanchiment de fronte fiscale en l'occurrence. La Russie était déjà un pays sous embargo, donc là c'était hors de question. Je l'ai bien évidemment refusé.

• Speaker #0

  Comment ça se passe quand les gens viennent te voir, qu'ils soient vendeurs ou acheteurs, et qu'ils veulent acheter au noir ? Qu'est-ce que tu leur dis ? Comment ça se passe ?

• Speaker #2

  La plupart du temps, ce ne sont pas des demandes extravagantes. La plupart du temps, c'est de dire, voilà, j'ai 10, 20 000 euros, est-ce que je peux les écouler ? Parce que ça m'arrange bien. Ou c'est un vendeur qui me dit, voilà, moi je vais demander un petit pourcentage. Ah déjà, bon. Je fais, c'est mon travail de, on va dire, non seulement d'homme de loi, mais également d'officier de compliance. Je dissuade. Je dissuade. Maintenant, je dissuade, j'informe des risques. Je dis dans quel cadre ça peut se faire. Bien évidemment, sans franchir le rubicon de la commission d'un délit. En tout état de cause, sans éveiller les soupçons de l'administration fiscale. Mais je préviens des risques. et c'est une fois que ces risques ont été... développé, exposé sur la table, je mets ça par écrit bien sûr, c'est-à-dire que je fais un rapport, que je signe ou j'expose les risques encourus, et de façon éclairée, le vendeur ou l'acheteur, de sa propre initiative et sur sa propre responsabilité, accepte de faire l'opération.

• Speaker #1

  Oui, parce qu'il faut bien comprendre pour nos auditeurs qui nous écoutent, qui ne connaissent pas forcément le marché espagnol, ou le système espagnol, c'est qu'il y a cette pratique qui peut paraître un petit peu ancienne. Mais le système du fisc, lui, il est parfaitement équipé et il peut aujourd'hui traquer assez facilement ce genre de pratiques.

• Speaker #2

  C'est pour ça que je disais que la pratique est inéluctablement condamnée à mort. Avec l'IA, aujourd'hui, vous pouvez tout devancer. Non seulement tout écouter, tout voir, tout analyser, tout savoir, mais vous pouvez aujourd'hui tout devancer. Alors, il est certain que plus ça ira. Et voilà, ça se fera.

• Speaker #0

  Est-ce que le payer une partie au noir, quand on n'est pas... Enfin, en B aussi, on dit en espagnol, on dit en B. C'est valable. Pour ceux qui nous écoutent et qui ne connaissent pas l'expression, s'ils l'entendent une fois. Est-ce que ça permet de faire baisser le prix chez le notaire ? Ou est-ce que dans la pratique, c'est surtout pour se débarrasser entre guillemets d'un peu d'argent qu'on a ?

• Speaker #2

  Ça permet de faire baisser le prix, oui. Mais encore une fois, c'est reculer pour mieux sauter. que... Juridiquement parlant, quand vous faites un paiement en B, et que vous achetez un bien avec un prix qui est bien sûr non inclusif de cette somme que vous donnez en B, juridiquement parlant, vous faites un cadeau de 20, 30, 40 000 euros à votre vendeur sans contrepartie. juridiquement parlant, c'est un cadeau que vous faites sans contrepartie. Donc finalement, vous achetez un bien dont la valeur sera moindre, et c'est autant de moins dans votre patrimoine.

• Speaker #0

  Oui, et puis surtout, en fait, on paye sur le moment, on a l'impression qu'on fait une bonne affaire parce qu'on paye moins d'ITP, donc l'impôt sur la commission patrimoniale, mais on aura plus de plus-value au moment où on revendra l'appartement, pour le coup.

• Speaker #2

  Voilà, c'est un bon aspégique, un bon cataplasme, c'est-à-dire que ça soulage sur le moment, et puis après... Quand les effets sont dissipés, vlobe ou quoi. D'autant plus que, alors comme tu le disais justement Olivier, sans parler de se faire retoquer par l'administration fiscale, fatalement, quand toi, acheteur, tu vas revendre avec une plus-value, sur le long terme, si tu revends avec une bonne plus-value, et bien forcément, là, tu vas passer à la caisse. À moi, toi-même, d'exiger à nouveau. Ah oui, sauf que dans le futur, ça ira, et moi ça, et moi ta cour à se perdre. Et non seulement cela, mais lorsque tu fais une revente sur le court terme, tu repasses par les arcanes de l'analyse des autorités fiscales, qui vont très bien pouvoir tenir site de l'empadion au moment de l'achat. Attendez, vous avez payé ça à tel prix, ou vous foutez du peuple. Ça n'est pas possible. Donc, si tu vends ton bien... Tu revends ton bien que tu as acheté sous moins de 5 ans, on peut très bien te ramener à un taux d'ITP supérieur.

• Speaker #1

  Et aussi ça pose problème j'imagine en cas de succession, donation aussi pour les héritiers ?

• Speaker #2

  Et ça d'autant plus que, alors à imaginer des héritiers qui déjà auront été matraqués par les droits de succession, qui vont hériter d'un bien sans avoir forcément la solvabilité pour le... Pour en assurer la maintenance, les frais de copropriété, ceci, cela. Imaginons qu'il se fasse redresser avec les pénalités de mauvaise foi, avec une amende, et qu'il n'ait pas les moyens de payer cela, qu'est-ce qui va se passer ? Le fisc, et sans devoir engager une procédure judiciaire, et j'insiste bien là-dessus, va faire ce qu'on appelle l'annotation préventive de margo, c'est-à-dire qu'ils vont se confrer en France au niveau du service de la publicité foncière. qu'on appelle les hypothèques, vulgairement, ils vont enregistrer aux réquis sur la propriété leur dette. Si au bout d'un an, elle n'est pas payée, qu'est-ce qui se passe ? Le bien est saisi. Et vous n'avez pas besoin d'une procédure judiciaire. Et vous n'avez même pas besoin d'un tasse à d'or. C'est Valor Catastral qui... comme on l'a dit, est souvent très en-dessous de la valeur réelle du bien, parce que le catastro qui est une entité et le récit sur la propriété qui en est une autre, qui effectivement remplit les fonctions que remplirait le cadastre en France mais qui est une entité à part, ne sont pas coordonnées. Donc c'est valeur catastrale et salida a su basta. C'est-à-dire que c'est avec sa sens sur la valeur catastrale et saisie et mise en adjudication. Vous vous retrouvez avec une petite roue de bicyclette et vous avez tout perdu.

• Speaker #0

  Quel conseil donnerais-tu Merci. À des gens qui nous écoutent, qui à un moment veulent acheter un appartement et à qui on propose de payer une partie en B, ou à un vendeur qui aurait l'idée de vendre en B, qu'est-ce que tu leur conseilles de faire avant de prendre une décision ?

• Speaker #2

  Déjà, s'ils doivent sortir l'argent de la banque, c'est liette. C'est la première chose. Après, tout dépendra de la somme, tout dépendra du pourcentage et tout dépendra de la façon dont ils pourront, cas échéant, trouver. un tasador, c'est-à-dire quelqu'un qui fera la taxe.

• Speaker #0

  Tu leur procèdes d'aller voir directement un avocat, justement un professionnel, pour se renseigner ?

• Speaker #2

  Bien sûr, bien sûr, bien sûr. Bien sûr, parce que c'est la porte ouverte au pire des cas.

• Speaker #0

  L'agence immobilière peut te renseigner là-dessus ? Il vaut mieux aller voir quelqu'un ?

• Speaker #2

  L'agence immobilière, elle a un intérêt, c'est de prendre sa commission. Elle a un intérêt, c'est de faire l'opération, coûte que coûte. Maintenant, si vous avez un acheteur qui veut absolument se bien et que le vendeur lui dit « moi je veux du cash » , S'il le veut absolument, il va céder. Mais il va céder conscient des risques, éclairé et sous sa propre responsabilité.

• Speaker #0

  Mais justement, plutôt que de céder sans être éclairé, il faut d'abord consulter... Bien évidemment. Bien évidemment. D'accord.

• Speaker #1

  Je crois d'ailleurs, c'est ce qu'on a vu depuis la première saison, Olivier, que c'est très important en Espagne de se faire accompagner, notamment par des avocats en droit immobilier, puisque... C'est notre niche. Les espagnols...

• Speaker #2

  Voilà, surtout les espagnols, c'est... C'est notre niche ici, chez Trémuchet Lawyers et chez mes concurrents qui m'écoutent. Le notaire ici ne fait aucun travail de conseil. Il attend qu'on lui bâche la besogne. Le dossier qui lui tombe touche au tourautier préparé par l'avocat, il impose sa signature. Alors évidemment, les évoluements du notaire sont moindres, mais il ne prodigue aucun devoir de conseil. Donc ce devoir de conseil qui échoua aux notaires en France, mais pas en Espagne, c'est nous qui l'assumons. Maintenant, je vous dis une chose. Les Français devraient consulter un avocat en amont, au même titre que ce qui se fait en Espagne. Pourquoi ? Parce que les écueils à éviter, parce que les pièges à détecter, le diable qui se cache dans les détails. J'y reviens toujours, je me dis souvent en interne au cabinet que je me fâche pour des détails, mais le diable se cache dans les détails. Ces écailles-là, c'est au début qu'il faut les détecter et les éviter. Au début, c'est quoi ? Avant même de faire votre offre.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #2

  Quand vous commencez à démarcher, vous dites, voilà, ça y est, c'est décidé. J'ai mon appareil en fonds propres, donc je vais commencer à demander mon financement. Ou j'ai mon budget, je commence à chercher. D'autant plus si vous êtes tributaire d'un financement. Le gros piège. la clause suspensive par le contrat de la race. Non mais donc,

• Speaker #0

  ces écueils, c'est par exemple, une fois que les gens ont trouvé un bien qu'ils veulent acheter, c'est consulter tout de suite un professionnel juridique avant de signer la réserva, etc. Bien sûr. Bien sûr. Et par les écueils, il va avoir...

• Speaker #2

  Il va contacter l'agent en disant, voilà, je suis l'avocat de monsieur ou madame d'Artempion et je vous demande d'ores et déjà, nous on a notre checklist, des documents dont souvent l'acheteur, le futur acheteur, il y a en existence et... En général, quand l'acheteur se présente avec son avocat d'entrée, l'agent, il fait attention, il dit attention, là, j'ai affaire, je n'ai pas affaire à un charlot et je n'ai surtout pas affaire à quelqu'un que je peux rouler.

• Speaker #0

  Vous voyez ?

• Speaker #2

  Bon, voilà. Parce que les oiseaux exotiques qui ont des intentions plus ou moins honnêtes parmi les agents immobiliers, vous en avez pléthore. Et pas qu'en Estagne. Et pas que. Donc c'est clair que le travail de due diligence, c'est au début, au tout début qu'il faut le faire. Donc c'est très simple, j'ai trébuché Lawyers, j'ai développé un produit qui est un forfait de 1000 euros, payable d'avance, certes, non remboursable, certes, mais que vous passiez 4 heures ou que vous passiez 200 heures à me solliciter, c'est le même prix.

• Speaker #1

  Merci beaucoup, Pierre-Jean, pour tous ces conseils. Merci, Olivier.

• Speaker #0

  Merci, Aurélie.

• Speaker #1

  Et merci à tous de nous avoir suivis. À très bientôt pour un nouvel épisode de l'Aubillier en Espagne. Bonne vente.

• Speaker #0

  Hasta luego.

• Speaker #2

  Et qu'il note. Et qu'il note.