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Mon podcast IMO.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, le podcast qui parle IMO en clair et sans blabla. Je suis Baptiste Julien Blandet, journaliste à MySweetImmo. Et aujourd'hui, nous allons parler de taux de crédit avec Bruno Rouleau, délégué général de la Fédération du courtage en crédit. Bonjour.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Bonjour Baptiste.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Alors... Que peut-on dire de la situation actuelle ? On a l'impression que tous les acteurs se font acte d'un statu quo au niveau des taux. Est-ce que vous partagez ça ?
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Oui, il y a un statu quo évident, de toute façon qui se transforme et qui se visualise dans les grilles des banques dans tous les cas. Alors on peut peut-être aussi analyser le contexte parce que bien évidemment le contexte politique joue par rapport à cela. On a pu parler forcément de la dégradation de la dette souveraine française parce que... Ça y est, les agences de notation sont passées par là, on s'y attendait, le marché a anticipé.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Et ça ne reviendra pas avant quelques mois ?
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Oui, alors elles sont quand même en attente, puisqu'il y a des réserves sur plusieurs d'entre elles, et notamment face à la situation politique de la France, capable ou pas de sortir une loi de finances, et une loi de finances qui sera dans le bon sens de ce qu'attendent les partenaires européens et les agences de notation. C'est-à-dire réduction du déficit et puis traitement de la gestion du problème des retraites. Si on parle vraiment tôt marché, aujourd'hui on est effectivement dans une période hyper stable. Alors certains vous disent que ça a baissé un petit peu sur ce mois-ci, d'autres avaient repris un peu là.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
C'est plutôt des ajustements concurrentiels.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Oui ce sont des ajustements concurrentiels parce que toutes les banques ont quasiment bouclé leurs objectifs de l'année. Donc on va juste privilégier les segments haut de gamme. Et dans ces conditions là, on a des fourchettes. Par contre ça c'est à observer, c'est que ces fourchettes de... de dérogation ou de fluctuation sur chacun des segments et en fonction des maturités, 15 ans, 20 ans, 25 ans qui sont les plus traditionnels, on voit que les écarts se sont redistendus. C'est-à-dire qu'on avait avant 10, 15, 20 centimes d'écart sur chacune des maturités. Aujourd'hui, on se retrouve avec des maturités vraiment avec 40 centimes entre les différents.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Le produit d'appel qui a toujours été le crédit, pendant un temps, ça a un peu réduit. Les banques ont moins utilisé ça pour... avoir de captation de nouvelles clientèles. Et là, on revient sur des logiques et on cible les clients les plus intéressants, parce qu'ils ont de l'épargne, ils ont plein de revenus.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Exactement. Aujourd'hui, les banques savent que, comme je vous ai dit, elles ont fait le plein au niveau des conditions. Elles sont dans une incertitude concernant l'année prochaine. On pourra discuter, je pense qu'on va en parler, parce que c'est une incidence sur les perspectives de taux, y compris des cotos directeurs, que ce soit au niveau de la France ou de l'Europe, dans tous les cas. Mais ce qui est intéressant à savoir, c'est qu'effectivement, les banques vont aller chercher une fois encore, quand ce sont des restrictions auxquelles elles ont fait le plein, elles vont chercher la priorité sur les gros potentiels, les CSP+, avec des gros revenus, du gros patrimoine, dans tous les cas. Donc là, on a effectivement des décotes. Et j'ai plusieurs de mes confrères qui, en permanence, font la publicité de taux particulièrement attractifs qu'ils ont obtenus. Mais la moyenne aujourd'hui, alors... Pour répondre à votre question, 15 ans, on est entre 3,25 et 3,35 à peu près. Vous rajoutez 10 centimes à chaque maturité. Donc 20 ans, vous êtes à 3,35, 3,45 et 3,45, 3,55 sur 25 ans. Avec des écarts, je le répète, beaucoup plus larges.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Mais en même temps, cette stabilité, elle peut être rassurante. Parce que du coup, quelqu'un qui a un projet immobilier, il peut un peu plus se projeter en se disant, sur les six prochains mois, ça va rester à peu près bien. Donc j'ai un peu le temps pour choisir mon bien. parce que je ne me ferais pas rattraper par les taux et mon budget, je ne vais pas devoir le casser et le reprendre dans 6 mois.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Alors ça, c'est le raisonnement logique et humain. Il y a un deuxième paramètre dans ce sujet-là, c'est l'évolution du marché de l'immobilier lui-même. C'est comme moi, on n'a pas eu de choc d'offre. On voit quand même se pointer régulièrement des reprises, des rebonds de prix du marché. Et donc si vous reportez, certes le taux sera relativement stable, en tout cas pour les prochains mois, parce que Aujourd'hui, il faut avoir une boule de cristal pour pouvoir juger à 6-8 mois, mais en l'occurrence stable. Mais derrière ça, le problème, c'est est-ce que je ne suis pas en train de constater une remontée des prix, puisque les biens de qualité, eux, s'arrachent de plus en plus de nouveau.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Mais le marché reste quand même acheteur pour le moment, et donc le pouvoir de négociation est quand même encore du côté de l'acheteur pour le moment. Vous êtes en train de dire que ça change de main. Oui, c'est en train de changer de main quand même. Les vendeurs retrouvent encore une capacité. En fait,
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
c'est que d'un phénomène de marché de psychologie. Et de confiance. C'est-à-dire que l'acheteur, lui, effectivement, va pouvoir se voir et se dire que c'est peut-être l'occasion de le faire ou je vais attendre un point. Mais le vendeur, lui, commence à entendre parler de ce côté rassurant pour l'acheteur. Et il se dit, je ne vais peut-être pas forcément être obligé de baisser mes prix. Donc, il commence à remonter. Et on voit cette tendance de 3 à 4 % qui a été évoquée. Alors, on parlera toujours des disparités avec des zones. un peu particulière. Mais si on prend l'ensemble du marché, tout le monde constate, les notaires comme l'AFNAIM constatent, qu'on a une remontée, une poussée, et notamment sur les biens traditionnels, les appartements ou les petites maisons, dans tous les cas.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Et donc, dans ce que vous dites, et c'est je crois aussi un constat qui a été tiré, c'est qu'à nouveau les longues durées, les prêts de longue durée vont encore augmenter, et que s'il y a une tendance à ce que les prix repartent à la hausse, ça veut dire que les gens vont étendre un peu plus longtemps leurs crédits.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Oui, c'est déjà ce qu'on constate, puisqu'on est aujourd'hui sur une durée initiale, parce que la maturation, c'est-à-dire la duration réelle de détention du bien, elle reste toujours aux alentours de 8-10 ans. Mais la durée initiale, elle, elle a bondi. Il faut se rappeler qu'il y a moins de 10 ans, on était à 17 ans de durée initiale moyenne. Alors ce sont des moyennes. Et aujourd'hui, on est à plus de 21 ans. Et on est avec un taquet qui est décrété par le Haut Conseil de la stabilité financière, qui est de 25 ans. Alors certes, les banques, elles ont un peu de dérogation, mais elles n'ont pas forcément envie d'y toucher en permanence. Et ça veut dire que plus on tend vers le 25 ans, plus ça va devenir compliqué. C'est-à-dire que la marge de manœuvre...
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
C'est-à-dire qu'il pourrait y avoir un retour du prêt à 30 ans ?
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
En tout cas, c'est ce que les acteurs du marché du crédit demandent, dans tous les cas. D'autant plus que la législation n'a pas bougé. C'est-à-dire que les PTZ, les prêts sociaux et réglementés prévoient toujours le 30 ans. C'est juste le gouverneur de la Banque de France et le HCSF qui ont bloqué, dans une certaine mesure, ce marché. Donc oui, un allongement, mais qui n'a plus beaucoup de marge de manœuvre.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Vous le disiez, les taux évoluent sur deux registres. La dette de la France, les OAT et tout ça qui vont faire les petits différentiels, les engagements concurrentiels entre les banques.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Et le marché international.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Et il y a aussi la politique monétaire européenne, la BCE. Tout le monde semble dire que la BCE ne va pas trop bouger. Et dans les prochains mois, ça va rester au niveau actuel. Vous partagez ça ?
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Alors, je ne suis pas Christine Lagarde, ni le comité des gouverneurs des banques centrales européennes. Mais en l'occurrence, il y a deux éléments logiques. C'est que premièrement, on avait remonté les taux parce qu'il y avait l'inflation. L'inflation est redescendue. On est en dessous des 2% qui est l'objectif de la Banque centrale sur la zone euro. Et sur la France, on est même à 1,2, 1,3. Donc ce qui veut dire qu'il n'y a pas de nécessité de prévoir une anticipation de hausse des taux. Par contre, ce qui est vrai, c'est qu'on a quand même de l'autre côté nos petits amis de tout l'environnement. Parce qu'il y a la France, mais il n'y a pas que la France.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Il y a les Etats-Unis.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Il y a les Etats-Unis notamment, mais il y a le contexte politico-économique, voire un peu conflictuel aussi, qui se présente dans plusieurs coins du monde. Et en ce qui concerne la Fed, c'est vrai qu'on sait très bien que le président Trump essaye de pousser Powell à descendre de nouveau pour relancer, parce que la machine américaine est quand même bien grippée. Est-ce qu'ils vont le faire ? Est-ce qu'ils ne vont pas le faire ? Parce que d'un autre côté... On va relancer aussi l'inflation, certes, mais aussi on va sortir du marché un certain nombre d'acteurs. Donc c'est une petite guerre de chien-chat entre les uns et les autres. Tout le monde s'observe. Je pense qu'on est sur une période relativement stable. Si on est vraiment franco-français, normalement l'OAT n'est pas un référentiel directement impactant sur le marché, mais c'est un référentiel parce que c'est le prix de la dette française nationale. et il n'y a pas de raison qu'aujourd'hui les banques prêtent. en dessous de ce niveau. Rappelons, OAT aux alentours de 3,45 à peu près est assez stable. Donc aujourd'hui, les prêts, avec les taux que je vous ai donnés, normalement, on devrait avoir une légère pression à la hausse, mais toute légère, donc plutôt de la visibilité agréable.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
On parlait de la Fed, effectivement, avec la volonté politique, la Fed baisse. Donc si cette volonté politique, si la Fed cède à la volonté politique, peut-être, est-ce qu'on peut imaginer que la BCE... Du fait d'une succession de baisses trop importante de la Fed, soit un peu forcée et contrainte à baisser un peu aussi pour rester dans le match ?
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Alors, là aussi, tiraillement entre deux stratégies. Soit on s'aligne pour ne pas être décroché des Etats-Unis par rapport au sujet de la relance économique. Sauf que le trublion là-dedans, c'est encore le président Trump avec ses droits de douane et ses conflits assez erratiques quand même. On sera tous conscients de ça. Ce n'est pas péjoratif que de le dire. Mais derrière, il faut savoir aussi que l'Europe a besoin de reconstituer l'attractivité vis-à-vis des investisseurs. Donc si elle propose des taux trop bas, sachant que les Etats-Unis et le dollar sont quand même encore la référence monétaire internationale principale, si l'euro veut pouvoir se porter et jouer son jeu, il faut aussi qu'il attire des capitaux. Donc baisser les taux là-dedans... C'est relancer la consommation. Est-ce que ça ne va pas se transformer par une relance de l'importation aussi ? Et on voit bien les grands capitaines de l'industrie, françaises ou européennes, qui essayent de se réimplanter chez les Américains pour éviter les droits de douane dans tous les sens. Donc c'est une petite guéguerre qui n'est pas facile à suivre parce qu'il y a beaucoup d'enjeux parasitaires. Et dans ces conditions-là, moi je pense qu'il faut plutôt miser sur la stabilité. D'ailleurs Christine Lagarde avait dit qu'il y avait peu de chances qu'on bouge quoi que ce soit dans la ligne directrice à défaut de tout conflit. supplémentaires qui viendraient frapper à la porte de la France.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Il y a un élément qu'on ne maîtrise pas, c'est que pour le moment, jusqu'à présent, la Fed a été plutôt indépendante, même s'il y a eu des années où il y a eu un peu moins d'indépendance. Mais là, s'il y a vraiment la fin d'une vraie indépendance, peut-être que du coup, la parole de la Fed va être remise en question et que suivre la parole de la Fed peut être défavorable et décrédibiliser la BCE si elle s'aligne sur un organe frère mais qui, lui, n'a plus de légitimité.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Oui, alors le sujet, effectivement, c'est la mise sous tutelle de Jérôme Powell à la direction de la Fed. Mais il ne faut pas oublier non plus qu'il y a quand même des actions judiciaires qui sont engagées par rapport aux décisions ou aux volontés du président Trump. Et deuxièmement, toutes les instances internationales et pas que l'européenne, on a aussi le côté asiatique, qui ont mis en garde sur une trop grande intrusivité. du pouvoir politique américain dans la politique monétaire internationale. Je vous répète, on a beaucoup d'éléments parasitants qui peuvent intervenir et je pense qu'on est plutôt dans une guerre d'intox plutôt qu'une vraie réalité économique aujourd'hui.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Et puis il faut rappeler, les banques centrales, leur indépendance, c'est si se garantit aussi la structure du système.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
La structure du système international est de ce côté-là. C'est pour ça que tout ce qui vient la perturber, les conflits monétaires... Les crypto-actifs et les volontés qui sont gênants pour la politique réglementaire, je ne suis pas en train de juger la valorisation des crypto-actifs, mais c'est juste que ça perturbe les réglementations et la politique de régulation monétaire internationale. Et donc tous ces éléments-là sont aujourd'hui au cœur du système et avec un vrai enjeu de nouveau monde par rapport à ça. Mais pour nos éditeurs qui sont directement impactés sur le crédit immobilier, On peut y aller, faites attention, maîtrisez bien votre projet, maîtrisez bien vos sujets parce que les banques ont rouvert mais avec une certaine vigilance.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Et à nouveau faire jouer la concurrence.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
Et faire jouer la concurrence, y compris en allant voir des courtiers.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
On a parlé de taux, mais il y a aussi le taux de l'assurance qui peut faire le différentiel final et là on peut aller dans des grands écarts. Oui,
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
la garantie et puis on pourrait parler de la rénovation énergétique et des travaux qu'il faut amener avec dans tous les cas. Donc il faut confier son projet avec des vrais sujets, des vrais professionnels.
- Baptiste Julien Blandet (MySweetImmo)
Merci Bruno Rouleau. Merci Baptiste. Je rappelle que vous êtes délégué général de la Fédération des courtiers en crédit, du courtage. Du courtage. Quant à nous, on se retrouve très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Si cet épisode vous a plu, likez, commentez, partagez, parlez-en autour de vous. Et bien sûr, vous nous laissez des étoiles. On aime bien les 5 étoiles chez MySuite IMO.
- Bruno Rouleau ( Fédération du courtage en crédit)
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