Transcription

• Speaker #0

  Générique Maître Valade, bonjour.

• Speaker #1

  Bonjour.

• Speaker #0

  Vous avez récemment présenté l'actualité jurisprudentielle à la dernière commission des beaux commerciaux de l'Ordre des avocats de Paris et vous avez sélectionné pour notre entretien, et je vous en remercie, 5 arrêts de la Cour de cassation, dont 4 publiés au bulletin.

• Speaker #1

  Oui, le premier arrêt n'a pas été publié, mais au moins il présente un intérêt pratique. Sur la computation de la durée effective du bail en cours de tacite prolongation, c'est l'arrêt de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026. Si mes souvenirs sont bons concernant cet arrêt, l'enjeu justement était de savoir si le loyer devait être fixé au plafond légal ou à la valeur locative déplafonnée. Oui, effectivement, c'est-à-dire que l'article L145-34 du Code de commerce instaure la règle du plafond légal, c'est-à-dire que le loyer du bail renouvelé doit en principe ne pas excéder la variation de l'indice au cours du bail expiré. Mais il y a quand même une exception, c'est quand le bail atteint une durée effective de plus de 12 ans, notamment par l'effet de la tacite prolongation, et ça c'est un cas de déplafonnement automatique du loyer. en l'espèce Le bail avait été conclu pour une durée de 9 ans. A l'échéance contractuelle, le bail s'était poursuivi par tacite prolongation. Et juste avant la 12e année du bail, le locataire avait notifié une demande de renouvellement. Pour éviter le déplafonnement de son loyer, le locataire avait essayé de plaider que le bail n'avait pas atteint plus de 12 ans au jour de la notification de la demande de renouvellement. Pour la Cour de cassation, ce qui importe... c'est la date de prise d'effet du bail renouvelé. Et cette date est fixée par l'article L145-12 du Code de commerce au premier jour du trimestre civil qui suit la notification de la demande de renouvellement. Alors les trimestres civils, c'est le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre. Avec une demande de renouvellement notifiée en mai 2012, le renouvellement prenait effet. au 1er juillet suivant. Ici, la durée effective du bail expiré avait bien été supérieure à 12 ans, puisqu'il s'était écoulé 12 ans et un jour, entre le 30 juin 2000 et le 30 juin 2012. La règle du plafonnement devait donc être écartée et le loyer devait être fixé à la valeur locative.

• Speaker #0

  Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que les parties peuvent librement convenir d'une autre date de renouvellement que celle résultant des textes. En choisissant une autre date de départ, la solution aurait-elle pu être différente ? Alors oui, effectivement. Là, en l'espèce,

• Speaker #1

  les parties avaient conclu le bail à compter du 30 juin 2000. Mais si le bail avait été conclu ne serait-ce que le lendemain, le 1er juillet 2000, eh bien, à l'échéance du 30 juin 2012, la durée effective du bail aurait été strictement égale à 12 ans. Ce qui fait que la règle du plafonnement légal aurait été préservée. Et quel serait votre... Conseil pour nos auditeurs, qu'est-ce qu'ils doivent retenir de cet arrêt ? Eh bien avant d'accepter une autre date de renouvellement, il faut bien vérifier la durée effective du bail qui en résulte.

• Speaker #0

  Alors deuxième arrêt dont vous allez nous parler Maître Valade, il s'agit d'un arrêt du 3 septembre 2026, qui a été publié au bulletin, en matière de loyer. La Cour de cassation a donc rendu un arrêt important, qui déclare non écrite les clauses d'augmentation forfaitaire et périodique du loyer. Oui,

• Speaker #1

  alors en l'espèce, le bail comportait une clause de révision annuelle du loyer avec une garantie d'un taux d'augmentation net de 1,5% par an. Le preneur avait assigné le bailleur pour faire juger la clause réputée non écrite et surtout obtenir la restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années.

• Speaker #0

  Et quels étaient les arguments présentés ?

• Speaker #1

  Alors selon le preneur, la clause était une clause de révision annuelle automatique à la hausse. qui était comme telle, contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L112-1 du Code monétaire et financier. Alors, je rappelle que cet article répute non écrite toute clause prévoyant une période de variation indiciaire supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Or, le problème, c'est que cet article, finalement, sanctionne les clauses d'indexation. Mais là, on laisse paix s'il n'y avait pas de clauses d'indexation dans le bail. Et que plaidait le bailleur ? Bien évidemment, le bailleur plaidait qu'il n'y avait pas de clause d'indexation et que du coup la clause ne pouvait pas contrevenir aux dispositions d'ordre public du code monétaire et financier. Mais pour lui, il s'agissait plutôt d'une clause d'augmentation forfaitaire et périodique du loyer dont la validité était jusqu'à présent admise par la Cour de cassation.

• Speaker #0

  Est-ce qu'il s'agit d'un revirement de jurisprudence ?

• Speaker #1

  Oui, puisque dans un précédent arrêt de la 3e Chambre civile du 22 juin 2022, La Cour de caisse session avait admis la validité d'une clause de révision forfaitaire du loyer de 4,5% par an. Alors désormais, bien sûr, la Cour de caisse session juge qu'une clause de révision qui augmente le loyer de façon périodique, forfaitaire et automatique s'analyse comme une clause de révision à la seule hausse, qui peut excéder la variation de l'indice et qui fait donc obstacle au jeu de la révision légale.

• Speaker #0

  Et quelle est la sanction ?

• Speaker #1

  Alors ces clauses sont réputées non-écrites et elles exposent le bailleur à restituer les loyers indûment perçus sur les cinq dernières années.

• Speaker #0

  En pratique, comment peut-on savoir si les clauses de révision sont valables ou non ?

• Speaker #1

  La Cour de cassation dans cet arrêt fait preuve de beaucoup de pédagogie et j'invite vraiment mes auditeurs à le consulter, à le lire, puisque la Cour de cassation opère une distinction entre deux catégories de clauses. Celle qui constitue un mode de détermination du loyer d'origine. Ces clauses relèvent de la liberté contractuelle et... Elles n'empêchent pas le jeu de la révision légale et bien sûr elles sont jugées valables, comme le sont d'ailleurs par exemple les clauses de loyer à palier. Donc l'autre catégorie, ce sont les clauses qui font évoluer le loyer en cours de bail. Alors ces clauses sont soumises aux dispositions d'ordre public sur la révision légale, si bien que toute clause, et pas seulement les clauses d'indexation, qui fait échec au jeu de la révision légale, doit être réputée non écrite. Et concernant le bail à palier, est-ce qu'il doit être assimilé à la clause d'augmentation forfaitaire ? Alors non, pour la Cour de caissession, ce sont deux choses bien différentes. Dans le bail à palier, les parties prévoient dès la signature du bail des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu'à un plafond déterminé par avance, alors que la clause d'augmentation forfaitaire du loyer ne prévoit pas de limite de plafond de durée.

• Speaker #0

  Et quelles leçons peut-on tirer de cet arrêt ?

• Speaker #1

  Eh bien, pour qu'une clause de révision forfaitaire du loyer reste valable, il faut la sortir d'un plafond ou d'une limite de durée, tout simplement.

• Speaker #0

  Troisième arème être valade, dont vous avez choisi de nous parler aujourd'hui, en matière de droit de préférence du locataire, le bailleur peut-il renoncer à son projet de vendre le bien loué après la notification de son offre de vente au locataire ? Et si oui, jusqu'à quand peut-il se rétracter ? Oui,

• Speaker #1

  vous faites référence à l'arrêt de la 3e chambre civile du 25 juin 2026. Dans cet arrêt, la Cour de cassation décide que le bailleur qui a notifié au locataire une offre de vente du local loué peut tout à fait la rétracter tant qu'elle n'a pas été acceptée. Ce qu'il faut savoir aussi, c'est que cette rétractation ne l'expose qu'à une action en réparation exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. Et dans les faits, que s'était-il passé ? Alors il s'agissait d'un local loué à une société qui elle-même l'avait souloué à une filiale. Le notaire du bailleur avait par erreur notifié le projet de vente au sous-locataire qui notamment n'était pas le destinataire de l'offre mais qui l'avait néanmoins accepté. Dès le lendemain, le propriétaire se réétracte et informe le locataire principal qu'aucune vente n'était finalement prévue. Deux jours après, Le locataire principal accepte l'offre. Alors si je vous suis bien, maître Valade, la question était de savoir si la vente était conclue ou pas. Alors, la Cour de caisse-session, pour répondre à cette question, vise les dispositions spéciales de l'article L145-46-1, donc sur le droit de préférence du locataire, et les dispositions générales des articles 1113 et 1116 du Code civil sur l'offre, l'acceptation, et la rétractation. Alors vous avez deux solutions. Quand l'offre a été envoyée et acceptée, le contrat est formé et la rétractation n'est plus possible. Ça c'est la solution dégagée par l'article 1113 du Code civil. L'autre hypothèse, c'est quand l'offre est parvenue à son destinataire mais n'a pas encore été acceptée. L'article 1116 du Code civil nous dit que l'offre doit en principe être maintenu pendant un délai raisonnable ou dans celui fixé par son auteur, mais la tractation reste possible et même valable avant l'expiration du délai. Le contrat n'est pas formé, mais le bénéficiaire de l'offre peut éventuellement demander des dommages d'intérêt, bien sûr, s'il justifie d'un préjudice.

• Speaker #0

  En l'espèce, donc, les parties se trouvaient dans l'hypothèse numéro 2, celle prévue par l'article 1116 du Code civil.

• Speaker #1

  Oui, effectivement, l'offre n'avait pas encore été acceptée par le locataire principal et donc le bailleur pouvait la rétracter sans avoir à respecter aucun délai, ce qui empêchait la conclusion du contrat, mais bien sûr le bailleur pouvait voir sa responsabilité engagée. Alors, le locataire invoquait les dispositions spéciales de l'article L145-46-1 du Code de commerce qui sont d'ordre public et qui dérogent au droit commun. Selon lui, ces dispositions spéciales devaient interdire toute rétractation avant l'expiration du délai d'un mois laissé au locataire pour se prononcer. La Cour de caissation nous répond que non, le bailleur n'est pas obligé de maintenir l'offre pendant le délai de réponse du locataire. La seule obligation qui découle du texte, c'est finalement celle de s'interdire de vendre le bien à un tiers. avant l'expiration du délai d'aide d'un mois. Finalement, la rétractation reste toujours possible, même avant l'expiration du délai de réponse du locataire.

• Speaker #0

  Toujours en matière de droit de préférence du locataire, les honoraires de l'agence immobilière doivent-ils être payés par le locataire qui accepte l'offre de vente du bailleur ?

• Speaker #1

  Je vois que vous faites référence à l'arrêt de la 3e chambre civile du 1er octobre 2026. Dans cet arrêt, la Cour de caissation décide qu'aucune commission n'est due quand le bailleur notifie une offre de vente à son locataire. Et cette offre ne doit pas inclure de frais ou d'honoraires de négociation d'un agent immobilier.

• Speaker #0

  Il s'agit donc, il me semble, d'une confirmation de la jurisprudence antérieure.

• Speaker #1

  Oui, la Cour de cassation l'avait déjà jugée dans un précédent arrêt du 28 juin 2018. Le locataire peut donc exercer son droit de préférence. en acceptant le prix de vente proposé par son bailleur, mais il peut tout à fait refuser de payer les honoraires de l'agence. La solution est logique, puisque finalement, il n'y a aucun intermédiaire entre le bailleur et le locataire dans une vente qui découle directement de la loi. La notification de l'offre de vente qui mentionne les frais d'agence reste-t-elle valable ? Alors oui ! elle reste valable à condition que la mention sur les honoraires de l'agent immobilier soit indiquée séparément et qu'elle n'introduise aucune confusion dans l'esprit du preneur avec le prix de vente. Et en l'espèce, les parties avaient convenu dans l'acte de vente de mettre les frais d'agence à la charge du locataire. Cette clause était-elle valable ? Alors la Cour d'appel avait considéré que les frais d'agence ne sont pas... pas visés expressément par l'article L145-46-1 du Code de commerce, et que les partis pouvaient librement décider de les mettre à la charge du locataire. L'arrêt est bien entendu cassé, puisque la Cour de cassation nous rappelle que le droit de préférence du locataire est d'ordre public. Les partis ne peuvent donc prévoir de clauses contraires qui seraient réputées non écrites.

• Speaker #0

  Le locataire qui paye donc des honoraires d'agence en connaissance de cause, Peut-il en demander la restitution ?

• Speaker #1

  Oui, la Cour de caissation nous le confirme. Le locataire qui a accepté l'offre en payant les honoraires est en droit d'exiger le remboursement sur le fondement de l'action en répétition de l'induce et l'article 1302 du Code civil. Il suffit tout simplement de prouver que les honoraires d'agence ne sont pas dus. Et pour nos auditeurs qui nous écoutent, est-ce que vous pouvez nous indiquer ce qu'il faut retenir de cet arrêt ? Alors, le réputé non écrit de la clause relative aux honoraires ou la demande de remboursement n'affecte en rien la validité de l'offre du bailleur,

• Speaker #0

  ni celle de la vente immobilière elle-même. Un dernier arrêt, maître Valade, rendu par la Cour de cassation le 17 septembre 2026, qui apporte des précisions importantes en matière de prescription. Est-ce que vous pouvez indiquer à nos auditeurs ce qu'il faut retenir de cet arrêt ?

• Speaker #1

  C'est l'arrêt qui fixe le point de départ de la prescription de l'action en nullité d'une vente, conclue en méconnaissance du droit de préférence du locataire, à compter du jour de la connaissance de la vente. Rappelons que l'article L145-46-1 du Code de commerce confère au locataire un droit de préférence quand le propriétaire envisage de vendre le bien loué. Pour cela, il doit lui notifier à peine de nullité le prix, et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire et ce dernier dispose d'un délai d'un mois pour se prononcer. En l'espèce, la vente avait eu lieu sans que le locataire en eût été informé. Les acquéreurs avaient envoyé une lettre au locataire, une lettre recommandée pour effectivement se manifester en tant que nouveau propriétaire et donc nouveau bailleur. Le locataire avait bien entendu estimé que la vente avait été conclue au mépris de son droit de préférence. Il avait d'abord assigné les acquéreurs en substitution et en nullité de la vente, et il avait ensuite assigné les vendeurs. En première essence et en appel, l'action du locataire a été déclarée prescrite à l'encontre des vendeurs, puisque l'assignation leur avait été délivrée plus de deux ans après la lettre qui informait le locataire. de la vente intervenue. Quels sont les deux apports qu'on peut retenir de cet arrêt ? Tout d'abord, l'action est soumise à la prescription biennale. Ce n'est pas une solution nouvelle, puisque la Cour de cassation l'avait déjà décidé dans un arrêt du 18 décembre 2025. Et bien évidemment, s'agissant de la violation d'un droit de préemption qui est prévu par le statut des beaux commerciaux, la prescription biennale avait bien vocation à s'appliquer. Deuxième apport de cette arrêt, c'est bien sûr le point de départ de la prescription, qui est fixé au jour de la connaissance de la vente. D'après le locataire, elle ne pouvait engager utilement son action qu'à partir du moment où elle avait eu connaissance du prix et des conditions de la vente. Elle n'avait eu connaissance de ces conditions qu'à partir du moment où elle avait reçu la copie de l'acte de vente du service de la publicité foncière. Si bien qu'à la date à laquelle les vendeurs étaient assignés, son action n'était pas encore prescrite. Alors, cependant, pour pouvoir se substituer aux acquéreurs, ces informations lui étaient bien entendu utiles. Mais avant de se substituer, il faut d'abord agir en nullité de la vente contre les vendeurs. Et pour agir en nullité de la vente, il suffit tout simplement de connaître l'existence de cette vente. Ici, l'information avait été reçue par lettre commandée en février 2021. Et donc la locataire aurait dû agir contre les vendeurs avant le 11 février 2023. Elle les avait assignés qu'en avril 2023 et donc à cette date,

• Speaker #0

  l'action était bien entendu définitivement prescrite. Par conséquent, avant d'agir en substitution contre les acquéreurs, la locataire aurait dû d'abord agir en nullité de la vente contre les vendeurs. Exactement. La prescription aurait pu ainsi être évitée. Merci beaucoup, Maître Valade, d'être venue dans notre studio à la Défense. Je vous remercie de m'avoir invité et je reviendrai avec plaisir. Merci beaucoup à toutes et à tous de nous avoir écoutés. Je vous donne rendez-vous très bientôt pour un nouvel épisode de Lefebvre Dalloz décode.