Transcription

• Speaker #0

  Quelles sont les grandes étapes d'un achat immobilier au Maroc ?

• Speaker #1

  Alors, à partir du moment où on a une idée claire du bien, il faut s'assurer que le bien est disponible à la vente. Nous avons la faculté de demander une note de renseignement qui peut communiquer toutes les informations d'urbanisme relatives au bien. Donc nous interrogeons l'agence urbaine, elle nous communique la note de renseignement et nous savons quel est le projet autour du bien. Nous pouvons après consulter le titre foncier, une consultation physique, mais qui est validée par un certificat de propriété délivré par la conservation foncière et qui engage la responsabilité de cette administration, qui atteste de la délimitation, qui atteste de la superficie, qui atteste de l'identité du propriétaire et des charges qui pèsent sur le bien. Un examen fouillé du titre foncier, c'est-à-dire du dossier consacré aux biens immobiliers, nous permet de nous assurer que tout est en ordre. Si à ce moment-là, il y a une faille, Nous informons l'acquéreur potentiel du fait qu'il faut abandonner son acquisition. Parce que si la personne qui se présente comme propriétaire n'est pas inscrite sur le titre comme propriétaire, elle n'est pas propriétaire. Si la personne qui agit n'est pas la personne et qu'elle se présente comme mandatée, encore faut-elle que cette personne ait des mandats en bonne et due forme. Tout ce contrôle juridique, il est fait par celui qui établira l'acte. Parce qu'en tant que notaire, lorsque je reçois un acte de vente, j'engage ma responsabilité. J'engage ma responsabilité civique, j'engage ma responsabilité pénale. Je suis un maillon de la chaîne qui permet de conforter l'acquéreur sur la quasi-absence de risque d'une telle acquisition. Et à partir de là, je l'épaule au moment où il a choisi de recourir à mes services. Cela peut être dès le début, comme cela peut être juste au moment de la vente.

• Speaker #0

  Et cela arrive souvent que la personne qui se déclare comme propriétaire du bien, en réalité, ne l'est pas.

• Speaker #1

  C'est pour ça que j'ai fait la césure bien immatriculé ou non. Lorsque le bien n'est pas immatriculé, et c'est pour ça que je pointe vraiment cette information pour les gens qui regardent cette émission. Il n'y a aucune administration qui attestera de manière certaine que la personne est propriétaire. Donc, si on achète un bien non immatriculé, la personne qui se présente comme propriétaire, elle peut arriver avec des documents, elle peut arriver avec un acte d'achat, elle peut arriver avec un acte d'hérédité, mais elle peut avoir entre-temps vendu le bien. Il peut y avoir des contestations sur son droit. Et donc une personne achète un bien. en pensant qu'elle contracte avec le vrai propriétaire, et la personne peut être un escroc, ou une personne même qui, sans être un escroc, va voir son droit contesté par un autre. Donc c'est extrêmement insécurisant. À partir du moment où la personne recourt à un notaire pour établir un acte portant sur un bien titré, c'est l'administration foncière qui engage sa responsabilité si la personne qui se présente comme vendeur est sur le titre. Si la personne qui se présente comme vendeur et comme propriétaire est sur le titre, ce droit de propriété lui est reconnu par l'administration foncière. Et donc, il y aura toujours une faculté de recourir contre la conservation foncière si une faute a été commise. Mais en règle générale, il n'y a pas de faute, car le conservateur qui délivre le certificat de propriété sait qu'il engage la responsabilité de son administration.

• Speaker #0

  D'accord. Et en termes de délai ? En France, les délais pour signer chez un notaire sont assez longs. Il faut toujours compter entre 3 et 4 mois entre l'obtention du crédit, entre la promesse et l'acte authentique. Au Maroc, quel est le délai moyen d'une signature quand tout se passe bien, qu'il n'y a pas de gros problèmes ou de mauvaises surprises ?

• Speaker #1

  Alors, au Maroc, c'est un peu plus rapide. D'abord parce que, contrairement à la France, puisque c'est ça qui a été pris en référence, les droits de préemption ne sont pas notifiés. C'est-à-dire qu'au Maroc, tout droit... d'une personne qui a un droit préférentiel à l'achat ne s'exerce que postérieurement à la vente s'il venait à s'exercer. C'est-à-dire qu'un indivisaire va souhaiter faire l'acquisition d'un bien si le bien est vendu, un indivisaire a un droit préférentiel qu'il peut exercer après la vente, ce qui est toujours pénible. Donc dans l'hypothèse où on achète en indivision, il faut s'assurer en amont sans doute en les sollicitant qu'ils ne souhaitent pas acheter. De la même manière, la loi sur la copropriété au Maroc n'offre pas un droit de préemption au profit des copropriétaires. Ce qui est toujours bien quand vous achetez un lot de copropriété de savoir que vous ne pouvez pas être primé par un copropriétaire. Mais le règlement de copropriété, la loi l'autorise, peut introduire cela. C'est pour ça que quand vous faites une acquisition, il faut vous assurer qu'il n'y a pas de droit de préemption et qu'on ne va pas l'exercer postérieurement à votre achat. Alors à partir du moment où on n'a pas à notifier à la commune Un quelconque droit de préemption ou la purge de ce droit de préemption, on peut établir un compromis de vente. Dès lors qu'on a le titre foncier, le certificat de propriété, qu'on s'est assuré qu'il est nickel, on peut recevoir le compromis de vente. Et à partir de là, c'est plus la banque qui... va octroyer le crédit et qui va mandater des signataires, qui prendra quelques jours. Parce que si le dossier de crédit est validé, un acte de vente avec la présence des mandataires de la banque devra être établi. Et c'est ce délai de latence de quelques jours, quelques semaines, quelques mois, parce que ça peut tarder, doit être pris en considération. Sinon, les formalités administratives stricto sensu, lorsque vous avez signé un contrat de vente, vous devez l'enregistrer auprès de la Direction générale des impôts. Nous avons 18. cette formalité. Donc, elle peut se faire une journée quand le système fonctionne. Après, nous adressons toujours par voie digitale à la conservation foncière le dossier foncier. Cela peut prendre quelques jours parce qu'il doit être examiné quant à son contenu. Et c'est seulement si le conservateur foncier valide la vente que les droits de conservation foncière doivent être acquittés et qu'une fois qu'ils sont acquittés par le notaire, sur la base des frais qu'il a demandé au client, L'inscription de la vente peut se faire sur le titre. Alors j'attire votre attention sur un autre point, contrairement à la France, où un acquéreur sait qu'il est propriétaire en signant l'acte notarié. Au Maroc, le transfert de propriété n'intervient pas le jour de la signature de la vente. Il intervient, pour les biens titrés à la conservation foncière, le jour de l'inscription du droit de l'acheteur. Et cela peut prendre 2-3 semaines, sauf complications particulières. Donc il faut que l'acheteur sache. que le fait d'avoir une copie authentique ou une expédition, c'est le terme retenu au Maroc, de l'acte notarié, ne lui garantit pas son droit de propriété. La seule chose qui lui garantit de manière certaine son droit de propriété, c'est le certificat de propriété délivré par la conservation foncière à son nom. Et ça, c'est au notaire de le réclamer à la conservation foncière, une fois que l'opération de vente a été faite, pour qu'il sache, je parle de l'acquéreur, qu'il est bien propriétaire.

• Speaker #0

  Ça veut dire que l'acheteur, quand il paye les 100% du prix, qu'il signe le dernier document, il n'a pas encore les clés du logement parce qu'il n'est pas encore officiellement propriétaire ou dans la pratique, il peut déjà emménager dans son logement et c'est qu'une question de délai administratif.

• Speaker #1

  Alors, je vais essayer de répondre de manière complète à cette question. D'abord, le transfert de propriété lorsque le bien est titré à la conservation foncière. Évidemment. Parce que si le bien n'est pas titré, le transfert de propriété se fait au moment de la rencontre des volontés dans l'acte. Mais en tant que notaire, je n'ai pas le droit d'établir un acte sur un bien non titré. Lorsqu'il s'agit d'un acte, qui porte sur un bien titré, le transfert de propriété est soumis à l'inscription du droit sur le titre. Et du jour de la signature à l'inscription, le vendeur est toujours propriétaire. Et il se peut même qu'il reste propriétaire. Il se peut même qu'un créancier fasse une saisie conservatoire, rendant impossible la vente qui normalement devait être opérée. Voilà pourquoi les fonds ne sont pas versés aux vendeurs. Ils sont versés aux notaires en qualité de séquestre. Donc, que vous fassiez un emprunt bancaire, ou que vous achetiez avec vos fonds propres, il faut que vous sachiez que l'argent va transiter sur le compte du notaire à la caisse de dépôt et gestion, sans générer le moins d'intérêt. Mais le notaire est séquestre et il ne peut libérer les fonds au profit du vendeur, sauf s'il y a des décharges. Mais je n'invite pas le client à donner des décharges que lorsque le transfert de propriété a eu lieu. Donc, l'argent est séquestré chez le notaire et il libère les fonds lorsque les formalités fiscales et l'inscription à la conservation foncière ont été accomplis et il libère les fonds au profit du vendeur ou au profit du vendeur et de ses créanciers. Parce que s'il y avait une hypothèque, il faut décharger et payer le créancier hypothécaire qui a donné la main levée pour rendre la vente possible.

• Speaker #0

  C'est-à-dire que si entre la signature et la remise des clés, qui devait avoir lieu deux ou trois semaines après, un couac apparaissait, l'acheteur est quand même protégé vers son argent, il peut le retrouver à 100% si jamais on s'aperçoit qu'il y a eu un souci quelque part. Alors deux points.

• Speaker #1

  Déjà, il est de tradition, de pratique notariale, de dissocier le transfert de la propriété du transfert de la jouissance. Et si le vendeur est d'accord, on accepte qu'il remette les clés le jour de la signature de la vente en gage de bonne foi. Maintenant, rien n'interdit aux vendeurs de s'y opposer. Certains vendeurs ne veulent pas remettre les clés tant qu'ils n'ont pas leur argent. C'est un raisonnement. C'est contraire à la pratique dominante, mais c'est tout à fait leur droit. Si en revanche, les clés doivent être remises le jour de la signature, bien que l'acquéreur ne soit pas juridiquement propriétaire, cela fait l'objet d'une rédaction de clause spécifique. Maintenant, si un problème vient à survenir, il ne faut absolument pas que l'argent soit entre les mains du vendeur. Et donc, bien évidemment, une fois qu'on constate que la vente est rendue impossible, que pour x ou y raison, il s'effaçait quelque chose, alors la vente sera annulée, sous la responsabilité du vendeur. Parce que le notaire... s'est assuré que le bien le jour de la signature de la vente était disponible. Mais si entre-temps un créancier a déposé une saisie conservatoire, le notaire peut prendre attache avec le créancier et le désintéresser avec les fonds. Mais parfois, la vente est rendue impossible. Et dans ces cas-là, il restituera ses fonds à l'acquéreur. La question de la séquestration est fondamentale parce que comme le transfert de propriété ne se fait pas instantanément, il faut qu'un tiers de confiance non seulement s'occupe de rédiger l'acte, de conseiller les parties, de s'assurer que les formalités sont accomplies auprès des administrations compétentes et de s'assurer que les fonds ne sont pas perdus.