Transcription

• Cyril Sabatié

  Mon podcast IMMO.

• Ariane Artinian

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, journaliste, fondatrice de My Sweet Immo. Et aujourd'hui, je vous propose un rendez-vous juridique avec Cyril Sabatier, avocat spécialisé en droits immobiliers, associé du cabinet LBVS. Bonjour.

• Cyril Sabatié

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian

  Cyril, on est ensemble pour parler d'un sujet qui préoccupe grandement vos clients, le contournement des honoraires de l'agent immobilier.

• Cyril Sabatié

  Oui, sport national j'ai envie de dire, effectivement dans le cadre de l'activité d'intermédiation immobilière. On a régulièrement du contentieux, que ce soit à l'égard des vendeurs ou à l'égard des acheteurs, sur la volonté des parties de faire l'économie des honoraires et du travail de l'intermédiaire immobilier.

• Ariane Artinian

  Qu'est-ce que vous leur dites à vos clients ? agents immobiliers pour que tout se passe bien au niveau du règlement des honoraires ?

• Cyril Sabatié

  Je dirais que le premier critère, c'est la rigueur parce qu'on a tendance un peu parfois à avoir des collaborateurs dans les agences qui travaillent avec une certaine forme de facilité et d'immédiatité. immédiateté, notamment le SMS, le WhatsApp qui devient le seul moyen de communication à l'égard des mandants ou des acquéreurs, ça c'est vraiment ce que je déconseille ou en tout cas si les professionnels l'utilisent, je conseille véritablement de doubler la communication ensuite au travers notamment d'un email et aujourd'hui l'IA nous démontre que des comptes rendus de visite par exemple se font assez facilement avec les outils que les professionnels ont à leur disposition.

• Ariane Artinian

  La cour de cassation a rendu un arrêt le 7 mai dernier qui a fait beaucoup parler de lui. Alors qu'est-ce qu'il dit cet arrêt et surtout qu'est-ce qu'il change ? Est-ce qu'il change vraiment quelque chose par rapport au dernier arrêt de 2008 ?

• Cyril Sabatié

  Alors c'est vrai que ça a fait écouler pas mal d'encre, mais parce qu'aussi il a été pas mal relayé notamment par vous, mais plus largement par la presse ensuite. Alors c'est un arrêt qui ne change rien, il n'y a rien de nouveau. Effectivement, vous avez raison. raison, 2008 c'est l'arrêt d'assemblée plénière de la Cour de cassation, c'est-à-dire une réunion assez solennelle des chambres de la Cour de cassation, qui a fixé le principe qu'un acquéreur, quand bien même il n'est pas lié avec l'intermédiaire immobilier au travers d'un... d'un mandat, dès lors qu'il commet une faute, peut parfaitement voir sa responsabilité engagée et devoir indemniser l'agent immobilier du montant des honoraires qu'il lui a fait perdre. Donc en ça, ce n'est pas vraiment une nouveauté. C'est bien d'enfoncer le clou, c'est bien de le rappeler, parce que parfois les acquéreurs prennent certaines largesses et ont tendance à essayer de contourner, je dirais, de concert ou pas avec les vendeurs, parce qu'il n'y a pas toujours une collusion frauduleuse, arrive quand même et cet arrêt il a le mérite de rappeler que effectivement le travail de l'agent immobilier quand il est fait il doit être rémunéré.

• Ariane Artinian

  Cet arrêt il rappelle des indices pour caractériser la fraude, la faute, c'est quoi ces indices ?

• Cyril Sabatié

  Alors la particularité ce qu'il faut bien retenir c'est que comme on est dans ce qu'on appelle nous dans notre jargon une responsabilité extra contractuelle qu'on appelle aussi délictuelle, il faut être en mesure de rapporter la preuve de la faute. de l'acquéreur c'est à dire que l'acquéreur a commis des agissements de nature à faire perdre son droit à honoraire à l'agent immobilier et donc à ce titre effectivement on va rechercher quels sont ces agissements mais au premier chef j'ai envie de dire ce qui est important c'est que l'agent immobilier soit en mesure de rapporter la preuve qu'il a fait des diligences et notamment là en l'occurrence dans cet arrêt du 7 mai démontrer qu'il a fait la visite en l'occurrence qu'il a fait la visite en premier qu'il a dénoncé sa visite à ses mandants, idéalement comme je le disais en propos liminaire, pas par WhatsApp mais peut-être par un compte rendu de visite un peu circonstancié. Et ensuite, effectivement, dans cet arrêt du 7 mai 2026 qui conforte l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait été rendue précédemment, la Cour d'appel, parce que c'est elle qui a recherché ces éléments plus que la Cour de cassation qui ne statue qu'en droit, mais dans les faits, effectivement, la Cour d'appel... la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, est allée regarder les mentions notamment qui figuraient dans l'avant-contrat, est allée vérifier qu'il n'y avait pas de mention de la négociation dans les actes, etc. Donc les magistrats vont s'attacher à examiner les pièces qui vont être apportées par le conseil de l'agence.

• Ariane Artinian

  Il y a une clause anti-agence aussi qui apparaît dans le compromis et qui a disparu chez le notaire.

• Cyril Sabatié

  Oui, c'est significatif ça. En fait, on se rend compte que... compte que, en fait... Comme le compromis, l'avant-contrat, ce n'est pas un document publié, j'ai envie de dire, personne ne peut en avoir connaissance hormis les parties. L'acte authentique, lui, il est publié à la conservation des hypothèques et si demain vous voulez le commander, vous avez le contenu intégral. Donc en fait, je pense qu'ils ont dans un premier temps indiqué dans la promesse qu'ils faisaient leur affaire personnelle du sujet de l'agent immobilier et puis peut-être il leur a été conseillé à un moment donné de ne pas le faire apparaître dans l'acte authentique pour ne pas que ça se retourne contre eux. Sauf que finalement... Je pense que le juge a bien apprécié que cette question figurait dans l'avant-contrat, pas dans l'acte définitif et que, en définitif, ça démontrait la volonté frauduleuse des parties.

• Ariane Artinian

  Et ça, c'est un type de manœuvre qu'on voit régulièrement dans les ventes ?

• Cyril Sabatié

  En fait, ce qu'on voit régulièrement, c'est qu'à un moment donné, quelqu'un sait. le notaire ou le vendeur que l'acquéreur a visité avec une agence ou qu'il a découvert le bien au travers d'une agence. Et donc le notaire mais aussi le vendeur peut vouloir se protéger en mettant une clause du type les parties ont négocié par elles-mêmes ou quelque chose comme ça, et l'acquéreur fera ou les parties feront leur affaire personnelle des éventuels recours des intermédiaires immobiliers. Vous voyez, quand vous avez ce type de clause, c'est quand même un indice significatif que l'on sait quelque chose. quelque part que l'acquéreur n'a pas trouvé le bien tout seul. Donc c'est une clause qu'on retrouve assez régulièrement.

• Ariane Artinian

  Pour un agent immobilier qui nous écoute, quelles sont concrètement les trois actions à mettre en place tout de suite pour éviter que ces problèmes se reproduisent ?

• Cyril Sabatié

  La première des actions, c'est vraiment toujours dénoncer par écrit la visite. On n'est pas obligé d'avoir un bon de visite ou une reconnaissance de visite. Et ce qui est important... c'est de dénoncer la visite avec le nom du candidat acquéreur qui a visité. Ça, c'est ce qui va créer la primauté du droit sur cet acquéreur. Il faut savoir que là, on parlait d'une action extra-contractuelle, mais on aurait pu envisager une action également contre le vendeur, puisqu'en principe, dans les mandats, le vendeur s'interdit de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur qui lui a été présenté. Encore faut-il que l'agent immobilier ait formalisé sa vie. cette présentation, notamment au travers d'une dénonce de la visite. Ensuite, vous me demandez trois points. En fait, ça va dépendre parce que, par exemple, l'agent immobilier, parfois, il ne sait pas que la vente se fait avec l'acquéreur. Il le découvre bien plus tard. Mais là encore, normalement, dans le mandat, le vendeur doit dénoncer l'acquéreur qu'il a trouvé. Ce qui permet aussi à l'agent immobilier de pouvoir vérifier que... finalement la personne qui a acheté le bien n'est pas quelqu'un qui l'aurait fait précédemment visiter. Donc chaque situation est un peu différente selon qu'on découvre après la vente, pendant la vente, après la visite, chaque situation. La situation est différente et là la particularité aussi dans ce dossier, dans cette affaire, c'est que l'acquéreur et le vendeur ont conclu sans l'intermédiaire d'une autre agence. Parce que si on lit les faits, ils ont visité une première fois avec l'agence qui les a poursuivis, ils auraient visité une deuxième fois avec une autre agence. Et finalement ils ont décidé de passer la vente sans le concours d'agence. Voilà, donc en fait, chaque situation est très spécifique du cas d'Espagne.

• Ariane Artinian

  Et pour un acquéreur maintenant justement qui visite un bien via plusieurs agences ? Comment on fait pour éviter de se mettre en risque ?

• Cyril Sabatié

  Ça veut dire donc déjà qu'on a un mandat non exclusif. Donc, on a le risque de faire visiter un acquéreur et qu'il achète avec une autre agence. Mais comme je vous le disais tout à l'heure, à partir du moment où moi, agent immobilier, j'ai la primauté de la visite et que je dénonce cette visite, normalement, si mon mandat est bien rédigé, ce qui est quand même le cas de la majorité des mandats désormais, mon mandat, une fois que j'ai fait ma dénonce, mon mandat prévoit que le vendredi, vendeur ne peut pas vendre, même avec une autre agence, à un acquéreur que je lui ai présenté en premier. Donc, d'où l'importance de la dénonce de visite notamment.

• Ariane Artinian

  Ma question était plutôt un conseil haut au consommateur, Ausha l'acquéreur. Voilà, aujourd'hui, je cherche à acheter un bien. Des fois, je cherche un peu à négocier jusqu'où je vais et comment je fais pour pas que ça se retourne contre moi.

• Cyril Sabatié

  Alors moi, je donne pas de conseil aux acquéreurs, je donne plutôt des conseils aux agences. Mais en tout cas, ce qui est certain... c'est que l'acquéreur il doit être transparent c'est à dire que il visite avec l'agence a il visite avec l'agence b si l'opération est sur le point de se finaliser avec l'agence b parce qu'il a plus d'affinités par exemple il doit dire à un moment donné à l'agence b qu'il a précédemment visité. Ça, c'est indispensable.

• Ariane Artinian

  Donc ça, c'est de la transparence et de l'honnêteté intellectuelle ?

• Cyril Sabatié

  C'est de la transparence, de l'honnêteté intellectuelle, mais aussi, c'est pour éviter les risques juridiques, parce qu'après, l'agence B va travailler le bien avec le vendeur, et puis le vendeur, lui, ne va pas forcément voir que c'est le même acquéreur qu'avait précédemment visité, selon comment s'est faite la dénonce de la visite, etc. Donc ça évite toute difficulté. j'ai envie de dire, ultérieure de concours entre agences et de combats sur un droit honoraire.

• Ariane Artinian

  Dernière question, est-ce que tout ça, ça modifie aussi l'arbitrage entre mandat exclusif et mandat simple ? Est-ce que ça ne va pas renforcer l'intérêt du mandat exclusif ?

• Cyril Sabatié

  Il est certain que le mandat exclusif, il écarte toute difficulté de ce point de vue-là, encore que si les parties passent en direct, Là encore, c'est le jeu du monde. mandat, mais avec un mandat exclusif, on aurait tendance à aller rechercher la responsabilité du vendeur plus facilement que celle de l'acquéreur. Après, il est vrai que en mandat non exclusif, moi je dis pas mandat simple parce que ça n'existe pas, en mandat non exclusif, il y a une concurrence, il y a du concours et ça implique nécessairement d'être beaucoup plus rigoureux, j'ai envie de le dire comme ça, même s'il faut être rigoureux avec un mandat exclusif, mais ça implique d'être beaucoup plus organisé avec un mandat simple pour éviter effectivement les concours entre agences, les multi-présentations etc.

• Ariane Artinian

  Merci beaucoup Cyril je rappelle que vous êtes avocat spécialiste du droit immobilier associé du cabinet LBVS Merci Ariane, au plaisir Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes surtout vous likez, vous partagez vous vous abonnez vous commentez et vous nous laissez des étoiles. N'oubliez pas, on adore les 5 étoiles chez My Sweet Emo.

• Cyril Sabatié

  Mon podcast Emo.