Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode hors série du podcast Je découvre le monde du meublé dans lequel nous allons nous pencher sur l'avenir du statut du bailleur privé à la suite de la chute du gouvernement du Premier ministre François Bayrou le 8 septembre. Le statut du bailleur privé est un nouveau statut fiscal qu'un rapport dirigé par le sénateur Marc-Philippe Dobresse et le député Mickaël Cosson propose de créer. Ce rapport, qui a été rendu public le lundi 30 juin 2025, semblait avoir reçu un certain nombre de soutien de plusieurs membres du gouvernement. En conséquence, il était probable qu'un certain nombre de ces préconisations se retrouvent dans le texte du projet de loi de finances 2026, mais la chute du Premier ministre et de son gouvernement rebat les cartes et jette un certain nombre de doutes sur l'avenir de ce statut. Pour rappel, un rapport parlementaire, comme celui sur le statut du bailleur privé, a pour but de réunir des informations par le biais d'auditions ou d'études par exemple, et de formuler des pistes de réflexion ainsi que des propositions en vue d'un éventuel changement dans la législation. Il ne s'agit donc pas d'une proposition de loi en tant que telle. Pour produire des effets, il faut donc qu'une proposition ou un projet de loi voie le jour. Dans notre cas, cela pourrait être à l'occasion du projet de loi de finances 2026. Mais avant de nous interroger sur le destin de ce rapport, passons en revue les cinq propositions qu'il contient, dans l'attente de savoir si certaines d'entre elles seront reprises. La première proposition vise à ouvrir le mécanisme de l'amortissement non plus seulement à la location meublée, mais aussi à la location vide pour les biens mis en location de longue durée. Cet amortissement, aujourd'hui calculé sur la base de la valeur des différents éléments et composants du bien, deviendrait forfaitaire avec des valeurs différentes entre les constructions nouvelles et l'ancien. Pour les constructions neuves, l'amortissement sera de 5% de la valeur du bien hors parterrain, soit 4% de la valeur totale sur 20 ans. Et pour l'ancien, l'amortissement passerait à 4% de la valeur du bien hors parterrain, soit 3,2% de la valeur totale sur 25 ans. Mais pour les constructions anciennes, bénéficier de cet amortissement serait conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 15% de la valeur du bien. La proposition 1 inclut également une variante, la proposition 1 bis, qui reprend la proposition 1 et y ajoute une revalorisation de l'abattement forfaitaire du régime microfoncier afin de le porter à 50% contre 30% actuellement. tout en augmentant le plafond de recettes annuelles à ne pas dépasser pour profiter de ce régime à 30 000 euros contre 15 000 euros actuellement. Le rapport prévoit toutefois que ces chiffres ne s'appliqueront pas automatiquement à tous les loueurs puisque seules les mutations réalisées à partir de décembre 2025 seraient concernées. Ainsi, toutes les activités déjà en cours ne pourraient pas en bénéficier. La deuxième proposition s'inscrit sur le terrain de la lutte contre la hausse des prix de location et vise à récompenser plus particulièrement les bailleurs qui proposeraient un loyer inférieur au prix du marché. Pour ce relevant du régime réel foncier, il est prévu un bonus d'amortissement de 0,5%, 1 ou 1,5% en faveur des contribuables si les loyers qu'ils appliquent correspondent aux loyers intermédiaires sociaux ou très sociaux selon les termes du dispositif LocAvantage. Pour ce relevant du régime microfoncier, il est prévu un bonus d'abattement forfaitaire de 5, 10 ou 15% en faveur des contribuables à nouveau en fonction du loyer appliqué. Troisième possibilité. Certains bailleurs pourraient prétendre à une suppression de l'obligation de conventionnement avec l'ANH dans le cadre d'un investissement avec travaux. La troisième proposition vise à augmenter le déficit imputable au régime réel foncier qui, dans le cadre de ce régime, est directement imputable sur le revenu global. Il existe toutefois une limite à ce système puisque le déficit imputé ne peut dépasser, chaque année, la somme de 10 700 euros ou le double, soit 21 400 euros, si des travaux de rénovation énergétique ont été réalisés. Jugeant que ces plafonds, non revalorisés depuis 25 ans, ne correspondent plus à la réalité des investisseurs, le rapport préconise de rehausser le plafond d'imputation du déficit foncier à 40 000 euros. La proposition 4, quant à elle, vise à exclure les biens mis en location de longue durée de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, dans le but d'inciter les propriétaires immobiliers à utiliser leur patrimoine pour proposer des logements à la location. Enfin, la cinquième proposition touche au système de la plus-value des particuliers sur le plan de l'abattement progressif. qui vient toucher l'impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux. Pour rappel, à l'heure actuelle, l'imposition de la plus-value des particuliers lors de la vente d'un bien est partagée entre un impôt sur la plus-value à 19% et les prélèvements sociaux à 17,2%. Toutefois, chaque année de détention écoulée au-delà de la cinquième, des abattements viennent amontrir le montant de plus-value imposable à l'impôt sur la plus-value ainsi qu'aux prélèvements sociaux, permettant d'obtenir une exonération d'impôt sur la plus-value au bout de 22 ans et une exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Le rapport propose donc, par souci de cohérence avec ses autres préconisations, de ramener la durée de détention permettant une exonération totale d'imposition sur la plus-value, qu'il s'agisse de l'impôt sur la plus-value ou des prélèvements sociaux, à 20 ans. Maintenant que nous avons passé en revue les cinq propositions de ce rapport, essayons de déterminer quel pourrait être leur avenir et leur réception dans le cadre d'un examen à l'occasion du projet de loi de finances 2026. De manière générale, deux points sont tout d'abord à souligner. Le premier est la couleur politique de ce rapport, qui semble plutôt marqué au centre et à droite, dirigé par un membre du parti Les Républicains et un du parti Les Démocrates. Bien qu'un rapport ne puisse être directement relié à un parti politique, il reste important de souligner qu'un rapport trop marqué d'une couleur politique pourrait bien évidemment rencontrer de vives oppositions dans l'autre moitié de l'hémicycle, ce qui pourrait par exemple être le cas ici, avec une majorité plutôt marquée à gauche au sein de l'Assemblée nationale. Le second point est la question du coût de ces mesures pour le budget de l'État. En effet, si la perspective d'encourager fiscalement l'allocation peut sembler une bonne option, le seul coût de la première proposition représente plusieurs milliards d'euros à l'heure où l'État recherche activement plus de 44 milliards d'euros en envisageant de les prélever sur des secteurs clés. Selon les rapporteurs, ce coût doit être absorbé par les recettes générées par la construction de nouveaux logements, favorisés par ce rapport. Aujourd'hui, des débats existent toutefois sur les estimations réalisées et l'impact disposition de ce rapport sur les finances publiques sera bien évidemment au cœur des débats. selon les propositions qui pourraient être retenues. De manière plus particulière, chacune des propositions de ce rapport n'est pas non plus exemple de certaines critiques. Ainsi, la première proposition, outre son coût, risque de se voir opposer la déprofessionnalisation du traitement fiscal de l'allocation, qu'elle soit vide ou meublée, au régime réel. Or, ce fonctionnement ouvrirait la porte à de nombreuses erreurs de déclaration, autant préjudiciables à l'administration fiscale qu'aux contribuables en cas de contrôle à la postériorité. et les anciennes, qui devraient réaliser des travaux importants pour bénéficier de l'amortissement, risquent d'être remises en cause. La troisième proposition, quant à elle, pourrait se voir opposée à un effet contre-productif pour l'allègement de la fiscalité des contribuables. En effet, l'augmentation du plafond du déficit foncier pourrait conduire les contribuables à consommer tout le déficit acquis, généralement au moment de l'achat du bien, sur seulement une ou deux années, et ensuite subir une imposition plus importante les années suivantes, ce qui, sur le long terme, aurait pour effet de devoir supporter davantage d'impôts que selon le régime actuel. Quant à la cinquième proposition, elle pourrait surtout se voir opposer une incohérence avec la mesure de réintégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value à l'occasion de la loi de finances 2025. D'autant que cette mesure de réintégration des amortissements continue aujourd'hui de concerner les loueurs de biens meublés au régime réel, mais aucune précision n'a été faite pour les loueurs de logements vides si ces derniers venaient à bénéficier du même mécanisme. Dans le sens de cette dernière remarque, Ce rapport est teinté d'un déséquilibre important entre location vide et meublé, la première bénéficiant davantage de propositions que la seconde. Or, ce déséquilibre ne manquera pas d'être souligné lors d'un éventuel examen de ce rapport, notamment puisqu'il risque de fragiliser le secteur de la location meublée en faveur de la location vide et ainsi de vulnérabiliser davantage des publics pour lesquels les enjeux d'hébergement sont déjà sur la table, qu'il s'agisse de personnes âgées ou, à plus forte raison, des étudiants. Bien évidemment, seuls les prochains mois nous permettront d'y voir plus clair sur les suites éventuelles de ce rapport et nous ne manquerons pas d'en discuter à nouveau à cette occasion. D'ici là, nous vous souhaitons une bonne rentrée et vous retrouverons avec plaisir dès la semaine prochaine avec une nouvelle série portant sur les responsabilités des bailleurs et locataires quant à l'entretien des équipements spécifiques d'un bien meublé tels les chaudières ou VMC.
