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• Lorenz Les Clés du Maroc

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Les Clés du Maroc. Aujourd'hui, je reçois Maxime Parpex, fondateur de Wally Invest, opérateur immobilier en France et à l'étranger, et qui aujourd'hui va nous parler de sa première opération à Marrakech. Restez bien au bout jusqu'à la fin de l'épisode, car vous aurez une surprise. A tout de suite. Bonjour Maxime, merci d'être là pour ce nouvel épisode des Clés du Maroc. Je suis vraiment très content de te recevoir aujourd'hui, parce qu'en plus notre rencontre a une... Petite histoire, c'est que ça fait quasiment un an, jour pour jour, qu'on s'est rencontrés. C'était au salon NextGen Patrimoine, organisé par mon ami Florian Fresnet. Et tu étais partenaire de ce salon. Et donc, tu avais un stand pour présenter ta société qui est opérateur et investisseur pour des opérations immobilières en France. Et la petite particularité, c'est que tu présentais ta toute première opération au Maroc. Donc forcément, ça a attiré mon attention. Je suis venu à ta rencontre, de tes équipes. On a gardé le contact. Pendant cette année, j'ai pu suivre à distance et avec passion cette opération marocaine. Et donc, je suis vraiment très heureux que tu puisses partager aujourd'hui auprès de tout le monde qui tu es, ta société et toutes les coulisses de cette première opération au Maroc.

• Maxime PARPEX

  Merci beaucoup. C'est un plaisir d'être avec toi aujourd'hui. Effectivement, il y a un an, on était partenaire de NextGen Patrimoine. On salue d'ailleurs Florian pour ce très bel événement. On investit partout en France et on a eu l'opportunité d'investir sur un premier hôtel à Marrakech qui a ouvert il y a quelques semaines et qui marche très bien, donc avec plaisir pour pas de notre activité et puis cette acquisition qui est maintenant une excellente opération pour nous.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Parfait. Et avant d'en parler, parlons d'abord de toi. Qu'est-ce que c'est ton parcours académique ou professionnel ? Comment tu t'es retrouvé dans l'immobilier ? Comment tu t'es retrouvé à créer ta société ? Qu'est-ce que tu as fait comme étude ?

• Maxime PARPEX

  En fait, avant toute chose, j'ai été passionné d'hôtellerie très vite. J'ai un souvenir d'enfant, dans un hôtel à Bruxelles d'ailleurs, en famille, à Noël, de voir un sapin de Noël qui était pour moi absolument gigantesque. Je devais avoir 3-4 ans, donc il n'y avait pas autant que ça. Et j'ai trouvé ça à l'époque magique. Et donc tout mon parcours académique a été orienté pour faire de l'hôtellerie. Ça a été assez sinueux parce que j'ai commencé à faire du droit, ensuite j'ai fait de l'immobilier, puis j'ai fini par retrouver le monde hôtelier en investissement. Je n'ai jamais travaillé dans un hôtel. Pour autant, c'est un secteur qui m'a toujours passionné, donc je suis extrêmement content aujourd'hui d'en faire ma vie.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Qu'est-ce qui t'a amené, comment tu as fait ta transition de plutôt casquette immobilier, plutôt tout ce qui est hôtellerie, hospitality ?

• Maxime PARPEX

  En fait, l'hôtellerie, c'est un métier d'opération. Pour autant, tu crées de la valeur grâce à l'immobilier qui détient ces opérations hôtelières. Et donc pour performer sur l'hôtellerie, il faut aussi être en mesure de comprendre comment l'hôtellerie s'articule avec l'immobilier. Et donc je suis d'abord devenu un expert de l'immobilier et j'ai appliqué cette compétence-là au monde de l'hôtellerie pour créer de la valeur sur des opérations d'investissement.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et ça c'est quelque chose que tu avais compris dès le début à 18 ans, 20 ans ? Ou c'est en cours d'expérience professionnelle où tu t'es dit, non, là, il faut d'abord que je devienne expert immobilier. Et ensuite, je pourrais prendre une deuxième casquette.

• Maxime PARPEX

  Je pense que j'ai toujours été très curieux. L'hôtellerie était évidemment quelque chose qui était un fil rouge dans ma carrière. Pour autant, j'ai toujours aimé explorer de nouvelles pistes. Je suis tombé sur une grande société de conseil américaine qui s'appelle John Slang Lassalle. Et qui a été la première à m'employer. J'ai découvert du coup l'immobilier chez eux. Avec évidemment toujours cette volonté de terminer en hôtellerie. Mais ça a été effectivement beaucoup de découvertes. Ce dont je me rends compte aujourd'hui, c'est que je n'aurais pas pu avoir la carrière et je n'aurais pas pu créer Wally Invest sans avoir cette case immobilier qui est essentielle à mon métier et à la valeur qu'on crée pour nos investisseurs.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Comme expérience structurante que tu as eue avant Wally Invest, est-ce que tu as une expérience ou des projets qui t'ont marqué positivement ou négativement, mais en tout cas qui t'ont façonné pour être l'homme d'aujourd'hui ?

• Maxime PARPEX

  Bien sûr, l'expérience que tu vas vivre en tant que... qu'être humain je dirais même plus qu'en tant que professionnel, elle est jalonnée de différents événements. J'ai eu la chance de travailler avec des gens formidables sur toutes les entreprises dans lesquelles j'ai évolué, qui m'ont permis d'apprendre beaucoup. J'ai travaillé à Paris, j'ai travaillé à Londres, j'ai travaillé pour des sociétés françaises, j'ai travaillé pour les sociétés américaines, sur des deals extrêmement variés dans des pays différents. Toutes ces différentes expériences m'ont permis d'acquérir un savoir-faire assez globale et qui me permet d'être actif pas seulement en France, mais oui, effectivement, c'est jalonnée d'expériences. Il y en a des bonnes, il y en a des moins bonnes. Mais au global, c'est ce qui fait aussi ta capacité à pouvoir avancer et performer.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et s'il y avait une erreur marquante que tu as fait en début de parcours ou de jeunesse, en professionnel évidemment, est-ce qu'il y en a une que tu as envie de partager ou est-ce que tu n'as pas forcément envie de la révéler ?

• Maxime PARPEX

  Il y en a une qui est assez drôle. J'étais jeune collaborateur d'une grande société de conseil à l'époque, JLL, et mon premier boulot dans la sphère de l'hôtellerie, c'était de vendre des hôtels, des petits hôtels de moins de 10 millions d'euros. Je le faisais depuis Paris sur la France et la Belgique. C'était mon territoire. Et j'avais un hôtel à vendre à l'aéroport de Bruxelles. L'aéroport de Bruxelles a une zone d'affaires qui est l'équivalent de la Défense à Bruxelles, qui s'appelle Zaventem. Et à Zaventem, il y a énormément d'hôtels de marques internationales, et donc je vedais l'un d'eux. Et donc j'étais représentant du vendeur, et un confrère hollandais m'amenait un investisseur américain. Et je me débarquais, alors que moi j'étais... J'étais à l'époque en banque d'affaires, j'étais avec mon petit costume, avec ma petite cravate, tout beau, tout jeune à 25 ans, et je vois arriver mon confrère, cet agent hollandais, qui débarque avec un investisseur qui était un type dégarni, en t-shirt noir, pantalon noir, basket pourri, et dès le début je l'ai jugé. Dès que j'ai vu ce type, je me suis dit, ce mec-là n'a rien à faire là, c'est probablement quelqu'un qui... se retrouve ici mais sans aucune raison, il n'aura jamais les moyens de le faire et donc je ne m'intéresse pas du tout à la visite. Je laisse mon confrère faire, ce qui était une double erreur parce que c'était mon métier de présenter l'hôtel, mais vraiment je ne m'y intéresse pas, je suis sur mon téléphone, j'envoie des mails. Et j'ai appris plus tard que cette fameuse personne, cet investisseur américain, était l'un des plus gros investisseurs hôteliers aux Etats-Unis. Il avait deux hôtels sur Times Square et j'étais passé complètement à côté du sujet uniquement parce que je l'avais jugé immédiatement sur les apparences. Ça m'est arrivé qu'une seule fois, après ça a été fini. C'était ma principale erreur, ne jamais juger quelqu'un sur ses apparences.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et finalement, il a comme acheté l'hôtel ou pas ?

• Maxime PARPEX

  Absolument pas, ce n'était pas une excellente opportunité.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Peut-être que tu as une écrue qu'il n'allait pas acheter finalement, c'est peut-être pour ça la vraie raison. Aujourd'hui, est-ce qu'il y a une compétence qui est pour toi devenue indispensable pour diriger des projets qui mélangent immobilier et hôtellerie ?

• Maxime PARPEX

  Je pense que pour réussir dans le monde de l'investissement hôtelier, il faut de la souplesse. Il faut être en mesure de pouvoir travailler avec des financeurs, des investisseurs, des banques, des opérateurs. et être la pierre angulaire qui réunit toutes ces compétences pour créer de la performance. Et c'est ça aujourd'hui le savoir-faire le plus essentiel dans le métier, c'est savoir conjuguer ces différentes sphères de compétences et les mettre ensemble.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Comment tu t'es retrouvé à créer Welly Invest ? C'est un projet que tu as déjà préparé depuis longtemps, ça s'est fait par pure opportunité. S'il fallait que tu présentes ta société, pour ceux qui nous écoutent, comment tu la décrirais ?

• Maxime PARPEX

  Welly Invest, c'est une société qui permet à des investisseurs d'investir dans du small cap hôtelier. Donc des opérations de moins de 10 millions d'euros sur de l'hôtellerie et ce qu'on appelle de la para-hôtellerie, ce qui va être assimilé à de l'hôtellerie. Concrètement, aujourd'hui, on structure, on source, on structure et on opère des opérations hôtelières ou des suites hôtelières en France et un petit peu à l'étranger, et notamment au Maroc. C'est-à-dire qu'on trouve des opportunités, on va créer le véhicule d'investissement et créer la structure qui permet de créer de la valeur, et on va l'opérer en direct avec nos équipes. pour pouvoir créer un maximum de performance. On permet de le faire auprès d'investisseurs qui sont généralement des investisseurs particuliers, quoiqu'on a également maintenant des sociétés qui investissent dans nos opérations et qui vont investir à partir de 10 000 euros dans nos opérations, qui sont des projets d'une durée de 3 à 7 ans en fonction des typologies d'opérations, avec des rendements espérés entre 10 et 15 % par an, qui intègre à la fois les flux d'exploitation et à la fois la prise de valeur.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Aujourd'hui, toi, tu es plutôt entre l'opérateur, l'investisseur, le développeur ou il y en a un qui prend plus le lead que l'autre ?

• Maxime PARPEX

  On fait évidemment les trois. Pour une raison très simple, c'est que l'hospitality, c'est un métier d'exploitation. L'exploitation, c'est ça qui va permettre de créer de la valeur d'un point de vue immobilier et d'un point de vue financier. Donc, lorsqu'on développe un produit, on est obligé... d'avoir la capacité de juger et de piloter les opérations. Donc avant toute chose, quand on trouve un projet, on va évidemment étudier sa faisabilité économique et financière. Et pour ça, on va d'abord travailler avec l'opérateur qui va être notre partenaire sur l'opération, sur la faisabilité financière opérationnelle, savoir quel va être le chiffre d'affaires qu'il peut réaliser, quel est le niveau de charge qui va être nécessaire de dépenser chaque année pour réaliser ce chiffre d'affaires. Et quand on déduit les charges du chiffre d'affaires, Québec Lab. performances qu'on va pouvoir livrer à nos investisseurs. Et cette performance-là, il est absolument nécessaire de pouvoir la piloter dès le départ. Donc oui on est opérateur, oui on est investisseur et oui on est développeur parce qu'on est en mesure de développer des opportunités de zéro en créant une valeur maximale pour nos investisseurs.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Tout à l'heure tu disais que tu avais comme type d'actifs, tu avais l'hôtellerie, la para-hôtellerie, toi la para-hôtellerie c'est tout ce qui est Airbnb ou c'est encore autre chose ?

• Maxime PARPEX

  Absolument, alors Airbnb c'est un peu réducteur mais oui tu as raison, ce sont des suites hôtelières qui sont des actifs commerciaux qui ont fait l'objet d'un changement de destination, ce sont des hébergements hôteliers d'un point de vue urbanistique. ça nous permet du coup d'exploiter des lots commerciaux aujourd'hui de 30 jusqu'à 300 m² dans le plein coeur de Paris de manière hôtelière. On les commercialise évidemment sur Airbnb mais pas que, sur également Booking et d'autres plateformes de distribution un peu comme un hôtel le frais et on le fait avec des performances qui sont très élevées parce que les niveaux de charges et notamment de personnel sont très faibles. Le niveau de personnel nécessaire pour exploiter une suite. ou même 10 suites dans un immeuble n'a rien à voir avec le fait d'avoir un hôtel en entier, d'un point de vue charge, et donc on est extrêmement performant par rapport à de l'autorité classique.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Comment se structure ton modèle économique ? C'est sur uniquement l'exploitation, la revente a une part importante dans le BP ?

• Maxime PARPEX

  On est extrêmement transparent sur la manière dont on récupère de l'argent, on gagne de l'argent chez Wally Invest. Ce qui est certain, c'est qu'on gagne de l'argent quand le client en fait. Donc on a... trois centres de profit principaux. Le premier, c'est à la structuration. Quand on structure un deal, quand on a trouvé une opération d'investissement qui permet d'avoir un business plan espéré pérenne sur les cinq à sept années à venir, on prend une partie du prix de revient qui est proposé à nos investisseurs. Ensuite, on a un frais d'exploitation qui est assez faible parce qu'on a aussi un opérateur à qui on délègue la gestion opérationnelle pure. Et enfin, on a ce qu'on appelle un carré d'intérêt. qui est donc une partie de la surperformance faite par nos investisseurs. Mais ce carré d'intérêt reste, il ne fonctionne que si nos investisseurs gagnent. Concrètement, ça veut dire que si tu investis par exemple 100 000 euros, si on te rend moins que 100 000 euros à la fin parce qu'on n'a pas réussi à vendre aussi cher qu'on espérait, l'actif à l'issue de l'opération, on ne gagnera pas 1 euro sur l'opération à la sortie.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  D'accord, donc ça part en plus d'inciter les clients à faire confiance.

• Maxime PARPEX

  En fait, ça nous permet d'être alignés avec nos investisseurs. On ne gagne que si eux gagnent.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  C'est assez smart comme... Comme mouvement, c'est-à-dire que Wally invest est obligé de gagner pour espérer avoir des fees, parce qu'effectivement il y a beaucoup de structures qui d'abord facturent, prennent des fees et ensuite potentiellement le client peut gagner quelque chose.

• Maxime PARPEX

  En fait, ce qui est important de noter, et ça c'est aussi lié à mon passif d'investisseur professionnel, aujourd'hui je m'adresse à des investisseurs particuliers. Je propose de l'investissement retail avec Wally invest. A l'instar de ce que je faisais avant, à savoir investir l'argent de fonds d'investissement, de fonds de pension américains. Lorsque vous êtes investisseur professionnel, vous refusez de voir des opérations dans lesquelles des gens investissent sans forcément être alignés avec eux en termes de performance. C'est absolument essentiel. Et donc, on a voulu avoir le même niveau d'alignement qu'on aurait avec des investisseurs professionnels avec nos investisseurs à nous.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et aujourd'hui, comment tu choisis tes marchés pour investir ? C'est par ceux que tu connais depuis tout le temps ? C'est par opportunité ? C'est quoi la méthode chez Wally invest ?

• Maxime PARPEX

  Alors d'abord, on a la chance de faire partie d'un des plus grands marchés touristiques au monde. Paris est la première destination touristique sur la planète. Ça fait de la France un terrain de jeu extrêmement important d'un point de vue hospitality pour travailler en termes d'investisseurs. Concrètement, la France est très équilibrée à la fois en termes de demande. La demande en France, elle est à la fois loisir et à la fois business. Ce qui fait que lorsque l'un flanche, l'autre prend le pas. et permet de conserver des performances très élevées. On l'a vu par exemple avec les JO en 2024. Les JO ont eu cet effet d'avoir une demande loisir qui était un peu plus faible, mais par contre la demande business a comblé ce que la demande loisir n'avait pas fait. Ensuite, la France a également une demande qui est très équilibrée en termes de pays d'origine, entre guillemets, de la clientèle. Un Français... Un client sur deux est étranger et huit clients sur dix sont européens. Ça permet aussi d'avoir un très bel équilibre de la demande en France entre clientèle étrangère et clientèle française. Donc on se concentre principalement sur la France parce que c'est le terrain qu'on connaît. Pour autant, on est entouré de très beaux marchés hôteliers en Europe et ailleurs. On les regarde évidemment avec beaucoup d'attention. On les regarde sur différents axes. Premier axe, c'est est-ce qu'on est en mesure de pouvoir raisonnablement mener une opération d'investissement dans ces pays. L'un des plus hauts spots touristiques au monde, c'est Bali. Ça l'était depuis 10 ans. Donc on s'est interrogé pour savoir s'il était pertinent que Wally Invest se positionne sur le marché balinais. Les performances sont excellentes, mais notre capacité à piloter une opération d'investissement à Bali est très faible, parce qu'il nous faudrait se rendre sur place très régulièrement. Et donc la rentabilité d'investir à la fois pour nous et nos investisseurs serait largement amoindrie par les coûts de gestion que ça demanderait. Et donc on a essayé de ne pas le faire. Premier axe, donc faisabilité du pilotage. Deuxième axe, c'est capacité à comprendre et à maîtriser les règles du jeu local. Et c'est vrai en dehors de l'Europe, mais aussi en Europe. Je rebondis sur la Belgique, par exemple. La Belgique est un des pays les plus syndiqués au monde. Et c'est très bien. Seulement, ça veut dire que lorsqu'on est un investisseur étranger, on n'a pas forcément les codes pour comprendre comment les négociations, même sur un hôtel, à l'investissement, vont se passer par rapport à la France. La place des syndicats, par exemple, est bien plus importante en Belgique dans les négociations avec le vendeur qu'elle ne l'a en France. Mais ça, c'est la partie des codes qu'il faut maîtriser lorsque tu investis dans un pays qui est baltien. Et enfin, l'attractivité économique. Il y a des pays aujourd'hui, à moins de 4 heures de Paris d'avion, qui sont extrêmement puissants et avec un dynamisme absolument incroyable. Et c'est notamment le cas du Maroc, dans lequel on a acheté un premier hôtel en juillet 2025. Et on est en train de recommencer en ce moment sur ce premier semestre 2026.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Parfait, tu permets d'anticiper ma prochaine question qui était, on parlait donc en France que c'est le premier pays du tourisme dans le monde, mais qui est un pays, donc le Maroc, qui gagne je crois entre 15 et 20% de touristes tous les ans depuis le Covid. Les chiffres sont records, ils sont en avance sur la prévision. Pourquoi avoir sauté le Maroc ? Parce que ce n'est pas dans l'Union Européenne, ce n'est pas en Europe, C'est des codes qui sont complètement différents. Tout est différent là-bas. Pourquoi être parti aussi loin mais aussi proche en même temps ?

• Maxime PARPEX

  Deux raisons principales nous ont poussé à investir au Maroc. La première, c'est la dynamique du tourisme marocain. Et la deuxième, c'est la solidité politique et financière du Royaume. Revenons sur la dynamique touristique. Comme tu l'as dit, il y a eu une très grosse progression du nombre de touristes année après année depuis le Covid. Concrètement, entre 2025 et 2024, il y a eu... plus de 60% d'augmentation du nombre de touristes sur le royaume d'une année sur l'autre. 14 millions en 2024, 20 millions en 2025. Alors que le royaume avait plutôt parié sur 17. Donc on a doublé le nombre de visiteurs supplémentaires qu'il y a eu sur une seule année. Et ça, lorsqu'on se balade au Maroc, ça se voit visuellement. On voit visuellement le nombre de touristes qui augmente année après année. Deuxième élément extrêmement fort, c'est la solidité du pays. Le Maroc est un pays qui est extrêmement stable et qui par ailleurs commence à avoir une vraie reconnaissance internationale économique. En octobre 2025, le Royaume a obtenu l'investment grade de Stonehenge Pools, qui est la gratification obligatoire pour un pays s'il souhaite voir des investissements étrangers et notamment nord-américains. Ça permet aujourd'hui au Maroc d'être sur la carte des pays dans lesquels les plus gros fonds américains et asiatiques peuvent investir. Ce qui n'était pas le cas jusqu'à maintenant. Donc très grosse solidité et une demande qui est en parfaite augmentation, en constante augmentation.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  On pourrait aussi souligner la très belle organisation de la Cannes, où le Maroc a montré, moi j'y étais, c'était vraiment organisé comme une coupe du monde en France ou en Allemagne que j'ai pu connaître un peu plus jeune. Et ça a pu rayonner au niveau mondial. Je pense qu'il y aura des retombées économiques, politiques et diplomatiques sur au moins les 5 ans qui arrivent. Pourquoi maintenant et pas dans un an, deux ans, le Maroc ?

• Maxime PARPEX

  Tu parlais de l'organisation de la Cannes. Il y a un événement majeur qui va arriver dans les 4 prochaines années, c'est l'organisation de la Coupe du Monde en 2030. Je pense que toutes les instances privées et publiques qui investissent au Maroc, qu'elles soient locales ou étrangères, ont cette date inscrite sur leur calendrier. On sait que d'ici 2030, il y a énormément d'opportunités à prendre. On sait que le Maroc est en train de passer un step sur la carte du monde d'un point de vue investissement et touristique. Et donc, il était essentiel de prendre le train avant qu'il ne soit trop tard. Alors, quand je dis trop tard, c'est à mesurer. Je pense que... Le Maroc s'appuie sur des sous-jacents économiques et touristiques qui sont extrêmement puissants. Je ne pense pas que le Maroc ait une dynamique qui soit liée à un effet de mode. Si je prends un parallèle entre Porto, par exemple, au Portugal, et le Maroc... Porto est une ville qui est une ville très touristique qui avant Covid avait près de 90% d'une clientèle loisir et non pas business. C'était vraiment une destination dont tout le monde parlait, qui était très trendy et qui l'est de moins en moins. Et du coup, on voit que le dynamisme touristique s'érode un peu. Le Maroc a une intelligence de développer sa demande et son offre en même temps. Sa demande, ça a été très simple, elle a ouvert des lignes internationales avec le Moyen-Orient, aéroportuaire, et elle a fait la même chose avec l'Amérique du Nord. Ça lui permet aujourd'hui d'avoir non pas une clientèle qu'elle augmente sur les mêmes centres d'origine, mais également d'augmenter les zones desquelles les touristes viennent aujourd'hui. Ensuite sur l'offre, elle renouvelle également sur l'offre, avec notamment son plan de 600 millions d'euros qui est destiné à développer les infrastructures touristiques du pays. Ça permet en plus de cet afflux de nouveaux touristes de développer les infrastructures hôtelières et de pouvoir construire une offre qui est de plus en plus haut de gamme et qui répond du coup à la clientèle des Américains, des Canadiens et des pays du Golfe. Et puis aussi d'une nouvelle clientèle européenne qui est heureuse d'avoir des actifs toujours plus haut de gamme au Maroc. Alors que c'était peut-être un petit peu moins le cas avant.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et qu'est-ce qui t'a surpris positivement et négativement ? Quand tu as commencé à découvrir le Maroc comme terre d'investissement immobilier ?

• Maxime PARPEX

  Ce qui me fascine dans ce pays, c'est sa capacité à aller extrêmement vite. Lorsque je me suis intéressé à l'investissement au Maroc, j'ai passé beaucoup de temps l'année dernière. Et j'y avais été 6-7 mois avant avec des amis pour un anniversaire. Je ne suis pas le premier à avoir fait un anniversaire à Marrakech.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et pas le dernier.

• Maxime PARPEX

  Et pas le dernier non plus. Et du coup, j'avais été marqué déjà l'année dernière de voir la différence. à la fois en termes de nombre de touristes dans la ville, mais également en termes d'offres. Aujourd'hui, parce que c'est le cas à Marrakech, mais ce n'est pas le cas que à Marrakech, il y a un nombre de restaurants haut de gamme qui ont ouvert avec des cuisines extrêmement fines, de lieux de vie, et pas seulement festifs, mais de lieux de vie très haut de gamme qui n'existaient pas 6-7 mois auparavant. Et à chaque fois que je vais au Maroc, on me présente des lieux formidables dans lesquels on a envie d'investir, des opérateurs qui... qui ont fait leur renommée en Europe et qui reviennent s'installer au Maroc pour pouvoir justement développer leurs arts. Donc moi, première chose, c'est que je suis fasciné par la capacité de ce pays à s'inventer. Notre associé Reda Beyerili, qui est la personne avec qui on a investi au Maroc, me dit souvent que le Maroc est une terre d'entrepreneurs. Ça se voit, ça se voit. Il y a énormément de développement. et une jeunesse qui est en train de changer les codes de ce qu'est l'hospitality au sens large dans le pays. Donc le dynamisme.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Effectivement, c'est un ressenti que j'ai là-bas, pas uniquement sur la partie immobilière, le côté entrepreneurial. Il y a une vraie dynamique qu'on a perdue en France sur le côté entrepreneur et qui fait plaisir à voir là-bas que les jeunes de 20 ans n'ont pas peur de se lancer. Ils essayent, ça marche tant mieux. Si ça ne marche pas, ça leur fera de l'expérience et ils vont réessayer plus tard. Donc c'est peut-être ce qui... explique le dynamisme, en tout cas chez les jeunes marocains, et qui fait que le pays devient de plus en plus attractif pour les touristes et aussi pour tous les éméreux qui reviennent aussi au Maroc. C'est un vrai mouvement. Tu pourrais que j'en parle dans un podcast dédié là-dessus, parce que sinon on pourrait parler là-dessus une heure. Toi, aujourd'hui, c'est quoi les plus gros risques pour un investisseur étranger quand il arrive au Maroc ou à Marrakech ?

• Maxime PARPEX

  Je pense qu'il n'y a pas de risque particulier, spécifique au Maroc ou à Marrakech. Je pense que de manière générale, lorsqu'on investit dans un pays qui n'est pas le sien, il faut être sûr de le faire avec les bonnes personnes de la bonne manière. À partir du moment où tu investis dans une zone qui n'est pas la tienne, il faut être absolument certain de comprendre la dynamique, comprendre les prix, quels sont les prix du marché, comment on peut espérer que ça va se passer une rénovation par exemple, comment ça marche, quels sont les codes. Comme n'importe quel pays dans le monde, il y a une culture à respecter, il y a des codes à respecter. Et donc le plus grand risque, c'est d'arriver et d'essayer de calquer ce qu'un investisseur ferait en Italie par exemple et de le faire au Maroc. Ça ne marche pas comme ça. C'est un pays comme les autres qu'il faut appréhender de manière extrêmement singulière.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Pour toi, quelles ont été les erreurs que tu as failli faire ou qu'on t'a conseillé de ne pas faire ? Outre le fait de s'adapter à la culture locale, qui n'est pas forcément la même à Marrakech, mais déjà même par rapport à Tangier, et je ne crois même pas si on compare par rapport à la France, est-ce qu'il y a des erreurs que tu aurais pu faire, mais que grâce à ton associé, tu as pu éviter, ou avoir une lecture qui a été plus fine ? grâce à lui ?

• Maxime PARPEX

  Je pense qu'une erreur qu'on a pu faire, c'est là encore tomber dans le piège que je viens de décrire et analyser une situation problématique par rapport à comment on la gérait en France. Et c'est pour ça qu'on investit aujourd'hui avec des opérateurs et des investisseurs locaux. Parce qu'eux connaissent les règles du jeu de manière que nous, on connaît les règles du jeu en France et donc on est en mesure de pouvoir apporter à une problématique définie une réponse adaptée. Et je pense que c'est ça le plus gros risque qu'on a fait y prendre, c'est avoir une grille de lecture française entre guillemets sur une problématique marocaine qui a été extrêmement bien réglée, mais parce qu'on a aussi accepté de revoir notre grille de lecture pour pouvoir s'adapter à la manière de travailler et d'interagir du Maroc.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Aujourd'hui sur Marrakech, un marché que tu commences à bien connaître à force de le... de le regarder, de l'analyser, de faire beaucoup de bilans sur plein d'opérations qui n'ont pas forcément au bout. Pour toi, c'est un marché qui, parce que tout le monde parle de Marrakech, certains disent que c'est trop tard, d'autres disent qu'il y a encore plein de choses à faire, d'autres disent qu'on est au milieu. Pour toi, c'est un marché qui est déjà saturé, qui est mature ou qui est plutôt en tri, on va dire, tri naturel entre les bonnes et les mauvaises opérations.

• Maxime PARPEX

  Je pense que c'est un marché qui est en plein développement, c'est un marché qui est extrêmement dynamique. Je pense que... Il est de plus en plus difficile de trouver des opérations à faire au Maroc et surtout à Marrakech parce que, comme je disais, l'investment grade change les règles du jeu. Aujourd'hui, tu as des investisseurs américains qui sont à Marrakech et qui souhaitent investir dans le pays et qui ont des moyens très importants. Ce sont les mêmes qu'on a vu arriver en France dans les années 80, donc on sait exactement à quoi s'attendre. Concrètement, ça veut dire qu'il y a une très grosse pression sur les acheteurs. que les vendeurs ont la possibilité de vendre à qui ils le souhaitent et selon leurs conditions. Et donc, on va dire qu'on est dans un marché qui est difficile à lire et sur lequel il est très compliqué d'aller. Après, à mon avis, et encore basé sur notre lecture de l'évolution de la demande et sur tout ce que fait le Royaume pour accompagner les investisseurs étrangers et pour améliorer les infrastructures touristiques du pays, je pense qu'il y a encore énormément à faire. et peut-être même après la canne. Il n'est pas du tout impossible que la canne ait un effet d'accélération mais pas forcément un effet de pic comme on l'espère. Oui effectivement on retrouvera peut-être pas aussi vite la fréquentation qu'on aura pendant la coupe du monde en 2030 qu'une année avant. Mais pour autant tous ces grands événements internationaux, et on va le voir en France pour les JO parce qu'on l'a vu à Londres, on l'a vu à Rio ont un effet de traîne de 4 à 5 ans, qui suivent en fait l'événement. Parce que ce sont des événements qui sont diffusés en mondiovision et donc on voit concrètement les touristes venir après avoir vu une destination pendant un match. Donc moi je pense qu'il y a encore beaucoup à faire et on n'est pas au bout de nos surprises en terme de développement sur la ville de Marrakech en particulier mais sur le Maroc d'ailleurs général.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et est-ce que créer de la valeur à Marrakech, c'est facile ? Ou ça demande quand même pas mal de travail ?

• Maxime PARPEX

  Je pense que c'est de plus en plus difficile pour plusieurs raisons. La première, c'est qu'il y a de plus en plus d'investisseurs et donc, évidemment, la pression à l'achat est plus forte. Concrètement, ça veut dire qu'on achète plus cher aujourd'hui qu'on l'achetait il y a encore un an, voire la semaine dernière.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et je pense que ça va coûter encore plus cher dans trois semaines.

• Maxime PARPEX

  Première raison. La deuxième raison, c'est qu'il y a de plus en plus d'acteurs de très haut niveau qui inscrivent des projets à long terme sur la ville. Ça veut dire que tu ne peux pas te contenter aujourd'hui d'ouvrir un hôtel avec une belle direction artistique. Tu as besoin d'offrir de l'expérience. Et je pense que c'est ce qu'on a réussi à faire avec le Dar des Arts, notre premier hôtel à Marrakech, c'est de pouvoir offrir une expérience extrêmement forte, à la fois d'un point de vue hospitality, mais également demain d'un point de vue restauration, pour permettre à nos clients, à nos guests, de se sentir comme chez eux et de pouvoir considérer le Dar des arts comme étant une partie. importante, majeure de l'expérience qu'ils vont avoir sur la ville. Et ça, c'est extrêmement important de ne pas oublier, comme je te le disais au départ, l'hospitality, c'est de l'exploitation, l'exploitation, c'est l'expérience. Il faut réussir à créer une expérience pour que la valeur soit vraiment maximisée.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et puis, effectivement, c'est vraiment un mot que j'entends de plus en plus, que les gens ne veulent plus partir en vacances, prendre des billets d'avion et louer un hôtel. Ce qu'ils veulent, c'est vivre une expérience. Ça se voit d'ailleurs sur la page d'accueil de Airbnb. Je crois que le premier choix maintenant c'est vivre une expérience, c'est même pas louer un logement. Donc on voit qu'il y a toute une différence de logique et effectivement, moi qui voyage aussi pas mal, maintenant quand je pars quelque part j'ai envie de vivre quelque chose, vivre une expérience, et pas juste louer une voiture et un hôtel. On veut vivre une expérience plutôt même authentique si possible.

• Maxime PARPEX

  Et ça demande énormément de travail. Alors après il y a de plus en plus d'outils tech qui sont développés autour de ces notions d'expérience, mais concrètement, ça veut dire que demain, Si tu réserves au Dar des Arts, tu vas avoir un message quelques heures après pour te remercier de ta confiance. Une semaine après, tu vas avoir le descriptif de toutes les offres d'expérience qu'on propose dans notre hôtel, et puis en dehors de Marrakech. Une semaine avant ton arrivée, on va te relancer sur les expériences que tu as spotées et que tu souhaites vivre. On va te proposer de venir te chercher. on va t'accueillir avec un concierge qui va te proposer du coup... de mapper ton séjour en fonction de différentes expériences qu'il a sélectionnées pour toi, en fonction de ton profil de guest. Donc c'est vraiment beaucoup plus que juste proposer une chambre et un petit-déj. Il faut vraiment proposer aux guests de pouvoir s'inscrire dans une expérience marocaine extrêmement puissante et authentique. Et c'est essentiel parce que c'est là qu'on arrive à avoir une création de valeur maximale. Et les chiffres qu'on fait sur deux mois d'ouverture au Dar des Arts sont exceptionnels. On fait sur les deux premiers mois plus de chiffre d'affaires d'un point de vue mensuel, sur une base mensuelle, que l'hôtel n'en a jamais fait depuis 10 ans.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Ce qui est énorme.

• Maxime PARPEX

  Ce qui est énorme.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Ça tombe bien que tu parles d'Arts des Arts, qui est ta première opération au Maroc. On va d'abord parler un peu de la genèse du projet. Comment est-ce que tu as découvert ce Riyad ? Est-ce que c'est toi qui l'as découvert ? Est-ce que tu as mandaté des gens pour le chercher ? Comment est-ce que tu es tombé sur cette pépite ? Parce que j'imagine que tu as dû en faire beaucoup de visites. Avant de tomber sur l'hôtel qui coche toutes les cases ou presque toutes les cases que tu avais fixées.

• Maxime PARPEX

  C'est important que tu parles de ça. Il est essentiel de comprendre que lorsque tu fais de l'investissement en hôtellerie, c'est généralement pas toi qui trouve l'hôtel, c'est ton opérateur. Parce que c'est l'opérateur qui va construire la valeur que tu vas défendre et que tu vas structurer d'un point de vue financier. Concrètement, ça veut dire que cette opération, on s'est d'abord intéressé sur sa voie. On s'est d'abord... pencher sur l'identité de la personne avec qui on voulait le faire et après identifier l'actif avec lequel on allait créer cette valeur là donc on a d'abord rencontré Ravier et Reda qui sont deux entrepreneurs à succès l'un Reda qui est donc marocain, Ravier qui est mexicain, enfin franco-mexicain on a rencontré Ravier et Reda et c'est en discutant ensemble qu'on a compris qu'on voulait construire un projet conjoint Et une fois qu'on avait décidé qu'on allait construire ce premier actif à Marrakech, on a lancé notre recherche et elle a été lidée par l'opérateur parce que à partir du moment où on trouve un hôtel et qu'on va l'acheter pour l'exploiter, c'est Ravir et Reda qui sont nos associés dans l'opération, qui sont même majoritaires. On voulait qu'ils soient vraiment, on l'appelle end zone, très impliqués. Ce sont eux qui ont trouvé l'opération, qui ont défendu la négociation avec le vendeur et qui aujourd'hui l'opèrent de manière extrêmement successful. Donc au final, on a fait les choses dans l'autre sens, on s'est concentré sur avec qui on voulait créer un projet, quel projet on voulait monter, et c'est ça qui nous a permis de trouver un très bel Athènes.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Donc c'était d'abord une rencontre humaine qui a débouché sur une opération à Marrakech, et eux, comment ils l'ont trouvé ce Riad ? C'était pas un cas qu'ils suivaient depuis longtemps, ils avaient tous les samsars de Marrakech qui travaillaient pour eux, comment est-ce qu'ils ont fait pour...

• Maxime PARPEX

  Par réseau, par réseau, et là encore, je pense que je te parlais de règles du jeu, de codes, de cultures. Reda est marocain, il est très introduit dans les milieux économiques marocains et marrakechis. Et donc il avait rencontré les bonnes personnes qui étaient en mesure de pouvoir lui trouver la bonne opération. Et c'est grâce à ça qu'on a trouvé le Dar des arts.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et quels critères ont été décisifs pour que tu dises ok, on y va ?

• Maxime PARPEX

  Le premier critère, lorsqu'on fait de l'investissement immobilier et hôtelier... Le premier critère pour les deux, c'est la localisation. Il faut toujours investir dans une très bonne localisation. Ensuite, capacité à créer de la valeur. Et enfin, capacité à exécuter les rénovations nécessaires pour arriver à créer cette valeur. Sur le premier point, la réponse est assez facile à trouver. Tu sais où est-ce qu'il faut investir. Le Dar des Arts est très bien situé entre le Palais Bayard et la Place Jamea-Efna. C'est top. On est très bien localisé, juste à côté du Musée des Arts Culinaires. On a ensuite... en termes de création de valeur, identifiait un potentiel énorme grâce à des espaces qui n'étaient pas utilisés en chambre mais qui pouvaient l'être. Et donc sur un hôtel qui ne comptabilisait que 9 chambres, on a réussi à sortir 13 chambres après rénovation. Par contre, le prix de cette création de valeur, c'était réaliser une restructuration du bâtiment extrêmement rapide. On n'avait que 5 mois de disponible pour pouvoir réouvrir avant la fin de l'année dernière. Et donc, troisième critère, être en mesure de pouvoir créer cette valeur extrêmement rapidement. Et c'est là encore que l'empreinte locale de nos associés et opérateurs a été essentielle, c'est que cette rénovation, c'est pendant 5 mois qu'il en fait, c'est en 4 mois et demi. Et ça nous a permis du coup de rentrer dans un BP et de faire une opération qui va être exceptionnelle pour nous et nos investisseurs.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Alors que normalement sur les travaux, quand c'est 5 mois, c'est plutôt 7 ou 8 que 4 mois et demi ou 4 mois...

• Maxime PARPEX

  Alors ça par contre c'est une règle qui est universelle, c'est que si tu veux que ça se fasse bien, il faut être sur place. Et donc Reda, qui à l'époque habitait Paris, à s'est relocalisé avec sa famille à Marrakech et vit maintenant à Marrakech et a été essentiel en termes de suivi. Alors évidemment il n'était pas tout seul, il y avait une équipe de quatre cinq personnes y compris son associé Ravier, mais de manière générale tu es obligé d'être extrêmement impliqué et d'être physiquement impliqué si tu veux que les choses avancent.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et ça ne s'applique pas qu'au Maroc, pareil à Paris pour toutes les personnes de travaux qui aient dû gérer ou encadrer effectivement dès qu'on n'est pas là ça se passe un peu moins bien.

• Maxime PARPEX

  En tout cas pas comme prévu.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Oui, pas comme prévu, il y a souvent des surprises qui ne sont pas forcément bonnes. Et là, un peu en termes de technique, est-ce qu'il y a eu des contraintes techniques assez fortes ? Comme tu m'as dit, quand tu es passé de 9 chambres à 13 chambres, il a fallu retrouver de l'espace. J'imagine qu'il y a eu des choses, c'est pas juste un coup de peinture et du carrelage qui est posé.

• Maxime PARPEX

  Évidemment.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Qu'est-ce qu'il y a eu comme chose un peu technique qui était ambitieuse ?

• Maxime PARPEX

  Comme tu le sais, la Médina a une qualité architecturale qui n'est pas toujours au niveau. Pour une raison très simple, c'est que c'était une ville assez populaire au départ, qui est en plus très ancienne, et sur laquelle les bâtiments ont souvent peu de fondations, ou en tout cas n'ont pas une capacité à être travaillés de manière très intense, sans avoir des risques structurels. Donc quand on a identifié cette opération, d'abord on a fait des études structurelles pour comprendre comment était construit le bâtiment, et quelle était la solidité et la portée de ces fondations. On a été rassurés, ça a été un des éléments importants de notre due diligence, donc notre étude de l'opération d'investissement. Pour autant, pendant la rénovation, on a quand même eu des surprises.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  C'est vrai, c'est vrai.

• Maxime PARPEX

  On s'est rendu compte qu'il y avait des poteaux structures qui n'étaient pas si solides que ça. On a dû réarmer des poteaux poutres en plein chantier. Mais ce qui est classique, là encore, c'est des choses que tu vois partout. On a... travaillé, c'est souvent le cas dans le cas d'une restructuration, mais on a travaillé sur tout le réseau d'électricité, tout le réseau de plomberie, tout le réseau de clim, tout a été revu. Et on a fait quelque chose de très important, c'est que la restauration est très importante dans notre business model. Parce que on a donc un... un hôtel avec des chambres, mais c'était aussi un hôtel, comme je te le disais, où on propose une expérience extrêmement forte. Et une partie de l'expérience, et notamment dans les arts de vivre marocains, c'est la food.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Absolument.

• Maxime PARPEX

  Et donc c'était essentiel de pouvoir inscrire dans notre rénovation la restauration de manière extrêmement core. Et donc dans le cadre de la rénovation, on a créé un monde plat qui traverse trois niveaux du... du rooftop dans lequel on a délocalisé la cuisine centrale de l'hôtel jusqu'au rez-de-chaussée qui a un super coffee shop qui propose un des meilleurs cafés de Marrakech et ça a été effectivement un sujet important parce que du coup on a creusé dans trois dalles différentes pour construire cet ascenseur en fait qui est un petit mont de charge. Donc ça a été vraiment problématique mais on a réussi à trouver la solution assez facilement et de l'intégrer parfaitement dans la physionomie de l'hôtel.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  et qui a été prévu dès le début, enfin dès l'achat, ou c'est en cours de travaux, ou c'est une fois acheté, que vous avez dit, bah tiens, il faudrait mettre un montant de charge, et on n'avait pas pensé que ça allait être compliqué ?

• Maxime PARPEX

  Je reviens sur mon mantra, l'hôtellerie, c'est avant tout l'exploitation. Nous, on ne l'avait pas vu au départ. Et comment on s'en s'est rendu compte ? Lorsqu'on venait à l'hôtel, on n'avait pas forcément d'expérience de guest, ce qui fait qu'on ne s'en est pas forcément compte des flux de personnel dans l'hôtel. et donc l'hôtel avait un principal centre de restauration qui était sur le rooftop qui est le cas de la plupart des hôtels Riyad à Marrakech. Pourtant la cuisine était au rez-de-chaussée. Et donc en fait lorsqu'on a acheté l'hôtel et qu'on a commencé à y passer plus de temps, on s'est rendu compte que lorsque quelqu'un de l'équipe montait les plats du rez-de-chaussée jusqu'au rooftop, donc montait trois étages, les plats arrivaient souvent froids parce qu'en fait ça prenait du temps. Et donc il y avait énormément de déperditions de flux entre le staff qui descendait les assiettes, d'autres qui les montaient. Ça prenait énormément de temps et ça fatiguait beaucoup les équipes. Et donc c'est en se rendant compte de ces flux-là qu'on a décidé d'intégrer ce passe-plat pour justement permettre de rationaliser le mouvement de staff et avoir un maximum d'attention du staff sur les guests et pas sur les flux d'assiettes propres et saines.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et lors des travaux ou lors de la conception, est-ce qu'il y a eu des arbitrages entre la conservation patrimoniale et le côté plus moderne ? Est-ce que parfois il y a eu des choix à faire où on ne peut pas prendre les deux ? Et parfois il faut sauver le patrimoine ou est-ce que les deux ont pu s'accorder sans souci ?

• Maxime PARPEX

  Les deux se sont accordés sans souci parce qu'on a voulu vraiment garder l'âme des lieux. L'hôtel avait été construit sur la base d'un rillade qui appartenait à un mécène qui s'appelait Ben Ali. qui avait sept filles, chacune étant spécialisée dans un art marocain. La sculpture, la poterie, la musique, la peinture. Et donc on a souhaité garder ce maître mot dans la rénovation, de conserver tout le travail de boiserie qui avait été fait par M. Ben Ali pour lui et ses filles. Et donc, on a vraiment essayé d'inscrire la rénovation dans cette... culture-là et dans cette âme-là. Donc on n'a pas vraiment eu d'arbitrage particulier, on n'a pas détruit d'éléments historiques importants, au contraire, on les a conservés, on les a magnifiés. On a utilisé que des artisans locaux, des artistes locaux, pour aussi favoriser l'émergence de cette jeune classe artistique marocaine qui est absolument incroyable et dont on est très fiers d'accueillir les œuvres aujourd'hui dans notre thème. On a fait travailler des artisans sur des zéliges partout dans l'hôtel, c'est absolument superbe, je ne sais pas si c'était l'occasion de venir mais...

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Pas encore, mais c'est prévu avec ma femme de faire un tour à Marrakech et...

• Maxime PARPEX

  Tu vas bien prendre un café au café de Benelli d'ailleurs, qu'on a appelé Guéadéli comme le nom de l'ancien propriétaire, et tu as un magnifique bar en zéliges bordeaux qu'on a fait, qui est entièrement fait à la main par un artisan local. Donc on a vraiment inscrit cette rénovation dans un savoir-faire local et puis dans une âme historique de l'immeuble. Donc non, on n'a pas eu trop d'arbitrage à faire au contraire. On s'est appuyé sur ce qui existait déjà.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et comment est-ce que tu as positionné le Dar des arts en termes d'actifs hôteliers, plutôt du haut de gamme, du luxe ? Au moins, qu'est-ce que c'est que le Dar des arts ? C'est quoi son positionnement ?

• Maxime PARPEX

  Le Dar des Arts, c'est aujourd'hui l'un des hôtels lifestyle les plus courus de la ville. Pour une raison simple, le marché hôtelier marrakechie est concentré sur différentes zones. Il y a la Médina, qui historiquement n'a pas d'hôtel en tant que tel, mais est plutôt composée de petits riades familiaux qui sont loués en bed and breakfast à une clientèle moyen de gamme, voire entrée de gamme étrangère. Il y a ensuite l'hivernage et la palmerie qui sont devenues les lieux phares de l'hôtellerie de luxe internationale. C'est là que tu vas trouver les plus grands hôtels internationaux. Et d'ailleurs, marocains, je pense notamment au Royal Mansour, qui est probablement, avec la Mamounia, les deux plus beaux hôtels.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Les plus connus.

• Maxime PARPEX

  Aujourd'hui, la Médina est en train de connaître un mouvement de fond assez important qui, concrètement, voit arriver de nouveaux hôtels comme le Dar des arts Lifestyle avec une empreinte artistique très forte. et un niveau de gamme très élevé dans une zone qui ne l'était pas. Et donc aujourd'hui, on est probablement l'un des hôtels les plus trendy de la Médina.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et aujourd'hui, en termes de clientèle, qu'est-ce que c'est comme clientèle ? C'est une clientèle qui est plutôt haut de gamme ? C'est une clientèle qui est européenne, qui est étrangère, qui est marocaine, qui a du tourisme national ? Ou tu n'as pas encore de chiffres, comme tu n'as que deux mois d'exploitation pour l'instant ?

• Maxime PARPEX

  Malgré le fait qu'effectivement, l'ouverture soit récente, enfin la réouverture soit récente, On a quelques grandes tendances. La première, c'est qu'on a principalement une clientèle étrangère. Les premiers pays d'où viennent nos clients sont les Etats-Unis, l'Angleterre et l'Europe, de manière générale. Mais la France n'est au final que cinquième en termes de destination de provenance de nos clients. On a une clientèle qui est plutôt jeune, entre 30 et 50 ans, et qui est à la recherche justement d'une expérience forte, et de faire des choses Du dar des arts, un socle sur lequel construire une expérience et un voyage à Marrakech, voire en dehors.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Puisque tu parles d'expérience, qu'est-ce que tu voulais ou que tu veux que le client ait comme expérience en arrivant au dar des arts ? Qu'est-ce qui a été conçu dès le début ? Est-ce qu'il y a des choses qui ont été modifiées ? Parce qu'entre la théorie et la pratique, parfois il faut s'adapter. Mais pour toi, c'est quoi l'expérience d'un client au dar des arts ?

• Maxime PARPEX

  Je pense que l'expérience d'un client d'art des arts, il faut qu'elle soit calquée sur les arts de vivre marocains. D'abord, une très forte hospitality. Il faut qu'on soit en mesure de pouvoir accueillir de manière absolument parfaite un guest, dans une chambre parfaitement décorée, avec un personnel déjà au courant des attentes et des choix ou des préférences d'un client. Ensuite, il faut proposer une offre restauration extrêmement puissante. Pour ça, on a eu la chance de s'associer avec David Toutain, qui est un des plus grands chefs français, qui est des étoiles Michelin, et qui va lider la restauration sur le Dar des arts et sur nos futurs restaurants et hôtels à Marrakech. On a fait venir l'une des meilleures machines à café au monde dans notre Dar des arts.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Est-ce qu'elle explique pourquoi le café est aussi bon ?

• Maxime PARPEX

  Il n'y en a que trois à Marrakech, il y en a une à Ramounia, une à... chez nous et une autre chez un pâtissier français qui a une boutique à Marrakech. Donc on propose un super café et d'ailleurs dans les reviews on a énormément de mots sur ce café qui est délicieux, c'est vrai qu'il est top. Donc restauration très forte. Mais on va dire que l'art de vivre culinaire marocain ne se résume pas uniquement à goûter, c'est aussi cuisiner. Et donc on s'est associé avec le musée des arts culinaires. pouvoir proposer des cours de cuisine dans ce magnifique bâtiment que tu connais peut-être mais que je t'invite à découvrir qui est à côté de la place des Ferblantiers à côté de notre hôtel qui est un magnifique bâtiment dédié aux arts de vif culinaire marocain, arts de la table et nourriture et donc tu peux découvrir comment faire de la cuisine marocaine c'est super. Ensuite, évidemment, le bien-être. Donc, on a un spa qu'on a rénové, qui est ouvert et qui est absolument sublime, et qui permet aussi... Un guest qui vient des Etats-Unis, qui a fait 10 heures de vol, de pouvoir se reposer et prendre une heure pour faire un spa à Mâmes chez nous. Et puis ensuite, évidemment, découvrir la Médina, mais pas que. Aller dans le désert, voir la palmerie et les différentes oasis autour de Marrakech, voir l'Atlas et Sabira. Ça fait partie aussi des éléments qu'on veut proposer aujourd'hui à Marrakech, parce qu'un touriste qui vient à Marrakech, va faire de Marrakech son socle pour découvrir tous les points d'attention majeurs autour de Marrakech. Je l'ai cité, l'Atlas, Essaouira et le désert. Et donc, il faut être en mesure de proposer, en termes d'expérience, un circuit qui propose ces différents points clés.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Oui, parce qu'en plus, ce qui est bien avec Marrakech, c'est que chacun peut le vivre à sa façon. On peut le faire sur le côté plutôt festif, quand on a un anniversaire ou des EVG, ou qu'on veut faire un week-end entre amis. On peut faire le côté plus sport, donc direction l'Atlas. Le côté plus expérience avec la partie désert qui reste toujours assez incroyable à vivre, surtout quand il y a un ciel dégagé avec toutes les étoiles. Et puis la partie restauration où il y a une offre de restauration qui est hyper riche et variée. Toi aujourd'hui, c'est quoi ton obsession sur l'expérience client ? Est-ce qu'il y a vraiment une chose sur laquelle tu es intransigeant ou connu pour ça chez All Invest ou tu sais que c'est là-dessus que tu es attendu au tournant ?

• Maxime PARPEX

  Je suis très attentif aux finitions. Finissons notamment des travaux. Je te donne un exemple. Lorsque j'ai visité la première fois l'hôtel avant qu'on l'achète, j'ai été très agréablement surpris par la qualité de l'entretien du bâtiment. Il n'y avait pas un bout de boiserie qui était abîmé. Il n'y avait pas d'arête de l'angle d'un mur qui n'avait pas été reprise. Le propriétaire qui nous vendait l'hôtel avait fait extrêmement attention à maintenir l'hôtel à un niveau de qualité extrêmement fort. Ça je pense que c'est extrêmement essentiel lorsque tu vends des chambres à plusieurs centaines d'euros. Tu es obligé de pouvoir proposer un service à un niveau d'entretien extrêmement fort. Donc je suis très attentif à ça. Je pense que tu ne trouveras pas d'assiette fêlée par exemple au Dar des arts. Il faut être en mesure de pouvoir... maintenir un hôtel de manière extrêmement forte parce que au delà de l'expérience, et là je reprends ma casquette d'investisseur, c'est aussi un moyen de maintenir et de conserver une valeur d'actif très élevée, de pouvoir éviter d'avoir des travaux à faire pour le vendre. Ce n'est pas possible surtout sur un actif aussi récent. Donc il faut être certain que tout au long de sa vie d'hôtel, ou en tout cas tant qu'on sera nous investisseurs, propriétaires, il faut être certain qu'il soit entretenu de manière absolument parfaite.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et tu parlais tout à l'heure beaucoup de la partie restauration, la partie café, ce qu'on appelle le F&B, le Food & Beverage. Pour toi aujourd'hui, c'est une activité vraiment à part entière qui fait 20-30% ou peut-être plus ou moins sur le chiffre d'affaires de l'hôtel. Et c'est pour toi un centre de profit ou c'est aussi un centre d'attractivité pour attirer des clients, voire même des gens de l'extérieur ?

• Maxime PARPEX

  Là encore, si on revient sur la notion d'expérience, le... Le F&B va être un centre de profit parce qu'il doit être un centre d'attractivité. Tu ne peux pas aujourd'hui créer de la valeur sans avoir un produit qui est extrêmement fort et fini. Sur la restauration, le fait d'associer avec David Toutain nous permettra d'avoir l'une des tables les plus recherchées de la ville. Cette table va être ouverte d'abord à une clientèle de l'hôtel, puis demain à une clientèle extérieure. Elle va nous permettre d'avoir de nombreux clients qui vont venir dormir à l'hôtel parce qu'ils viendront aussi dans ces hôtels grâce à l'excellente restauration qu'on va proposer. Donc là encore, quand on parle d'expérience, tu ne peux pas juste considérer un restaurant comme un centre de profit. Il faut voir comment tu vas intégrer le produit restaurant, ce que tu vas faire, ce que tu vas proposer en termes de food par rapport à ton hospitality pour la rendre cohérente et maximiser la création de valeur.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et donc, on est d'accord que là-dessus, il faut le dupliquer sur... tous les prochains projets d'hôtellerie, qu'ils soient même au Maroc ou qu'ils soient en France ou autre part ? Ou est-ce qu'on peut encore faire un hôtel sans tous ces services ?

• Maxime PARPEX

  Je pense que tout est possible, pour autant, c'est pas la voie qu'on veut suivre. On veut absolument conserver et maximiser et maintenir un niveau élevé de performance et de valeur immobilière et d'exploitation grâce à l'offre qu'on propose. Et cette offre, il faut qu'elle soit extrêmement multiple. Et donc basée sur... à la fois une offre bien-être très forte, à la fois sur une restauration très précise et très au fait des tendances, et puis une hospitality qui soit irréprochable.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et en termes de personnel, entre la partie hôtellerie, la partie service, la partie food and beverage, ça fait combien de salariés qui sont à temps plein au Dar des arts ?

• Maxime PARPEX

  C'est une dizaine de personnes qui travaillent aujourd'hui dans le staff. Pour la très grande majorité d'entre eux, ce sont des gens qu'on a conservés. pendant la rénovation. C'était un choix qui était extrêmement fort, parce que c'était un choix qui était coûteux, de continuer à payer des salariés qui ne travaillent pas.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  On commence à un poids assez long, oui, c'est exact.

• Maxime PARPEX

  Mais pour autant, c'est un choix qui est extrêmement payant aujourd'hui, parce qu'on a associé et impliqué notre staff dans la rénovation et dans la réouverture. Il suffisait de voir le visage des femmes de chambre, des employés du front office, lorsqu'ils ont découvert leur hôtel, l'hôtel qu'ils avaient rouvert et dans lequel ils allaient pouvoir de nouveau travailler. On a eu donc du coup une montée en puissance de la qualité, de la performance du staff qui a été extrêmement rapide et qui nous permet aujourd'hui d'avoir des performances très fortes. Donc l'investissement qu'on a réalisé pendant les travaux de conserver notre staff a été immédiatement payant dès la réouverture parce que le staff maîtrisait déjà l'hôtel sur lequel il travaillait pour la plupart depuis de nombreuses années.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et j'imagine que ça a pu se voir dans le retour des clients, les avis sur la partie staff ou la partie hôtellerie. C'est quoi un peu le retour des clients, les premiers retours en deux mois à chaud ?

• Maxime PARPEX

  Exceptionnel, exceptionnel. Je crois qu'on a 5 sur 5 sur TripAdvisor. On a même eu des reviews sur LinkedIn. On a une jeune femme qu'on n'a pas du tout rémunérée et qui a fait un post sur LinkedIn, qui n'est quand même pas forcément un réseau social dédié à des reviews d'hôtels, mais qui a fait un post sur le Dar des arts, sur son séjour à Marrakech, et sur le Dar des arts dans lequel il a resté plusieurs jours. Pour dire à quel point elle avait été subjuguée par le niveau de l'hôtellerie et des prestations qu'on lui avait offertes. Je pense que c'est ça qu'il faut maintenir, cette capacité à toujours aller au-delà des attentes d'un client qui vient pour passer quelques jours de vacances ou pour venir travailler à Marrakech.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et à l'ouverture, est-ce qu'il y a des choses que vous avez dû réajuster parce que ça ne marchait pas comme vous le pensiez ou peut-être qu'il fallait mieux optimiser quelque chose ? Est-ce qu'il y a eu des petits ajustements ? Entre la théorie et la phase de vie d'un hôtel où tout ne se passe pas comme prévu, il y a des flux différents ? Oui,

• Maxime PARPEX

  bien sûr. Je pense qu'on a beaucoup travaillé sur quelques prestations très particulières. Je sais que le petit déjeuner a été un centre d'études et d'expérience très fort parce qu'il n'était pas au niveau de ce qu'on attendait. Donc on a beaucoup travaillé avec le staff pour le faire monter à un niveau suffisant pour plaire à une clientèle internationale. qui pourraient venir chez Sohouse à Paris et qui doivent avoir le même niveau de qualité qu'ils peuvent avoir à Paris, à Marrakech. On a également travaillé sur la capacité de notre staff aussi à s'adapter aux demandes des clients, ou de ne pas s'adapter d'ailleurs, trouver le juste milieu. Donc évidemment, les ouvertures sont toujours des moments où il y a beaucoup d'ajustements qui sont faits, mais la plupart des ajustements qui sont généralement des ajustements de staff, On les a évitées grâce au fait que le staff qu'on avait était un staff qui était déjà employé chez nous.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et depuis le Dar des arts, qu'est-ce qui a changé chez Wally invest ? Est-ce qu'il y a eu un avant-après ? Est-ce que ça a changé ta grille de lecture sur les projets, les opportunités ? Est-ce que tu as des convictions peut-être qui ont été renforcées ou peut-être qui ont été délaissées ? Qu'est-ce qui a changé d'un point de vue purement, on va dire, entreprise depuis cette opération ?

• Maxime PARPEX

  Je pense que ça a renforcé notre conviction dans le fait que le Maroc est probablement l'un des marchés les plus excitants en investissement au monde aujourd'hui. Ça a aussi renforcé le fait que je suis vraiment admiratif de ce que le Royaume a mis en place pour pouvoir permettre à des investisseurs comme nous de se positionner sur le Maroc. L'importance d'investir avec des acteurs locaux en associés. Je pense que lorsqu'on investit dans une zone qui n'est pas la sienne, là encore je me répète, mais il faut investir avec des associés qui sont natifs et qui travaillent dans la zone pour pouvoir la maîtriser. Faire travailler des gens, là encore, en local pour créer de la valeur et c'est ça qui permet aussi d'avoir un cercle virtueux. On a des performances qui sont exceptionnelles parce que, là encore, on est très impliqué avec les opérateurs dans la conduite du business et dans la vérification de nos indicateurs. Et donc ça a juste renforcé le fait qu'il faut qu'on continue à investir dans de belles opérations comme ça.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Et est-ce qu'il y a déjà une prochaine opération qui est à l'étude ou pas encore ?

• Maxime PARPEX

  Absolument, absolument. On va investir dans un deuxième hôtel. On a déjà commencé à investir une partie des fonds nécessaires. Et on va terminer notre investissement d'ici quelques mois avec nos clients.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Qui est Ammar Akech ou autre part ?

• Maxime PARPEX

  C'est marrakech qui est... Très près du Dar des arts aussi, on reste dans la zone, un hôtel qui sera plus grand, on va pouvoir avoir un hôtel plutôt de 25 chambres, ce qui en fera l'un des plus grands hôtels de la ville déjà, de la Médina. Donc un très beau site qu'on est ravi d'avoir pu acheter.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Avec j'imagine une offre restauration, café, avec peut-être le deuxième meilleur café de la ville.

• Maxime PARPEX

  Peut-être le premier j'espère.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Le premier devant le Dar des arts, on verra c'est lequel des deux qui se tire la bourre.

• Maxime PARPEX

  Non mais effectivement, conservez cette notion d'expérience. Pour la petite histoire, le premier hôtel s'appelle le Dar des arts, parce que Ben Ali, comme je le disais, avait sept filles qui maîtrisaient chacun un désert de vie marocain. Ce deuxième actif s'appellera le Dar des senses. Et donc dans les sens qui seront développés et explorés sur cette deuxième opération, on va évidemment se concentrer de manière importante sur la restauration, mais pas seulement. Le spa va être un élément extrêmement clé de notre offre. Ça sera, j'espère, un des plus beaux spas de la ville également. Et donc, on va travailler en plus de la restauration sur le spa pour avoir une offre extrêmement complète. Et on parlait d'expérience d'un client. Demain, pouvoir permettre à un guest de profiter des infrastructures du Dar des arts, profiter du musée des arts culinaires dont on a récupéré la gestion, et puis également travailler avec...

• Lorenz Les Clés du Maroc

  le spa du tard d'essence pour une clientèle interne et externe.

• Maxime PARPEX

  En tout cas, j'ai hâte de découvrir ce nouveau projet et de voir aussi la phase travaux. Moi, c'est souvent la phase qui m'intéresse le plus, le avant, pendant, après. Et après, la partie exploitation. Donc, comme j'aurai l'occasion d'aller à Marrakech, je passerai faire un tour avec mon casque de chantier et manger les flots pour respecter les règles de sécurité. Aujourd'hui, quelqu'un qui veut investir chez Wally invest, comment ça se passe pour un particulier ? Il y a un ticket minimum, il y a un ticket maximum peut-être aussi. Est-ce que c'est facile ? Est-ce que c'est un peu plus compliqué ? Est-ce qu'il y a des règles qui encadrent tout ça ?

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Alors, on s'inscrit dans une démarche assez simple. Nous émettons des prospectus simplifiés auprès de l'autorité des marchés financiers pour chacune de nos opérations, qui sont des opérations d'investissement comprises entre 1 et 5 millions d'euros de fonds investis. Nos investisseurs ont la possibilité d'investir sur nos opérations via une interface tech qu'on a développée. et qu'on maîtrise, c'est notre plateforme d'investissement qu'on développe avec nos salariés développeurs aujourd'hui. L'inscription est assez simple, on demande à nos clients de prouver leur identité via une procédure de KOSI, qui est assez classique, et ensuite on donne à nos clients accès à un compte bancaire qui est à leur nom et qui leur permet d'investir dans nos opérations et de récupérer le fruit de leurs investissements. ça prend de quelques minutes à quelques jours en fonction des vérifications nécessaires sur des situations parfois un peu particulières. On peut investir partout dans le monde, à l'exception des Etats-Unis, on limite nos investissements hors US, enfin nos investisseurs hors US, mais pour le reste pas de difficultés particulières, et effectivement des tickets minimum de 10 000 euros sur nos opérations.

• Maxime PARPEX

  Quand on investit, on peut choisir son projet ou ses... tous les projets et c'est un sort de pot commun qui va être redistribué dans tous les projets ?

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Alors, chacun de nos investissements est proposé de manière unitaire. Et ça permet d'ailleurs à nos investisseurs de s'exposer à plusieurs opérations. La plupart de nos investisseurs d'ailleurs investissent sur plusieurs deals. Ils vont investir un peu sur Marrakech, puis un peu sur Paris, un peu sur Bordeaux, un peu sur Lyon. Et ça permet de diversifier aussi son risque. Donc non, non, c'est très important de comprendre que nous proposons des opérations, des clubs deals d'investissement, opération par opération.

• Maxime PARPEX

  Pour les auditeurs qui ont eu la patience et qui ont été curieux jusqu'au bout, est-ce qu'on peut leur faire un cashback ou un code promo pour les inciter à investir soit au Maroc, soit en France, ou peut-être pour la prochaine opération du derrière-descense ?

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Oui, bien sûr, je vais t'envoyer un code promo pour ton bon.

• Maxime PARPEX

  Le code promo, ce sera les clés du Maroc, on va le créer rapidement, puis on leur mettra un cashback que je décrirai post-épisode, une fois qu'on aura négocié tranquillement.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Ça va être ardu, je suis connu pour être un investisseur secret négociateur. Moi aussi,

• Maxime PARPEX

  on va passer un peu de temps dessus. Et donc c'est pour les particuliers qui peuvent investir, donc c'est monsieur et madame tout le monde, est-ce que aussi tout ce qui est les CGP, donc les conseillers en gestion de patrimoine, est-ce qu'eux aussi investissent pour le compte de leurs clients chez Wally ou pour l'instant tu t'orientes que vers les particuliers ?

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Alors en réalité on s'oriente principalement vers des professionnels aujourd'hui. Une immense majorité de nos investissements sont réalisés via des CGP qui présentent notre solution à leurs investisseurs et qui investissent chez nous. Nous venons bien sûr avec joie pour rencontrer de nouveaux partenaires. On en a déjà plusieurs centaines qui travaillent avec nous et donc on est ravis de rencontrer de nouveaux. On a d'ailleurs toute une équipe commerciale qui est dédiée à nos relations avec nos partenaires CGP et donc on a la mesure de pouvoir répondre rapidement et facilement à toutes les demandes qui pourraient... arriver de nouveaux partenaires CGP.

• Maxime PARPEX

  Très bien. Et pour finir l'épisode sur le Maroc et sur ta vision long terme, est-ce que tu vois un développement dans d'autres villes que Marrakech au Maroc, ou pour l'instant pour les prochaines années vous restez sur Marrakech parce que vous avez trouvé les associés parfaits pour faire des belles opérations sur place ?

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Alors, nos associés et nous avons vocation à travailler ailleurs qu'à Marrakech. Nous intéressons au Maroc à différents marchés locaux. Je pense que Essaouira, Tangier font partie des villes dans lesquelles on souhaiterait se positionner si l'occasion se présentait. Après, on a aussi la réputation d'être très picky, de sélectionner avec beaucoup d'attention nos opérations. Il y a une petite phrase qu'on aime bien dire quand on investit, c'est que il vaut mieux toujours ne pas faire une mauvaise opération plutôt que la faire. Donc on est très très attentif aux opérations qu'on sélectionne. et comme je te le disais, assez dur dans la négociation pour être certain de le faire, meilleures conditions pour nous et nos clients. Pour ce qui est de... Pour ce qui est du reste de notre expansion, on souhaitera très probablement se positionner sur d'autres secteurs, sur le pourtour méditerranéen. On regardera très probablement la France, la Grèce, l'Espagne, Portugal, qui n'est pas en Méditerranée, mais on s'intéressera à d'autres villes et d'autres pays autour de la Méditerranée.

• Maxime PARPEX

  Merci beaucoup Maxime d'être venu plus d'une heure partager ton expérience sur ta première opération à Marrakech, d'avoir pu présenter Wally Invest. Et en tout cas, j'ai hâte de retourner à Marrakech pour voir tes deux opérations.

• Lorenz Les Clés du Maroc

  Merci Lorenz, merci beaucoup.

• Maxime PARPEX

  Et merci à vous d'être resté jusqu'au bout de cet épisode. Pour me soutenir, n'hésitez pas à vous abonner sur YouTube, sur Spotify, sur Deezer et sur Apple Podcast. C'est important pour me soutenir. A très bientôt.