Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue à toutes et à tous pour le troisième épisode du podcast inestimable du groupe J'y boire. Nous souhaitons ici vous parler à l'oreille et mettre en mots la valeur qui nous est chère, la proximité. Parce que vous accompagner, c'est aussi vous répondre. Nous vous éclairons en nous appuyant sur notre expertise solide. Merci de nous écouter, de partager et de participer à ce podcast en nous indiquant les thématiques que vous aimeriez entendre. Avec nous aujourd'hui, Marie Lebranchu, responsable juridique du groupe J'y boire. Bonjour Marie.

• Speaker #1

  Bonjour à tous,

• Speaker #0

  nous allons aujourd'hui parler de la copropriété résidentielle. Alors pour commencer Marie, pouvez-vous nous présenter votre parcours au sein du groupe Jiboire et votre poste ?

• Speaker #1

  Mon histoire avec le groupe Jiboire remonte à un bon nombre d'années, car déjà étudiante, j'avais fait appel à l'une de ses agents, je me souviens, pour ma recherche de logement. En fait, la véritable aventure commence en 2004. À cette époque, j'intègre l'une de ses anciennes filiales, l'agence immobilière BVI. J'en garde un très bon souvenir. D'ailleurs, nous sommes encore quelques-uns aujourd'hui issus de BVI. Et c'est au sein de cette structure que je découvre vraiment le secteur de l'immobilier. En 2013, le groupe Jiboir se réorganise par Entité Métier. Un beau défi s'offre à moi. J'ai ainsi pu transposer à l'échelle du groupe le cadre juridique que j'ai justement mis en place à BVI, en tout cas pour la partie agence. Et actuellement... j'occupe le poste de responsable juridique au sein de la holding du groupe J-Boire ce qui m'amène à intervenir dans la plupart de ses activités mais bien sûr aux côtés d'autres juristes car je ne suis pas seule. J'exerce notamment une fonction de support auprès de mes collègues aussi bien dans le secteur résidentiel que dans le secteur tertiaire et pour tous les métiers d'agence.

• Speaker #0

  Alors on va rentrer maintenant dans le vif du sujet. Pour commencer Marie est-ce que vous pouvez nous rappeler la notion juridique de la copropriété ?

• Speaker #1

  Alors Le statut de la copropriété est principalement régi par la loi du 10 juillet 1965, qui est une loi très connue, et son décret d'application du 17 mars 1967. C'est un mode d'organisation particulier, la copropriété, qui s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis, dont la propriété est répartie par lot, entre plusieurs personnes, qui peuvent être des sociétés ou des personnes privées. Ces personnes se nomment les copropriétaires et forment ensemble une collectivité. que l'on désigne le syndicat des copropriétaires. Chaque lot comporte une partie privative réservée à l'usage exclusif du copropriétaire et une cote-part des parties communes. Les copropriétaires se réunissent annuellement en assemblée générale afin notamment d'approuver les comptes de l'année antérieure, voter le budget prévisionnel de l'année future ou bien encore voter des travaux d'entretien. Ils peuvent également se réunir dans le cadre d'assemblées générales extraordinaires afin d'évoquer un sujet particulier par exemple des travaux ponctuels de plus grande ampleur.

• Speaker #0

  Et quand vous parlez de règles, Marie, où sont-elles inscrites ?

• Speaker #1

  Les règles de vie de la copropriété sont définies dans un document obligatoire que l'on appelle le règlement de copropriété, qui nous informe sur la destination et la jouissance des parties privatives et communes, sur la répartition des charges également, ou encore le fonctionnement des assemblées générales.

• Speaker #0

  Et qui administre d'ailleurs une copropriété ?

• Speaker #1

  Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer ses comptes. Il doit notamment s'assurer de la bonne exécution du règlement de copropriété, des décisions de l'Assemblée générale et du respect, bien sûr, des textes applicables.

• Speaker #0

  Marie, sur quel sujet juridique les clients vendeurs comme acquéreurs doivent être alertés principalement dans le cadre de la vente d'un appartement en copropriété ?

• Speaker #1

  Dans le cadre d'une vente d'un lot de copropriété, le client doit être alerté sur un bon nombre d'aspects, non seulement techniques, mais également juridiques. Il faut vérifier la configuration du lot vendu, première chose. au regard du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble. En cas de modification, par exemple affectant l'aspect extérieur de l'immeuble et les parties communes, nous devons nous assurer de l'obtention préalable d'une autorisation administrative et d'une autorisation de la copropriété. A défaut, nous accompagnons le client vers une régularisation afin que la vente puisse aboutir en toute sérénité. Il convient également de vérifier que les lots vendus n'ont pas été irrégulièrement modifiés, soit par une annexion ou une utilisation privative de parties communes.

• Speaker #0

  Et de notre côté, est-ce qu'il y a des documents obligatoires qu'on doit remettre impérativement à l'acquéreur dans le cadre d'une vente de copropriété ?

• Speaker #1

  Oui, la loi Allure impose la transmission à l'acquéreur de documents relatifs à l'organisation et à l'état d'immeuble et d'informations financières précises. A défaut, le droit de rétractation de 10 jours qui est ouvert au profit de l'acquéreur ne court pas. Donc l'enjeu est quand même important. Il se peut que le syndic ne soit pas en mesure de nous fournir l'intégralité des éléments requis. Il peut s'agir d'un syndic récent qui vient tout juste de prendre la copropriété en gestion. Et dans ce cas, nous nous rapprochons d'autres professionnels déjà intervenus au sein de cette copropriété, tels que des notaires, des géomètres ou les anciens syndics. Compte tenu de notre large réseau, nous obtenons rapidement les données manquantes et la vente peut ainsi se poursuivre dans les délais fixés au préalable.

• Speaker #0

  Alors concernant, on va rentrer dans la partie 2 de l'accompagnement juridique en interne des équipes du groupe Jiboir. ... Comment votre service, Marie, accompagne-t-il les négociateurs sur tous ces aspects techniques ?

• Speaker #1

  Chaque négociateur intégrant notre structure Jiboir Transactions bénéficie tout d'abord d'une formation juridique initiale. C'est une formation personnalisée en fonction de son niveau. Aucun négociateur n'a le même niveau lorsqu'il intègre le groupe Jiboir. On privilégie dans la mesure du possible par la suite la formation collective afin de favoriser les temps d'échange. Très important. Chacun témoigne de sa propre expérience dans le cadre d'une formation. juridiques très pratiques et concrètes. On instaure par exemple des mises en situation.

• Speaker #0

  Et comment on cultive tout cela ? Parce qu'on sait très bien que le droit va vite. Comment vous cultivez ces connaissances juridiques au fil du temps ? Oui,

• Speaker #1

  le droit d'aujourd'hui n'est pas forcément le droit de demain. Donc cette connaissance juridique est entretenue régulièrement, bien sûr, par le biais de formations continues prévues par la loi Gaye, dans un premier temps classiquement. Ensuite, par le biais de... quiz collectifs qui sont organisés dans nos différentes agences, puis grâce à un accompagnement juridique au quotidien sur les dossiers. Enfin, des points réguliers de veille juridique sont effectués au sein des différentes agences afin que les négociateurs aient une vision à jour de la réglementation et qu'ils puissent bien informer nos clients, vendeurs et acheteurs.

• Speaker #0

  En quoi cela contribue-t-il à la professionnalisation des équipes au sein de notre agence mais en termes juridiques, comme toujours ?

• Speaker #1

  Les négociateurs suivent de près leur dossier jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Les compromis de vente sont rédigés par des assistantes administratives très compétentes, grâce à leur grande expérience tout d'abord et à l'accompagnement d'un juriste expérimenté au quotidien. Cette méthode encadrée permet d'aboutir à un dossier clair et complet pour notre client. Elle permet de faciliter le travail du notaire qui intervient dans la rédaction de l'acte authentique de vente et bien sûr d'éviter tous les tiges.

• Speaker #0

  En effet, c'est indispensable d'avoir un négociateur à la fois doué commercialement, ça c'est une certitude, mais à la fois juridiquement, d'où l'importance de ce que vous nous dites au sein de ce troisième épisode par rapport à l'accompagnement que vous menez auprès des négociateurs pour avoir un service client irréprochable.

• Speaker #1

  Exactement.

• Speaker #0

  Et afin que ce soit toujours plus clair pour nos auditeurs, pouvez-vous nous partager un exemple du coup de cette application, de vos formations juridiques ? dans le cadre de la résolution d'un problème auprès d'un client.

• Speaker #1

  Alors récemment, un vendeur nous a confié à la vente son appartement duplex qu'il venait de recevoir dans le cadre de la succession de ses parents. En analysant les pièces du dossier, nous nous sommes aperçus que l'étage du duplex était en réalité un ancien grenier. En fait, le bien était constitué de deux lots, un lot appartement et un lot grenier. Les travaux de transformation ont été réalisés par ses parents, a priori, il y a cinq ans. à peu près, sans aucune autorisation préalable. Ces derniers avaient sans doute été mal informés des marches à effectuer, ce qui peut bien sûr arriver. Alors curieusement, cette irrégularité n'avait jamais été mise en lumière durant toutes ces années, ni par le propriétaire, ni par les copropriétaires. Nous avons donc accompagné le vendeur afin de l'aider à régulariser la situation, non seulement au niveau de la copropriété, mais également au niveau de l'autorité administrative, parce que nous nous sommes aperçus que l'aspect extérieur de l'immeuble était lui aussi impacté. Il fallait également protéger l'acquéreur. Donc parallèlement, nous avons prévu une condition suspensive au compromis de vente qui relatait l'ensemble de ces points. Au final, et fort heureusement, le bien a pu être vendu en toute sérénité avec l'obtention préalable des autorisations nécessaires.

• Speaker #0

  Et pour conclure, Marie, comment voyez-vous l'évolution des besoins juridiques dans le secteur de la copropriété pour les années à venir ?

• Speaker #1

  Les besoins juridiques seront conséquents à l'avenir, comme ils le sont aujourd'hui d'ailleurs. On le constate au quotidien, le cadre juridique du secteur résidentiel collectif évolue sans cesse et se complexifie d'année en année. Le texte fondateur que nous avons déjà évoqué ensemble dans ce podcast, la fameuse loi du 10 juillet 1965, a considérablement évolué depuis sa publication. Par exemple, deux lois récentes, la loi climat et résilience de 2021 ou encore la loi habitat dégradé de 2024, apportent de nouvelles mesures qui s'échelonnent sur plusieurs années. Alors, cette évolution législative incessante, pour ne pas dire ce tourbillon législatif et réglementaire, impose clairement aux clients de s'entourer de professionnels de qualité.

• Speaker #0

  Merci beaucoup Marie Lebranchu pour cette interview très précise. Et nous, on se retrouve pour un quatrième épisode très prochainement.