- Speaker #0
Maman m'a dit non, non, mais vas-y, économise, économise. On ne sait pas exactement combien gagnent les gens, on n'en parle pas trop. Je dois prendre en main mon épargne,
- Speaker #1
prendre en main mon argent. De toute façon, ça ne rapporte rien et puis je n'ai pas le temps de m'en occuper.
- Speaker #2
Vous vous souvenez du bruit que faisaient les pièces que vous glissiez une à une dans votre tirelire quand vous étiez petit ? Sans même le savoir, vous étiez déjà dans une démarche d'investissement. Économisez pour pouvoir acheter vos trésors d'enfants. Aujourd'hui, il est peu probable que votre épargne prenne la forme d'un cochon rose. Il n'est plus question d'aller chez le marchand du coin pour compléter votre collection de cartes ou acheter un paquet de bonbons. Aujourd'hui, on vous parle de plan d'épargne, de private equity, d'assurance vie, d'immobilier, de livret A, PEA, SCPI et d'autres sigles plus ou moins obscurs. Parce que je suis convaincu que l'épargne peut être simple, plus proche de notre réalité et en accord avec nos choix du quotidien et de nos convictions, et qu'il est possible d'allier performance et sens. Je vous propose d'écouter Ma Tirelire, le podcast qui fait résonner votre argent dans le bon sens. Je suis Alexandre Toussaint et vous écoutez Ma Tirelire. Toutes les deux semaines, je rencontre des experts qui nous aident à dénicher des idées d'épargne qui nous ressemblent vraiment. Ils nous donnent des conseils simples, clairs, transparents pour enfin passer à l'action. Et à la fin de chaque épisode, ces experts nous dévoilent ce qu'ils ont dans leur tirelire. Bonne écoute !
- Speaker #1
Eh bien, c'est parti pour un nouvel épisode de Matière Lire, l'épisode 42 avec Emeline Siron. Salut Emeline.
- Speaker #0
Salut, merci pour l'invitation.
- Speaker #1
Eh bien, grand plaisir. On va parler d'un sujet qui paraît en tout cas assez simple sur le papier, qui est l'immobilier. Qui, je pense, est et restera toujours le placement préféré des Français pour plein de raisons. On va certainement en parler de certains, voire de beaucoup. Mais je sais que comme tu es investisseuse, tu as ce recul-là, mais tu es aussi un peu plus de ça parce que tu fais de la pédagogie, tu crées du contenu pour transmettre, pour accompagner, pour coacher, pour aider les gens à passer à l'action. C'est ça, je crois, qui me plaît. Moi, c'est d'avoir des experts qui ont aussi une solution et aussi du temps, bien sûr, pour accompagner les gens qui veulent se lancer. Parce que le plus dur, je pense, c'est de faire le premier pas.
- Speaker #0
C'est clair.
- Speaker #1
Dans beaucoup de choses, mais notamment dans l'immobilier où on voit beaucoup de gens qui en parlent. On voit beaucoup de pubs. des annonces partout, on a des sites partout, enfin on voit de l'immobilier quand même partout, ce qu'on vit dans l'immobilier, mais il y en a plein qui se disent ok en fait je sais pas comment commencer, quelle est l'étape 1, et on sait que dès qu'on a démarré l'étape 1, il y en a quand même plein derrière, donc il faut y penser un petit peu avant, donc là je voulais faire un épisode sur comment on se lance déjà, avant de se lancer qu'est-ce qu'il faut faire, est-ce qu'il faut se renseigner, se former, échanger, discuter etc, et ensuite une fois qu'on s'est dit ok let's go, qu'est-ce qu'on fait quoi. Mais voilà, en tout ça, est-ce que tu peux te présenter sur ton parcours ? comment t'en es arrivé à 1 t'intéresser au monde de l'immobilier et 2 pourquoi aussi tu t'es mis dans un mouvement de transmission création pour accompagner des futurs investisseurs ok je vais essayer de faire court alors
- Speaker #0
pourquoi est-ce que je me suis intéressée au monde de l'immo j'ai toujours baigné dans l'immo j'ai grandi dans un garage auto mes parents étaient garagistes et en même temps c'est un peu le cliché des parisiens tu sais qui ont Merci. acheter une maison en Normandie et qui veulent le rénover. Au final, j'ai connu 24 ans de travaux et donc voilà, j'ai vraiment grandi dans les travaux. Donc déjà, il y a eu cette première petite touche-là. Et ensuite, je me suis retrouvée au bac où il s'est passé une multitude de choses. Je ne savais pas trop quoi faire, mais j'avais eu un flash sur l'immobilier pour diverses raisons et j'ai passé mon BTS IMO, licence IMO, Master Gestion de Patrimoine IMO. et donc j'ai baigné au début j'étais à property manager et ensuite mon dernier job, celui avant de quitter donc avant de partir pour toute cette aventure, j'étais asset manager en gestion de fonds d'investissement immobilier en Europe. Donc je faisais l'acquisition d'immobilier de santé, donc tout ce qui va être EHPAD, établissements psychiatriques, tu vois, pour handicapés, ce genre de choses. Donc un peu partout, je crapahutais partout en Europe. Ça c'était cette étape là et à ce moment là, les coordonnées ne sont pas les... Ce ne sont pas les plus mal chaussés. Pour le coup, moi, j'ai voulu investir. Donc, je me suis dit pourquoi pas, je me lance. Et j'ai simplement dupliqué ce que je faisais dans mon job à ma vie perso. Moi, j'étais formatée au business plan, études de marché, tout ça. On s'attaque aux chiffres, l'emplacement, le truc. Je me suis dit, ok, je vais tester pour moi. Je l'ai fait. Et au début, c'est vrai que moi, je n'étais pas du tout sur les réseaux, pas sur Instagram, pas sur tout ça. Donc, j'étais juste dans ma bulle et je gérais mon truc, quoi. Je le fais sur un bien et je me rends compte que ça fonctionne. Et c'est vrai que quand tu le fais pour les autres, même quand tu gères du fonds d'invest, tu es dans la finance, tout ça c'est bien. Mais c'est jamais ton compte bancaire au bout, c'est toujours celui de ton boss, de la boîte, etc. Là, tu te dis ok, je le fais, mais mon business plan, en fait, il fonctionne. Et le cash, le cash flow qui te reste à la fin, donc vraiment tout ce qui rentre et tout ce qui sort de ta poche, eh bien le positif, tu le vois. Et de te rendre compte qu'il est là, là je me suis dit ah ouais, en fait ça fonctionne. Je suis pas tarée, j'ai bien dupliqué mes process à moi, c'est ok. Et donc là je me suis dit valet. C'est parti, je duplique et donc l'année d'après j'en ai acheté 5 et ça a été le début d'une grosse aventure pour en atteindre beaucoup aujourd'hui.
- Speaker #1
Et ce premier bien, ce que j'imagine que tu t'en rappelles, le premier bien qui est tout le temps le plus important, en tout cas le plus symbolique, c'était quoi ?
- Speaker #0
C'était un immeuble de 8 studios. Alors je sais que pour les gens ça peut paraître extrêmement important, ils disent « Wouah ! » Bon, faut vous dire que moi j'étais habituée à faire des acquisitions entre 5 et 80 millions d'euros. Là c'était 280 000 euros. Bon pour moi c'était une cacahuète. Tu vois, je suis mon process, c'est bon, tout est ok. Et un immeuble, les gens pensent aussi qu'on achète un immeuble à la défense. C'est une tourte. Non, déjà tu prends une maison, tu la divises en deux, tu mets un appart en haut, un appart en bas, ça s'appelle un immeuble. Et ça peut faire 30 mètres carrés. Donc là, on est sur un immeuble de 8 studios en plus, donc c'est quand même de la petite surface. On est ville au nord de Paris, ville étudiante. Donc 280 000 euros full patate. T'as tout dedans, les travaux, les frais de notaire, tout ça. J'ai mis. 0 apport pour le premier, en plus c'était une époque où tu n'avais pas forcément besoin d'en mettre. Et j'arrive sur un montant de loyer qui est approximativement de 3 500-3 600 par mois et une mensualité de crédit qui est à 1 500 en gros. Donc là, bien sûr, il y a quelques charges quand même. Mais j'arrive avec beaucoup de cash, à peu près à 1 200 euros par mois en bonus qui me reste vraiment dans la poche. dans la poche de la SCI en l'occurrence. Donc, ça fait quand même du gras. Et c'est là où je me suis dit, ah ouais, mais très très cool. Et donc, c'est pour ça que j'ai dupliqué mon process après.
- Speaker #1
De toute façon, le process, tu peux le dupliquer, je trouve, assez facilement quand la première opération marche bien. Parce que déjà, ça permet de rassurer aussi toi déjà et de rassurer aussi les banquiers. De dire qu'en fait, voilà mon BP, regardez, il est respecté, voire je fais encore mieux. Donc, cette première ou ces deux ou trois premières, elles sont quand même hyper importantes. parce que tu plantes la première, je pense, quand tu n'es pas sûr d'en refaire.
- Speaker #0
Tu peux te dégoûter aussi, ça dépend de ta gestion des travaux. Moi, j'en vois beaucoup qui se noient ou j'arrive en renfort, en coaching, et je les retrouve au bout du rouleau. Et oui, il suffit qu'ils aient fait confiance à la mauvaise personne, ils aient acheté trois pinelles avant, donc ils sont dans le rouge déjà dès le début. Il y a un cumul qui est assez important. Ou alors, tu vois, on parlait des étapes aussi pour l'investissement. Pour moi, la première étape, c'est aussi de se connaître soi-même. Je ne vais pas conseiller la même chose avec Sylvie qui a 55 ans que Théo qui en a 24. Un jeune va avoir beaucoup plus de jus, tu vas pouvoir potentiellement le placer sur de la coloc, ce genre de choses, des produits donc avec plus de rentabilité mais donc plus de risque et qui sont un peu plus chronophages, c'est toujours pareil. Par contre, Sylvie 55 qui a les gosses à gérer, qui c'est bon, elle en a déjà ras le bol du taf, elle a envie de partir. Non, la coloc ou le Airbnb, tu vois, pour moi on est plus sur du business pur et dur. où elle va gérer elle-même ? Pas du tout. Moi je vais aller un peu plus sur du patrimonial ou alors de l'allocation assez longue durée, ce genre de choses qui peut quand même générer du cash, mais c'est plus safe en termes de risques. Ouais,
- Speaker #1
mais dans les deux cas, que ce soit la coloc ou du plus patrimonial, ça reste quand même quoi qu'il arrive du long terme. Donc là, c'est plutôt vraiment sur de l'investissement plus que sur de la création de valeur, sur du marchand ou sur des opérations courtes. Ou tu as ouvert ça un peu au fil du temps pour diversifier toi, à titre perso, et peut-être dans ta manière de coacher, de faire d'autres opérations ?
- Speaker #0
Alors moi, j'ai principalement tous mes biens immobiliers, c'est pour du long terme. Je t'avoue que, la vérité, je n'aime pas revendre. Voilà, c'est comme ça. Alors j'ai une opération de marchand de biens, tu vois, qui est en train de se clôturer, où je passe la semaine prochaine chez le notaire pour la fin de la fin. Mais ça a été extrêmement fastidieux, c'était un gros deal assez long. Et il y a beaucoup de marchands de biens qui se cassent la figure en ce moment, parce que c'est beau d'acheter un ça, c'est facile, il faut revendre derrière. Tu vois, moi j'en ai, c'est un deal de 200 mètres carrés, il y a trois appartements, grosse plus-value, on est sur 200 000 euros quand même en tout, donc le deal est cool. Ouais, enfin, il y a sur un des appartements, ça fait quatre fois que je me fais planter, qu'il y a toujours des galères à droite, à gauche. Je signe, je me tape du squat, après je me tape les inondations, alors qu'il n'y avait pas eu d'inondations depuis 25 ans. Il y a eu beaucoup de sujets. Donc le marchand de biens, pour moi, c'est quand même une activité, c'est un business à part entière qui est totalement différent de l'immobilier long terme, où tu vois, moi, j'en ai beaucoup. J'ai quelqu'un maintenant qui gère mon patrimoine à ma place, mais je n'y vais plus. Ça roule tout seul. Donc, ça dépend aussi du facteur temps de la personne.
- Speaker #1
Justement, tu disais qu'il faut bien se connaître. On reste toujours dans la philosophie de l'investissement par objectif, par projet. Pourquoi je veux acheter de l'immobilier ? Est-ce que c'est pour faire comme tout le monde ? Est-ce que parce que je ne sais pas quoi faire d'autre ? Tu arrives du coup en termes de coaching à vraiment...
- Speaker #0
comprendre mais aussi orienter un petit peu au delà de ce que tu disais ça c'est fait pour toi ça pas fait pour toi pourquoi les gens veulent investir dans l'immobilier ouais j'en ai beaucoup qui veulent investir pour se sécuriser ils ont bien compris que la retraite vont voilà tu vois donc ils se sécurisent c'est pas forcément pour quitter leur job demain c'est aussi pour se compléter faire des choses en plus J'en ai un qui veulent quand même quitter leur boulot et qui sont ultra déterminés et qui vont y arriver, je leur souhaite. Maintenant, j'ai vraiment de tous les profils en réalité, ça dépend des âges. Je vais avoir entre, je dirais, 28 à 40 ans. Donc ça dépend des profils.
- Speaker #1
Ça dépend des profils et ça dépend aussi de l'âge effectivement. Mais la première raison, effectivement, la retraite, le long terme, etc. Mais ça veut dire qu'il faut quand même être éduqué de se dire. On n'est pas obligé d'aller au bout du financement à chaque fois, mais c'est qu'on reste sur du long terme. Et effectivement, si tu n'as pas besoin de vendre, tant mieux. Mais il y a un moment où tu veux accélérer, si tu commences généralement par des petites surfaces, puis après des moyennes ou après des grandes. Tu te dis, en fait, je préfère gérer un appart que quatre studios. Donc, il y a peut-être au bout de 4-5 ans, une stratégie qui peut changer. Ou alors, il faut se dire, OK, j'ai plein de studios, mais j'ai maintenant des appartements un peu plus grands. J'ai peut-être des maisons, j'ai peut-être des locaux commerciaux, etc. mais je garde quand même les premiers parce qu'ils seront remboursés bientôt je les refinances ray Est-ce qu'il faut essayer de ne pas trop mettre d'émotion et de changer sa stratégie en cours de route ? Ou en fait, il faut être opportuniste ?
- Speaker #0
Alors, moi, je suis très opportuniste. Tous les deals que j'ai faits, c'est vraiment là. Ils sont là et moi, quand il y a de l'argent sur la table, je le prends. Après, j'enseigne toujours aux gens déjà à commencer par une étude de marché et un business plan. Et tu dois toujours acheter sous le prix au mètre carré qui est pratiqué, comprenant les travaux. D'ailleurs, grosse annonce, parce que j'ai beaucoup de gens qui me disent « T'inquiète, c'est 20% sous le prix au mètre carré, c'est pépite, etc. » Ouais, t'as combien ? 50 000 euros de travaux et tu l'as rajouté et t'as redivisé par ton nombre de mètres carrés ? Ah bah non. Bah ouais, mais ça veut dire qu'il faut le calculer sur le budget global, tu vois. Donc j'en ai beaucoup qui se plantent là-dessus. Donc je leur apprends toujours quand même à faire un bon deal. Moi je dis toujours, une bonne acquisition, un bon deal se fait à l'acquisition. C'est extrêmement important pour que, on sait pas de quoi demain est fait. Tu peux avoir un cancer demain. il se place un milliard de trucs, tu perds ton taf, t'es dans une galère noire. Demain, si tu revends, tu dois être dans le positif. C'est pour moi un au-bien-heure. Donc, bien sûr, tu vas avoir quelques années d'amortissement parce que t'as des frais notaires, t'as ce genre de choses. Mais il faut quand même que, dès le début, là, tu vois, moi, je sais mes deals. Je revends demain, je suis pas dans le rouge, je suis en positif. J'ai pas prévu de le faire, mais c'est OK. Et c'est ce que j'essaye aussi de transmettre aux gens pour que... Mathis, c'est quand même important. Je fais... Déjà, il faut se dire qu'en France, le coaching est quand même très peu réglementé. L'activité de formation est très peu réglementée. Tu as aussi des bananes qui ne se rendent pas compte qu'en fait, les gens, tu ne leur vends pas des aspirateurs, mais tu leur fais contracter des crédits à 200 000, 300 000 euros, qui sont passifs non plus. Et derrière, ils ne voient pas forcément l'impact. Moi, c'est des gens qui ont des familles. Après, ils peuvent se faire lyncher. J'en sais rien, il y a un impact qui est dingue. Donc, il faut quand même faire attention sur l'après. Parce que ça, c'est un truc qu'on... contrôle pas forcément toujours.
- Speaker #1
Ah bah ça reste de l'investissement, comme tu dis ça reste du risque, ça reste aussi, il y a de l'endettement derrière, il y a quand même des gens, il y en a qui ont peur, qui peuvent avoir peur de la dette parce qu'il faut s'engager, parce qu'il faut un jour rembourser, qu'il y a un problème, il faut être capable de trouver une solution en tout cas. Donc je sais qu'il y en a qui ont un peu peur de la dette à cause de ça, mais l'immobilier on est d'accord que le gros levier c'est justement l'effet de levier de la banque, quoi qu'il arrive, et ça c'est encore le cas aujourd'hui en France. Même encore aujourd'hui, 2024-2025, avec des taux qui rebaissent un peu mais qui ont été quand même assez élevés, quoi qu'il aille, ça vaut le coup de faire du locatif ?
- Speaker #0
Oui, bien sûr. C'est toujours corrélé. Quand les taux sont ultra bas, les prix sont plus hauts. Et quand les prix sont plus hauts, les taux baissent. Bon, moi je dis aux gens, je préfère avoir un taux qui est un peu plus important et des prix IMO plus bas et venir renégocier plus tard mon taux IMO que l'inverse. Parce que moi, quand j'ai acheté à l'époque, il y avait des taux qui étaient ultra bas. Cool. Mais les meubles étaient plus chers. Donc quand tu lises, il va falloir plus de temps aussi pour qu'à ta revente, tu puisses lisser ton tarif. Donc oui, carrément aujourd'hui. Tu vois, moi, j'ai signé il y a quelques mois chez le notaire pour un local commercial à Montparnasse. J'ai eu 3 vins sur du prêt professionnel. Ça va. C'est quand même relativement correct. Le problème, c'est que les gens, quand ils ont vu qu'on a eu du taux à 1, 1,5, c'est à court des miracles. Ils se disent « Ouais, mais c'est bon, ça... » Ils se sont cru que c'était une situation exceptionnelle et que ça allait durer toute la vie. Non, mais c'était déjà une anomalie de marché. Ça ne va pas se reproduire en claquant des doigts. Ce n'est pas pour ça que tu ne dois jamais investir en disant « Non, mais c'est plus 1% ! »
- Speaker #1
Sur des excuses, tu en trouveras toujours.
- Speaker #0
C'est ça.
- Speaker #1
Et quand tu dis en renégocier, est-ce qu'on entend beaucoup ça ? Effectivement, le prix, une fois que tu l'as négocié, tu l'as négocié, tu ne peux pas revenir dessus. Par contre, le taux, oui. Dans la réalité, ça marche vraiment ?
- Speaker #0
Oui, bien sûr. Là, moi, j'en ai plein qui sont en train de renégocier en ce moment. Parce que déjà, je dirais, le pic du plus bas, c'était là en février-mars. On a eu vraiment un plancher qui était assez sympa. Par contre, il y en a quand même qui ont acheté avec du 4,65, 4,80. Donc là, tu arrives à du 3,10, 3,20. C'est quand même déjà pas mal.
- Speaker #1
Ça, tu crois, c'est au bout d'un point et demi, un point, un point et demi en dessous, ça vaut le coup de renégocier ? Oui,
- Speaker #0
carrément. Moi, en tout cas, je vois vraiment l'impact. Et quand, avec mes clients, on bosse un peu sur les contrats de prêt, c'est beau, c'est beau. Et en plus, tu te dis qu'au bout de deux ans, tu as une modulation de crédit qui est possible. Donc, soit tu peux rallonger ton temps de crédit pour pas que ça passe la valeur de durée de base. Donc, déjà de deux ans, tu vois. Donc, tu viens baisser. ta mensualité de crédit qui vient augmenter ta capacité d'endettement naturellement, donc c'est quand même plutôt cool. Après, bien sûr, tu as la possibilité de plutôt raccourcir ta durée, mais ça, on ne le fait pas. En tant qu'investisseur, ça nous intéresse un peu moins. Ou bien tu peux aussi mettre un arrêt de faire une pause, une espèce de différie. Moi, je l'avais fait sur un an. Sur un an, en mettant pause et en payant uniquement l'assurance. Ça m'a permis de régénérer un apport pour un autre deal. Tu vois, j'ai généré 15 000 euros à ce moment-là. Pouf ! Allez, apport, on réachète. Toc, toc, toc.
- Speaker #1
Toi, tu pars du principe qu'il vaut mieux avoir la durée la plus longue possible pour justement avoir du cash flow et potentiellement constituer un peu d'apport, un peu de sécurité, ou de se dire, si mon cash flow n'est pas sur 12 ans, je le fais sur 12, comme ça, il est rapidement remboursé ? et je refinance après ?
- Speaker #0
ça c'est les vieux chinocs qui pensaient qu'il fallait faire la durée la plus courte il y en a plein qui pensent encore ça moi je suis pas du tout d'accord, le problème c'est qu'une fois que t'as remboursé tout ça tu te fais démonter par les impôts tu refinances après derrière le problème c'est que c'est beau à dire mais la plupart des gens ils savent pas le faire il faut appeler, il faut aller faire les démarches ça fait un an que je dois le faire deux ans que je dois le faire c'est beau mais c'est l'action qui compte moi je préfère faire rouler mon patrimoine Dans ce cas-là, je suis à la fin, je revends, je récupère ma plus-value parce que normalement, si tu as bien acheté, tu fais de la perf. Et là, tu viens régénérer du levier sur ça. Donc, tu viens en plus t'endetter et créer de la valeur. Enfin, c'est exponentiel. Donc, moi, je préfère aller là-dessus. Et c'est surtout pour ma capacité d'emprunt. Moi, aujourd'hui, j'ai plus de 170% d'autodendettement. C'est indécent ce qui se passe. Et si j'avais pris les durées les plus courtes, mais jamais j'aurais pu emprunter autant.
- Speaker #1
et là tu en parles sur combien de temps en moyenne ?
- Speaker #0
Le plus long possible. Si je pouvais le faire sur 40 ans, je le ferais sur 40 ans.
- Speaker #1
Mais t'as eu... Il va pas au-delà des 30. C'est
- Speaker #0
20, 25. J'ai eu 27 au max, tu vois. Mais 25, 20, 25. C'est ce que j'ai eu. Même déjà, regarde, le commercial, là, j'ai eu 3 vins sur 20 ans. C'est fou.
- Speaker #1
T'as fait un commerce sur 20 ans. Souvent, c'est 15 sur le commerce.
- Speaker #0
Eh, ça s'appelle le talent.
- Speaker #1
Et t'as plusieurs partenaires banquets, du coup ?
- Speaker #0
Ouais.
- Speaker #1
Ça, c'est important d'avoir de très vite se diversifier ?
- Speaker #0
Hum ! Alors moi je privilégiais les relations long terme, donc autant avec vraiment les partenaires, que ce soit pour les travaux, pour la banque, pour un peu tout, parce que quand t'es dans un objectif de dupliquer et de business, t'as pas le temps. Franchement moi je leur dis je préfère avoir un partenaire qui est fiable et sur lequel je vais tout miser et c'est bon. Après faut se dire c'est que la banque ils peuvent pas se financer finiment. Donc, moi, je sais que par exemple, tu vois, la caisse d'aide, ils m'ont financé un million. Après, ils m'ont dit, je suis désolée, mais on ne peut plus vous voir. C'est mort, il faut aller ailleurs. Donc, j'ai dupliqué ailleurs. Et oui, j'ai plusieurs partenaires bancaires. C'est un peu où tu peux me financer, oui, tu ne peux pas, je vais ailleurs. Tu vas te faire une folie. Je n'ai pas le choix, quoi. Donc, je fais un peu comme c'est possible.
- Speaker #1
OK. Donc, une fois que tu... Dans les étapes, une fois que tu... Tu te connais un peu mieux, en tout cas, tu as fixé tes objectifs et le pourquoi tu veux investir, comment, où. Tu parlais de trouver un bon deal. Comment justement ce bon deal arrive ? Est-ce qu'on peut vraiment le trouver sur ce loger, le bon deal ? Ou c'est un broker qui a une information un peu en off et qui te la passe à toi parce qu'il te connaît, etc. Donc le réseau, l'expérience, où il y a vraiment des bons deals à faire, des super deals à faire sur Internet ?
- Speaker #0
Alors effectivement, en étape, on a son profil. Après, il y a la zone de recherche. Moi je pense que quand on est investisseur et que c'est un peu nos premières op, aller à plus de deux heures c'est un peu se tirer une balle dans le pied. Je sais qu'il y en a où ça leur pose pas de soucis de le conseiller, moi j'aime pas du tout parce que je sais que la première opération c'est de la charge mentale, c'est du stress et je prône le fait de bien dormir la nuit. Parce que toi t'investis, ta femme, souvent il y a un des deux dans le couple qui suit pas des masses et qui est un peu allergique au risque. T'as pas envie de te faire appeler Arthur tous les jours en te tapant du stress et en disant putain... Il y a un problème avec les travaux, je ne peux pas y aller, c'est trop loin. Ou alors, il y a des gens qui me sortent des business plans de malade et qui oublient la ligne transport pour aller jusqu'au lieu. J'en ai un, il était en Bretagne et voulait investir à la frontière suisse. Je lui ai dit, mais t'as compté tes 300 balles de billets de train à chaque fois pour y aller ? Parce que là, en fait, t'as 300 euros de cash flow. Pépite, le deal est OK. S'il ne se passe rien, que t'as une équipe sur place, c'est bon. Et moi, je l'ai aidé du coup à constituer cette équipe. Par contre, si t'as personne, et au début, en plus, t'es obligé d'y aller.
- Speaker #1
Oui, en fait, d'y aller.
- Speaker #0
C'est important. Moi, j'ai des équipes maintenant avec qui je bosse, mais j'ai acheté, en l'occurrence, tu vois, la frontière suisse. Mais j'y suis allée parce que t'as au moins, je dirais, 4-5 déplacements, t'as ton suivi de chantier, t'as le côté mobilier, t'as, oui, là, ça, ça va pas, ça, ça va pas, t'as ta réception aussi de chantier, le joint, les gars, vous allez me le refaire, c'est pas OK. Il faut que tu sois présent. ça reste quand même Je trouve qu'on peut déléguer beaucoup de choses. Maintenant, moi, je sais que le diable se cache dans les détails et je suis un peu tarée de ce genre de petits trucs. J'ai un vrai sujet avec les joints. Et donc, si je veux pouvoir pratiquer de la qualité et recevoir des gens aussi dans des bonnes conditions, parce que ça, c'est bien aussi d'être investisseur, mais moi, je veux être fière de là où je loge les gens. Tu vois, tous les ans, je fais de la rénovation sur mon patrimoine. C'est important. On n'est pas des marchands de sommeil, quoi. Donc attention à ce point-là. Pour revenir au sujet, définir le périmètre d'intervention. Est-ce que j'investis à côté de chez moi à deux heures ? Est-ce que j'ai une voiture ? Pas de voiture. Ça a déjà un impact. Est-ce qu'en train, ça peut être deux heures, mais deux heures en voiture, deux heures en train, c'est pas pareil. La map, elle s'élargit. Donc il faut faire attention à ce genre de choses-là. Ensuite, je dirais aussi, ça va être faire une étude de marché naturel. Donc moi, je prends une map. Je regarde les villes qui m'intéressent, je regarde le nombre d'habitants aussi. Par exemple, si je me dis par rapport à mon profil, la coloc marche vachement bien. Je ne vais pas aller chercher des villes dans le fin fond de la creuse où il n'y a personne et il n'y a pas d'école. Donc il faut quand même que ça matche par rapport à mon avatar client qui je cible. Donc tu vois, il y a un petit côté business quand même qu'il faut aller fouiner.
- Speaker #1
Il y a des villes en termes de taille où tu ne vas pas en dessous de X habitants ?
- Speaker #0
Ça dépend parce que tu vois, pour la location long terme slash de l'immeuble de rapport, Des villes à 5-10 000 habitants, tu peux faire des super opérations, les gens auront toujours besoin de se loger et c'est ok. Tu vas avoir des prix au mètre carré qui vont être ultra bas, ça va être plutôt cool. Par contre, en termes de loyer, t'as pas un loyer à 100 balles. Tu peux avoir des prix au mètre carré qui sont à 400-500 euros, ça existe. Pour les parisiens, ça paraît ouf, mais ça existe. Par contre, un loyer à 100 euros, y'a pas. Donc là où tu peux vraiment baisser ton prix au mètre carré, ton loyer, tu as un plancher naturel. Et c'est là aussi où tu vas créer une grosse renta, mais naturellement aussi plus de risques, puisque c'est beaucoup moins liquide si tu as envie de revendre à un moment. Donc tu vois, il y a vraiment un écosystème à faire et à travailler sur soi, sur ce que je cible, où je cible, et ce que je veux faire aussi de la location saisonnière. Dans ce cas-là, quel va être le point d'intérêt à côté ? Est-ce qu'il y a des transports en commun ? Tu vois, ce genre de choses, j'en ai qui investissent. Tout ce qui est les châteaux de la Loire, le Puy-du-Fou, ils trouvent des gros points d'intérêt. La route des Vins aussi, c'est quelque chose qui marche très très bien. Ils viennent créer des logements atypiques sur ce genre de thème.
- Speaker #1
Il faut quand même aussi se poser un peu avant la localisation, quel type de bien ?
- Speaker #0
Bien sûr, ça va avec le profil.
- Speaker #1
Il y en a qui se disent, j'habite à Lille, j'investis à Lille, quoi qu'il arrive, que ce soit de la coloc, que ce soit une immeuble de rapport, que ce soit une maison, peu importe, tant que ça reste dans mon périmètre. Ou alors, si effectivement je veux faire du saisonnier, Et dans ce cas-là, je cherche effectivement un centre d'intérêt.
- Speaker #0
Ça va vraiment avec.
- Speaker #1
Ça va ensemble, mais il faut bien le définir. Je vais te poser la question.
- Speaker #0
C'est ça. Lille, moi, direct, je me dis, OK, full étudiant. Il y a la masse d'étudiants, c'est une grosse ville étudiante. Les prix en mètre carré sont ultra abordables. Allez, pas de sujet. J'habite à, je ne sais pas, un peu en dessous de Strasbourg. Je me dis, OK, il y a quand même tout le côté route des vins qui est intéressant. Tu as aussi quand même pas mal de choses avec les marchés Noël, ce genre de choses. Peut-être qu'on peut aller gratis sur ce pôle-là, parce que l'immobilier est un peu plus cher. Donc, il va falloir voir aussi où tu peux faire plus de marge pour pouvoir rentabiliser ton projet.
- Speaker #1
Mais si on part sur vraiment quelqu'un qui se lance, qui n'a jamais fait un investissement locatif, est-ce que ce n'est pas quand même plus simple de faire, un, du résidentiel pour commencer, et sur un truc en fait assez simple, un studio ou un appart, un truc pas trop... Pas exotique, mais en tout cas pas forcément une coloc, parce que ça nécessite peut-être un peu plus de technique, ou un peu plus de particularité, de commencer par un premier truc très très simple. Finalement, c'est pas si compliqué que ça, de se dire, je fais une coloc, ou je prends un appart 200m2, je le coupe en trois, je fais trois apparts.
- Speaker #0
Ça dépend de comment la personne est accompagnée, ça dépend de sa bande passante. Il y a tellement de paramètres possibles, que je peux pas te dire là, tu fais ça, et tu le dupliques, et t'achètes que des studios. Oui, c'est peut-être ta strat. Mais par exemple, je sais que tu vas sortir beaucoup plus de cash avec un immeuble de rapport où tu vas pouvoir cumuler plusieurs stratégies potentiellement avec du logement long terme, de la coloc, peut-être même des garages, ce genre de choses. Moi, j'ai acheté un appart à la frontière suisse, 86 mètres carrés. J'ai fait une partie en coloc, une partie en Airbnb et j'ai un garage et l'oligarage. Donc j'ai 3, 4, 5 rentrées de loyer par mois. Juste avec un appart parce que je l'ai rentabilisé au millimètre près. Maintenant c'est vrai que quand tu commences, et bien entendu un studio, un T2, si t'es tout seul, que t'es pas accompagné, que tu veux rester dans ton coin et pas trop te casser la tête... Ok, mais il faut quand même faire ton business plan parce que ça, ça reste pour moi un au bonheur.
- Speaker #1
Oui, bien sûr. Bien sûr, après, chacun est différent. Moi, je n'ai que des locaux commerciaux, dites-le personne. Zéro appart, zéro résidentiel parce que j'ai fait le choix de ne pas aller dans cette classe active-là. Je n'ai que des boulangeries, des crèches, des pharmacies, des restos, des trucs comme ça. Que des commerces de proximité, pieds d'immeubles, copros. Plutôt par la phobie peut-être de la gestion locative où les locataires ne les ont jamais vus, je ne les verrai jamais, je ne sais même pas s'ils ont mon téléphone. Mais bon après il y a plein de stratégies différentes et elles marchent toutes. Il n'y a pas de règle d'or, il n'y a pas de mouton à cinq pattes, il n'y a pas le truc idéal. En tout cas, sauf si tu l'as peut-être trouvé entre temps.
- Speaker #0
Il n'y a pas le truc idéal et puis tu vois moi je n'ai pas fait de locaux commerciaux puisque comme c'était mon job, j'avais envie de faire autre chose. Je voulais aller me titiller sur un autre truc.
- Speaker #1
Bon là tu as ton local à Montparnasse qui arrive, c'est peut-être le premier d'une série mais…
- Speaker #0
Je travaille sur le frontière. Parce que j'ai envie d'aller là-dessus et que l'immobilier d'habitation, je connais, j'en ai 54 des locataires. Donc j'ai un flux derrière de gestion. Maintenant, effectivement, l'immobilier commercial, c'est cool. Tu n'as pas forcément les mêmes rentes aussi. Aller faire 15% de perf sur du commercial, c'est un peu différent. Pareil, en termes de crédit, c'est différent. Mais avec du prêt professionnel, ils ne viennent pas forcément titiller ton taux d'endettement. donc C'est des strates totalement différentes. Et pareil, quand tu vois un petit peu la situation en France avec tous les commerces qui se sont cassés la figure, où tu te retrouves avec des locaux qui sont vides, ce n'est pas forcément toujours évident de retrouver un locataire. En termes de gestion, c'est beaucoup plus simple, l'immobilier commercial. Tu ne te casses pas la tête. Le bail commercial, c'est une pépite totale. Tu perds ton locataire pour retrouver quelqu'un. Pour moi, c'est un peu plus compliqué que de trouver quelqu'un. Les gens auront toujours besoin de se loger. Ça fait partie de la pyramide des besoins.
- Speaker #1
Ah non mais ils ont tous des avantages et des inconvénients Après c'est plus une conviction ou un choix Mais je suis d'accord qu'avec du commercial On t'appelle pas parce que la douche elle est bougée C'est ça Et alors du coup ça répond pas forcément à ma question Comment on trouve justement ces bons deals Ou comment tu les trouves
- Speaker #0
Alors tu vas avoir plusieurs possibilités Effectivement Il y a internet Où tu vas avoir le bon coin Bien d'ici, PAP Oui. Alors attention, tu vois que le bon point, je ne sais pas si tu sais, mais depuis mai, je crois, c'est devenu payant. Donc, tu as le droit à trois annonces par an.
- Speaker #1
Pour déposer une annonce ?
- Speaker #0
Tu as le droit à trois annonces gratuites. Et quand tu mets ton annonce après, maintenant, c'est 90 euros l'annonce. Donc, les propriétaires, moi, je sais que ça les a déchauffés. Personnellement, ça m'a déchauffé aussi pour la loc. Quand on a beaucoup 90 euros par annonce, ça te prend un bras. Donc je sais qu'il y en a beaucoup qui vont plutôt sur du PAP, se loger, ce genre de choses-là pour trouver des biens. Moi j'utilise personnellement Castorus.
- Speaker #1
Castorus.
- Speaker #0
Castorus. C-A-S-T-O-R-U-S. C'est pratique parce que ça vient scraper en fait tous les biens. Alors je vous conseille de l'utiliser sur ordinateur parce que sur téléphone c'est trop mal fait. Sur ordi donc ça vient scraper en gros un peu les annonces de partout. Donc justement le bon coin, PAP, tout ça, tout ça. Tu vas pouvoir faire un tri par mètre carré, très cool. Tu peux trier par secteur, tu peux trier par plein de choses en fait. Et tu viens aussi avoir un historique en termes de prix. Donc ça veut dire que tu peux voir si le vendeur, il est passé de 300 000 à 250 000, et à quelle date exactement, est-ce qu'il est pressé de vente et il a fait que de la vente en cascade, et donc là tu peux être plus agressif, c'est assez cool. Ça te permet aussi de trier les biens morts. Donc tu vois ceux qui datent depuis longtemps. ou tu peux potentiellement aller les voir en disant grosse négo. Donc Castorus, c'est très très cool.
- Speaker #1
Donc là, toi, tu t'es mis des alertes ? Là,
- Speaker #0
j'ai rien mis maintenant. Je suis pas en face.
- Speaker #1
En temps normal, tu te mettais une alerte sur une ville ?
- Speaker #0
Je mets des alertes et puis moi, je suis un peu omnubile quand je suis sur ce genre de choses. C'est-à-dire que je fais la queue à la boulangerie, je suis en train de chercher des appartements. Je suis devant Netflix, je cherche des appartements. Ma vie, c'est ça. Quand j'ai des gens qui me disent « Ouais, moi, ça fait 4 mois que je cherche et que je ne trouve pas. » Non, ça veut dire que tu cherches le bien parfait qui n'arrivera jamais. C'est un peu comme les nanas qui cherchent le prince charmant. Non, mais c'est mort. C'est exactement pareil pour l'immobilier. Donc, si tu cherches le truc qui vient cocher toutes tes cases, on se retrouve l'année prochaine, il ne s'est rien passé. C'est sûr.
- Speaker #1
Ça, il y en a plein.
- Speaker #0
Eh oui, il y en a beaucoup, beaucoup. Moi, je sais que je cherche un bien sans réseau, sans rien. En 3 semaines, j'ai trouvé.
- Speaker #1
Ouais, mais moins, non ? Le nombre d'annonces, alors il y a peut-être un peu moins de vendeurs en ce moment, mais...
- Speaker #0
Faut aussi les voir faire des offres, ça passe pas forcément, tu vois. En trois semaines, je sais que, en tout cas, je peux signer mon compromis, quoi. Ça dépend du notaire s'il est assez rapide. Donc, Castorus est plutôt pratique. Ensuite, il y a quelque chose qui... Ce qui est sous-exploité et sous-estimé par les gens, c'est le bouche à oreille. Tu vois par exemple un lieu où on peut passer du temps et les gens connaissent toute la vie de tout le monde, c'est chez le coiffeur. C'est tout bête hein, mais une nana, souvent je dis bon les nanas, là on a les cheveux longs, ça plus en plus de temps. Tu vois chez le coiffeur, moi ça dure une heure et demie. Tu racontes ta vie, chez le coiffeur tu n'as que ça à faire. Ouais bah et tu lui cales juste que t'es en recherche etc, que t'as un truc. Tu lui files limite une petite carte, un petit numéro, voilà. Et en réalité, là, après, il va coiffer Josette, qui est en train de revendre son appart, ou alors il y a une succession. Ah ouais, là, ça y est, c'est bon. Bah écoutez, je viens de perdre ma mère. Donc ça, c'est les notaires à gogo, etc. Et bon, c'est un peu compliqué. En fait, ah ouais, mais moi, j'ai une cliente qui est en recherche. Et il faut utiliser vraiment ce genre de choses. T'as le coiffeur, mais tu vas avoir aussi le PMU, t'as le fleuriste, t'as tout ce genre de choses. Tu as aussi les gardiens d'immeubles. Le gardien d'immeubles, c'est une commère.
- Speaker #1
Il a toutes les infos.
- Speaker #0
Il connaît tout sur tout le monde. Donc, tu fais un peu le tour des halls d'immeubles. Tu laisses ton contact au gardien d'immeubles. Tu lui offreras une bonne bouteille de champagne ou des chocolats ou j'en sais rien, tu vois, ou un iPhone, peu importe. Et tu peux être sûr qu'il te rappelle, ce genre de choses. Donc, tu as plein de gens comme ça à contacter.
- Speaker #1
Et les trouver, pour ceux qui ont déjà des biens, via les AG, via les syndic ou les copros. Dans un immeuble dans lequel tu as déjà un appart ? Oui. Parce que forcément, tu es informé, je crois. Plutôt quand il est vendu ou quand il est à vendre, tu es informé ?
- Speaker #0
Pour le syndic ? Oui. Oui, parce qu'il demande un état daté. Mais ça, normalement, c'est...
- Speaker #1
Mais tu n'as pas l'info du copropriétaire, pas forcément l'info que le mec du dessous vend.
- Speaker #0
Pas forcément. Et puis, ça dépend aussi de la qualité du syndic. Est-ce que c'est vide ou pas ?
- Speaker #1
Tu n'as jamais trouvé d'appart avant ?
- Speaker #0
Pas avec les syndics, non. Mais par contre, c'est vrai que tu vois, l'appart que j'ai acheté à la frontière suisse, Je me dis que le syndic m'a dit effectivement que l'appart en face du mien était vide depuis perpète. Dans ce cas-là, tu peux aussi poser la question, est-ce que tu vas chercher dans l'état de division, tu trouves le nom, tu essayes de contacter, pour fouiner un peu. Après, pareil, maintenant, aujourd'hui, tu as Papers Immobilier. Tu connais tout sur les biens, tu vois qui est propriétaire, tu vas fouiner, tu tapes sur les réseaux sociaux, tu contactes, il y a quand même pas mal de possibilités.
- Speaker #1
Ok. Donc une fois que tu as trouvé, c'est quoi l'étape, une fois que tu penses que le bien, enfin que tu as trouvé, il coche toutes les cases en termes de localisation, prix, etc. Là tu fais ton analyse ou tu dis ça va peut-être partir en deux secondes, je me le sécurise, je fais une offre et puis je vois après quoi ?
- Speaker #0
Alors bon déjà c'est un peu à ce moment là où tu as fait ton étude de marché, on est d'accord, tu sais exactement les points de transport, les points, tu vois moi j'achèterais pas dans une ville où il y a un... un désert médical parce que pour moi c'est des villes qui vont avoir tendance à se vider les familles les gens ils se rapprochent toujours de là où il ya un peu de médical c'est un point d'usagé donc voilà tu as fait toute ta petite étude de marché le revenu médium moyen des gens où est ce qu'ils vont les flux les actualités pour regarder aussi les usines tu vois qui sont en train d'être créés les écoles qui sont en train d'être créés et celles qui vont disparaître tu Tu peux avoir aussi tout ce qui va être central. Central Elec, ce genre de choses, Hydro, parce que ça draine énormément de flux et donc de demandes. Ensuite, une fois que tu as fait ça, bien entendu, dès que tu as ton... Moi, j'ai mon annonce. En même temps, je vais prendre des informations auprès de l'agent immobilier ou du vendeur ou peu importe. Et en même temps, je remplis mon business plan. Tu vois, vraiment dans le côté factuel, j'ai mon annonce. Je remplis au maximum mon business plan puisque de toute façon j'ai été aussi regarder combien ça se louait dans la zone etc etc. Je vois le bien, je sais à prox tu vois s'il y a tout à refaire. On sait assez rapidement quand il y a tout à refaire, tu vois bien. Et là qu'à refaire, tout de A à Z. Moi je vais compter à peu près à 1000 euros du mètre. Ok. Tu vois. Sur Paris on est sur 1000-1002 du mètre selon l'emplacement. Si t'es au cinquième étage sans ascenseur ça va être plus cher. ce genre de choses et si t'es en province, aller taper du 800€ du mètre c'est quelque chose qui est assez qui se pratique assez facilement et quand tu dis tu regardes combien ça se loue ça tu fais comment,
- Speaker #1
tu regardes les annonces d'appart à louer ?
- Speaker #0
ouais bien sûr moi je regarde sur l'igloo l-i-g-l-2-o je vais noter celui-là aussi parce que c'est un peu comme Castorus ça vient récupérer et scraper la data sur les autres sites donc comme ça tu fais une moyenne Alors attention, pareil pour ceux qui nous écoutent, s'il vous plaît, vous regardez si le prix est charge comprise ou hors charge. Parce que j'en ai plein qui me créent les business plans charge comprise. C'est bien, mais quand tu as 90 euros ou 100 euros de charges en plus, oui, tu as un super cash flow. Mais est-ce que tu as compté les charges en face qui viennent impacter ton tableau ou pas ? Parce qu'il faut que ça soit équilibré quand même. Donc ça, c'est important. Donc tu viens créer ton business plan.
- Speaker #1
C'est un peu fait sur Excel ? Oui. Très simple.
- Speaker #0
Oui. Moi, je le fais même en trois minutes. Alors maintenant, j'ai des tableaux préremplis. Mais sinon, le prix d'acquisition, les frais de notaire, frais d'agence, les travaux, tout. tu vois je descends, je regarde combien je peux louer en face, la taxe foncière, quelques charges, par exemple les charges de copro qui peuvent quand même être assez impactantes. D'ailleurs tu vois à ce titre-là, moi ça fait partie des obligations quand tu regardes une annonce, parce qu'il faut savoir lire une annonce. Et tu vois c'est pas... En réalité, savoir trouver un bien c'est même pas en une heure que je vais te faire un cours là-dessus.
- Speaker #1
Ah non mais je pense que toi tu as le... En deux secondes tu vois si c'est bien ou pas bien, enfin ça va très vite.
- Speaker #0
Ça va très vite. Moi je vois déjà 3000, il y a des trucs de 3500 euros de charge à l'année. Wow, c'est du viol ! Il y a quoi dans les charges ? Et pareil, quand je suis en coaching, je leur dis ok, là tu as 250 euros de charge par mois. Il y a quoi dedans ? Et ils bégayent. Comment ça tu ne sais pas ? Est-ce qu'il y a le chauffage ? Est-ce qu'il y a l'eau ? Est-ce qu'il y a un gardien ? Est-ce qu'il y a des espaces verts ? Est-ce qu'il y a un ascenseur ? Tout ça, ça a un impact différent sur ton budget. Pareil. Tu es obligé de demander les trois derniers PV d'Assemblée Générale, d'accord ? Donc pareil pour ceux qui nous écoutent, donc tous les ans tu as une Assemblée Générale, tu viens voter ton budget l'année dernière, voter le budget l'année d'après, et tu viens également valider les travaux à faire. Bon, il faut aller regarder les travaux. Qu'est-ce qui a été fait ? Est-ce qu'il y a un ravalement ? Est-ce que tu as la rénovation des balcons, l'isolation de sites, ça, condamner les vies d'ordures, j'en sais rien. Tu regardes les budgets à prox qui sont votés. Et surtout, tu vois un truc en plus, moi je vais regarder, c'est le nombre de personnes dans la copro, et ceux qui sont présents, ceux qui sont absents. T'as des copropriétés qui sont extrêmement mal entretenues, ou c'est très compliqué, pourquoi ? Parce que t'as pas mal de personnes, parfois t'as beaucoup de propriétaires non occupants qui s'en fichent royalement de l'entretien, qui ne viennent pas, qui ne votent pas, et les travaux doivent être votés à une certaine majorité qui nécessite qu'ils soient présents. Donc ça veut dire que tout l'entretien de l'immeuble, il passe toujours à la trappe. Parce que les travaux ne passent pas et qu'ils ne sont pas votés. Et donc, d'aller regarder les PV d'AG, ça te permet de voir si les gens déjà sont d'accord ou sont pas d'accord. Ou sont absents. Donc, t'as une petite idée sur l'écosystème de la CoPro. Et ensuite, appeler le syndic. C'est quand même la solution la plus facile. T'appelles ton syndic, ok, qu'est-ce qui se passe, qu'est-ce qui est prévu, comment ça se passe, blablabla. Alors, selon les syndics, c'est vrai que parfois t'as un personnel qui est changeant. Mais tu peux quand même avoir des informations.
- Speaker #1
Et ça, tu le fais... Euh... Un peu après quand même, parce que là si on est toujours au stade annonce, offre, ça vient un peu après ou tu ne peux pas tout...
- Speaker #0
J'essaye de le condenser sous trois...
- Speaker #1
Avant la promesse quand même ?
- Speaker #0
Non, je fais quand même mon offre avant, mais sous trois jours j'aime bien avoir toutes les informations. Parce que ça me permet moi de ne pas perdre de temps, si tu vois j'ai fait tout mon business plan mais je ne sais pas qu'il y a... Par exemple tu vois, je me suis positionnée sur un bien sur Paris, un studio, 78 pages d'assemblée générale, l'immeuble... interdiction d'habiter. Ensuite, il y avait eu mise en péril de la solidité du bâtiment. Des travaux à Tire-Larigo, j'en avais pour plus de 14 000 euros. En gros, juste pour moi, avec mes tantièmes. Non. Je suis obligée quand même de faire mes due deal parce que je ne peux pas perdre du temps. Que ce soit pour moi, l'agent immobilier, parce que les agents immobiliers sont mignons et il y en a beaucoup qui sont très bien. Mais il y en a aussi beaucoup qui veulent juste vendre. Moi, celui-là, il m'avait dit « T'inquiète, il n'y a pas de travaux prévus, tout est OK » . Mec, il y a une interdiction d'habiter ? Comment ça, tout est OK ? Tout n'est pas OK du tout ? Donc, il faut quand même fouiner.
- Speaker #1
Et tu visites systématiquement ?
- Speaker #0
Non. Alors, au début, pour ceux qui, c'est leur première OP, tu visites. Tu visites parce qu'il faut que tu travailles ton œil. Tu n'y connais rien, tu n'as pas l'habitude, tu vois. ou regarder les infiltrations, regarder les fissures, regarder ce genre de choses, c'est important. Maintenant, après, c'est vrai que moi, maintenant, si j'ai six à côté de chez moi, j'y vais. Si, par contre, je ne sais pas, à côté de chez moi, j'envoie un artisan, une équipe sur place, voilà. Je leur demande de me faire un chiffrage direct. Dans ces moments-là, je leur demande à la louche. Parce que pareil, faire...
- Speaker #1
Avant l'offre ?
- Speaker #0
J'essaie d'avoir un estimatif travaux avant de faire mon offre. Mais c'est pour ça que ça, je le fais très, très vite. Tu vois, direct, je vois une annonce. Soit j'y vais, soit j'envoie quelqu'un. Le gars des travaux, je vais lui dire écoute, je veux pas que tu me fasses un devis listé vraiment comme ça parce que pour lui ça va lui faire perdre du temps, c'est pas clean, il va pas vouloir re-bosser avec moi si j'y vais pas. donc il faut faire attention, il faut aussi respecter les les interlocuteurs. Par contre, je lui dis ok, on est sur 50 000, 80 000, 150 000 euros de travaux, donne-moi une grosse louche, comme ça je peux l'intégrer direct dans mon business plan, je sais à peu près ce qui se passe, et ça me permet d'avancer et de faire une propos. Donc, tu te dis, je fais très très vite une proposition quand même, faut aussi se dire, parce que ça apparaît, moi dans les coachings que je fais, les gens ont peur de faire des propos, ils veulent pas de faire d'offres. et me disent non, il n'y a pas ça qui va pareil. Oui, mais tant que tu n'as pas fait d'offres, tu ne ferais rien de jamais propriétaire. Et pareil, il faut se dire que ce n'est pas parce que tu fais une offre que demain tu es proprio et que ça y est, tu as les clés et que tu es engagé et que tu es dans la merde. Tu vois, moi, le 6 janvier, j'ai fait une offre pour un studio, le fameux où il y a eu toutes les galères. Fin avril, j'ai reçu tous les éléments. C'était chez le notaire en attendant. Il ne s'est rien passé. J'ai fait une offre sans conditions suspensives de prêt. Ouais, bah j'ai reçu tous les docs, y'a rien qui allait, bah salut, bye bye, à la prochaine. Donc, non, ça va, y'a toujours moyen de se sortir d'un deal.
- Speaker #1
Pour l'acheteur surtout, ouais. Et sur l'art de négocier, parce que t'as toujours le risque de dire je négocie un peu... parfois par principe, mais tu sais aussi que les bonnes opportunités vont peut-être partir au prix. Comment tu arrives à juger que là, ça vaut le coup de faire une égo et là non ? Est-ce que parce que tu es en excluté en off ou tu arrives peut-être à un stade, si tu ne loupes plus une opération, tu n'en as rien d'autre derrière, mais comment tu arrives à sentir qu'il y a un peu de marge de négo ?
- Speaker #0
C'est vrai qu'il y a des gens qui font des propos, ça ne passe pas, ils se découragent. Tu vois, ils disent « Non, j'ai loupé » . Ils le vivent comme un échec, tu vois. Ils disent « Bon, t'en fais 15, il y en a bien une qui va passer » . Alors, ça vient aussi avec ton étude de marché. Si t'as bien fait ton étude de marché, tu sais les prix au mètre carré. Moi, je regarde, et d'ailleurs, faites attention quand vous regardez les prix au mètre carré, vous ne mettez pas juste le nom de la ville. Parce que tu mets Ivry-sur-Seine, ouais, bah entre Ivry-sur-Seine et puis la ville et la rue exacte, peux avoir 2000 euros du mètre carré des décalages donc vraiment il faut avoir le secteur à peu près précis donc tu sais ton prix au mètre carré moi je sais que par exemple quand il ya une tension une tension assez importante sur le marché lille de france par exemple j'ai des biens à châtenay malabry à ville juif la t'inquiète que j'ai pas trop négocié si j'ai été fait une offre vas-y directement.
- Speaker #1
P- Tu l'ai conçu et tu le perdais quoi.
- Speaker #0
Bah oui. Parce que c'est le jeu, quand tu as plusieurs personnes sur le marché, ou même sur du studio parisien, ok, je le prends au prix, il n'y a pas de soucis, t'inquiète. Et là, c'est plutôt même le sans condition suspensive qui va venir créer vraiment ton opportunité.
- Speaker #1
Je pense que le fait de retirer la condition, ça permet de gratter combien sur le prix ?
- Speaker #0
À l'époque, c'était 20%.
- Speaker #1
20% quand même ?
- Speaker #0
Jadis. Maintenant, pfff... Ça dépend. Ça dépend vraiment du profil et ça dépend combien tu as de personnes en face de toi.
- Speaker #1
Tu ne sais pas forcément, sauf si l'agent te le dit, mais bon, tu n'as pas forcément l'info. Alors si c'est sur son projet, tu imagines qu'il y a plein de gens.
- Speaker #0
Ça dépend du deal. Tu vois par exemple justement un bien en Ile-de-France où le prix est ultra attractif. Tu n'es pas cloche, tu sais très bien que si toi tu t'intéresses et que tu viens de le voir, tu as plein de gars où c'est leur job, ils le font au quotidien. Le mec, il a reçu 50 offres. Donc tu dis, vas-y, vas-y, c'est parti. Donc oui, tu fais ce genre de choses-là. Après, pour la négo sur des biens, je dirais, un peu plus classiques, moi, je fais vraiment ce pour quoi j'ai été formée, donc je vais tout justifier. Il faut aussi savoir pourquoi la personne, elle vend. Si la personne, elle vend parce que c'est une mutation, tu vois, c'est urgent. C'est un divorce, c'est urgent. Tu vas avoir un peu plus de marge de manœuvre. Si c'est une succession, ça dépend. Est-ce que c'est là où la personne a vécu toute sa vie ? Elle y est attachée, elle ne va pas forcément vouloir le brader. Est-ce qu'elle est pressée ou pas ? Est-ce qu'il y a un pré-relais ou pas ? Le facteur de vente est méga important pour la négo. Donc ça va impacter tout ça. Je dirais que tu as une technique... Oui, alors attends, je te disais, je viens de justifier, donc j'ai tous mes travaux. Je dis, ok, pour telle raison, telle raison, j'ai la toiture qui est à refaire, j'ai ça à refaire. Donc, je viens justifier un prix et je baisse de X euros.
- Speaker #1
Donc, dans l'offre, tu dis, vous le vendez sans, moi, je fais mon analyse, etc. Je pense que ça vaut 80.
- Speaker #0
C'est ça. Et je fais un pavé. Tu vois, je détaille tout. Le prix au mètre carré, il est de tant. Ben oui, parce qu'il faut que ça soit quand même un peu cohérent. Ce n'est pas juste, je ne suis pas la foire à la patate et vas-y, je te balance un prix et j'espère que ça passe. Donc, il y a quand même un... Voilà. Ensuite, tu as aussi un respect du vendeur. Je veux... bien qu'il y ait des travaux. S'il vend à 300 000 et que tu lui fais une offre à 200, bon, est-ce qu'il vend depuis très longtemps et puis potentiellement ça passe ? Par contre, c'est quand même assez peu probable. Donc il faut aussi vraiment, c'est pour ça qu'il faut le justifier, il faut que ça soit cohérent, il faut que tu te mettes à la place des gens. Peu de personnes se mettent à la place des autres. Moi, tu me fais une offre à 100 000 euros en dessous, mais je t'envoie balader, tu vois. En plus, sans la justifier. Et après, je dirais qu'il y a la technique... La technique où tu y vas en meute, c'est le bonus du jour, tu vois. C'est un peu dur, il y a des gens qui ne vont pas aimer, mais en même temps, c'est un truc de fouine, mais ça marche. Moi, je vois un bien, il est à 300 000. Je le veux à, je ne sais pas, je le veux à 240. Ok, moi, je vais envoyer des potes qui vont faire des offres.
- Speaker #1
À 200.
- Speaker #0
À 200, et ils vont en faire plusieurs. C'est vraiment en mode sérieux quand même, c'est ça. Et donc, moi, je vais arriver la bouche en cœur derrière. Moi, je vous propose 240. Et naturellement, pour le cerveau et la psychologie humaine, tu vas sélectionner l'offre la plus haute parce que tu vas te mettre en situation d'urgence. Même si, voilà, c'est peut-être pas beau pour le karma, mais business is business. À un moment, tu compenses ton karma ailleurs, va donner pour une association.
- Speaker #1
Voilà. Oui, c'est une technique comme une autre. Ça marche peut-être, mais OK.
- Speaker #0
Ça marche très, très bien.
- Speaker #1
Ça marche très bien.
- Speaker #0
Ça marche très bien. OK.
- Speaker #1
Et une fois, du coup, où tu as ton offre qui est validée, etc., tu attaques tout de suite ton sujet financement avec la banque ? Ou tu attends quand même de signer la promesse pour être sûr de ne pas faire bosser non plus la banque pour rien ?
- Speaker #0
Alors, oui, bien sûr. Quand je sais que j'ai la date, ça dépend déjà si tu fais un compromis ou si tu fais une promesse. Ça va dépendre des deals. Moi, je sais que si ça doit aller très vite, parce que parfois on est pris par un impératif de temps, je vais plutôt aller sur du compromis. Parce que là, dans l'après-midi, c'est signé. Les promesses, bon, deux, trois semaines, ils ne se pressent pas des masses. Donc vraiment, il y a ce facteur-là. En tout cas, dès que j'ai la date de signature, soit de compromis ou de promesse, il faut que dans les jours d'après, j'ai déjà tous mes rendez-vous bancaires de prêt, que mon dossier bancaire soit fait pour être envoyé partout en basse.
- Speaker #1
Ah, donc tu envoies tout le monde en même temps ?
- Speaker #0
Ouais. Moi, je shoot à beaucoup d'interlocuteurs en même temps. Parce que le problème c'est que souvent les gens ils vont voir un peu leur banque historique. Et après moi ils m'appellent au bout d'un mois et me disent ouais mais j'ai rien eu comme propos. Ouais mais tu viens de perdre un mois. T'as deux mois la plupart du temps pour trouver un financement. Donc là t'es dans la merde, il suffit que l'autre personne, bah en fait le banquier il est en vacances. Allez t'as reperdu 10 jours et voilà. Et après faut gratter un avenant de prolongation de délai. Il suffit que le vendeur il soit pas ok. Et tu te retrouves dans la panique, ça te crée de la charge mentale, tu dors pas bien. Tu vois, il y a un écosystème de négativité derrière tout ça. Donc pour moi, vraiment, le compromis ou la promesse se signe, tu as la date, tu as tous tes rendez-vous bancaires, ton dossier bancaire, il est prêt et on lâche les chevaux.
- Speaker #1
Et tes rendez-vous, tu prends physiquement rendez-vous pour leur expliquer le projet ou maintenant un dossier,
- Speaker #0
ça suffit ? Maintenant, la visio se fait pas mal avec les banques, déjà. Ça dépend. Moi, je m'adapte assez à l'interlocuteur. je vois c'est Souvent, ils arrivent à me sortir des propos à distance et après, ils bloquent un rendez-vous en agence. Mais eux, même s'ils ont quoi qu'on peut dire, ça, c'est un peu modernisé aussi en banque quand même. Donc, ils essayent de gagner du temps là-dessus. Ils sont comme toi et moi. Ils n'ont pas de temps.
- Speaker #1
Et ça, quand tu achètes, tu achètes toujours via une SI ?
- Speaker #0
Non. Alors aujourd'hui, avec la fiscalité française, je préfère largement. Maintenant, ça va dépendre aussi du projet et du banquier. Tu vois l'investissement que j'ai fait à Frontière Suisse, je voulais le faire en SCI, on prêtait de l'argent qu'en nom propre, bah vas-y. J'ai dit ok, tu vois, j'avais pas envie de le perdre, je savais que c'était un bon deal quand même, donc j'ai accepté d'aller le faire en nom propre. Mais oui sinon je préfère, moi j'ai commencé par de la SCI, je suis formatée par du fonds d'invest, donc mon tout premier deal était en SCI et j'en ai que 3 en nom propre.
- Speaker #1
Ok, et SCI c'est une SCI qui a acheté les 52, 3 autres ?
- Speaker #0
Non, j'ai 4 SCI, une holding et après du nombre.
- Speaker #1
Ok. Et le banquier, c'est quoi les petits tips pour faire un beau dossier pour le banquier ? Un dossier qui lui plaît ?
- Speaker #0
Alors, il faut vous dire aussi que de toute façon, même si vous apportez le dossier au banquier, il va être obligé de se retaper l'intégralité de l'étude des docs. Et parfois, il va vous dire, ouais, votre dossier est mignon, mais ça ne sert à rien, ce genre de choses. Oui, mais en attendant, il va se rappeler de vous. Donc ça, c'est extrêmement important. Et moi, je sais qu'à chaque fois, mes dossiers manqués, ils me disent « Ah, mais si tout le monde était comme vous, c'est quand même cool. » Donc l'idée, c'est d'avoir... Moi, je le donne à chaque fois pour les gens que je coache. les docs de dossiers bancaires, tu as deux documents, tu vas avoir ton analyse de solvabilité personnelle et tu vas avoir l'analyse du bien. Donc tu as toute ta vie écrite. Donc tes salaires, ton épargne, ta dette, tes crédits, bref, tout est écrit comme ça déjà dès le début, même sans fouiner vraiment le détail du détail de ton profil, le banquier peut te dire directement j'y vais, j'y vais pas.
- Speaker #1
Mais ça c'est toi qui as créé ce doc ?
- Speaker #0
ou c'est pas un truc que la banque demande non c'est moi qui le crée je crée le doc comme ça je lui envoie et lui à l'oeil il se dit ouais je peux aller étudier je l'étudie pas parce que si il sait pas en fait il met ton dossier sur sa pile et puis chalala il te répond dans 3 semaines et toi t'as perdu 3 semaines moi je préfère que dès le début il me dise non je peux pas y aller et au moins je perds pas de temps je vais voir un autre interlocuteur je continue tu vois donc j'ai mon dossier d'analyse de solvabilité que ça soit solo, en couple, STI, peu importe voilà où il y a L'intégralité de ma vie, aujourd'hui il prend un peu de temps,
- Speaker #1
c'est compliqué,
- Speaker #0
et tu vas avoir aussi le dossier du bien. Parce que c'est bien d'avoir un beau dossier, t'as un peu d'épargne, un CDI, tu coches toutes les cases. Mais si t'as un bien où ça te rapporte pas d'argent, ça te met en galère tous les mois, c'est quand même pas très sexy. L'idée c'est vraiment, pour moi, c'est un peu comme dans du business, tu pitches ton dossier au banquier, il doit avoir... envie d'investir avec ses deniers personnels dedans. Moi, je sais que je suis passionnée par mes deals. Je peux t'assurer que je te pitche, tu mets de l'argent. C'est sûr. Parce que, vas-y, je te raconte les détails, je te montre les photos d'après. Maintenant, en plus, avec l'intelligence artificielle, tu peux tellement projeter les gens. Et quand ils se projettent, qu'ils s'identifient, ils ont envie de t'aider, tu vois. Donc, c'est...
- Speaker #1
C'est important, mais la forme aussi, quoi.
- Speaker #0
Ouais, tu peux mettre le cœur. C'est aussi pour ça que, tu vois, on peut aller sur le sujet, parce que c'est une question qui va venir, j'en suis sûre que tu l'as. Courtier ou on y va en direct ? Ça, on me la pose tout le temps. Alors, moi j'avoue que je respecte les courtiers, je connais des bons courtiers, il n'y a pas de souci. Par contre, je n'ai jamais été financée par un courtier. Pour moi, il y a énormément de courtiers qui savent financer les dossiers classiques, très simple. Pour ça, tu vas en ligne, tu vas voir n'importe quelle banque, si tu as un taux d'endettement à zéro, que tu as un CDI et que tu as de l'épargne, ça t'évitera de... mettre 3000 euros dans des frais de courtage. Bon, donc déjà, voilà, moi j'ai toujours été plantée par des courtiers, donc j'ai pas forcément le meilleur retour là-dessus. Bon. Ensuite, ce que je t'ai dit juste avant, moi je veux que le banquier, il ait envie de me suivre. Donc j'y vais avec du cœur. Mais le banquier, il mettra pas de cœur. T'es un dossier, t'es le numéro 40, tu vois. Donc ça veut dire qu'il va présenter le dossier, ça passe, c'est bien, ça passe pas, tant pis. Moi, si c'est un investissement qui vient compléter mon patrimoine, dans lequel je mets du cœur, qui vient... générer du cash, et j'y crois vraiment et je m'engage vraiment, je ne vais pas laisser ça dans les mains d'un gars que je connais depuis trois jours qui s'en fout royalement que ça passe ou que ça ne passe pas. C'est juste qu'il n'aura pas ses zones au-dessus. Ça n'a pas le même impact, tu vois. Donc, dans ces moments-là, moi, ce que je préfère faire, c'est dire au courtier, OK, et ça, il déteste. Je me suis fait lyncher sur LinkedIn là-dessus. C'est OK, quels sont tes interlocuteurs privilégiés ? Parce qu'ils n'en ont pas dans toutes les banques. Voilà. Ok, toi c'est LCL, banque postale, CIC. Ok, moi je vais pas voir ces banques-là, je vais aller voir, je sais pas, crédit MUC, caisse d'aide, voilà, autre chose. On se répartit le taf, t'arrives à me sortir un crédit avec une super offre, mais je te valide à 300% et je serai très contente de payer tes zonos. Enfin, y'a pas de sujet là-dessus, on reste quand même dans le respect de la personne. Par contre, si jamais tu me sors rien, et que moi j'ai le meilleur deal... au moins, j'aurais taffé un peu dessus et j'arrive à me sortir quelque chose. Donc, moi, je ne conçois pas de rester totalement inactif sur mon dossier alors que c'est un investissement qui va impacter toute ma vie. Ça va impacter les 25 prochaines années quand même. Oui, c'est important.
- Speaker #1
Et quant à ton banquier auquel tu finances, dont tu ne viennes pas racheter, etc. Là tu t'occupes à partir de là de la partie travaux, affiner les devis ? Ou c'est encore un peu tôt ? À quel moment tu dis ok j'enclenche maintenant et je prépare le début des travaux dans deux mois ?
- Speaker #0
Alors au moment où je vais demander mon financement, parce que comme je t'ai dit il y a un peu de temps souvent pour la signature promesse, compromis, tout se fait par mon claquant des doigts. Donc là j'essaye d'avoir un devis qui est quand même un peu plus affiné. Donc bien sûr j'aurais pas forcément choisi mon carrelage à ce moment là, ok. Mais j'essaye d'avoir vraiment une valeur qui s'en rapproche. Voilà, j'irais à 3 000 euros près. Comme ça, quand je vais pousser mon dossier bancaire, au moins je suis sûre. Et dans tous les cas, déjà, moi, je présente un devis travaux qui est plus important que mes travaux. Pourquoi ? Parce que ça s'appelle la vie.
- Speaker #1
Ton devis de travaux, tu le mets dans le dossier ?
- Speaker #0
Bien sûr. En carte ? Oui, bien sûr. Il est déjà dedans. Tout est dedans. Si je sais que j'en ai pour 60 000 euros de travaux, je vais pousser 4 heures. Au moins, je sais que je vais avoir un impact là-dessus. Après, il y a des techniques aussi pour récupérer son apport, mais on ne va pas aller là-dessus maintenant. Mais le devis de travaux doit être fait à ce moment-là. ce qui est important c'est de se dire que Quand tu vas signer officiellement chez le notaire, tous tes travaux doivent avoir été validés avant et ta date de démarrage de chantier doit être fixée. Moi, je signe chez le notaire l'après-midi ou le lendemain matin, les travaux démarrent. Je ne conçois pas, pareil, que tu puisses attendre deux mois, trois mois. Ça, c'est les gens qui s'y prennent au dernier moment, tu vois. Mais non, parce que peut-être que tu as demandé, pareil, un différé bancaire. Donc différé bancaire, on va avoir différé partiel où tu vas payer que les intérêts et l'assurance pendant X mois de 3 à 3 ans, tu vois. Et le différé total où tu ne payes que l'assurance. Tu vois, pour mon local commercial, j'ai eu 8 mois de différé total. Plutôt cool. Donc ça te permet de ne pas sortir de cash pendant le moment des travaux. Si jamais tu as 6 mois de différé et que là, tu as prévu tes travaux et en fait, le mec, l'artisan, il est booké, il est bon, il est booké, il n'a pas de temps, il dit c'est dans 3 mois. tu as déjà trois mois dans le baba. Moi, ce n'est pas possible. Ça doit être anticipé. Je signe chez le notaire. Mes travaux démarrent.
- Speaker #1
Et comment tu trouves justement cet entrepreneur qui va faire les travaux dans une nouvelle ville, par exemple ?
- Speaker #0
Moi, si vous en avez besoin, j'ai des partenaires qui se déplacent sur toute la France, qui sont safe.
- Speaker #1
Tu as des artisans qui se déplacent de Strasbourg à Brest ?
- Speaker #0
Oui, je connais des entreprises de travaux. Mon meilleur pote qui a une boîte de travaux. Il fait autant les travaux de mon local commercial que ceux à la frontière suisse, tu vois. Les gars se déplacent. Et sinon, je dirais bouche à oreille, il faut tester. Et pareil, c'est des trucs qui sont longs, tu vois, de parler de ces sujets-là. Mais tu trouves une entreprise travaux, tu vas regarder, tu demandes déjà l'assurance. L'assurance, tu vas regarder le CABIS, tu vas regarder le code APE. Les gens ne savent pas forcément, mais un gars qui va te refaire la toiture, son code APE, c'est pour de la plomberie. Ça veut dire que toutes ces assurances, c'est de la plomberie. Il tombe du toit ou il y a un problème, il n'a pas fini ta toiture, tu n'es pas assuré. C'est des trucs tout bêtes, mais il faut absolument faire attention à ce genre de détails et aux assurances. Donc, je dirais le bouche à oreille. Également, demander des photos, demander à voir les autres chantiers. Peut-être demander à avoir le contact d'autres personnes à qui ils ont fait les travaux. Parce que comme ça, tu peux échanger avec eux. T'essayes de vérifier que ce n'est pas sa tante. C'est mieux. Après, il y a des petites techniques, bien sûr, pour affiner. Moi, j'ai mon écosystème. C'est vrai que les gens qui viennent et qui rentrent dans mon écosystème, ils ne se posent pas de questions. Tu as tout avant. Tu as les décoratrices, tu as tout le package et au moins, c'est assez sain. Mais je sais qu'au début, je me suis déjà fait arnaquer sur mon tout premier chantier. Ça a été compliqué. J'ai eu plus de 78 pages de constat du CIF. C'est assez chiant, c'est un peu le...
- Speaker #1
Ca fait partie de la vie aussi mais surtout au début quoi.
- Speaker #0
Au début, c'est compliqué ouais.
- Speaker #1
Et t'as vraiment une personne qui suit tout le chantier ou ça t'arrive d'avoir 10 interlocuteurs et en fait c'est toi qui fais le chef de chantier ?
- Speaker #0
Non, tu prends une entreprise, c'est toi au corps d'état. Ouais. On a pas le temps. T'as autre chose à faire, moi aussi. Tu vois, d'aller dire ok les gars vous avez posé les rails, vous avez posé la laine de verre, donc là l'ailier à calais posé, ok est-ce que vous pouvez appeler le plaquiste ? Non. C'est un enfer ! Alors que là, tu as un interlocuteur, l'entreprise est tout corps d'état, c'est eux qui se débrouillent, ils font leur tambouille interne, tu viens, ils ont posé le placo. C'est différent. Donc non, moi, je ne recommande pas du tout. Je dirais que le poste que tu vas sortir, pour moi, c'est à la limite la toiture, ce genre de choses-là, ou assainissement, des postes un peu différents, mais pas sur de la rénovation classique de chantier.
- Speaker #1
Ok. Bon, le temps passe assez vite, on va essayer de boucler un peu la boucle, une fois que tu as tes travaux finis. qui vont un peu déraper en termes de temps et de budget, j'imagine que c'est tout le temps le cas.
- Speaker #0
Si tu as bien réussi à gonfler ton devis travaux, non. Moi, ça ne m'arrive pas, pas du tout. En termes de temps, oui, tu prévois toujours un peu plus, mais c'est aussi pour ça que tu viens prévoir un différé complémentaire et que tu viens demander à ta banque. Là, j'ai envie de te dire, tu récupères tes clés, tu fais bien ton petit... PV de livraison pour récupérer tes travaux avec les petites réserves et les coquilles, ok, ça c'est un truc qu'on oublie souvent. Et au préalable, t'auras quand même mis en travaux. Moi je suis un peu psycho du temps, tu vois. Mis en location tu veux dire ?
- Speaker #1
Ouais,
- Speaker #0
oui, pour la mise en location. J'aime toujours gagner un max de temps, enfin je déteste en perdre surtout. Donc ça veut dire que même, tu vois... des colocs j'ai déjà fait des photos il ya une chambre de coloc qui est prête avant les autres ça sera ma chante et moi c'est mieux en l'occasion et au moins je sais que le jour où mes travaux sont terminés l'après midi il ya les locataires qui arrive je perds pas de temps jamais tout est et ça tu anticipes quoi c'est quand tu sens que tu approches de la fin des travaux tu as une date de livraison aussi puis ok let's go je mets des annonces et c'est un excellent tu le sens plutôt bien et au pire tu prends un peu de marge tu vois mais au moins moi je sais que x date Et en plus, ça met un peu de pression aussi sur le chantier. Il ne faut pas en mettre trop non plus. Il faut rester safe. Mais moi, en tout cas, à chaque fois... Alors bien sûr, ça te met dans le jus. Ça m'est déjà arrivé. Là, je suis en train de courir. Je fais les finitions. Et puis là, je vois qu'il y a une petite trace. Je suis avec mon éponge magique. Je cours et je finis de monter les meubles. Mais ça marche très bien. Et ça m'a permis... J'ai une coloc où il y a quand même 8 personnes dedans. D'avoir une chambre témoin. J'ai plus... louer l'intégralité des huit chambres alors que les gens, ils venaient visiter. Mais en fait, il n'y avait même pas le placo. Mais sur la chambre finale, ils m'ont réservé tout le reste parce qu'ils savaient que c'était de la qualité, qu'ils allaient venir à la rentrée. Les parents, ils étaient rassurés. Je dois inspirer confiance aussi, je ne sais pas. Et tout s'est booké comme ça. Donc au moins, tu peux même si toi, limite, limite. Tu es un peu en galère de cash pour compléter ton budget immobilier. Tu récupères pour verrouiller tes dépôts de garantie que tu complèteras un peu. Après, tu vois comme ça, tu as un peu de geste et tu récupères derrière.
- Speaker #1
Et ça, la mise en location, tu t'en occupes du courant direct ? C'est toi qui postes les annonces ?
- Speaker #0
Oui, je ne passe pas par des agences. J'ai tout automatisé en interne, que ce soit en termes de facturation, de contact, etc. Par exemple, moi, dans chaque hall de mes biens, il y a toujours le contact du technique. Parce qu'en fait, sinon, il m'appelle moi et moi, j'appelle le technique. Non, en fait, t'appelles le technique tout de suite, ça va plus vite, tu passes pas par moi. Et alors maintenant, ça va faire un an que là, j'ai une assistante perso qui gère tout mon patrimoine immo. Avant, je le faisais toute seule. J'ai automatisé, j'ai des tableaux, j'ai des états locatifs, j'ai des trucs de relance, ce genre de choses-là. Mais une agence, c'est un peu comme tout, malheureusement. Je pense que si t'es loin, que t'es un peu détaché, que ton cashflow, tu t'en fiches un peu, que c'est que du patrimonial et que ça tourne. Maintenant les agences, ça reste de la gestion de personnel. Donc tu as beaucoup de gens où c'est juste un job pour eux. Ils s'en fichent royalement. Donc ils ne vont pas regarder que ta plainte est décollée, que le matelas est mort, il y a un trou dedans, ils ne te l'auront pas noté sur l'état des lieux. Ce genre de choses-là. Donc ton bien vient se dégrader avec le temps. Il y a une fuite. Ah ouais, ça fait trois mois qu'il y a la fuite, vous n'avez rien fait. Ouais, mais en fait Micheline est partie et on a eu quelqu'un qui a remplacé, mais la personne qui a remplacé n'était pas au courant. C'est toujours pareil.
- Speaker #1
C'est toujours un choix, avantage, inconvénient, un peu même chose.
- Speaker #0
Peut-être que tu me blagues en plus, t'imagines, moi j'en ai beaucoup. Donc le cumul est exponentiel.
- Speaker #1
Si on a envie que tu nous coaches, c'est quoi ton programme ? Comment ça se passe ? Il y a des formules ?
- Speaker #0
Oui, il y a des formules. Donc moi, j'ai quitté mon job grâce à l'investissement IMO. Et donc en 2022, j'ai cofondé Evermind Formation. Donc on forme les gens à l'investissement immobilier, mais également à l'achat-revente. Tu vois, si c'est quelque chose qui attire plus. Et donc on va avoir plusieurs formules. Tu as formule premium, expert, excellence. En gros, ça on verra ensemble parce que c'est vraiment sur mesure, ça dépend de la personne. Ce qui change le plus, c'est le nombre d'heures de coaching qu'on peut avoir en one-to-one. Tu as une heure, sept heures, quinze heures, ça dépend de toi. Si tu as besoin d'être vraiment accompagné, pas trop. C'est assez différent. Mais en gros, tu as un écosystème où tu as 30 heures de formation vidéo, donc en ligne. Tu vas avoir le bonheur de me voir pendant 30 heures sur ta télé. Mais tu peux aussi…
- Speaker #1
P- Donc, c'est 30 heures de formation sur tous les sujets dont tu as évoqué, visite, réalité banque, tout. Tu as tout.
- Speaker #0
Et tu as le package de ma vie pro et mon expérience terrain. Je donne beaucoup d'anecdotes de ce qui s'est passé de ma vie parce que c'est un truc que tu ne retrouves pas ailleurs au moins. Et donc tu as vraiment toute cette partie là, tu vas avoir des lives tous les mois, que ce soit avec des experts, avec moi où on fait de l'analyse d'annonces pendant une heure et demie, deux heures et on prend les annonces des gens et on voit et on lit les règlements de copro et on dépiaute tout. Et puis tu as un fiscaliste. Si tu appelles un fiscaliste, ça coûte 600 euros. Oui, nous c'est un fiscaliste qui est dédié pour la communauté, tu lui poses tes questions, c'est gratuit, il répond à tout ça. Tu vas avoir des documents, tu vois, on parlait de simulation, un simulateur travaux, on parlait de dossiers bancaires. d'études de marché, tout ça, toutes tes données est référencée pour les gens.
- Speaker #1
Trop bien. Et tout ça, on trouve sur ton site, j'imagine ?
- Speaker #0
Oui, sur Evermind. Et également, les gens peuvent me retrouver, parce que je suis... Je suis créatrice de contenu aussi.
- Speaker #1
Flirteuse immobilière.
- Speaker #0
C'est ça. Sur Instagram, beaucoup. Et
- Speaker #1
LinkedIn. Trop cool. Il paraît que tu es venue avec un petit code promo pour les auditeurs de matière libre.
- Speaker #0
Il paraît. Il paraît. Il paraît. Donc, en gros, il faut juste... Nous, on échange avec les gens. Les gens ne bougent pas trop en ligne comme ça parce que je ne peux pas prendre 40 000 personnes et je veux vraiment savoir si je peux l'aider. Donc il y a toujours un échange qui est fait avec moi ou avec ma team. Il faut simplement donner le code donc MATIRLIRE et vous allez avoir 20% sur l'intégralité de nos produits.
- Speaker #1
De toutes les formations quoi. Ouais. Trop cool. Là les plus d'excuses, ceux qui nous écoutent et qui sont toujours pas passés à l'action, vous avez 1. une solution, 2. un code promo. Tout à fait. Et puis là vous allez voir comment on peut militariser un peu tout ça au jour le jour à l'heure près. Ce qui va faire aussi améliorer et les cash flow et la perf au global. parce que Chaque minute compte. Et dernière question, savoir un petit peu ce que tu as dans ta tirelire. À part tes 54 appartements, comment ça s'organise dans ta tirelire ?
- Speaker #0
Alors donc, il y a de l'immobilier, ça tu l'as bien compris. Si on parle en termes de valeur, moi je suis sur à peu près 3 millions de patrimoine et j'ai 260 000 euros de loyer à l'année. Donc c'est plutôt cool, soit 10 000 euros net. En gros, tu comptes par mois juste avec l'IMO. J'aime beaucoup l'investissement donc j'investis également en bourse donc PEA et compte-titres. Je suis sur approximativement 50 000 euros dedans. Je pourrais mettre plus mais…
- Speaker #1
Et c'est sur quelle ? T'as une thèse ou t'as un sujet particulier ?
- Speaker #0
Plutôt des actions à rendement bien entendu. Moi je vais toujours chercher de la renta. Des actions soit sur mon PEA donc classique où il y a de la renta ou alors des actions américaines. Ok. Un peu d'ETF aussi, mais pas assez encore. Un peu de private equity, où j'ai investi un peu plus de 75 000 euros dedans. J'ai de la crypto.
- Speaker #1
C'est ça, les private equity, c'est des opportunités de copains, bouche à oreille, réseau. Au fait, j'ai des fonds, ou au fait, un tel a des fonds, j'y vais,
- Speaker #0
tu viens avec moi. Soit de la plateforme, parce que... Mon associé a eu des contacts et puis il m'a dit vas-y, il faut mettre là-dedans, tu vois, go, vas-y, vas-y. Ou alors des opportunités effectivement avec des potes. Tu vois, il y a une boîte assez cool où je suis rentrée à une valo de 1,5 million qui est à 4,5 maintenant. Plutôt cool, j'ai mis 50 000 euros dedans directement. Donc là, c'est vas-y, vas-y, c'est parti. ce genre de produit. Après, il faut juste que... Moi, j'investis pas forcément sur le... le projet, j'investis sur les gens. J'ai besoin de croire en la personne, en sa zone de génie. Il y a un truc qui se passe, tu ressens le truc. Bon, il ne faut pas que le projet soit pété non plus. Mais en gros, c'est genre...
- Speaker #1
L'entrepreneur compte beaucoup,
- Speaker #0
ouais. Je pense qu'un projet pourri avec un bon entrepreneur, il pourra pivoter. Un projet génial avec un entrepreneur naze, ça ne va pas donner grand-chose. Voilà, donc private equity. J'ai dit private equity, bourse, IMO. Je fais un peu de crypto, mais ce n'est pas trop ma zone de génie. Je trouve que ça demande une gestion assez dynamique. Et ça me saoule, je n'ai pas le temps. Puisque moi, je fais du business, je fais de la formation, de l'immobilier, tout ça. Non, la crypto, ce n'est pas trop mon truc. Donc, je dois avoir 15 000 euros dessus, mais ce n'est pas ce que je préfère. Et après, il y a plein de choses que j'aimerais faire. Mais il faut dire que moi, tout le cash que je génère aujourd'hui, ... Je le réinvestis aussi beaucoup, soit dans du business. Là, je t'ai dit, je lançais une boîte de studio vidéo. Donc, j'ai injecté 100 000 euros dedans, déjà dès le début. Ça prend de la bande passante. Et après, beaucoup dans l'immobilier. Là, mes studios vidéo, j'ai mis 60 000 euros dans le projet. Donc, tu investis. Il faut aussi que j'ai le temps pour récupérer, pour pouvoir faire tourner mon cash ailleurs. Donc, ça prend un peu de temps.
- Speaker #1
Tu es quand même bien organisé à l'image de tes investissements immobiliers. J'ai l'impression que tu es bien organisé aussi à titre perso. Ce qui est assez rare dans ce podcast matière libre où souvent ceux qui viennent ne sont pas très organisés. Alors il y a beaucoup d'entrepreneurs donc forcément beaucoup t'investis dans la boîte et dans le quotidien mais ils ne sont pas autant organisés que toi sur prêt-équitif, bourse, financier, etc.
- Speaker #0
Dis-toi que moi tout ce que je gagne en tout cas quasiment je le réinvestis. Je ne suis pas, les voitures ça ne m'intéresse pas des masses, même si je fais des garagistes, il ne faut pas déconner. mais J'ai passé cette phase là, donc pour moi c'est un peu plus sympathique qu'autre chose et puis les voitures de collection j'y connais rien. Le shopping, un sac à main ça me procure aucun plaisir. Donc le seul truc qui me fait kiffer c'est l'île Maud quoi. C'est très bien. Je préfère acheter des appart à gogo, ma vie c'est une monopolie, clairement.
- Speaker #1
J'ai l'impression que c'est bien parti quoi, trop cool. et petit disclaimer habituel évidemment tout ce qu'on se dit c'est pas du conseil en investissement pour l'instant c'est plutôt du partage d'expérience de conviction et un peu d'émotion aussi parfois donc toujours important de noter Amine merci bravo déjà pour ton monopoli que t'as créé c'est bien parti et en plus maintenant ce que j'adore c'est que tu le transmets aussi t'accompagnes ceux qui veulent le faire donc il y a une vraie générosité de passer un peu la main d'aider les autres à faire un peu comme toi et les accompagner donc c'est cool donc bravo et merci pour tous ceux que tu as déjà accompagné et pour tous ceux qui veulent s'y mettre allez-y, foncez vous avez le code Matyrelire donc pas d'excuses merci pour ton temps, bravo et puis sûrement à très bientôt parce que je pense qu'il y a d'autres sujets qu'on va creuser ensemble carrément,
- Speaker #2
merci merci d'avoir écouté cet épisode de Matyrelire j'espère qu'il vous a permis de découvrir de nouvelles manières de faire résonner votre argent et si l'épisode vous a plu Je vous invite à vous abonner sur votre plateforme d'écoute habituelle, à le partager autour de vous et à laisser un commentaire ainsi que 5 étoiles sur Apple Podcast. A très vite pour un nouvel épisode.
