Transcription

• Speaker #0

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode d'Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Aujourd'hui, on va parler de la location et on va vous donner quelques secrets, notamment pour essayer de négocier, secrets de négociation. Bonjour Aurélie.

• Speaker #1

  Bonjour Aurélie.

• Speaker #0

  Alors, on connaît les prix du marché de la location en Espagne aujourd'hui. Est-ce que déjà, on peut négocier, notamment le prix ?

• Speaker #1

  Alors, dans les grandes villes, non. Vraiment, aujourd'hui, nous, la négociation ne fait pas partie du tout de notre métier. Je rappelle que nous, on aide des familles à s'installer. des célibataires ou des couples à s'installer à Barcelone en tant que chasseur d'appartements à l'allocation, effectivement. Et donc en fait, juste en termes de partage d'expérience, aujourd'hui notre job, c'est vraiment pas de négocier les prix. Aujourd'hui, notre job pour aider les gens à s'installer, c'est de trouver le bien qu'ils aiment, donc l'appartement ou la maison, et c'est qu'ils la décrochent. À la marge, aujourd'hui, à Barcelone, on constate qu'il y a des appartements sur Idalista qui ont des fortes baisses de prix. Mais c'est vraiment parce qu'on est avec la nouvelle loi sur le temporaire. Donc, les gens essaient de s'ajuster, etc. Mais véritablement, si on parle des appartements long terme, aujourd'hui, il n'y a pas de négociation de prix possible.

• Speaker #0

  OK, c'est mort.

• Speaker #1

  Non, non, non. Vraiment, c'est mort. Déjà, ce n'était pas une grosse tendance ces dernières années. Mais là, ça l'est encore moins. Je veux dire, aujourd'hui, la vraie négociation, c'est déjà comment on obtient la visite.

• Speaker #0

  Et puis le bail.

• Speaker #1

  Et après, comment on obtient l'appartement ? Et après, effectivement, qu'est-ce qu'on négocie dans le bail ? Donc, il y a vraiment trois niveaux de négociation, mais elles n'ont rien à voir avec le prix.

• Speaker #0

  Alors justement, comment mettre toutes les chances de son côté pour avoir un petit peu de levier de négociation sur d'autres choses ? Donc, on va parler après.

• Speaker #1

  Déjà, on va dire qu'il faut négocier. Si on reprend étape par étape, déjà, il faut négocier d'avoir la visite. On en a parlé plusieurs fois aussi. Dans les grandes villes, aujourd'hui, quelqu'un qui met une annonce sur Edalista à un prix... on va dire à Barcelone, entre 1000 et 1500 euros, il reçoit 200 entrées, 200 leads en l'espace de 7 minutes. Donc en fait, c'est comment est-ce qu'on sort de ce lot des 200 ? Donc il y a des agences qui disent, je prends du premier au dixième qui m'ont appelé et puis c'est réglé. Puis il y en a qui disent, ok, je vais quand même checker les profils sur Idalista parce qu'Idalista aujourd'hui, à travers de ce portail... Donc Idalista, pour ceux qui nous écoutent depuis la France, c'est un peu le bon coin, se loger. En France, il y a plusieurs portails. En Espagne, il y en a vraiment un, c'est Idalista. Il fait 98% des annonces. Si vous ne voyez pas un appartement sur Idealista, difficilement, il va être crailleur. Mais on va dire que c'est là où il faut vraiment aller sur ce site-là. Donc, Idealista propose de remplir le profil. Il y a certaines agences ou certains particuliers qui demandent à ce que le profil soit rempli, complété avec le nombre de personnes, revenus, qui y sont, etc. Notamment, la dernière question, c'est qui vous êtes ? Ne pas négliger ça. En Espagne, c'est très important. Donc bien remplir son profil idéalista pour qu'après, il se donne toutes les chances d'être sélectionné parmi les 10 qui vont visiter les appartements. Parce que sur des appartements qui sont très demandés, en fait, le propriétaire ou l'agent ouvre l'appartement une journée et puis c'est réglé.

• Speaker #0

  Qu'est-ce qu'il faut mettre justement en avant ? Tu dis que c'est important, la petite phrase de présentation.

• Speaker #1

  Moi, je pense qu'il faut surtout rassurer le propriétaire sur le fait que vous êtes là sur du long terme.

• Speaker #0

  Ok.

• Speaker #1

  et l'agent aussi parce qu'en fait ça intéresse et l'agent et le propriétaire vous soyez là longtemps alors c'est vrai que les agences à chaque fois qu'il y a un changement de locataire elles touchent des honoraires d'agence donc on pourrait penser qu'elles ne sont pas intéressées mais malgré tout au quotidien après si elles s'occupent de la gestion de l'appartement ça leur fait des revenus récurrents et donc en fait ça leur permet donc c'est intéressant pour elles et surtout en fait une agence elle veut trouver un locataire qui veut lui causer le moins de soucis possible donc qui est solvable qui présente bien, dont elle sait qu'il va s'occuper de l'appartement. Donc, en fait, dire que vous êtes là pour longtemps, expliquer en quelques mots votre projet, si vous êtes une famille, le dire ou pas, si vous êtes en couple, si vous êtes mariés, parce que ça rassure aussi, malgré tout, le fait de la stabilité. Donc, il ne faut pas hésiter à parler de vous en deux, trois lignes. À l'idéal, avoir un numéro de téléphone espagnol quand vous remplissez votre numéro. Donc, quitte à acheter... une unissime à distance et avoir un numéro espagnol pour que les gens vous rappellent. Parce que quand on a un plus 33, forcément, ça fait qu'on n'est pas d'ici. Donc, en fait, on dit OK, sur 200 personnes qui sont là, pourquoi est-ce que je vais me fader un plus 33 ?

• Speaker #0

  C'est vrai que du coup, en tant qu'étranger, on a ce petit moins, ce petit inconvénient où on peut penser qu'on est là juste de passage. Donc, c'est vrai que c'est important de rassurer, dire qu'on est là pour le long terme. Exactement. Et qu'on est intégré, qu'on travaille ici. C'est ça.

• Speaker #1

  Et puis ceux qui sont là depuis en Espagne et qui étaient en location temporaire ou en location long terme et qui veulent changer. Bon, surtout, on va dire en location temporaire, parce que ceux qui sont en location long terme aujourd'hui, généralement, ils ne changent pas.

• Speaker #0

  Oui,

• Speaker #1

  c'est vrai. On en parle d'expérience, toi et moi. En fait, il faut dire, nous sommes à Barcelone ou nous sommes à Madrid ou nous sommes dans une autre ville depuis telle date. et nous souhaitons un appartement long terme. Donc ça montre que vous avez une antériorité dans la ville et que c'est un projet qui est mûri, construit et que vous voulez le continuer.

• Speaker #0

  Dans les atouts du dossier aussi, c'est peut-être bien pour les nouveaux arrivants de préciser qu'on a le nier aussi. Oui, tout à fait. Qu'est-ce qu'on peut mettre en avant ?

• Speaker #1

  Préciser que vous avez un nier, c'est une bonne chose aussi, effectivement. Mais on ne peut pas tout mettre dans ces quelques lignes d'idéaliste. Mais c'est vrai qu'il faut être percutant pour donner envie.

• Speaker #0

  D'accord. Alors, une fois qu'on a une bonne présentation de la data, on a décroché la visite, décroché le bail. Quelle est la marge de négociation ? Donc, le prix, c'est mort. Le prix, c'est mort. Est-ce qu'il y a d'autres choses ? Par exemple, la date d'entrée qu'on peut négocier pour payer un petit peu ? Oui,

• Speaker #1

  il y a trois points principaux qu'on peut négocier sur un bail. C'est un, la date d'entrée. Alors, généralement, le délai entre le moment où vous avez l'accord de la verbale, on va dire, de l'agent. et le début du bail, en Espagne, c'est deux semaines. Donc, il faut compter que si on vous propose deux semaines, on n'est pas en train de vous la faire à l'envers. Vraiment, c'est l'usage.

• Speaker #0

  C'est la norme.

• Speaker #1

  Oui, parce qu'en fait, les préavis sont de 30 jours. Donc, en fait, on n'est pas sur des préavis de trois mois comme on peut les avoir en France. C'est un préavis de 30 jours. Donc, en fait, c'est un marché qui va très vite. Mais des fois, il peut y avoir des marges de négociation. Donc, sur la date d'entrée, on peut éventuellement en discuter. La cause,

• Speaker #0

  on peut la négocier ?

• Speaker #1

  Les mois de caution, il faut... Vous avez un mois obligatoire. Souvent, il y a un deuxième mois qui est demandé. Donc le premier mois, on va dire que c'est pour les impayés. Le deuxième mois, c'est pour en cas de dégâts. Le troisième mois, c'est si c'est... On va dire... Ameublé. Ameublé, exactement. Par contre, si on arrive à... Si quelqu'un vous demande six mois de caution, là, il faut négocier. Parce que six mois de caution, c'est vraiment inhabituel. C'est pas illégal mais c'est inhabituel, on le voit sur peu de contrats. Donc si on vous demande 6 mois de caution, il faut savoir où vont aller ces mois de caution. Donc à ce moment-là, bien négocier que dans le contrat, par exemple, il y ait 3 ou 4 mois en fonction si c'est un meublé ou pas, qu'il soit vraiment attribué à un défaut de paiement, que le jour où vous partez, on ne dise pas, ah bah tiens, là il y a une vitre qui est cassée, ou tiens, j'ai vu, il y a un petit truc de peinture là, donc je vais en profiter pour reprendre tout et prendre de ces 6 mois de caution. Donc là, il faut bien négocier ça aussi.

• Speaker #0

  Donc négocier dans le contrat.

• Speaker #1

  Voilà, il faut que ce soit marqué en toutes lettres. Exactement, exactement. Donc, c'est la date de début de bail. C'est le nombre de mois de caution, effectivement, à négocier. Et la dernière chose à négocier dans le contrat, c'est qui fait les travaux en cas de problème.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Donc, c'est la notion de petits travaux. Oui. Alors, en Espagne, c'est une zone grise dans les contrats. Normalement, les petits travaux, on va dire qu'au quotidien, tout ce qui est petites réparations, c'est à vous de le faire. Aux locataires. Aux locataires de le faire. Et le propriétaire se charge, par exemple, de changer le chauffe-eau, des choses qui empêchent la vie au quotidien de l'appartement. Mais les petites réparations, c'est à vous. Mais il faut bien voir parce qu'après, il y a des propriétaires qui demandent aussi que l'entretien de la clim ou de la chaudière soit aussi à votre charge. Donc ça, ça choque beaucoup les Français qui disent « Mais pourquoi l'entretien est à ma charge et pas à la charge du propriétaire ? » Mais ça, c'est normal. Mais ça peut être des choses qu'on peut négocier. Et il faut surtout, en fait... Un contrat, il faut essayer de rétablir le rapport de force parce qu'en fait, le contrat est rédigé par l'agence. Il est souvent en faveur du propriétaire. Il faut essayer, si vous trouvez des choses qui ne vous conviennent pas ou qui sont abusives, d'en parler. La dernière chose qu'on peut négocier, c'est la pénalité. Je vais juste revenir là-dessus. Ça, c'est nouveau. C'est nouveau depuis la... Alors, il y a toujours eu des pénalités, mais...

• Speaker #0

  Les pénalités, c'est si on quitte l'appart avant une certaine durée.

• Speaker #1

  Exactement. Donc, aujourd'hui, il y a des pénalités. Elles sont quasiment systématiques. Parce que comme les frais d'agence sont à la charge du propriétaire dans un contrat long terme, le propriétaire veut un peu d'engagement de la part du locataire comme quoi il va rester un certain temps pour qu'il puisse rentrer dans ses frais. Donc en fait, ce qu'on constate beaucoup comme pénalité, c'est si un départ avant deux ans, il y a un à deux mois de pénalité. Ah oui. Bah oui, parce qu'en fait... On a parlé du profil et de l'alista au début. C'est très facile, ça n'engage que moi de dire que je vais rester longtemps dans l'appartement. Mais ça se trouve, après, je pars six mois. Parce qu'en fait, la durée minimum du contrat, elle va être de six mois ou un an. C'est une des choses qu'on peut négocier, on va en parler après. Mais si je m'en vais au bout de six mois, ça veut dire quoi ? Que le propriétaire, tous les six mois, il va repayer un...

• Speaker #0

  De ce point de vue, c'est sûr.

• Speaker #1

  Exactement. Donc en fait, l'idée, c'est de dire, OK, tu m'as dit que tu allais rester longtemps, je te crois. Mais bon, la confiance, c'est que je ne suis pas le contrôle. Si tu pars avant deux ans, tu me dois un ou deux mois de loyer. qui, moi, me permettront de financer à nouveau les frais d'agence à ton départ.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Donc, voilà. Ça, aujourd'hui, nous, notre point de vue, on trouve ça raisonnable. On trouve ça raisonnable, c'est un deal un peu gagnant-gagnant. Vous voulez un contrat long terme, le propriétaire fait un effort, il paye les frais d'agence. Vous avez l'appartement alors qu'aujourd'hui le marché est très tendu. On considère que c'est gagnant-gagnant.

• Speaker #0

  D'accord. Donc ça on ne négocie pas ?

• Speaker #1

  Si, si, on peut négocier. Si, par exemple, j'ai eu... Nous, la clause par contre qu'on considère abusive dans la pénalité, c'est quand on dit que c'est un mois par année non faite du contrat. Donc, en fait, si vous partez au bout d'un an, on vous dit que vous nous devez 4 mois de contrat. On dit, ben non, ça, c'est pas possible. Enfin, 4 mois de loyer, on dit, ben non, ça, c'est pas faire. Mais de dire que s'il y a une pénalité avant un an, 18 mois ou 2 ans pour compenser les frais d'agence, donc on va dire un mois, ça nous semble être juste pour que le propriétaire s'y retrouve, pour qu'il ait envie de le louer. Et normalement, si vous avez vraiment un projet long terme, en principe, vous allez rester quelques temps dans l'appartement.

• Speaker #0

  Donc tout bien négocié au moment du... Voilà. Et la dernière chose, d'ailleurs,

• Speaker #1

  c'est la... Excuse-moi, j'y pense aussi. C'est la durée minimum. Donc en fait, la durée légale sur un contrat long terme, c'est six mois.

• Speaker #0

  OK.

• Speaker #1

  Souvent, aujourd'hui, on demande de rester minimum un an, justement par rapport à ce que... Notamment ses frais d'agence et puis les mouvements. 12 mois, ça nous semble aussi complètement raisonnable parce que quand on s'installe à long terme, en principe, on est là au moins pour un an. Et par contre, si on demande une durée minimum de deux ans, sinon il y a une pénalité qui est très forte. On a parlé d'un mois, mais sinon il y a des gens qui disent oui, ça peut être une pénalité de trois, quatre mois. Il faut rester minimum deux ans. Non, là, c'est abusif. Donc voilà. Mais ce qu'il faut essayer de négocier, c'est justement une durée minimum de six ou douze mois. Et si on demande de rester minimum deux ans, il faut que la pénalité soit de un mois. Il ne faut pas qu'elle soit... Il faut que la pénalité ne soit pas délirante. Trois, quatre mois de pénalité, c'est absolument délirant, par exemple.

• Speaker #0

  Oui, clairement. C'est compliqué après. Non, mais...

• Speaker #1

  Il faut le dire, parce qu'en fait, des gens qui débarquent et qui sont en galère... On a fait un épisode sur les arnaques. Quand tu es en galère et qu'on te dit que tu as quatre mois de pénalité... Mais... tu arrives et tu sais que tu dois te loger parce que lundi tu commences ton boulot, que l'école commence lundi et que tu es avec les enfants.

• Speaker #0

  Il y a la pression, le rapport du corps. Exactement. Mais voilà, ne pas éditer puisque c'est considéré par le marché. Exactement. Et s'il y a un doute,

• Speaker #1

  demandez le conseil d'un avocat. Il y a quelques avocats qui réalisent les contrats justement de location.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Et il faut avoir un appui juridique parce qu'à ce moment-là, savoir où mettre, on en a déjà parlé plein de fois, mais les groupes WhatsApp. Au fait, on me demande... 3-4 mois de pénalité, qu'est-ce que vous en pensez ? Est-ce que c'est abusif ? Est-ce que ça ne l'est pas ? Donc en fait, chaque contrat est quand même particulier parce que ça reste une relation humaine où il faut négocier avec un agent ou négocier avec un propriétaire. Donc il faut savoir négocier sans casser la corde parce que sinon...

• Speaker #0

  On ne peut pas perdre la part.

• Speaker #1

  On a eu le bail. Mais les points à négocier, c'est la date d'entrée, la pénalité, la durée minimum du contrat. les petits travaux. Et ça, si déjà vous avez des... Vous vous sentez à l'aise avec ça, il faut y aller, quoi.

• Speaker #0

  Parce qu'après, on est tranquille. Donc, on va y arriver. On est tranquille 5 ans.

• Speaker #1

  C'est ça.

• Speaker #0

  C'est possible de renouveler le bail un petit peu tacitement. C'est la proroga. Oui. Un an pendant 3 ans.

• Speaker #1

  C'est ça. Donc, jusqu'à 8 ans, ouais.

• Speaker #0

  Voilà, jusqu'à 8 ans. Cette année, en 2026, il y a un demi-million de baux qui arrivent à échéance. Donc la question du renouvellement de bail, c'est un vrai sujet. Est-ce que le propriétaire peut augmenter le loyer ? Comment ça se passe ? Est-ce qu'on peut négocier aussi ? Une fois qu'on est dedans, c'est plus facile.

• Speaker #1

  Ok. Alors là-dessus, il y a plusieurs sujets. Le premier, c'est que du moment qu'il est reconduit tacitement, comme tu dis là sur 6e, 7e, 8e année, où qu'on soit en Espagne, le prix ne peut être augmenté que de l'indice qui s'appelle IRAV. Donc, c'est un indice que le gouvernement a créé entre la... L'IPC, qui est l'inflation, plus d'autres critères. Bref, on finit toujours entre 2 et 3 %. Donc, grosso modo...

• Speaker #0

  Ce n'est pas une grosse...

• Speaker #1

  Non, voilà. Mais on l'a aussi dans les cinq premières années. De toute façon, ça continue, ça se prolongue. C'est la première chose. La deuxième chose, par contre, c'est si vous voulez re-signer pour cinq ans, parce que vous voulez vous dire, j'ai envie de bloquer mon prix de loyer pour les cinq prochaines années pour être sûr qu'on ne va pas me mettre à la porte. Nous, c'est ce qu'on a fait dans un appartement en 2016-2017. Pour être bien sûr de bloquer l'appartement encore pendant 5 ans, ça a commencé déjà à monter pas mal. Et là, en fait, quand c'est un nouveau contrat, il y a vraiment deux situations. Il y a la Catalogne et le reste de l'Espagne. D'accord ? C'est ça, Catalogna is different. Et donc, en Catalogne, quand on refait un contrat... Aujourd'hui, de par la loi, de toute façon, le propriétaire ne peut augmenter que... de ce fameux indice dont tu viens de parler. Donc en fait, il n'y a plus un contrat qui était à 1 000 et qui passe à 1 500 juste après. Ce n'est plus possible. Donc en fait, vous pouvez en Catalogne aller voir votre propriétaire et re-signer tranquillement un contrat s'il lui est d'accord de 5 ans et votre augmentation elle sera légère. En revanche, dans le reste de l'Espagne, c'est un marché libre. Donc en fait, là oui, il peut y avoir un contrat à 1 000 qui passe à 1 500 avec un nouveau bail. Donc là, si vous êtes en quatrième année de contrat, c'est bien, je vous invite quand même à aller voir un peu votre propriétaire, voir un peu ce qu'il a en tête, s'il a toujours envie de vous louer l'appartement ou s'il a pensé qu'il va arrêter le bail pour le vendre ou pour le relouer à quelqu'un d'autre et beaucoup plus cher. Je pense que là, il faut avoir cette conversation.

• Speaker #0

  On n'est pas obligé de renouveler le bail. Le propriétaire n'est pas obligé de renouveler le bail au locataire. Il peut décider de changer. Le contrat s'arrête tout simplement.

• Speaker #1

  En fait, il... Il faut qu'il le spécifie avant de manière formelle. Voilà, qu'il le prévienne quatre mois avant. Exactement. Mais il peut lui dire, voilà, votre contrat s'arrête au bout de la cinquième année.

• Speaker #0

  Sans justification.

• Speaker #1

  Et sans aucune justification. Aucune. Donc là, effectivement, pour ceux qui nous écoutent et qui sont dans cette situation-là et qui sont en quatrième année de contrat, ça vaut le coup d'anticiper. Ceux qui sont en Catalogne, ils sont plutôt protégés pour l'instant. Mais ceux qui vivent dans le reste de l'Espagne... Dans toute l'Espagne, sauf en Catalogne, là, pour le coup, ils peuvent avoir... Ça peut être un vrai sujet de stress. Donc, c'est bien d'anticiper et d'en parler avant.

• Speaker #0

  Oui, très bien. Merci beaucoup, Olivier, pour tous ces conseils. On va faire une deuxième partie pour tes secrets de négociation pour la vente.

• Speaker #1

  Oh là là ! Il va me valoir cher, cet épisode.

• Speaker #0

  Merci, Olivier.

• Speaker #1

  Merci, Aurélie.

• Speaker #0

  Et merci à vous d'avoir suivi cet épisode. On vous donne rendez-vous très bientôt pour les secrets de négociation pour acheter en Espagne.