Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue sur Inestimable, le podcast du groupe J-Board. Bien vous accompagner, c'est aussi répondre à vos interrogations. C'est pourquoi nous sommes à votre écoute et en tant que professionnels de l'immobilier, nous vous conseillons en mettant à profit notre expertise. Nous souhaitons, avec ce nouveau format, mettre une fois de plus en actes et en mots une valeur qui nous est chère, la proximité. Pour ce nouvel épisode d'Inestimable, nous aborderons le sujet de la difficulté à se loger pour les étudiants du Grand Ouest. Nous évoquerons des exemples concrets avec des métropoles comme Rennes, Angers et Nantes. Cette difficulté à se loger pour les actifs en devenir est marquée par une offre limitée face à une demande, vous l'aurez compris, accrue. Nous comptons par exemple à ce jour 3 demandes pour un logement disponible à l'allocation à Angers, 2 pour Nantes et enfin 5 pour Rennes. Des chiffres qui en disent long sur cette recherche laborieuse. Avec nous pour en parler aujourd'hui, Martin Giboir. Bonjour Martin.

• Speaker #1

  Bonjour, merci Sylvie.

• Speaker #0

  Vous êtes directeur général du réseau d'agence du groupe Jiboir. Pour commencer, pouvez-vous nous dire quelques mots sur qui est Martin Jiboir ?

• Speaker #1

  Alors, je suis un passionné d'immobilier. Effectivement, je suis né dans l'immobilier depuis 35 ans et je vis autour de ce domaine-là depuis la naissance, me baladant dans les chantiers, dans les immeubles, faisant les saisons locatives justement dès 18 ans. Donc, c'est une passion familiale.

• Speaker #0

  Avant de traiter justement ce sujet, est-ce que vous pouvez rapidement nous parler du réseau d'agences ? Comment est-il constitué au sein du groupe Jiboir ?

• Speaker #1

  Alors effectivement aujourd'hui c'est une dizaine d'agences dans le Grand Ouest essentiellement, surtout dans les grandes métropoles. Donc on est présent historiquement sur Rennes, sur Nantes, sur Saint-Malo, Angers, Vannes. C'est essentiellement aussi le premier gestionnaire privé du Grand Ouest. En termes de parc locatif, on fait de la transaction, du syndic, de la promotion, les différents métiers de l'immobilier, mais essentiellement dans le Grand Ouest, et donc pour le compte de compte privé.

• Speaker #0

  Quel facteur explique la difficulté à se loger pour un étudiant dans les métropoles du Grand Ouest ?

• Speaker #1

  Le premier, c'est qu'il est de plus en plus difficile de devenir propriétaire. Les taux de crédit ont augmenté de manière importante ces dernières années. Et donc, on a de moins en moins de locataires qui peuvent devenir propriétaires. Comme ces locataires ne peuvent pas devenir propriétaires, ils ne peuvent pas libérer leur logement, on a ce premier facteur. Et puis, le loyer, avant, était quasiment lissé par rapport à un emprunt. Aujourd'hui, il faut se rendre compte que l'emprunt pour un même appartement à l'acquisition ou à l'allocation, souvent, le loyer va être deux fois moins cher que le remboursement d'emprunt. Donc, tous les ménages ne peuvent pas forcément se le permettre. Le deuxième facteur, c'est la location de courte durée, qui continue de grappiller des logements sur nos différents secteurs. Il n'y a pas les mêmes règles dans la location de logements de courte durée. On a par exemple besoin de diagnostics de performance énergétique, donc les logements les plus énergivores peuvent être loués en courte durée, alors qu'ils ne pourront plus l'être sur la partie locative classique. Et le dernier aspect, c'est la fiscalité, forcément, puisqu'elle est de plus en plus contraignante pour les investisseurs. Le dispositif... Pinel va s'arrêter à la fin 2024. Donc c'est forcément des investisseurs en moins qui ne mettront pas en location des appartements sur le marché aérien. Il faut savoir que la durée moyenne d'occupation chez Jiboir, d'un logement, elle est passée de 26 mois à 37 mois, en quasiment 12 ans. Donc voilà, elle a largement augmenté. Quasiment un mois... Tous les ans, de plus. C'est-à-dire que c'est autant de préavis qu'on ne reçoit pas et autant de logements qu'on ne peut pas relouer chaque année.

• Speaker #0

  Moins de mouvements.

• Speaker #1

  Moins de mouvements et de moins en moins, de moins en moins chaque année.

• Speaker #0

  En 2023, Rennes et son agglomération sont passées en zone tendue. Alors, on ne comprend pas tous cette reclassification, mais pourtant, elle a des répercussions sur les propriétaires et les locataires. Est-ce que vous pouvez nous expliquer cette notion de zone tendue ?

• Speaker #1

  Cette zone tendue, elle existait déjà sur Nantes, un secteur sur lequel on était présent. Elle s'applique de plus en plus dans les grandes villes. L'objectif, c'est de retrouver une certaine fluidité sur le marché. Malheureusement, pour l'instant, on ne la voit pas. Rennes, c'est depuis la fin de l'été dernier. C'est une loi qui est passée en début septembre. Ça permet aux locataires d'avoir un préavis réduit de trois mois. Il est passé à un mois. Il y a aussi une limitation des augmentations concernant les loyers. On ne peut plus augmenter le loyer comme on le souhaitait au préalable. Ça a des petits impacts. Ça a des impacts. pour le locataire, ça a des impacts aussi pour le propriétaire parce que forcément ce ne sont pas des impacts qui sont bien vécus par le propriétaire. Donc là aussi, on a des propriétaires en face qui se disent, attention, ça devient de plus en plus dur pour moi de trouver un locataire, j'ai plus qu'un mois pour le louer et je ne peux plus augmenter le loyer comme je veux. Donc l'effet peut être un peu... pervers sur certains aspects. Donc c'est vrai que c'est une bonne chose pour les locataires, un peu moins bonne pour les propriétaires. Et pour autant, pour l'instant, on ne voit pas d'effet d'aubaine sur cet aspect-là.

• Speaker #0

  Nantes fait partie des villes les plus chères où se loger. Quelle solution existe aujourd'hui pour aider concrètement un étudiant qui, de toute façon, veut étudier à Nantes, mais qui va rencontrer des difficultés par rapport au coût d'un logement et au coût de la vie, tout simplement ?

• Speaker #1

  Le premier... réellement qui est important pour les étudiants, c'est l'anticipation. Donc déjà, c'est la première démarche. La deuxième, c'est plutôt de rechercher un logement vide plutôt qu'un logement meublé. Un logement vide aura un loyer forcément moins cher qu'un logement meublé. Et si on a prévu de rester à Nantes pendant trois ans, le retour sur investissement se fait plutôt aux alentours de un an pour un logement vide, plutôt par rapport à un logement meublé. La dernière possibilité, c'est étudier aussi les possibilités d'allocation logement. bon nombre de locataires n'y pensent pas toujours. On est quand même dans un pays où il y a des allocations pour les logements. On accompagne ces locataires à ce niveau-là et ça vient en déduction du loyer. Donc ne surtout pas l'oublier. Ça permet de baisser le loyer. Sachant que chez Jiboir, on peut aussi bénéficier de partenariats avec un assureur, avec un courtier en énergie et ainsi économiser chaque mois quelques euros, mais qui à la fin d'année représentent des dizaines voire des centaines d'euros.

• Speaker #0

  Et je pensais tout à l'heure à votre conseil d'anticipation. À cela, un étudiant pourrait dire qu'avec Parcoursup, ils ne savent pas forcément dans quelle ville ils vont atterrir. Qu'est-ce que vous pouvez répondre à quelqu'un qui vous dirait ça, qu'anticiper dans un contexte où Parcoursup n'a pas encore donné les résultats, ce n'est pas simple ?

• Speaker #1

  C'est tout le risque, malheureusement. On subit également ce fait-là. c'est vrai qu'un étudiant qui ne sait pas où il va arriver malheureusement il va anticiper sur des visites dans plusieurs villes il y a un risque forcément est-ce que je prends un logement ou est-ce que je ne le prends pas si je ne le prends pas j'ai un risque de mal logement c'est un risque à prendre malheureusement des fois on a des locataires qui viennent chez nous qui prennent des logements en juin et qui nous disent non j'ai pas pu avoir l'école que je voulais donc je libère mon logement voilà malheureusement aujourd'hui on n'a pas de solution miracle il faut réussir merci C'est un peu du poker, il faut réussir à se dire je prends un logement et j'espère avoir l'école, ou alors c'est l'inverse, c'est-à-dire j'attends d'avoir le retour de l'école, mais je suis sûr d'avoir un logement qui sera moins agréable.

• Speaker #0

  En 10 ans, on va passer à Angers. Angers a connu une augmentation de 40% de ses étudiants, c'est énorme. Et même si c'est aujourd'hui en France la ville qui construit le plus, comment on peut remédier justement au déséquilibre engendré par cette augmentation d'étudiants ?

• Speaker #1

  Alors là aussi, il y a plusieurs axes. On peut tout simplement... aller vers de la mutualisation des logements. Je prends un exemple assez simple, une colocation d'étudiants ou un co-living, vous pouvez être 5, 6 occupants dans un seul logement. Alors que ces étudiants, il y a quelques années, ils auraient eu 5 appartements différents, 5 studios. Donc voilà, la mutualisation des logements permet de libérer directement des logements en location ou en acquisition. Il faut aussi continuer les travaux sur le parc existant, parce qu'on a un parc existant qui est en train de vieillir, du fait de la fin du Pinel par exemple. Donc il faut continuer de travailler sur ces logements pour qu'ils soient plus performants énergétiquement parlant, et éviter de les perdre. On peut aussi convaincre les propriétaires qui cherchent à vendre leur logement de passer à la location, parce que malheureusement le marché de la vente est un peu plus ralenti ces derniers temps. Donc on peut essayer de les convaincre d'investir à la location pendant quelques temps. Et l'idéal, malgré tout, serait une nouvelle loi de défiscalisation qui permettrait de redonner au marché une volumétrie de logements à la location. On espère, mais pour l'instant, on n'a pas de nouveautés de ce côté-là.

• Speaker #0

  Et c'est vrai, j'y pense en plus pour compléter la première question que j'ai posée. Aujourd'hui, mais vous le rappeliez tout de suite, il y a un phénomène de décohabitation. C'est-à-dire que pendant des années, un étudiant, il vivait seul dans un studio. Mais avec les familles recomposées aujourd'hui, avec le fait que chacun ait voulu un peu avoir son logement, finalement, ça a rendu cette location complexe. Et aujourd'hui, on va de plus en plus vers des zones, des dispositifs de colocation ou de mutualisation, comme vous disiez.

• Speaker #1

  Mutualisation, co-living, tout aujourd'hui peut être mutualisé. On peut vivre chez l'habitant aussi, ça revient. Ce n'était plus le cas ces dernières années, mais on retrouve un étudiant qui va habiter chez une personne seule, cohabiter. C'est vrai que... On retrouve dans les grandes villes cet aspect-là. Et ça a aussi un côté sécurisant pour les parents, les enfants, quand c'est les grands-parents qui hébergent. Voilà, il y a cet aspect-là et c'est nouveau et ça revient.

• Speaker #0

  On l'a dit en introduction, il y a cinq demandes pour un logement dans une ville comme Rennes, ce qui est quand même énorme, sachant que d'ici trois ans, Rennes Métropole projette d'accueillir 75 000 étudiants. Dans ce contexte, les besoins en location, donc on l'a compris, entraînent une sur-sollicitation des clients, très agacés. Et pour les agences immobilières, ce n'était pas facile, j'imagine, de gérer ça et de répondre à cette frustration. Comment réagir face à cet afflux de clients en recherche et quelles solutions proposer en agence quand clairement on n'a pas de biens ? Comment répondre à un client ?

• Speaker #1

  C'est une situation qui n'est pas nouvelle, qui s'empire d'année en année. Pour vous donner un ordre d'idée, certaines journées chez Jiboir, on a plus de 1000 appels par jour. On comprend les familles, on comprend les étudiants, on comprend nos clients. C'est ce que je disais tout à l'heure, on les accueille avec grand plaisir dans nos agences. Il faut prendre le plus de pédagogie possible, il faut le faire de manière la plus intelligente possible. Donc comment ? C'est tout simplement en arrivant en agence, on essaie de conseiller nos clients d'arriver en agence directement avec leur dossier complet. Ça paraît bête, mais ça permet de gagner beaucoup de temps pour le client comme pour le gestionnaire locatif. On prend rendez-vous dès la prise de contact, on essaye d'accompagner et de garder la motivation du client le plus possible. Ce sont des petits éléments, mais c'est vrai que ça peut faire la différence entre deux ou trois clients. Si on arrive avec son dossier complet, c'est aussi une garantie de sérieux pour le conseiller, mais aussi pour le propriétaire. Donc on ne peut qu'inciter nos clients à arriver vers cette politique.

• Speaker #0

  Et je rajoute en effet que le dossier est très important parce que je crois que ça bloque souvent et parfois il suffit qu'une pièce manque pour que la personne doive refaire la file d'attente et c'est quand même dommage.

• Speaker #1

  Toutes les pièces sont importantes parce qu'on a des besoins qui sont obligatoires. Un propriétaire a besoin d'être rassuré aussi sur l'aspect fiscalité, sur la sécurité du dossier et toutes les pièces qui peuvent aider. Je parlais tout à l'heure des allocations logement aussi. C'est des pièces qu'on a rarement dans le dossier, mais une allocation logement peut monter à 100, 150, 200 euros pour certains étudiants. Donc, ce n'est pas neutre quand on a un loyer qui peut parfois être à 400, 500 euros.

• Speaker #0

  Alors, on va terminer par la question signature de ce podcast inestimable, Martin Giboir. Pouvez-vous nous partager une expérience qui vous a marqué depuis que vous travaillez au sein de cette entreprise familiale ? Donc lié à la location justement étudiante ou pas, est-ce que vous pouvez nous partager un souvenir ou une anecdote ?

• Speaker #1

  Le plus vieux des plus vieux souvenirs, ça devait être quand j'avais 16 ans, mon premier stage en immobilier, qui normalement est un stage d'observation. Et à l'époque, mon tuteur m'avait dit tiens, va faire cette visite. Bon, ça donnera rien, mais comme ça, ça te permettra au moins de découvrir le métier. Bon. Il s'avère que je suis revenu deux heures plus tard à l'agence, j'avais une offre dans les mains et il m'a dit « oui, bon, c'est pas toujours comme ça, là c'est un peu facile, tu verras, la prochaine fois, ce ne sera pas le cas » .

• Speaker #0

  Et puis finalement, ça a été dur les prochaines fois ou pas spécialement ?

• Speaker #1

  Ça dépend des fois, il y a des fois plus facile, il y a des fois plus dur, mais effectivement, ça reste un bon souvenir et une bonne anecdote par rapport à cette jeune expérience.

• Speaker #0

  Forcément. On va bientôt conclure. Dernier mot, ce podcast inestimable, il a été initié par vos équipes. Martin Giboir, est-ce que vous pouvez nous en dire quelques mots ?

• Speaker #1

  C'est une nouveauté. C'est aussi une manière de s'exprimer un petit peu sur le marché immobilier. On sait que beaucoup de personnes parlent du marché. Il augmente, il diminue. On est là aussi pour apporter un peu d'informations. On est là pour essayer de conseiller nos clients ou des personnes. ou des non-clients d'ailleurs, pardon. Voilà, donc on est là à votre écoute et puis on essaye d'apporter un peu d'informations de culture immobilière. Donc moi, je trouve ça très intéressant et j'ai hâte de découvrir les prochains épisodes.

• Speaker #0

  Très bien. Eh bien, merci encore, Martin, pour cette participation. Et je vous dis à tous à très bientôt pour un troisième épisode que vous retrouverez à la rentrée. Au revoir, Martin. Au revoir.

• Speaker #1

  Sous