Transcription

• Thomas Lefebvre (Belles Demeures)

  Mon podcast IMMO

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, journaliste fondatrice de MySeetImmo. Et aujourd'hui, on va parler d'une étude qui bouscule quelques idées reçues, une étude belle demeure qui nous explique que Paris n'est plus le premier marché français de l'immobilier de prestige. Alors pour en parler, j'ai le plaisir de recevoir Thomas Lefebvre. Bonjour.

• Thomas Lefebvre (Belles Demeures)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Thomas, vous êtes vice-président data de Belles-Demeures. Alors qu'est-ce qu'elle dit votre étude concrètement ?

• Thomas Lefebvre (Belles Demeures)

  Alors, on est revenu sur les dix dernières années sur ce marché de prestige pour regarder comment est-ce que ce marché a évolué parce qu'au cours de ces dix dernières années, le marché n'a pas été un long fleuve tranquille. Bien au contraire, ça a été une succession de... de crises, une succession de chocs et le marché évidemment a été bouleversé et les grands chocs et les grands équilibres ont été bouleversés. Pour bien comprendre le marché de Prestige, il faut avoir en tête trois grands éléments, trois transformations qui ont eu lieu ces dix dernières années. La première c'est l'argent gratuit avec des taux qui ont été extrêmement bas. mais surtout la fin de l'argent gratuit. La deuxième, c'est les changements dans la géographie résidentielle. On l'a beaucoup documenté, on en a beaucoup parlé, avec une demande immobilière qui a fortement tiré vers l'ouest de la France. Et la troisième chose qui est importante pour le marché de Prestige, c'est que ces dernières années, on a connu une concentration de la richesse en France, notamment par le haut, avec une accélération des inégalités de patrimoine. Juste un chiffre pour illustrer ça, si vous regardez les 10% des ménages les plus aisés, ils détenaient 40% du patrimoine national en 2010, ils en détiennent 48% aujourd'hui. Et donc, cette accélération des inégalités de patrimoine et cette concentration de la richesse par les ménages les plus aisés, évidemment, a été de nature aussi à soutenir cet immobilier de prestige. Avant de commencer, c'était une introduction pour bien placer ce marché de prestige. Et d'ailleurs, quand on parle de marché de prestige, on parle de quoi ? On parle de quoi ? On parle des transactions qui sont les plus chères, évidemment, en prix. On va regarder plusieurs segments. Ce qu'on va considérer comme le premium, qui est l'entrée de gamme du prestige français, c'est 5% des transactions les plus chères. Ensuite, on va regarder ce qu'on va appeler du luxe, 1% des transactions les plus chères. et de l'ultra luxe 0,1% des transactions les plus chères. Je ne vais pas rentrer dans le détail parce qu'on n'a pas trop le temps, mais dans l'idée c'est qu'on a cette distinction par prix en fonction des zones géographiques, parce qu'évidemment du prestige parisien ce n'est pas du prestige en Bretagne. Pour donner des exemples un peu de prix, on va considérer l'entrée de gamme du prestige à Paris pour un bien qui dépasse 1,6 million d'euros. Et toujours à Paris, pour être dans le segment ultra luxe, c'est des transactions qui sont faites au-delà de 7,5 millions d'euros. Voilà, donc pour donner un peu des grands chiffres, qu'est-ce qu'on regarde ?

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bon, alors on sait ce qu'on regarde. Et maintenant, qu'est-ce qu'on observe sur le terrain ? La côte atlantique, la côte d'Azur, de Vence-Paris, c'est ça que vous dites ?

• Thomas Lefebvre (Belles Demeures)

  Un des premiers grands équilibres, effectivement, qui a été chamboulé ces dix dernières années, c'est le fait que Paris n'est plus le premier marché de prestige en valeur. Donc en valeur, c'est à la fois le nombre de transactions et les prix. au profit de territoires plus de villégiature qui ont émergé ces dix dernières années. Alors attention, je ne dis pas que Paris n'est plus attractif, mais il faut voir qu'en dix ans, la taille du gâteau de prestige a augmenté en France. On est sur un marché qui est valorisé à 39 milliards d'euros en 2025. En 2015, c'était un marché qui était valorisé à 24 milliards d'euros. Et sur cette création de richesse, c'est plutôt les zones de villégiature qui en ont profité. En 2015, Paris et l'Ouest parisien, c'était un tiers du marché de prestige. En 10 ans, ils ont perdu 10 points, au profit notamment de la Côte-Atlantique, qui a gagné 5 points. La Bretagne, c'est un petit marché, mais c'est assez illustratif de ce qui se passe. La Bretagne, c'était 2% du prestige en 2015, c'est 4% aujourd'hui. C'est un marché qui a doublé. Des territoires en Provence ou... Oupaka qui était déjà des beaux territoires de prestige il y a dix ans, on confirmait. Les seules zones qui ont baissé en termes de parts de marché, c'est le prestige urbain. Paris et l'Ouest parisien qui ont perdu ensemble 10 points. C'est assez significatif et assez illustratif de cette nouvelle géographie de l'immobilier français qui se confirme aussi dans le prestige. On voit que depuis quelques années, le littoral breton, le littoral sur la côte atlantique sont des zones qui augmentent plus en termes de prix que la côte d'Azur, qui est déjà aussi très chère. Si on regarde même des... des niveaux de prix moyens sur le prestige. Une transaction, un bien de prestige moyen sur la côte d'Azur, on va être sur des prix un peu moins de 2 millions d'euros. Il est vrai que ces dernières années, le littoral breton ou le littoral sur la côte atlantique sont des zones qui ont plus augmenté en termes de prix que la côte d'Azur ou le bassin méditerranéen dans son ensemble. sans doute aussi parce que pour ces questions sur le réchauffement climatique, à titre d'exemple, et c'est des zones aussi qui étaient structurellement moins chères, à titre d'exemple, en 2025 sur le Prestige, une transaction de Prestige sur la côte d'Azur, c'est 1,8 million d'euros en moyenne. On est sur des prix inférieurs à 1 million, inférieurs à 900 000 euros sur la Bretagne ou la côte atlantique. Donc il y a aussi cet effet de rattrapage, mais évidemment avec ce réchauffement. Ça pourrait être des zones où le littoral devient de plus en plus prisé compte tenu de ce qui risque de se passer sur le réchauffement et les températures qui vont être comparables à l'Andalousie dans le sud de la France d'ici quelques années.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Thomas Lefebvre, qui sont les acquéreurs aujourd'hui d'immobilier de prestige ?

• Thomas Lefebvre (Belles Demeures)

  Pour, on va dire, les premiers segments du prestige français, c'est… Principalement des Français, des ménages français qui ont plus de 45 ans, avec un mix entre, évidemment, des cadres supérieurs, des patrons d'entreprise, des personnes qui ont des postes assez élevés dans des grandes entreprises françaises, mais assez avancées en carrière, ou l'autre partie, c'est aussi des retraités qui ont déjà du patrimoine. Voilà, mais je parle, ça c'est vraiment les premiers segments du prestige français. qui, dont l'objectif est plutôt un objectif patrimonial, un objectif de transmission aussi à leurs enfants, à leurs familles, qui peuvent acheter des logements semi-résidence principale avec qui sont occupés une grande partie de l'année. C'est ça à peu près le profil, on va dire, du prestige. Après, évidemment, dans l'ultra-luxe, c'est dans l'ultra-luxe où on va avoir plus d'étrangers, des Américains, des acquéreurs qui viennent aussi des pays du Golfe. Mais on est encore une fois là, ça concerne une toute petite minorité de transactions, certes qui sont toujours très impressionnantes, mais 80-90% du marché de prestige est fait par des Français.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et ces Français sont inquiets de l'issue des élections présidentielles. C'est ça qu'elle met en avant aussi votre étude ?

• Thomas Lefebvre (Belles Demeures)

  Oui, c'est quand on leur a posé la question, on a fait un sondage pour apporter un peu de qualitatif à ces chiffres. Un des chiffres qui ressort, c'est qu'un tiers des personnes interrogées anticipent le résultat de l'élection présidentielle et si l'issue ne leur convient pas, ils pourraient être amenés à reporter leur projet dans un autre pays que la France. Et ça, j'ai trouvé que c'était évidemment un chiffre assez intéressant. Et même si l'élection présidentielle est dans un peu moins d'un an maintenant, elle est déjà un peu dans la tête des porteurs de projets. et pourrait notamment sur cette clientèle qui est évidemment moins sensible au crédit que l'immobilier plus classique, la présidentielle de 2027 pourrait jouer un plus grand rôle dans la dynamique du marché de l'immobilier de prestige que les taux, qui sont évidemment un des éléments très importants sur l'immobilier classique.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Si vous deviez retenir une tendance pour les prochaines années sur le marché du prestige, qu'est-ce que vous diriez ?

• Thomas Lefebvre (Belles Demeures)

  Je pense que ce qui est vraiment très notable, c'est ce changement dans le fait que Paris n'est plus le premier marché de prestige français. en valeur au profit des territoires de belligéature et vraiment l'émergence de l'Ouest comme nouveau territoire de prestige. C'est assez flagrant et émifiant dans les chiffres. Encore une fois, je ne dis pas que Paris n'est plus attractif. Paris reste attractif à la fois économiquement, à la fois aussi pour les étrangers. Mais vous avez vraiment ce fort mouvement à l'Ouest et cette tendance d'immobilier. semi résidence principale avec une résidence secondaire qui occupait une grande partie de l'année avec des objectifs évidemment aussi de transmission. Voilà c'est vraiment ça je trouve que c'est à la fois des nouveaux usages. à la fois des nouveaux territoires en termes de géographie et des nouveaux usages du logement, qui fait que c'est ces territoires-là qui émergent d'un point de vue prestige français. Et je trouvais ça que c'était assez intéressant.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Ce que je retiens aussi, c'est ce chiffre de 39 milliards d'euros de transactions d'immobilier de prestige. C'est 17% de la valeur du marché immobilier français. Et ça explique aussi sans doute l'appétit des professionnels de l'immobilier pour ce segment.

• Thomas Lefebvre (Belles Demeures)

  Oui. Et c'est intéressant de mettre en regard ces 17% face aux 40 000 transactions que représente le prestige en France. Donc 40 000 transactions, c'est entre 4 et 5% du marché en nombre de transactions. Par contre, quand on regarde en valeur, c'est 17%. C'est pour ça aussi que c'est un marché qui est intéressant à observer parce qu'on parle de presque un cinquième du marché français.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup. Thomas Lefebvre, vice-président data de Belles-Demeures. Merci Ariane.