Description

Hausse des volumes, prix stables, taux d’intérêt autour de 3,2 % : pour Jordan Frarier, président de Foncia Transaction, c’est le moment d’acheter ou de vendre. Il analyse le marché immobilier en France, les dynamiques régionales et conseille particuliers et pros.

Jordan Frarier est l’invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, il dresse un bilan lucide du marché immobilier ancien en 2025 : volumes en hausse de 5 %, prix stables (+1 %), surfaces en progression (+2 %) et taux d’intérêt autour de 3,2 %.

Faut-il attendre ou se lancer ? « Les prix sont tout à fait corrects, les taux aussi. On ne sait pas de quoi demain est fait. Il ne faut pas attendre », affirme-t-il. Il encourage particuliers et investisseurs à agir dès maintenant plutôt que parier sur une baisse hypothétique.

Quelles villes tirent leur épingle du jeu ? Strasbourg, Nîmes, Avignon affichent une dynamique supérieure à la moyenne nationale, notamment grâce à l’absence d’encadrement des loyers et à des rentabilités attractives. Les grandes métropoles comme Paris et Lyon reprennent des couleurs, tandis que les marchés de résidences secondaires se montrent plus attentistes.

Son conseil aux pros : « C’est un marché complexe, l’erreur n’est pas tolérée. Il faut être pédagogique et suivre les vraies règles du marché », rappelle-t-il.

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Transcription

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Mon podcast imo.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast imo. Aujourd'hui, on fait le point sur le marché de la transaction dans l'ancien et on en parle avec Jordan Frarier, président de Foncia Transactions. Hausse des volumes, prix globalement stable, mais dynamique fragile. Il va tout nous expliquer. Jordan, bonjour.

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Bonjour Ariane. Alors effectivement, on a un premier semestre et un mois de juillet qui se terminent dans quelques heures, plutôt encourageant au départ, c'est-à-dire avec une belle activité qui a repris des couleurs sur le premier trimestre, avec des volumes qui étaient en croissance de 8%. Sur le deuxième trimestre, pour achever ce premier semestre, on est d'abord resté dans la dynamique du premier trimestre sur les mois d'avril et de mai. Mais on a senti un premier tassement sur le mois de juin, qui se confirme sur le mois de juillet en termes de volume. Et on est progressivement, après un premier semestre à 8%, en train de revenir sur un plus 5%.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce qu'on peut dire schématiquement que le premier trimestre 2025 a été très bon dans la lignée de la fin de l'année dernière et que depuis c'est toujours bien mais de moins en moins bien ?

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  C'est un excellent résumé. On a un printemps qui tasse l'activité et un début de l'été qui confirme ce ralentissement de la dynamique de la croissance qu'on avait commencé à constater sur le T4 de l'année dernière.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors là, on parle des volumes de vente. Au niveau des prix, qu'est-ce qui se passe ?

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Au niveau des prix, on est sur des prix qui sont, je considère, moi, plutôt stables puisqu'on constate une très légère augmentation de 1% sur le prix au mètre carré. en moyenne sur le territoire national. Et l'autre point que j'aime bien rajouter, parce que je trouve qu'il faut toujours parler des prix et les mettre en perspective des superficies des biens vendus, et là pour le coup, on a une augmentation de 2% des superficies des biens vendus. Ça montre quoi ? 2% sur les surfaces, 1% sur les prix, que la petite bouffée d'oxygène que les acquéreurs ont retrouvée sur la baisse des taux du début d'année leur a permis d'acheter un petit peu plus grand.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors on en est où ? ou au niveau des taux d'intérêt aujourd'hui ?

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Alors les taux d'intérêt, ils ont fait comme le marché. Il n'y a pas de secret, ou en tout cas, il n'y a pas de grande révolution. Les taux, ils ont progressivement et plutôt bien baissé sur le début de l'année et le premier trimestre, ce qui a bien soutenu l'activité. En revanche, depuis le mois d'avril, donc depuis 4 mois maintenant, ils se stabilisent au-dessus des 3%, raisonnablement autour de 3,2%, là où ils étaient attendus, plutôt à 2,5%. quand on en parlait il y a quasiment un an maintenant. Difficile toujours de faire des pronostics, mais a priori, il devrait rester stable. Et là, on peut y voir à la fois le verre à moitié plein, que ça devrait continuer de soutenir l'activité du marché jusqu'à la fin de l'année, mais aussi le verre à moitié vide, c'est que tout le monde attendait une baisse plus importante pour continuer d'accompagner cette dynamique marché.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Qu'est-ce que vous donnez comme conseil dans ce cadre, dans ce contexte-là, à des agréments ou à des vendeurs ? Est-ce qu'on attend une bonne nouvelle ou est-ce qu'on y va ?

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Non, justement, vous l'avez très bien dit. Là, pour le coup, tout Français qui aurait un projet d'acquisition ou de vente à court, moyen terme, surtout qu'il ne se retienne pas, qu'il saisisse les opportunités d'aujourd'hui, les prix sont tout à fait corrects, les taux sont tout à fait corrects. On ne sait pas de quoi demain est fait. Il ne faut pas attendre.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc, rien à attendre côté évolution des prix en disant, voilà, peut-être si je vends dans six mois, je vais vendre plus cher.

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Non, ce serait trop risqué. Je vois bien une fin d'année sur les 5 prochains mois, dont le trait va être tiré jusqu'à la fin décembre, dans les conditions qu'on constate depuis 2 mois maintenant.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Si je veux acheter, je n'ai pas intérêt à me dire que j'attends 2-3 mois, ça va baisser ?

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Non, parce que ça ne devrait pas baisser, et non parce qu'on prendra toujours le risque que les taux augmentent. Vous pourrez me répondre, on peut espérer que les taux baissent aussi, a priori ce n'est quand même pas ce qui est prévu. Quand on n'est pas joueur, quand on n'est pas parieur et qu'on a un vrai projet de vie immobilière, c'est très bien de le faire et de le faire maintenant.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors pour en revenir à la réalité du marché, il y a des régions qui s'en sortent mieux que d'autres.

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Alors plusieurs choses. D'abord la bonne nouvelle, en contraste avec l'année dernière, c'est qu'on retrouve de belles couleurs, de belles dynamiques sur les grandes villes, sur les métropoles, qui avaient beaucoup, beaucoup souffert. en 2023 et 2024. Donc ça, ça fait beaucoup, beaucoup de bien. Et puis des zones sur lesquelles, en particulier, en tout cas dans nos activités chez Foncia, parce que notre métier aussi de gestion locative... administration de biens, des zones comme Strasbourg, Nîmes et Avignon, dont on a partagé les résultats du premier semestre, qui sont encore plus dynamiques que le reste de la France, à la fois pour des raisons internes de réorganisation et de constitution des équipes, mais aussi et surtout pour des raisons de marqués, où là pour le coup le locatif a encore une vraie belle dynamique, parce que pas d'encadrement de loyer, des taux de rentabilité encore très intéressants, d'autant plus avec la baisse des taux. Quels chiffres les investisseurs reviennent ? Ben non, à l'exception de ces villes, entre autres qu'on vient de citer, où là pour le coup il est encore bon de faire un investissement immobilier locatif. Pour le reste, la fiscalité, les encadrements de loyers, et je ne vais pas tout vous citer, font qu'on continue de constater la disparition progressive des acquéreurs-investisseurs bailleurs. Et je parle bien du bailleur privé, je parle bien de monsieur et madame tout le monde. Je ne parle pas de grands institutionnels ou autres. Le pendant de la bonne nouvelle que je vous partageais sur les métropoles où on retrouve de la dynamique marché, sur les marchés de résidence secondaire, on voit que beaucoup d'acquéreurs sans projet concret s'interrogent énormément sur ce qui pourrait les attendre dans le cadre fiscalité, encore une fois, sur de la résidence secondaire et ont mis leur projet en attente. La bonne nouvelle c'est que souvent, et tant mieux pour eux, nos vendeurs sur ces marchés de résidences secondaires mer et montagne, sont très rarement très pressés et nous répondent raisonnablement et assez souvent que si on ne vend pas cette saison-là, on vendra la saison prochaine.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Dernière question, qu'est-ce que vous donnez comme conseil aussi aux professionnels qui bossent avec vous dans le marché tel qu'il est aujourd'hui ?

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Il faut impérativement être le plus pédagogique possible avec nos clients. C'est un marché qui est devenu encore plus complexe. qu'il ne l'a été. C'est un marché qui va, dans tous les cas, sortir relativement dynamique de cette année 2025. En revanche, j'ai presque envie de vous dire que l'erreur n'est pas tolérée. Et sur des projets aussi importants, on fait très vite de petites ou de graves erreurs. Donc voilà, il faut bien conseiller et bien suivre les vraies règles du marché.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup, Jordan Frarier, pour ce décryptage. Je rappelle que vous êtes président de Foncia Transactions.

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Mon podcast imo.