Transcription

• Speaker #0

  L'immobilier au Maroc, tout le monde en parle, mais la fiscalité, personne n'aime s'y plonger. Pourtant, c'est souvent là que tout se joue. La rentabilité, les plus-values et parfois même la survie d'un projet. Dans cet épisode, je reçois Abdelaziz Arji, PDG d'Eurodéfi au Maroc, l'un des experts les plus pointus en audite et en fiscalité immobilière. On va parler concret. Acheter un bien. Quelles taxes vous attendent ? Louer en longue durée ou en Airbnb ? Comment déclarer ? Vendre et garder le maximum de plus-value. Quelles sont les différences pour un Marocain, un MRE ou un étranger pour tout ce qui est fiscal ? Et surtout, les erreurs fiscales qui peuvent vous coûter très cher. Un échange sans langue de bois qui va certainement changer la façon dont vous voyez la fiscalité au Maroc. et si vous pensez que ce n'était qu'un point de détail, détrompez-vous et restez avec nous jusqu'au bout de l'épisode. Bienvenue dans les Clés du Maroc. Bonjour.

• Speaker #1

  Bonjour M. Lorenz.

• Speaker #0

  Merci beaucoup de venir pour ce troisième épisode des Clés du Maroc, qui sera consacré aujourd'hui à un sujet qui passionne et qui intéresse beaucoup d'auditeurs depuis le lancement du podcast, qui est sur la fiscalité immobilière. Je suis très content de vous avoir pour qu'on puisse parler de tous les sujets que j'ai évoqués à l'intro. Mais avant de commencer, est-ce que vous pouvez vous présenter pour qu'on puisse un peu mieux vous connaître avant de rentrer dans le vif du sujet ?

• Speaker #1

  Alors, Arjé Abdelaziz, je suis expert comptable, commissaire au compte, mais également conseil juridique et fiscal. Notre activité est très large et justement, le fait d'être bien plongé dans la fiscalité, la comptabilité, le droit, On est un petit peu les conseils privilégiés du chef d'entreprise aujourd'hui. Et nous avons des particuliers aussi qui viennent nous voir pour créer des entreprises, ce qu'on appelle des entreprises individuelles au Maroc, et qu'on fait évoluer vers des sociétés quand ils vont commencer à avoir du business qui est plus consistant.

• Speaker #0

  Et pour devenir une pointure de tout ce qui est fiscalité immobilière, expert comptable au Maroc, qu'est-ce qu'on fait comme études ? Comment est-ce qu'on en arrive là ?

• Speaker #1

  Une pointure, c'est peut-être exagéré, mais je sais qu'avec 25 ans d'expérience au Maroc, je commence à être parmi les anciens. Pour être expert comptable, pour parler un petit peu de mon parcours, j'ai fait l'Institut supérieur de commerce et d'administration des entreprises d'ISCAO au Maroc à une époque où le cercle... Le cursus d'expertise comptable n'était pas encore fondé au Maroc. Et donc, j'étais obligé, une fois que j'ai terminé mes quatre années de l'ISCAE, de partir en France et de faire l'expertise comptable en France.

• Speaker #0

  Très bien. Et ensuite, vous êtes directement revenu de France au Maroc. Vous avez d'abord un peu exercé en France le métier d'expert comptable.

• Speaker #1

  Alors, j'étais parti en France pour faire deux ans, donc pour faire un DESS. Puis... J'ai tout de suite compris l'intérêt de faire l'expertise comptable, donc en fait j'ai continué le cursus d'expertise comptable qui est très très lent. Aujourd'hui, quelqu'un qui va voir l'expertise comptable, diplôme d'expert comptable à 28 ans, c'est quelqu'un qui n'a fait que ça, que des études comme ça. Donc le diplôme d'expertise comptable, on va l'avoir à 35 ans, voire 40 ans des fois, parce que c'est très reprenant, on travaille en même temps, et c'est des études qui sont... minimum de bac plus 8, plus 9, plus un stage professionnel et du travail. Et donc en fait, moi je suis parti pour deux ans, je suis resté en France 15 ans, et en Asie du Sud-Est aussi, ce qui m'a permis d'avoir une culture générale, fiscale, juridique, et d'avoir une ouverture sur des horizons importants que j'ai essayé d'exploiter au Maroc.

• Speaker #0

  Et j'imagine qu'il vous sert encore aujourd'hui chez Eurodéfi au Maroc. pour vos clients qui sont plutôt des particuliers, des professionnels où il y a un peu de tout dedans ?

• Speaker #1

  Absolument. Alors ce qui m'a amené à rentrer alors que j'avais quand même bâti ma vie que je pouvais avoir confortablement en France, c'est que c'était l'an 2000, je me rappelle, il y avait un changement important au Maroc avec le roi Mohamed VI qui a accédé au trône et j'ai senti donc un vent de changement. et de liberté sur le plan de l'entreprenariat, donc c'était l'occasion. La deuxième contrainte, c'est que j'ai senti que professionnellement, j'ai exercé en France en tant qu'associé dans un cabinet parisien et j'ai senti qu'on ne faisait toute la journée que faire peur à nos clients français. À chaque fois qu'ils nous posent une question, on leur sort, attention, il y a l'article 511 qui encadre là. cette activité, il ne faut pas faire ça, il ne faut pas faire ci. Et donc, on passait notre temps à faire peur à nos clients. Et en fait, j'ai constaté que la France était trop normée, avec toutes les normes européennes, et que, je peux exagérer, mais il n'y avait plus de créativité. Et donc, c'est ce qui m'a poussé, deuxième raison, pour rentrer au Maroc, parce qu'au Maroc, on avait besoin de tout. Et il fallait donc que les Marocains prennent leur pays en main et le développent. Et donc, le choix que j'ai fait est très important parce que quand je suis arrivé, j'ai trouvé effectivement qu'il fallait tout faire. Et donc, j'ai commencé par travailler avec mes clients que j'avais en France. Donc, j'ai continué à faire de l'externalisation de services, comme on dit. Et puis, quand j'ai constaté que le marché marocain est devenu intéressant, j'ai complètement cessé de l'externalisation de services et j'ai travaillé uniquement pour le marché marocain. Et Eurodéfi, c'est un petit peu le défi parce que je me disais, je veux au Maroc bénéficier de la même qualité de vie sur un plan financier que j'avais en France, avec la qualité aussi des clients, parce que ce sont des clients qui sont exigeants, ce sont des clients qui valorisent le service et je voulais dupliquer ce schéma au Maroc. Et donc, c'est ce que je fais aujourd'hui, je m'entoure de clients qui sont friands du service.

• Speaker #0

  Très bien, alors je pense que depuis 25 ans, la... La France s'est encore plus complexifiée sur tout ce qui est fiscal et normes, donc je pense qu'effectivement partir il y a 25 ans était une bonne idée. Aujourd'hui, s'il fallait commencer par faire un panorama de la fiscalité au Maroc, est-ce qu'il y a déjà des grandes lignes qu'il faut connaître sur la fiscalité immobilière au Maroc que peut-être qu'on ne connaît pas en France ou qu'on n'a pas en France ?

• Speaker #1

  Je pense que le Maroc se structure de plus en plus. Avec tous les projets que nous avons qui sont lancés, on ne peut plus rester dans l'informel. Et donc tout le monde doit contribuer à la construction de ce Maroc qui se veut un petit peu le hub de l'Afrique et de donner une image de modernité et de structuration. Donc ça passe par la digitalisation, ça passe par la formation, ça passe par la structuration aussi de notre métier. entre experts comptables, comptables agréés, par des avocats fiscalistes, par des gens du droit. Et donc, en fait, on a besoin de toutes ces compétences pour pouvoir aller de l'avant. Et le Maroc a fait, à mon avis, un bond important dans la digitalisation. Aujourd'hui, on a la plupart des services fiscaux qui sont digitalisés. Il ne reste que les difficultés que nous avons actuellement, c'est dans les réclamations. dans les réclamations parce que La plupart des services administratifs qui étaient gérés humainement sont orientés maintenant au contrôle. Et ce qui fait que quand on dépose une réclamation pour une rectification ou pour réclamer un abus de droit, un abus peut-être ou une erreur de l'administration, il faut vraiment batailler pour avoir gain de cause. C'est le seul problème que nous avons aujourd'hui avec la fiscalité marocaine. C'est que quand on dépose une réclamation, Il est difficile d'avoir gain de cause parce qu'il n'y a plus d'humains en masse comme c'était avant pour gérer ces réclamations. D'où l'intérêt de ne pas faire d'erreur. Parce que quand on fait l'erreur, on a une taxation, on peut même avoir une taxation d'office, et c'est difficile après d'aller au créneau pour réclamer réparation.

• Speaker #0

  Et c'est aujourd'hui même des cabinets comme les vôtres ont du mal à obtenir gain de cause. Ça veut dire que si une entreprise comme la vôtre a des difficultés, C'est-à-dire que le particulier, lui, n'a quasiment aucune chance d'avoir gain de cause, même s'il avait peut-être raison ou qu'il a fait une erreur sur sa déclaration.

• Speaker #1

  Il y a possibilité de faire une réclamation, mais il ne faut pas compter sur une réclamation qu'on va déposer sur le portail de l'administration fiscale ou qu'on va déposer sur papier et qui va être traitée. Il faut la suivre. Et bien sûr, chaque cabinet a ses astuces et ses raccourcis. On sait très bien que quand on fait une réclamation, il faut très bien la rédiger, il faut aller droit au but, il faut bien la documenter. Après, il faut la déposer de manière officielle. Et après, il faut aller voir le service concerné pour plaider sa cause. Et obliger l'administration à reconnaître qu'il y a eu une erreur et qu'il faut redresser. après donc dans l'argumentaire qu'on donne Il faut faire feu de tout bois. Donc en fait, par exemple, quand on vend un bien et que le bien est en piteux état et que l'administration vous réclame un redressement sur ce bien, il faut savoir comment faire la réclamation. d'accord, écrite, bien la rédigée, peut-être joindre des photos pour montrer l'état des lieux du local qu'on vend, du quartier, le distinguer de l'appartement qui est ensoleillé que celui qui n'est pas ensoleillé, dans quel étage, que c'est un appartement qui est dans un lieu où il y a des professionnels, par exemple, ou même une école. Moi, j'ai vu un immeuble dans lequel il y a une école qui occupe 4-5 étages. et dans lequel il y a un appartement qui n'a rien à voir avec l'école. Donc, à qui vendre cet appartement ? Il n'y a que l'école qui va l'acheter.

• Speaker #0

  Très compliqué à vendre.

• Speaker #1

  Parce que même l'ascenseur, ce sont les élèves qui l'utilisent. Et moi, je me trouve au sixième ou septième étage. À être dans cet appartement, il n'y a que l'école qui peut me le vendre. Donc, l'école va m'obliger à lui vendre à un prix qui n'est pas le prix du marché.

• Speaker #0

  Qui est le sien.

• Speaker #1

  Et l'administration va me redresser.

• Speaker #0

  D'accord. donc assez intéressant de voir qu'il faut bien se faire accompagner pour Bien déclaré et en cas de souci, pouvoir réclamer auprès des services fiscaux. Est-ce qu'il y a des réformes récentes qui vous paraissent importantes de signaler pour les auditeurs du podcast ?

• Speaker #1

  Alors, les réformes récentes en matière immobilière, en restant dans le grand public, je ne parle pas des promoteurs immobiliers. Oui,

• Speaker #0

  on parle de grands publics,

• Speaker #1

  petits investisseurs, Airbnb, etc. Il y a une évolution vers la réglementation de ces activités-là. Ce n'est pas pour contraindre les gens, mais c'est pour rendre l'activité transparente et que tout le monde puisse profiter, que ce soit le propriétaire qui loue, mais aussi l'État, mais également le consommateur. Parce qu'il ne faut pas oublier que les trois cents sont dans cette activité. Il faut que tous les trois tirent une valeur ajoutée. Et donc, nous avons la réglementation de l'allocation, par exemple, meublé, courte durée ou longue durée. Nous avons la réglementation fiscale aussi, qui évolue, parce que jusqu'à présent, les gens faisaient un petit peu l'autruche en disant « Ah, quand je loue, de toute façon, je paye une taxe et pour moi, dans cette taxe-là, il y a tout » . En fait, les gens confondent la taxe communale de 10,5%. avec la taxe sur les revenus. Donc ils le font soit de bonne foi ou de mauvaise foi et ne déclarent pas les loyers.

• Speaker #0

  La taxe communale, ce serait l'équivalent de la taxe foncière en France ou la taxe d'habitation ?

• Speaker #1

  Non, elle s'appelait la taxe d'édilité, donc c'est la taxe de la ville. Donc il faudrait voir en France aujourd'hui, moi j'ai quitté la France en 2000, donc tout a changé, mais c'est la taxe de la ville.

• Speaker #0

  Pour ceux qui sont propriétaires d'un bien immobilier au Maroc ?

• Speaker #1

  Exactement.

• Speaker #0

  C'est une sorte d'équivalent entre la taxe foncière et la taxe d'habitation française, qui est payée par les propriétaires et qui est en France basée sur la ville, la localisation, l'état général de l'immeuble, et avec des formules un peu compliquées.

• Speaker #1

  C'est la voirie, celui des voyages, c'est les services de la ville. En fait, elle est aujourd'hui de 10,5%. Et il fut une époque où on disait, on paye tellement de taxes, on ne voit pas la couleur. Aujourd'hui, moi, je pense qu'il faut être raisonnable. Il faut vraiment être raisonnable et honnête. On voit que l'État fait énormément de choses. Nous avons vu les infrastructures qui s'améliorent, plein d'infrastructures, même si dernièrement, on l'a vu au Maroc, des mouvements qui réclament plus d'équité, de transparence et de moyens pour des services publics qui sont l'éducation, l'enseignement et l'emploi. Mais aujourd'hui, nos impôts, nous voyons bien qu'ils sont bien utilisés. Moi, je pense qu'il y a un très, très grand changement depuis, je dirais, depuis une quinzaine d'années. On a vu Casablanca, on ne la reconnaît plus. On ne connaît plus Casablanca, on ne reconnaît plus Rabat, Tangier. Maintenant, ça va vers les autres villes et ça va atteindre même les compagnies. ce que, par exemple, le tremblement de terre de l'Haus a permis de s'apercevoir qu'il y a encore des... toutes nos campagnes qui ont besoin d'une mise à niveau. Et donc maintenant, ça s'adresse à tout, à partout au Maroc. Rien ne se cache avec les réseaux sociaux. Donc en fait, c'est bien fait. Et ce qui se passe, c'est un coup de fouet pour le gouvernement, pour équilibrer un petit peu tous les secteurs et donner la chance à toutes les régions du Maroc.

• Speaker #0

  Je partage votre point de vue sur le changement qui va très vite, niveau infrastructure au Maroc. Même en 10 ans, Casablanca ne rentre plus au Casablanca d'il y a 10-15 ans. Là, j'ai vu qu'en plus, ils ont annoncé récemment l'avenue Royale, qui va enfin prendre forme. Ce projet, qui depuis 30-40 ans était en discussion, là je pense qu'ils vont, d'ici 2029, le tracé sera fait. Avec en plus un peu modifié, d'avance, de faire des grandes voies, des huit voies, mais de mettre un vrai parc urbain, donc ça va devenir très moderne. d'avoir un véritable poumon et des nouveaux logements en plein centre de Casa. Aujourd'hui, quand on fait une acquisition immobilière au Maroc, quels sont les points fiscales qu'il faut anticiper en amont pour ne pas se faire surprendre lors de l'achat, lorsqu'on achète un appartement ou une maison au Maroc ?

• Speaker #1

  Alors, quand on achète une maison, il y a une taxation aussi bien du vendeur que de l'acheteur. Alors, le vendeur va... payer un impôt sur la plus-value. On dit généralement que le vendeur ne paye pas des frais de notaire. C'est l'acheteur qui va les payer, qui va choisir son notaire et qui va payer les frais de notaire. On confond généralement les honoraires du notaire avec les taxes qui viennent en plus. Donc en fait... Grosso modo, celui qui achète une maison doit inclure dans le coût en plus, doit ajouter à peu près 7%. Alors c'est 7% ou 6% ou 7%. Mais bon, la règle générale, c'est qu'il faut qu'il sache qu'il a 4% à payer le droit d'enregistrement, plus 1,5% pour les frais de conservation foncière, pour l'immatriculation de son bien, pour que le bien se devienne... sa propriété, qu'il ait une attestation de propriété à son nom. Et vous avez les honoraires du notaire. Alors les honoraires du notaire ne sont pas réglementés. D'ailleurs, il n'y a aucun honoraire qui est réglementé, c'est libre. Donc entre les parties. Et c'est entre 0,5 et 1%, 1,5%, ça se négocie. Ça se négocie en fonction du montant de la transaction, en fonction de la relation qu'on peut avoir avec son notaire, est-ce que c'est un notaire avec lequel on travaille. de manière régulière, donc c'est quelque chose qui est complètement libre. Du côté du vendeur, il va payer une plus-value qui est de 20%, 20% sur la plus-value, moins un abattement de 15% qui va couvrir les frais qu'aurait engagés théoriquement, au lieu de présenter des factures de travaux, etc. L'administration lui accorde un abattement de 15% sur le prix de vente qui va être déduit. avant imposition. Et il a aussi le droit d'actualiser le bien avec l'indice d'actualisation des biens immobiliers, ce qui fait qu'il va payer 20% sur la plus-value sur le delta après déduction de l'abattement et de la valorisation, de la réactualisation de la valeur du bien.

• Speaker #0

  C'est intéressant parce qu'il y a beaucoup de similitudes avec la France, notamment lors de l'achat, les frais de notaire sont... Entre 7 et 8 %, alors même si dire frais de notaire, c'est un abus de langage, parce que c'est le notaire qui va collecter beaucoup d'impôts pour l'État, qui lui va garder une partie pour lui. Comme le rappellent souvent mes amis notaires qui me disent, les frais de notaire, c'est plutôt une collecte d'impôts au profit des services fiscaux. Et ensuite, en France, lorsqu'on achète un bien neuf, les frais sont réduits entre 2 et 3 %, même si je suis une TVA de 20 % qui est collectée par le promoteur qui vend du logement neuf. Et ensuite sur la plus-value, c'est à partir de 5 ans qu'on a un barème dégressif, mais sinon on est quasiment à plus de 30% entre l'impôt et les cotisations sociales. Sur la plus-value, il y a la possibilité de mettre des abattements, notamment soit sur facture réelle pour des travaux, ou alors un abattement de 15%, comme au Maroc, mais à partir de 5 ans de détention. Donc il y a comme quelques similitudes, je ne sais pas qui s'est inspiré de qui, mais c'est intéressant de voir. qui a quand même pas mal de similitudes. En France, on a eu des dispositifs plutôt fiscaux pour inciter à acheter de l'immobilier. Je pense notamment au Pinel, qui malheureusement n'existe plus en France. Est-ce qu'au Maroc, il y a des dispositifs fiscaux pour inciter les Marocains à acheter soit de leur maison ou alors à faire de l'investissement locatif ?

• Speaker #1

  Alors, il y a une exonération sur la vente du... de la résidence principale.

• Speaker #0

  Comme en France, que j'ai oublié de citer.

• Speaker #1

  Mais il faut détenir le bien pendant 6 ans, prouver qu'on est résident dedans pendant 6 ans, et que le prix ne dépasse pas 4 millions de dirhams. Au-delà de 20 millions de dirhams, on paye la plus-value. Généralement, c'est 3%, parce que c'est le minimum à payer. C'est 3% de la valeur de l'excédent. Donc ça, vous avez cette exonération. Vous l'avez aussi quand il y a une cession entre familles, entre ascendants, descendants. Donc ça aussi, il y a une exonération sur ça. L'incitation du côté acheteur, il y a actuellement un dispositif qui encourage aussi bien les Marocains que les résidents à l'étranger, les Marocains résidents à l'étranger, pour accéder à la propriété avec des subventions. des subventions qui peuvent atteindre 70 000 dirhams, dans les 70 000 dirhams par logement, par biens achetés. Donc ça, il y a tout un barème que je ne maîtrise pas, parce que ce n'est pas une fiscalité des entreprises. Donc c'est juste, je le dis à titre indicatif, qu'il y a des incitations, effectivement, comme pour le logement économique, comme pour le logement économique au-dessous de 250 000 dirhams. De 250 000 dirhams, il y a une exonération de la TVA sur le logement, il y a des intérêts qui peuvent être déduits en totalité du salaire, etc. Donc il y a des incitations de ce type-là, mais ce sont des choses que nous ne traitons pas en tant que corporettes dans notre exercice d'expert comptable.

• Speaker #0

  C'est comme bon à savoir pour les MRE, notamment en France, que s'ils achètent un bien au Maroc, il y a des dispositifs pour les aider. acheter au Maroc. C'est un point que je vais peut-être creuser davantage parce que je pense que ça peut intéresser beaucoup de gens. Il y a souvent beaucoup de demandes en ce moment via LinkedIn ou Instagram. On me demande des conseils, comment faire pour acheter au Maroc. Effectivement, ça c'est une info qui peut intéresser beaucoup de potentiels acheteurs.

• Speaker #1

  Et ce qui est important aussi, si vous permettez M. Lorrain, c'est que pour les Marocains résident à l'étranger, quand ils ont une habitation au Maroc, il est considéré comme Habitation principale au Maroc. Tandis qu'un Marocain qui a une résidence secondaire va payer des impôts sans abattement. Alors l'abattement, il concerne essentiellement la taxe d'habitation et la taxe sur service communaux, dans laquelle il a un abattement de 75% pour la résidence principale. Donc ça profite aussi aux Marocains résidentiels à l'étranger. Ils ont aussi accès à cette aide de 70 000 dirhams sur... l'acquisition de leur logement.

• Speaker #0

  D'accord, c'est bon à savoir. Et puisqu'on parle de tout ce qui est taxation, vraiment le sujet principal auquel j'ai beaucoup de questions, parce qu'on me pose aussi beaucoup, c'est sur comment est-ce qu'on taxe les loyers résidentiels au Maroc, que ce soit pour un appartement longue durée, et surtout le Airbnb, où l'impression que j'ai aujourd'hui, c'est que c'est un peu le Far West sur le Airbnb, mais comme dans tous les pays où le Airbnb s'est déployé, je me rappelle en France, quand ça arrivait il y a une dizaine d'années, Il n'y avait aucune législation sur le nombre de nuits. Sur la taxation, c'était assez flou. Pendant un an, deux ans, je pense qu'en France, tout le monde n'a pas bien déclaré de bonne foi ou de mauvaise foi. Aujourd'hui, en France, c'est très encadré, voire même trop encadré dans les grandes villes comme Paris. Aujourd'hui, comment ça se passe quand on a un Airbnb au Maroc ? Parce que je regarde pas mal de vidéos, de pseudo-influenceurs qui parlent des bons plans achetés. Un appartement marrakech qui font des bilans qui sont composés de quatre lignes, ils n'ont déjà ce qu'un souci, mais surtout il n'y a jamais cette ligne fiscalité. Et j'ai l'impression que beaucoup de gens oublient aujourd'hui le côté fiscal d'un Airbnb. Comment est-ce que ça se déclare ? Combien ça coûte ? Et est-ce qu'il y a un statut Airbnb aujourd'hui au Maroc ?

• Speaker #1

  Très bien. Alors, je ne vais pas faire l'histoire de la fiscalité des loyers. Nous allons nous intéresser à 2025, ce qui est le revirement de l'administration, qui a essayé un régime, qui est revenu à un autre régime, etc. Le régime applicable en 2025 sur les loyers, c'est que le propriétaire fait une déclaration en fin d'année, au mois de février, et il va déclarer les loyers qu'il a perçus sur l'année précédente. Sur ces loyers-là, il va déduire... un abattement de 40%, d'accord ? Et il va être taxé sur 60% des loyers perçus. Sur ce 60%, il va déduire une retenue à la source que lui a fait le locataire. Parce que les locataires sont obligés de faire une retenue à la source pour les propriétaires de... 10% jusqu'à 120 000 dirhams de loyer ou de 15% au-delà. Mais généralement, bon, généralement, quelqu'un qui en fait son métier va avoir une retenue à la source de 15%. Donc, il va déduire les 15%. Et ce qui reste, il va payer l'impôt dessus. Donc, grosso modo, en moyenne, le propriétaire va payer à peu près 24%. 24% sur les loyers perçus pendant toute l'année. En 2025, il y a un choix, une deuxième option, c'est d'opter pour le forfaitaire. C'est-à-dire qu'on demande au locataire de ne pas faire... de retenue à la source, d'accord ? Et on est taxé à 20%. C'est-à-dire qu'au mois de février de l'année suivante, je fais ma déclaration et je paye 20% d'impôt au lieu de 10 ou 15, donc c'est 20%.

• Speaker #0

  Et aujourd'hui, qu'est-ce qui se fait le plus entre un professionnel qui, loin particulier, c'est le forfait, ou alors c'est l'option numéro deux qui est la plus suivie, où il n'y a pas de préférence, où il y a vraiment un côté conseil ?

• Speaker #1

  L'option du forfait n'est pas encore rentrée dans les mœurs. Donc aujourd'hui, c'est toujours la retenue à la source. Et il faut savoir aussi que le locataire, entreprise, il est responsable de cette retenue à la source. s'il ne la fait pas. il est responsable de cette... Il va la payer de sa poche. D'accord ? Donc, aujourd'hui, ce qui marche beaucoup, c'est la retenue à la source. D'ailleurs, c'est une tendance. L'administration fiscale se retrouve très, très bien dans ce système de retenue à la source et essaie de le généraliser à pas mal d'impôts. Alors maintenant, si vous voulez, on peut revenir au Airbnb pour répondre à votre question. Alors, le Airbnb est pratiqué au Maroc depuis, je dirais, depuis la nuit des temps. seulement ce n'est pas à travers l'application donc le principe il est pratiqué maintenant l'application est rentrée dans le quotidien des Marocains enfin de ceux qui font de ceux qui veulent le faire on le voit beaucoup pratiquer à Marrakech c'est pratiqué à Casablanca on le voit dans les réseaux sociaux que beaucoup de gens le pratiquent mais est-ce qu'ils le pratiquent de manière légale ou pas ? alors même sur le plan légal On en est encore au balbutiement. Même l'administration, que ce soit l'administration fiscale ou l'administration administrative, c'est-à-dire le ministère de l'Intérieur, est dans des essais. C'est-à-dire on essaie de réglementer parce qu'on a vu qu'il y a eu des abus sur le plan administratif. Je citerai deux abus. Le premier, c'est qu'il y a un dérangement important. des nuisances pour les voisins. Quand les gens sortent et rentrent dans un immeuble d'habitation familiale, etc.

• Speaker #0

  Avec les valises à la roulette qui traînent, qui font du bruit, il y a 23 heures.

• Speaker #1

  Vous avez eu même des syndicats de copropriété qui ont interdit complètement le Airbnb ou qui l'ont réglementé, etc. Vous avez aussi des pratiques, je dirais, illégales ou abusives dans certains appartements. Donc ça, c'est aussi quelque chose qu'il faut réglementer. Et la troisième chose, c'est le fait qu'il peut arriver un accident dans un Airbnb.

• Speaker #0

  On a vu par exemple, ce qui a défrayé l'acrolyte et justement ce qui fait un petit peu le peur aux gens, c'est qu'il y a eu un mort ou deux, il peut en arriver, on peut décéder dans un appartement. Et quand on décède dans un appartement, il y a une enquête qui est ouverte, à qui appartient l'appartement, on va chercher le propriétaire, qu'est-ce que tu as fait de cet appartement, comment tu as connu cette personne, est-ce que tu as un contrat de location, est-ce que tu as déclaré, etc. Donc en fait, ça, ça soulève et ça peut mettre... On peut passer un très très mauvais quart d'heure et on peut même être poursuivi pour un acte comme ça, surtout s'il y a eu un meurtre dans l'appartement Airbnb. Donc l'administration du ministère de l'Intérieur a cherché à réglementer en mettant en place une réglementation qui est aujourd'hui, à mon avis, en mode projet, n'est pas encore entré en vigueur, mais c'est une réglementation qui oblige les gens à... à être en règle et donc à déclarer, à avoir l'autorisation, donc un agrément pour pouvoir pratiquer le Airbnb. Donc se signaler auprès des autorités, signaler les biens qui sont mis en location, respecter un standing, respecter une charte et surtout respecter la transparence et l'identité des personnes à qui on loue. Alors ce n'est pas du flicage. C'est quelque chose, on a l'habitude, quand on va dans un pays étranger, par exemple le Maroc, les Marocains vendent beaucoup en Espagne, il y en a qui partent en France, quand on arrive, on déclare son identité, on donne les photos de son passeport, soit sur une plateforme, soit c'est le propriétaire qui vous prend en photo les passeports, et derrière il fait une déclaration. Il fait une déclaration des personnes, le nombre de personnes, etc. Et donc on va vers cette réglementation aussi au Maroc. Et vous avez aujourd'hui même des gens, malgré qu'il n'y ait pas une contrainte absolue, le font d'une manière indirecte. Ils prennent les photos de votre carte d'identité, de votre passeport, etc. et constituent une base. Ils font un contrat. ils font un contrat donc c'est une preuve comme quoi il y a une relation entre le locataire et le propriétaire et qui peuvent qui peuvent prouver avec une charte aussi on lui dit qu'à partir de De 22 heures, il ne faut plus faire de bruit. Voilà comment se comporter dans l'appartement. Les clauses de la conservation, de l'utilisation des biens qui sont dans l'appartement, les pénalités, etc. Donc en fait, il y a des agences aujourd'hui ou des gens qui veulent en faire un métier et il faut le réglementer. Voilà, donc ça c'est pour le RBMB côté réglementation administrative.

• Speaker #1

  Et ça, c'est quelque chose où aujourd'hui, il y a des... Je crois que j'avais entendu qu'il y avait un projet de loi qui voulait vraiment statuer le format Airbnb, enfin, location saisonnière. Ça, c'est quelque chose qui est en train d'arriver avant la Coupe du Monde, d'avoir un cadre juridique qui sera peut-être plus clair, voire peut-être même, comme a fait l'État français avec Airbnb, des accords, déjà ne serait-ce que fiscaux, où Airbnb envoie automatiquement tous les revenus générés par les propriétaires auprès des services fiscaux. Comme ça, les services fiscaux français peuvent bien vous taxer ce qu'il faut prendre. Et également le partage d'informations, où automatiquement, tout ce qui est carte d'identité ou passeport sont conservés. Ça permet en plus d'avoir la base de données, mais comme le fait un hôtel, quand on arrive à l'hôtel, on nous demande toujours le passeport ou une pièce qui permet de justifier son identité. Est-ce que ça, c'est ce qu'il y a au Maroc qui est en train d'arriver ? Est-ce que vous savez si Airbnb va être collaboré de manière plus active et automatique avec les services marocains ? Pour en plus éviter toute la surcharge de travail administratif d'un professionnel ou d'un particulier qui à chaque fois doit déclarer à la main les occupants qui viennent pour une nuit, deux nuits, trois nuits.

• Speaker #0

  Je pense qu'on va y arriver. On va y arriver très très vite. Et le marché, on a besoin. Seulement, les gens hésitent encore à faire le pas. Parce qu'ils savent que quand il y a une loi qui est contraignante et qu'il y a... qu'il y a des contraintes, les gens ne veulent pas être les premiers à aller au-devant des choses. Moi, j'aime bien une expression qui dit que aller chercher, aller appliquer une loi nouvelle, c'est mettre les mains dans la prise. C'est-à-dire, on ne sait pas comment on va être traité. Et donc, quelqu'un qui va aujourd'hui voir le ministère de l'Intérieur et dire, voilà, je vais faire du Airbnb, je me déclare. Même les administratifs vont un petit peu... Le prendre comme un cobaye. Donc, qu'est-ce qu'il faut faire ? Est-ce qu'il faut faire sortir une équipe de policiers ou de gens administratifs pour aller visiter le local ? Il faudra peut-être un technicien du bâtiment, un agent des pompiers, toute une équipe, toute une commission pour aller voir un appartement. Vous voyez ?

• Speaker #1

  Ça peut faire peur.

• Speaker #0

  Ça peut faire peur. Et après, on va vous dire, voilà, vous allez tenir un registre. Et sur ce registre-là, vous allez noter le nom, le prénom, etc. Et vous allez venir avec votre registre tous les matins au commissariat pour qu'on prenne une photo de ce registre et que vous mettez un tampon comme quoi vous avez déposé le registre. Qu'est-ce qui va être fait de ce registre ? Est-ce que c'est juste pour la forme ? Est-ce qu'il va être traité ? Est-ce qu'il y a un recoupement entre le registre et l'administration fiscale ? Enfin, on peut s'imaginer un tas de choses. Et donc, tout le monde va hésiter à faire le premier pas. Mais on va y arriver. Et ce qui va permettre justement de filer tout ça, c'est une procédure simple, une procédure claire, transparente et surtout digitalisée. Après, le paiement des impôts, c'est tout à fait normal. À partir du moment où il y a le cours général des impôts au Maroc, ça fait des années qu'il fonctionne. Il y a une plateforme, il y a des plateformes qui fonctionnent très très bien et les gens n'ont plus d'excuses aujourd'hui pour faire leurs déclarations. Soit spontanément quand on est quelqu'un qui fait sa déclaration occasionnelle, soit de passer par un professionnel de la fiscalité, comme l'expert comptable ou comptable agréé, pour faire sa déclaration.

• Speaker #1

  Et comment sont taxés justement les gains qu'on fait lorsqu'on loue une plateforme Airbnb ? Est-ce que c'est comme en France, c'est considéré comme des bénéfices industriels et commerciaux ? Ou est-ce que c'est considéré comme des loyers ? Et en termes de taxation, est-ce que c'est taxé comme un loyer classique ? Ou est-ce que c'est une forme différente ?

• Speaker #0

  Alors, tout dépend si on est un occasionnel ou quelqu'un qui fait du Airbnb de manière habituelle.

• Speaker #1

  Quand on dit occasionnel, c'est quelqu'un qui va louer une chambre ou son appartement quelques semaines par an quand il part en vacances ? Quelle est la différence entre un occasionnel et un temps plein ?

• Speaker #0

  Alors, l'occasionnel, à mon avis, c'est quelqu'un qui... De mon point de vue, c'est quelqu'un qui n'en fait pas une industrie. Donc on peut même avoir un appartement secondaire et le louer de manière régulière pendant toute l'année et rester dans l'occasionnel parce que c'est un revenu complémentaire, c'est quelque chose qui n'est pas très significatif. Et dans ce cas-là, on est dans l'occasionnel. Et dans ce cas-là, on le déclare dans sa déclaration de revenu global en tant que particulier, avec ce qu'on a vu, donc l'abattement, etc. Maintenant, quand on en fait une industrie, c'est-à-dire que j'achète un premier appartement, un deuxième appartement, un troisième appartement, ça commence à être une activité qui est pratiquement un vrai business, qu'on peut faire, qui prend énormément de temps et que peut-être va devenir l'activité principale de celui qui le fait. Et dans ce cas-là, ça devient professionnel et il faut absolument le faire, soit dans le cadre d'une entreprise individuelle, soit dans le cadre d'une SARL, et ça devient un revenu professionnel. Et c'est axé en tant que tel.

• Speaker #1

  Et là, pour déclarer ses revenus, quand ça devient un véritable business, est-ce qu'on peut encore le déclarer tout seul ou est-ce qu'il faut commencer à se faire accompagner par un cabinet d'expertise parce que ça devient un peu plus compliqué pour bien déclarer sans faire d'erreur ?

• Speaker #0

  Alors là, il faut être bien accompagné. Il faut être accompagné d'un bon professionnel qui va vous sécuriser déjà sur les déclarations. Donc ça, c'est très important. Et qui peut... Vous conseillez et optimisez votre business. Parce que le fait de le déclarer, par exemple, en société, en SARL, vous allez pouvoir d'abord, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur un bien immobilier. Quand vous l'achetez auprès d'un promoteur immobilier, vous donnez une facture. Donc, vous pouvez récupérer la TVA.

• Speaker #1

  Ce qui fait beaucoup...

• Speaker #0

  Tout à fait. Et quand vous allez louer, vous allez louer avec TVA. Vous avez cette obligation-là de louer avec TVA. Et dans ce cas-là, vous allez pouvoir récupérer la TVA sur l'achat de l'appartement. Vous allez pouvoir aussi récupérer la TVA et déduire les charges que vous allez supporter, les charges de maintenance que vous allez supporter sur le bien. Vous allez pouvoir déduire les charges d'activité para-hôtelière. mettre à disposition le ménage, la sécurité, un gardien par exemple, ou un employé qui va dans un immeuble, si vous procédez tout à l'immeuble Airbnb, un employé qui va gérer tous les petits incidents, les réclamations, etc. comme un hôtel, une résidence hôtelière. Et dans ce cas-là, vous allez pouvoir déduire toutes ces charges. Et donc ça devient vraiment un business. Et vous allez optimiser, vous pouvez même sortir avec un déficit. Si vous avez des amortissements, si vous avez des charges qui dépassent le revenu, vous pouvez avoir un déficit et ne pas payer d'impôts. Alors que si vous êtes en occasionnel, vous avez forcément un revenu qui est positif et vous avez payé des impôts.

• Speaker #1

  C'est-à-dire que quelqu'un qui veut faire un achat 100% Airbnb, donc 100% investissement, il a peut-être un même intérêt à tout de suite étudier l'option de se mettre comme un professionnel via une structure dédiée. et ensuite, et en amont, bien sûr, de se faire conseiller par un professionnel pour optimiser dès le début le montage fiscal et peut-être même payer, peut-être pas zéro d'impôt, mais s'approcher de zéro.

• Speaker #0

  Absolument. Alors, sur la forme juridique, vous avez la SARL immobilière et il y a encore des gens qui parlent de la SCI. Alors ça, c'est, je dirais, la pollution de... de ce qui se pratique à l'extérieur. Je viens au Maroc, je fais une SCI, je fais des SCI, parce que c'est quelque chose qui est pratiqué en France pour des raisons fiscales, pour des raisons de gestion de patrimoine. Ici au Maroc, ça ne marche pas. Là, ici au Maroc, ça ne marche que si vous le faites pour votre habitation principale, entre amis ou en famille. Et même pour ça, je dirais que ça engendre des complications parce que quand vous allez vouloir vendre... le cadastre va vous obliger à transformer la SCI en SARL. Donc en fait, quand on veut faire les choses, il faut les faire avec leur nom. Je veux faire du commerce, je fais une SARL qui est commerciale.

• Speaker #1

  C'est comme en France, il y a ce fantasme de la SCI, où on a l'impression que c'est quasiment gérer une multinationale, mais en fait on s'aperçoit que ce sont des SCI qui sont allières, donc un impôt sur le revenu, donc il n'y a aucun avantage fiscal à faire une SCI allière, à part mettre un peu plus de lourdeur. administratives et ça fait penser à ceux qui veulent créer un holding quand ils achètent un studio on avait dit avant d'abord step by step chaque chose en son temps mais effectivement france aussi ce laissé ou tout le monde veut faire vous créez n'essayez pas ce que ça fait plus sérieux ou je sais pas quoi mais parfois vaut mieux acheter en nom propre ou alors directement faire une sas en france où une sarl et avoir le bon statut pour son activité absolument

• Speaker #0

  donc en fait aux marocs qui marche et la sarl immobilière dans laquelle on peut optimiser Et pour optimiser, il faut être accompagné par un bon professionnel.

• Speaker #1

  Et en parlant d'être accompagné par un professionnel, est-ce que vous avez une histoire à raconter pour nos auditeurs ? Soit une histoire où vous avez eu un dossier et pour un problème fiscal, c'est devenu un véritable succès là où ça devait être un échec, ou alors ce qui devait fonctionner de tonnerre a été un échec en raison d'un problème fiscal ?

• Speaker #0

  Alors, je dirais que le meilleur montage, c'est de consulter avant. avant de commencer un business. Alors, la consultation, il y a différentes consultations. Donc, on va voir sur l'expert comptable, on va voir son notaire, on va voir un avocat. On peut même faire un rescrit fiscal, poser la question à l'administration fiscale pour dire je veux faire telle chose, si c'est quelque chose de novateur qui ne court pas les rues, on va faire un rescrit fiscal pour avoir l'avis de l'administration sur le projet que je veux faire. Si cette consultation est faite auprès des... des personnes qui sont compétentes, à ce moment-là, le risque d'erreur est quasi nul. Par contre, récupérer un dossier comme je l'ai récupéré, par exemple, je vous donne l'exemple, c'est quelqu'un qui veut faire de A à Z du Airbnb, c'est-à-dire il achète un terrain à titre personnel et il trouve un architecte, il trouve un tâcheron, donc une entreprise, et il commence à construire. Il commence à construire et... Il s'aperçoit à un moment donné quand l'immeuble peut-être est arrivé à un stade, parce qu'on va lui donner l'autorisation. Mais le problème, c'est qu'il a un immeuble avec plusieurs appartements. Donc, j'ai parlé tout à l'heure d'industrialisation, c'est quelqu'un qui fait un business très lourd. Donc premièrement, à titre personnel, il ne peut pas récupérer la TVA. Comment il va faire pour déclarer l'immeuble avec plusieurs appartements en tant que particulier ? Donc, il se retrouve dans un piège. inextricable, à la fois fiscal, mais aussi administratif, parce qu'il supporte une énorme responsabilité en tant que personne, parce que quand il emploie, par exemple, des ouvriers... et qu'il le fait à titre personnel, ces ouvriers-là, est-ce qu'il les paie en salaire ? S'il les paie en salaire, sur quelle structure ? Et donc, si l'on emploie des gens en noir et qu'il y a un accident qui peut arriver dans un immeuble, par exemple, vous pouvez avoir un accident grave, même un décès.

• Speaker #1

  Ça arrive en chantier, malheureusement, ça arrive...

• Speaker #0

  Il va le supporter à titre personnel. Et donc, cette personne-là, il faudra la reprendre, voir comment corriger les choses et réinscrire le bien immobilier, soit dans une entreprise individuelle, ou de préférence en SARL. Et pour ça, il y a des outils fiscaux. Il y a l'article 161 qui permet de ramener un bien immobilier ou son patrimoine immobilier dans une SARL, par exemple, et qu'on puisse justement avoir la couverture de l'assurance, avoir employé du personnel, engager des gens qui vont vous facturer la prestation. Comme ça, vous n'êtes pas du tout responsable de ce qui va arriver quand ils vous facturent responsable. une entreprise qui vous facture les travaux et qui prend à sa charge les ouvriers, dans ce cas-là, ce n'est pas vous le responsable, vous pouvez déduire ces factures-là. Et après, une fois que vous avez construit votre immeuble, vous le louez justement en Airbnb où vous pouvez en vendre certains et où consacrer toute la totalité à votre activité de location courte durée ou longue durée.

• Speaker #1

  Ça veut dire que ce client dont on terre le nom, si vous avez vu dès le début, en avant du projet, outre les tracas administratifs et je pense qu'il a du mal à dormir, il aurait économisé beaucoup d'argent ou il aurait gagné beaucoup plus s'il avait fait les choses dans l'ordre.

• Speaker #0

  Absolument. Donc cette personne-là, généralement, c'est une personne qui soit entêtée, soit qui ne veut pas payer le conseil. Et pour quelques centaines de dirhams, il va s'embarquer dans des tracasseries à non plus finir et qui peuvent lui coûter. énormément chers sur le plan de la responsabilité civile, mais aussi de manière fiscale.

• Speaker #1

  C'est vrai que moi, je n'ai jamais trop compris les personnes qui ne sont pas prêtes à mettre un budget de 1 à 2 % en conseil ou en avocat sur des projets qui se chiffrent à plusieurs millions de dirhams, ne serait-ce que pour la sécurité. Et puis même quand on est un professionnel, on se fait d'autant plus accompagner parce que les règles changent tout le temps. On peut toujours optimiser, il y a toujours des choses qu'on ne voit pas. Et effectivement... Comme disait un bon ami à moi, un radin paye toujours deux fois.

• Speaker #0

  Absolument, absolument.

• Speaker #1

  Et au niveau aujourd'hui des profils des investisseurs, est-ce qu'il y a une différence sur la fiscalité quand on est un Marocain résident, quand on est un MRE ou quand on est Français ? Est-ce que les trois ont le même statut fiscal et les mêmes obligations ? Ou est-ce qu'il y a des avantages à être, par exemple, Marocain résident par rapport à un étranger ?

• Speaker #0

  Alors, il n'y a aucune différence. Il n'y a aucune différence. Il y a une différence entre le non-résident et le résident.

• Speaker #1

  D'accord.

• Speaker #0

  Le non-résident, s'il fait des revenus locatifs occasionnels, il y a un flou qui lui permet de payer 10% sur ce loyer-là, en partant du principe que les revenus... générés par un non-résident sont taxés avec une retenue à la source de 10%. Mais vite cette activité, si elle lui génère du revenu, on va retomber dans l'activité récurrente et donc industrielle. Et dans ce cas-là, il faut un véhicule pour la gérer. Et donc on retombe dans l'activité de l'entreprise. Et donc que la personne soit résidente ou non-résidente à partir du moment où il possède un bien qu'il va louer, va le louer de manière professionnelle, donc il va le louer et va le gérer au sein d'une SARL, et donc payer l'impôt comme une entreprise marocaine classique.

• Speaker #1

  D'accord. Et aujourd'hui, parce qu'il y a beaucoup de personnes en France qui pensent que tous les revenus ou les loyers qui sont gagnés au Maroc ne sont pas connus de la France, aujourd'hui j'avais lu que tout ce qui est flux financier entre la France et le Maroc... sont automatiquement connus des deux services fiscaux et qu'aujourd'hui les services fiscaux français peuvent sur demande auprès des services marocains demander des renseignements sur telle personne et si elle gagne des revenus qu'elle n'a pas déclarés en France. Parce que je rappelle que, en tout cas pour les raisons français, fiscaux, il y a l'obligation de déclarer ses revenus à l'étranger, même s'ils ne sont pas forcément imposés. En plus, je crois qu'il y a maintenant une convention fiscale entre la France et le Maroc. Comment ça se passe quand il y a un contrôle ? Est-ce que tout est connu des deux côtés ? Ou est-ce qu'aujourd'hui il y a encore une part un peu d'ombre ? dessus ?

• Speaker #0

  Alors, il y a une réglementation constante dans la fiscalité internationale qui dit que les biens immobiliers, les revenus immobiliers ou les plus-values immobilières sont taxés dans le pays où se trouve le bien. Donc, c'est quelque chose qui est pratiqué en France, en Espagne et au Maroc. Donc, en principe, théoriquement, on ne déclare rien de ce qu'on a touché comme revenus ou plus-values dans le pays dans lequel on réside fiscalement si on n'est pas résident. Par exemple, un Français qui possède un bien au Maroc va payer les impôts au Maroc, que ce soit pour les loyers ou pour la plus-value quand il va vendre son bien. Seulement, il va faire une déclaration, il va ajouter le revenu qu'il a déclaré au Maroc à titre indicatif en France. Pourquoi ? C'est pour déterminer en France la tranche d'imposition. C'est juste pour ça. Donc, à la limite... l'administration française va le chercher pour lui dire « Ok, tu es exonéré en France, mais tu aurais dû déclarer ce que tu as touché au Maroc pour qu'on te positionne dans la tranche d'imposition. » Maintenant, s'il est dans la tranche supérieure en France, s'il est dans la tranche supérieure, l'administration fiscale peut éventuellement lui écrire, mais c'est peine perdue parce qu'il est déjà dans la tranche supérieure. Donc en fait... C'est inopérant. Alors, vous avez certains expatriés ou certains résidents, etc., qui jouent sur ce flou depuis un certain temps de dire pour l'administration française, je ne vous déclare rien parce que je ne suis plus en France. Et au Maroc, comme l'administration au Maroc et comme il n'y avait pas beaucoup de... de contraintes déclaratives au Maroc. On n'était pas encore digitalisés. Moi, je parle d'avant 2017, en 2016, 2015. Donc, les gens jouaient un petit peu sur les deux tableaux. Je ne déclare rien au Maroc, je ne déclare rien en France et je passe entre les gouttes. Bingo. Aujourd'hui, ce n'est plus possible. Aujourd'hui, ce n'est plus possible. Et si la personne se fait attraper, elle risque de se faire sanctionner deux fois par l'administration française. Parce qu'il a dit à l'administration française qu'il n'est plus résident français. D'accord ? et donc va lui réclamer l'impôt, et à l'administration marocaine, parce qu'il n'a pas déclaré au Maroc. Si l'administration française lui demande ce qu'il a déclaré au Maroc, il ne va pas pouvoir le prouver, donc il va lui réclamer l'impôt, et l'administration marocaine qui va lui appliquer toutes les pénalités avec des grosses majorations, parce qu'il n'a rien déclaré au Maroc.

• Speaker #1

  Donc forcément, à la fin, il se fait rattraper par la patrouille, et ça fait mal.

• Speaker #0

  Absolument.

• Speaker #1

  Ce que je vous propose, c'est de faire un... un flash question aux réponses oui ou non pendant une minute je posais beaucoup de questions il faut se répondre oui non peut-être si vraiment c'est que c'est compliqué et après en fonction des réponses on va revenir dessus parce qu'il ya des questions qui vont demander un peu plus de détails hop je prends juste mal et petite liste de questions alors est-ce que vous êtes prêts oui Oui. Attention, je vais avec mon chrono. Les loyers Airbnb doivent-ils être déclarés au Maroc ?

• Speaker #0

  Absolument.

• Speaker #1

  Un investisseur français doit-il payer des impôts au Maroc s'il loue à Casablanca ? Oui. La fiscalité marocaine est-elle plus simple que la française ?

• Speaker #0

  Oui, pour le moment.

• Speaker #1

  Ah, ça c'est pas bon signe pour la suite. Les MRE connaissent-ils bien leurs obligations fiscales au Maroc ?

• Speaker #0

  Oui, mais ils ferment les yeux.

• Speaker #1

  Les locations touristiques ? Font-elles déjà l'objet de contrôles fiscaux au Maroc ?

• Speaker #0

  Absolument, le spectre commence à être...

• Speaker #1

  Acheter un bien sans titre foncier est-il fiscalement risqué ?

• Speaker #0

  Fiscalement, on paye qu'il soit titré ou pas.

• Speaker #1

  La fiscalité marocaine favorise-t-elle les gros investisseurs plutôt que les petits ?

• Speaker #0

  Il y a un effet d'échelle. On déduit plus de charges en tant que gros investisseurs que petits investisseurs.

• Speaker #1

  Déclarer ses revenus locatifs permet-il d'éviter les ennuis plus tard ?

• Speaker #0

  Absolument.

• Speaker #1

  La digitalisation de l'administration fiscale est-elle déjà une réalité au Maroc ?

• Speaker #0

  Tout à fait.

• Speaker #1

  Acheter via une société peut-il réduire légalement l'impôt par rapport à l'achat en nom propre ?

• Speaker #0

  Absolument.

• Speaker #1

  Les non-résidents sont-ils surveillés par le fisc marocain ?

• Speaker #0

  Oui, parce que quand ils partent, il faut qu'ils fassent un cutus fiscal. Et là, ils sont mis à nu.

• Speaker #1

  Ils sont passés au panier fin. Le fisc marocain échange-t-il des données avec la France ?

• Speaker #0

  Certainement.

• Speaker #1

  La TVA s'applique-t-elle à l'achat d'un logement neuf au Maroc ? Oui. Un investisseur peut-il perdre son bien pour des raisons purement fiscales ?

• Speaker #0

  Oui.

• Speaker #1

  D'ici dix ans, la fiscalité immobilière au Maroc sera-t-elle plus stricte qu'aujourd'hui ?

• Speaker #0

  Mieux encadrée.

• Speaker #1

  Et voilà, c'est là qu'on s'arrête pour les questions. Il y a peut-être un point sur lequel j'aimerais bien revenir. C'était sur le... Est-ce qu'on peut perdre son bien pour des raisons fiscales ? Est-ce qu'on le perd parce que c'est une saisie judiciaire ? Ou est-ce parce qu'on a tellement de majorations et d'amendes qu'on est obligé de vendre son bien ? Comment est-ce qu'on peut perdre un bien pour des raisons fiscales ?

• Speaker #0

  On ne le perd pas vraiment, c'est-à-dire qu'on ne nous l'enlève pas. Mais le fait de ne pas payer ses impôts et que ça se cumule, l'administration fiscale inscrit sur le titre de propriété une prénotation sur les impôts qu'il n'a pas payés. Et donc, il le bloque. Il ne peut pas vendre. D'accord ? Il ne peut pas vendre. Et l'administration fiscale, à un moment donné, si la fiscalité devient... Donc, si le propriétaire ne s'exécute pas, est en droit de mettre en vente le bien et donc va se servir sur le prix de vente. Et bien sûr, l'administration fiscale va mettre en vente le bien, on a des éducations et ne va pas chercher à optimiser le prix. Donc en fait, elle va d'abord essayer de prendre le maximum des impôts et ce qui reste, il ne va pas y rester grand-chose, il reste quelque chose. Donc normalement, légalement, il revient de droit au propriétaire. Alors je n'ai pas vu que de cas pour ne pas, mais théoriquement c'est ce qui peut arriver.

• Speaker #1

  Au début il y avait une question sur est-ce que la fiscalité marocaine est plus simple que la française, et la réponse était plutôt qu'elle va se rapprocher. A quel rythme aujourd'hui, c'est pour bien tous que la fiscalité française est réputée très dure, très complexe, est-ce que là on a le même cas au Maroc où on a un service qui est en train de changer ?

• Speaker #0

  Aujourd'hui au Maroc, je dirais qu'on est au stade de l'avertissement. C'est comme le gendarme qui vous arrête et qui est capable de vous dire « bon, je ne vous sanctionne pas cette fois-ci, attention la prochaine fois » . Donc on en est là, on est dans un processus pédagogique. Donc on est en train de mettre en place des outils, d'accord, mais personne, normalement, n'est censé ignorer la loi. Donc déjà, avec ce système de retenue à la source, le locataire ne fait plus ce qu'il veut. Donc quand le locataire est une entreprise, et aujourd'hui on sait que l'argent est chez les entreprises, donc quand on loue à une entreprise, par exemple, je suis propriétaire d'un bien, d'une villa, et je loue à une entreprise qui va loger un expatrié, par exemple. Ça me fait un très très bon revenu. Mais auparavant... Je pouvais passer entre les gouttes, ne rien déclarer. Et je me débrouille, entre guillemets. Je ne déclare pas, je peux passer entre les gouttes, la prescription est de 4 ans. Aujourd'hui, par contre, mon locataire, qui est une entreprise, va me prendre la retenue à la source de 15%. Et à la limite, je suis tranquille. Mais je ne suis pas tranquille parce qu'il faut que je fasse une déclaration de fin d'année pour voir est-ce que la retenue à la source est suffisante. Et dès 15%, je vais arriver à peu près à 24%. Donc il faut compléter. Pour compléter, exactement. Ou les 20% forfaitaires dont on a parlé tout à l'heure. C'est-à-dire, je vais dire à l'entreprise, moi je ne veux pas déclarer en fin d'année, vous me prenez 20% et je suis libéré. Donc ça c'est l'option 2025.

• Speaker #1

  Ce qui peut être intéressant également.

• Speaker #0

  Ce qui peut être intéressant parce que je ne manquerai plus de faire aucune déclaration et c'est l'entreprise qui est responsable de la retenue à la source.

• Speaker #1

  Oui, donc en plus on se décharge de toute responsabilité, ce qui peut avoir un prix de tranquillité.

• Speaker #0

  Et de tranquillité, exactement, tout à fait.

• Speaker #1

  Et si on parle un peu vision et perspective, on a déjà un peu parlé de l'évolution de la fiscalité marocaine d'ici 2030, qui a tendance à se renforcer. Au niveau de la digitalisation, est-ce que les services vont continuer à être plus numériques et plus simples que d'aller à un guichet papier ? Ou est-ce que là, on a déjà atteint un stade pour l'instant, et pour l'instant, c'est mis en pause pour l'instant ?

• Speaker #0

  Non, la digitalisation est toujours en marche. Il y a un perfectionnement qui est fait de plus en plus. Comme j'ai dit tout à l'heure, l'administration... se dirige vers les systèmes de retenue à la source partout pour toutes les taxes. C'est pour responsabiliser une partie des protagonistes pour être le responsable de la collecte de l'impôt. Puisqu'on a du mal à le collecter auprès du particulier, on va responsabiliser celui qui est capable d'être responsable, c'est l'entreprise. Et est-ce qu'aujourd'hui, un non-résident, donc on va dire un MRE qui vit en France, ou alors un Français qui a acheté son Riyad, son appartement au Maroc, est-ce qu'il peut tout gérer depuis Internet, depuis la France ? Ou est-ce qu'il faut quand même passer soit par un professionnel, ou il faut se rendre à un guichet papier parce que ce n'est pas encore complètement abouti pour tout faire à distance ?

• Speaker #1

  Alors, rien n'interdit de faire les choses soi-même. Seulement, passer à côté du conseil peut vous coûter cher. Et ça, quand vous en apercevez, Vous ne pouvez plus revenir en arrière. C'est trop tard, vous pouvez faire une réclamation.

• Speaker #0

  C'est compliqué, on l'avait vu au début, on peut la faire, mais ça va être compliqué d'avoir une cause.

• Speaker #1

  Exactement, j'ai commencé par ça tout à fait au départ. Tout marche au Maroc, sauf la réclamation. Quand vous réclamez, c'est la croix et la bannière. Ce n'est pas traité automatiquement.

• Speaker #0

  Et ça, c'est quelque chose qui va peut-être s'améliorer avec le temps ou il ne faut pas compter là-dessus pour les prochaines années, c'est pas l'urgence entre guillemets des services fiscaux en ce moment ?

• Speaker #1

  Dans les textes fiscaux, il y a un certain nombre d'articles qui disent que la restitution se fait d'office. J'ai rarement vu une restitution se faire d'office. Donc il faut aller réclamer. Et malheureusement, et des fois, vous avez des seuils. Des seuils de montants qui peuvent être déclenchés par la direction préfectorale, donc au niveau de Casablanca, de votre district. Mais quand ça dépasse un certain montant, ça peut remonter jusqu'à la capitale, jusqu'au centre, jusqu'à la Direction générale des impôts centrale, de rabat pour donner l'autorisation de restituer. Parce qu'on ne restitue jamais sans avoir... Et donc, pour restituer, on est obligé de faire ce qu'on appelle un contrôle. Est-ce que la personne, avant de lui redonner l'argent qui est de son droit, qui lui appartient, de le restituer, on va voir est-ce qu'il n'a pas d'autre chose qu'il cache. Et donc, ça peut déclencher un contrôle à titre personnel. avant de le restituer.

• Speaker #0

  Donc c'est-à-dire que parfois, on a presque intérêt à ne pas demander réclamation pour ne pas faire l'objet d'un contrôle fiscal trop poussé, parce que potentiellement, on peut avoir mal déclaré ou alors omis d'autres choses, et finalement, ça coûtait plus cher d'avoir réclamé.

• Speaker #1

  Je pense que ce n'est pas propre au Maroc, c'est partout. En

• Speaker #0

  France, oui, il ne faut pas réclamer, il ne faut pas partir de là.

• Speaker #1

  Quand on a des cadavres dans le placard, il vaut mieux ne pas aller chercher, de dire, voilà, je vais appeler, pour venir contrôler un placard alors que j'en ai une dizaine dans lesquelles il y a un souci. Vous voyez ce que je veux dire ? Donc, réclamer, c'est un droit. On peut commettre une faute, mais il faut s'attendre, surtout si l'enjeu est important, à ce qu'on soit contrôlé avant d'avoir la restitution.

• Speaker #0

  D'accord. En France, pour avoir connu quelques personnes qui ont eu des contrôles fiscaux... quitte en plus tous de bonne foi, de toute façon ils savent très bien quand le contrôleur arrive il faut qu'il repartait quelque chose sinon il a mal fait son travail et parfois les règles sont tellement complexes et même quand on est bien accompagné qu'il y a toujours des choses qui n'ont pas été très bien faites ou qui auraient pu être mieux faites donc il y a toujours quelque chose qu'on doit payer à la fin si le contrôleur il part à la fin et que tout était parfait c'est que c'est le contrôleur qui a mal contrôlé donc il va trouver quelque chose du moins en France, est-ce que au Maroc c'est pareil je sais pas, j'ai pas eu de contrôle fiscal au Maroc pour l'instant Absolument.

• Speaker #1

  Le seul impôt qui est facilement contrôlable, c'est le salaire, parce que l'impôt sur le salaire est prélevé par l'employeur. Maintenant, si le salarié réclame une restitution, par exemple, d'un impôt parce qu'il a fait un investissement immobilier, qu'il a droit à une restitution d'un impôt, il se peut que l'administration fiscale, avant de restituer cet impôt, fasse une recherche sur cet employé, ce salarié. Est-ce que c'est un salarié qui n'a pas d'autres revenus par ailleurs ? Parce qu'il peut avoir une activité par ailleurs, je ne sais pas, il est photographe, il se fait payer, il est youtubeur, etc. Donc en fait, aller réclamer 2 000 dirhams ou 10 000 dirhams d'abattement sur le bien immobilier, sur le crédit immobilier, peut lui déclencher des foudres de l'administration parce que c'est quelqu'un qui... qui gagne sur les réseaux sociaux par exemple et qui ne déclare jamais, qui ne déclare rien. Donc il faut être clean. Et à mon avis, en général, le législateur a fait en sorte que la fiscalité soit équitable. Et surtout, je disais tout à l'heure, l'équité est relative au taux d'imposition et elle est relative aussi aux services rendus par la fiscalité. Si on voit que les impôts que nous payons On en bénéficie par ailleurs dans l'éducation, la santé, les infrastructures, les routes, etc. On est prêt à payer. On est prêt à payer et je dirais même qu'actuellement il y a un mouvement international, enfin sans très restreint, les très très grands riches qui disent il faut qu'on soit taxé plus. Pourquoi ? Parce qu'on gagne bien notre vie et on est prêt à payer plus. Ils réclament d'être taxés plus. Parce qu'ils ont besoin, ils ont envie que ces impôts, à condition que ces impôts, profitent aux gens qui en ont vraiment besoin et qui profitent à eux-mêmes quand ils sortent dans un jardin, dans un jardin public. Ils sont content d'être dans le jardin public, de voir que c'est nettoyé, que c'est propre, que les écoles sont bien gérées, etc. Effectivement,

• Speaker #0

  j'ai rencontré quelques... propriétaires de biens au Maroc et qui, je pense, remplissent pas très bien leurs feuilles d'impôts et se plaignaient devant moi de l'état de la rue, de la saleté. Donc, j'aurais fait leur remarque en disant mais oui, mais on peut pas se plaindre de l'état général de la rue, que c'est pas super propre, c'est-à-dire qu'on remplit mal sa feuille d'impôts. Donc, on peut pas vouloir un service au top et pas payer le service. Il y a un juste milieu à trouver. Effectivement, je pense que c'est important comme message de dire que Si on veut plus de services, plus d'infrastructures, forcément ça a un coût. Et que l'argent gratuit, malheureusement, ça n'existe pas. Enfin, ça n'a jamais existé. Et si on y croit, c'est qu'on croit au Père Noël. Et puis à un moment, les rêves d'enfants, ça s'arrête.

• Speaker #1

  Absolument, absolument. D'autant plus qu'il y a beaucoup de taxes, et les gens ne le savent pas, qui sont gérées par les élus. Donc la taxe de 10,5%, la taxe d'idilité, la taxe communale, une partie, grosse partie de la TVA la taxe, une partie de la taxe professionnelle. Donc toutes ces taxes-là, elles sont gérées par les élus, les élus communaux. Et donc qui dit élus, dit élection. Si je vois que ma rue n'est pas bien nettoyée, c'est le parti qui est au pouvoir qui est sanctionné aux prochaines élections.

• Speaker #0

  C'est le jeu des votes, ça.

• Speaker #1

  Absolument.

• Speaker #0

  Et aujourd'hui, on va passer sur la partie coup de gueule et coup de cœur. Est-ce qu'il y a une... Qu'est-ce qui vous exaspère le plus dans la fiscalité au Maroc aujourd'hui ?

• Speaker #1

  Alors moi, je suis un professionnel de la fiscalité. Je ne dirais pas que je suis un exécutant de la fiscalité parce que mon rôle justement est d'optimiser la fiscalité sur le plan légal. Donc ce que je trouve bien, c'est que... On a des gisements d'optimisation de cette fiscalité-là et le fait d'apporter un service à viser à nos clients, il y a une double satisfaction pour moi qui apporte un conseil et pour mon client qui se sent content d'avoir bénéficié de cette optimisation que je lui propose et qui est complètement légale. mais dans la légalité, c'est-à-dire que je... que je le fais bénéficier dans la limite de la loi. C'est-à-dire que, je prends un exemple. Un exemple, un bulletin de paye, vous pouvez faire un bulletin de paye en mettant tout en brut, dans le brut, et que tout soit imposé. Et que c'est un bulletin qui est tout à fait légal et sur lequel vous n'aurez aucun problème. Par contre, introduire dans le bulletin de paye des paramètres et des rubriques qui vous permettent d'exonérer au maximum, comme l'impôt, comme la... comme l'indemnité de représentation, indemnité de repas, indemnité de transport, indemnité de déplacement, etc., ça permet d'alléger l'impôt, mais de manière légale.

• Speaker #0

  En respectant les règles.

• Speaker #1

  Donc, vous allez avoir deux clients qui sont satisfaits. Le premier qui dit, bon, moi, je suis tranquille, mon comptable a tout déclaré. Ou bien, le deuxième client qui dit, j'ai un bon expert comptable qui m'a réduit. l'imposition de manière légale. Et ça, il va s'en apercevoir quand il va changer de comptable. Il va voir qu'il a vraiment un meilleur conseil auprès d'un expert comptable que d'une fiduciaire lambda qui s'est contentée de faire du copier-coller, etc.

• Speaker #0

  Et la chose qui vous exaspère le plus, est-ce que c'est ce qu'on disait au début, c'est les réclamations qui sont très compliquées à avoir au Maroc ? Ou est-ce qu'il y a d'autres choses sur la fiscalité ? Une chose que vous aimeriez bien changer ?

• Speaker #1

  ou supprimés ? Ce point de réclamation, c'est un cri que je lance et que j'aimerais que l'administration résolve et réserve les bonnes personnes pour les réclamations. Parce qu'on ne peut avoir confiance dans un service fiscal que quand il taxe et en même temps il permet de corriger quand il y a une erreur et de restituer et de faire amende honorable. Quand vous avez ça, vous avez confiance dans votre système fiscal. Ça, c'est très, très important. Donc, je conçois aujourd'hui, effectivement, qu'on met énormément, enfin, tous ceux qui étaient administratifs dans l'archivage, dans la compulsion, dans le traitement manuel des données, on les a formés. pour devenir inspecteur, et ils sont devenus inspecteurs-contrôleurs. C'est une très bonne chose, c'est une promotion. Mais aussi, il faut valoriser le statut d'inspecteur qui rend service et qui fait amende honorable et qui satisfait le contribuable quand il fait une réclamation. Donc ça, c'est très important. Et je trouve aussi, toujours, Toujours cette souplesse et cette ingénierie. Cette ingénierie qui me manquait en France parce que tout était carré. On ne faisait plus de... Tout était carré, tout était normé en France. Et c'est ça qui m'exaspérait. Aujourd'hui, on a encore des gisements d'optimisation, de réflexion, de montage. On a des régimes de faveur qu'on peut exploiter. L'ordre des experts comptables contribue à la... à la rédaction de l'ordre de finances avec ses idées. Donc en fait, on est acteurs. Et ça, je l'aime beaucoup au Maroc. Et on est vraiment dans une symbiose de participation à l'évolution de la fiscalité au Maroc. Donc on est écoutés, on participe, on est des acteurs de l'isolation fiscale au Maroc.

• Speaker #0

  J'espère qu'en tout cas, cet appel pour changer ce petit point de détail sera entendu par les services fiscaux au Maroc. Et puis également en France, mais en France, il y a un peu plus d'appels à faire, je pense, qu'ici. Et pour terminer, quasiment s'il y avait un conseil à donner à un investisseur qui veut acheter au Maroc, ce serait lequel ?

• Speaker #1

  Alors, vous avez, M. Lorenz, tout à l'heure parlé d'un budget pour le conseil. Ce budget-là est indispensable. Je préfère payer un petit budget sur le conseil et, à la limite, renoncer à l'investissement. Parce que, justement, ce conseil m'a permis de ne pas perdre d'argent. Et ça, c'est très, très important, c'est permettre ce petit budget. Les Marocains sont très généreux. Moi, je reçois des e-mails, je reçois des appels téléphoniques de gens qui me demandent un conseil. Je peux donner un conseil de manière, comment dire, spontanée. Parce qu'aujourd'hui, vous avez l'intelligence artificielle qui peut répondre à énormément de choses. Eh bien, je peux vous dire que j'ai fait un test hier soir pour préparer cette émission et j'ai demandé la fiscalité du Airbnb. Le chat GPT 5 payant a fait 10 erreurs sur les articles en me disant article 92 exonère l'allocation. Je lui dis non, tu t'es trompé, ce n'est pas l'article 92, cherche bien. Il me dit ah oui, vous avez tout à fait raison, c'est l'article 89. Je vais à l'article 89, je lui dis non, ce n'est pas 89, attention. Il m'a balotté dans les articles et finalement il n'a pas répondu à ma question. Donc en fait, ce que veut un client, c'est une réponse concrète et de terrain d'un spécialiste, de quelqu'un qui est versé dans la matière juridique, fiscale, etc. Et ça, c'est très important de faire cette démarche. On peut donner un conseil au pied levé, mais bien sûr, on est là pour travailler. il y a ce qu'on appelle un avis juridique. On est obligé de donner un avis juridique écrit. Et quand on écrit, on s'engage. Et il y a la signature de l'expert comptable sans cacher. Et toute l'image de l'expert comptable qui est donnée est donc une responsabilité, donc un engagement quand on donne un avis juridique.

• Speaker #0

  Eh bien, parfait. C'est là-dessus qu'on va finir sur ce dernier conseil plein de bon sens. Je vous remercie d'être resté jusqu'à la fin de cet épisode avec Abdelaziz Argi, PDG d'Eurodéfi. qui a pu donner un premier grand balayage sur la fiscalité au Maroc. N'hésitez pas à le contacter sur LinkedIn si vous avez besoin de conseils supplémentaires. Et pensez à vous abonner sur la vidéo YouTube et à liker, c'est important pour le référencement. A très bientôt, au revoir.