Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans une nouvelle série du podcast Je découvre le monde du meublé dans laquelle nous allons nous pencher sur les obligations respectives que doivent supporter propriétaires et locataires dans le cadre de l'entretien d'équipements spécifiques du logement. Pour ce premier épisode, nous allons donc parler de l'entretien de la chaudière dans un bien mis en location. La première chose à rappeler sur le sujet est que Lorsqu'une chaudière est présente dans un bien, son entretien est obligatoire, comme le précise l'article R224-41-7 du Code de l'environnement, issu du décret du 9 juin 2009, qui impose que, pour les chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW, l'entretien doit être effectué chaque année civile, par une personne remplissant des conditions particulières de qualification professionnelle. De plus, en cas de remplacement d'une chaudière ou d'installation d'une nouvelle chaudière, Il est également obligatoire que le premier entretien soit effectué au plus tard au cours de l'année civile suivant le remplacement ou l'installation. Cette obligation a bien évidemment pour but d'éviter qu'une panne remettant en cause l'habitabilité du logement ne survienne, mais également d'éviter tout risque pour la sécurité et la santé des occupants pouvant découler d'un dysfonctionnement. Pour autant, si l'entretien est donc obligatoire, reste à savoir qui en est responsable dans le cadre d'une activité de location meublée. Là encore, c'est vers le Code de l'environnement qu'il faut se tourner. notamment son article R224-41-5 qui indique que « Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. » Dans le cadre d'une location de longue durée, cet article pose donc une responsabilité claire pour le locataire de devoir procéder à l'entretien de la chaudière. Pour autant, il est nécessaire d'apporter deux tempéraments à cette obligation. Le premier est que l'entretien visé par le texte de cet article relève de ce que l'on pourrait qualifier d'entretien courant, ce qui veut dire que le propriétaire reste responsable des interventions, telles que le remplacement en cas de panne ou les réparations majeures, sauf si, bien évidemment, ces interventions résultent d'un défaut d'entretien courant. Le second concerne le cas d'une chaudière collective. Dans ce cas, l'article R224-41-5 précise que l'entretien de la chaudière doit être effectué à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l'immeuble. En toute logique, le propriétaire doit également s'assurer, au moment de l'entrée dans les lieux, que le logement dispose d'une chaudière en bon état de marche, de telle façon que le seul entretien courant du locataire puisse lui permettre de fonctionner convenablement. Mais justement, que recouvre réellement cette obligation d'entretien courant ? La réponse à cette question se trouve à l'article suivant du Code de l'environnement, soit le R224-41-6. Selon les termes de cet article, l'entretien annuel, qui doit donc être réalisé par le locataire de longue durée, sauf pour une chaudière collective, doit comporter trois points. A savoir, premièrement, la vérification de la chaudière et des installations destinées à la distribution et à la régulation de l'énergie thermique, ainsi que, le cas échéant, leur nettoyage et leur réglage. Deuxièmement, l'évaluation du rendement de la chaudière et, sauf si les systèmes de chauffage et les besoins de chauffage n'ont pas changé depuis le dernier entretien, l'évaluation du dimensionnement du générateur de chaleur par rapport aux besoins de chauffage du bâtiment ou de la partie de bâtiment. Troisièmement, la fourniture des conseils nécessaires portant sur le bon usage de la chaudière, sur les améliorations possibles de l'ensemble de l'installation de chauffage et sur l'intérêt éventuel du remplacement de celle-ci. Ce sont donc généralement ces prestations qui seront proposées par les professionnels agréés pour intervenir sur ces équipements et qui comprennent généralement la vérification de l'état général de l'installation, le nettoyage des composants, le réglage de l'appareil pour un fonctionnement optimal, l'analyse des fumées de combustion, la vérification de l'énanchéité et de la sécurité de l'appareil et enfin, élément très important, la remise d'une attestation d'entretien. En effet, La remise d'une telle attestation est obligatoire selon les termes de l'article R224-41-8 du Code de l'environnement. Elle doit être effectuée par le professionnel dans les 15 jours suivant la visite et doit ensuite être conservée pendant au moins deux ans. Elle doit, dans ce délai, pouvoir être fournie sur demande, notamment à une assurance en cas de sinistre ou encore au propriétaire, qui a le droit, chaque année, de demander à son locataire de lui fournir la preuve de la réalisation de l'entretien. En ce sens, et puisqu'il s'agit d'une obligation souvent méconnue par les locataires, Il est fortement conseillé aux bailleurs de mettre en place quelques bonnes pratiques. Tout d'abord, veillez bien à ce qu'une clause du bail indique clairement que l'entretien de la chaudière est à la charge du locataire, sans quoi vous serez responsable de son entretien. Pensez également, au moins la première année, à faire un rappel, même informel, à votre locataire quant à l'entretien de la chaudière. Vous pouvez également y inclure des conseils, comme celui d'anticiper la prise de rendez-vous ou de bien penser à conserver l'attestation. Vous pouvez même y joindre le numéro d'un professionnel si vous en connaissez un afin de lui faciliter la tâche, même si votre locataire restera toujours libre d'en choisir un différent. Enfin, et notamment si ce dernier se montre peu coopératif quant à son obligation, Vous pouvez également prendre soin de lui rappeler les conséquences d'un manquement à son obligation, car, outre les risques pour sa santé, qui constituent déjà un argument majeur, un défaut d'entretien peut avoir d'autres conséquences importantes, qu'il s'agisse d'une surconsommation d'énergie, d'un refus de prise en charge par l'assurance en cas d'incident, d'un engagement de sa responsabilité en cas de dommage causé à des tiers, ou encore du coup d'une intervention plus lourde en cas de défaut d'entretien. Sur ce dernier point, pensez bien également, lors de la sortie des lieux du locataire, à lui demander de fournir une attestation d'entretien de moins de 12 mois, tout en gardant à l'esprit que, lorsqu'il entre lui-même dans les lieux, le locataire est en droit de vous demander la même chose, à savoir la preuve de la réalisation d'un entretien dans les 12 derniers mois avant son entrée dans les lieux. Il est d'ailleurs conseillé de présenter cette pièce même en l'absence de demande, afin que le locataire sache également quand il devra lui-même prévoir un entretien. Il n'est d'ailleurs pas nécessaire que le locataire ait un an d'ancienneté pour être responsable de l'entretien de la chaudière, sauf si le bail prévoit un premier entretien à la charge du propriétaire. Pour y voir plus clair, prenons l'exemple d'un appartement dont la chaudière doit être entretenue tous les ans au mois de mars. En l'absence d'une clause prévoyant un premier entretien à la charge du propriétaire, un locataire qui entrerait dans les lieux en novembre 2025 devrait tout de même supporter l'entretien de la chaudière en mars 2026, même s'il n'est dans les lieux que depuis quelques mois. En revanche, si le locataire quitte les lieux deux ans plus tard, en janvier 2028 par exemple, il ne sera pas redevable de l'entretien qui devra avoir lieu en mars de la même année. Si, malgré toutes les précautions prises et informations données, votre locataire n'est pas en mesure de vous faire une attestation et n'a pas donné suite à vos rappels, informels tout d'abord, puis par lettres recommandées, sachez que vous pouvez décider d'organiser vous-même l'entretien et en facturer le coût au locataire, à condition de l'en avoir notifié au préalable, comme dans le cas d'un défaut d'assurance. Et si vous ne constatez ce défaut d'entretien qu'au moment de la sortie des lieux, vous avez également la possibilité d'opérer une retenue sur le dépôt de garantie et, éventuellement, Demandez un versement complémentaire si d'importants travaux s'imposent, voire, en cas de litige, vous tournez vers la justice pour obtenir un remboursement. Vous savez maintenant toutes les obligations d'entretien qui pèsent respectivement sur le bailleur et le locataire en cas de présence d'une chaudière dans le logement. Notre prochain épisode, nous resterons sur ce sujet en passant à notre équipement spécifique et plus courant, les dispositifs de VMC.
