Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous, bienvenue dans une bonne question d'intra-murance. Une conversation au cœur du bureau des leaders de l'immobilier d'entreprise. J'ai la chance aujourd'hui d'être aux côtés de Chveniat Ortega, directeur général de Gécina. Bonjour Chveniat.

• Speaker #1

  Bonjour.

• Speaker #0

  Avant de commencer, je voudrais débuter par un petit exercice. Pour te présenter, j'ai demandé à notre IA de faire ton portrait chinois et voici ce qu'elle nous propose. Si Béniath était un bâtiment, ce serait un immeuble haussmanien, réinventé, où le patrimoine dialogue avec la technologie la plus pointue. Si Béniath était une conviction, ce serait que la valeur se construit, elle ne se possède pas. Si Béniath était une stratégie, ce serait l'excellence opérationnelle, la conviction que la valeur se crée dans l'exécution et la transformation durable et concrète. Si Béniath était une géographie, ce serait le cœur battant du Grand Paris, là où la valeur et l'usage sont les plus intenses. Un immeuble réinventé, une mutation, l'excellence. Beignat, est-ce que ce portrait te parle ?

• Speaker #1

  Eh bien, merci Marie-Laure pour cette introduction. Ça me parle d'autant plus que c'est un choix d'être à Paris. Je suis basque, j'ai grandi là-bas, et donc si je suis venu ici, c'est parce que ça me plaisait. À la fois l'architecture, la vie à Paris, et le fait que c'est un hub économique dans lequel on peut faire plein de grandes choses. Donc, effectivement, ça me parle puisque c'est un peu un résumé de... de pourquoi je suis ici.

• Speaker #0

  Super. Et là où se trouve aussi une grande partie du patrimoine de Gécina.

• Speaker #1

  Et accessoirement là où se passe le gros de l'activité Gécina.

• Speaker #0

  Tout à fait. Tu es diplômé de l'école centrale Paris. Qu'est-ce qui a attiré l'ingénieur que tu es vers l'immobilier, un secteur à la fois de temps long et de transformation profonde ?

• Speaker #1

  Probablement deux choses. La première, c'est la complexité des enjeux de l'immobilier qui doit aller à la fois de la finance, parce qu'il y en a besoin, beaucoup de technicité, donc l'ingénieur, ça lui parle, et aussi un temps de transformation et de mutation longue, qui est le principe même du job de l'ingénieur, c'est-à-dire fabriquer des choses complexes et essayer de faire des choses simples et utiles pour les clients. Et donc ça me parlait en tant qu'ingénieur de rentrer dans ce monde-là et peut-être que ce que rajoutait le monde de l'immobilier par rapport à ce à quoi on a été habitué, moi j'ai fait génie industriel, donc j'étais... Ah oui ! J'ai été formé à fabriquer et faire tourner des usines. C'est qu'il y a des gens à l'intérieur. Dans les usines, il y en a un, mais là particulièrement, il faut qu'on fabrique des lieux qui soient plaisants et dans lesquels les humains se développent et se plaisent. Et donc, cette dimension lui-même m'a vraiment plu dans l'immobilier.

• Speaker #0

  Ta carrière dessine une boucle intéressante. Début dans le bureau, puis une décennie à réinventer le commerce chez Clépierre et maintenant un retour au bureau et au résidentiel chez Gessina. Qu'est-ce que l'école du retail, avec son obsession du client final, t'a appris et que tu appliques aujourd'hui à l'univers du bureau ?

• Speaker #1

  Le monde du retail, d'abord, beaucoup d'humilité. Humilité sur deux angles. On a dans le retail deux clients. On a le client final, qui vient chaque semaine plus nombreux dans les centres commerciaux, et puis le client B2B, qui paye les loyers à la foncière. D'abord, ce qu'on apprend dans le retail, et notamment à travers toutes les mutations qu'il y a eu dans le retail, C'est à écouter les deux clients et essayer de faire quelque chose qui fasse la différence, qui fasse que le client final ait envie de revenir de plus en plus souvent et se plaise dans les lieux pour que le client B2B fasse son business et une entreprise profitable. Et donc, c'est beaucoup écouter le client et faire le produit qui fait qu'il a envie d'être là. Et pendant longtemps, les centres commerciaux ont été... ont eu une concurrence relativement simple, qui était les centres-villes, qui mutaient lentement, qui finalement ne répondaient pas tant que ça aux appétents des clients finaux. Et donc tout le développement des centres commerciaux a été essentiellement basé sur apporter les réponses que n'apportaient pas les centres-villes. Ça a été relativement simple pendant longtemps, et puis le e-commerce est arrivé, ça a amené une nouvelle concurrence, voire une complexité chez nos clients, qui devenaient non plus juste des distributeurs, mais des opérateurs multicanaux. Il a fallu adapter toute l'offre immobilière pour répondre à 1. le fait que les clients finaux avaient plusieurs choix, et notamment d'acheter sur Internet en restant chez soi, et 2. la mutation de la façon d'opérer les magasins dans ce contexte omnicanal. Quand on le réplique sur le bureau, on a un peu les mêmes enjeux. Le salarié de bureau a le choix, via les outils digitaux, de rester chez lui. C'est l'offre simple, un peu mathématique ou transactionnelle. Et finalement, pour le faire venir au bureau et pour que l'entreprise ait envie d'avoir des bureaux plus expérientiels, plus utiles, il faut lui amener autre chose. Et donc, en fait, c'est toute cette translation qu'il a fallu opérer en arrivant chez Gécina et c'est ça qui m'a plu.

• Speaker #0

  Super. Effectivement, chez GLL, nous sommes absolument convaincus de cette mutation qui s'opère chez Gécina et donne envie vraiment d'aller dans vos immeubles. Tu prends la direction de Gécina en 2022, en pleine polycrise du bureau. Tu as parlé de mutations nécessaires. Quelle était la première transformation la plus urgente à enclencher ?

• Speaker #1

  Le patrimoine historique de Gécina est exceptionnel. On a une collection d'immeubles dans le centre de Paris. et dans les meilleures zones de bureaux franciliennes, qui faisait que c'était un vrai atout de départ de l'entreprise. Maintenant, dans ce contexte de transformation, le travail sur le portefeuille était probablement moins important que chez d'autres confrères qui ont un portefeuille plus divers et sur lesquels les mutations du monde du bureau impactent plus. C'était un peu moins le cas chez nous que d'autres, même si on a nos propres enjeux à la Défense, à Boulogne et autres. mais le... Le principal élément à transformer, c'était la culture d'entreprise. J'évoquais écouter le client. Quand on est assis sur un portefeuille exceptionnel, on est peut-être un peu moins enclin à écouter quelles sont les nouvelles aspirations et qu'est-ce qu'on peut faire pour aider nos clients à opérer ces transformations. Donc le premier chantier de Transfo, ça a été beaucoup la culture d'entreprise, orientée vers le client, orientée vers un autre élément qui est le côté serviciel. En fait, l'immeuble tout seul, bien localisé, c'est bien. S'il est plus expérientiel, plus animé, avec les bons services, la bonne offre de restauration, donc plus d'agilité dans le produit qu'on fabrique. Et puis peut-être le dernier qui était encore plus important, c'est dans l'immobilier. L'immobilier porte bien son nom, c'est immobile. C'est d'amener une dimension de vitesse dans l'exécution. Faire les projets plus vite, faire des projets plus précis. ajuster en permanence les projets. Les projets, ça prend du temps. Et en fait, il faut savoir refaire ce qu'on a imaginé qui était bon et entre-temps, deux, trois ans plus tard, ce n'est pas complètement adapté sur l'offre de restauration qu'on a imaginé, sur l'aménagement des plateaux, sur l'acoustique. On a eu beaucoup de changements aussi sur la partie RSE. Et donc, ajuster entre la performance énergétique et le bien-être au travail. Donc, tous ces jeux-là qui sont des convictions qui évoluent. apprendre à faire bouger ça plus vite et idéalement plus vite que nos concurrents.

• Speaker #0

  Ça fonctionne en tout cas. La stratégie de Jessyna repose sur un mot, la centralité. Certains disent qu'avec le télétravail, tu nous as déjà un petit peu répondu à la question, mais la localisation est moins importante. Tu paries l'inverse. Pourquoi la centralité est-elle selon toi la réponse à la crise ?

• Speaker #1

  Alors, en fait, il y a plusieurs bureaux et plusieurs marchés de bureaux. Et je pense que vous le voyez au quotidien. Le pari de la centralité, pour nous, il s'est forgé au fur et à mesure, je pense, de l'histoire de l'entreprise. La première, elle a été particulièrement visible, c'est au moment du Covid. La plupart des salariés s'est rendu compte qu'ils passaient trop de temps dans les transports en commun, le fameux commuting anglo-saxon, et qu'il fallait réussir à optimiser tout ça. Et donc là, le premier bénéfice de la centralité pour les entreprises et leurs salariés, c'est de raccourcir le délai entre le domicile et le travail. Ça, ça passe par avoir les immeubles au bon endroit, au-dessus des hubs de transport. Ça passe aussi par améliorer la densité d'usage. Ça passe du coup par créer et augmenter les capacités d'accueil en rajoutant des escaliers de secours, mais aussi en utilisant mieux tous les espaces. On a beaucoup travaillé, par exemple, les espaces de restauration pour qu'ils soient utilisables toute la journée. C'est une façon de proposer plus d'espaces de travail au-dessus des hubs de transport. De la même façon... La centralité a d'autres bénéfices. On voit qu'on est dans un monde en plein de transformations. On va probablement parler d'IA à un moment donné quand on parle de bureau. On voit que le travail change, les modes d'organisation changent, mais il y a de plus en plus besoin d'interagir avec ses clients et ses fournisseurs. La centralité a cette autre bénéfice qu'on est plus proche de ses clients, plus proche de la vie au quotidien et plus proche de ses fournisseurs. Et ce travail en écosystème est de plus en plus important. Et donc derrière la centralité, il y a aussi la mécanique de grappe d'entreprise. On voit qu'on a maintenant un secteur tech qui est autour de Saint-Lazare. La plupart des entreprises souhaitent être là aussi pour être en interaction et en proximité de leurs clients et de leurs fournisseurs. On voit qu'il y a des écosystèmes d'énergie, on voit qu'il y a la défense, qu'il y a d'autres localisations. Et donc ces logiques de centralité sont aussi une logique de partenariat d'entreprise. Il n'y a plus une boîte qui fait son secteur, mais c'est en fait un écosystème d'entreprise autour de projets communs. qui fait la différence dans ce monde mondialisé et plus complexe à lire. Et donc la centralité, c'est aussi ça derrière. C'est une plus grande proximité entre les différentes entreprises. Donc nous, on y croit beaucoup. La conséquence de ça, c'est que ça veut dire aussi si on va au bureau, c'est beaucoup plus d'interaction. Et donc ça veut dire des bâtiments qui doivent être beaucoup plus collaboratifs. Et quand on prend sous l'angle d'ingénieur que je suis au départ, ça veut dire beaucoup plus de salles de réunion. On a repensé tous nos immeubles pour avoir plus d'air neuf, des bâtiments plus intelligents, avec plus d'installations de clim performantes pour pouvoir accueillir plus de rencontres. Puisque c'est aussi un des buts de tout ça. On l'a vu par exemple, un des exemples, on l'a installé publici sur notre immeuble Mondo, c'était un peu toutes ces logiques à l'œuvre. Ils voulaient regrouper l'ensemble de leurs salariés sur un bâtiment pour améliorer la fluidité des relations entre les différentes équipes, mais aussi être plus proche de leurs clients pour qu'en s'installant dans Mondo, ils puissent recevoir leurs clients plus fréquemment et non pas constamment aller chez leurs clients. Et donc l'immeuble Mondo, c'est quasiment un immeuble pitch pour Publicis. Ça leur permet d'avoir toutes les équipes sur place. Si l'expert IA n'est pas venu au pitch, en fait, il est dans l'étage en dessous et il peut venir monter rapidement en réunion. Cette logique d'immeubles collaboratifs, collaborants, c'est de plus en plus important. Et il faut que le bâtiment soit en capacité de l'offrir pour ses clients. C'est tout ce qu'on essaye de faire au quotidien.

• Speaker #0

  Parfait. Jessy Nass n'est pas que du bureau, c'est aussi la marque résidentielle du U-First. Comment le dialogue entre ces deux univers nourrit-il ta vision de la ville ? Sont-ils les deux faces d'une même pièce ?

• Speaker #1

  À la fin, c'est les mêmes personnes. Donc effectivement, c'est ces deux approches qui sont complémentaires. La première, c'est un des enjeux, c'est de rapprocher le domicile et le travail. Moi, je suis absolument convaincu en tant que citoyen qu'on doit lutter au maximum contre la terre à la main. Notre stratégie des résidentiels, c'est d'être capable de densifier l'usage des bâtiments résidentiels en rajoutant des services, en les partageant pour pouvoir accueillir plus de gens au centre des villes. De la même façon que nos portefeuilles du bureau, 80% de nos immeubles résidentiels sont dans Paris. En augmentant les capacités d'accueil de ces bâtiments, ça nous permet de rapprocher les gens de leur bureau. La deuxième, c'est un peu comme sur le monde du bureau. On a une société qui est de plus en plus individualiste, de plus en plus de solitude. Et donc, on a besoin dans ces immeubles résidentiels de recréer de la vie. On a recruté des équipes qui organisent des événements dans les bâtiments pour que les voisins se connaissent et lutter contre cet isolement. Et puis, le dernier point, je pense que moi, j'en suis une illustration. On a la chance d'avoir un hub universitaire en Ile-de-France qui est exceptionnel. On forme beaucoup de gens et un des enjeux sociétaux qu'on a à l'échelle de la France, c'est d'être capable de retenir ses talents dans les endroits où on les forme. Et donc un des enjeux qu'on s'est fixé sur notre partie résidentielle, c'est d'être capable d'accueillir plus d'étudiants dans les centres-villes pour qu'ils soient plus proches des entreprises. qui font vivre notre activité de bureau. Donc les deux sujets sont complémentaires. Comme vous pouvez le voir, on essaie d'avoir la même approche culturelle, c'est-à-dire plus servicielle, plus de densité, plus de centralité. Et normalement, c'est au bénéfice à la fois de la ville ou de la région dans laquelle on habite et aussi de nos différents clients.

• Speaker #0

  Bien sûr, c'est tout à fait logique. Lors de ta nomination, tu as affirmé vouloir accélérer sur la décarbonation. C'est un engagement majeur pour un parc immobilier majoritairement existant. Concrètement, comment passe-t-on de la déclaration à des résultats mesurables sur des milliers de mètres carrés au cœur de Paris ?

• Speaker #1

  La décarbonation a deux volets. J'ai commencé par un qui est peut-être un peu moins évoqué, mais qui est une des grandes chances de l'île de France. Quand on regarde les perturbations liées au changement climatique, ils sont de diffères entre la montée des eaux, des tempêtes plus fréquentes, des problèmes de sécheresse, des problèmes de tornades. Donc toute une série de problèmes des inondations en pagaille. Et on a la chance en Ile-de-France d'avoir un environnement qui est globalement, dans cette compétition internationale sur où se mettent les sièges d'entreprise, une capitale qui est de façon relative bien plus performante en termes de résilience. On parle souvent des enjeux d'îlots de chaleur, il faut qu'on y travaille. On a aussi les enjeux d'inondations à Paris, la fameuse crue centenale. Mais si on se compare par rapport à des villes comme Jakarta, comme Miami qui sont au bord de l'eau, mais même comme Barcelone, on est beaucoup plus protégé en climat. Donc ça, c'est un avantage compétitif de la région dans laquelle on est. Et chez Gessina, on travaille beaucoup à la résilience de nos bâtiments. On est convaincu que sur la longue durée, les entreprises vont aller choisir à la fois des zones géographiques, typiquement l'île de France, et des bâtiments en particulier, pour des raisons de résilience. Et donc, c'est anticiper les conséquences du changement climatique et donc mieux protéger contre les risques d'inondation de nos bâtiments, améliorer la performance thermique de nos façades pour lutter contre ces enjeux de chaleur, améliorer nos systèmes de climatisation, améliorer la résilience des installations de chauffage et de climatisation. Les programmes de ces PCU vont aller dans ce sens-là pour qu'on ait un vrai avantage compétitif, non pas que Gécina, mais au global sur la région qui nous intéresse. Ça, c'est le premier sujet et je pense que c'est des sujets qui vont aller de plus en plus croissants et je pense qu'on a un élément de force à travers à la fois ce qu'on fait à l'échelle de la région, mais aussi nous, Gécina en particulier. Le deuxième, c'est bien entendu éviter tout cela et puis aller dans le sens de la décarbonation. Et là-dessus, on a trois leviers importants sur lesquels on a, je pense, été assez précurseurs. Le premier, c'est la performance au quotidien. Donc, on a recruté des dizaines d'ingénieurs pour aller optimiser la performance énergétique de nos bâtiments et en lien avec nos clients. C'est-à-dire qu'on voit, on a fait le travail avec des clients. comme la Banque de France, comme Lacoste, toute une série de locataires, des centaines de réunions par an pour aller optimiser le pilotage du bâtiment sans aller contre le confort d'utilisation de ces bâtiments-là. Donc le premier levier, c'est la performance énergétique. Et ça passe par de la technicité, des équipements techniques, bien entendu, mais aussi beaucoup de relations avec nos clients. Ça, c'est le premier levier. Le deuxième, c'est décarboner les sources d'énergie. Les anglo-saxons en parlent beaucoup, mais en fait, on est aussi, nous, beaucoup en avance. en passant du gaz ou des chaudières au fuel vers des systèmes plus électriques. On a la chance d'avoir beaucoup d'électricité nucléaire, renouvelable, hydroélectrique en France. Et donc tout changement de mix de notre énergie permet une décarbonation accélérée. Et après, le dernier point, c'est à travers tous nos gros projets de développement, être sûr que chaque projet qu'on délivre est au top du top du top en termes de performance de façade, performance d'équipement technique et aussi de pilotage futur. Et c'est ça qui permet de reboucler la boucle. On commence par de la performance, on enchaîne avec de la décarbonation des sources d'énergie et ensuite, à travers les projets de restructuration, on se permet de re-rentrer dans un cycle de décarbonation. Donc la première stratégie carbone de Gécina, c'était 2008. Je pense que l'entreprise, c'était bien avant que j'arrive, était très précurseur sur ce sujet-là. Et on essaie chaque année de garder notre temps d'avance sur le sujet.

• Speaker #0

  Et puis, vous n'hésitez jamais justement à être... tout le temps en mutation et tout le temps en réflexion sur ce qui peut arriver de mieux sans rester sur un statut quo.

• Speaker #1

  Exactement. Les prochaines étapes, c'est inclure l'IA dans le meilleur pilotage de nos bâtiments. Donc là, on l'a testé sur une dizaine de bâtiments résidentiels et plusieurs immeubles de bureaux. On va le déployer sur quasiment tous nos parcs dans les mois qui viennent. C'est aussi, de façon concrète, travailler avec nos clients sur les horaires. C'est bête, mais décaler... L'allumage des centrales de traitement d'air d'une heure ou d'une, c'est économiser 20% d'énergie sur le bâtiment. C'est travailler de façon proactive avec les réseaux urbains pour qu'ils continuent leur déploiement. Donc là, on a un gros enjeu sur Paris avec ces PCU. On a la même chose avec Frécheur de Paris. Plus on peut accélérer le déploiement du réseau, plus ils pourront faire les investissements pour décarboner notre territoire. Donc ça, c'est un deuxième gros chantier qu'on a, la partie réseau urbain. et pas que Gessina, mais chaque acteur. est un facteur accélérant de ce dispositif. Et puis ensuite, c'est beaucoup d'ingénierie, de détails. Et donc, il faut continuer à recruter des ingénieurs pour s'occuper de ça.

• Speaker #0

  Je me permets une petite question justement sur l'usage de l'IA dans la technicité des bâtiments. Est-ce que vous installez des IoT ? Est-ce que c'est un système que vous-même vous implantez avec une mesure différente ? Quelle est justement la façon dont Gessina peut utiliser l'IA dans la gestion des bâtiments ?

• Speaker #1

  En fait, le premier sujet, c'est qu'il faut être IA compatible. Donc, on a investi un dans des GTC dans tous nos bâtiments pour être capable de piloter les bâtiments de façon fine. La deuxième étape qu'on a faite et qui est derrière nous, c'est installer des milliers de sondes. On a installé dans 40% des logements. On parle de 3 ou 4 000 sondes de température et de CO2 pour connaître à la fois la consommation énergétique et la réalité concrète dans les bâtiments dans lesquels on est. La combinaison des deux, c'est-à-dire à la fois de la télérelève en temps réel de toutes les installations techniques et les températures très fines à travers l'installation de ces milliers de sondes, ça nous permet de brancher de l'IA dessus qui va essayer d'optimiser en fonction de ce qu'il perçoit de l'inertie du bâtiment. de la vitesse de mise en œuvre, de la baisse ou de l'augmentation des températures en fonction des systèmes de chauffage ou de clip qu'on a installés, des demandes de nos clients. Et l'IA permet d'aller plus loin que ce que pourraient faire nos ingénieurs au quotidien.

• Speaker #0

  Donc c'est vraiment de l'usage vertueux de l'IA et en aucun cas, au contraire, d'une disruption quelconque par rapport à sa partie. En fait, c'est le fruit.

• Speaker #1

  On va essayer d'utiliser tout ce qu'on a fait avant et de l'accélérer ou de l'augmenter grâce à l'IA.

• Speaker #0

  C'est la bonne façon, je pense, de l'utiliser. S'il y avait un projet qui incarne parfaitement cette mutation du bureau que tu appelles de tes vœux, quel serait-il ? Et que nous dit-il du bureau de demain ?

• Speaker #1

  Je prendrais peut-être quelques exemples. La première, c'est la densité d'usage. et la capacité ou la flexibilité des espaces. Donc je parlais de Mondo avec Publicis. Le projet Mondo, c'est un peu plus de 30 000 m². C'était historiquement trois bâtiments qui ne fonctionnaient pas très bien ensemble. Et en fait, on a travaillé la structure de l'immeuble et les façades pour avoir des plateaux à plat de quasiment 3 000 m² qui permettent aux clients finales, puisque Publicis a 26 agences différentes, qui gagnent des projets, qui en perdent et donc qui doivent en permanence réajuster leurs espaces de bureaux. Il faut qu'on soit capable d'avoir des bâtiments flexibles et adaptables. Donc ça, Mondo, c'était exactement le but. Le deuxième, c'est peut-être Icon, qu'on a livré à QRT rue Marbeuf, il y a quelques mois, ils viennent de s'installer. C'était autour de... Les logements à Paris sont relativement petits, peu de surface extérieure, une vraie appétence des Parisiens à vivre un peu plus dehors. Et donc, comment est-ce qu'on fait pour en transformer la technique de l'immeuble ? en la redescendant dans les infras, libérer des terrasses pour qu'on soit mieux au bureau qu'à la maison. Si on ne peut pas avoir une terrasse à la maison, on l'aura au bureau et c'est une des raisons pour lesquelles on vient au bureau. Rajouter plus de verre, plus de biodiversité, plus d'accès à l'extérieur, des zones de travail différentes entre dedans, dehors, et puis un atrium, etc. Pour moi, c'est probablement un peu l'avenir du bureau. Il faut que ça soit mieux qu'à la maison. Aussi urbain, aussi agréable. mais avec des choses qu'on ne peut pas retrouver chez soi. Et puis peut-être le dernier, c'est Solstice. Solstice, qui s'appelle maintenant Signature, on l'a acheté il y a maintenant un peu plus de six mois. C'était un immeuble qui était adjacent à un autre dont on était déjà propriétaire. Et l'idée qu'on a eue, c'était au pied de Saint-Lazare, de fabriquer un immeuble d'une taille suffisante pour permettre d'avoir... tous les services qu'on ne pouvait pas avoir sur des bâtiments qui étaient individuellement trop petits pour accueillir tous ces services-là. Et l'avenir du bureau, à notre avis chez Gessina, c'est d'être capable d'offrir tout ça. Une grande flexibilité et adaptabilité à travers des grands plateaux, des espaces extérieurs, mais aussi toute la gamme de services qui permettent à une entreprise de bénéficier de tous ces services sans avoir besoin d'en payer un coût astronomique. Parce que c'est partagé autour d'un grand ensemble immobilier. Donc, signature, ça fera à terme quasiment 45 000 m². Ça nous permet d'avoir des jet lagrooms. Ça nous permet d'avoir un auditorium. Ça nous permet d'avoir plusieurs offres de restauration différentes. Ça nous permet d'avoir des poules de salles de réunion de taille qu'on ne pourrait pas se payer dans ces espaces de bureau. Ça coûterait trop cher, mais ça nous permet d'avoir des espaces de 20, 30, des salles de réunion de grande taille. Et à travers la taille. Et là, on voit... ce qu'on essaye d'apporter chez Gécina à travers notre taille, offrir à notre client à des coûts raisonnables, une gamme de services pour ses clients, pour ses salariés, bien supérieures à ce qu'elle pourrait trouver dans des bâtiments plus petits.

• Speaker #0

  Nous adhérons complètement à cette démarche. Et effectivement, ce n'est pas forcément évident d'avoir cette identification de tous ces services, de cette prise en compte, de cette réflexion sur le monde du bureau. Donc, nous partageons pleinement.

• Speaker #1

  L'exemple des Jack-Lagroom, elle est éloquente. on voit qu'on a... On est un hub économique mondial, l'Île-de-France, et donc on accueille beaucoup d'équipes. Et moi, c'était le cas quand j'étais chez Clépierre, des équipes travaillent à l'international beaucoup et qui passent leur vie dans les avions. Est-ce que c'est important que ces gens-là, quand ils reviennent au bureau après un long voyage, puissent avoir un endroit au calme pour se doucher, pour se changer, pour se reposer avant de repartir ? C'est absolument essentiel. Et donc, c'est typiquement ce genre de service qu'on peut proposer dans des ensembles de grande taille.

• Speaker #0

  Complètement. Il n'y en a pas autant que ça à Paris d'ailleurs. Tu vois dans la crise énergétique une opportunité historique de changer les comportements. Tu nous l'as déjà un petit peu déployé. Mais au-delà des technologies que tu nous as mises en avant et illustrées, comment au sein de ton entreprise embarques-tu tes clients et les 100 000 utilisateurs de tes bâtiments dans cette quête de la sobriété, qui est encore une autre facette justement de ce développement énergétique ?

• Speaker #1

  Les crises énergétiques, on en a eu... une grosse première après le début de la guerre en Ukraine. On en vit une nouvelle avec l'Iran maintenant et on voit en fait la perception de nos clients évoluer au gré de ces crises énergétiques. Avec un souhait d'allier la sobriété mais aussi un confort. Si le bureau devient un endroit où c'est moins agréable que chez soi, on n'aura peut-être pas envie de venir au bureau, même s'il y a plein de vertus à venir au bureau, croiser ses collègues, passer du temps avec ses clients. Et donc, tout l'enjeu et tout le travail qu'on a à faire avec nos clients, c'est la performance. C'est-à-dire d'allier parfaitement le besoin de l'entreprise, ses horaires, sa vie d'entreprise et l'usage le plus précis des bâtiments. Donc, ça nécessite beaucoup de sondes, beaucoup de télé-relèves, beaucoup d'équipements pilotables. un bâtiment vertueux et ensuite derrière tout ce dialogue avec nos clients. Donc c'est un long chemin avec des périodes de beaucoup d'euphorie sur ces sujets-là. Quand l'énergie redémagne moins cher, c'est plus difficile. Mais si on est en permanence à essayer de gérer cette dichotomie entre la performance énergétique et le confort, on est dans le juste. Et donc c'est tout le travail. Donc on a créé un... un moto qui est les Task Force chez Essina, où on a à la fois des spécialistes de l'énergie chez nous, de la performance énergétique, mais aussi des ingénieurs qui s'occupent des bâtiments. Et ils viennent sur chacun de nos bâtiments passer deux jours complets, de très tôt le matin à très tard le soir, pour observer tout le fonctionnement du bâtiment et essayer d'optimiser tout ça avec nos clients. Et donc on embarque à la fois nos mainteneurs, nos facility managers. mais aussi les équipes immobilières ou les équipes de service généraux de nos clients pour essayer d'optimiser au maximum les bâtiments sur place. Et moi, je crois beaucoup, non pas tant au pilotage depuis un ordinateur, depuis le siège de chez Sina, mais ce travail sur place. Et donc, on en fait des centaines par an d'états forces où en fait, on projette une dizaine de personnes qui redépilote toute la consommation énergétique du bâtiment et qui essaie de l'optimiser.

• Speaker #0

  Cette co-construction dans l'adaptation justement des usages et de l'utilisateur, vous avez été aussi pionnier dans cette approche. Et aujourd'hui, c'est ce qui permet évidemment de garder des utilisateurs plus longtemps, peut-être dans leur siège et plus heureux dans ce type de bâtiment, parce qu'ils se sentent aussi impliqués.

• Speaker #1

  Alors c'est deux choses. La première, c'est que dans une économie tertiaire, la consommation énergétique du bâtiment et son empreinte carbone est un gros facteur. dans le reporting carbone de nos clients. Et donc, on a des grands alliés qui sont les responsables RSE des entreprises pour aller optimiser cette empreinte carbone des bâtiments qu'ils occupent. Puisque quand on regarde une entreprise de service, qu'est-ce que c'est l'empreinte carbone ? C'est le bâtiment, c'est le déplacement de ses salariés. Plus on est près des hubs de transport, plus on optimise les émissions carbone liées au transport des salariés. Et c'est ensuite... les voyages. Et là, à nouveau, si on est près des aéroports ou bien connectés, c'est aussi plus simple. C'est pour ça aussi qu'on croit beaucoup aux gares, parce que ça permet en tout cas à l'échelle européenne ou française d'optimiser l'empreinte carbone de nos clients. Donc ça, c'est un peu le chemin qu'on a. Derrière, bien adapter aux besoins, c'est aussi faire un consensus. social autour des mesures de sobriété. Je pense que si on y va un peu trop fort, on casse un peu la machine et derrière, il faut revenir en arrière et ça augmente les consommations. Donc, ce travail collaboratif, c'est une façon aussi de pérenniser et de sécuriser ces gains à la fois énergétiques et de carbone.

• Speaker #0

  Et sur la durée.

• Speaker #1

  Et sur la durée.

• Speaker #0

  Très cohérent. On te décrit de façon un peu plus personnelle comme un homme de l'excellence opérationnelle.

• Speaker #1

  C'est un grand mot.

• Speaker #0

  Concrètement, face à un patrimoine comme celui de Jessyna, comment cela se traduit-il au quotidien ? Est-ce un travail de milliers de petites touches ou de grands chocs stratégiques ? Tu nous as déjà donné quelques indices.

• Speaker #1

  Je pense que le monde d'aujourd'hui, c'est un monde qui est incertain, qui est plein de contradictions.

• Speaker #0

  comme dirigeant de Jessyna, il faut avoir des convictions profondes sur la durée. La décarbonation, j'en ai parlé. Fabriquer des objets dont ont vraiment besoin nos clients. Les écouter pour faire les futurs projets qui correspondront à leurs besoins. C'est absolument clé. Donc ça, c'est un peu le socle stratégique. Et à l'intérieur de ça, le plus important, c'est l'agilité. On a parlé des chocs énergétiques. Il y a des moments où on peut un peu pousser sur le sujet. Il y a des moments où il faut rester en retrait. Et c'est le cas un peu de tout ce qu'on essaye de faire. Donc, quelques grandes convictions, la centralité, la décarbonation, le côté serviciel, agile, flexible pour nos clients. Et à l'intérieur de tout ça, il faut trouver le bon chemin tactique pour tenir sur la durée.

• Speaker #1

  Dans un monde effectivement volatile, incertain, complexe et ambigu, ce n'est pas forcément évident. Ce n'est pas le plus simple. Ce n'est pas le plus simple.

• Speaker #0

  Ce n'est pas le plus simple.

• Speaker #1

  Tout à fait. Tu dois concilier des demandes parfois contradictoires, la recherche de rendement pour les actionnaires, la flexibilité et les services pour les locataires et les exigences de durabilité de la société. Où places-tu le curseur ? Quel est l'élément non négociable dans tes arbitrages ?

• Speaker #0

  Je pense que le plus important pour une entreprise comme nous, c'est de servir à quelque chose. Parce qu'une entreprise qui ne sert pas à quelque chose, qui ne sert pas à ses clients, sur la distance... il perd son avantage compétitif et de facto, il est moins rentable. Donc s'il y a un curseur, c'est faire des objets, faire des lieux, créer des lieux, créer des expériences qui font que nos clients ont plus envie d'être chez nous que dans les bâtiments concurrents. On a probablement dans ce contexte de l'IA un monde de bureaux en attrition, fort probablement en tout cas de fortes disruptions. dans le travail fait dans les immeubles de bureaux. Et donc, ça va être un environnement qui va être compétitif. Et donc, tout l'enjeu pour nous, c'est d'avoir les bâtiments qui correspondent le mieux aux besoins de nos clients. Si on est capable d'offrir ça, c'est-à-dire aux endroits où ils le souhaitent, avec la flexibilité, l'intensité d'usage la plus élevée, avec la plus grande efficacité et accessoirement, que les gens soient heureux de venir dans nos bâtiments, en toute logique, on aura une performance financière sur la durée qui sera performante. Mais pour moi, la performance financière, ça n'est que la conséquence du fait qu'on sert à quelque chose et qu'on fait les choses idéalement un peu mieux que nos concurrents.

• Speaker #1

  Au-delà de l'immobilier, quelle est la tendance de fonds sociétal ou technologique que tu surveilles avec le plus d'attention ?

• Speaker #0

  Alors, il y en a deux. Il y en a deux sur des registres différents. Aujourd'hui, tout le monde parle de l'IA. Donc, bien entendu, on regarde à la fois ce que ça... peut apporter à une entreprise comme Gécina dans la conception de nos projets, dans l'efficacité énergétique de nos bâtiments, dans la qualité des services qu'on peut délivrer à nos clients, mais aussi quelles sont les conséquences chez nos clients, quel type de talent ils auront besoin demain et comment est-ce qu'on peut les aider à soit les attirer, soit les engager plus fort dans les transformations. Donc ça, ça va être une toile de fond essentielle et qui détermine notre action. La deuxième, c'est probablement la tendance sociétale à l'individualisme. Je pense qu'on vit dans l'immobilier commercial d'un facteur qui est important, c'est que les gens ont envie d'être ensemble. Ça l'était dans les centres commerciaux. On vient rarement dans un centre commercial tout seul. On y va avec sa copine, ses enfants, ses parents, ses amis. Et c'est parce qu'on a envie d'aller quelque part ensemble et que le centre commercial apporte une réponse. parce qu'il y a des cinémas, parce qu'il y a une offre de restauration renouvelée, parce qu'il y a le dernier accessoire shopping qui plaît, qu'on se déplace dans ce bâtiment et qu'on y passe du bon temps. Et si on le réplique sur le bureau, c'est la même chose. La tentation naturelle, on l'a vu post-covid, disons qu'on pourra tous travailler de chez soi. Et puis une fois qu'on a passé une journée, deux journées, trois journées, une journée tout seul devant son écran Teams, on se dit que la vie est quand même très dure et que finalement c'est pas mal d'être avec ses collègues ou avec ses clients. Mais Donc cette tentation naturelle à l'individualisme, elle existe, on le voit à l'échelle de la société. Notre boulot à nous, c'est de créer les conditions pour que les gens puissent et aient envie de se rencontrer dans des endroits. Donc comme on vit à la fois d'immobilier résidentiel, c'est que nos bâtiments soient préférés, que les jeunes adorent habiter chez nous, parce qu'on leur offre des logements au standard qu'ils souhaitent, au niveau de qualité, au prix, mais aussi avec tous les services et les animations. qui font que cet endroit est vraiment cool. Ça, c'est le premier objectif qu'on a sur nos immeubles résidentiels. Et sur les immeubles d'euros, c'est la même chose. Pourquoi est-ce que les entreprises, dans ce monde en mutation, elles se disent que c'est une bonne idée de réunir son salarié à un endroit ? pour inventer le produit de demain, pour ajuster le tir et faire les changements stratégiques, et en fait que ça se passe chez nous. Et donc cette tentation de le faire tout seul, à la fois en termes géopolitiques, en termes politiques, en termes économiques, elle me paraît assez forte, et c'est notre boulot de faire en sorte que ça ne se passe pas comme ça, et que finalement on se retrouve dans ces lieux soit de shopping, soit loterie, soit les bureaux. qu'il soit drôlement mieux d'être ensemble à un endroit plutôt que tout seul devant un écran.

• Speaker #1

  Ça apporte beaucoup d'éléments positifs et beaucoup d'optimisme. Donc ton discours, tes mots et la stratégie de Jessyna effectivement s'inscrivent dans du long terme et ça donne envie. Et ça, aujourd'hui, on en a tous besoin dans notre écosystème, je pense.

• Speaker #0

  Oui, et le dernier point que j'évoquerai sur le sujet, en fait, on est beaucoup dans le fringe-rushing. et j'ai commencé par là le Basque est venu à Paris on pose régulièrement la question mais pourquoi t'habites à Paris ? et en fait je pense qu'on minimise la chance qu'on a d'être un dans une société qui forme bien ses jeunes et moi j'en suis un exemple dans une société où on a une grande diversité dans un hub économique où en fait on couvre toutes les industries d'hier et de demain On a la chance d'avoir un écosystème financier puissant avec les plus grandes banques d'Europe continentale. On est extrêmement bien localisé en transport. C'est facile depuis Paris. Moi, j'étais chez Clépierre. Pour aller dans tous les pays d'Europe, c'était extrêmement simple de voyager. On a une position centrale en Europe qui reste un hub économique très puissant. Et comme on forme très bien, on est aussi prêt pour les industries de demain. On est très bien en défense. Je rappelle qu'on est le deuxième exportateur d'armes. Je ne sais pas si c'est très positif, mais en tout cas, c'est un point de force. On est excellent sur l'énergie. On a été précurseur sur le nucléaire, mais on est aussi très bon sur le renouvelable. On a plein de clients qui sont très en avance là-dessus. Et on forme beaucoup de mathématiciens. Et donc, je suis sûr que l'IA, on ne sera peut-être pas le précurseur, mais on sera un excellent follower. Donc, on a une chance incroyable sur l'aspect économique. Et puis, le dernier point, c'est qu'on a un style de vie. qui est quand même drôlement chouette. Où est-ce qu'il y a autant de restos ? Où est-ce qu'il y a autant de théâtres ? Où est-ce qu'il y a autant de culture qu'à Paris ? Et c'est en partie pour ça que quand les grandes banques ont dû se décider à s'installer dans une capitale européenne après le Brexit, elles se sont mises à Paris. Parce qu'il y avait le charme, il y avait la beauté, l'architecture, il y avait la culture, il y avait le lifestyle. Et donc on a toutes ces chances-là devant nous. Et donc tout l'enjeu pour nous, c'est de saisir ces chances-là, bâtir sur ces fondamentaux, et puis en faire un avenir radieux.

• Speaker #1

  Alors nous partageons tellement tes valeurs, ton optimisme et ta positivité. Merci de ce discours qui fait du bien dans un contexte pas forcément facile. C'est pour ça que je me permets. Tu as tellement raison et nous sommes aussi ambassadeurs de nos pays. En France, ce n'est pas forcément évident de dire à quel point nous avons la chance d'être là où nous sommes et surtout dans le contexte international qui est celui que nous connaissons aujourd'hui. Alors justement, parce qu'on partage beaucoup de valeurs et parce qu'on voulait vraiment te remercier pour le temps que tu nous avais consacré. Là, c'est un cadeau très personnel. Donc d'abord, c'est un partenariat que nous sommes en train de mettre en place avec ta chaîne, Grande Maison d'édition française, imprimée sur du papier de développement durable. Mais aussi, l'invité est toujours au cœur du choix du livre en tant que tel. Donc je ne sais pas si tu l'as, c'est fort probable. En tout cas, c'est assez personnel comme choix. Et je pense que ça fait... aussi écho à tes bases terriennes et de la vraie vie. Donc, tu vas nous dire ce que tu en penses et ce qui illustre. Pour les cadeaux,

• Speaker #0

  je casse en général.

• Speaker #1

  C'est probable que tu l'aies déjà.

• Speaker #0

  Non.

• Speaker #1

  Alors, c'est un de mes livres préférés. C'est donc un recueil de photos de Sébastien Salgado qui est d'ailleurs en exposition actuellement à la mairie de Paris. Et ce sont les photos de la Terre. Donc le lien entre la Terre et les hommes. Et on aura toujours de la technologie et plein de choses qui se mettront en œuvre. Mais ça, dans Genesis, on voit que d'autres choses perdureront après nous.

• Speaker #0

  Merci beaucoup.

• Speaker #1

  Merci beaucoup, Véniote. Merci beaucoup pour ce discours très inspirant et positif. Ça fait du bien.