Transcription

• Speaker #0

  Ma maman m'a dit non non mais vas-y économise, économise. On ne sait pas exactement combien gagnent les gens, on n'en parle pas trop.

• Speaker #1

  Je dois prendre en main mon épargne, prendre en main mon argent. De toute façon ça ne rapporte rien et puis je n'ai pas le temps de m'en occuper.

• Speaker #2

  Vous vous souvenez du bruit que faisaient les pièces que vous glissiez une à une dans votre tirelire quand vous étiez petit ? Sans même le savoir, vous étiez déjà dans une démarche d'investissement. Économisez pour pouvoir acheter vos trésors d'enfants.

• Speaker #1

  Aujourd'hui,

• Speaker #2

  il est peu probable que votre épargne prenne la forme d'un cochon rose. Il n'est plus question d'aller chez le marchand du coin pour compléter votre collection de cartes ou acheter un paquet de bonbons. Aujourd'hui, on vous parle de plan d'épargne, de privé-técoutis, d'assurance-vie, d'immobilier, de livret A, PEA, SCPI et d'autres sigles plus ou moins obscurs. Parce que je suis convaincu que l'épargne peut être simple, plus proche de notre réalité, et en accord avec nos choix du quotidien et de nos convictions, et qu'il est possible d'allier performance et sens. Je vous propose d'écouter Ma Tirelire, le podcast qui fait résonner votre argent dans le bon sens. Je suis Alexandre Toussaint et vous écoutez Ma Tirelire. Toutes les deux semaines, je rencontre des experts qui nous aident à dénicher des idées d'épargne qui nous ressemblent vraiment. Ils nous donnent des conseils simples, clairs, transparents pour enfin passer à l'action. Et à la fin de chaque épisode, ces experts nous dévoilent ce qu'ils ont dans leur tirelire. Bonne écoute !

• Speaker #1

  Eh bien, c'est parti pour un nouvel épisode de Matière Lire, l'épisode 41 déjà, avec Anaïs Reymahoun. Salut Anaïs.

• Speaker #0

  Salut Alexandre.

• Speaker #1

  Je pense que c'est depuis l'épisode 1, on parle de se faire cet épisode un jour. Il y a trois ans, on s'était dit qu'on en ferait un jour. Le moment est arrivé.

• Speaker #0

  Voilà, il fallait juste attendre 40 épisodes, pas grand-chose.

• Speaker #1

  Voilà, c'est tout. C'est un signe du destin, ce chiffre. On va voir s'il nous suit pendant l'épisode. C'est vrai que je voulais faire un épisode sur la dette. c'est un sujet Je pense que c'est un peu soit sous-estimé, soit mal géré, soit mal utilisé. Je pense que ça peut faire peur à certains de s'endetter. On se dit, oh là là, mais si je ne rembourse pas, qu'est-ce qui se passe ? On a souvent des cautions, etc. Je pense que ça peut effrayer les néo-investisseurs. Et je pense que pour ceux qui ont plus d'expérience, c'est peut-être mal utilisé, parce qu'il y a quand même plein de petits leviers, plein de petites astuces. Et ce n'est pas forcément les banquiers qui vont nous les dire.

• Speaker #0

  C'est ça.

• Speaker #1

  Il faut être accompagné et d'ailleurs il n'y a pas que les banquiers pour faire de la dette, c'est aussi un sujet qu'on va creuser. C'est pour ça que j'avais peut-être appelé cet épisode le super pouvoir qu'on n'apprend pas à l'école, qu'on apprend peut-être même nulle part.

• Speaker #0

  J'adore.

• Speaker #1

  Sauf si effectivement on est accompagné par un expert et c'est tout l'objet de ta venue ici. Donc merci en tout cas de nous consacrer du temps.

• Speaker #0

  Merci à toi pour l'invitation.

• Speaker #1

  La première question qui est souvent la même, c'est est-ce que tu peux te présenter ? Oui. Alors juste le podcast il dure une heure max, donc je sais que tu as un parcours très très long, tu fais plein de choses. Mais en quelques mots, te présenter et surtout, comment tu en es arrivé aujourd'hui à devenir experte du financement depuis plus de dix ans ? Comment est-ce qu'on atterrit dans ce monde fantastique du financement ?

• Speaker #0

  Très bonne question. Moi, je suis Anaïs Remaoun, j'ai 40 ans.

• Speaker #1

  Ça y est, 40 épisodes,

• Speaker #0

  40 ans. Il fallait attendre, c'est ça. J'ai trois enfants, un mari seulement, pas 40.

• Speaker #1

  Il y a une histoire importante dans ton parcours aussi.

• Speaker #0

  Exactement, parce que c'est aussi mon associé. Et donc en fait, depuis 12 ans, on vit cette aventure entrepreneuriale avec entre autres Audit & Coverage. Et on sait, on n'a jamais travaillé en banque l'un et l'autre, on a toujours été entrepreneur pour le coup. Et on a atterri complètement par hasard dans l'univers du financement. On a d'abord commencé par être dans l'univers de l'assurance et des produits financiers, produits structurés. Parce qu'on s'est rencontré quand on était freelance dans un cabinet qui s'appelle aujourd'hui Predictis, co-fondé par le très talentueux Olivier Farouz. Et on s'est rencontré là-bas en tant que freelance et on a quitté Predictis pour créer Audit & Coverage. Et la vie a fait, les rencontres ont fait qu'on a progressivement quitté l'univers des assurances et des produits structurés pour arriver sur le financement. Alors on avait d'abord commencé, comme tout le monde je pense, par le financement des deals particuliers. Donc on finançait les particuliers, monsieur et madame, tout le monde achète sa résidence principale, un petit LMNP, une petite résidence secondaire, etc. Et un jour, en 2015 ou 16, un pro de l'IMO vient nous voir et nous demande de financer deux hôtels en opération de marchand. Il nous demande si on a déjà fait ça. Évidemment, on répond que oui, tous les jours. On n'avait jamais fait ça et on s'est très, très vite formés. Et la persévérance a fait qu'on a réussi à financer ce client pour ses opérations de marchand. Ça a été un vrai déclic. Et depuis 2016, on ne fait que ça. On s'est spécialisé. Donc aujourd'hui, sur Audit & Coverage, on accompagne les professionnels de l'immobilier et les entreprises à rechercher et structurer leur financement pour accélérer leur croissance grâce à la dette.

• Speaker #1

  On va revenir sur tous ces points, mais juste 2015, ça correspond à une période qui était... Difficile pour obtenir un financement ou en fait peu importe le contexte ?

• Speaker #0

  Peu importe le contexte, franchement c'était dans ce que nous on venait de découvrir, parce qu'en 2015 on découvre l'univers des pros de Limo, on se rend compte que c'est pas du tout plus difficile que financer Anaïs Remaoune en tant que particulier pour acheter sa résidence principale. C'est même un peu plus simple, il n'y a pas d'histoire de normes, il n'y a pas d'HCSF, à l'époque déjà il n'y avait pas, mais il n'y a pas cet esprit de taux d'endettement. Il n'y avait pas toutes ces barrières à l'entrée des banques de détails, il y avait juste l'opération. Est-ce que l'opération est bonne ? Est-ce que l'opérateur est bon ? Point. Et donc on avait vraiment, bon il fallait se former bien sûr parce que c'est un autre univers, un autre langage, d'autres sigles, d'autres ratios, un autre jargon. Donc bon ça a été plutôt rapide, mais ce n'était pas plus difficile. Disons que d'une manière générale, c'est jamais très difficile. Il faut être accompagné. C'est toujours une question d'homme. Il faut trouver le bon homme avec un grand H.

• Speaker #1

  Et 2025, 24-25, on considère quand même que c'est une période compliquée ? Ou finalement 2020, c'était aussi compliqué et ainsi de suite ? Et en fait, tu as quand même des cycles...

• Speaker #0

  2024-2025, c'était une promenade de santé. C'était pas...

• Speaker #1

  J'imagine bien. Comme le Covid de 2020,

• Speaker #0

  c'est ça. Non, non, c'était une période vraiment très dure. On a, comme tu le sais, maintenant je pense que tout le monde le sait, on en a tellement parlé, on a connu une crise un peu sans précédent dans l'univers de l'immobilier. Les taux d'intérêt ayant explosé, les opérateurs n'arrivant plus à vendre, les emprunteurs n'arrivaient plus à emprunter. Bon, évidemment, je le fais en long story short, mais ça a créé une crise d'immobilisme qui a mis beaucoup, beaucoup de sociétés, beaucoup de professionnels à plat. c'était une période qu'il fallait redouter, qu'il fallait prévoir, qui, comme on le sait depuis la nuit des temps, l'immobilier, c'est cyclique. Il faut savoir gérer ces cycles. Il faut savoir gérer ce type d'imprévus. Il n'y a qu'une seule règle, je dirais, dans l'immobilier pour ne pas se casser, pour ne pas fermer boutique et pour essayer de tenir bon. C'est une formule qui ne vient pas de moi, qui vient de Philippe Journeau, qui m'a fait l'honneur de répondre OK. sur une interview du podcast Leverage. Et Philippe Journeau dit, en immobilier, tu gagnes toujours si tu as le temps avec toi. Donc il faut s'arranger pour avoir le temps avec toi. Et là, effectivement, tu peux essayer, enfin tu réussis même, à vaincre et à surmonter les crises. Si tu es pressé par le temps, si tu es à la gorge, si tu as mal structuré ton financement, évidemment tu meurs, si tu as une crise.

• Speaker #1

  Ouais, alors tu as le temps, mais tu as aussi... C'est vrai que quand on pense investissement, on pense souvent quand même long terme. Pour autant, tu n'as pas que l'immobilier, ça peut être court terme. Je trouve que ça peut être un peu une incohérence, mais en fait, il y a de l'immobilier court terme et qui permet aussi de gagner de l'argent, voire peut-être plus, peut-être un peu plus risqué, mais qui peut être aussi plus rémunérateur. Donc, c'est là où c'était peut-être un peu biaisé. Mais je voulais juste revenir sur une de tes citations favorites. Je crois que ton ami Nicolas Sarkozy l'a aussi dit récemment et le dit souvent, la dette, c'est la vie. Est-ce qu'au-delà de l'investissement, il y a quand même le mot vie qui est intéressant dedans ? Est-ce que tu construis ta vie indirectement, ton patrimoine, l'avenir de tes enfants, etc. ? Tu construis tout ça grâce à la dette et s'il n'y a pas de dette, tu penses qu'on ne peut pas le faire ?

• Speaker #0

  Alors effectivement, la dette c'est la vie. C'est un adage que j'aime bien répéter, qui m'a valu beaucoup de problèmes d'ailleurs sur pas mal de réseaux sociaux. Mais oui, c'est exactement ce que je pense. Je considère. Alors bien sûr que tu peux vivre sans dette, ça dépend quel est ton objectif de vie, quelle est ta philosophie d'investissement. Mais si tu as pour objectif, pour but de t'enrichir et de laisser quelque chose pour tes héritiers, tu n'as pas un milliard de solutions, tu n'en as qu'une, c'est l'effet de levier. Alors évidemment, la dette c'est la vie, c'est volontairement provocateur. Mais ce qui est la vie, c'est l'effet de levier. La dette ça peut être la mort aussi. C'est juste que j'utilise la dette pour qu'on s'en rappelle. Mais ce qui est la vie, c'est l'effet de levier. C'est-à-dire que l'effet de levier, c'est tellement puissant. Tu te rends compte que si tu n'as pas d'argent ou peu, il ne s'agit pas de savoir combien, 5 000 euros, 10 000 euros, 100 000 euros. Peu d'argent, c'est très subjectif et ça dépend de chacun. Mais si tu n'as pas d'argent, tu peux te construire un empire grâce à l'effet de levier parce que tu vas utiliser l'argent des banques pour... T'enrichir, emprunter et faire des acquisitions, tout est une question d'opération et de levier de croissance. Comme le dit très bien mon ami Nicolas Sarkozy, qui n'est pas mon ami bien évidemment, je le dis, j'aime beaucoup cette phrase, ce qui compte ce n'est pas le montant de la dette, c'est l'usage de la dette, c'est qu'est-ce que tu en fais. Si tu prends de la dette pour faire un crédit conso, évidemment que ça n'a pas de sens et c'est la mort quand tu fais ça. Si tu prends de la dette parce que tu as un vrai levier de croissance derrière et que tu es en train de construire quelque chose dans le temps, comme tu disais, investissement long terme, investissement short terme, eh bien là, ça fait tout son sens. Et là, c'est extrêmement puissant. Et là, si tu maîtrises tous ces outils, et c'est ce qui, moi, me passionne dans ce métier, si tu maîtrises tous ces outils, tu deviens inarrêtable. Il n'y a plus rien qui peut t'arrêter. Et c'est quelque chose que nous disent très souvent nos clients. C'est pour ça, d'ailleurs, qu'on a fait le podcast Leverage. C'est pour expliquer ça aux auditeurs. Ce que nous disent parfois nos clients, c'est qu'eux-mêmes, ils sont choqués de ça. Ils nous disent « Mais Anaïs, quand est-ce que ça s'arrête en fait ? Je peux encore revenir te voir avec d'autres promesses, avec d'autres compromis, avec d'autres projets ? » Oui, tu peux. Mais quand est-ce que ça s'arrête ? Si c'est bien utilisé, ça ne s'arrête jamais.

• Speaker #1

  Oui, bien utilisé et surtout si ça se passe bien aussi. Ah bah oui. Forcément, parce que le track est quand même important. Tu parlais de l'opération du projet. Certes, il y a l'opération au début. effectivement elle est bien achetée, elle est bien localisée, etc. Mais il faut aussi qu'elle se passe bien dans le temps, parce que la dette peut devenir un problème.

• Speaker #0

  Peut devenir un obstacle.

• Speaker #1

  Dans 5 ans, 10 ans, on n'est pas forcément identifié parce qu'il y a un sujet sur l'actif, il y a un sujet sur le locataire. Donc il faut aussi être prudent avec cet outil-là.

• Speaker #0

  Exactement. Il faut savoir être prudent et ça, ça se structure dès le départ. Et comment est-ce que ça se structure ? Nous, on le fait avec nos clients dès l'arrivée. Entre autres. Dans les outils qu'on leur demande de préparer, dans leur checklist qu'on leur demande de préparer, on va leur demander de préparer un plan B ou un plan de sortie. Qu'est-ce qui se passe si, parce que tu me demandes de te financer tout cet immeuble, cet immeuble, je donne un exemple, cet immeuble est exploité par un seul preneur, un seul exploitant, qu'est-ce qui se passe si demain il part ? Tu vas avoir des échéances annuelles de X euros. Comment est-ce que tu fais pour y faire face ? Tu ne peux pas. Très bien. Donc comment est-ce qu'on fait, nous, de notre côté, pour le structurer ? Donc effectivement, c'est important ce que tu dis parce que la vie va faire que tu vas rencontrer des obstacles, que tu vas rencontrer des dangers, que ça va te mettre en difficulté. C'est évident. Il faut simplement les prévoir. Et ils sont tout de suite identifiés, ces obstacles. Il n'y en a pas 10 000. Qu'est-ce qui se passe si on n'a plus d'exploitants, de locataires ?

• Speaker #1

  Et puis, tu pars du principe que ça va forcément, alors pas mal se passer, mais forcément, il va y avoir des imprévus, forcément, parce qu'ils ne sont pas prévisibles, mais surtout qu'il va forcément se passer quelque chose dans la vie d'un immeuble. Tu as quand même assez rarement un preneur qui est là pendant 10 ans, 15 ans ou 20 ans où il n'y a pas de travaux, où il n'y a rien à faire. Ce n'est pas un fleuve tranquille. Il faut juste effectivement les identifier. C'est là où vous avez votre rôle un peu de coach. Moi, je dis que vous êtes un peu coach pour qu'on puisse se poser les bonnes questions avant.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  Effectivement, quid si le locataire part ? quid de ça, quid de ça, est-ce que tu as pensé à ça, est-ce que tu as anticipé ça ? Donc d'avoir un peu un coach financement.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  Si on essaie un peu de décomposer le côté long terme et court terme du coup, parce que c'est quand même j'ai l'impression deux stratégies différentes, c'est peut-être deux effets de levier différents aussi. Parce que quand on pense effet de levier, on pense financement, on pense immobilier, on pense long terme. En tout cas je pense que c'est le réflexe. Comment ça se fait que justement ce soit ça le réflexe de se dire je peux emprunter, j'emprunte pour acheter ? de l'immobilier et que c'est le réflexe en France. Je ne sais pas si c'est le cas dans d'autres pays, mais j'ai un peu la sensation que la France est un pays particulièrement favorable à l'effet de levier immobilier long terme. Ça a toujours été le cas, ça ?

• Speaker #0

  De ce que je sais, oui. C'est vrai que c'est complètement le premier réflexe. Aujourd'hui, quand tu te dis, et c'est même le réflexe d'opérateurs, alors je ne dirais pas d'opérateurs aguerris, mais de bons opérateurs. C'est-à-dire que quand ils viennent nous voir avec une promesse qui a été signée, peu importe le projet. ils vont nous dire, bon ben voilà, j'ai fait cette promesse, je me suis dit qu'on allait le faire sur 15 ans, et tatati, et tatata. Donc tout de suite, leur réflexe est plutôt long-termiste. Et nous, c'est à nous, justement, en tant que coach, comme je l'ai dit, j'aime bien, en tant que conseil, de leur ouvrir le panel et de leur dire, on peut aussi le faire, pourquoi pas, en marchant, pourquoi pas. Il faut poser les bonnes questions, il faut que l'opérateur soit en phase avec cette philosophie d'investissement. S'il veut porter l'opération effectivement sur du patrimonial pour sa famille, pour ses enfants, dans une logique de succession, ça fait sens évidemment de le porter en foncière, il crée sa RL familiale. Mais ce qui peut être aussi judicieux, et c'est là que nous notre intervention peut être sympa, c'est de voir si tu n'as pas cet objectif-là de porter un long terme familial, etc. Mais que ton objectif c'est juste, entre guillemets, c'est juste de gagner de l'argent. Alors peut-être qu'en short terme, tu vas en gagner plus de l'argent. Ou tout du moins, tu vas en dépenser moins. Parce que qui dit investissement long terme, dit aussi charge long terme et aussi fiscalité. Pourquoi pas aussi, comme on l'a vu en France, changeante. Donc on sait ce qu'on a aujourd'hui, on ne sait pas ce qu'on aura demain. Donc mine de rien, avec le short terme, tu t'enlèves un peu toutes ces épines de pied. Tu te dis, aujourd'hui, je sais ce que j'ai comme fiscalité, je sais ce que j'ai comme charge. si je revends et j'ai un exit à... 12-18 mois, je sais presque exactement ce que je gagne. Ce qui n'est pas du tout le cas quand tu pars sur du...

• Speaker #1

  Sur du long terme, tu pourras toujours vendre, mais si tu vends un peu tôt, peut-être que l'opération ne sera finalement pas bonne parce que tu as vendu trop tôt. Alors que le 18 mois, il est acté 18, ça sera peut-être 24, ça sera peut-être 12. En tout cas, il est acté moins de 2 ans.

• Speaker #0

  C'est ça, exactement.

• Speaker #1

  Ça vous arrive souvent de changer une stratégie un peu en cours de route ? Ou maintenant, on vient vous voir un peu plus tôt et du coup, tu as le temps de te poser ? Une fois que la promesse est signée, tu es quand même un peu engagée.

• Speaker #0

  Oui, tu es engagée, mais le storytelling peut toujours changer jusqu'à la dernière minute, jusqu'à la signature de la réitération. Et en vrai, parfois, on n'a pas le choix. Parfois, on se dit, parce que les banques, quand même, en France, c'est un sujet, on pourrait en parler pendant quatre heures, mais c'est ce qu'il y a de plus imprévisible au monde. C'est-à-dire que tu te dis, j'ai toujours eu l'habitude de financer tel type de projet avec telle banque. Et puis du jour au lendemain, parce que les règles d'engagement changent, on n'a plus du tout cette certitude. Donc, quand on commence avec une promesse en se disant « celle-ci, on va la faire en long terme, c'est acté, on va la donner à Caisse d'épargne, CIC, peu importe, et on va le structurer comme ça, comme ça, comme ça » , et que, finally, les règles d'engagement changent et qu'on ne peut plus le faire comme ça, parfois, on n'a pas le choix. On doit changer de storytelling, on doit changer de stratégie. Et là, on bascule sur un autre plan de financement, pourquoi pas short term, pourquoi pas s'il y a du commercial credit buy, etc. Mais en tout cas, ce qu'on cherche, nous, C'est délivrer le financement. Donc ça nous arrive encore de changer en cours de route.

• Speaker #1

  Bon maintenant vous êtes habitués peut-être.

• Speaker #0

  C'est ça, maintenant on a plus d'agilité.

• Speaker #1

  Et c'est quoi toi ta définition du coup, alors pour la partie IMO en tout cas, plutôt long terme pour l'instant, d'un bon emprunt, d'un bon financement ? Parce que je vois beaucoup moins de personnes qui se bagarrent sur des taux, alors qu'effectivement c'est important parce que c'est quand même le coût, mais qui ne pensent qu'à ça en disant... Ah, je gagne 0,1 point par ici ou 0,1 point par là et du coup c'est un meilleur financement. C'est quoi le top 4 ou le top X des points qui font que c'est un bon financement ?

• Speaker #0

  Alors ça je peux vraiment te dire, nous déjà, c'est pas du tout notre cheval de... Les taux, parce que gratter 0,10 à gauche ou 0,15 à droite, ce n'est pas ça qui va changer la phase du financement. Et puis par ailleurs, nos amis MeilleurTaux.com, par exemple, fait ça très bien. Nous, ce qu'on va plutôt regarder, et c'est donc mon petit top 3 ou top 4, comme tu dis, c'est d'abord de laisser le temps à l'opérateur de, par exemple, réaliser ses travaux. Donc, regardez le différé. Plus le différé d'amortissement est long, mieux c'est. Alors le différé d'amortissement, ça consiste à ne pas rembourser capital plus intérêt dès le démarrage du prêt, mais de rembourser uniquement les intérêts. Et il arrive aussi que dans ce différé, dans certaines banques, on ne rembourse pas non plus les intérêts. Donc on rembourse rien.

• Speaker #1

  Et ça, il faut le justifier avec des travaux ?

• Speaker #0

  Ça, idéalement, pour pouvoir l'avoir, il faut...

• Speaker #1

  Je vais pas dire j'achète du locatif, il n'y a pas de travaux, je demande quand même un différé ?

• Speaker #0

  Ça marche pas. Alors sauf peut-être à ton propre banquier, parce que l'enveloppe va être une petite enveloppe. et que ça va être à sa main la signature, peut-être que là tu peux avoir ça, mais bon, nous ce n'est pas du tout ce qu'on voit. Nous on voit, et ce n'est pas grave, on justifie des travaux, parce que très souvent il y a des travaux à faire, ne serait-ce que des travaux de remise aux normes, ou alors maintenant, vraiment très tendance, des travaux type amélioration énergétique. Donc ça, ce n'est pas de problème pour le justifier. Donc premier point, le différé d'amortissement, il y a certainement qui vont jusqu'à 36 mois. en différé d'amortissement. Donc c'est quand même pas neutre d'avoir 36 mois de cash flow positif pour démarrer son investissement locatif. Parce que vu que je ne paye pas la dette, en tout cas je ne paye pas le capital, j'ai donc forcément un loyer qui est nettement supérieur à mon échéance annuelle. Donc déjà je peux caver, je peux épargner, je peux avoir des cash flow positifs quand je négocie mon différé d'amortissement le plus long possible.

• Speaker #1

  Et ça pour la banque, son intérêt c'est quoi ? C'est juste de l'accompagnement ?

• Speaker #0

  Oui, c'est juste de l'accompagnement.

• Speaker #1

  Elle prend un peu de risque, entre guillemets, parce qu'elle n'a pas de remboursement avant 12, 24, 36, mais c'est de la relation long terme avec l'opérateur.

• Speaker #0

  C'est la relation, parce que la relation se passe bien, parce que c'est cohérent, parce que ça se justifie. Nous, c'est comme ça aussi qu'on fait nos notes, nos notes de synthèse, nos pitch decks. C'est comme ça qu'on réalise le storytelling. Donc, c'est bien que ce soit bien storytellé, de manière à expliquer à la banque pourquoi est-ce qu'il faut qu'elle accepte ça. Parce que aussi, parfois, c'est important d'avoir un différé d'amortissement important, parce que de l'autre côté, on ne va pas tarder à terminer une échéance de prêt sur un autre actif. Admettons, on est dans une SCI, il y a d'autres actifs dans cette SCI qui sont peut-être en fin de prêt. C'est bien d'arriver à lisser, dans deux ans, je termine le prêt de l'actif A, j'aimerais bien commencer le crédit des échéances dans deux ans. C'est un peu une logique globale, c'est important d'avoir la big picture. Là, je donne des tips un peu comme ça, mais ça s'intègre toujours dans une philosophie très globale. Donc, premièrement, je dirais vraiment le différé de menthe.

• Speaker #1

  Et juste le différé, si tu as un financement de 15 ans, par exemple, avec 3 ans de différé, il dure 12 ou il dure 18,

• Speaker #0

  du coup ? Non, c'est 15 dons.

• Speaker #1

  Dons, c'est toujours dons. Donc, en fait, ça veut dire que tes échéances d'après, elles sont sur 12 ans, donc en fait,

• Speaker #0

  elles sont plus élevées. Absolument, mais ça, on le calcule toujours. Donc, comment est-ce qu'on le calcule ? rapidement, avec ce qui s'appelle la DSR, mais sans rentrer vraiment dans le détail. La DSR, c'est un ratio qui va nous permettre de calculer le revenu sur la dette et d'être certain d'avoir un ratio à 120%. Exemple, j'ai un loyer d'un appartement à 1200 euros par mois, j'ai une échéance de crédit à 1000 euros par mois, je vais donc respecter ma DSR de 120%. Ça, c'est ce que la banque aime. d'avoir un minimum de 120. Alors il y a certaines banques agressives qu'on aime bien qui acceptent à 110, mais la règle je dirais que c'est 120, voire 130. Donc j'ai mon DSR à 120. Quand on va regarder ce que tu viens de dire très justement, on a un différé d'amortissement très long, mais au bout de la troisième année, on va avoir une échéance plus forte. On s'en fiche dès lors que notre DSR couvre toujours à 120% cette échéance. Et c'est très important comme conseil pour l'opérateur. Parce que certains opérateurs râlent que la banque ne se contente pas d'avoir un loyer équivalent à une échéance de crédit. Non mais ça va, c'est pareil, je paye 1000, je gagne 1000. Oui mais non, en réalité, si tu gagnes 1000, tu gagnes 800. Parce que tu oublies les charges, tu oublies les impôts, tu oublies les taxes, tu oublies tout ça. Donc en réalité, la banque a raison d'exiger entre guillemets 120%, c'est vraiment pour ton bien. Donc nous, on fait vraiment attention à ça et on va structurer le modèle de manière à ce que ça y réponde.

• Speaker #1

  Donc différé, important. Ensuite ?

• Speaker #0

  Ensuite, moi j'aime bien quand même les durées courtes. Moi je trouve que 20 ans c'est long. Alors 25 ans pour une résidence principale ça choque personne, mais pour un investissement locatif, je trouve que réussir à le structurer sur 15-18 ans, c'est une meilleure durée que le structurer sur 20 ans. Bon alors évidemment ça coûte un peu plus cher sur 20 ans, mais c'est pas pour ça que...

• Speaker #1

  Généralement on fait 20 ou 25 ou 30 ou plus en se disant plus c'est long, plus mes annuités vont être faibles. Donc plus je suis confortable en cashflow, c'est juste ça ?

• Speaker #0

  Oui, tout à fait. Tu vas être plus confortable en cashflow, je suis d'accord, mais si c'est ça qui dicte ton opération, c'est que peut-être ce n'est pas une aussi bonne opération que ça. Ce qui doit dicter ton opération, c'est que sur une durée maîtrisée courte... Disons que pour ta retraite ou pour tes enfants, avoir un coût de crédit le plus faible possible, c'est mieux. Et donc, si tu n'arrives pas à avoir un bon cash flow à 15-18 ans, ça veut dire qu'il faut que tu retravailles ton produit, par exemple, en améliorant le rendement. Donc, par exemple, en faisant une éviction, en changeant de locataire, en upgradant les services, en faisant des travaux de haute qualité, etc. Donc moi, je n'aime pas trop les durées très longues. Ça, c'est vraiment propre à moi, mais je comprends. Parfois, j'ai des clients qui m'exigent vraiment 25 ans. Bon, je ne vais pas me battre, je leur donne un conseil.

• Speaker #1

  On connaît la durée moyenne d'un investissement locatif ?

• Speaker #0

  18 ans.

• Speaker #1

  La moyenne, c'est 18 ans ? Oui. Donc ça veut dire qu'il y en a quand même beaucoup qui vont au-delà des 15-18 ans ?

• Speaker #0

  Oui, bien sûr. Il y a beaucoup de 20, 22, 25 ans, bien sûr. Il y en a plein. Mais il y a aussi beaucoup de 12 et 15 ans. Le format 12-15 ans. Mais je vais te dire d'ailleurs dans mon portefeuille client Audit & Coverage, les investisseurs les plus aguerris, j'en ai aucun qui fait plus de 12 ans. Aucun.

• Speaker #1

  Moi qui en fait plus de 12 ans au début, puis 25, puis 20, puis 18 et puis ça en fait ça avec le temps ou avec l'expertise.

• Speaker #0

  Ils réduisent.

• Speaker #1

  Ils réduisent quoi.

• Speaker #0

  Ils réduisent vraiment et même encore à aujourd'hui quand ils ont 30 ans, 40 ans d'expérience, ils me demandent encore aujourd'hui, parce qu'ils ont la forme et ils continuent à faire beaucoup d'opérations. des durées à 10-12 ans. Donc ça, je trouve que c'est aussi un bon indicateur d'une bonne opération qui arrive à s'autofinancer sur une durée courte. Donc s'autofinancer, encore une fois, ce n'est pas 100%, c'est 120%. Voilà. Ensuite, je te dirais quoi ? Je te dirais que ce qui est important... Ah oui, alors les IRA, c'est vrai que c'est important. Si on a des amis banquiers qui nous écoutent, ils ne vont pas être contents, mais je dois quand même le dire. à tous mes amis banquiers, essayez de faire quelque chose pour les IRA, parce que vraiment, ça embête tout le monde. Les IRA, c'est les indemnités de remboursement anticipées. Donc effectivement, plus les IRA sont faibles, mieux c'est. Ou voire, quand il n'y en a pas, c'est mieux. Quand on ne rembourse pas. C'est encore ça ? C'est rare, mais bon, ça existe. Ça existe en contrepartie de trois petits points. Donc si on a une bonne relation bancaire, mais ça, il faut vraiment qu'on parle après de la relation bancaire, parce que ça, ça régit tout. Mais si on a une bonne relation bancaire, on arrive encore à avoir zéro IRA. Moi, j'ai un client que j'aime beaucoup qui s'appelle Alexandre, je dirais son nom de famille, qui est très, mais qui se reconnaîtra, qui est très, très à cheval là-dessus. Et évidemment qu'il a raison. Et ça fait 30 ans qu'il fait des affaires, 30 ans qu'il n'a jamais payé un euro d'IRA, 30 ans que tous les banquiers veulent lui mettre des IRA et 30 ans qu'il arrive à les faire sauter. Donc, moi, je trouve que c'est un point très important, bien plus important que gagner 0,10 de taux. Voilà, après je te dirais avoir la faculté de suspendre son financement c'est aussi bien.

• Speaker #1

  Ça tu peux le prévoir en amont ?

• Speaker #0

  Ça tu peux le prévoir en amont, avec certaines banques tu y arrives, avec d'autres c'est impossible, mais ça se prévoit. Donc en fait, pareil, nous on va aller voir les banques qui vont avoir plus de facilité à accepter ça dans les conditions particulières du financement, donc dans l'offre de prêt. Donc prévoir, alors tu peux aller jusqu'à 12 mois de suspension. Tu peux faire deux fois six mois ou une fois douze mois. Mais j'étais en train de réfléchir si j'avais déjà vu deux fois douze mois, mais j'ai pas vu deux fois douze mois. Donc en fait, ça, c'est parfait. Tu vois, typiquement 2024, année de crise, où moi-même, en tant qu'analyste Rémaoun, évidemment, la période était très sombre pour nous. Je dois te dire qu'on était quand même ravis d'avoir dealé ça dans nos offres de prêt. Puis là, les cordonniers ne sont pas les plus mal chaussés. Moi, je suis vraiment bien endettée. Donc ça m'a quand même bien aidée d'avoir la faculté de suspendre mes échéances de prêt. Je préfère les suspendre plutôt que potentiellement elles passent en impayés. Donc ça, c'est important de voir parce qu'encore une fois, comme tu le disais tout à l'heure, un imprévu, ça arrive. Une crise, on le sait, ça arrive. Et puis depuis le Covid, on en a tout le temps des crises. On va encore en avoir tout le temps. à négocier ça à l'entrée en demandant à la banque d'avoir cette faculté, je trouve que c'est priceless. On ne sait jamais.

• Speaker #1

  On ne sait jamais. Et sur le sujet de... C'est toujours un sujet aussi sur l'apport au départ. Est-ce que la banque, elle, a intérêt à avoir le plus d'apports possible ? Ou est-ce que ça dépend du deal ? Ou est-ce que tu as d'autres mécanismes de contrepartie pour faire entrer quand même du cash dans la banque ?

• Speaker #0

  Oui, bien sûr. Ça, c'est très intéressant. La banque, elle a toujours besoin de se dérisquer. Elle a besoin d'être très confortable avec ce qui s'appelle sa marge hypothécaire. Donc quand elle va prendre une garantie hypothécaire, qui est un peu la règle d'or de toutes les banques aujourd'hui, d'avoir cette garantie hypothécaire, elle a envie que cette garantie hypothécaire ait une grande valeur. Donc typiquement, j'achète un appartement à un million d'euros. Je dis n'importe quoi parce qu'on est à Paris et que grosso modo maintenant, à trois pièces, ça vaut ça. On a un million d'euros de valeur. Si je fais un emprunt à 800 000, J'ai quand même une marge qui est quand même confortablement faible qui est pas extrêmement confortable donc 200 000 euros ce qui est très important pour la banque c'est de se sentir très confortable 12 à requête d'avoir beaucoup d'apport 20% d'apport aujourd'hui c'est performant c'est très bien un pour cent d'abord aujourd'hui le rennes chez les plus tôt entre 25 et 30 % de fonds propres donc c'est important pour la banque de se sentir très confortable là dessus mais on a évidemment des systèmes pour augmenter cette quotité de financement ce qui s'appelle aussi la ltv l'aune tout value cette quotité de financement on arrive à l'augmenter à la faire passer parfois à 90% voire 100% on arrive aujourd'hui à financer des opérations sans apport alors qu'est ce qu'il faut pour ça il faut que la banque se sentent toujours confortable sur la valeur de l'actif donc premièrement il faut bien acheter il faut acheter c'est à dire en dessous du prix du marché Quand on arrive à acheter en dessous du prix du marché et qu'on le prouve avec une expertise, donc ça c'est un outil hyper important l'expertise, c'est une feuille qui coûte un peu d'argent, mais c'est une feuille qui peut changer la phase d'un dossier. Et il y a plein d'évaluateurs qui sont renommés et qui sont agréés par des banques.

• Speaker #1

  Quand elle fait ses ratios, elle peut prendre autre chose que le prix d'acquisition ?

• Speaker #0

  Elle prend la valeur, exactement. Elle peut prendre la valeur de l'actif. Donc typiquement... toujours mon appartement à 1 million d'euros, je l'achète à 1 million d'euros, mais en réalité, je l'ai très bien acheté parce qu'il en vaut 1,3 million. Parce que la valeur marché dit qu'il en vaut 1,3 million. Parce que soit j'ai fait une très bonne négociation, soit c'était dans le cadre d'une succession et donc il fallait vite vendre, pardon, soit, soit, soit, etc. Donc, très bien acheté, ça nous permet d'avoir une marge hypothécaire du coup confortable et donc d'avoir un ratio LTV fort, donc une... quotité de financement forte. On peut atteindre les 100%. Tu voulais me dire ? Et donc, ça c'est très important d'avoir ça pour avoir très peu d'apport. Quand on est dans un univers aussi, je dirais professionnel, la qualité de l'exploitation compte. Je vais te donner un exemple avec un de mes chargés d'affaires qui s'appelle Vladimir. qui a fait un petit exploit il n'y a pas longtemps, il a financé un restaurateur à hauteur de 100%. Donc pareil, comment est-ce qu'on finance un restaurant à 100% ? On achète très bien et on a une exploitation qui tourne très bien. Donc là, le track record de l'opérateur entre en jeu. On arrive à prouver que même avec une dette élevée, même avec une échéance élevée, ces cash flows résiduels restent. très important. Enfin, pas très important, mais en tout cas très confortable. Donc du coup, vu que son exploitation allait très bien, on a pu augmenter le loyer, qui a pu largement couvrir la dette, ce qui nous a fait avoir, donc pareil, on revient à notre DSCR 100%, ce qui nous a fait avoir le maximum en quotité de financement. Donc oui, c'est encore possible. Même si les banques veulent avoir de la marge hypothécaire et veulent se sentir dérisquées, on arrive quand même à les faire se sentir. très peu risqués dès le démarrage de l'opération.

• Speaker #1

  Il y a un peu un mix des deux, mais il y avait une notion que tu m'as apprise il y a 2-3 ans, qui est la VR. Je ne connaissais pas le principe, donc la valeur résiduelle sur du long terme, parce que c'était une opération long terme, qui est un peu un mix de tout ça, et d'apport et de cash flow en fait.

• Speaker #0

  Tout à fait. Donc la VR, en quoi ça consiste ? C'est une petite boule, qu'on appelle aussi boulette d'ailleurs, petite boule en queue de prêt, Donc typiquement... Si je fais mon crédit sur 15 ans, le 180e mois, à la fin des 15 ans, j'ai mes 20% de VR, parfois 30% de VR quand c'est extrêmement bien négocié, qui tombent à ce moment-là. Et donc c'est à ce moment-là que je peux payer. T'as raison de dire que c'est un peu un mix entre j'ai les fonds propres, j'ai les... Et donc, ça me permet deux choses, cette VR. Ça me permet d'avoir une quotité de financement plus importante et puis surtout de payer tout le long. Le crédit qui est sur 180 mois, d'avoir 179 échéances avec une échéance moindre, parce qu'au lieu de rembourser 1 million d'euros, finalement je rembourse 800 000. Et par contre, au terme du contrat, ça nécessite que soit j'ai revendu, soit j'ai refinancé, mais au terme du contrat, je dois mettre mon apport, comme tu dis, à ce moment-là sur la table. Et ça, ça fonctionne aussi.

• Speaker #1

  Et ça, même chose, la banque, son intérêt, c'est comme on disait au départ, c'est l'accompagnement. Elle n'a pas forcément plus de... Elle ne gagne pas grand-chose, elle n'a pas d'intérêt à le faire.

• Speaker #0

  Non, elle ne gagne rien. Elle te met une verre, elle gagne que nous, on lui a demandé, parce qu'on lui a bien expliqué, parce qu'on la met dans une sorte de FOMO. Il ne faut pas que tu rates le client, il ne faut pas que tu rates le deal, il ne faut pas que tu rates cette opération, elle est géniale. Donc pour la réussir, est-ce que tu peux structurer ça, comme ça, comme ça et comme ça ? Nous, c'est un petit peu ce qu'on fait avec Audit & Coverage. donc on réalise des pitch decks ou des notes de synthèse. C'est une présentation qui va être entre 10 et 15 slides où on va absolument tout expliquer à la banque entre qui est l'opérateur, son track record, quelle est l'opération, quel est le plan de financement, etc. Et on va un petit peu enfermer en entonnoir dans notre plan de financement la banque. Donc on va lui dire, voilà ce que nous on a imaginé, ce qu'on a dessiné comme plan de financement. On est en crédit bail immobilier, on est en boulette, on est en short term, on est en... on est en fiducie, on est en hypothécaire, etc. Ou alors, on met même du casque-colate, comme tu disais tout à l'heure, peut-être qu'on peut en parler après. On va un peu l'enfermer dans notre idéal et la banque va réfléchir autour de ça, ce qu'elle, elle est capable de faire avec ses règles d'engagement qui évoluent quand même tout le temps. Et on affine avec la banque, on va et vient sur cette base-là. Donc, effectivement, on va dire à la banque, si on peut mettre un VR, c'est bien, parce que, parce que, parce que. Et la banque qui a l'habitude de travailler avec nous, et qui a envie d'accompagner le client tout simplement, va très souvent se tordre en 10 000 pour réaliser ce plan de financement. Vraiment.

• Speaker #1

  Mais est-ce que les banques sont vraiment imaginatives pour trouver des solutions ? Je n'ai pas l'impression qu'elles proposent systématiquement à leurs clients de dire, « Tiens, vous devriez mettre un peu de VR, vous devriez faire du différé, vous devriez faire ça. » Non. Si j'arrive avec un dossier, en gros... classique remboursement jour 1 avec 30%

• Speaker #0

  d'apport etc va dire ok je prends et je vous conseille pas de faire d'optimiser alors que c'est censé quand même un peu être leur rôle non c'est censé être leur rôle mais je crois que les banquiers malheureusement pour les côtoyer depuis dix ans n'ont pas le temps de faire ça n'ont plus le temps de faire ça je pense qu'à une époque où moi j'exerçais pas il le faisait encore tout le monde me dit là tous mes clients qui ont beaucoup d'expérience me disant mais la belle époque quand Mais ça, ça n'existe plus. Ils n'ont plus le temps parce qu'ils sont coincés dans les réunions, les reportings, les PE. Donc aujourd'hui, c'est notre rôle. Et donc, ce n'est pas très grave parce que nous, on le fait, ça. Donc nous, on va faire ce travail de réflexion, de rubis cube, comme j'ai l'habitude de dire. On va essayer d'imbriquer les choses correctement de manière à donner à la banque tout de suite, à lui donner. Elle met ses pieds sous la table et elle mange. Elle n'a rien à faire. On lui a tout servi sur un plateau d'argent. On lui a permis de... même pas réfléchir à quel va être le meilleur scénario, on l'a réfléchi pour elle, on a débriefé avec le client, le client est d'accord, quand la note elle part, c'est bon, go. Ils ont juste à appuyer, enfin juste, ils ont juste à appuyer sur le bouton et décaisser et on a l'argent et point, c'est quand même simple la vie. Mais notre travail de construction de notes de synthèse, c'est ça, c'est vraiment pour faciliter la vie des banquiers et pour leur permettre d'avoir tout de suite le... Mais cela dit, il faut quand même rendre à César ce qu'appartient à César. On est quand même... On a de la chance avec Audit & Coverage, on a beaucoup de très bons banquiers dans notre portefeuille de banquiers. C'est ça notre fonds de commerce d'ailleurs. C'est nos banquiers, comme je dis très souvent sur LinkedIn, des banquiers OVNI, qui eux aussi réfléchissent avec nous. Donc quand ils vont prendre notre note et ils vont me dire « Bon bah tu vois là par exemple ce share deal, tu proposes de le financer comme ça, comme ça et comme ça, c'est bien, mais ça va être compliqué donc je te propose comme ça, comme ça, comme ça. » Et ça passe. Et c'est même parfois très intelligent. Donc on arrive quand même à avoir un bon win-win mais c'est vrai que tu as raison que de base les banquiers devraient donner ce conseil là pour les opérateurs pour bien structurer leur deal mais ils ne le font pas.

• Speaker #1

  Moi je me souviens je l'avais demandé aux banquiers mais pourquoi on n'a pas mis de VR sur ce dossier là ? Il m'a répondu parce que tu ne me l'as pas demandé.

• Speaker #0

  Oui tout simplement.

• Speaker #1

  Oui mais je ne le savais pas donc après c'est peut-être ça justement la richesse de votre cabinet c'est d'avoir cette historique là, d'avoir peut-être travaillé en amont les montages possibles. Et avec la confiance de dire ok si Anaïs elle me propose tel montage, c'est pas par hasard, c'est parce qu'on l'a prévalidé, elle nous connaît, elle connaît nos ratios, elle connaît notre façon de faire. Donc en fait t'as prévalidé en amont tout ça, c'est tout le travail qu'on voit peut-être pas.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  Tu proposes pas ça par hasard.

• Speaker #0

  Exactement, c'est exactement ce qui se passe. Et t'as raison de dire qu'on est identifié comme étant un tiers de confiance et c'est pour ça que ça va aussi un petit peu vite avec les banques. Je peux te donner une autre anecdote, si tu veux, une autre petite histoire très sympathique. Pareil qui a été monté par Vladimir chez nous. C'est le refinancement en share deal, donc en part sociale. Donc c'est quand même un peu compliqué les parts sociales. Je ne vais pas rentrer dans le détail, mais c'est différent de financer. C'est l'asset de différencier, donc de financer l'actif, donc on finance les parts sociales de la société. Et les banques ne sont pas toutes à même de monter ce type de financement. Donc on propose, donc le client fait énormément de banques, je ne sais plus combien il y a eu de refus, mais il en fait énormément. A la fin, son comptable, donc il en parle à son comptable, son comptable est un de nos prescripteurs, et il vient nous voir et nous dit voilà ce qu'a fait le client, ça ne passe. nulle part. Je ne sais même pas combien il y a eu de refus, peut-être 12, 13, enfin, beaucoup. Pas deux, quoi. Et donc, nous, on propose de monter le share deal et on fait tout le financement avec une fiducie. Et on va direct voir le banquier. On a vu un seul banquier. Mais ce n'est pas une banque, c'est un banquier qui s'appelle Cédric. Je lui fais un petit clin d'œil. Et on va voir un seul banquier avec la structuration qu'on avait l'habitude de faire avec lui. Donc, share deal. Fiduci, école en plus donc difficile à appréhender parce que donc l'exploitation était une école, donc une association donc très déficitaire. Enfin va expliquer à la banque oui mais t'inquiète pas l'échéance de ton crédit, oui le loyer, oui c'est vrai que parfois il est rejeté, oui l'exploitant, oui il perd de l'argent, oui bon facile tu vois. Donc financement très compliqué avec un énorme, un gros montant en plus et donc ça s'est passé exactement. pour ce que tu viens de dire, c'est-à-dire qu'on a réussi à parler avec un banquier intelligent qui avait l'habitude de nous voir et qui avait l'habitude de ce type de financement et on l'a un peu enfermé dans ce plan de financement et c'est passé. One shot.

• Speaker #1

  D'où l'histoire, l'expertise des 10-15 dernières années qui permettent justement d'avoir un des relations comme ça et de savoir quel dossier coche toutes les cases de quel banquier.

• Speaker #0

  Exactement, tu as tout compris. Quel dossier coche toutes les cases.

• Speaker #1

  Si on passe un peu sur le côté un peu plus court terme marchand, est-ce que du coup à partir du moment où tu fais du marchand déjà on te considère comme un pro de limo même si t'as fait zéro opération ou une seule, tu changes de catégorie ?

• Speaker #0

  Alors pas vraiment en réalité quand tu fais du marchand tu peux t'assimiler à un pro de limo, moi j'aime bien et je trouve que c'est vrai parce que tu ne fais plus de l'immobilier familial tu pars vraiment côté il faut que je gagne de l'argent avec ça c'est business, c'est vraiment une exploitation moi je considère Même les néo-marchands comme des marchands de biens.

• Speaker #1

  Même s'ils bossent à côté.

• Speaker #0

  Absolument, tu as tout compris. Même s'ils travaillent à côté et qu'ils ont leur métier, leur société d'exploitation, etc. Par contre, les banques te regardent comme étant un marchand de biens dès lors que tu as un peu prouvé ton track record de marchand de biens. C'est-à-dire que tu as au moins réalisé deux à trois opérations de marchands débouclées avec succès. c'est-à-dire dans un coin. Dès les impartis, 12, 18, 24 mois, en tout cas pas 5 ans, et que tu as réussi à gagner de l'argent avec cette opération, c'est-à-dire que tu as fait une marge supérieure ou égale à 20, 25% de marge. Donc ça, c'est déboucler une opération avec succès. Il y avait un énorme trou dans la raquette, d'ailleurs. Pendant très très longtemps, je voyais passer des néo-marchands qui n'avaient jamais fait d'opération de marchand, qui avaient des opérations exceptionnelles. avec des prix d'acquisition exceptionnels, mais qui n'arrivaient pas à se financer. Et par ailleurs, je n'arrivais pas à les financer non plus. À cause de cette barrière de « ils n'ont pas de track record » . Mais c'est quand même terrible, parce qu'il faut bien commencer par une fois.

• Speaker #1

  C'est toujours pareil.

• Speaker #0

  C'est toujours pareil. Comme quand tu vas en boîte de nuit, « oui, mais vous n'êtes pas habitué » . « Oui, mais laisse-moi rentrer une fois » .

• Speaker #1

  Je n'aurais pas donné cet exemple-là, mais il marche aussi.

• Speaker #0

  Bah bon, tu aurais donné lequel ? L'école.

• Speaker #1

  Oui, mais tu n'as pas d'expérience.

• Speaker #0

  Tu n'as pas d'expérience, tu sors de l'école. Voilà, exactement. Cette nuit,

• Speaker #1

  ça marche.

• Speaker #0

  Ça marche, tu vois. Mais on est encore jeunes, Alexandre. On est toujours confrontés à cette réalité et tout le monde n'a pas un million d'euros sur son compte. Tout le monde n'a pas un oncle qui est déjà marchand de biens ou une tante ou quelqu'un de la famille, peu importe. Donc, quand tu n'as pas de capital, pas de famille là-dedans, mais que tu veux faire ça, tu te retrouves face à un mur.

• Speaker #1

  Et ce mur-là, il est volontaire ou le banquier va dire, l'opération, j'aimerais bien la faire, mais je ne peux pas parce que ça y est une case rouge. Quand je rentre dans ton dossier, je ne peux pas aller au-delà.

• Speaker #0

  Oui, c'est ça. Tu as tout compris. Parce que la case rouge, c'est la case opérateur. Et le banquier, il a besoin d'être sûr que l'opérateur a fait ses preuves et qu'il est capable de déboucler cette opération avec succès. Parce que c'est le principe des opérations de marchand très short terme. Déjà, les financements sont sur 24 mois. C'est rare d'avoir 36, mais on peut faire 24 plus 12. et c'est jamais 60 comme je l'entends très souvent, oui mais marchand de biens c'est 5 ans oui tu as l'obligation de revendre au bout de 5 ans mais par contre t'as aucune banque qui te donne un crédit de 60 mois, sauf si tu fais du marchand déguisé et que tu vas dans une banque privée et que donc tu demandes un infini sur 120 mois ok mais ça n'est pas du marchand de biens donc les banquiers ont besoin d'être sûrs que l'opérateur, parce qu'il y a deux choses qui comptent.

• Speaker #1

  Juste avant, je reviens sur cette case rouge parce que le banquier il s'engage personnellement, en gros si le dossier se passe mal ça peut lui retomber dessus ?

• Speaker #0

  Alors totalement, déjà évidemment que tous les dossiers qui sont validés par les banquiers, s'il y a des problèmes avec ces dossiers, c'est d'abord, on tape d'abord le banquier. Il y a eu plein d'histoires comme ça. Alors je ne te raconte pas l'année dernière, quand c'était l'hécatombe des marchands de biens, des promoteurs, etc. C'était aussi l'hécatombe des banquiers. Donc alors que c'était la crise, pas non plus. Donc oui, oui, c'est très important que le banquier... aussi pour préserver leur travail comme ils aiment nous le dire, c'est très important de prouver que l'opérateur est un opérateur. Mais en fait, c'est assez logique. De la même manière qu'une banque corporate, un centre d'affaires, est-ce qu'il va prêter à Audit & Coverage, qui existe depuis six mois et qui n'a pas encore fait un exercice pour prouver qu'il savait gagner de l'argent ? Non. Le centre d'affaires va dire... fais moi au moins deux exercices où tu gagnes de l'argent et après tu viens me voir pour que je te prête de l'argent et si tu as besoin d'argent battu tout au finance avec ton chiffre d'affaires en fait et quand tu auras prouvé l'agent donc c'est la même chose quand tu es professionnel de l'immobilier d'abord tu prouves que tu sais faire tu fais ta société de marchands qui gagne de l'argent dont tu déstock tes actifs que tu as acheté et tu les déstock avec de la marge si par contre tu es donc tu gagnes de l'argent tu payes de l'is Si tu n'es pas capable de me prouver ça, tu ne peux pas avoir de financement. En vrai, ce n'est pas si dingue que ça. Je considère que c'est vraiment handicapant pour les néomarchands, mais ça s'entend toujours. Les néomarchands ont trouvé qu'il y avait un trou dans la raquette et c'est pour ça qu'on l'a comblé en créant un indicateur n'importe quoi, un incubateur de marchands de biens. c'est parce que j'ai envie de te parler de ratio, c'est pour ça. On a créé donc cet incubateur de marchands de biens qui permet aux néomarchands de venir créer, de construire leur track record de marchands avec nous. Donc ils viennent chez nous, ils réalisent trois opérations, on les accompagne dans la réalisation de trois opérations qu'on déboucle avec succès. Et quand ils ont leurs trois opérations, ils ont donc leur track record et ensuite, va-vis-deviens. Et si l'intérêt est bien fait, ils reviennent se financer chez moi. sur Audit & Coverage.

• Speaker #1

  Et ça, mais c'est quoi la motivation au départ ? Parce que quand j'entends ça, je pourrais me dire pourquoi tu viens t'embêter avec des jeunes qui n'ont pas d'expérience sur des petites opérations, a priori, ou en tout cas les premières, alors que tu pourrais te dire, je me spécialise aux côtés de marchands qui savent faire, qui ont fait, qui font des grosses opérations, et c'est peut-être plus simple. C'est une conviction de formation, de transmission, où en fait, il y a beaucoup de néomarchands, et du coup, ça peut être aussi très rentabilisé.

• Speaker #0

  Alors exactement, c'est tout à fait un mix des deux. Premièrement, moi les gros opérateurs, je les ai presque tous sur Audit & Coverage. Pas tous bien sûr, mais une grande partie sur Audit & Coverage. Et sur Audit & Coverage, notre sweet spot, il est entre 5-10 millions et jusqu'à 40-50 millions. Ça c'est ce qu'on finance, on est très confortable dans ce spot. Donc les gros immeubles, les grosses opé, les belles transformations, ça on le fait sur Audit & Coverage. Moi je suis quelqu'un, je déteste quand on me dit non et je déteste dire non. Et ces dernières années, j'étais très très frustrée de dire non à plein de néomarchands. Et ça m'embêtait vraiment. Donc je me suis dit que ce n'était pas possible et qu'il fallait créer une offre aussi pour cette cible. Donc en fait j'ai aussi envie de couvrir tout le scope, à la fois sur le detail coverage, j'ai 7 classes de population, et à la fois sur la relève, j'ai tous les néomarchands. Et comme tu l'as très bien dit, ce n'est pas du tout intéressant si on en fait deux. Mais il y en a beaucoup des néo-marchands qui viennent nous voir. Et d'ailleurs, quand on a lancé l'offre il y a un an et demi, j'ai fait un post LinkedIn. Ma messagerie a saturé. J'ai eu je ne sais combien de demandes. J'ai eu tellement de demandes que j'ai dû augmenter les prix d'adhésion. Au début, j'étais à 5000. Mais bon, je me suis dit, il faut que je fasse un prix psychologique, je dirais, pour un peu évincer les touristes. Et là, je suis arrivée à 20 000. Bon, après, ce n'est pas 20 000 que tu payes parce qu'on te rembourse les 20 000 au terme de la mission. Mais c'est juste un droit d'entrée, une sorte de down payment, de déposite.

• Speaker #1

  Tu les verses quand même.

• Speaker #0

  Tu les verses quand même, exactement. C'est un peu pour le but de montrer que tu es impliqué parce que c'est quand même important ce qu'on fait. On met nos fonds propres avec eux.

• Speaker #1

  C'est important pour vous et pour la personne aussi.

• Speaker #0

  Et c'est important pour la personne. Exactement. un petit peu painful parce que si tu viens tu rentres, tu as vu de la lumière, machin, tu vas pas vraiment être motivé à devenir un marchand de biens ambitieux à guérir.

• Speaker #1

  Et ça du coup la relève parce que j'imagine que c'est, tu disais, c'est un peu ton fond de commerce de bas de deux mains parce que le but c'est que ces néo-marchands deviennent des vrais entre guillemets marchands et des gros marchands encore après.

• Speaker #0

  C'est ça.

• Speaker #1

  C'est aussi le fait de fidéliser tes clients dès leur première opération.

• Speaker #0

  C'est ça. Dès leur première opération, on crée un petit peu cet élément de... Ils tombent un peu amoureux du système parce que mine de rien, on était là pour les aider. Encore une fois, je rappelle, c'est des gens qui n'ont pas 500 000 euros sur leur compte, qui ont un travail à côté, qui ont toujours eu envie de faire de l'immobilier, mais qui n'avaient personne dans leur entourage très proche pour les accompagner. Et sur le marché, il y a beaucoup d'accompagnateurs. Attention, on n'a pas de concurrents, mais on a plein de confrères, je dirais, qui font aussi des schémas de... formation, coaching, il y en a pléthore. Nous, on n'est pas là-dessus parce que certes, il y a un côté formation puisqu'on accompagne avec des ateliers et on donne du knowledge sur les grandes thématiques du marchand de biens, donc la fiscalité, l'urbanisme, la compta, enfin bon, tout ça, il y a sept ateliers. Donc certes, on les accompagne, on les forme, mais pas qu'eux, on leur donne trois choses, donc le knowledge, l'écosystème, parce que c'est toujours une question d'hommes, donc le bon banquier, le bon entrepreneur, le bon peintre. le bon comptable, le bon avocat, etc. Donc ça fait gagner du temps, ça, quant à les bonnes personnes, tout de suite. Donc l'écosystème, et ensuite on donne l'argent. Donc on donne deux choses quand on donne l'argent. On donne 50% des fonds propres, parce qu'on est associé. et on donne tout le financement. Et le financement, on le structure, parce que c'est un peu la thématique de ce podcast, on le structure de manière très agressive. On va aller chercher une très forte LTV, donc comme je disais, une très forte quotité de financement, en bancaire, parce que c'est ce qui va être aujourd'hui le financement le moins cher, sauf quand le BP nous le permet et qu'il y a une forte marge. on peut se permettre de sortir du bancaire. Mais ça aussi, je pense qu'il faudrait qu'on en parle, parce qu'il n'y a pas que le bancaire comme véhicule de financement aujourd'hui. Donc on va chercher une forte LTV en banque. Ensuite, on va chercher de la MEDS. Donc la mezzanine, c'est ce qui se place au-dessus de la senior, c'est ce qui se passe au-dessus du financement principal. Et ensuite, il y a l'equity, donc les fonds propres qu'on partage en deux. 50% le membre et 50% nous. Donc typiquement, pour une opération total cost à 1 million d'euros, donc Total Cuts C'est tous les coûts, y compris les travaux, les intérêts bancaires, y compris. Donc total cost, 1 million d'euros. Ce qui reste en equity, c'est 60 000 euros à payer, donc 30 000. le néomarchand, 30 000, la relève.

• Speaker #1

  C'est tout, ça me paraît très bas du coup.

• Speaker #0

  Oui, ça te paraît très bas parce que c'est ce qu'on structure aujourd'hui avec ce plan de financement où on va chercher une très forte senior, donc un financement principal, et tout au-dessus, on va chercher de la meds. Et là, pour le coup, notre portefeuille client, la relève, rentre en jeu aussi parce qu'ils interviennent en tant que parrains et donc ils sont rémunérés. comme un système de dette obligataire classique à hauteur de 10, 11, 12%. Et donc ils vont financer parce qu'ils croient en l'opération et parce que ça a du sens pour eux de travailler avec la relève, donc la relève, l'incubateur et la relève, c'est-à-dire les marchands de biens de demain. Ça a fait sens pour eux parce que c'est des professionnels d'immobilier aguerris qui ont 40 ans d'expérience et qui d'ailleurs viennent très souvent nous voir quand on fait des events, la relève dans nos bureaux à Paris. Ils viennent nous voir et ils font des petits talks comme ça. Et puis, ils donnent du souffle, ils donnent des conseils, ils donnent des anecdotes. Et ils aiment beaucoup ce rôle de transmission et de partage d'expérience. Donc ça, c'est un peu grâce à notre portefeuille Audit & Coverage qu'on arrive aussi à structurer ça.

• Speaker #1

  Et attends, je reviens juste sur ton exemple pour comprendre. Sur le néo-marchand, il paye ses 20 000 d'entrée, on va dire. Première opération, il a ses 30 000. Sa cote part, donc 30 000. Donc il faut quand même avoir 50 000.

• Speaker #0

  Alors il n'est pas obligé de faire une opération à 1 million,

• Speaker #1

  mais c'est l'idée. Si c'est la moyenne ou les standards, en gros l'idée c'est qu'il ne faut pas qu'on aille en disant « tiens, moi j'ai 0 euro, j'ai 5 000 euros de côté, je veux tout faire » . Ce n'est pas possible.

• Speaker #0

  Absolument.

• Speaker #1

  Il faut monter, intégrer et accéder à tout ça. Et deux, avoir une opération, bon effectivement ce n'est pas forcément 1 million, mais je pense que ça grimpe assez vite entre acquisitions, travaux, frais, etc.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  On peut monter souvent au minimum 500 000 pour que ce soit rentable aussi.

• Speaker #0

  C'est ça, surtout qu'il y a quelque chose à gagner derrière en plus. Donc ça, c'est effectivement le range. Et donc 500 000 euros, c'est une bonne moyenne. On en a partout en France. On a des membres dans le sud, à IER notamment, qu'on a financé ensemble. On a à Toulon, on a Toulouse, on a Paris, on a Nantes. Et là, on est en train de déboucler une opération avec une membre qui s'appelle Valérie, qui avait comme vision. Alors ça, c'est la vision. Moi, j'aime bien aussi. Je suis un peu focus là-dessus. Pour moi, seul le focus paye. Donc, quand tu as une vision, c'est bien de t'y tenir. Et donc, elle, elle avait envie de travailler son activité de marchand autour de la thématique de l'amélioration de la classe énergétique, ce qui est complètement un sujet tendance aujourd'hui, je dirais. et elle avait complètement raison parce que ça nous a fait travailler nous aussi, c'est pas quelque chose qu'on a l'habitude de faire, ça nous a fait travailler nous aussi avec un nouveau type de financement, le financement green d'ailleurs. qu'on a eu avec la caisse d'épargne. Et la caisse d'épargne te met un... Alors ça, je te le dis, parce que je n'ai pas encore fait le post LinkedIn, mais je te le dis en avant-première. On a, grâce à l'amélioration de la note énergétique, on avait un DPE qui était en F, je crois. Et si on le faisait passer en C, eh bien, on avait une rétro de 0,20 ou 0,30, je ne sais plus, d'intérêt. Donc en fait, sur... Réproactif. Oui, exactement. Donc en fait, exactement. Alors la rétro n'atterrit pas dans le conte La Relève, mais par contre va pour une association. Et Valérie avait vu avec l'abbé Pierre. pour que ça aille justement et que cette rétro soit bénéfique pour cette association. Donc ça, c'est un prêt green. Je trouve ça absolument génial. C'est super. On n'avait pas l'habitude de faire ça. Et donc, on a fait cette opération. On a signé la promesse il y a un an, jour pour jour. Et on signe la réitération. Je ne devrais peut-être pas en parler d'ailleurs. Elle va peut-être m'en vouloir, Valérie, mais on la signe demain ou après-demain. Je ne sais plus. Et donc, Valérie, typiquement, on n'a jamais fait d'opération de marchand. adore l'immobilier. C'est complètement révélé dans cette nouvelle activité et elle a donc lâché son activité principale pour se consacrer maintenant entièrement à ça.

• Speaker #1

  Super. Donc tu disais la relève d'il y a 18 mois, du coup ça veut dire que là, toutes les premières sorties sont logiquement en ce moment.

• Speaker #0

  Exactement, bravo, elles sont maintenant. Donc il y a 18 mois, tout à fait, on commençait à faire un peu le parcours, les ateliers, le knowledge. Les membres ont commencé à rechercher leurs actifs, à sourcer. Alors eux, ils sourcent, ils apportent le bien. Nous, on source aussi pour eux, mais c'est vraiment ce qui leur incombe, c'est leur tâche. Et ensuite, ils nous le ramènent, le bien. On voit ensemble si on le fait ou pas. On explique pourquoi on le fait, on explique pourquoi on ne le fait pas. On ne le fait pas tout simplement parce qu'on n'a pas envie qu'ils prennent de risques. Nous non plus, on n'a pas envie d'en prendre, mais quand même, à la base, ils sont là pour apprendre. Donc c'est mieux que ça se passe bien. on explique pourquoi on ne le fait pas, et toutes celles qui passent notre comité, on les réalise ensemble, comme par exemple l'exemple que je viens de te donner.

• Speaker #1

  Parce que tu parlais du coup de tracts ou des trois premières opés, du coup si tu veux capter des nouveaux néo-marchands, il faut aussi que la relève ait un tract, pour pouvoir attirer aussi des bons néo-marchands.

• Speaker #0

  Oui, mais regarde, on en a attiré sans avoir de tracts.

• Speaker #1

  Oui, mais peut-être que ça va devenir important de savoir quel est le tract de la relève. Mais bien sûr. Tu as déjà des chiffres, tu as déjà des capiax ou des...

• Speaker #0

  Alors là pour l'instant, les chiffres que je peux te donner, c'est qu'on est en train de sortir 4 opérations, qui sont les 4 premières qu'on a réalisées. Les 4 sont en bonne voie pour être débouclées avec le BP d'entrée qu'on avait construit ensemble. Donc avec un BP, on s'arrange toujours pour que ce soit minimum 20% de marge. Vraiment, on fait en sorte de ne pas tomber en dessous. Même, on va me prendre pour une folle, mais 19,5, je ne le fais pas. Mais je trouve que c'est important parce que si tu es à 19,5 au niveau de ton BP, ça veut dire que six mois après, tu es à 16. Parce que tu n'as pas encore... Tu as forcément un aléa et puis il faut faire plus de travaux. Et puis les prix vont t'augmenter. Et puis les intérêts. Et puis en plus, tu es en Euribor. Bon, en ce moment, l'Euribor baisse. Mais il y a une époque, il augmentait. Donc ça aussi, on ne pouvait pas le prévoir. Donc c'est important d'être vraiment à un minimum 20. et donc pour te donner des chiffres. Valérie, par exemple, sort une opération à 35% de marge. Donc là, c'est acté parce qu'on a la promesse signée, on a le prix de vente définitif. Et les autres, ce n'est pas encore acté, mais c'est en commercialisation. Et on est toujours à chaque fois à 25%. Donc pour l'instant, on est sur un 100% de réussite. Et d'autres opérations sont en cours, mais elles sont en cours de transformation. Parce que nous, ce qu'on cherche à faire dans la Relève, c'est leur apprendre à opérer. Donc on ne fait pas des flips en une journée. Il y a pas mal d'entreprises sur Internet que tu trouves qui sont très sérieuses, mais qui ont comme ADN de faire le flip en une journée. J'achète 300 000 à 11h du matin, je revends 320 000 à 11h30. Pourquoi pas ? C'est un système qui fonctionne, tu as gagné 20 000, il n'y a pas de problème. nous ce qu'on cherche à créer des opérateurs qui travaillent le produit je ne vais pas dire qu'ils travaillent la terre mais c'est un peu l'esprit ils travaillent le produit ils créent de la valeur on transforme un actif on l'améliore et on participe à la transformation et au maintien du patrimoine français. C'est vrai, ça c'est quelque chose que je n'ai jamais compris. Pourquoi est-ce que les marchands de biens ont toujours une très mauvaise réputation ? C'est ceux qui font que le patrimoine continue d'être solide. C'est un truc de fou, c'est des gens qu'il faudrait théoriquement saluer, remercier. Je ne vais pas leur dire qu'il faudrait la Légion d'honneur, mais franchement presque. Et pour autant, ça a toujours été une activité qui a été dénigrée, mal vue. toujours à base d'arnaques ou de margoulins. Donc nous, c'est un peu ce qu'on essaie de redorer aussi comme blason. Et voilà.

• Speaker #1

  Je disais tout au départ que ça peut effrayer les gens, du coup, la dette. Qu'est-ce qui pourrait faire en sorte que les gens arrêtent d'avoir peur ou aient moins peur en se disant en fait, c'est pas que t'as pas le choix, mais en tout cas tu peux le faire, c'est pas si compliqué. Alors effectivement, il faut peut-être être bien accompagné dans un écosystème, rentrer dans un écosystème. Et comment on pourrait faire, au-delà d'avoir créé la relève peut-être pour ça aussi, faire en sorte que les gens aient moins peur de la dette ?

• Speaker #0

  Alors moi, je pense que c'est un peu le titre que tu as donné en début d'échange. Déjà, je trouve ça dingue qu'on enseigne théorème de Pythagore, tout ça, tout ça à l'école et qu'on n'enseigne rien sur...

• Speaker #1

  Tu te rappelles du théorème de Pythagore ?

• Speaker #0

  Franchement, ne me pose pas de colle, s'il te plaît. Je sais pas, je pourrais t'en parler, mais je sais pas si je serais totalement exacte. Je trouve ça dingue qu'on te force à apprendre des choses parfaitement inutiles. En tout cas, si je ne sais pas ce que c'est que le théorème de Pythagore, enfin je le sais un petit peu, mais c'est bien parce qu'on en a jamais eu besoin.

• Speaker #1

  Non mais ça t'apprend une logique.

• Speaker #0

  Ça t'apprend une logique !

• Speaker #1

  Personne va s'en servir, on le sait.

• Speaker #0

  Personne va s'en servir, mais ça t'apprend cette logique. Mais est-ce que la logique et le fait de t'en servir n'est pas plus présent dans l'enseignement de l'effet de levier ?

• Speaker #1

  Ah bah c'est sûr, ouais.

• Speaker #0

  En vrai, c'est quand même dingue. Alors, je ne dis pas qu'il faudrait enseigner ça à des enfants de 6 ans, mais quoi que je le fais déjà avec mes enfants. Mais le principe d'avoir une éducation financière, et c'est ce que tu fais notamment avec ton podcast, et que plein de gens font, mais l'éducation financière très très jeune, c'est hyper important. C'est ça qui va faire que tu auras moins de croyances limitantes, tu auras moins peur, tu auras moins d'a priori, et tu pourras plus facilement franchir le pas. En vrai, tu as besoin d'avoir au moins fait une fois une acquisition qui t'a prouvé que tu t'en es bien sorti et que tu as gagné de l'argent. Tu dois le faire au moins une fois. Un petit studio, un petit parking, je ne sais pas, une petite boulangerie, peu importe ce que tu aimes faire, mais fais une opération. qui va être complètement dérisqué et qui va te prouver que la dette, c'est-à-dire l'effet de levier bien utilisé, c'est la vie. C'est comme ça que tu peux t'enrichir. Sauf si tu n'as pas du tout envie de t'enrichir, et fine, il n'y a pas de problème. Tu peux dire que le cousin de mon mari, il habite en Polynésie, il vit de rien, il vit hyper heureux. Il n'y a pas de règle. Mais si tu as envie de t'enrichir, tu ne pourras pas passer à côté. Et c'est important que tu sois très vite formé.

• Speaker #1

  Bon, il y a encore plein de sujets que je voulais aborder, mais le temps a bien filé. En tout cas, ceux qui veulent suivre La Relève, qui depuis 18 mois qu'est lancée, tu as lancé un podcast aussi, justement, pour rentrer peut-être un peu plus dans le détail de tous ces micro-sujets.

• Speaker #0

  C'est ça.

• Speaker #1

  Tu veux dire un petit mot sur ce que tu as lancé ?

• Speaker #0

  Alors, oui, avec plaisir. Le podcast s'appelle Leverage, comme Effet de Levier en anglais. J'ai eu déjà l'honneur d'avoir des superbes invités. que j'ai tout simplement cherché dans mon portefeuille client qui ont accepté de répondre. L'idée est de vulgariser un petit peu tout le jargon autour de la dette, d'expliquer, de démocratiser, comme tu l'as dit, faire en sorte que ce soit un peu une mini-école et qu'on puisse apprendre avec des opérateurs qui n'ont pas de mal à parler de leur succès mais aussi de leurs échecs. Parce que l'immobilier, comme on l'a dit, il y a des hauts et des bas, donc il faut pouvoir le prévoir. Et donc on a mis ça en avant, on raconte de très belles anecdotes. Si on a envie de step up et d'évoluer dans cet univers, c'est sympa d'écouter. Pas moi, mais les personnes interviewées qui sont très intéressantes. Tu vois notamment Philippe Journeau qui a créé la compagnie Falsbourg, qui est un grand monsieur de l'immobilier présent depuis... des dizaines d'années, depuis 1997 je crois, enfin même un peu avant que ce que je raconte, et qui donc nous donne, nous fait punch sur punch sur punch, enfin c'est un vrai régal sur l'immobilier. Voilà, donc ça c'est l'Evrage et ça vient de sortir.

• Speaker #1

  Ceux qui veulent prolonger, rentrer un peu plus dans le détail, l'Evrage, et surtout ça me fait la transition du côté théorie à la pratique. Dernière question, savoir ce que tu as toi dans ta tirelire, ce que tu fais, comment tu l'as... Tu as réussi à la faire grossir peut-être avec de l'effet de levier. Comment tu t'organises à titre perso sur tes investissements ?

• Speaker #0

  Alors moi, je suis vraiment un pur produit de moi-même. Je crois que je suis le vrai caricature de moi-même. Donc moi, je prône, je crie au effort que je n'ai pas d'argent. Je n'ai jamais de capital. D'ailleurs, parfois, quand j'écoute tes... tes échanges, tes podcasts, je suis bluffée par le nombre de personnes qui ont vraiment de l'épargne. Vraiment, même je le vois dans mes clients. Moi, je n'ai jamais eu ça. J'ai toujours, toujours, toujours tout investi. Et quand j'ai commencé, j'ai commencé avec de l'immobilier et j'ai commencé avec zéro apport. Bon, c'était quand même plus facile aussi à l'époque. Les banques étaient moins... Il n'y avait pas de normes à CSF, les banques étaient moins sélectives, etc. Donc, j'ai commencé sans apport, avec des petits biens. entre 100 et 250 000 euros, c'était un peu le range du début. J'ai un peu grossi évidemment mes investissements, et aujourd'hui j'ai deux stratégies, une stratégie foncière, où on partage d'ailleurs cette philosophie d'investissement ensemble, où j'investis dans des petites superficies, entre 12... Entre 12, 14 et 20 mètres carrés, qu'on transforme ensuite de luxe, qu'on exploite avec des hauts rendements et certaines on revend, d'autres on continue de les exploiter. Donc ça c'est ce qu'on fait avec mon mari sur la foncière. Et ensuite on a une stratégie de marchand, évidemment, de marchand de biens. Ou pareil, on cherche à créer de la valeur, donc des potentiels à très forte création de valeur, très value-add, où là, on n'a pas de range, pas de cahier des charges sur les mètres carrés, on est très opportuniste. Et c'est vrai que je n'ai pas trop, dans ma tire-lire, je n'ai pas trop de produits d'assurance-vie, d'épargne bloquée, de... des NFT, j'avais des bitcoins à l'époque mais je les ai revendus, je suis vraiment très addict à l'immobilier et à chaque fois que j'ai un petit fonds de tiroir qui traîne, j'investis dans l'immobilier et je fais toujours en sorte de mobiliser très peu de fonds propres, je mets toujours des fonds propres parce que c'est obligatoire je dirais, même si la banque peut me financer sans fonds propres, moi je me force quand même à mettre un petit peu de fonds propres, c'est ce qui fait que tu es aussi engagé et que tu es impliqué dans la réussite de ton opération. mais je fais en sorte d'en avoir quand même le moins possible.

• Speaker #1

  Donc beaucoup d'immobilier quand même, et des choses un peu plus plaisir, exotiques, sur de l'art, sur des montres ?

• Speaker #0

  Oui, tout à fait. Alors ça, c'est effectivement une autre société qu'on a créée avec Vladimir, qui s'appelle Capital Art, et qui va financer des assets, des actifs émotionnels, type de l'art, type des montres, des voitures de collection, etc. Et donc... Là, tu as raison, on arrive à financer avec une méthode de credit buy, de leasing, parfois avec une VR aussi. On arrive à financer des parcs d'art ou autres machines d'ailleurs qu'on finance dans la holding via une personne morale tout du moins, pas une personne physique. Et donc, ça nous permet aussi de construire un petit patrimoine émotionnel. C'est ça,

• Speaker #1

  ce qui est important aussi.

• Speaker #0

  Ce qui est important. C'est parti. Bah oui, le kiff. Exactement. Toujours.

• Speaker #1

  Le kiff, c'est la vie. Cool, bah trop bien. Merci beaucoup. Je rappelle juste, évidemment, le petit disclaimer habituel sur le fait que cet épisode, c'est pas du conseil, c'est un partage d'expériences, de convictions, mais qu'il faut, un, évidemment, faire ses recherches de son côté, se faire ses convictions, et pour beaucoup de sujets, voilà, quasi totalité, de se faire accompagner. il y a quand même beaucoup de choses aujourd'hui beaucoup d'initiatives pour se faire accompagner sur tous les sujets qui existent et je pense que la dette est vraiment un sujet sur lequel il faut se faire accompagner au moins au début pour se lancer parce que ça peut être encore une fois ce qu'on disait au départ mal utilisé ou trop utilisé en tout cas il faut se faire accompagner et effectivement comme personne n'a appris ça à l'école il faut s'y remettre et intégrer l'école de la dette qui est là cool, et bien Anaïs merci pour ton temps

• Speaker #0

  Merci à toi. C'était sympa. Ouais, trop sympa.

• Speaker #1

  Et puis, on va sûrement se recroiser ailleurs sur d'autres sujets.

• Speaker #0

  Normalement.

• Speaker #1

  Normalement. Allez, à bientôt.

• Speaker #0

  Merci Alexandre. Ciao.

• Speaker #2

  Merci d'avoir écouté cet épisode de Matière Livre. J'espère qu'il vous a permis de découvrir de nouvelles manières de faire résonner votre argent. Et si l'épisode vous a plu, je vous invite à vous abonner sur votre plateforme d'écoute habituelle, à le partager autour de vous et à laisser un commentaire ainsi que 5 étoiles sur Apple Podcast. A très vite pour un nouvel épisode.