Speaker #1Bonjour à toutes et à tous, et bienvenue dans ce nouvel épisode hors série consacré à la fiscalité de la location saisonnière au régime microbique. L'année dernière, nous avions déjà consacré un podcast à ce sujet, mais force est de constater que bien des choses ont changé depuis, l'occasion pour nous de vous proposer un tour d'horizon de toutes les mesures qui ont concerné le régime microbique depuis 2024, et, pour vous, de faire le point et de vous assurer que vous avez toutes les clés en main pour déterminer la bonne fiscalité pour votre activité. Pour tout comprendre, il faut remonter à l'année 2023, la dernière avant plusieurs bouleversements. Lors de cette année, les chiffres du régime microbique de la location saisonnière sont les suivants. 50% d'abattement et 77 700 euros de plafond de recettes pour la location d'un meublé de tourisme non classé, 71% d'abattement et 180 700 euros de plafond de recettes pour la location d'un meublé de tourisme classé ou d'une chambre d'hôte. Pourtant, dès cette année, plusieurs signaux tendent vers une prochaine réforme de la fiscalité du régime microbique, l'un d'eux étant l'apparition d'une proposition de loi transpartisane au mois d'avril, la proposition de loi Lemaire. Toutefois, si vous avez suivi l'actualité sur ces derniers mois, vous aurez remarqué que la loi Lemaire n'est entrée en vigueur qu'au 1er janvier 2025, et ce n'est donc pas par elle que tous ces changements de fiscalité ont commencé. En effet, dès la fin de l'année 2023, des discussions ont lieu au moment de l'élaboration du projet de loi de finances 2024, et, au fur et à mesure des allers-retours du texte entre l'Assemblée nationale et le Sénat, ainsi que des recours à l'article 49.3 de la Constitution, un article de la loi de finances se glisse dans le texte final et réforme le régime microbique de la location de courte durée. Le problème, c'est que la rédaction de cet article a fait l'objet de très nombreuses questions dès l'entrée en vigueur de la loi de finances 2024, car, s'il ne faisait aucun doute que le but de l'article était de réduire les avantages fiscaux des loueurs de courte durée au régime microbique, l'interprétation qui en a été faite est tout autre. Pour faire court, voici ce qu'il y en était. Pour les meubles et tourisme non classés, pas de débat. Leur taux d'abattement plongeait à 30% et leur plafond de recettes à 15 000 euros. Pour les meubles et tourisme classés, en revanche, deux interprétations du texte existaient. La première, certainement plus en accord avec l'intention du législateur, consistait à considérer que les meublés de tourisme classés voyaient leur abattement et leur plafond de recettes également tomber à 30% et 15 000 euros. La seconde, à la faveur d'une imprécision du texte, permettait de considérer que rien n'avait changé pour les meublés de tourisme classés, qui conservaient leurs abattements et plafonds de 71% et 188 700 euros. Par ailleurs, un nouveau passage prévoyait d'octroyer un abattement de 21% supplémentaire au loueur d'un meublé de tourisme classé qui serait situé en dehors d'une zone tendue. à la condition qu'il n'ait pas réalisé un chiffre d'affaires supérieur à 15 000 euros sur l'année civile précédente. En fonction de l'interprétation retenue, avec un abattement initial de 30 ou 71%, ces 21% supplémentaires pouvaient donc donner lieu à un abattement de 51% ou de 92% pour les meublés de tourisme classés concernés. Au vu de ces éléments, et de l'esprit de la loi, c'est donc bien l'interprétation moins favorable aux contribuables qui semblait devoir être retenue. Et de nombreux indices allaient dans ce sens, dont, dès la mi-février 2024, ... l'apparution au beau fibre d'un article précisant que, pour limiter les conséquences d'une application rétroactive de la loi de finances 2024, les contribuables auraient le choix, au moment de déclarer leurs revenus de l'année 2023, entre se voir appliquer l'ancien et le nouveau régime. Car oui, dernière surprise du texte de la loi de finances 2024, elle prévoyait la rétroactivité de ces mesures pour les revenus perçus en 2023, qui allaient donc être imposés quelques mois plus tard. Cette publication a d'ailleurs été immédiatement suivie d'un recours en référé pour excès de pouvoir, déposé le 6 mars par plusieurs sénateurs auprès du Conseil d'État, rapidement rejoint le 14 mars par l'Association pour un tourisme professionnel, l'Union des métiers et des industries de l'hôtellerie et le Groupement des hôtelleries et restaurations de France. Tous dénonçaient le maintien d'un avantage fiscal jugé excessif en laissant le choix aux contribuables. Mais la question n'a pas été tranchée avant l'ouverture de la période de déclaration des revenus. Ce n'est donc qu'à partir de cet instant que les contribuables ont pu découvrir que, pour la déclaration de leurs revenus 2023 de location de courte durée, il leur était possible de continuer à bénéficier d'un abattement de 50% pour les meublés de tourisme non classés, de 71% pour les meublés de tourisme classés, et même de 92% s'ils en remplissaient les conditions. Ce n'est d'ailleurs que quelques semaines plus tard que le Conseil d'État devait finalement annuler l'article du BOFIP, mais les déclarations d'impôt avaient alors déjà été réalisées. C'est sur la base de cette rédaction incertaine que la loi Lemaire, loi davantage portée sur la diversification de l'arsenal législatif des communes plutôt que sur l'aspect fiscal et l'activité, A toutefois inséré dans cette disposition un article concernant le régime microbique de la location meublée, finalement adopté lors du passage du texte en commission mixte paritaire, après de nombreux reports notamment dus à la dissolution de l'Assemblée nationale à l'été 2024. Dans cet article, deux éléments importants sont à retenir. Premièrement, pour les revenus de location de courte durée perçus en 2025, les taux et seuils du micro-bis qui étaient revus à la baisse, soit 30% d'abattement et 15 000 euros de plafond pour la location d'un meublé de tourisme non classé, et 50% d'abattement et 77 700 euros de plafond pour les meublés de tourisme classé et chambre d'hôte. Somme toute. Le micro-vue des meublés de tourisme non classés se voit donc aligné sur les valeurs du régime micro-foncier et celui des meublés de tourisme classés sur celui de la location meublée de longue durée. Deuxièmement, et pour éviter de nouveaux doutes ou erreurs d'interprétation, la loi Lemaire imposait, pour l'imposition des revenus 2024, que la fiscalité applicable soit celle prévue préalablement à l'entrée en vigueur de la loi de finances 2024. Adieu donc l'abattement de 21% supplémentaire et retour, pour une dernière année, au taux qui était jusqu'ici le plus connu en location de courte durée, 50 et 71%. Pour autant, il aura été possible que ces nouveaux changements ne voient jamais le jour, car la disposition fiscale de la loi Lemaire aurait très bien pu, avant de pouvoir entrer en application au 1er janvier 2025, se voir supplantée par des dispositions de la loi de finances 2025. D'ailleurs, lors des premières discussions sur le PLF 2025, des amendements ont été déposés pour modifier d'une autre manière le régime microbique de l'allocation de courte durée. En effet, les chiffres retenus par la loi Lemaire ont été le fruit d'un travail mené par une commission mixte paritaire, afin d'aboutir à un compromis entre les volontés de sénateurs et de députés, Compromis qui a, sur ce point, davantage tourné en faveur du Sénat. C'est certainement la raison pour laquelle, au moment de se pencher sur la loi de finances, députés et sénateurs ont finalement essayé de modifier à nouveau ces chiffres afin de faire prévaloir leur version par rapport à la solution de compromis de la loi Lemaire. Mais finalement, tous les amendements en ce sens ont été abandonnés ou rejetés, ce qui fait que le texte de la loi Lemaire a bien trouvé à s'appliquer depuis le 1er janvier 2025, modifiant donc de manière importante la fiscalité des contribuables sur l'année 2026, et augurant une modification de leur formulaire déclaratif avec des cases adaptées au changement à partir du printemps 2026 lorsqu'il s'agira de déclarer les revenus 2025. En conséquence, les lois de meublé de courte durée qui relèvent du régime microbique doivent garder deux informations à l'esprit. La première est que leur imposition au régime microbique va mathématiquement augmenter du fait de la chute de l'abattement forfaitaire, à moins, pour les lois de meublé de tourisme non classé, de procéder au classement de leurs biens afin de conserver un taux d'abattement équivalent de 50%. La seconde est que certains loueurs qui dépassent ou sont proches des nouveaux plafonds de recettes, et particulièrement celui de 15 000 euros, devront peut-être anticiper un passage au régime réel d'imposition. D'une manière générale, il est important pour les loueurs qui n'en relèvent pas encore de prendre le temps de considérer une transition en valeur régime réel pour leur activité, afin de conserver une bonne rentabilité. Après plus d'un an et demi, la question de la fiscalité de la location saisonnière au régime microbique semble finalement avoir été tranchée, et déboucher sur une baisse de l'abattement qui devrait finalement s'appliquer dès le printemps 2026 pour la déclaration des revenus 2025, même s'il conviendra d'ici là de surveiller, comme chaque année, le contenu du texte de la loi de finances 2026 qui pourrait, à nouveau, réserver des surprises aux loueurs de courte durée.
