IMMOSTORIES | #12 Franchir le cap de l’investissement locatif

Transcription

Thomas Reynaud
Bonjour à tous et à toutes, bienvenue dans Immostories. C'est le podcast qui vous plonge dans les coulisses de l'entrepreneuriat, dans l'immobilier. Je m'appelle Thomas Reynaud, je suis CEO et cofondateur de Garantme et j'ai un objectif assez simple, j'aimerais vous faire découvrir les parcours de celles et ceux qui font l'immobilier. C'est un secteur qui me passionne, qui nous concerne tous dans notre quotidien. J'ai donc lancé ce podcast en partenariat avec l'ESPI, c'est l'École supérieure des professions immobilières. Je remercie l'ESPI de nous soutenir dans cette aventure. Et aujourd'hui, on reçoit quelqu'un de spécial, Aurélien, qui est cofondateur de Victor Investissement, une galaxie de sociétés autour de Victor Investissement. Il va nous en parler. L'objectif est de découvrir son parcours, comment il est arrivé dans l'immobilier. ses succès, mais aussi ses échecs. On aime bien en parler. Salut Aurélien.
Aurélien Toulouse
Salut Thomas.
Thomas Reynaud
Merci de venir aujourd'hui nous donner ton temps. Est-ce qu'en quelques mots, tu peux nous présenter Victor Investissement ? Qu'est-ce que c'est comme société et quel est ton rôle ?
Aurélien Toulouse
Oui, bien sûr. Du coup, je suis le dirigeant de Victor Investissement et comme tu le disais, des sociétés qui vont avec. Victor Investissement, aujourd'hui, c'est une galaxie de sociétés qui a pour but de répondre à tout l'écosystème locatif, donc sur l'investissement locatif. On a à peu près 50 millions d'euros de volume de transactions à l'année sur 3-4 principales sociétés qui sont une société de gestion locative pour la gestion de biens qui serait comparable à une agence de gestion immobilière. On a la société de conseil en investissement locatif qui est Victor Investissement. On a la société de conseil pour le marchand de biens, donc l'achat et la revente de biens immobiliers qui s'appelle Victor Capital. Et on a une société qui est en cours de constitution qui s'occupe des travaux. Donc des travaux aussi bien de nos biens achats-revente que de nos biens locatifs.
Thomas Reynaud
Donc vous accompagnez un investisseur du moment où vous identifiez un bien à acheter jusqu'à la gestion, voire la revente de ce bien.
Aurélien Toulouse
Exactement. Les investisseurs qui se disent qu'il faut qu'ils fassent levier, emprunt bancaire, qu'ils investissent dans la pierre comme les deux tiers des Français. Deux tiers des Français qui se le disent mais qui ne le font pas forcément. À nous, notre rôle, c'est d'être facilitateur et de montrer aux gens que déjà, c'est beaucoup plus facile qu'il n'y paraît. et ensuite que certes c'est du temps donc nous on va s'occuper de ça pour eux pour leur libérer ce temps et leur assurer un investissement locatif réussi.
Thomas Reynaud
Et qu'on se rende compte après 50 millions d'euros d'investissement, donc c'est annuel j'imagine, ça fait combien de transactions sur l'année ?
Aurélien Toulouse
Grosso modo c'est 200 transactions à peu près sur l'année avec évidemment des choses plus ou moins importantes. Le ticket d'entrée c'est 80 000 euros grosso modo donc c'est là où on se rend compte que c'est quand même accessible d'autant plus qu'on parle de levier bancaire donc c'est pas avoir 80 000 euros. de disponible sur son compte bancaire. Ce n'est pas l'apport, les gains en euros. Exactement, ce n'est pas l'apport, c'est la banque. Dès 10 000 euros d'apport, il est possible de faire de l'immobilier. Donc ça, c'est un point à avoir en tête. Après, nos projets les plus importants vont jusqu'à 6 millions d'euros. Donc on voit qu'il y a une fourchette qui est relativement large. Évidemment, ce ne sera pas forcément les mêmes profils de clients, mais il y a de quoi faire un immobilier, quel que soit son budget, j'ai envie de dire, quelle que soit sa stratégie aussi. Et tout ça, c'est des choses qu'on discute avec nous, avec nos équipes.
Thomas Reynaud
compléter cette introduction, peut-être un dernier chiffre. Tu me dis que vous faites 200 transactions sur l'année. Il faut combien de personnes pour faire ça ?
Aurélien Toulouse
On est une quinzaine de salariés du coup dans l'entreprise. Maintenant, au-delà de ces 15 salariés, c'est surtout le réseau de Victor Investissement qui fait notre force et qui nous permet de faire ça. On a les agents immobiliers en première ligne qui nous permettent de sourcer des biens, notamment off-market. On a aussi les notaires qui ont le local.
Thomas Reynaud
Off-market, c'est quelque chose qui est très présent en ce moment ?
Aurélien Toulouse
Ouais, c'est surtout en ce moment. surtout en ce moment, c'est-à-dire que les vendeurs ont peur des finances des acquéreurs, ils ont peur d'avoir des refus de prêts, c'est une peur qu'ils retranscrivent sur les agents immobiliers, qui eux cherchent des clients solides, ces clients solides, nous on est capable de leur amener, on leur a aussi prouvé par le passé, les agents immobiliers qui travaillent avec nous une fois, en général ils travaillent avec nous tout le temps par la suite.
Thomas Reynaud
L'agent immobilier a peur de mettre l'offre sur une plateforme quelconque, parce qu'il a le tout venant des potentiels investisseurs.
Aurélien Toulouse
Il faut savoir ça. Il faut savoir qu'il y a un tiers de refus de prêt sur le marché immobilier.
Thomas Reynaud
Donc c'est la perte de temps.
Aurélien Toulouse
Une perte de temps, une perte de confiance et surtout potentiellement pour l'agent immobilier, une perte de mandat. Si l'agent immobilier a fait perdre trois mois à son client et revient avec un refus de prêt, le client peut revoir sa décision de vente et se dire finalement je ne vais pas vendre, je vais le garder. Ou alors dire l'agent immobilier c'est votre responsabilité, je vous retire le mandat et je le confie à quelqu'un d'autre. Donc pour l'agent immobilier c'est un risque énorme, sachant que ce sont des métiers qui sont payés quasiment que à la com. Donc nous on a cet enjeu de leur sécuriser les transactions. Pour te donner un ordre d'idée, depuis nos débuts on a fait à peu près 700 transactions. Sur les 700, je crois qu'on a dû en planter deux ou trois. et encore deux ou trois c'est le bout du monde alors qu'en moyenne c'est 30% donc voilà ça te dit pourquoi les agents immobiliers nous font confiance et ça nous permet d'avoir ce off market qui derrière est aussi bénéfique pour nos clients puisque le principe du off market c'est pas d'avoir les choses qui ont traîné sur ce loger ou le bon coin pendant quatre semaines c'est plutôt d'avoir des choses qui viennent de sortir qui sont toutes fraîches l'agent immo il sait aussi que s'il met ça sur internet il va se faire assaillir de coups de téléphone alors qu'en passant par nous il aura tout de suite un client fiable un client qui lui achète donc c'est bénéfique pour tout le monde au final
Thomas Reynaud
Ok, donc 15 personnes, un réseau d'agents immobiliers, et tu allais continuer sur d'autres acteurs ?
Aurélien Toulouse
Oui, bien sûr, on a ensuite les notaires, puisque nous, on a bien sûr un rôle, nous, en fait, on a un regard business sur la transaction. Donc on va être capable de faire un assessment de l'appartement, de l'immeuble, se dire est-ce qu'il y a des problèmes, est-ce qu'il y a un loup, est-ce qu'il y a des choses cachées ? On va être capable de déceler ça. Maintenant, le notaire, lui, de par ses compétences et surtout de par son maillage administratif, va être capable d'interroger la mairie, d'interroger tout un tas de bases de données auxquelles nous, on n'aurait pas accès. Un truc tout bête, c'est lui qui va regarder si le vendeur est bien propriétaire. Ça ne nous est jamais arrivé, mais si ça existe, c'est bien que ça doit arriver quelque part. Finalement, tu pourrais te procurer les clés du studio et me faire une visite et me dire que tu me le vends. Ce n'est pas à moi. Rien ne me dit que tu es propriétaire ou pas. Donc, le notaire a ce rôle de contrôle. Et nous, on a un notaire en local sur chaque zone dans lesquelles on investit. D'accord. Aussi pour avoir la sensibilité locale.
Thomas Reynaud
OK. Donc des agents immobiliers, des notaires et puis...
Aurélien Toulouse
Les notaires, après on a le réseau bancaire aussi. Pareil, on a des banques en local. C'est tout bête, on investit aussi bien à Paris qu'en province. Un banquier parisien va être moins sensible à une ville de province que le serait le banquier qui est dans cette même ville.
Thomas Reynaud
Quand tu dis sensible, c'est qu'il va moins facilement financer ?
Aurélien Toulouse
Exactement, parce qu'il va se dire, mais en fait c'est une ville qui est perdue, ça ne va pas se louer, etc. Il va être craintif, c'est un banquier parisien.
Thomas Reynaud
Un bon conseil à donner, c'est si tu investis en province, prends une banque locale.
Aurélien Toulouse
Prends un banquier local, absolument. Sachant que le deuxième conseil à donner, c'est que sur une banque locale, donc a priori une ville de province, une ville moins peuplée que Paris, potentiellement, à profil égal, c'est sûr, on aura plus de poids dans la banque de province. La banque de province a peut-être moins de personnes qui vont gagner 5 fois le SMIC, alors qu'à Paris, c'est plutôt moins. C'est monnaie courante, façon de parler, mais je veux dire, à Paris, il y a des profils.
Thomas Reynaud
Les Parisiens vont encore bien se faire aimer par votre banquier de province.
Aurélien Toulouse
Non, mais c'est-à-dire qu'à Paris, les revenus moyens sont plus importants. Donc, quand on va voir un banquier, forcément, on a un peu moins de poids.
Thomas Reynaud
OK, ça, c'est un bon conseil parce que j'ai voulu investir en dehors de Paris et je n'ai pas du tout fait ça. C'est pour ça que j'ai eu des difficultés. OK, merci pour ce tour d'horizon. On va revenir sur Victoire Investissement un peu plus tard dans l'échange. Mais un des intérêts pour moi, c'est aussi de parler de toi, ton parcours. On essaye de publier ce podcast auprès d'étudiants en priorité pour leur faire découvrir des métiers. Comment t'en es arrivé à créer une boîte dans l'immobilier et à la diriger aujourd'hui ?
Aurélien Toulouse
Je vais te décevoir, je n'ai pas fait d'études en immobilier. Désolé pour ça, désolé pour les étudiants qui font des études en immobilier. En réalité, le secteur immobilier, je pense, c'est avant tout une vocation, à mon sens en tout cas. Je ne suis pas né dedans, mais j'ai assimilé l'immobilier de par la verticale travaux. Moi-même, je suis très manuel, j'ai toujours aimé les travaux. Je suis toujours amusé de quand t'es petit à faire une cabane, comme beaucoup de gens je pense, à ensuite faire rénover des appartements, ensuite m'intéresser à des immeubles et me dire quels sont les travaux pour les optimiser, les diviser, et puis de fil en aiguille en venir à l'aspect financier. Du coup un immeuble divisé va permettre d'avoir plus de rendement locatif, et du coup c'est un placement financier intéressant. Donc ça, ça m'a conduit depuis mes 18 ans à acheter de l'immobilier, petit à petit. Commencer par une chambre de bonne de 9 mètres carrés à Toulouse. Donc il m'a coûté 20 000 euros donc c'est sûr.
Thomas Reynaud
Ça fait ton premier investissement à quel âge ?
Aurélien Toulouse
Premier investissement à 18 ans, dès que c'était possible.
Thomas Reynaud
C'est vrai que c'est assez rare.
Aurélien Toulouse
Avec 20 000 euros, j'ai eu la chance d'avoir 20 000 euros d'héritage donc c'est... J'aime bien dire qu'en même temps, c'est sûr tout le monde n'a pas 20 000 euros pour débuter, ça reste une somme. En même temps, je n'ai pas hérité 300 000 euros quoi, c'est... voilà.
Thomas Reynaud
Oui et puis, ceux qui ont la chance de l'avoir ne vont pas forcément acheter de l'immobilier, en fait c'est pas un réflexe qu'on a.
Aurélien Toulouse
Exactement, après j'aurais pu me dire cool, 20 000 euros, je me fais un voyage l'été et puis voilà, il me manque la moitié Non, j'ai fait ce choix aussi par amour des travaux et amour de l'immobilier de retaper une chambre de bonne que j'avais acheté 20-22 000 euros que j'ai revendue 4 années plus tard à 45 000 euros et de fil en aiguille, en boule de neige, comme ça, j'ai pu me constituer un patrimoine. Très vite après, j'étais étudiant, donc à la base... À la base,
Thomas Reynaud
Victor Investissement, c'est Aurélien Investissement. Ah oui,
Aurélien Toulouse
absolument, à la base, Victor Investissement n'existe pas. C'est vraiment moi qui étais dans l'immobilier, mais plutôt personnellement, pas dans une volonté de conseiller en immobilier ou de faire faire de l'investissement locatif. Ensuite, j'ai fait une école de commerce, j'ai fait du conseil en stratégie. Je conseillais les entreprises sur des logiques de M&A, donc de... de, comment on dit en français, de la fusion-acquisition. C'était très intéressant. J'étais aussi bien dans le domaine de la banque que de l'automobile. Ça m'a permis de manager des grosses équipes, de voir comment aligner dans une même direction des gens de deux entreprises différentes qui n'avaient pas forcément la même vision. Donc ça, peut-être on en reparlera, mais ça me sert aujourd'hui dans le monde de l'entreprise.
Thomas Reynaud
Tu veux dire que le job, c'était de... Post-fusion-acquisition ?
Aurélien Toulouse
Post-fusion-acquisition, par exemple, c'est tout simple. Il y avait deux façons de faire. Quelle est la meilleure ? Laquelle on adopte ? Évidemment, ceux pour qui on adopte la leur, ils sont très contents, les autres sont moins contents. Il faut être capable de faire preuve de pédagogie, d'expliquer qu'il y a une façon qui est mieux que l'autre, pourquoi on l'adopte, comment on forme les autres personnes. Et ça, c'est des choses que dans le métier au quotidien, c'est hyper important. Quand on discute avec un entrepreneur ou avec un architecte, ce n'est pas du tout la même vision des choses. Quand on discute avec un client ou avec l'entrepreneur, ce n'est pas du tout la même vision des choses. C'est comme tout dans le business, chacun veut tirer un petit peu la couverture de son côté. Nous, on a ce rôle de facilitateur, on est entre les deux et on doit être capable de faire la part des choses, d'expliquer à chacun quel est le rationnel et ce sur quoi ils ont raison, ce sur quoi ils ont moins raison.
Thomas Reynaud
C'était un peu un job de chef d'orchestre que vous avez aujourd'hui finalement chez Vicar Investissement. Exactement,
Aurélien Toulouse
c'était exactement la même chose. Et du coup, ce rôle de consultant m'a fait côtoyer des collègues qui avaient cette capacité d'endettement, cette capacité d'emprunt auprès de la banque. Au début, c'était des conseils un petit peu comme ça, à la pause café ou le soir. Et puis, c'est là où j'ai rencontré Raphaël, mon associé actuel, qui lui aussi était en conseil, lui aussi avait de bons contacts, lui aussi, à titre perso, s'intéressait à l'immobilier. Et du coup, on s'est dit, il faut créer cette entreprise. Il y en a quelques-unes qui existaient à l'époque, mais pas tant. Les grosses qu'on connaît aujourd'hui n'existaient pas non plus à l'époque. Et on s'est dit, on va lancer Victor Investissement.
Thomas Reynaud
Il y a eu un... Un événement déclencheur, une rencontre en particulier ?
Aurélien Toulouse
La rencontre entre Raphaël et moi, c'est une connaissance commune qui nous a mis en contact lors d'une soirée. Elle nous a dit que tous les deux, on était à fond dans l'immobilier, qu'on devait se rencontrer. On s'est rencontrés et ça a fait la petite étincelle. On s'est dit qu'il y avait quelque chose à faire. Au début, le soir et le week-end, puisqu'on a tous les deux conservé nos postes dans nos boîtes respectives, on se faisait des visites immobilières, conseillait nos premiers clients, de façon bricolée. Et puis au bout de six mois, on s'est dit, bon, en fait, c'est ça qu'il faut faire. Il y a une bonne traction. En plus, c'est agréable. On est très orienté bouche à oreille. Donc vraiment, nos clients viennent du frère ou de la sœur de quelqu'un, du collègue, d'un ami. Donc c'est hyper agréable de travailler aussi dans ce contexte-là. C'est quelque chose qu'on a encore conservé aujourd'hui. Après six ans d'existence, on a créé la boîte en 2019. Et c'est des choses qui perdurent. La première question que je pose à un nouveau client, c'est qui vous a recommandé ?
Thomas Reynaud
Et s'il n'a pas été recommandé, il n'a pas le droit d'acheter.
Aurélien Toulouse
Non, quand même pas. On n'en est pas jusque là et je ne voudrais pas avoir cette prétention. Mais non, évidemment, on est prêt à conseiller tout le monde. Et chaque projet est unique, chaque projet est intéressant. D'ailleurs, c'est assez marrant. Parfois, les clients qui ont un petit budget, peut-être 100 000 euros, me disent « mais est-ce que vous pouvez vous occuper de mon projet ? Est-ce que ça vous intéresse ? » Bien sûr. Bien sûr. Et nous, d'ailleurs, et je reviendrai peut-être tout à l'heure, mais ce qui fait l'intérêt de notre métier et ce qui motive l'équipe, c'est aussi la diversité des projets. Je pense qu'on n'aurait que des immeubles à 2 millions d'euros. À la fin, c'est rébarbatif, c'est toujours la même chose. De temps en temps, avoir un client qui est à 100 000 euros, ça implique aussi de faire des choix, ça implique de faire les travaux différemment parce qu'on n'a pas le même budget. Ça implique d'investir à des endroits différents parce que typiquement, avec 100 000 euros, on ne peut pas investir à Paris, il faut réfléchir différemment. Et tout ça, c'est des choses qu'on prend en compte et c'est ce qui fait l'intérêt de notre métier.
Thomas Reynaud
Si tu veux bien, est-ce qu'on peut revenir sur cette phase où vous rencontrez tous les deux et puis petit à petit, le projet mature ? Ça m'intéresse parce que j'ai fait un post LinkedIn hier qui raconte à peu près ce que tu as vécu. Je disais, si tu veux créer ta boîte alors que tu es encore salarié, trouve ton associé avant de démissionner, parce que ça prend du temps, de l'énergie, et tu ne veux pas gaspiller ce temps-là. Génère tes premiers euros de revenus quasiment quand tu es encore en poste, et fais-le sur un domaine où tu n'es pas en train de te reconvertir complètement, mais tu es déjà bon sur le sujet.
Aurélien Toulouse
Oui, absolument. est-ce que tu es d'accord là-dessus ? Ouais, tu as 100% raison. Après, je pense qu'il y a des nuances. Si, par exemple, tu as un filet de sécurité, tu as pu mettre une grosse épargne de côté, tu peux te dire, je démissionne et je verrai ce qui se passe dans un an. Tu peux toujours faire ça. Mais oui, d'un point de vue plus classique, je suis 100% d'accord avec toi. Il faut t'assurer que ça matche avec ton associé. Et je suis persuadé que la réussite d'une boîte... au-delà de l'idée, au-delà de l'attraction du marché, réside dans l'entente entre associés. Nous jouons avec Raphaël, on est très très complémentaires. Lui a des idées dans un sens, moi souvent dans l'autre sens, mais c'est justement ça aussi qui fait la force d'être associé. Je pense d'ailleurs, un conseil peut-être à donner aux gens qui voudraient se lancer, c'est que se lancer tout seul, alors je ne l'ai jamais fait, donc je ne peux pas témoigner du coup, mais je pense que c'est très très très dur. Et réussir seul surtout. Réussir seul, ça doit être très très très dur, parce qu'en fait, tu n'as personne à qui te confronter, et la confrontation, c'est essentiel. C'est essentiel dans le business.
Thomas Reynaud
Et au début, du coup, c'est vraiment cette rencontre qui te décide à créer la boîte. Est-ce que tu l'aurais fait seul ?
Aurélien Toulouse
Je ne l'aurais pas fait seul, typiquement. Et je pense qu'il ne l'aurait pas fait seul non plus. Le fait d'être deux... Et comment ça se passe ?
Thomas Reynaud
C'est le premier mois, du coup, vous êtes encore tous les deux en poste et vous commencez à...
Aurélien Toulouse
En fait, dès qu'on s'est rencontrés, on a quand même vu qu'on avait la même façon de penser, la même volonté, la même direction. Et donc là, quand même, on s'est dit, on va créer une boîte. Donc là, on se l'est vraiment dit. Ça ne s'est pas fait petit à petit, en fait. On s'est rencontrés, on s'est dit... Deux semaines, on a échangé nos points de vue, on a échangé notre vision. On rappelle des soirées entières à poser des business plans, se dire mais est-ce que ça tient la route ? Est-ce qu'on peut recruter des gens ? Comment on gagnerait notre argent ? Comment on conseille les gens ? Comment la première année se passe ? Comment la dixième année se passe ? Tout ça, c'est des choses qu'on a déjà anticipées dès le début. Mais une fois qu'on avait posé ça, tous les deux, on s'est tout de suite dit ça y est, on crée la boîte, il n'y a pas vraiment de question. La question a plus été de à quel moment on quitte notre job ?
Thomas Reynaud
Et à quel moment du coup ?
Aurélien Toulouse
Et du coup, moi ça s'est fait après six mois. le temps de constituer une trésorerie, de valider aussi que le business fonctionnait, qu'on avait une traction, parce que c'est souvent pareil d'ailleurs. Au début, tu crées ton business sur la base des amis proches, donc ils sont très faciles à convaincre. Le problème, c'est qu'une fois que ces amis proches sont convaincus et sont passés à l'action, il faut voir le second rideau, le second rideau de clients, et c'est eux qui sont très durs à avoir. On a eu la chance de réussir à les avoir, je ne dirais pas facilement, mais de les avoir comme on avait prévu. Et c'est là où du coup, on a eu le déclic et on s'est dit ça y est. Donc moi, je quitte mon job. C'est ça le décrochage. Je l'ai fait plus longtemps dans son job aussi, parce que son rôle était peut-être plus d'apporter les clients. Finalement, c'était un peu le cheval de Troyes dans son entreprise pour l'apport client. Mais ça ne nous empêchait pas, le soir et le week-end, de continuer à brainstormer ensemble sur l'entreprise. Et encore une fois, je ne regrette en rien qu'on ait fonctionné comme ça, puisque ça permettait d'avoir un regard extérieur. Le regard extérieur est aussi hyper important. C'est aussi pour ça que c'est important d'être deux. Quand on est tout seul, je pense qu'on a la tête dans le guidon. Et il y a peut-être des énormités qu'on fait ou des fausses routes et on ne les voit pas. Être deux et être deux avec une vision différente, ça permet aussi de se dire « Oula, attention, là, tu es sûr de ton idée, je pense que tu fais fausse route. » Et aussi bien d'un côté que de l'autre, ça nous est souvent arrivé de se dire ça ensemble.
Thomas Reynaud
Donc là, ça fait combien d'années maintenant ?
Aurélien Toulouse
Là, ça fait six ans depuis 2019. L'immobilier en lui-même, moi, personnellement, ça fait 15 ans. Maintenant, Victor Investissement, ça fait six ans.
Thomas Reynaud
Et du coup, tu dis que vous aviez, dès le début, essayé de prévoir les premiers six mois, la première année, les premières... 10 années. Quel bilan tu arrives à tirer au bout de 6 ans ?
Aurélien Toulouse
On est content. Alors évidemment, il y a eu des imprévus. Le principe d'un business plan, c'est que tu ne peux pas anticiper ce qui va se passer dans 10 ans, sinon ce serait trop facile. Il y a eu évidemment l'imprévu Covid qu'on a connu, qui nous a un petit peu ralenti. Il y a l'inconnu de la hausse des taux qui s'est faite d'un coup. Je pense que le fait que les taux réaugmentent, ce n'était pas inenvisageable. Au contraire, d'ailleurs, on a vraiment eu un phénomène d'accélération aussi bien sur les prix immobiliers. que sur le nombre de transactions qui s'est fait il y a maintenant 2 ans, 3 ans, 4 ans, parce que les gens avaient bien conscience que les taux étaient anormalement bas. C'était presque, on était payé pour emprunter, donc c'était exceptionnel. Du coup,
Thomas Reynaud
ça vous a aidé ce contexte-là ?
Aurélien Toulouse
Le contexte-là, évidemment, nous a aidé. C'est là aussi qu'on a vu naître beaucoup d'entreprises comme la nôtre, qui conseillent en investissement. C'était, on va dire, c'était le moment idéal pour acheter. Encore qu'il y a 20 ans, on se disait les taux étaient à 15%. Pour autant, c'était encore plus le moment idéal pour acheter sous réserve de pouvoir se le permettre parce que le prix immobilier valait trois fois moins cher. Donc, en réalité, le meilleur moment pour acheter un immobilier, c'était toujours hier. Et ça, c'est aussi une règle d'or, un immobilier. Donc, il y a tous ces contextes qui nous ont un petit peu ralenti. Après, la hausse des taux a fait qu'on a eu quand même un ralentissement en 2023. Pourquoi ? Parce que la hausse des taux a été tellement abrupte que le marché immobilier n'a pas eu le temps de réagir au niveau de la vente. C'est-à-dire que les prix de vente étaient toujours élevés. Pour autant, les taux étaient très, très élevés. Et donc, en fait, on s'est retrouvés... On parle d'un investissement financier quand on parle d'investissement locatif. On s'est retrouvés avec deux modèles qui n'avaient plus rien à voir. Six mois auparavant, on investissait, on avait zéro euro d'effort par mois. On achetait deux pièces à Paris. Le lendemain, on se retrouvait à devoir mettre 400 euros par mois d'effort. Donc, le modèle n'avait plus rien à voir. Donc, il a fallu rééduquer les clients, que les clients eux-mêmes se rééduquent.
Thomas Reynaud
Pour autant, est-ce que le deuxième modèle, sortir 400 euros par mois, n'a pas de sens ?
Aurélien Toulouse
Ça a tout à fait du sens aussi, c'est du levier bancaire quand même, c'est 400 euros qu'on sort mais le loyer est plutôt de l'ordre de 1400 euros, donc en fait il n'y a qu'à 1000 euros de levier bancaire qui existe, donc le levier existe.
Thomas Reynaud
C'est quoi qui fait que les gens ont eu du mal à s'adapter à ça ?
Aurélien Toulouse
C'est se dire qu'on passe de c'est gratuit, j'ai 0 euros d'effort à je dois mettre 400 euros. Oui, c'est simplement ça. C'est se dire du jour au lendemain, il y a toujours une phase d'adaptation. C'est comme si la paire de chaussures que tu voulais absolument, aujourd'hui elle est à 100 euros, demain elle est à 200, demain tu ne l'achèteras peut-être pas tout de suite. Par contre, si dans deux semaines elle est toujours à 200, tu te diras, bon, en fait, c'est le prix, je veux me l'acheter, je l'achète.
Thomas Reynaud
Et tu dirais qu'aujourd'hui, le marché s'est normalisé, les gens se sont adaptés au nouveau contexte, que ce soit les vendeurs ou les acheteurs ?
Aurélien Toulouse
Il y a deux choses, c'est qu'aujourd'hui, les vendeurs ont accepté aussi qu'il fallait baisser les prix. les acquéreurs ont aussi conscience que les taux étaient anormalement bas et que pour autant les taux aujourd'hui sont encore bas. Oui,
Thomas Reynaud
mais c'est 3 ou 3,5 %.
Aurélien Toulouse
Aujourd'hui, on est à 3 % à peu près, en tout cas c'est ce qu'on voit sur nos dossiers bancaires, c'est extrêmement bas. Par rapport à il y a trois ans, c'est très haut, c'est trois fois plus haut, mais par rapport à un contexte, on va dire macro, c'est extrêmement bas. par rapport aux pays limitrophes ou même aux pays plus lointains, ça a été extrêmement, extrêmement bas.
Thomas Reynaud
Une inflation à 2,5-3, on emprunte à 0.
Aurélien Toulouse
On emprunte à 0 toujours, quasiment. Donc en fait, c'est toujours extrêmement bas. Mais ce qui a vraiment fait la différence, c'est que les gens se sont juste réadaptés au nouveau contexte qui est celui d'aujourd'hui.
Thomas Reynaud
Et donc depuis quand ça va mieux à peu près ?
Aurélien Toulouse
Depuis que les gens ont compris ça, je dirais qu'il a fallu à peu près 6 mois. Donc depuis fin 2023, je pense qu'on a vraiment vu... Voilà, le... Les choses réaccéléraient, en tout cas de notre côté. Là, mi-2024, je pense que ça a été le maximum. Les prix au plus bas, les taux qui commençaient à baisser. Les clients qui ont vraiment senti que c'était la fin des soldes et qu'en même temps, les taux baissaient, donc les prix allaient vite augmenter. Là, aujourd'hui, on voit déjà que sur des zones où on investit, il y a beaucoup plus de tensions à l'achat. Les acquéreurs sont revenus sur le marché, que ce soit les acquéreurs locatifs, mais aussi les acquéreurs pour des résidences principales.
Thomas Reynaud
Donc c'est de nouveau les vendeurs, tu dirais, qui ont le pouvoir aujourd'hui ?
Aurélien Toulouse
Je pense qu'aujourd'hui, il y a un certain équilibre. Mais l'équilibre va pas tarder à basculer en faveur des vendeurs, comme il l'était il y a deux ans.
Thomas Reynaud
Bon, moi, j'ai envie d'acheter un appart, peut-être que je me dépêche.
Aurélien Toulouse
Peut-être que tu te dépêches.
Thomas Reynaud
Il me reste quelques mois. Si on revient un peu plus sur toi, c'est quoi qui te motive au quotidien en tant qu'entrepreneur dans ce secteur ?
Aurélien Toulouse
Je pense qu'il y a deux facettes. Il y a l'aspect entrepreneur, le fait d'avoir sa boîte. Et moi, ce qui me motive le plus, c'est d'avoir mon équipe. Tu vois, par le passé, j'ai fait du rugby. Et c'est un des sports où je pense, au niveau d'esprit d'équipe, c'est assez fort. C'est quelque chose que je retrouve dans l'entreprise, que j'ai aussi voulu créer. C'est pour ça que vous êtes 15.
Thomas Reynaud
J'ai dit on reste à 15.
Aurélien Toulouse
C'est un bon point. Tu vois, je n'avais même pas fait le lien, mais tu as raison. C'est pour ça, en tout cas, que j'ai voulu constituer une équipe, une petite équipe. C'est un point, je pense, important à souligner sur Victor Investissement, c'est qu'on n'a jamais eu la volonté d'être sans et on n'a pas la volonté d'être sans. Moi, je dis toujours aux clients, on ouvre des villes quand il est pertinent d'ouvrir des villes, quand on est convaincu que ces villes sont des villes d'avenir, soit parce qu'il y a de la tension locative, soit parce qu'il y a une certaine plus-value lors de la revente qui peut être intéressante. Mais on ne va pas ouvrir des villes juste pour faire du business et se dire peut-être dans deux jours, on clôture la ville. Ça, c'est un point important. J'en reparlerai peut-être, tu parlais tout à l'heure de certains échecs. Il y a une ville qu'on a ouverte pour la refermer rapidement. Ce n'est absolument pas ce qu'on veut. Nous, ce qu'on veut, c'est vraiment ouvrir des villes, y être de façon pérenne. Aujourd'hui, on a en moyenne 150 appartements dans les villes dans lesquelles on opère. Donc, ça montre quand même une certaine emprise locale.
Thomas Reynaud
Ça explique aussi pourquoi on gère la taille moyenne d'une agence immobilière avec laquelle nous, on travaille chez Garant.me, 150 lots.
Aurélien Toulouse
Et du coup, c'est ce qui nous permet, nous, d'avoir en local nos gestionnaires. puisque c'est toute la promesse aussi de Victor Investissement, c'est d'assurer un suivi sur la durée du projet. Et la durée du projet, c'est 20, 25 ans, 30 ans sur de l'immobilier.
Thomas Reynaud
Donc en fait, tu ouvres une ville à condition que tu puisses, en quelque sorte, ouvrir une agence de gestion locale.
Aurélien Toulouse
Exactement. C'est obligatoire.
Thomas Reynaud
Peut-être qu'on peut parler du coup, à ce stade, des choix stratégiques que vous avez faits sur l'organisation de l'entreprise. Tu aurais pu te focaliser sur la phase d'investissement, puis ensuite donner les biens en gestion à un spécialiste de la gestion. Ou à l'inverse, tu aurais pu internaliser les travaux que vous n'avez pas internalisés si vous êtes 15, j'imagine.
Aurélien Toulouse
Non.
Thomas Reynaud
Comment vous avez jugé ces choses-là ? Sur quel métier vous vous êtes dit, ça c'est pertinent de recruter des gens sur ces métiers-là alors que d'autres non ?
Aurélien Toulouse
Oui, c'est un très bon point. Les travaux, non pas que ce soit une activité, je pense, rentable, mais c'est plus que c'est tout un tas déjà de maîtrises à avoir. Et je pense qu'il faut savoir être humble aussi dans le monde du business et savoir prendre les choses petit à petit. Nous, les travaux, maintenant, on a quand même notre... nos équipes travaux qui sont certes pas en interne, certes pas en CDI mais c'est nos équipes travaux avec qui on bosse depuis 5 ans 6 ans, qu'on a mis sur plein de chantiers et c'est comme s'ils faisaient partie de l'équipe on leur fait une confiance absolue, ils nous livrent nos chantiers en temps et en heure en respectant les budgets donc c'est des indépendants mais qu'on peut bosser à 100%, donc on n'a pas de contrat d'exclusivité, c'est pas notre volonté non plus mais on les fait bosser à 100% donc ils bossent que pour nous ils nous sont hyper loyaux Donc ça pareil c'est hyper important et encore une fois on les considère comme l'équipe. Donc tout à l'heure quand je disais on est 15 oui, mais en réalité c'est tout l'écosystème qu'il faut voir. Donc les travaux pour l'instant c'est en majorité comme ça même si on est en train de réfléchir à de l'intégration, mais c'est comme ça. Par contre et surtout un autre point à peu oublier c'est que les travaux c'est un one-off. Les travaux, tu les fais tout de suite, ça dure trois mois. Ensuite, les travaux sont finis, ils sont faits de façon qualitative. Tu peux donner l'investissement à ton client, t'es confiant pour que l'investissement perdure des années. La location, c'est toute la vie. Ton locataire, il peut partir tous les six mois, il peut partir tous les trois ans. Tu peux avoir des sujets locatifs tous les six mois. Si tu transmets la gestion de ton bien à une agence qui n'est pas bonne, déjà tu perds le client, tu ne garantis pas la qualité. Et du coup, in fine, tu perds le client aussi. Donc c'est pas bon. Donc pour nous, c'était la priorité, c'était absolument de gérer la gestion locative nous-mêmes. Et ça, ça passe pour le coup de l'expérience personnelle. Moi, j'ai eu confié mes biens persos à des agences. Et en fait, c'est pas pour leur jeter la pierre, c'est juste qu'ils ont peut-être pas la même motivation, pas la même responsabilité. Nous, on a une responsabilité infinie envers nos clients, dans le sens où c'est nous qui leur avons dit, ce bien, il est pour toi, ce bien, il est parfait, tu vas l'acheter. Autrement dit, si ce bien se loue mal ou si t'as un souci en cours de route alors qu'on a fait les travaux... avec nos entrepreneurs, on est ultra, en tout cas, on se sent ultra responsable. Dès lors, on ne se voyait pas donner ça à une agence qui peut-être n'allait pas mettre le maximum d'efforts pour louer. J'ai un exemple, là, on a un salarié qui vient de déménager à Lyon. Il était à Paris, il vient de déménager à Lyon. On l'a conservé dans l'entreprise pour justement, peut-être on en reparlera, mais ouvrir la ville de Lyon. Il a visité pendant les vacances de Noël et il était prêt à prendre l'appart dès le lendemain, un appart vacant, donc dispo à la location. Et la personne de l'agence lui a dit, oula, mais là, c'est les vacances. Bon, vous m'enverrez le dossier, on regardera à la rentrée. Donc le propriétaire a un bien vacant. Au final, il n'a pas pris ce bien-là, d'ailleurs, il en a pris un autre. Mais nous, ça, c'est surtout ce qu'on ne veut absolument pas pour nos clients. C'est impensable. Nous, on parle en jour.
Thomas Reynaud
Surtour à Lyon où il y a une tension locative dedans.
Aurélien Toulouse
Exactement. Et ça, c'est des choses, j'insiste tous les jours auprès de nos équipes gestion, c'est qu'on ne parle pas en semaine, on parle en jour et encore, j'aime bien parler en heure. Et ça, c'est un truc essentiel en gestion.
Thomas Reynaud
On est d'accord, on a la même approche du service client.
Aurélien Toulouse
Oui, du coup, tu fais un peu la même chose et c'est essentiel. Du coup,
Thomas Reynaud
vous avez délégué les travaux à des partenaires que vous utilisez de manière récurrente, vous avez internalisé toute la gestion. C'est qui les profils qui rejoignent Victor Investissement sur ces métiers-là ? Comment vous les choisissez ? Et puis ensuite, c'est quoi la carrière qu'on peut avoir dans une boîte comme la vôtre ?
Aurélien Toulouse
Je pense qu'il faut distinguer les deux entreprises, Victor Gestion et Victor Investissement. Victor Gestion, c'est des profils immobiliers, qui ont de l'expérience immobilière et qui ont vocation à gérer les biens.
Thomas Reynaud
Quand tu dis profil immobilier, c'est quoi ? Ils ont un background ?
Aurélien Toulouse
Background que ce soit personnel ou universitaire, ou les deux dans l'idéal, d'ailleurs c'est ce qu'on plébiscite. Le but c'est que la gestion locative, c'est des problématiques quotidiennes, très opérationnelles souvent, avec des locataires souvent, qui vont s'appuyer sur quelque chose qu'ils ont vu sur Google, qui vont s'appuyer sur des choses comme ça. C'est impensable d'arriver sans expérience et de se dire je vais répondre à ces mails-là, je vais répondre à ces sollicitations et je vais conseiller mes propriétaires de façon pertinente. Donc pour ce faire, nous on prend des personnes expérimentées qui ont déjà fait ça dans des agences par le passé. Pour autant, notre volonté d'entreprise, c'est aussi de mailler expérience et fraîcheur. Et c'est pour ça qu'en fait on a une équipe qui est plutôt jeune. En fait, on a des profils expérimentés accompagnés de personnes en alternance. Et notre but, c'est que l'alternance, c'est pas... Ce n'est pas qu'un point de vue financier, c'est vraiment une volonté de faire grandir les personnes dans notre entreprise, de les forger à notre image et ensuite de les recruter. Et pour rebondir maintenant sur Victor Investissement, Victor Investissement c'est beaucoup plus à l'appétence immobilière, au point de vue commercial aussi, c'est important d'être commercial, que ce soit avec les entrepreneurs, que ce soit avec les clients évidemment, que ce soit avec n'importe qui, les agents immobiliers, le but c'est de se vendre, c'est de vendre notre client. pour que ce soit lui qui soit sélectionné pour l'achat de l'appartement qu'on appelait Bicité. C'est de vendre le projet de notre client aux entrepreneurs pour que les entrepreneurs se disent, ce projet est un projet facile, donc je ne vais pas surfacturer les travaux parce qu'il est facile, parce qu'on me l'a bien vendu. Donc nos profils doivent être commerciaux avant tout, évidemment à pétance immobilière. Et je prends l'exemple, notre premier recrut qui est Olivia, on l'a recruté en alternance. À la base, elle était là en communication pour lancer notre site web. Enfin, c'était notre premier recrut. m'aider à la communication, etc. Mais on l'a recrutée parce qu'elle avait cette appétence immobilière. Et aujourd'hui, elle n'est plus en alternance, elle est en CDI maintenant depuis trois ans et elle fait conseiller en investissement locatif.
Thomas Reynaud
Donc justement, j'allais te demander, vous créez des passerelles aussi sur certains métiers. Ça arrive qu'il y ait des gens qui passent de la gestion à l'investissement ou l'inverse ?
Aurélien Toulouse
Absolument, typiquement. On a Louane en ce moment qui est en alternance gestion. qui vient vraiment de l'immobilier. Et là, cette année, elle est à 50-50 entre la gestion et l'investissement. Justement pour se faire une conviction sur l'invest, aussi pour qu'elle ait ce regard. Quand on est uniquement focus gestion, on a moins le focus de qu'est-ce qui s'est passé avant, comment s'est construit l'appartement, quelles peuvent être les problématiques et surtout comment je les solutionne. Donc c'est pour ça qu'on crée ces passerelles. L'immobilier, c'est quand même un métier qui s'apprend beaucoup, beaucoup, beaucoup sur le terrain. On a beau avoir des formations en interne, ce qui fait la différence, c'est le terrain. Et un point très, très important chez Victor Investissement, c'est que 99% de nos salariés ont acheté leur propre appartement locatif pour eux-mêmes se forger une conviction. Et je vois, c'est le jour et la nuit, quand on a un salarié qui parle à un client et qu'il a lui-même déjà fait un investissement ou qu'il ne l'a pas fait, ça n'a rien à voir. Ça n'a rien à voir.
Thomas Reynaud
Il y en a qui demandent un CV, une lettre de motivation. Vous, vous demandez un acte de propriété.
Aurélien Toulouse
Quasiment. En tout cas, je demande l'intérêt pour l'immobilier. Un autre point qui me tient à cœur, c'est la débrouillardise. Mais ça va avec le fait que notre métier est unique. Tous les jours, il y a des nouveautés. On pense tout savoir et on en apprend tous les jours. C'est ce qui fait aussi l'intérêt de l'immobilier. De base, n'importe quel métier immobilier, je pense à cet intérêt-là. Mais je pense encore plus sur de l'investissement locatif où on passe toutes les facettes de l'immobilier. Donc évidemment qu'on a des surprises tous les jours, bonnes ou mauvaises, ça dépend. Mais en tout cas, on ne s'ennuie jamais. Et du coup, ça implique d'être débrouillard, de savoir rebondir et de ne jamais prendre non pour une réponse. De ne pas non plus trop dire oui. Tout ça, c'est des choses qu'on sait faire, je pense, surtout quand on est débrouillard. Et ça, c'est une qualité qui est assez difficile à appréhender sur un CV. C'est quelque chose qui se voit en entretien. C'est quelque chose qui se voit aussi parce que les gens ont fait par le passé.
Thomas Reynaud
D'où le fait de les prendre s'ils ont déjà fait un premier investissement.
Aurélien Toulouse
Exactement.
Thomas Reynaud
si tu dois regarder du coup les les six dernières années, que ce soit personnellement ou au niveau de l'équipe, tu dirais que c'est quoi ta plus grosse fierté d'entrepreneur ?
Aurélien Toulouse
D'entrepreneur, c'est l'équipe qu'on a constituée. Je suis fier de l'équipe qu'on a constituée, d'aussi ce qu'on leur a appris. On a des gens qui sont expérimentés et qui l'étaient, on a des gens qui sont expérimentés et qui ne l'étaient pas. Donc c'est vraiment cette montée en compétences communes qui est assez intéressante. Après, si on prend maintenant du recul, c'est le nombre de clients qu'on a pu conseiller. C'est les quasiment 1000 appartements qu'on a mis sur le marché et qui permettent aujourd'hui de loger des gens dans des conditions assez sympas puisque c'est des appartements refaits à neuf. Donc voilà, c'est avoir son impact sur le marché immobilier, son impact aussi sur ce qui est fait. Il y a des villes, je pense notamment à Saint-Etienne où on est présent, où on a à peu près 1% du marché locatif. Donc 1%, ça ne représente pas grand-chose, mais à titre privé, c'est beaucoup. où on a aussi mis en place des... Des choses que les notaires locaux n'avaient pas l'habitude de faire, c'est se positionner sur des immeubles entiers, mais les faire acheter par plusieurs clients individuels. Et donc, entre la promesse et l'acte, constituer une copropriété, constituer des lots, et ensuite positionner nos clients un par un. Ça, c'est des choses qu'on a faites et qui n'existaient pas. Exactement. Et qui n'existaient pas forcément par le passé. Les premiers notaires, ils nous regardaient avec des yeux ronds, à nous dire, mais qu'est-ce que ça n'existe pas, votre truc ? Et en fait, en regardant juridiquement ce qui était faisable, si, si, c'était tout à fait faisable. Donc ça c'est des choses assez fière d'avoir pu faire ça, puisqu'aujourd'hui c'est ce qui nous a permis de faire à peu près 200 appartements ce mécanisme là. Après les fiertés je disais tout à l'heure, ça va du gros immeuble au petit appartement. J'ai l'exemple d'un client pour 150 000 euros, on lui a fait un magnifique deux pièces à Saint-Etienne à Marseille, plein soleil, balcon, le client était ultra refait alors qu'il avait 15 000 euros d'apport. Et jamais il aurait cru investir en immobilier. Et là, il se retrouve avec un deux-pièces magnifique.
Thomas Reynaud
Ce type de personne vous connaît, passe par vous.
Aurélien Toulouse
Bouche à oreille.
Thomas Reynaud
Bouche à oreille, c'est ça.
Aurélien Toulouse
Bouche à oreille, là, en l'occurrence, c'était son frère qui avait investi avec nous, qui avait un profil différent. Du coup, son frère avait de plus grosses capacités financières. Du coup, justement, lui, il se disait, mais moi, je ne suis pas sûr de pouvoir, etc. J'ai moins d'apports. Et au final, on l'a mis en contact avec un banquier à nous, un local. On lui a expliqué qu'en fait, pour 150 000 euros, tout compris, il était capable d'avoir un bel appartement qui pour le coup est plus joli que sa résidence jolie je dirais pas ça mais qui est plus grand et plus spacieux que que sa résidence principale à Paris. Donc c'est une fierté.
Thomas Reynaud
Il va vouloir déménager.
Aurélien Toulouse
Il va peut-être vouloir déménager. D'ailleurs, souvent, il nous le demande pour Marseille. Je veux un investissement hybride. Ça, c'est ce qu'on déconseille, par contre.
Thomas Reynaud
Et peut-être deuxième question par rapport à ce type de profil. A priori, si c'est des personnes qui ont des petits apports, ils ne sont pas forcément prêts à payer un service d'accompagnement à l'investissement locatif. Comment aussi vous arrivez à convaincre des petits investisseurs de sortir un peu d'argent ?
Aurélien Toulouse
C'est une très bonne remarque. Surtout que souvent, l'apport est majoritairement constitué de notre commission. qui est plus difficilement empruntable qu'en France. On sait qu'emprunter le montant de l'immobilier, c'est très facile. Ce que je dis toujours, c'est qu'en immobilier, c'est très facile de faire des bêtises. La bêtise a duré 20 ans et la bêtise peut coûter très cher. Quand on s'est mis dans cet état d'esprit, notre commission paraît ultra dérisoire. Sur ces montants-là, on parle à peu près de 10 000 euros. Donc 10 000 euros sur de l'immobilier, c'est relativement... Chaque bêtise coûte 20 000, exactement. Sur le prix d'achat, je suis persuadé qu'on fait souvent économiser 5 à 10%. Rien que là-dessus, nos horaires sont économisés. Sur les travaux, le fait de ne pas avoir trois mois de retard, trois mois de retard avec un loyer à 700 euros, ça fait déjà 2000 euros. ils ont économisé 2000 euros. Les travaux en eux-mêmes, si tu es un particulier et que tu vas voir un entrepreneur, il va te dire pour toi c'est 30 000 euros, moi peut-être que j'ai le truc à 25 000. Là où on est très fort aussi, c'est que l'ameublement, c'est de la location meublée majoritairement, l'ameublement nous on le refacture au réel. Donc en fait, on ne prend pas de marge. C'est une facture au réel, on a la liste des meubles. En général, c'est entre 3 et 4 000 euros pour un appartement. ça pareil, le particulier alors sauf à se dire le week-end je vais moi-même meubler mon appartement il l'aurait fait faire par quelqu'un, ça aurait coûté de l'argent donc au final, quand on décortique bout à bout, je pense que notre commission se justifie largement, donc je ne suis pas inquiet là-dessus, après c'est des choses qu'on explique aux clients, mais en général et je touche du bois, j'espère que ça va continuer, mais les clients viennent par le bouche à oreille, du coup ils sont plutôt convaincus par la pertinence de notre service donc on n'a pas trop à justifier notre commission.
Thomas Reynaud
Et peut-être pour continuer cette parenthèse finalement tu dirais que le principal frein pour franchir le pas et faire de l'investissement locatif il est où ?
Aurélien Toulouse
Il y a beaucoup de gens qui procrastinent sur l'investissement immobilier, moi autour de moi si je prends 10 amis un peu comme ça de façon random, je pense qu'il n'y en a que 2 qui sont passés à l'action le frein c'est se dire je saute le pas, c'est un montant qui est important et se dire, voilà, je vais mettre 200 000 euros là-dessus, c'est quelque chose...
Thomas Reynaud
Ce n'est pas moi qui les mets, c'est la banque.
Aurélien Toulouse
Voilà, mais mentalement, les gens, c'est ce qu'on leur explique, mais mentalement, les gens ont l'impression de mettre 200 000 euros et se disent, je vais être bloqué avec ça. En fait, déjà, 200 000 euros, comme tu le dis, c'est en grande majorité la banque. Donc en réalité, personnellement, on va peut-être mettre 20 000 euros. Ensuite, on n'est pas bloqué tant que ça. En réalité, un bien immobilier, ça peut se revendre. Et nous, d'ailleurs, c'est des caractéristiques qu'on regarde à l'achat. certes il faut que ça se loue mais surtout il faut que ça se revende C'est pour ça, c'est un point important chez Victor Investissement, on ne propose pas de colocation. En tout cas, de colocation démesurée. Par exemple, des colocations de 5 chambres en banlieue parisienne, ça, on ne va pas le conseiller. Certes, ça peut bien se louer à court terme. Par contre, le jour où on veut revendre, c'est quelque chose qui est difficilement liquide. Nous, on ne conseille pas ça. On va plutôt conseiller des 2 pièces, des 3 pièces dans des centres-villes. Demain, ça peut être revendu aussi bien à un investisseur qu'à un particulier qui veut en faire sa résidence principale. Du coup, au bout de deux ans, au bout de trois ans, ça se revend.
Thomas Reynaud
C'est vraiment une question de liquidité. Parce qu'en réalité, si on disait aux gens « mets 20 000 euros sur un livret A et on te l'abonde de 180 000 euros » , ils le feraient tout de suite.
Aurélien Toulouse
Exactement.
Thomas Reynaud
Mais c'est parce qu'il y a la pierre qui est derrière.
Aurélien Toulouse
Il y a cette notion de liquidité qui fait peur et il y a cette notion de risque aussi, quand même. En immobilier, les mauvaises nouvelles se répandent plus vite que les bonnes. Et on a toujours cet oncle, cette tante qui a eu de son arrière-grand-mère une histoire d'impayé. Ça explique les impayés de loyer ? Et c'est quelque chose qui peut hanter, qui fait peur. Parce que ça existe. Maintenant, être accompagné de professionnels, ça permet aussi de se prémunir contre ces problèmes-là. Et c'est nous. En général, quand j'ai les clients au téléphone pour la première fois, je leur dis, c'est très bien que vous m'ayez eu au téléphone. Je vais vous faire franchir le pas. Et dans deux ans, vous serez très content de l'avoir fait. Vous aurez envie de faire un nouvel investissement.
Thomas Reynaud
Je confirme. Moi, j'en ai fait un et puis un deuxième parce que je trouvais ça...
Aurélien Toulouse
En général, après, on ne s'arrête plus.
Thomas Reynaud
Pour l'instant, je n'ai plus les apports. Voilà,
Aurélien Toulouse
sous réserve, évidemment. En général, c'est la banque qui dit stop, ce n'est pas soi-même.
Thomas Reynaud
Je referme cette parenthèse pour revenir sur toi. Si tu devais faire un bilan sur un échec que tu as traversé sur les dernières années, soit personnellement, soit collectivement avec la boîte, ça serait quoi ?
Aurélien Toulouse
Je pense qu'il y en a deux à échelle différente. Je t'en parlais tout à l'heure, je crois. On avait mis beaucoup d'énergie sur l'achat d'un immeuble à Paris, un gros immeuble dans le 9e. Malheureusement, le projet était trop beau, la mairie nous l'a préempté. Donc il y a logements sociaux et après aussi des logements. La préemption, pour ceux qui ne connaissent pas, c'est que la mairie, sur toute acquisition immobilière, a le droit... En fait, la mairie est interrogée sur une acquisition immobilière. Le notaire demande à la mairie « est-ce que vous voulez acheter ce bien à ce prix-là ? » Et la mairie a un droit de priorité versus l'acquéreur. En l'occurrence, là, la mairie s'est dit « ils ont bien négocié le prix sur tous les biens » . C'est le cas sur tous les... Alors, ça dépend des zones, mais si on prend l'exemple de Paris, ce n'est pas le cas s'il y a un seul lot. D'accord. S'ils achètent un seul appartement, ils n'ont pas cette possibilité-là. Par contre, dès que tu as plus d'un lot, la mairie a la possibilité de préempter. En général, ils ne vont pas préempter un appart classique dans un immeuble. Mais là, en l'occurrence, c'était un gros immeuble dans le 9e. Évidemment, on avait fait le taf de bien négocier, de bien ficeler le projet. La mairie a vu juste puisqu'elle nous l'a préempté. Donc ça c'était une frustration et un échec parce que...
Thomas Reynaud
Ça fait l'ameublement pour eux aussi ou pas ? Non,
Aurélien Toulouse
non, non, non, non, non, parce que là c'est un autre sujet, mais la mairie potentiellement là dans trois ans l'immeuble en est au même stade, alors que nous en douze mois on aurait fait douze appartements et ça y est ils étaient loués, on avait mis sur le marché douze appartements, c'est sympa. C'est un autre sujet, mais ça c'est un échec parce qu'on a mis beaucoup d'énergie et au final on ne s'était pas prémunis contre ce risque de préemption. Bon malheureusement on n'y pouvait pas grand chose et du coup ça ne s'est pas fait. Maintenant non, le... L'autre échec qu'on a, et malheureusement, je discutais avec un client il y a deux semaines sur le sujet, c'est qu'on a ouvert la ville de Rouen il y a maintenant un an et demi. On y a fait moins de transactions que prévu. Vos objectifs ? En fait, c'est toujours pareil, se faire la centaine d'appartements et pouvoir mettre en local des gestionnaires, etc. Ce qui s'est passé, c'est qu'en fait, on a commencé Rouen il y a un an et demi, même deux ans maintenant. Ensuite, il y a eu la hausse des taux. Et la hausse des taux, cumulée à tout ça, a fait que ce n'était plus du tout intéressant d'investir à Rouen. Cumulée à ça, un faible volume sur le marché. En fait, on n'a pas été capable de tenir nos objectifs de volume sur Rouen. Et donc malheureusement, on a dû dire à nos clients sur place, on n'a pas de gestionnaire locaux et donc on a confié, ça se passe très bien, il n'y a pas de quoi que de choses non louées ou quoi que ce soit, tout se passe très bien. Malheureusement, le fait de dire à quelqu'un avec qui on a noué une relation de confiance, désolé, on va te donner à une autre agence, ça fait mal au cœur. Après, nous, on fait bien sûr le travail d'aller chercher une agence de confiance en local, etc. Donc, je ne suis pas inquiet, mais c'était quand même un échec parce que nous, on dit à nos clients, on s'inscrit dans la durée avec vous. en fait nous notre Notre promesse, c'est qu'on va être l'interlocuteur unique sur tous les sujets immobiliers de nos clients. Et notre réflexe, c'est de leur dire oui. Ensuite, on réfléchit comment on peut faire. On ne fait pas tout. Il y a des sujets où on va leur dire, ça, on ne peut pas te le faire, mais on va te mettre en contact avec un interlocuteur de confiance. Je pense, par exemple, à un client qui nous a confié un très, très, très bel appartement à vendre à Paris à plusieurs millions d'euros. Ce n'est pas notre segment. Typiquement, ça se vend beaucoup en off-market. Il faut avoir le réseau qui correspond. On l'a confié à quelqu'un qu'on connaît. mais à l'inverse sur d'autres sujets qui sont pas tout à fait de l'investissement locatif, mais qui reste sur l'immobilier, on est capable d'y répondre.
Thomas Reynaud
Donc c'est un échec, mais bon, si on prend un peu de recul, vous vous êtes pris une vague qui était non attendue, non maîtrisée.
Aurélien Toulouse
Ça arrive, ça arrive. Après, de toute façon, je pense que c'est impossible de monter une boîte et d'avoir un business sans échec. Après, l'idée, c'est que les échecs aient le moins d'impact possible sur les clients. Dès lors, je pense que c'est un échec acceptable.
Thomas Reynaud
On arrive bientôt à la fin de l'enregistrement. Tu sais qu'on enregistre aussi ce podcast pour des étudiants, en particulier pour notre partenaire de l'ESPI. Du coup, j'aime bien poser une question un peu rituelle. Est-ce que tu aurais un secret pour réussir dans l'immobilier qu'un jeune peut appliquer aujourd'hui ?
Aurélien Toulouse
Je ne sais pas si j'ai un secret. J'aurais un secret, je pense que je le vendrais. Non, mais je pense qu'en immobilier, il faut savoir être curieux, il faut savoir être flexible, il faut savoir dire oui, il faut savoir dire non. Je pense que ces deux derniers points sont hyper importants. On est tout le temps sollicité en immobilier. A quoi tu jauges ?
Thomas Reynaud
Pour dire non, toi ?
Aurélien Toulouse
Justement, il faut être capable de jauger vite. Sinon, on peut passer et perdre beaucoup de temps à étudier des choses, des opportunités qui n'en sont pas. Donc après, on a ces petites astuces. Être capable de vite calibrer une zone. Après, la chance d'une équipe, c'est aussi qu'on est capable de sous-traiter certaines décisions. Donc de demander à des personnes compétentes d'étudier une proposition qui nous a été faite. Donc voilà, il faut être capable de dire non pour ne pas perdre de temps. et se concentrer sur les choses sur lesquelles il faut dire oui. Après, je dirais, il faut penser à dire oui. Le métier de l'immobilier est large, il y a toujours des solutions. Même quand on pense qu'il n'y en a pas, il y en a toujours. Donc, je pense que le réflexe, ça doit être de dire oui et ensuite de réfléchir à une solution la plus intelligente possible. Ça, c'est des choses que je fais beaucoup au quotidien.
Thomas Reynaud
Et si tu repenses à qui tu étais quand tu as fait ton premier investissement locatif à 18 ans, est-ce qu'on a cette lucidité à cet âge-là ? C'est quoi les clés qu'on peut avoir ?
Aurélien Toulouse
Je pense, alors c'est facile à dire avec l'expérience, mais je pense qu'il ne faut pas trop hésiter. Ça semble fou de dire ça, mais je pense qu'on hésite plus pour acheter une paire de chaussures qu'acheter un immeuble. Et dans la réalité, c'est ce qui se passe. La paire de chaussures, elle va t'attendre. C'est produit en série et tu en as beaucoup. Un bien immobilier, l'opportunité, elle est là aujourd'hui. Tu as forcément des investisseurs plus expérimentés que toi. Toi, ça va te prendre trois heures à réfléchir. Eux, ça va leur prendre deux heures. C'est eux qui rendent le bien et toi, tu ne l'auras pas. Donc, tu n'auras pas fait ton investissement. C'est dur à appréhender quand tu es nouveau. c'est dur à appréhender quand t'as pas l'expérience Mais je pense qu'en immobilier, pour réussir, il faut être capable de prendre des décisions rapides. Maintenant, les décisions rapides, en général, elles sont éclairées avec l'expérience.
Thomas Reynaud
Surtout qu'au début, on n'a rien à perdre, donc il vaut mieux y aller.
Aurélien Toulouse
On n'a rien à perdre, en même temps, il ne faut pas s'embarquer sur un investissement qui peut s'avérer être une erreur. Il faut faire attention. Il y a quand même pas mal de choses quand on fait un investissement à prendre en compte. Des choses évidentes comme la localisation. Je pense que les trois premiers critères quand on investit, c'est la localisation. Et après, on réfléchit au critère numéro 4. Mais il y a aussi tout un tas d'autres choses à prendre en compte, les charges, l'état de la copropriété, l'évolution du marché aux alentours, tout ça c'est des choses à prendre en compte. Encore une fois, avec l'expérience, c'est des choses qu'on sait et auxquelles on n'a pas besoin de réfléchir pour se positionner sur un appartement. Quand on est nouveau sur le secteur, le temps de faire toute cette réflexion, il y a toutes les chances que le bien soit plus disponible.
Thomas Reynaud
Merci pour ton conseil. Ce sera la conclusion de cet épisode d'ImmoStories. Je vous remercie pour votre écoute. J'espère que vous avez apprécié l'échange avec Aurélien aujourd'hui. Je profite de la fin de cet épisode pour remercier de nouveau l'ESPI, notre partenaire sans qui l'existence du podcast ne serait pas possible. L'épisode est disponible sur garantme.fr, dans la section podcast et sur toutes les plateformes de diffusion. Je vous remercie pour votre écoute, à la prochaine.