Speaker #0Salut tout le monde, aujourd'hui on va parler immobilier, notamment des immeubles de rapport. C'est un sujet que j'adore, je ne sais pas si ça va s'entendre, mais les immeubles de rapport, clairement, c'est mon dada. C'est par ça que j'ai commencé à titre personnel l'investissement locatif en 2015. Et c'est vraiment pour moi le graal de l'investisseur. Et par chance, dans nos secteurs un peu ruraux, en Normandie, moi j'exerce dans le Calvados, à Caen et tout autour, on peut acheter, vendre des immeubles de rapport à parfois 100 ou 200 000 euros dans des secteurs un peu ruraux. 300-400 000 euros maximum dans des villes un peu plus importantes. Donc ça reste accessible évidemment grâce notamment à l'effet de levier bancaire dont on va peut-être parler un peu plus tard dans cette vidéo. Déjà c'est quoi un immeuble de rapport ? Alors je vais vous donner ma définition à moi, c'est pas celle de Larousse ou du Robert. C'est un ensemble d'appartements qui sont en monopropriété, donc pas de copropriété, pas de syndic, qui appartiennent au même propriétaire sur une même parcelle. C'est ça la définition d'un immeuble de rapport. Donc c'est pas un ensemble de petites maisons, ça sera un nom différent. Ce n'est pas non plus un lot de 3 ou 4 appartements, mais qui serait quand même au sein d'une copropriété ou d'un autre immeuble. Vraiment, immeuble de rapport sous-entend monopropriété. Vous êtes tout seul, vous êtes chez vous, vous prenez les décisions, personne ne vous empête. C'est vraiment un des gros points forts. Vous devenez en fait le mini syndic de votre immeuble. C'est vous qui gérez tous les aspects positifs comme négatifs, mais les décisions et les charges ne vous sont pas imposées. C'est vous qui gérez le ménage, les locataires le font eux-mêmes. C'est le cas dans certains de mes immeubles personnels. Dans d'autres, un peu plus important, j'ai mis en place des sociétés de ménage. Entretien sur la toiture, est-ce qu'on fait, est-ce qu'on ne fait pas ? Tout ça, on décide. Prenez mon cas, j'ai à Thurière-Cours, dans un immeuble, un appartement où la toiture mériterait d'être changée. Moi, je suis plutôt pour. C'est un petit immeuble de 4 appartements. On commence à avoir des fuites un peu à droite, à gauche. Mais j'ai d'autres propriétaires qui ne veulent pas dépenser d'argent. Et pour l'instant, du coup, on ne va pas faire les travaux. Et c'est un des inconvénients, selon moi, de la copropriété. En monopropriété, on assume tout, mais on décide de tout. également. Alors pourquoi localement Visitenco c'est la bonne agence immobilière pour acheter ou vendre un immeuble de rapport ? Parce que c'est un sujet qu'on adore et qu'on maîtrise presque par cœur en toute modestie. Comment ça se passe ? Comment le présenter ? Comment calculer la rentabilité ? Quelle charge déduire ? Si vous tombez par exemple sur une des annonces d'un immeuble de rapport à vendre chez Visitenco, vous verrez que c'est un langage par des investisseurs pour des investisseurs. On va vous parler des loyers. On va bien évidemment vous dire si ce sont des loyers nets ou non. On va vous parler des types de baux, de la location nue, de la location meublée. Ça a des conséquences sur le régime fiscal, sur la durée d'engagement du bailleur, etc. On va vous citer les DPE, les DPE individuels des appartements, mais aussi le DPE à l'immeuble, c'est une nouveauté depuis quelques années. On va vous préciser quid des charges, quid des entretiens, quid des modes de chauffage, chauffage électrique, donc peu de charges quoi qu'il arrive, peu de gestion. avec des chaudières gaz individuelles, ça demande un peu plus de taf, et tous les 10 ans, 12 ans, il faut les remplacer, etc. Donc vraiment, des annonces par des investisseurs, pour des investisseurs. Et on sait évidemment, si vous êtes vous, propriétaire, et que vous voulez en vendre un, comment le valoriser au mieux, et comment en fait fixer son juste prix, un prix auquel vous, en tant que propriétaire, vous n'êtes pas lésé, au maximum de ce qui est possible, mais aussi un prix en face duquel on va trouver un acquéreur qui va vouloir l'acheter, et qui va réussir à se le faire financer. par une banque parce que c'est la clé de l'investissement locatif. Évidemment, l'effet de levier, l'effet bancaire, le fait de mettre des emprunts qu'on va déduire de ses intérêts si on est en revenu foncier, qu'on va passer en charge si on est en meublé ou en SCI, etc. Une fois qu'on a acheté ou vendu, passe l'étape de la gestion quotidienne des locataires. Alors, deux possibilités. Vous voulez le faire comme un grand. C'est des fois pas plus mal au début pour se rendre compte du boulot que c'est et de faire ses propres erreurs. Et au bout d'un moment, on a souvent envie de confier la gestion à un pro parce qu'on commence à en avoir un petit peu marre. L'immeuble tourne, il y a un petit peu de cash flow. Donc on se dit, tant pis, je vais perdre 100 euros par mois, mais je ne vais plus m'embêter. Et ce n'est plus mon téléphone à moi qui va sonner le samedi ou le dimanche pour me dire qu'il y a un chiot de boucher pour être poli. Pourquoi Visite&Co en Normandie, en tout cas, c'est un interlocuteur parfait pour la gestion locative ? Encore une fois, on gère vos immeubles comme les nôtres. Flavie et moi, les gérants de Visite&Co, on possède à titre personnel plusieurs immeubles. On adore les gérer. On prend le même soin à gérer ceux qu'on nous confie que les nôtres. On en gère pour le compte de nos clients une bonne dizaine, un peu partout, à Caen, à Bayeux, en Suisse Normande, à Falaise, etc. On le fait avec un tarif qui est canon, 4,8% TTC la première année, 7,2% ensuite. On ne prend pas de frais supplémentaires que font beaucoup de mes confrères locaux, en tout cas des frais de gestion supplémentaires pour les monopropriétés, justement pour encadrer les parties communes, pour des passages, etc. On ne prend rien de tout ça et pourtant on fait bien notre job. On passe toujours en début d'année dans les immeubles pour relever les compteurs, voir tout ce qui se passe sur les parties communes. On est très attentif aux demandes des locataires du moment qu'elles sont justifiées, etc. Donc on est vraiment l'agence qu'il vous faut pour gérer votre immeuble de rapport, vous l'avez compris, parce que c'est un sujet qui nous passionne. Voilà, c'était l'objet de la vidéo du jour du podcast. Si vous avez des questions, vous pouvez les poser en commentaire, on y répond toujours. Vous pouvez contacter Visit&Co par tout canal de votre choix, téléphone, e-mail, le site internet, les DM sur Insta, les MP sur Facebook, parce que j'ai appris que ça avait deux noms différents. Et pourquoi pas le pigeon voyageur ? Dans ces cas-là, vous l'envoyez au 82 avenue de Thiès à Caen, c'est notre agence principale. Ciao les amis !
